物业公司管理制度范文1
一、目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、适用范围：
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、职责：
3.1**物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束
4.1进公司必须穿好工作服；
4.2工作服要干净；
4.3进公司须戴工作证；
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；
4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；
4.7公司发放的安
全鞋仅限在厂内使用；
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间
5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00
5.2不得无故迟到、早退、外出；
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；
5.4严禁无故旷工；
5.5上、下班必须签到；
5.6不许代别人签到；
5.7不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件
6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；
6.2注意整理整顿；
6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；
6.5节约用水，用电，不得浪费；
6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；
6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
七、其它
7.1服从上司的命令；
7.2发生事情必须立即上报、联络；
7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；
7.4严禁在花园内吸烟；
7.5不准喧哗、；
7.6不准盗窃他人或公司内的东西；
**物业管理公司规章制度
1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；
2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；
3、严禁在办公室私用电话；
4、除急事外不许接听私人电话；
5、未经许可不准在公司内演说集会示威；
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；
7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；
8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；
违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
关于上班时间
1、无故早退或迟到，罚款5元，
2、无故旷工一天扣除2天工资；
3、旷工连续3天，按自动离职处理；
4、忘记签到或签错日期同样罚款5元；
5、发现代人签到，一律罚款20元；
6、擅自涂改签到表，一律罚款20元。
（所罚款项存用于公司活动基金）
关于花园内设备和备件
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；
4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；
5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。
其它
1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。
;
2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。
3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；
4、发现喧哗、，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；
5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；
6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。
8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。
员工考勤和休假的规定
为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定
（一）考勤
1．考勤内容
①上班时间已到而未到岗者，即为迟到；
②未到下班时间而提前离岗者，即为早退；
③工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守；
④迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。
2．考勤须知
①对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。
②对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。
表一
旷工天数0．51天1．5天2天一年累计10天一年累计15天
扣工资25%50%75%100%扣年终各项奖金除名
3．请假办法
①公假
经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。
②调遣假
员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。
如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。
4．因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天×1.5×加班天数；法定假日加班费：工资÷26天×2×加班天数计算。
（二）休假
1．员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。
2．员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。
3．婚假
员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚）结婚的，根据在途往返时间核给路程假。
4．丧假
员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。
5．产假、计划生育假
①女员工产假按下列标准核给（发基本工资）
表二
假期内容假期天数说明
产假90天难产或双胞胎加14天假
晚育假15天年满25周岁生育为晚育
独生子女假35天凭独生子女证核给
②临时工产假56天，发60%的工资。
③产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。
④接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：
放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动；
经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天；
怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天；
6．病假
①员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假；
②有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：
表三
连续工龄不满一年不满二年满二年不满四年满四年以上
三个月内病假工资50%60%80%100%
连续病假六个月以上建议离职并补发一个月基本工资。
7．事假
员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。
8．探亲假
①探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等；
②员工需
要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给；
③探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论）
④在本公司休过年假者，不再适用此条。
9．年假
①凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。
②在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。
③受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。
物业公司管理制度范文2
为树立良好的公司形象，规范员工统一着装，特制定本管理制度。
2.0适用范围
本规定适用于唐山**物业服务有限公司全体员工工服的管理。
3.0职责
3.1人力行政部负责员工的工服的统筹管理及工服制作。
3.2库管员负责发放保管，应准确把握发放和库存工服数量和质量；在工服不足时及时补充（指保安服装）。
3.3库管员负责验收和执行物品管理的各项规定（含补充服装时型号数量的统计）。
3.4各部门主管负责人负责监督执行，并对本部门工服负责。
4.0工服的管理
4.1以人力行政部的正式入职单为依据，填写《员工工服领取登记表》
4.1.1人力行政部在填写《员工工服领取登记表》时，必须注明每件或每套工服的购置价格。
4.3 员工工服的支领、退还、押金缴纳方式与折旧年限
4.3.1总经理、副总经理、各部门及各物管处经理工服支领标准及折旧年限
职位
物业公司总经理、副总经理、各物业管理处经理、总公司各部门经理
物品
黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件、黑色单皮鞋1双、黑色棉皮鞋1双、
备注
领带（蓝色或浅灰色暗花）自备
押金
在工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：所有物品折旧年限均为3年。
4.3.2各物管处副经理及各部门主管工服支领标准及折旧年限
职位
各物业管理处副经理、各部门主管、物业管理处经理助理
物品
黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件
备注
黑色皮鞋及领带（蓝色或浅灰色暗花）自备
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：所有物品折旧年限均为3年。
4. 4. 3 保安员工服支领标准及折旧年限
职位
保安员
物品
备注
1.武装带、高筒雨靴和雨衣离职时必须交还公司
2.所有所需交回物品，必须清洗干净
押金
员工上岗前缴纳
折旧年限：保安专用半身棉服、高筒雨靴和雨衣的折旧年限为
5年，其他物品的折旧年限3年。
4.3.4客服部员工工服支领标准及折旧年限
职位
客服部（含物业管理处人力资源、行政、文员及总公司文员等相应岗位）
物品
黑色夏季套装2套（下半身裙装、上半身半袖衬衣）、职业套装2套（下半身长裤、上半身长袖衬衣）、领结2个
备注
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。
4. 4. 4 环境保洁部员工工服支领标准
职位
环境保洁部员工
物品
备注
1.夏季室外作业人员可配发草帽。
2.中筒雨靴和雨衣在离职时必须交还公司。
3. 所有所需交回物品，必须清洗干净
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：棉背心、中筒雨靴、雨衣的折旧年限为5年，其他
物品折旧年限3年。
4.4.5 工程维修部员工工服支领标准及折旧年限
职位
工程维修部员工
物品
备注
1.高筒雨靴和绝缘雨鞋在离职时必须交还公司
2.所有所需交回物品，必须清洗干净
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：工程用半身防寒服、高筒雨靴、绝缘雨靴的折旧年
限为5年，其他所有物品的折旧年限为3年。
4.4.6商管员工服支领标准及折旧年限
职位
商管员
物品
黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件
备注
黑色皮鞋及领带（蓝色或浅灰色暗花）自备
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。
4.4.7播音员及公司其他女性文员工服支领标准及折旧年限
职位
播音员及公司其他女性文员
物品
黑色夏季套装2套（下半身裙装、上半身半袖衬衣、领结两个）、职业套装2套（下半身长裤、上半身长袖衬衣）
备注
押金
1.在员工工资内扣除并开具押金收据
2.押金标准与客服部标准一致
折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。
4.4.8员工工服的折旧计算方法及其他规定
4.4.8.1 折旧费用：实际的购置价格÷折旧年限的月份和×员工实际工作年限的月份和 。
例如：一员工在本公司申领了一套价值360元，折旧期为3年的工服，该员工在公司工作2年零3个月，主动离职。该员工在离职时
可支领服装折旧费用为360元÷36个月×27个月=270元。
4.4.8.2 折旧期从工服申领到位的日期开始计算，到员工将工服上缴至公司的日期截止（一个月内累计工作不足15天含15天不予计算折旧月份；一个月内累计工作超过15天不足30天按整月计算。）
4.4.8.3 员工主动离职，按此办法执行；员工被动离职视情况而定。
4.4.8.4 在试用期内员工主动离职，公司将不退任何费用；员工被动离职视情况而定。
5.0着装标准
员工着装标准按***（唐山）房地产开发有限公司之《员工行为规范》之相关规定执行。
物业公司管理制度范文3
近年来，物业管理行业在激烈的市场竞争中正稳步向前发展。物业管理公司的财务管理不同于其他类型的企业，它的特殊性决定了它财务管理工作的特殊性。随着我国城市化进程的加快，城市中一座座高楼大厦平地而起，为城市的发展与建设提供了一道亮丽的风景线。在众多的高楼中，写字楼比比皆是，对写字楼物业的管理已成为物业管理中重要的一部分内容。
(一)财务管理具有综合性管理的特点
面对激烈的市场竞争，物业公司也在不断创新管理模式，来适应新经济环境对物业管理公司提出的要求。物业公司的管理不同于其他行业的管理，它自身的特点较为鲜明，即：以服务为主，以企业的服务来换取等价值的一种体现。写字楼物业管理主要是对租户和出入人员进行管理，由于每栋写字楼的租户较多，出入人员较为复杂，因此，管理难度较大。这就要求物业管理必须将自己的服务进行定位，始终坚持“安全、舒适、快捷”的原则来开展工作。这也就决定了物业公司在管理上具有综合性的特点。
(二)财务管理具有全面性的特点
物业公司的财务管理工作已经渗透到写字楼物业管理的各方面工作中。物业管理工作的顺利展开离不开财务管理的保障。物业公司服务的顺利进行都需要一定的资金作为保障才能正常运转。例如：对写字楼租户收取房租的管理、为租户修理损坏的基础设备、更换写字楼公共使用部分的物品、支付写字楼保洁人员的工资等。还有的服务是需要物业公司先垫付资金才能进行正常工作。可见，物业公司每一项工作的顺利开展都离不开资金的维持，财务管理工作已经切实渗透到物业管理的各方面，只有加强对物业公司的财务管理才能为物业公司的管理及正常运转提供保障。
(三)财务管理具有简单性及安全性的特点
物业公司的经营管理过程不同于其他企业的经营过程，它不存在生产活动、销售活动，大部分涉及到的是小区内的各种设施的维修与养护等管理服务，因此，其资金的运动过程及运动形式相对于其他企业而言比较简单，这也说明物业公司的财务管理中核算对象比较简单。另外，对物业公司的各项收费采取的监督，不仅仅依靠企业本身来完成，还依靠相关政府部门及业主等的监督。这也就使得物业公司对资金的运转过程的监督具有安全性。
二、物业公司财务管理现状分析
虽然随着我国房地产市场的不断升温，写字楼物业公司也得到了迅猛的发展，但是，由于物业公司在内部控制、财务人员业务素质、资金的筹措、运用等方面还存在着诸多问题，使得写字楼物业公司的财务管理发展较为缓慢。
(一)内部控制体系尚不完善
由于我国大部分写字楼物业公司是新成立的，所以在管理能力上还存在不足，财务管理的内部控制体系尚不完善，比较薄弱。总体而言，我国写字楼物业公司的财务管理还没有完整的规范可供遵循，由于物业公司的会计核算较为简单，并未制定相应的内部控制制度，这对物业公司的发展是极为不利的。例如：很多写字楼物业公司对于日常办公用品的领取十分随意，并未建立台账；对于物业公司的固定资产与办公用品并未进行区分管理，而且对写字楼租费、物业费的收缴也不够及时，使很多租户并未感觉到便捷而产生了怨言；对于物业公司的经营收入也未能进行有效的监管，使经营收入的记录及使用比较混乱。上述这些现象都是由于物业公司严重缺乏内部控制制度而造成的，收入不及时入账、支出无法进行有效的节约，最终的结果只能是公司亏损连年增加。
(二)物业公司管理者缺乏现代企业管理理念
目前，我国很多写字楼物业公司的管理者和领导者缺乏现代企业管理理念，不重视对成本的管理。随着市场经济的不断发展，写字楼物业公司也逐渐向着专业化、智能化、规模化的方向发展。但是，由于受经营规模等因素的影响，很多中小型物业公司缺乏现代化企业管理理念，没有对企业做出准确、科学的市场定位，缺乏长远的发展眼光和经营战略，从而未能带领企业走向规模化发展。同时，由于对财务管理工作的忽视，并未对企业的各项资源进行优化配置，出现了资源严重浪费，企业经济效益低下等问题。因此，物业公司必须树立起现财观念和成本核算观念。
(三)财务人员素质有待提高
就我国目前物业公司的实际情况来看，很多公司为了节约人力成本，在使用财务人员时以最低人力成本作为选用人才的依据，缺乏对财务人员的专业知识和职业道德的了解。例如：很多财务人员是由收款员或其他岗位转岗来的，更有甚者居然没有会计从业资格证。同时，很多物业公司为了节约人工成本，基本是会计、出纳一人兼，这已经违背了会计职务相分离的原则。可见，目前物业公司财务人员的业务素质及职业道德都有待进一步提高。
(四)很难实现投资盈利
近十几年来，我国物业公司得到了迅猛的发展。但是由于物业费的收费标准不高，很多物业公司一直处于亏损状态。另外，受到写字楼物业公司经营规模的影响与限制，物业公司可选择的投资项目很少，即使遇到较为合适的投资项目，但由于物业公司缺乏强有力的理财管理团队，最终导致其投资存在风险，很难获得投资盈利。
三、优化物业公司财务管理制度的有效措施
(一)不断完善物业公司内部财务管理制度
物业公司必须根据国家的统一规定，并结合自身的业务特点和内部管理的要求，不断规范企业内部财务管理制度。同时，根据物业公司的特点将这项制度不断进行完善与细化。例如：经常核对公司的台账及上交的各种财务资料；定期检查并监督写字楼内的各项收入。只有建立一套科学、完善、规范的财务管理制度才能不断规范物业公司的行为，促进其健康持续发展。
(二)建立并完善财务成本分析与控制制度
在物业公司财务管理中的一个重要方面是成本管理。物业公司最重要的成本支出是人工成本与管理费用的支出。因此，物业管理公司必须在内部树立“全员成本”的新理念。一方面，物业公司可以在企业内部树立科学的成本控制目标，提高员工的成本意识；另一方面，整合并优化人力资源，激发人的内在潜能，减少冗员，降低人工成本。努力培养出一支爱岗敬业、专业素质强的高素质财务管理队伍。
(三)提高财务人员的综合素质
物业公司必须定期对财务人员进行职业道德、业务知识等的培训与继续教育。使财务人员不仅仅是财务单据的传递着，更能为公司领导者、经营者的决策提供科学、有效的数据依据。
(四)不断促进物业公司的规模化发展
物业公司不同于其他企业，主要是依靠管理服务来获取盈利的。这就要求物业公司必须广开思路，通过多种途径创造收入，为公司尽可能多的获得利润。例如：写字楼物业公司可以开设商品贸易代销之类的经济实体来获得利润。
三、总结
物业公司管理制度范文4
【关键词】物业公司 财务管理
一、引言
物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。
二、物业管理公司财务管理工作的现状分析
（一）会计基础工作不够完善
（1）物业管理公司缺乏既统一又适用的会计核算体系。物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。
（2）多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度。内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。
（3）物业管理公司会计从业人员的素质有待提高。客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。
（二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素
融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。
（三）企业投资水平不高
物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少，受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目，投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析，往往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。
（四）企业营运资金管理水平低
企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理得当资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，影响了资金的盈利能力，此外，由于经营管理不善，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。
三、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议
（一）加强对物业管理公司的外部支持
（1）政府部门应给予必要的支持。物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏，物业管理水平高，居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时，有必要关注相关配套设施的建设，给予物业管理行业以必要的扶持。
（2）制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导。
当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自，可以根据实际情况灵活应用。
（二）物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平
（1）物业管理公司要努力拓宽融资渠道。融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容，常抓不懈，努力开拓新渠道，开创新方式，满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看，在未来一定时期内内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式，如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。
物业公司管理制度范文5
我国的物业管理目前还处于初级阶段，会计核算和财务管理仍然是物业公司在新时期发展的重点和难点。目前我国大多数物业公司的会计核算和财务管理水平都不高，没有在全行业建立起完善的会计核算和财务管理体系，因此各个公司各自为政，导致很多物业公司的会计核算和财务管理还存在一些问题，难以适应新时期的发展要求。
（1）会计核算和财务管理的制度不完善
当前我国很多物业公司都没有建立起与新时期的市场经济体制相适应的会计核算和财务管理体制。会计核算和财务管理的基础资料不完善，财务人员没有严格按照相关制度对账目进行分类，也没有及时的建立账目，导致原始资料的真实性受到了很大的影响。在物业公司中经常出现打白条的现象，没有完善的会计资料和手续。特别是一些重要的物业服务业务都没有签订相关合同，很难入账。由于体制的不健全，会计科目中的收益性支出和资本性支出难以区分，没有对公司财产进行定期的盘点或者盘点不仔细。这些问题都会造成物业公司内部的账目不清，影响会计核算和财务管理的规范性。
（2）对资金的管理缺乏力度
物业管理离不开资金的支持，因此资金的合理利用和充足的流动性对于物业公司的正常运转和发展有着至关重要的作用。这就要求物业公司必须对资金进行高质量的管理。物业公司资金的来源主要是楼房建设的启动资金和维修资金，还有向委托人收取的管理服务费，以及一部分经营性收入，这些收入的数量相对有限。物业公司总体上的规模较小，资金实力有限，而物业公司对资金的重视程度不够，对资金的管理缺乏力度，没有形成资金的合理流动和优化配置。
（3）成本核算方式不合理
目前我国很多物业公司都没有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的财务部门来对成本进行集中核算，设置出成本的明细科目。而相关的管理处和职能部门都没有参与成本费用的核算。物业公司的服务范围和管理区域较广，一个物业公司通常要管辖多个小区，这就要求对成本核算进行精细化管理，根据项目的不同类别设置更为详细的成本账目，包括明细分类账目以及辅助核算账目。合理的成本核算能够为物业公司提供更优质的管理，并为公司的决策层提供更为准确的决策依据。
（4）会计核算体系不统一
物业公司没有建立起统一的会计核算体系，难以吸收先进的会计核算理念和经验。目前大多数物业公司的会计核算体系都比较松散，大多根据物业公司的经营情况来决定。这种不统一的会计核算体系阻碍了物业公司的进一步发展。
（5）陈旧的成本管理模式
当前物业公司对成本的管理无非是依靠企业的规模效益、与供货商进行谈判、控制运营费用，降低预算等几个办法。这些都只是从初级阶段来降低成本，没有触及成本降低的根源。这种成本管理模式只在物业公司的内部管理中进行，而没有涉及到物业公司的对外服务上，没有充分考虑物业公司的品牌和市场形象，影响物业公司的全面发展。在整个成本管理的过程中容易出现管理漏洞，造成财产损失。
二物业公司会计核算和财务管理工作方面的改进措施
（1）建立完善的会计核算和财务管理的制度
物业公司要满足新时期的发展需求，就必须建立完善的会计核算和财务管理的制度，严格按照国家的相关规定进行建账，重视财会人员的业务培训，提高财会人员的业务水平。建立并执行严格、科学的会计管理制度和会计监督体系。提高对原始凭证的重视，加强审核和稽查工作，做到保质保量。
（2）对资金进行科学的财务分析，合理使用资金
资金对于物业公司的发展非常重要，物业公司要对资金和收益进行合理的财务分析，合理调配，确保资源利用的最大化。物业公司的收入主要有几个方面：物业公司向委托人收取的服务费用；物业公司实行多元化投资所得到的投资收益。其中物业公司收取的服务费是物业公司的主要日常收益，也是维系物业公司日常运转的资金。物业公司必须对资金进行科学的财务分析，对财务情况进行调查并及时向委托人公开。物业公司要对自己的资产和负债情况进行了解和核算，以判断未来的运营风险，以决定未来的发展走向。
（3）完善公司内部的绩效考核制度，提升管理水平
物业公司提供给委托人的不是产品而是服务，这就离不开人才的作用。物业公司在运营的过程中，人工成本占据了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物业公司的服务水平，减少运营成本就必须降低人工成本，提升公司内部的管理水平。物业公司要建立起科学的绩效考核制度，不仅对财会人员要进行绩效考核，更要将绩效考核的范围扩展到所有员工，提高员工的工作效率以及整个公司的管理效率，节约人工成本，从根源上提升财务管理的水平。
（4）加大资金管理的力度
物业公司要适应新时期的发展趋势，提升会计核算和财务管理的水平，就必须加大对资金的管理力度。对资金的运作水平进行提升，对资金要实行跟踪管理，资金的使用和调度必须规范，绝不能出现挪用和贪污行为。对于应收的账款要及时催收，促进资金的回笼速度。特别是在新时期市场经济环境下，物业公司要对资金的使用情况和分配进行了解，及时将闲置资金用于他用，提高资金的利用率，控制公司的运转成本。
三总结
物业公司管理制度范文6
关键词：企业内部控制资金控制物业管理公司
一、资金控制的基本概念
经济的发展导致内部控制的出现，无规矩不成方圆说的就是内部控制。内部
控制的变化是随着时代、环境变化而变化的。现代企业需要内部控制为其护航保
驾。内部控制是现代企业这条奔流长河的河堤，规范着河水的流向。
资金是企业的血液，是企业为了保证生产经营活动正常进行所拥有或控制的各类经济资源的货币表现。任何一家企业都必须有一定数量的资金，没有一定数量的资金保证，企业资产就无法形成，企业的正常生产经营活动和发展就难以进行。为了保障企、比资金的有序运行，必须对企业资金运行进行科学控制。
资金控制就是对资金运动实行经常性的监督与检查，它包括四个方面的内容：一是控制企业的筹资与投资并及时纠正偏差；二是控制固定资本金、流动资本金和其他资本金的使用；三是控制企业的盈利收入；四是包含销售收入中如何分配生产经营资金和企业盈利，又包括企业盈利内部的合理资金分配。
二、**世纪花园物业管理有限公司简介
**世纪花园物业管理有限公司是2002年成立的在董事会领导下实行总经理负责制的专业性物业管理公司，注册资本166万元。公司下设了物业管理部、工程部、办公室、人力资源部、财务部五个部门，其中物业管理部主要负责管理所辖物业的对业主服务以及安保、保洁业务；工程部主要负责所辖物业各类公共设施的维修以及小区内各项设施设备的维护及管理业务；办公室主要负责公司日常行政及采购管理工作；人力资源部主要负责公司及所辖物业各岗位人员的选拔、招聘及培训管理工作；财务部主要负责公司所辖营运资金的管理工作。
三、内部控制制度在物业管理公司中的重要性
现在，内部控制在企业管理中的地位和作用，乃至对整个经济发展的意义日渐突出。我国重视企业内部控制建设比较晚，虽出台了多个建立和加强企业内部控制的政策，但在各企业中具体实施相对还是较薄弱。近年来，我国民营企业发展迅速，已经日渐成为经济增长的重要力量。因其内部控制相对薄弱，而制约了企业正常经营和发展，所以，企业迫切需要加强内部控制建设和实施。
目前公司主要管理的楼盘是**世纪花园一期和二期小区。世纪花园一期和二期是坐落于世纪公园畔的高档智能型住宅小区，一期总面积约10万m2，二期总面积约17万m2。目前一期入住单元已达500余户，二期入住单元已达到600余户。本人在二期小区内工作，主要管理公寓楼（646间）。小区的物业管理是一个服务与管理相配合的行业，公司在成立之初就本着团结、诚信、高效、俱进的原则，以管一流物业、创一流管理、出一流人才为经营宗旨，坚持高起点、高要求的为所辖区居民尽可能的提供一切完善优质的服务。
物业管理企业是近年来一个新兴的行业,发展比较快,但是总的来说,整体盈利状况并不理想,房管部门转变为物业管理企业的难以适应市场竞争,亏损比较大,开发商下附属的物业管理企业大部分由开发商决定,市场竞争意识薄弱,亏损状况也比较大。自主经营的物业管理企业经营状况相对较好一些,但是盈利状况并不是非常理想。究其原因,很大一方面就是企业内部财务控制并不完善,内部财务控制薄弱,使得企业不具备进行激烈市场竞争的能力。因此,加强物业管理企业内部财务控制非常重要。
四、**世纪花园物业管理有限公司资金控制的现状
全国各大物业管理公司已经逐渐认识到企业资金内部控制的重要性，初步建立了自身的内控制度，制订有各种规章制度和管理办法，也设置了一些监督职能，处理经济业务或遇到具体问题时，按规定程序办理，使内控制度具有了应有的刚性和严肃性，从而使得物业管理显得井井有条。
1.**世纪花园物业管理有限公司货币控制模式
一般而言，企业对资金业务有五种控制模式:
(l)统收统支方式。指企业的一切资金收付活动都集中在企业的财务部门，各分支机构或子公司不单独设立账号，一切现金支出都通过财务部付出，现金收支的批准权高度集中在经营者手中或经营者授权代表手中。
(2)拨付备用金方式。指企业按照一定的期限统拨给所属分支机构或子公司备其使用的一定数额的现金，等各分支机构或子公司发生现金支出后，持有关凭证到企业财务部门报销以补足备用金。
(3)设立结算中心。结算中心通常是由企业集团内部设立的，办理内部各成员或分公司现金收付和往来结算业务的专门机构，它一般设立于财务部门内，是一个独立运行的职能部门。
(4)设立内部银行方式。内部银行成了结算中心、货币发行中心、贷款中心和监管中心，主要职责是进行企业或集团内部日常的往来结算和资金调拨、运筹。
(5)财务公司。是一种经营部分银行业务的非银行金融机构，其经营范围除经营抵押放款外，还兼营外汇、联合贷款、包销债券、不动产抵押、财务及投资咨询等业务。
**世纪花苑物业管理公司根据自身的经营特点和战略发展要求，在货币控制上采用的是拨付备用金的方式。
如前所述，物业管理有限公司现在管理**世纪花园一期和二期小区，针对业务分布，为了优化资金配置和保证资金供应，物业公司采取了拨付备用金方式来管理两个小区的资金。首先，公司根据两个小区的规模和业务需要拨付一定数额的备用金供其使用，两小区再对所管辖的地区办事处照同样的原则往下拨付一定数额的备用金，小区办事处均设有一名财务人员，负责处理备用金的申请，费用的报销工作，每月定期汇集当地所发生的支出到公司所属财务部报销己补足备用金。同理，各小区负责备用金核算的财务人员待汇集当月各地区及本部的支出后，再向公司财务总部核销以补足该区的备用金。
这种资金控制模式的特点是:
①公司所属各小区管理的办事处有了的现金经营权。
②公司所属各小区管理的办事处在公司规定的现金支出范围和支出标准之内，可以对拨付的备用金行使决策权。
③小区管理的办事处按照总部的要求统一到中国银行的分支机构开设账号。
2.公司货币资金内部控制的工具——预算管理
公司的预算是采用以现金流量为基础的滚动预算方式，公司提出以积极的现金流量作为经营目标和管理的理念，这一思想不仅仅贯彻到公司的日常经营、部门考核，也体现在内部控制的工具一一预算的编制上。管理层借助于现金预算，可以了解各分公司及下属地区现金流入是从哪里来的?又用到了哪里?在某一时点企业能用以周转使用的余额有多少?应收账款有多少?对某个地区的备用金是增加还是减少?诸如此类的问题都是基于以现金流量为基础的预算编制才能使管理者对企业未来的现金状况有大致的掌握，企业管理也紧紧围绕现金的收回与合理支出为核心。
公司采用的期限是一年，分季度编制，一般在每年的2月、5月、8月和11月。当预算执行过几个月后，即根据前面的经营成果结合执行过程中发生的变化等新信息，对剩余月份的预算加以调整，而总预算保持在一年的预算期。公司选择滚动预算是考虑到它的灵活性，一方面，由于面临的内，外部环境不断变化，能够不断调整的滚动预算使公司管理当局可以对未来一年的经营活动进行持续不断的计划，并在预算中经常保持一个稳定的视野，同时也能使预算反映公司变化的战略意图面，滚动预算给予了财务管理更多的灵活性，为各部门和各业务单位的新项目提供资金支持，对那些进入衰退期的产品避免了盲目的投资，这种方式更能为公司的员工所接受，有利于保证公司经营管理工作能稳定有序地进行。
五改进公司货币资金内部控制的方案
1.建立公司的货币资金内部控制的规范流程制度
建立货币资金内部控制的规范流程及其重点控制环节,是强化我国企业货币资金内部控制制度的关键。对于**世纪物业管理有限公司而言,严格货币资金内部控制制度并使之取得预期的成效,除了完善目前已有的现金开支审批权限划分及审批额度分配制度之外,当务之急是建立各项主要货币资金收支业务的内部控制基本程序及控制关节点,同时明确每个控制关节点必须由三个以上分设的岗位(经办、审核、审批)互相制约地行使职责。每一个控制关节点必须经以上三个分设岗位独立地行使职责后方可转至下一个控制关节点。这样,审批权限、额度制度与控制流程及岗位互相牵制作用的控制关节点相配合,就形成了一个较为严密有力的货币资金内部控制体系。
2.加强物业管理资金的筹措及运作管理
**世纪花苑物业管理有限公司根据其公司资金来源，除资本本金或者银行贷款外,其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，因此资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时，公司根据实际特点，加强资金有计划及合理使用,把有限的资金用在必要的物业管理项目上，增加资金使用的透明度。另外,进行科学的投资决策,积极防范投资风险。应选择科学合理的投资模式,尽可能地采用中短期投资,扬长避短,在科学合理的投资模式下,加强投资项目的可行性研究和论证。同时,加强项目投资实施过程中的控制和管理,搞好监督工作。
3.建立健全费用报销制度
对于每一笔费用开支的报销，公司都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点是凭证的真实性——内容是否真实；合理性——是否符合资金使用开支范围和标准；完整性——有无预算指标，手续是否齐全等。经过审核确认元误后，方能予以报销。如手续不全的要补办手续；违反资金使用制度规定的，不予报销。
