物业公司合同范文1
甲方（委托方）_____业主管理委员会
乙方（受委托方）_____物业管理公司
为加强_____小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。
第一条 物业管理内容
1.甲方将位于_____区_____路的_____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
2.管理事项包括：
（1）房屋的使用、维修、养护；
（2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；
（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
（4）公共生活秩序；
（5）文娱活动场所；
（6）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；
（7）车辆行使及停泊；
（8）物业档案管理；
（9）授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营、自负盈亏。
第三条 物业管理期限
委托管理期限为_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四条 双方权利、义务
1.甲方权利、义务：
（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的__%）__平方米给乙方，按月租金_元租用，并负责办理使用手续；
（4）给乙方提供管理用房__平方米（其中办公用房__平方米，员工宿舍__平方米），按月租金__元租用；
（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（7）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
（8）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
（9）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；
（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；
（11）政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方责任、权利、义务：
（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；
（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
3.其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具
有同等法律效力。
7.本合同自签订之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
法人代表：
法人代表：
物业公司合同范文2
1993年4月，滨海住宅小区的开发商某房地产公司将滨海住宅小区的住宅预售给A公司等13个业主。1994年9月，该住宅小区建成，迁入450家住户。1995年1月，房地产公司和B物业公司签订《滨海小区物业管理承包合同》，合同约定：房地产公司将其开发的滨海小区第一期42栋高级公寓（面积约12万平方米）的物业管理承包给B物业管理公司（以下简称物业公司），承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元；合同签订后10日内，物业公司应向房地产公司支付履行保证金50万元。同年5月，房地产公司又和物业公司签订了《维修承包合同》，约定：滨海小区 1一42栋楼房在保修期内的维修任务由房地产公司总承包给物业公司维修，总承包工程款40万元。
上述合同签订后，物业公司向房地产公司支付了履行保证金50万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中，由A公司等13个业主组成的滨海小区业主管理委员会，已经在1997年8月经当地房地产管理部门批准成立，并与物业公司签订了《委托物业管理合同》。
[审判]
法院审理认为：本案投资公司只是滨海住宅小区的开发建设单位，其擅自与B物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同应为无效合同。判决驳回了房地产公司要求B物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求。
[分析]
物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范，不断有新法律法规出台。
物业公司合同范文3
关键词：委托 转租 营业税 房产税
房地产开发公司在楼盘开发销售过程中，总会因为某种原因或多或少的留下一小部分房屋不出售，作为自持物业，留作办公自用或者向外出租。向外出租的过程中，有的公司是直接与租户打交道；有的公司与物业公司签订协议，协议中约定将这部分房屋交由物业来打理出租，租金按照一定比例进行分成。前者因为只牵扯到出租房与承租方，关系简单，涉及的税收问题也相对来说比较简单；后者因为牵扯到产权人、物业公司、承租方三方关系，且租金牵扯到产权人与物业公司的分成问题，涉及的税收问题也较为复杂。
针对这一情况，浅谈一下对此问题的看法与见解。对此问题，通常有两种观点。
一种观点认为，物业公司与开发公司签订的是委托合同，承租方的房租实际上是支付给开发公司的，物业公司只是按照一定的比例提取报酬而已，所以说虽然是承租方与物业公司签订的租赁合同，但是物业公司实际上是起了一个代收代付的作用。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）中的第三条第十九款规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额”；且开发公司与物业之间形成的是委托行为；据此来看，物业公司可以按照实际所收取的报酬来计算缴纳营业税，即：由物业公司开具全额租金发票给承租人，开发公司按照全额租金扣除应该支付给物业公司的报酬后的余额给物业公司开具发票，物业公司按照两张发票的差额计算缴税即可。开发公司方面应该按收支两条线的原则，将全额租金作为其他业务收入入账，将支付给物业公司的报酬（即全额收入与开具发票金额之间的差额）作为其他业务支出入账。至于房产税方面，房产税属于财产税，房屋产权属于开公司，理应由开发公司按照物业公司收取的全部租金金额作为房产计税依据，按12%的税率计算缴纳房产税。
另一种观点认为物业公司与承租者签订的租赁合同应认定为转租行为，理由是在房屋租赁时是由物业公司与承租者直接签订的合同，物业公司已经是租赁合同的当事人，理应承担合同的权利与义务，所以说物业公司的出租行为构成转租；根据国税发[1995]76号《关于营业税若干问题的通知》中第五条规定：“关于转租业务征税问题：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税”。据此来看，物业公司应该按照服务业中的“租赁业”5%的税率对全部租金计算缴纳营业税；即物业公司按照租金全额开具发票给承租人，并作为收入入账；开发公司按照全额租金收入扣除支付给物业公司的报酬后的余额开具发票给物业公司，并据此发票做为收入入账，物业公司据此发票作为支出入账。而房产税的理应有产权人（开发公司）按照物业公司对承租者收取的全部租金按12%的税率计算缴纳。
这两个观点的根本分歧在于物业公司与承租者之间的合同关系属于委托还是转租的关系。《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过人实施民事法律行为，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”。由此看来，虽然租赁合同是由物业公司与承租者签订，但是物业公司已与开发公司签订委托合同，合同中的出租方的权利与义务显然是由开发公司来承担；并且如果认定物业公司的行为属转租的行为，那么该房屋是否已出租给承租者，物业公司都要向开发公司缴纳房租，这显然与前述的委托合同相悖。综上所述，物业公司与开发公司之间的合同关系应该属于委托的关系，相关的会计处理也应按照第一种观点种的方法来处理。
但是不难看出，这种会计处理方法中开发公司存在重复缴纳营业税、多缴纳税的问题，因为：由物业公司开具全额租金发票给承租人，开发公司按照全额租金扣除应该支付给物业公司的报酬后的余额给物业公司开具发票；开发公司方面应该按收支两条线的原则，将全额租金作为其他业务收入入账，将支付给物业公司的报酬（即全额收入与开具发票金额之间的差额）作为其他业务支出入账；房产税方面，由开发公司按照物业公司收取的全部租金金额作为房产计税依据，按12%的税率计算缴纳房产税。在实际操作过程中，完全可以采取签订三方合同的做法，承租者的房租分为两部分，一部分以房租的形式支付给开发公司，由开发公司开具房租租赁发票给承租者；另一部分（即开发公司应支付给物业公司的报酬）以管理费的形式支付给物业公司，由物业费开具发票给承租者。这样的话，开发公司就可以将支付给物业公司的报酬从总租金中剔除，以实际收到的租金计算缴纳营业税及房产税了。
物业公司合同范文4
一、物业服务合同履行中的抗辩权表现形式
在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方请求履行债务时，对方就有可能通过行使抗辩权而与之对抗。我国合同法规定了双务合同履行中抗辩权的3种形式：同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中，物业公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务，业主应当履行向物业公司支付物业费的债务。在实践中，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的形式来行使抗辩权；物业公司则拒绝为未缴费的业主提供专属于其的服务项目，如拒绝提供维修服务、暂停二次供水服务等，遇业主欠费行为普遍时，则可能减少、停止小区的公共服务，更有甚者，对欠费业主进行人身威胁或暴力攻击。
1.业主行使抗辩权的表现形式
在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式主要有：(1)物业公司未履行本应先履行的服务时，业主拒绝支付物业费。物业费的支付一般是按单位时期支付，如按月支付。如果在应支付费用的这一单位时期内，物业公司尚未履行完毕债务，如尚有若干天的卫生保洁、修剪花草、修理公共设施设备等工作未完成，而向业主请求支付物业费时，业主则可基于物业公司未先履行合同义务而行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。(2)物业服务合同约定物业公司应履行某一特定服务项目但时间约定不明确时，业主以物业公司尚未履行这一服务项目为由行使同时履行抗辩权，拒绝支付物业费。在物业服务合同中，尽管对物业服务的项目有明确规定，但对履行这些服务的时间不可能逐一加以明确。例如，在物业公司提供的门禁系统故障或楼道照明灯等各类维修服务时，由于物业服务合同并未对物业公司应在什么时间内上门服务作出明确规定，当物业公司要求业主支付物业费时，业主则以物业公司提供的服务不及时为由进行抗辩，拒交物业费。(3)在物业公司履行的物业服务、营造的小区环境不符合合同约定时，业主拒交物业费。一般地，物业服务合同会对物业服务的质量，即物业公司应当如何保持小区环境作出详细的规定，如卫生保洁应每日清扫两次、修剪花草每周两次、门岗每日24小时值班、保安人员每小时巡逻等。有的物业服务合同甚至约定“路面不得有明显垃圾”、“绿地不得有过长杂草”、“安保人员不得脱岗”等。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。(4)在物业公司经营困难、可能停止履行物业服务时，业主行使不安抗辩权，拒交物业费。当物业公司经营遇到困难，如拖欠物管人员工资、高额水电费，或者是因物业公司自身所负较大数额债务被债权人到法院，甚至被债权人申请破产时，业主依法行使不安抗辩权。
2.物业公司行使抗辩权的表现形式
在物业服务合同中，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：(1)在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，如拒绝继续为欠费的业主提供维修服务、暂停二次供水、门禁系统服务等，直至业主补缴拖欠的全部物业费。(2)在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司为保护自身合法权益而行使先履行抗辩权的一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。
二、物业服务合同履行中行使抗辩权的利弊分析
合同履行中抗辩权的制度设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能[3]。然而，由于物业服务合同的特殊性，如物业服务对象(业主)的人数众多性、服务过程(行为)的持续性、服务内容(项目)的复杂性、服务质量(标准)的不确定性等，抗辩权的行使不仅难以达到立法目的，反而可能损害合同交易的安全和效率。在物业服务中，因业主人数众多，其对物业公司是否履行合同约定义务常有“以偏概全”的问题，而业主行使抗辩权最容易的方式就是拒绝缴纳物业费。业主行使抗辩权的结果，就是使物业公司失去收入来源，经营困难，最终导致服务质量降低，不得不终止对小区的物业服务。
物业服务合同履行中业主行使抗辩权的弊端主要有：
第一，妨害小区业主的正常生活。对于少数拒交物业费的业主，物业公司采取停止专属服务的方式予以对抗。若停止这些专属服务并不能使业主履行缴纳物业费的义务，则物业公司可能进一步采取自认为合法而实为违法的方式，如停水、停电，拒绝业主的私车，甚至拒绝业主进出小区等限制业主合法权益的方式。物业公司采取的措施无论合法与否，都会不同程度地影响业主的正常生活，激化矛盾。对于大多数正常缴纳物业费的业主而言，他们本期望物业公司能够提供正常、全面的物业服务，但因部分业主行使抗辩权拒绝缴纳物业费而影响了物业公司的经营收入，使物业公司减少服务投入、降低服务标准。这些正常缴纳了物业费的业主也成为了受害者，享受着与支付的物业费不相符的服务，并由此成为潜在的抗辩权行使者。
第二，妨害物业公司的正常经营。物业公司是以营利为目的的企业法人，向业主收取物业费，既是其能够生存和发展的基本前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常、全面服务的保障。但由于物业服务对象的业主数量多，业主动辄拒交物业费，不仅增加了物业公司催缴费用的成本，而且个别业主的欠费行为会产生“示范效应”、“连锁反应”。业主欠费直接影响了物业公司的经营收入，高欠费率将导致物业公司因此减少资金投入、拖欠员工工资和社保费用，拖欠公共水电费。物业公司将陷入经营困难，甚至亏损的境地，在不得已的情况下，只能撤出小区。
第三，损害小区环境。物业公司为业主提供的物业服务是一种小区公共服务，但它又是市场化的社会服务。业主以支付物业费的方式来购买物业服务，物业公司则通过提供物业服务的方式来获取经济利益。如果业主频繁地、持续地行使抗辩权而拒交物业费，物业公司被迫退出小区，最终导致小区无人管理，小区环境迅速恶化：垃圾无人打扫，花草无人养护，房屋、设施、设备无人维修，停车秩序混乱，严重的甚至二次供水系统、电梯系统和门禁系统也停止运转；偷盗事件频发，业主的人身安全难以得到保障。
第四，损害社会正常秩序。物业服务看似小事情，但关乎老百姓的切身利益，与老百姓的生活悠息相关，小区和谐问题是重要的民生问题。业主过多地行使抗辩权，不仅会引发物业公司与业主之间的冲突，而且会增加社会上的不稳定因素。为了收取物业费，物业公司可能会采取各种手段，甚至以暴力或暴力威胁等非法手段达到目的。物业公司与业主之间的民事纠纷，可能会被演化、升级为治安案件、刑事案件。而业主为了维护自己的利益，也会寻求媒体、政府的帮助。面对利益需求难以一致、数量众多的业主，如果政府介入不及时、不主动，或者处理不当，小区物业纠纷就可能升级为群体性社会事件。
三、物业服务合同履行中行使抗辩权的限制
从实践来看，抗辩权的行使无论对业主、小区，还是对物业公司，都会造成不利影响。抗辩权的频繁行使不仅会损害物业服务合同的交易安全和效率，也会引发新的社会矛盾，因此有必要对物业服务合同履行中的抗辩权进行限制。
(一)《审理物业服务纠纷案件的解释》有关行使抗辩权的规定及评析
《解释》第5条对业主行使抗辩权作了规定。第5条第1款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权应符合以下要求或条件：一是行使抗辩权的主体为业主；二是业主行使抗辩权针对的是物业公司的收费行为，而不是物业公司实施的各类服务行为；三是业主行使抗辩权的条件是物业公司违规收取物业费，即物业公司违反物业服务合同约定或法律法规、部门规章规定的擅自收费行为，包括擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等。该规定通过赋予业主抗辩权，对遏制物业公司的违规收费行为、维护业主的合法权益无疑具有积极意义。但是，上述规定也存在一些缺陷：(1)将业主行使抗辩权限制在物业公司违规收费行为本身，对于物业公司未按合同约定提供服务或服务有瑕疵能否进行抗辩没有加以规定，这实际上是限制了业主行使抗辩权的适用范围，不利于业主利益的保护；(2)业主行使抗辩权时，是业主可以“单个”的行使，还是应达到“一定数量”时才能行使，也没有明确规定；(3)当业主行使抗辩权时，是可以拒绝支付物业公司违规收取的物业费，还是可以拒绝支付全部的物业费(合同约定内的物业费)，规定也不明确。
同时，《解释》第6条对业主行使抗辩权进行了限制。该条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权的限制包括3种情形：一是业主无正当理由的抗辩。这里所谓的“正当理由”应严格限制在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正当的、合理的事由，应从严掌握[4]。二是业主不得以未享受物业服务为由进行抗辩。在实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受物业服务为由拒交物业费；有的业主以其长期出差、出国为由，主张未享受物业服务而拒交物业费；也有业主以其未享受物业公司提供的某项服务，如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务、出租车预约服务等为由拒交物业费。遇此情形，业主不得行使抗辩权。三是业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。（业主有权享受物业公司提供的各项物业服务，但不以无需享受为由而拒绝履行相应的义务。对此，《物权法》第72条第1款明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。”）例如，业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无需享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由，拒交物业公司因管理这些公共设施所支出的费用。
(二)业主行使抗辩权的限制
为了减少业主行使抗辩权的危害，笔者认为，除《解释》第6条规定的有关业主行使抗辩权的限制外，有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。具体来说，包括以下内容：
第一，关于合同主体的抗辩。无论是由开发商依法与物业公司订立的前期物业服务合同，还是业委员会与由业主大会决定选聘的物业公司订立的普通物业服务合同，均对全体业主产生约束力，业主不得以其未参加合同订立或没有投票选择该物业公司为由，主张自己并非物业服务合同的主体而行使抗辩权。在实践中，少数业主以没有参加合同签订、不是合同主体为由而拒交物业费，也有一些业主以未参加会议、没有投票选择物业公司，或投票选择了非最终确定的物业公司为由主张自己并非合同的主体而拒交物业费。实际上，这些做法是错误的。根据《物权法》第76条、第78条的规定，选聘物业公司应当由业主共同决定，即必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占全部人数过半数的业主同意；业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。《解释》第1条对合同主体的抗辩予以了限制：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
第二，关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。如果单纯从解释论的角度来看，应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于，小区业主人数众多，若不对业主单个地行使抗辩权加以限制，极容易损害其他业主的合法权益。笔者认为，当已届约定支付物业费期限时，物业公司要求业主按约履行的，业主若要行使抗辩权拒交物业费，必须得到一定数量业主的同意。换言之，只有当业主达到“一定数量”时才能行使抗辩权，较为合理的建议是将业主数量控制1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意，业主才能行使抗辩权。第三，关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构[5]。对此，《物业管理条例》第15条明确规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，并监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同，其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看，业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体，业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司，业主委员会则是代表业主团体督促业主交费，并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构[5]35。因此，笔者认为，当物业公司未按照约定履行物业服务合同义务时，最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权，即当达到一定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主张行使抗辩的，应首先通过业主委员来行使；当业主委员会拒绝行使时，才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使，笔者认为，可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项来对待，即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使[6]。
(三)物业公司行使抗辩权的限制物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时，基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。
四、完善物业服务费收缴制度的思考
业主拒交物业费是各国或地区都会面临的问题，为此，各国或地区也都通过立法采取了相应的措施。例如在日本，对于届期未缴纳物业费的，依顺序先后以口头、书面形式催收；对拖欠6个月物业费和1年以上的滞纳金，如果采取上述形式催收仍不能回收时，则可以向法院申请“支付令”，通过督促程序来催收。在新加坡，则是由管理团体以书面形式通知业主缴纳物业费，如果业主超过30日仍未支付的，则将依管理团体所决定的利率加收利息并请求简易法院予以收取；同时，法院得以业主违反义务为由处1万新加坡元以下的罚金[7]。在美国，如果某一房屋单元的业主欠缴物业费，从到期之日起，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权；若欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权按照法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿[8]。德国、奥地利等国家对业主长期拖欠物业费、违反管理规约禁止性规定等行为，也从以前的“温情主义”转而实行令其强制迁离、强制出让或者强制拍卖其房屋单元的所谓“严格惩罚主义”。如依德国《住宅所有权法》第18条的规定，住宅所有权人迟延履行费用义务，其数额超过其住宅所有权总价值3%，且迟延期间逾3个月的，得剥夺住宅所有权人的住宅所有权[9]。
我国《物权法》、《物业管理条例》及司法解释对业主拒交物业费的催收也作了规定。根据《物权法》第83条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院。《解释》第6条亦规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以向法院业主，请求支付物业费。结合上述规定，笔者认为，可以通过以下举措来进一步解决业主拒交物业费的问题。
第一，完善物业费收取的公示制度。国家发改委和建设部制定并于2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》对物业服务收费公示有明确要求。根据该《办法》第8条规定，物业收费应当实行明码标价，并且在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况向业主进行公示。为此，物业公司可以从以下方面完善物业费公示制度：一是通过告示牌、宣传栏，以及为业主提供或发放收费手册等方式将有关收费内容进行公示，增加物业收费的透明度；二是每月按照楼栋和单元号编制业主应缴物业费清单，将应缴费清单张贴在楼栋或单元内的告示栏；三是将每月应缴费清单提交业主委员会备案。
第二，建立完善欠费催缴程序。遇有业主应交而未交物业费时，物业公司首先应通过主动上门服务、短信提示的方式进行催缴，并告知业主缴纳费用的宽限日期(一般以15天为宜)。业主拖欠物业费1个月以上的，可以通过书面函来催缴；拖欠2个月以上的，可以向业主寄送律师函；拖欠3个月以上的，可以向法院提出。
物业公司合同范文5
物业管理要从头抓
目前,绝大多数买房人对入住后的物业管理和要缴纳的费用都非常重视,如果房地产商不肯在签合同时向买房人出示《物业管理使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”),将会给未来入住后的物业管理带来隐患。
虽然北京市房地局早在1998年就已要求房地产商领取预售许可证前先要通过“公约”的审查,并在签购房合同时与买房人对“公约”进行约定,但大多数房地产商不肯向买房人出示“公约”。物业公司在接受房地产商委托物业管理时,往往不是要求房地产商提供买房人签署的“公约”才接手管理,而是拿着本应房地产商直接交给业主的钥匙,胁迫业主接受自己的管理、缴纳房地产商和自己私下约定的物业管理收费标准。
试想一个在胁迫情况下签订的协议本身就是无效协议,物业公司又如何使用这种无效协议要求买房人履行协议呢?物业管理的纠纷隐患不是买房人种下的,而是房地产商种下的。
业主知情权不容忽视
从住公房到住私房确实也有消费观念转变的过程,但人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识,而目前一些物业公司只收费不服务或多收费少服务却恰恰影响了人们在这方面的思想转变。
不少物业公司到处诉苦,说自己亏损严重,但却又不肯按政府要求定期向业主公布帐目,在业主委员会决定更换物业公司后赖着不走,致使业主怀疑物业公司的诚信和缴纳的管理费是否真正用于自己物业的管理上。物业公司剥夺了业主的知情权,又凭什么来质疑业主不交费呢?
物业公司应自立
如果物业公司和房地产商有着“裙带”关系,在物业管理的开始利用和房地产商的特殊关系(比如拿着本应房地产商直接交给业主的钥匙)强迫业主做某些事情,就不能责怪业主对房地产商的不满发泄到物业公司身上,物业公司收了房地产商的钱,代房地产商承担保修工作,房子出了问题,业主找物业公司,就不能说物业公司是代房地产商受过。物业公司接受了房地产商的委托,事先就有责任验收自己要管理的房屋和设备,也有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任。
要想解决这个问题,不能指望业主自己去分清房地产商和物业公司的关系,而是物业公司要自己和房地产商划清界线,不要在和业主打交道的开始,先给业主一个房地产商代言人的形相,同时对接受房地产商委托管理的项目先做好验收。
地产商“话语权”有多大
“业主”反映的是物权的概念,“业主”就是“物业的主人”。实际上,在物业没有卖出之前,房地产商是最大的业主。搞清了这个概念,我们才能明白第一份《业主公约》由房地产商制定,第一份物业管理委托合同由房地产商和物业公司签订,不是取决于它的义务,而是取决于制定公约时房地产商是唯一业主的权力。同样,我们也能明确房地产商在房屋未卖出之前同样要缴纳物业管理费,和其它业主履行同样的公共义务。
房地产商在卖房时,把其对房屋的权力和义务同时也转让给了买房人,因此当一个小区的买房人超过50%,业主组织起来后,买房人对物业的权力就超过了房地产商,需要时可以重新和物业公司签订委托管理合同,或决定改聘其它物业公司对小区进行管理,可以对业主公约按大多数业主的意愿进行修改。也正是由于这个原因,房地产商委托物业公司的合同应在业主委员会新的委托合同发出之日起自动失效。
随着房屋建成和买房人入住的增加,物业管理的纠纷将逐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点,要从根本上解决物业管理问题,首先要澄清思想认识上的误区。
“主仆”关系是基础
商家把顾客称为“上帝”,是商家对顾客地位的一种尊敬,他们理解自己的生存完全依赖顾客的认可。但是,目前非常奇怪的现象是,作为商家之一的物业公司大多不肯承认自己的服务对象————业主是“上帝”。
其实,物业公司与业主的关系类似于“主人”和“仆人”的关系。但遗憾的是有不少人却采用了错位思维方式,用物业公司是“法人”,与业主合同确立的关系是“平等”关系来否定“主人”和“仆人”关系。
在法律上并不仅仅是“法人”之间具有平等地位,“自然人”同样有平等地位,“法人”和“自然人”之间也一样是平等的,我们常说的“法律面前人人平等”,这个“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。
家庭中的“保姆”与主人的关系是“自然人”之间的雇佣合约关系,小区的“主人”与物业公司的关系是“自然人”和“法人”之间的雇佣合约关系,这两种关系同样都是“平等”关系。为什么做“保姆”的从来不怀疑自己的“仆人”地位,而物业公司却不肯承认自己的“仆人”地位呢?这是因为“保姆”比物业公司更清楚自己是干什么的。
正是由于物业公司不肯承认自己的真正地位,所以他们将业主交给他们用于小区服务的费用当成自己公司可以随便支配的自有资金,引发了业主和物业公司在物业管理费上的一系列纠纷。
物业管理谁说了算
有物业公司认为,业主自治并不是业主说了算。那么,物业管理究竟谁说了算呢?房地产商说了算?如果房地产商已把房屋的产权转给了买房人,他们在小区内连“话语权”都没有了,凭什么做别人的主呢。
物业公司说了算?物业公司不是政府派出部门,在小区内没有任何产权,只是业主共同聘请来的“管家”,显然他们也没有说了算的本钱。
政府说了算?政府本身就是人民意志的代表,在商品房小区里就是业主意志的代表,在不影响其它小区合法权益时,政府对具体小区的任何指导和监督都应以该小区业主的共同利益为依据。因此,在小区里,只能是业主说了算(这里的业主是指业主的群体,而不是业主的个体),这是我国法律赋予业主的权力,任何人无法改变。物业公司可以不接受某个小区业主委员会的委托,但接受委托后,只能按业主的委托执行。
物业公司合同范文6
随着中国社会经济全球化的发展脚步，我国现各行业企业也在不断地扩大与强化之中，在此种形式背景下个企业对于人才的需要也越加强烈和严格，而各领域人才也随之不断涌出。在此形势下的人才市场则自然而然的成为了聚集人才、企业相争的地方。从人才市场的角度来看，当今各行业的营销已经不仅仅限制于本企业行业领域人才的需要，其更多的是在寻找多方面的人才，寻求各个领域的不同人才集聚到公司内部，以促进公司的综合性发展，这种才人的应用模式无疑不是一种在营销工作之中的整合。由此形式可见，当代企业的整合营销已经进入了必然的趋势。而作为物业管理者的我更是有着深刻的体会。
物业管理，是一项结合中心、小区公共设施维修、保洁、绿化、保安等服务项目为一体的综合性工作。在现代经济社会不断发展变化的形势下，人们的生活水平不断提高导致物业服务需求增强、房屋及设施设备的维护管理专业性程度要求也更加严格。现如今，物业管理已经不仅仅被小区等房产类行业所需要，更实被各大行业公司以及其下属的职工家属楼区所需要，这也让其成为了一家企业中不可或缺的部分。在一家公司中，其物业管理工作的质量高低也在一定程度上的影响着该公司的发展形式，做好物业管理工作就是维护好了公司的各项基本设施与公用环境，维护了公司的良好形象。同时，一家公司的物业管理工作也起着稳定职工工作的作用，做好公司下属家属楼的物业管理，在为职工带去生活便利的同时，也可以让职工感受到公司给予职工的关怀与温暖，从而加强自身的工作热情。综上所述，物业管理不仅仅是我XX公司的后盾支撑，也是一项可以从多方面整合，以促进公司营销的重要管理活动之一。
通过此次的《整合营销传播》大讲堂活动，我了解到整合营销传播是一项从消费者的角度出发，将企业各项如：维护、清洁、绿化等单一、混乱、零散的管理宣传工作进行整合，张扬它们之间的联系，适时的利用它们，将它们变成一种整体、统一、简练而又明确的效率式宣传方案，从而推进有效营销的目的。在这些整合的项目之中，我认为物业管理工作也是一项较为重点的整合项目。可以说，物业管理工作是企业进行有效营销的坚强后盾，一家企业可以做好促销、广告、产品等多个方面的推广并得以有效的营销传播，但是在这其中必然会有物业管理工作的配合与支持。物业管理工作是XX公司体现优质服务的前提，它不仅对初期营销有帮助，更是对公司内项目的推广与客户印象的维护有着很大的促进作用。由此可见，物业管理工作的整合营销传播也具有着一定的必要性。
