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土地法学的概念范文1
关键词：财产权；国家地权；私法土地财产权；土地制度改革
作者简介：张金明(1974－ )，男，安徽太湖人，南京农业大学讲师，博士研究生，主要从事土地行政、土地法学研究；陈利根(1964－ )，男，江苏常熟人，南京农业大学教授，博士生导师，主要从事土地行政、土地法学研究。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1006－1096(2010)03－0153－04 收稿日期：2010－03－24
土地权利作为一个国家或地区土地法律关系的基础法律范畴，是经济基础上的土地归属和利用关系在法律上层建筑上的法权表现。我国社会主义土地法律制度以土地公有的宪法原则为基础，形成了土地公有私用、所有权与使用权两权分离的权利体系和属性。这种权利体系在《土地管理法》、《土地农业承包法》和《物权法》等法律规范中得以强化和衍生，导致现行的土地权利体系的基本特征是土地所有权(自物权)不变前提下如何实现土地使用权(他物权)的强化和拓展的土地物权体系。但在土地的归属与利用之间哪个更重要的无休止争论中，对土地所有权公有的理论冲击也无法停止，这也不能避免对现行土地物权体系的质疑。
我们认为，土地作为是一种自然资源，在资源合理有效利用与保护的背景下，土地首先表现为一种重要的财产范畴。土地权利必然表现为土地财产权，在国家、集体和个人之间进行权益分配，实现土地的政治、经济和社会功能的动态平衡。正如博登海默所言：“每个社会秩序都面临着分配权利、限定权力范围、使一些权利与其他权利相协调的任务”(博登海默，2004)。
同时，财产与权利的关系密不可分，从法律意义上看，“财产是由一组法律所认可的、与某物或其他物品有关的、与他人有关系的、被人拥有的权利所组成”(斯普兰克林，2009)。在财产法的视阈下，土地权利体系远非物权法体系甚至民事权利体系所能涵盖，地权关系首先需要界定国家权利的问题，然后才是所有权主体问题和使用权。因此，我们应在全社会的多维层面进行土地财产权益的分配，综合分析国家地权、土地所有权、土地使用权特别是承包经营权等权利之间辩证关系的基础上，全面构建科学的土地财产权权利体系。
一、财产权的法学解读
财产从汉语语义学上指的是有益的物品，按照《现代汉语词典》中定义为“拥有的金钱、物资、房屋、土地等物质财富”，在英语中“Property”则具有财产和财产性权利的双重含义。可以看出财产的法律内涵强调的是属于某人所有的具有利用价值的财物的总称。同时，财产的外延范围一直在扩展，除动产、不动产有体物以外，它还包括人类社会所拥有的信息、能量等各种形态的无体物以及各种权利和义务。正如波斯纳所指出的，知识产权以及各种事实上的财产利益如广播频道等都正在成为人们追求的财产权对象(波斯纳，1997)。因此，财产作一个历史范畴经历了从有体财产到元体财产再至各种权利形态的扩展，财产作为一个法学范畴则表达为各种财产权的标的。
财产权则是权利主体对财产所享有的各种权利，在具体存在形式上表现为“所有权、产权、占有权、使用权、收益权、继承权、处分权、管理权、安全权、毁坏权，等等”(李怀，1998)。我们认为，财产权作为一个法学范畴，可以从以下几个方面进行解读。
第一，从权剩客体上看，财产权体现的是对各种财产利益的追求和利用。“财产利益”是一切财产权的共同指向。它包含了不同的财产形态，并由此产生了不同的财产类型，而财产利益基本属性的同一性是财产权制度的基础。
第二，从权利实质上看，财产权体现人与人之间的财产权益分配关系。财产权是在一定的生产关系背景下，主体对客体所实施的控制及其所形成的人与人之间的财产关系。“它的外在表现虽是一种对物的权利，但实质上却体现了一种人与人之间的关系”(易继明等，2000)。
第三，从权利形态上看，财产权体现出一系列的权利束。从整体上说，财产权可以说是针对财产的一系列请求权、自由或权力中的一项或数项，并且同时具备排除妨害的豁免权。财产权表现为由不同类型的权利和权利对应关系构成的权利群体，并可以使权利的主体和客体表现为统一或分离状态。
第四，从权利属性上看，财产权是财产性权利的总体概括，是物权、知识产权、继承权和债权等权利的上位概念。财产权是指可以与权利人的人格、身份相分离并具有利用价值的系列权利，是与人身权相对应的法学范畴。同时，财产权不仅包括物权、债权、知识产权、继承权等私法上的权利，还包括具有公法上对特定财产进行管理和使用的权利。
二、财产权的公私分野：公法上的财产权与私法上的财产权
法律在公法和私法上的划分源远流长，罗马法学家盖尤斯在《法学阶梯》指出：“法律学习分为两部分，即公法与私法”，另一罗马法学家乌尔比安在《学说编纂》里也指出：“公法是关于罗马帝国的规定，私法则是关于个人利益的规定。与此相对应的是公权与私权。”根据法律关系的公私分类标准，现代财产制度中的财产权显然无法归入其一，而应依其性质分为公法上的财产权与私法上的财产权。财产权是基于对财产的归属和利用在私人与他人之间、公民与国家之间所进行的权利(权力)划分，财产权制度在公法和私法上也分别体现不同的功能。
1、私法上的财产权――权利与义务之间的关系。财产权作为一种私权，在私权主体基于对财产的占有、使用、收益、处分、继承等享有和行使的具体权利。私法财产权保护的是私人领域内的关系，它避免平等私法主体的非法侵权，同时鼓励私人领域的财产流转，具体表现为所有权、债权、继承权和知识产权的实际行使。因此，私法上的财产权体现民法上的平权关系，也是一种以所有权为核心的权利义务关系。国家居于第三者的地位，保护合法的私法财产权不受侵犯。
2、公法上的财产权――权利与权力之间的关系。公法意义上的财产权、即是视野中的公民财产叔，是公民最重要的基本权利之一，和生命权与自由权一并构成人权的基本内容。公法上的财产权一方面表现为公民依法享有的抽象意义上的财产权利，另一方面表现为国家和政府所享有的对公民财产进行的管理和限制的权力，是一种公民权利与国家权力之间的关系。因此，“在宪法上就产生一项与民法视角完全不同的所有权问题：所有权应作为什么样的地位而受到保护，而国家又是在何种程度上，享有对这种地位之内容，予以规定和限制的权限”(施蒂尔纳，2004)。现代市场经济
国家确认公民个人私有财产权并防止国家利用合法形式造成侵害的同时，也会实施各种限制以防止公民个人私有财产权利的滥用。
3、两种财产权之间的协调。私法上的财产权与公法上的财产权之间的区别很明显：前者是具体的、积极性的权利；后者是抽象的、消极性的权利。但两者在对财产权的保护过程中发挥各自的重要作用。私法上财产权是公法上财产权的基础和源泉，公法上财产权则是私法上财产权的保障，两者相互依赖，是现代财产权利体系的基本因素。“人们联合成为国家和置身于政府之下的重大的和主要的目的，是保护他们的财产”(洛克，1964)。据此，公民的财产权的享有和限制在公法和私法都存在法源性的对立面：私法上财产权对应的是他人的财产权；公法上财产权对应的是国家的财产权。
三、财产权权利体系的构建
在财产权公私二分法的前提下，我国的财产权体系是由国家财产权进行管理和保护的，以所有权为核心的财产权权利束组成的(图示一)。
1、国家财产权是公法财产权在意义的体现。国家财产权是终极所有制意义上的财产权，并非狭义的所有权，而是国家由国家、国家制度和性质、权力划分所决定的国家职能。宪法是阶级力量对比关系的集中体现，因此，国家财产权的实质是体现各种利益集团之间对财产利益和权力进行划分的关系。国家财产权作为一种特殊的职能权力，对公民的财产权利行使权利设定、保护救济、管理和限制的职责。一方面国家财产权表现为对公民财产权公法上的管理和限制，国家通过物权法、合同法、规划法、税法等对公民财产权的行使和流转进行管制，“以期调和个人利益与公共益间的冲突与矛盾，实现社会公平与社会和谐的目的”(金俭，2008)。另一方面，国家财产权表现为对私有财产权的保护、救济和妥协，是一种公权的基本使命。
2、财产所有权是私法财产权的核心，是财产权的权利统一状态。所有权是生产资料所有制的法权表现。也是财产权的基本形式，负有双重任务：“确保权利人在财产法领域中的自由空间，并因此使其自我负责地形成其生活”(王泽鉴，2001)。国家所有权、集体所有权、个人所有权、社会团体所有权都是私法上地位平等的所有权，应当得到法律的平等保护。即使是国家所有权的本质也是国家私有财产权，“是国家作为私法主体对财产所享有的财产权利”(魏盛礼等，2006)。同时，在权利统一状态下，财产权全部归结为所有权，并保持财产价值形态和使用价值形态的完整性，拥有占有、使用、收益、处分和排除妨害的全部权能。
3、私法上其他财产权形式是私法财产权利用过程中的权利分离形态，是由多种相关权利构成的一组权利集合。财产权既可以在与所有物的直接支配、使用的同一中展现“自我存在”，也可以在与所有物的分离状态中实现，财产权的运动表现为价值和物质的双重形式。现代财产权更注重对财产的使用，对资源的法律控制已日益被分解为各个特殊的权利，以期实现社会资源的最优配置及充分利用。因此，其他财产权形式与所有权一样具有重要意义，甚至是现代财产权利的主要发展趋势。
四、土地财产权二元体系的重塑
“土地”作为一个整体性的多元复合系统，其内涵是多层次的：土地作为自然物质是最基本的生态环境要素；土地是劳动对象和最基本自然资源；土地作为“国土”是国家管辖下的领土、领海和领空。因此土地具有“自然、经济和人文社会的综合特性的基本功能”(刘书楷等，2004)。由此可以得出两点认识：其一，土地作为可以被利用的资源明显具有财产的基本属性，土地权利也是一个国家和社会最重要、最基本的财产权；其二，土地作为最基本自然资源，在土地财产权的划分中，国家公权必然占有重要地位甚至发挥主导作用。因此，土地公法财产权与私法财产权的二元分野是土地财产权体系的基本架构。
传统的土地权利体系都是以土地所有权为原点构建的，土地所有权中包含占有权、使用权、收益权和处分权，权利主体为国家和集体；在此基础上将土地使用权从土地所有权中分离出来并赋予其占有、使用、收益和处分四项权能。如崔建远教授将土地上的权利类型分为土地所有权、国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、典权、海域使用权、矿产资源所有权、矿业权、矿地使用权、水资源所有权、取水权、抵押权、租赁权和房屋所有权等相关物权等十四种，并认为在土地上权利群中，土地所有权是国有土地使用权等他物权之母(崔建远，2004)。
以所有权为原点的土地权利体系可以作为土地物权体系的表述，但无法涵盖土地财产权的全部的外延，也是土地所有权争论的理论原因。沈守愚先生指出这样的土地权利体系不利于明晰土地产权，并以土地的特殊属性为基础构建了土地二元权利体系，将土地产权权利束分为分为地权和土地产权，而土地产权(物权)分为自物权、他物权和从物权(沈守愚，2002)。我们认为，为明晰土地上的公权力和私权的界限，以财产权公私二元体系为基础，重构土地财产权体系是必要和可行的。我们将土地财产权分为公法上的土地财产权(国家地权)和私法上的土地财产权(土地所有权、土地使用权、继承权等)，两者存在明显的区别(表一)。
第一，两者的权利性质不同。国家地权是一种公权和权力，作为国家享有和行使的职权必须以宪法为基础通过物权法、土地管理法予以明确，应当依法行使，不得任意放弃或处置。私法土地财产权显然是一种私权，体现平权型的私法法律关系，权利主体可以在法律许可的范围内依法享有、使用和流转。
第二，两者的权利来源不同。国家地权来源于国家，与“国土”概念密切联系。国土作为国家的构成要素。从而使国家对土地享有“终极所有制”。私法土地财产权则是公民基本人权的体现，无论是国家所有还是集体所有都是公民的财产权的法律表现形式。
第三，两者的权利主体不同。国家地权是国家职权，是国家在土地上行使的宏观调控权，是以国家意志为主的统一支配权力，并由政府代表行使。私法土地财产权的权利主体则是多元的，因财产权形式不同而不同，包括私法意义上的国家、集体、个人、法人和社会团体。
第四，两者的权利客体不同。国家地权的客体是国土资源，更多的体现土地的自然环境和资源属性，是人类生产、生活和生存的物质基础和来源，具有不可替代性。私法土地财产权的客体是土地的财产利益，是由国家、社会、单位和个人占用土地作为财产并发挥其效用的土地资产，因而具有有偿性和可流转性。
第五，两者的权利行使目的不同。国家地权是调整人地关系的公权力，目的在于对外保证国家独立，对内进行土地管理和保护，以保护、开发土地资源，合理利用土地。私法土地财产权则是为实现土地财产效用，追求利益最大化。在明确土地权利的归属基础上保护权利人的财产权。
最后，两者的权利内容不同。国家地权包括设定权、规划权、管制权、限制权、征收权和最终处分权，涵盖土地权利
运行的始终过程，全面涉及宪法、行政法和民法的法律关系，并以行政法律关系为主。私法土地财产权包括所有权、用益物权、担保物权、继承权、相关债权等私权，处于权力运行的中间阶段，缺乏最初的设定权和最终的处分权，且体现的主要是民事法律关系，并与土地行政法发生联系。
五、土地财产权体系的理论和实践意义
国家地权与私法上土地财产权的二元区分为解释土地权利运行的各种法律关系、澄清土地权利的诸多理论误区具有积极的意义。我们认为，土地财产权二元体系应当作为我国土地权利制度改革的理论基础之一。
1、土地财产权二元体系明确界定土地公权和私权，有利于公民财产权的有效保护。从财产法公私分野的视角，将土地财产权分为国家地权和私法上土地财产权，有利于界定土地公权力，明晰土地产权，强化土地使用权。“法律应先对地权，即各项宏观调控权作出明确规定，在此前提下对涉及人民的各项土地产权给予法律保护，使其成为名副其实的民事财产权”(刘法威等，2007)。土地上的公权力和私权利明确区分，有利于国家地权职能的行使，也有利于对公民土地财产的合法保护。
2、土地财产权二元体系本身是对传统土地权利体系的改造和完善，有利于促进土地财产效用最大化。传统的土地所有权体系将土地权利局限于所有权和所有权权能的分解，不能涵盖土地财产权的全部形式，也使很多土地权利名不正言不顺。而在财产法视阈下，人们能够正确认识诸如土地承包权、土地征收权等土地财产权的权利属性，使土地财产在使用和流转中发挥更多的效用。
3、土地财产权二元体系澄清国家地权与国家土地财产所有权同质性的理论误区，有利于国家和政府在土地有效发挥不同的功能。可以看出，国家地权与国家土地财产所有权分属于公权和私权范畴，国家地权是国家行使的土地调控权，由政府代表行使的是行政性权力；国家土地财产所有权是私法上的财产权，国家和政府主管部门作为所有权主体行使的是民法上的所有权权能。有学者早已提出：“国家的调控管理与国有权控制管理有着质的区别”(周立群，1992)。前者通过政权组织的力量以法律的、行政的及经济政策等手段来实施；后者则是由财产关系的特定性质决定的，是国有权主体以所有者代表身份行使财产权能。这两种职能的分解是优化和强化国有权作用的重要环节。
土地法学的概念范文2
关键词：规范性法律文件；简称；简明性；识别性；合法性
每部规范性法律文件都由许多功能各异的结构要件组成，而名称是其第一层次的必备要件。一般性文章的标题应无定式，而法律文件在法治国家的重要性决定了其名称也要规范、统一。一个科学、完善的法律文件名称应该能够揭示该文件的性质、内容、适用范围和效力等级等诸多信息。我国法律法规的全称基本上包括三个组成部分：一是反映法的适用范围或制定主体的词汇；二是反映法的内容的词汇；三是反映法的效力等级的词汇。而且这三个构成要件一般按照固定格式排列组合，且比较整齐划一，即法的全称=法的适用范围／制定主体+法的内容+法的效力等级。为了表达简洁起见，很多法律文件在援引其他法律文件时倾向于规定并使用其简称。由于目前我国立法实践中还没有确立像英美国家法律那样用专条专款规定各自简称的惯例，很多法律文件随心所欲地简化自己以及其他法律文件的名称，造成同一法律文件在不同法律语境下拥有不同名称的的普遍现象。
一、简称的主要表现形态
在现行规范性法律文件里使用的简称中，上述三个要件有如下五种排列组合模式，其中第2种和第4种模式可以分别看作是第1种和第3种的两个变体：
1.简称=内容+效力等级，如《中华人民共和国民事诉讼法》《民事诉讼法》；
2.简称=部分内容+效力等级，如《中华人民共和国国家赔偿法》《赔偿法》；
3.简称=适用范围，制定主体+效力等级，如《人大机关公文处理办法》《人大办法》；
4.简称=适用范围／制定主体简称+效力等级，如《中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府关于香港问题的联合声明》《中英联合声明》；
5.简称=效力等级，如《关于执行海牙送达公约的实施办法》《实施办法》。
根据这些简称的风格色彩，我们将使用了书名号的规范、科学、庄重的简称称之为尊称：没有使用任何标点符号的简称称之为裸称；仅有法的效力等级通称的简称的。就像人们日常生活中习惯于称呼关系较亲近的人的姓如“小王”、“小李”等，称之为昵称；使用了其他标点符号如引号进行标示简称的，称之为别称。
法律文件简称的这四种风格类型与上述五种结构模式在具体的应用过程中又有多种表现形式：
1.全称下规定尊称，如2001年的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》前言中对《中华人民共和国民事诉讼法》简称的规定；
2.全称下规定裸称，如1998年的《最高人民法院关于人民法院撤销涉外仲裁裁决有关事项的通知》中对《中华人民共和国仲裁法》和《中华人民共和国民事诉讼法》简称的规定；
3.全称下规定昵称，如1992年的《关于执行海牙送达公约的实施办法》前言中对《关于向国外送达民事或商事司法文书和司法外文书公约》和最高人民法院、外交部、司法部的《关于执行(关于向国外送达民事或商事司法文书和司法外文书公约)有关程序的通知》简称的规定；
4.全称下规定别称，如2004年的《律师执业行为规范(试行)》第2条对该规范简称的规定；
5.无全称直接使用尊称，如2003年的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第8条第2款对《中华人民共和国国家赔偿法》简称的使用；
6.无全称直接使用裸称，如四个《宪法修正案》对1982年《中华人民共和国宪法》简称的使用；
7.无全称直接使用昵称，如2005年的《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》第1条中三个文件的简称：
8.无全称直接使用别称，如《中华人民共和国刑法修正案(七)》直接援引为“刑法修正案七”。
下面且看为准法律职业人士制作的法律法规汇编中简称的使用现状统计。《2008年国家司法考试法律法规汇编》中一共人选了229部法律文件，其中没有引述其他法律文件名称的有48个，引述其他法律文件全称的有64个，提及其他法律文件简称的有117个，约占这本法律汇编文件总数的51.09％。简称的结构模式与风格类型结合的表现形态分布如下表：
二、简称法定化的迫切性
从上述统计数字来看，在规范性法律文件中使用其他法律文件简称的现象十分普遍。而在使用简称时，绝大多数法律文件倾向于使用其裸称，由于没有使用任何标点符号，极易与同名广义法律概念如《宪法》与“宪法”混淆在一起。虽然使用昵称的法律文件数量不多，一般也都使用书名号以标示其属性，由于过于简短且提供的信息太少，脱离语境已经失去了法律文件名称的识别性。使用别称的虽然罕见且仅有一例，由于使用了引号来标示简称，按照语言规范从形式上已经看不出其为作品的属性，并且为此类不规范用法提供了立法例。混合型简称的比例虽然与裸称的数据相差很远，但是位居第二，遥遥领先于使用尊称的文件。一部法律文件内简称的形式就不统一，更揭示出立法部门在起草法律文件时使用简称具有很大的随意性。使用法律文件尊称的仅有两部：一是2001年的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》；二是2003年的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。在这为数极少的两个文件中，严格来说也仅有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中简称的使用自始至终是规范、科学、统一的，因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中虽然提及的法律文件都使用了书名号进行标示，但是其中《合同法》的简称与其全称是分割式出现的，并且多次引述的《中华人民共和国城市房地产管理法》却一直使用其全称。导致了行文风格的前后不一致。规范性法律文件的效力等级越高，其辐射功能和标杆作用越强；四个《宪法修正案》均直接将《中华人民共和国宪法》裸称为“宪法”，这就导致了大量法律文件在援引其条文时采用这种表述方式；所有规范性法律文件语言的规范性又直接或间接地影响着法学类论著期刊、报纸电视等宣传媒体语言的规范性。
立法语言承载着国家指令，直接影响着法律关系主体的切身利益。而规范性法律文件的名称如同人的脸面、眼睛，甚至可以说是其灵魂，读其名就可知其文，俗话说“题好一半文”，其规范性和统一性直接影响着人们的第一印象和整个法律文件的质量。规范、科学的简称也便于立法、司法、执法和守法实践中人们援引、查阅和检索，能够让读者一眼就能从其名称辨认出法律所管辖的主要范围，至少能够认出它是谁来。“法的名称作为法的内部结构中第一层次的、每个法必备的要件。它的科学化、完善化，对立法、司法、守法以至法学研究的科学化、完善化，都有重要意义。”
“迄今尚无关于法的名称的系统的学问。人们还没有认识到法的名称问题的重要程度。现今各国立法在法的名称上还存在许多缺陷。”看来法律文件名称的规范化问题不仅仅是我国立法所应正视的问题。2000年的《中华人民共和国立法法》第54条对法律文件的部分结构要件如编、章、节、条、款、项、目的序号标注和标题题注的内容等做出了规定，而只字未提如何规范法律文件的名称；2001年的《行政法规制定程序条例》第4条和2001年的《规章制定程序条例》第6条也仅仅规定了行政法规和规章名称的效力等级要件或称文种。不可否认，立法规范的缺位是导致法律文件简称随意混乱的根源。
三、简称法定化应遵循的原则
要实现规范性法律文件简称的法定化，在制定刚性规范时首先要解决一系列相关问题：如何缩减一个法律文件的全称?依据什么标准来判断某个简称是否规范?谁享有权力来规定某个法律文件的简称?我们认为，只有遵循如下原则，才能使得法律文件的简称规范、科学和统一：
(一)简明性原则
规范性法律文件的全称究竟简化到什么程度?是不是越简短越好?简明即简+明，顾名思义就是既简短又明确。为了做到明确，难免要使用包含较多信息量的语言文字，而信息量的多少一般又与语言文字的多少成正比，这样就难免会损伤简短的程度；为了实现简短，肯定需要删除部分语言文字。而简短的程度毫无疑问又与语言文字的多少成反比。这两个方面显然是一对对立的矛盾关系。如何在这两者之间权衡取舍，使之成为对立统一体，做到言简而又意赅，简约而又明了呢?首先必须明确一点，引述方便是动机，文字缩减是手段，形式简短是成效，而表意明确是底线。例如，在有些人大常委会的正式文件、讲话、纪要中将《中华人民共和国土地管理法》(以下简称为《土地管理法》)缩简为《土地法》就不符合此项原则。《土地管理法》是调整人们在土地管理、保护、开发、利用过程中所发生的各种社会关系的法律规范的总称，是我国一部关于土地管理的基本法；而《土地法》是全面调整土地关系的基本法，协调统帅与土地有关的包括《土地管理法》在内的很多法律诸如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《矿产资源法》等。《土地管理法》不等于、更不能代替《土地法》。总之，不能为了追求形式上的简短而无限制地缩减，否则过分地紧缩全称的语言成分，势必要损伤其明确性，甚至产生歧义。
(二)识别性原则
法律文件的名称必须具有很强的区别度。能够把此法与彼法区别开，否则就失去了其应该具有的最基本的指称功能。因此，法律文件的简称也应该具有一定的识别性，这是简化全称时必须考虑的主要因素之一。上述全称的构成要件公式中，哪些应该是简称的必备要件呢?我们认为，最主要的判断标准就是看哪些构成要件的区别度最大。法的内容是区别此法与彼法的最核心的构成要件，所以应该是必不可少的要件。一般来说，法的制定主体就决定了法的适用范围，法的适用范围又反映着法的效力等级，而效力等级越高其适用范围越大，效力等级越低其适用范围越小；反之亦然，这三个要件的作用是息息相通的。鉴于此。在制定主体、适用范围和效力等级之间可以选择一个作为法律文件简称的必备要件。而选择效力等级要件更为合适，因为由内容要件和效力等级要件组合在一起读起来更像个法律文件名称，例如宪法、刑法、民事诉讼法、刑事诉讼法，等等：而由制定主体或者适用范围要件与内容要件组合在一起如中华人民共和国民事诉讼，听起来就不是个法律文件名称。从语法的角度来分析，规范性法律文件的名称基本上是偏正式名词性短语，制定主体、适用范围和内容三要件是定语，说明限定效力等级要件这个中心词。因此，效力等级要件也应该是简称中必备的要件之一。
参照《人大机关公文处理办法》第7条第1款第6项的规定“公文标题应当准确简要地概括公文的主要内容，并标明公文的种类。由发文机关全称(或者规范化简称)、主要内容和文种组成，也可以由主要内容和文种组成”，以及《国家行政机关公文处理办法》第10条第6项的规定“公文标题应当准确简要地概括公文的主要内容并标明公文种类，一般应当标明发文机关。”我们也可以推断出，内容要件和效力等级要件应该是构成法律文件简称的两个必备要件。
土地法学的概念范文3
在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记问题简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999年10月，中国社会科学院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。
我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
一、不动产预告登记的涵义及价值
不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。不动产预告登记最早为德国民法所创立，随后的瑞士、日本和我国台湾地区的民法均采纳了该项制度。即使在某些英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“RegistrationofCaution”(警告登记）。预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全权利和顺位的效力，目的在于保全物的请求权；其他种类的异议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。[1]
尽管许多国家和地区民事立法采纳了预告登记制度，不过，由于各国规定的预告登记的具体内容存在差异，致使这一概念在语词表述上也有所不同。例如，在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。[2]在台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。[3]在日本《不动产登记法》中，与预告登记相对应的概念为假登记，是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。借鉴上述规定，我国的预告登记应界定为：预告登记是为保全债权性质的不动产请求权、不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相对应的一项登记制度。预告登记与本登记、异议登记是有区别的。预告登记与本登记不同。通常所说的不动产登记是指本登记，即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力，故本登记又称终局登记。预告登记则是为了将来发生的不动产物权或顺位而进行的一种登记。实际上，预告登记完成后，并不导致不动产物权发生任何变动，只是请求权人的请求物权变动的债权性质的请求权得到了类似于物权效力的保障。可见，预告登记与本登记的效力是完全不同的。当然，预告登记与本登记也有着密切的联系。权利人在预告登记后，为确定地取得不动产物权，应当在预告登记后的一定期间内申请本登记。否则，预告登记将会失去效力。其次，预告登记与异议登记不同。所谓异议登记，是指事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记，其直接法律效力是中止现时登记的权利人按照登记的内容行使权利。异议登记纳入登记后，登记权利的正确性推定作用丧失其效力，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。[4]预告登记与异议登记的区别在于：预告登记是为了保护权利人的物权变动的请求权，是保护登记人权利的一种措施；而异议登记是为了中止现时登记人的权利，是保护事实上的权利人及利害关系人的一种措施。
设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。
在不动产物权的设定和转让中，由于当事人可约定为将来不动产的物权移转附条件或附期限，或者可能由于客观原因（如房屋尚未建成）使得不动产不能现实地马上发生移转，这就使得权利取得人不可能在不动产登记薄中登记为该物权的权利人，并且这种设定和转让物权的原因行为（如合同的签订）与物权的实质变动即登记行为之间往往会有很长的时间间隔。在此情况下，物权的取得人除了享有债权法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，其权利往往会受到损害。
二、不动产预告登记的性质及在我国创设这一制度的意义
（一）不动产预告登记的性质
预告登记的法律性质究竟为一种物权变动方式或仅为一种债权保全的手段呢？学者们有着不同的观点。例如，在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生；也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。[5]还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人（让与人）加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。[6]在瑞士民法中，预告登记的性质，被解释为赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊的登记制度。[7]
在我国，关于预告登记的性质，主要有三种观点：其一认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[8]其二认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。[9]其三认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。预告登记使请求权这样一种债权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化的债权，因此也有学者称之为“准物权”。[10]
从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人籍预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。
（二）在我国创设预告登记制度的意义
首先，能更好地协调物权与债权的利益。虽然传统法理赋予了物权优于债权的效力，但法律在保障物权的同时，也应考虑到土地、房屋等不动产在价值上特别是使用价值上的不可替代性，当合同相对人所期待的不动产物权变动对其有极为重要的意义时，作为利益平衡机制的法律，应当认可这种变动对相对人的意义，并以法律予以保障”。预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式，将物权法的规则施于债权法，通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力，从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权，以维护特定债权人的合法利益。
其次，符合现实生活的迫切需要。买卖房屋已成为一种经常现象，但消费者购买预售的房屋时，只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。由于信用在市场经济中的缺失，使得在现实生活中（尤其是在商品房预售中）经常发生不守诚信原则的情形，出现了大量的一房两卖（甚至数卖）的纠纷。撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。如果通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值取向。
再次，有利于实现交易安全，减少交易成本。为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方充分了解交易客体的权属状况是基本前提。如果缺乏信息公告制度，当事人势必会投入精力和费用去调查、了解，这不仅增大交易成本阻碍交易关系，而且会给欺诈行为提供机会，扰易秩序。不动产预告登记制度本身就是物权公示的种类之一，通过预告登记可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。
最后，有利于健全我国不动产登记法律制度。我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定，所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动属法律另有规定的情形，我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。在国外，大多数国家规定了预告登记、异议登记及更正登记等，与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。为建立完善的不动产登记制度，全面保护不动产物权变动的当事人合法权益，有必要创设预告登记制度。
三、国外预告登记的成功立法例
（一）德国、瑞士
德国、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中对预告登记进行规定。《德国民法典》第883—888条对预告登记作了规定。根据第885条的规定，预告登记根据临时处分或根据预告登记所涉及的土地或者权利的人同意进行登记。为了临时处分命令，无需证实应保全的请求权已受到危害。可见，德国民法上的预告登记可因两种方式作成：一是不动产物权人的同意。如果有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人；二是法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国《民事诉讼法》第935条的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可。[11]
在瑞士民法中，预告登记可分为人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记和假登记三种。从这三种登记的内容看，人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记相当于德国民法中的预告登记，而假登记则相当于德国民法中的异议登记。关于人的权利的预告登记，《瑞士民法典》第959条规定，先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利，可以在不动产登记薄上进行预告登记，一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。可见，这种登记属于债权请求权的登记，并赋予了登记的债权有对抗的效力。
（二）日本、我国台湾地区
日本、我国台湾地区采取特别法式立法例，即在不动产登记法、土地法等特别法中规定预告登记。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，而我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记，并且在“土地登记规则”中对预告登记的实施予以细化。
日本的《不动产登记法》规定有假登记和预告登记。不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力相似，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力，也有学者将其简单归纳为担保作用、顺位作用和完善作用。担保作用类似于保全权利的效力，而完善作用则体现为预告登记所表现出的接近将来权利的效力，并且得到近似于物权中完整权的保护的方面。
我国台湾的民法受德日民法影响甚深，在不动产预告登记的效力上的规定也非常相似，但需要注意的是，在预告登记保全权力的效力中，中间处分行为为法律行为时，一旦预告登记推进为本登记，在抵触本登记权利的范围内，中间处分行为失其效力。另外，根据王泽鉴先生的观点，在中间处分行为非法律行为时，我国台湾地区的处理方法与德国和日本不同，明确确认预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为的新登记，没有排除效力。[12]
四、我国物权法中不动产预告登记的制度设计
（一）预告登记之发生
预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。[13]笔者认为，预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。
我国《物权法草案建议稿》均未对预告登记的申请权人与预告登记的义务人作出明确规定，这不利于预告登记的操作，容易发生预告登记纠纷。而《物权法（征求意见稿）》也只是规定了债权人有权向登记机关申请登记，对预告登记的义务人未提及。笔者认为，在未来民法立法对预告登记进行规定时，应当对预告登记权利人和义务人都予以明确规定，并对列明申请预告登记时需要提交的文书。
借鉴德国、日本、瑞士等国承认法院的临时处分命令可以产生预告登记的作法，我国民事立法也应当规定，当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。
（二）预告登记制度之适用范围
在德国民法中，可以依预告登记保全的请求权包括以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限或附条件的请求权两种。这里所谓预告登记所保全的请求权，是有特定意义的请求权。一般认为，这种请求权虽然属于债的性质，但这些请求权所要变更的物权必须有登记能力，他们的范围和内容必须按照物权法定原则得到确认。这种请求权只能依债权契约而生，而不能依物权契约而生。[14]
在日本民法中，预告登记规定于《不动产登记法》第2条，“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。[15]
关于我国台湾预告登记制度的适用范围，根据台湾的通说包括，为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。[16]我国的对预告登记制度外延的规定较为狭窄，在新《民法典草案》中，预告登记的适用范围被限定为保护债权人将来取得物权的权利。
另外，新《民法典草案》第240条的规定，对于当事人协议以将要建造或者正在建造的建筑物以及其他价值较大的财产设定抵押时，采取强制登记的形式，当事人必须办理预告登记。
综合考察各国的制度设计和我国的现有情况，笔者认为，我国应借鉴德国和台湾的登记制度，将现有的为保护债权人将来取得物权的权利细化为保护权利移转、变更的请求权，同时将以不动产物权的消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权纳入预告登记制度的保护范围，以便更好更全面地保护权利人和交易的秩序。
梁慧星先生认为，预告登记所保全的请求权包括根据合同产生的请求权、根据法律规定产生的请求权、根据法院的指令产生的请求权、根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权。这些请求权应当具有一个共同的特征，即请求发生变动的物权必须是可以纳入登记的物权。从物权法专家建议稿及物权法草案征求意见稿来看，虽然都承认了预告登记，但规定也有所不同。王利明教授主持的《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记的内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”[17]梁慧星教授主持的《物权法草案建议稿》第35条规定：“为保全一项目的在于转移、变更和废止不动产物权的请求权，可将该请求权纳入预告登记。”“预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。”[18]《物权法（征求意见稿）》第19条规定：“债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权，有权向登记机关申请预告登记。”
笔者认为，将预告登记仅局限于商品房预售登记显然过于狭隘，不利于保护权利人的利益，而后两种规定又过于模糊，不利于实践操作。因此，应当尽量将预告登记的适用范围予以明确，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。笔者认为，预告登记应适用于下列情形：（1）不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；（2）附条件或者附期限的不动产物权请求权；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。考虑到我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记。
（三）预告登记之效力
预告登记的效力是预告登记制度的核心问题，各国立法均对预告登记的效力作了规定。我国现有的法律法规对预告登记的效力问题基本未涉及，仅在最高人民法院2002年6月20日实施的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”赋予预售商品房的买受人以优先于建设工程价款受偿权的请求权，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，在受偿顺序上优于抵押权和其他债权，由此可以推知，最高人民法院已经确认这种经依法登记备案的请求权具有了某些物权的效力。但这一规定仅适用于商品房的预售中，权威性也显然不足，难以涵盖整个不动产的预告登记制度。《民法典草案》在第19条第二款中对预告登记的效力有所涉及，但也仅规定了保全权利的效力。从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。
在我国，我国学者对预告登记效力的认识是基本一致的。梁老师认为，预告登记的效力包括：（1）保全效力，即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力；（2）顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位；（3）破产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。
笔者认为，借鉴国外的经验，结合法学家们的意见，我国应规定如下预告登记的效力：（1）权利保全效力。即预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。在权利保全的效力上，义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。
（2）权利顺位保全效力。即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。预告登记的命运与效力完全依赖于本登记是否可以作成。
（3）破产保护效力。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。以上三种效力，在我国的物权法专家建议稿及征求意见稿中，只规定了权利保全效力，对权利顺位保全的效力及破产保护的效力均没有涉及，而对权利保全效力的规定，也不尽完善。笔者认为，上述三种效力是预告登记的基本效力，我国民事立法应当予以确认。
（四）预告登记的失效
预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但要发生请求权所指向的物权变动，请求权人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，并以自己的行为实现物权变动。否则，请求权人届时不积极行使自己的请求权，对原来希望发生的物权变动持消极的态度，法律没有必要保护权利上的睡眠者，应当使该权利消灭，以促使请求权人积极行使请求权。梁慧星主持的《物权法草案建议稿》第37条规定：“预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。被涂销的预告登记，自涂销时丧失其效力。涂销预告登记的通知，可依公示方式送达。”而《物权法（征求意见稿）》第20条规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者该债权消灭的，该预告登记失效。”两稿对预告登记的失效从两个不同的角度作了规定，各有不同的侧重。笔者认为，我国未来的民法立法可以将两者结合，既允许有关利害关系人申请涂销预告登记，也应规定在达到法定期间不申请本登记时预告登记失效。此外，预告登记除基于上述原因失效外，还可因权利人的抛弃而失效。
（五）预告登记立法例之选择。
我国创设预告登记制度选择何种立法例，应当根据我国的现实国情与本土资源作出决定。笔者认为，既然我们希望制订一部完整的民法典，就不应该遗漏预告登记制度，应在民法典中给予预告登记以一定的地位。为此，在民法典中对预告登记作出概括性规定的同时，我们还可以借鉴日本、台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在有关不动产登记的法律或法规中对预告登记作出详尽的规定。
综上所述，在我国创设不动产预告登记制度，明确其法律效力对于实现物权制度与债权制度的利益平衡，保证交易安全，创造诚实守信的不动产交易秩序具有极其重要的作用，我们应把握制定民法典和物权法的契机尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
【注释】
[1]王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第165页。
[2]［德］曼弗雷德?沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第232页。[3]王锦村：《土地法实用》，台湾五南图书股份有限公司1984年版，第380页。
[4]梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第159页。
[5]转引自陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版，第259页。
[6]转引自刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第555页。
[7]同[5]第262页。
[8]王泽鉴：《民法物权》（一），中国政法大学出版社2001年版，第128页。
[9]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第213页。
[10]钱明星、姜晓春。房屋预售制度若干理论问题研究。中外法学,1996,(5)。
[11]王轶《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第169页。
[12]王泽鉴.民法物权（第一册）台湾:三民书局,1999,第105页。
[13]余能斌《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第404页。
[14]孙宪忠.德国当代物权法北京:法律出版社,1997,第156页。
[15]王轶：《不动产法上的预备登记制度——比较法考察报告》蔡耀忠编：《中国房地产法研究》法律出版社,2002,第153－154页。
[16]李鸿毅,土地法论台湾:三民书局,1999,第306－307页。
[17]王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第9页。
[18]同[4]第10页。
【参考文献】
王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版；
王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版；
王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版；
土地法学的概念范文4
在现实生活中，由于我国制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999年10月，院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。
我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
一、不动产预告登记的涵义及价值
不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。不动产预告登记最早为德国民法所创立，随后的瑞士、日本和我国台湾地区的民法均采纳了该项制度。即使在某些英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“Registration of Caution”(警告登记）。预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全权利和顺位的效力，目的在于保全物的请求权；其他种类的异议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。[1]
尽管许多国家和地区民事立法采纳了预告登记制度，不过，由于各国规定的预告登记的具体存在差异，致使这一概念在语词表述上也有所不同。例如，在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。[2]在台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。[3]在日本《不动产登记法》中，与预告登记相对应的概念为假登记，是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。借鉴上述规定，我国的预告登记应界定为：预告登记是为保全债权性质的不动产请求权、不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相对应的一项登记制度。预告登记与本登记、异议登记是有区别的。预告登记与本登记不同。通常所说的不动产登记是指本登记，即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力，故本登记又称终局登记。预告登记则是为了将来发生的不动产物权或顺位而进行的一种登记。实际上，预告登记完成后，并不导致不动产物权发生任何变动，只是请求权人的请求物权变动的债权性质的请求权得到了类似于物权效力的保障。可见，预告登记与本登记的效力是完全不同的。当然，预告登记与本登记也有着密切的联系。权利人在预告登记后，为确定地取得不动产物权，应当在预告登记后的一定期间内申请本登记。否则，预告登记将会失去效力。其次，预告登记与异议登记不同。所谓异议登记，是指事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记，其直接法律效力是中止现时登记的权利人按照登记的内容行使权利。异议登记纳入登记后，登记权利的正确性推定作用丧失其效力，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。[4]预告登记与异议登记的区别在于：预告登记是为了保护权利人的物权变动的请求权，是保护登记人权利的一种措施；而异议登记是为了中止现时登记人的权利，是保护事实上的权利人及利害关系人的一种措施。
设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。
在不动产物权的设定和转让中，由于当事人可约定为将来不动产的物权移转附条件或附期限，或者可能由于客观原因（如房屋尚未建成）使得不动产不能现实地马上发生移转，这就使得权利取得人不可能在不动产登记薄中登记为该物权的权利人，并且这种设定和转让物权的原因行为（如合同的签订）与物权的实质变动即登记行为之间往往会有很长的时间间隔。在此情况下，物权的取得人除了享有债权法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，其权利往往会受到损害。
二、不动产预告登记的性质及在我国创设这一制度的意义
（一）不动产预告登记的性质
预告登记的法律性质究竟为一种物权变动方式或仅为一种债权保全的手段呢？学者们有着不同的观点。例如，在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生；也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。[5]还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人（让与人）加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。[6]在瑞士民法中，预告登记的性质，被解释为赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊的登记制度。[7]
在我国，关于预告登记的性质，主要有三种观点：其一认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[8]其二认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。[9]其三认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。预告登记使请求权这样一种债权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化的债权，因此也有学者称之为“准物权”。[10]
从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人籍预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。
土地法学的概念范文5
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
土地抵押权的法律特征：
1、土地抵押权具有担保物权和土地它项权利双重性质；2、土地抵押权的标的为土地使用权；3、土地抵押附属于土地使用权；4、土地抵押权的设定属于要式行为；5、土地抵押权具有担保物权的功用和效力。
土地抵押权的客体范围：
1、划拨国有土地使用权；2、出让方式取得的国有土地使用权；3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；4、乡（镇）村企业的建筑物战胜范围内的土地使用权。
土地抵押登记制度：
1、土地抵押登记的作用。2、土地抵押权登记程序。3、土地抵押权登记的效力。
土地抵押权的消灭：1、债务清偿；2、抵押物消灭；3、土地抵押权实现；4、抵押权无效。
土地抵押权制度中需要思考的几个问题：
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权；
2、关于“四荒”土地抵押；
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回；
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地人民政府主管部门的批准或同意。
内容提要：土地抵押权是附属于土地使用权的一项土地他项权利，土地抵押制度也是人们在经济发展中一直探讨的一个问题。本文先从土地抵押权的概念和法律特征谈起，对土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
关键词：土地抵押权
土地抵押权登记
土地使用权
随着社会主义市场经济的全局发展，土地在国民经济发展中越来越显示其重要性，人们已不再单独将土地作为一种资源来对待，而是将其当作一种资产进行科学的管理，以充分发挥其在国民经济中的经济杠杆作用。为此，笔者通过对土地管理知识的一些学习和了解，感到这是一门非常广泛和深奥的学说，其中有许多知识需要我们进行学习，有许多问题需要我们进行思考和探讨，在此本文就其中的土地抵押权进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（主权利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第 二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他部分土地他项权利可以进行抵押①。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖开式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。
参考文献资料：
一、《国土资源管理实务全书》（中国物资出版社）谢经荣 主编
第五章第八节 地产抵押
二、《中国土地资源全书》（四川人民出版社）车夫 主编
第五篇 土地他项权利
三、《房地产抵押贷款如何避风险》（《中国土地》2001年11期）
姬泓 夏军 著
土地法学的概念范文6
摘要：20世纪90年代初期，俄罗斯消亡了70余年的私立高等教育复苏。私立高等教育的复苏促使俄罗斯高等教育完成了从全面的国家垄断向市场机制转轨的过程，推动了一个开放、民主、多元化的高等教育系统的形成，为解决教育问题和稳定社会秩序做出了贡献。今天，私立高等教育发展成为了高等教育系统的组成部分，但事实上仅发挥着补充国立高等教育的功能。诸多因素影响着私立高等教育的发展，其中，统一的教育政策推动了私立高等教育的发展，也导致了它失去了个性化发展的权利。此外，俄罗斯传统的社会意识对凡是私有制事物的异常反应使得私立高等教育的法律地位得不到落实，合法权益受到损害。
关键词：私立高等教育；教育政策；规模与结构；评价
中图分类号：G6493/7∶5121文献标识码：A文章编号：1671-1610（2011）05-0033-05
俄罗斯私立高等教育起源于19世纪初期，晚于国立高等教育，在1917年十月社会主义革命胜利后被新兴的无产阶级政权彻底取缔，长达70余年，直至20世纪90年代初期，当俄罗斯再一次发生社会转型时才得以复苏。如今，它即将迎来复苏与发展的20周年。在此之际，本文从私立高等教育的政策、规模与结构、不同利益主体对它的评价回顾私立高等教育的发展，并作出评价。
一、私立高等教育的发展状况
20年来，俄罗斯私立高等教育的发展明显地分为两个阶段。
（一）1992年下半年－1999年底：规模扩张阶段
1. 教育政策
“俄罗斯不是缺少教育政策的国家”，[1] 但迄今为止没有专门的《私立（高等）教育法》，私立高等教育与国立高等教育共同遵守着联邦《教育法》和联邦《大学及大学后职业教育法》。此外，《俄罗斯联邦教育发展纲要》、《俄罗斯联邦教育民族学说》等教育文件以及联邦《税收法典》、联邦《土地法》、联邦《预算法典》等非教育领域的联邦法也直接约束着私立高等教育。
联邦《教育法》是俄罗斯政府在新的历史时期制定的第一部联邦级法律，颁布于1992年，该年被定为私立高等教育的纪元年。它首次提出了“私立教育”这一概念，确立了其法律地位，并制定条款鼓励、扶植私立教育的发展，比如第41条第10款规定“国立和市立高校与自然人、非国有企业、机关、组织签订为其有偿培养法律、经济、管理等人才的合同时培养，招生人数不得超过该专业招生总数的50％。”联邦《教育法》的颁布掀起了私立高等教育规模第一次大扩张。
1996年8月7日颁布的联邦《高等及大学后职业教育法》标志着私立高等学校的权限划分完毕，其中第3条第6款规定“鼓励私立高等学校创办和运营”，与1996年版联邦《教育法》（将第41条第10款中的50%降到“25%”）共同推动私立高等教育掀起了新一轮的规模扩张。
私立高等教育规模大扩张客观上要求财政投入不断递增，否则，“在不降低质量的前提下满足学生数量增加的要求，确实是一个令人生畏的挑战”。[2] 到90年代下半期，受“休克疗法”灾难性后果以及1998年国内金融危机的影响，私立高等教育规模大幅度持续扩张和资金紧缩的矛盾突出，规模增加过快、办学条件不达标、专业设置重复率高、教育质量低等问题引起了政府的警觉和担忧。于是，紧缩教育政策陆续出台，比如1999年5月教育部颁布的《关于俄罗斯私立高等教育发展问题》（№ 1314）要求私立高等学校严格执行国家高等教育标准。
2. 教育规模与结构
学校规模。到2000年初，私立高等学校数量增加了近4倍，占全国高校总数的37%，而国立大学仅增长127倍。[3]
学生规模。学生增加的速度慢于学校增加的速度。到2002年，招生规模增加了320%，其中，全日制为280%，夜校部为320%，函授部为450%。[4]
层次结构。绝大多数私立高等学校定位学士教育。90年代末期，全国17%的学士文凭是私立高等学校颁发的。[5] 到2002年末，约40%私立高等学校可以颁发国家统一式样的毕业文凭；42所可以培养硕士研究生和文凭专家；12所有资格培养博士研究生。[6]
形式结构。俄罗斯高等教育形式包括综合大学、学术学院和专门学院。私立高等学校多是单科性专门学院。2002/2003学年，私立高等学校的综合大学、学术学院和专门学院的比例为15∶2∶965，而国立大学为4970∶27∶23。
科类结构。超过95%的私立高等学校培养人文社科类人才。其中，经济学、管理学、法学、财经和信贷、管理、会计、审计等最为普及，工程师所占比例不超过15%。[7]
师资结构。此阶段，私立高等学校以兼职教师为主。2000/2001学年初，编制内教师占私立高等学校教师总数的341%，比1995/1996低04%，其中，具有博士和副博士学位的占527%。
办学用地。截止2000/2001学年初，只有极少数学校完全拥有自己固定的办学用地。在莫斯科市和莫斯科州私立大学的32所会员学校中，只有3所拥有自己的完整办学用地，12所100%靠租赁，12所租赁60%-80%，3所租赁30%-45%，2所租赁15%-20%。[8]
3 不同利益主体对私立高等教育的评价
顾鸿飞谢作栩：俄罗斯私立高等教育发展20年回顾及其评价
尽管苏联解体让俄罗斯彻底走上了市场经济的道路，但是几百年来的专制主义制度和“国家思想一元化”的社会意识对凡是“私有制”的事物都有一种特别的反应。私立高等教育的复苏，特别是规模的急剧扩张遭到了社会意识的排斥。
