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物业法规宣传范文1
关键词:物业管理规范化权益保障 烏6uqok
物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被，物业管理企业体制模糊、法规不健全及物业管理企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。?尀.}f`?
规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。如何规范物业管理，加强物业管理企业权益保护，必须强化如下几方面工作：`讬???
一、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风危险，才能获得最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：O?"?f
（一）、签好物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不该做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确描述，物业管理中的安全服务工作只是协助和配合本地公安机关维护指定社区内的公共秩序，以注意和防范为己任，而非同国家公安机关，它没有义务、更没有执法权利，所以它不能承担人身安全、财产保护责任。同时在签订物业管理服务合同时应在正府相关示范合同范本的基础上,结合物业接管项目的特点，重点体现服务质量标准、考评的方法、时间的跨度,纠纷产生时处理的程序等明确的约定。?G?tS腌
(二)、规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，树立良好的团队气氛，鼓励和激发员工的工作积极性，让员工认为物业管理是一门专业，更是一种事业，以优良的企业机制给员工创造事业发展的空间，无论是安全管理还是工程管理都需要专业的人才去完成。明确指出物业管理无小事、业主生活无小事、物业服务的每一种业务、每一个执行环节都不能忽视。系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，顺便对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免发生麻烦和纠纷；在停车场、车场进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到、扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任，也无需赔偿。戶j巷?F蕌
(三)、购买商业保险，保障多方利益。物业管理企业要树立保险意识，化解风险，一般应购买财产保险、机器设备保险、公共责任险等，将可能遇到的风险化解，避免经济上的损。如在北京兴隆家园附近的朝阳园其处理有关小区内汽车受损的经验值得借鉴。物业公司在与业主签订的物业管理合同中就明确了物业公司承担的责任范围。而每年业主所交的物业费中，物业公司专门辟出30万元用于购买公共责任险。当小区公共设施受损、或者突发事件需要物业公司承担公共责任时，受损业主可以得到保险公司的赔偿。J锜弴&
二、强化管理团队的法律法规意识，行业规范教育的培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规还属于成长期、面对新的服务行业，消费者也处于成长期，淡漠法律法规的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法制建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识的组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物 业管理法律法规的认识和理解。黐伽Q??.
三、完善物业管理法规体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例已经出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法律规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：bCt瀻W?
(一)、努力完善与物业管理服务相关的建设局、街道办、辖区派出所、租赁办等公共政策单位在物业管理服务过程中职能定位,同时还应不断提高相关政策性职公众服务部们履行公共服务的程序;还要不断规范有线电视台以及水、电、气等与物业管理服务对象生活息息相关的社会资源性企业的相关服务，明确物业管理企业与政府物业管理职能部门、水电等社会公共资源企业在物业管理活动中权力义务约定,避免在物业管理企业在管理服务过程中出现一些关系到政府职能部门、社区公共资源企业责任范围内的问题出现纠纷而物业企业权力义务不对等的问题。[jZE2nk较?
(二)、尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，以避免个别业主或者业委员会成员将个人利益凌驾于广大业主的权益和物业管理企业的规范管理之上，图谋以出卖全体业主的物业自治权，从而获取私利。7眢a?蟪t
(三)、对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，如明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，同时也要防止有些业主由于法律意识淡薄、对物业管理知识欠缺导致维权行为过当，从而影响了社会治安和政治稳定等等。6wl晥&CK
四、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方互相选择、平等协商，根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同来规范双方的行为。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。只有如此才能在竞争中树立良好的企业形象，引导物业管理企业向万科等品牌企业学习，踏踏实实、练好内功，以优质的管理和美誉赢得口碑，得到市场青睐，从而建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法制化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。憣??亡?
五、加强物业管理企业的内部建设，物业管理企业必须在服务团队的建设和培养方面狠下功夫，只要有一支高素质、专业化的服务群体并能运用一套以人为本的的服务技术，科学管理、重视服务与管理的细节、善待每一位业主、处理好每一件事务，一定能在竞争激烈的市场上站稳脚根。躱h}.
六、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其应注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，霯So纈瞟?
推动物业管理行业健康地发展和壮大。涘?m槆恸?
七、预防物业管理纠纷、签好《物业管理公约》。物业管理纠纷一直是媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端。如此多的物业管理纠纷确实反映出目前物业管理现状比较混乱，存在着许多亟待解决的问题。对某些处于纠纷漩涡的业主来说，本该方便生活的物业管理变成了困扰生活的烦心事，甚至担忧事。对那些准备买房的购房人来说，物业管理更是一片足以令人望而却步的是非之地。为什么会产生这么多的物业管理纠纷？物业管理纠纷能不能防患于未然？在国家法律、法规不够健全的情况下，物业管理各方应通过业主大会。在协商互利的基础上，完善《物业管理公约》的内容与条款，积极预防和减少物业管理纠纷，采取合法手段有效解决物业管理纠纷。物业管理各方如果想更好地保护自己的权益，只能通过完善合同条款等经济手段来达到目的。例如，有的产权人或使用人未意识到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理企业少收费或不收费；有的产权人或使用人不重视《物业管理公约》等法律文件，却抱怨业主委员会不维权或维权不利；有的产权人或使用人没有科学消费意识，不理解物业管理的职责范围、物业管理对物业保值、升值的重要性，觉得花钱请物业冤得慌；还有的认为只要花了钱，和房子有关的事，都可以找物业。如：“在我近期工作中就出现一件这样的事，我目前工作的小区位于深圳市罗湖区莲塘，在小区的右侧有一个工业区，工业区内个别工厂从车间烟通内时常有黑烟排出，小区业主发现后立刻向管理处投诉，要求及时处理否侧就不交管理费”。从这件事我们可以发现，正如以上所说的‘业主认为只要交了物业管理费，物业管理企业应该什么事都得处理，否侧就是管理质量差，服务不到位。但小区业主没有明白物业管理企业不是政府单位，只是在市场条件下依据合同与业主形成的一种服务与被服务的经济关系。合同中约定的服务要素才是物业管理企业必需的工作。因此只有签好物业管理合同才能有效地保护物业管理企业的权益。?h錯白M降
总之物业管理企业自身在遵守法律法规的前题下，搞好企业内部建设，提服务水平，尊重顾客权益，使物业管理行业走上科学化、法制化、规范化、市场化的轨道。必须深刻明确，顾客就是市场、顾客认同你、市场就认同你、市场认同你社会就认同你。在平等的基础上使顾客和自已的权益达到平衡，让客户在享受科学、规范、合理、人性化物业服务与管理的同时，从而接纳并支持物业管理行业，只有这样企业的权益才能得到确实的保障。k制?匓烄?
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物业法规宣传范文2
大家上午好！根据会议安排，现将我区物业管理工作的情况进行交流汇报如下。
一、六合区物业管理基本情况
20__年5月，经国务院批准，原六合县和大厂区合并成立六合区。五年来，我们作为区级行业主管部门秉承“寓管理于服务之中”的理念，积极培育和规范我区的物业管理市场，使之呈现虽然起步较晚、但发展出现了健康、规范、有序的良好态势。目前全区现有物管企业40家，累计托管各类项目小区42个，面积360万平方米。其中，省优小区1个，市优小区、大厦4个。新建商品住宅区物业管理维修资金累计归集3500万元，累计使用33万元。
二、我们的基本做法
建区初期，我区的物业管理行业面临一系列的制约因素：一是部分老小区规模不大、配套不全，不便于物业管理活动的开展；二是我区物业管理服务费收费标准低，个别老旧小区不足0.1元/平方米·月；三是部分业主“花钱买服务”的意识淡薄，欠缴物业管理费现象严重，全区平均收缴率不到30；四是部分物业企业从业人员素质不高，管理水平偏低，业主认可率不足50；五是一些行政、事业单位应向最终用主收取的行政性收费，强行要求物业管理企业先行垫付后再向业主收缴，企业不堪重负。这些因素造成我区物业管理市场一度存在物业管理服务费收费标准低、服务费收缴率低、物业管理水平偏低的“三低”局面，企业亏损面更达80％。面对上述困境，我局着力从建章立制、分类指导和超前介入三个方面，开展工作创新，积极推进破解难题：
1、采取多种措施，广泛宣传物业管理政策法规
我们认为，宣传行业政策法规是使其得到物业企业和广大业主的认可，使他们进而提高执行自觉性的前提，这应该是行政主管部门的第一任务。近年来我们面向企业、面向业主、面向社会，加大了全方位、多角度地宣传力度。一是加大政策法规的宣传力度。20__年10月建局伊始，我们即提请区政府出台了《六合区物业管理办法》、《六合区物业维修基金管理办法》等规定，并组织深入广泛的宣传。20__年9月《物业管理条例》颁布实施，建设部、省、市亦相继出台新的行业配套法规，我们均及时加以宣传贯彻。二是建立日常的业务学习制度。在日常管理工作中，我们坚持每月一次的物业管理企业负责人例会制度，学习政策法规，交流工作经验，研讨困难问题。通过例会，大家统一了认识，增强了行业归属感和凝聚力，提高了企业的业务能力；三是强化物业管理的行业培训。通过组织参加全市的物业管理从业人员资格教育、继续教育等培训，不断提高从业人员素质，从而促进全区的行业管理水平普遍提高；四是建立长期固定的宣传阵地。我局在区内报刊《都市文化报》上设立每月一期的房产之窗专版，作为物业行业宣传的长期阵地，刊登政策法规，选登物业论文，培育物业消费意识；与此同时，我们借人大代表、政协委员来局检查、调研工作的机会，呼吁对物业管理企业的理解和支持。目前，在我区物业管理有偿消费意识正在成为全社会的广泛共识，物业管理服务费收缴率达到了80。
2、实施分类指导，着力营造规范有序的行业发展环境
我们认为，一个行业的发展必须是健康规范的，才能是可持续的。作为物业管理行政主管部门，我们责无旁贷，必须做行业发展的后盾和市场秩序的“守夜人”，保护好业主和物业企业的合法权益。在行业发展环境的建设上，我们主要做了以下工作：
一是积极开展物业创优活动，提升行业服务水平。从20__年开始，我区开展了创建省优、市优、区优项目的品牌创建活动。拿出行政资金，对创建成功的企业给予1000-5000元的奖励，目前累计创省优小区1个，市优项目4个，区优小区6个。在全区先后评选了2家优秀物管企业、5名物管标兵，形成学有榜样、比学赶帮的良好氛围，进一步提升了我区的整体物业管理水平。
二是大力推行物业管理招投标，促进物业企业参与市场竞争。我区新建商品住宅小区均依法进行前期物业管理招投标工作，累计依法实施邀标、议标项目22个，面积170万平方米，新建小区物业管理托管率达到了100。
三是破解老小区管理难问题，提高物业服务费收缴率。众所周知，老小区的物业管理一直是困扰政府、业主及企业的一个难题：政府希望通过实施物业管理提高老小区居民的生活环境质量、业主只愿意接受服务却不习惯交费、企业由于老小区难以形成规模效益而亏损经营难以为继。因此，需要着力发现、扶植、培养一批特别能啃硬骨头的企业，来解决“老旧小区物业管理”这个难题。我们区的一家民营企业——顺宝物业公司应运而生，该企业在区内共承接10个小区，其中3万平方米以下的小区就有6个。别人管不下去的小区，他拾起来，却能个个小区不亏损，它的法定代表人李说，他们的法宝是抓住保安、保洁和维修这三个业主最基本的需求。他们管的小区，门卫室保安24小时不脱岗、不睡觉，业主随时下楼倒垃
圾都会发现垃圾桶是空的，业主需要水电维修时随喊随到。他们对老小区的介入往往是从承诺“先服务三个月再收费”开始的。业主对顺宝物业的广泛认可在区内一时形成了“李现象”，我们将顺宝物业的做法在区内报刊进行专题宣传、介绍、推广，目前区内业界形成的认识是，新企业的介入常常从接手二手小区开始，老小区的业主是否认可成为检验其实力的试金石。
四是坚决查处违规违法行为，净化行业发展环境。对于发现的侵犯业益的行为坚决查处。20__年10月，我们查处了一起物业公司擅自收取业主半地下室自行车库保证金的案件，清退保证金240万元。并在区内报刊、行业会议上进行了通报，取得了较强的警示效果。
3、超前介入，努力化解物业管理的潜在矛盾
物业法规宣传范文3
关键词:规范化现象剖析展望
1规范化
何为规范化?
我的理解,规范化应该是,一定的社会组织依照国家的法律、法规和社会发展规律以及自然规律,结合自身(如本单位、本行业、本企业、本部门、本系统等)实际情况,通过法定程序,制定一系列较为系统和完整的规范文件(如规章、制度、程序、标准、公约、合同等),并在实际运作中真正地、切实地予以贯彻执行。
规范化,首先是一种管理思想,一种管理理念。一定的社会组织能否实行规范化运作,首先取决于该社会组织领导(决策)层尤其是主要领导者即决策者的管理思想,其次取决于管理层、执行层人员的思想意识。如果一定社会组织的领导层都没有按规范办事的思想,那么,又怎么能保证这个社会组织在具体管理中严格按规章制度、标准和程序办事呢?
其次,规范化是一种管理要求,一种管理原则。毫无疑问,规范化,不仅仅是一种思想或理念,它一方面要求将规范化的思想和理念贯彻到实际工作中去,另一方面又是实际工作对管理者和被管理者以及整个社会组织所提出的要求和原则。
再次,规范化是一种管理手段、一种管理方法、一种管理途径。一定的管理者选择管理本社会组织,总是面临着管理手段、方法、途径的,规范化之所以越来越被更多的管理者所青睐,乃是管理现代化的必然要求和社会历史发展的必然趋势。人类走向更高层次的文明,必需一系列全套管理手段、方法、途径,而规范化极有可能是最终最佳选择。
最后,规范化是一种管理机制、一个系统工程。规范化的表现形式是规章、制度、程序、标准、公约、合同等,规范化还可以说是一种较高管理水平和管理能力的体现,规范化对人包括管理者和被管理者来说,都是一种约束,同时从另一个角度来说,又都是一种保障。因此,它更迫切地体现在具体的现实操作和执行中,它需要自上而下的宣传、教育、发动、贯彻,更需要自下而上的充分理解和严格执行,同时,它还需要来自方方面面的支持和配合,规范化亦是一个系统工程。
2物业管理实施规范化的益处
首先,在物业管理中实施规范化,有利于净化物业管理市场环境和市场秩序。我国物业管理市场环境,无论是法律法规政策环境、政府重视程度、整个物业管理市场状况,还是区域物业管理市场、物业管理企业内部管理运作、业主对物业管理的接受程度等,都并不十分理想。而且,为数不少的物业管理企业内部管理很不到位,严重影响物业管理行业的整体社会形象。在物业管理中实施规范化,可以理顺物业管理关系,规范物业管理市场秩序,使物业管理工作步上良性循环的发展轨道。
其次,在物业管理中实施规范化,有利于提升整个物业管理行业的社会性形象。一个行业的良好的社会形象的树立和提升,有赖于整个行业的从业人员的共同努力。这种努力,应该是有一个前进方向,是有标准的,有秩序的,是可以执行的,那么,这就需要规范化。
再次,在物业管理中实施规范化,有利于具体的物业管理企业提高管理水平和服务质量,同时,也有利于具体物业管理企业,提高经济效益和盈利水平。
最后,综上所述,在物业管理中实施规范化,有利于具体物业管理企业乃至整个物业管理行业步上良性发展的轨道。作为物业管理从业人员,有谁不指望物业管理行业能够良性发展?
3物业管理规范化的途径
市场的发展往往具有某种自发性和盲目性,它自身不可能规范自身,极需要有权部门即政府职能部门的强有力的有效的行政管理,以引导、规范。物业管理市场和物业管理行业也是如此。没有包括政府部门在内的国家权力机关的介入,在国内至少大陆的物业管理行业将遭遇严峻的挑战。
本着这种思想,基于这种信念,我认为,物业管理规范化的途径应该是:
3.1广泛调研,充分酝酿,通过法定程序,制定更高层次的《物业管理法》及其《实施条例》。
3.2所有相关职能行政部门必须切实加强对物业管理市场和物业管理行业的指导、管理和监督,维护好物业管理过程中相关主体的合法权益,依法处罚物业管理过程中相关主体的违法行为。而法治、规范化的内涵也就必然包含着规范化的行政管理。加强对物业管理市场的管理和监督,乃是物业管理行业良性发展的必然而迫切的现实需要。
3.3物业管理是一种市场行为,物业管理过程中所发生的大多是经济关系、民事关系,往往是一对多,有时甚至是一对几百乃至上千的主体关系。主体数量或主体力量的严惩不均衡,毫无疑问会制约着物业管理行业的良性发展。
3.4即便是如今,仅就物业管理而言,国家最高权力机关、最高行政机关及国家有关主管行政部门业已颁布了一定数量的法律(如《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》)、行政法规(如《物业管理条例》)、行政规章(如《业主大会规程》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《住宅室内装饰装修管理规定》、《房屋出租管理规定》等,以及各地方权力机关制定的相关地方法规、规章、政策如《内蒙古物业管理条例》等。从根本上讲,物业管理规范化,也主要是针对这方面而言,尤以物业管理企业及其从业人员的依法办事。因此,我们说,在物业管理中应坚持依法办事,是指物业管理企业及其从业人员依据有关物业管理方面的法律、法规、政策、规章、制度、规定、公约、标准、程序、合同等实施具体的物业管理工作和物业服务活动。这是物业管理规范化的中心。
3.5为促进物业管理规范化,必须进行并且加强宣传和教育。包括物业管理企业对其从业人员所进行的职业培训、物业管理行政主管部门以及物业管理行业协会对物业管理从业人员的培训和考核;也有学校、媒体、公众等对物业管理法规、政策、知识的宣传和教育。任何行业的良性发展,都离不开全社会的广泛了解、理解和支持。就物业管理而言,比如,因业主或物业使用人欠交或拒交物业服务费致使物业管理企业捉襟见肘,还奢谈什么规范化?而在这方面就确实需要广泛的社会舆论支持,需要一定形式的宣传、教育,包括专业学校的教育、普通学校的教育、行政主管部门的宣传教育、业主及主委员会对某些业主和物业使用人的宣传教育,当然也包括物业管理企业对个别业主或物业使用人的耐心宣传和教育等。
3.6必须规范对物业管理企业、物业管理市场、物业管理行业的管理和监督。比如业主、业主委员会和业主大会对物业管理企业的监督,物业管理企业之间的监督、物业管理对业主和物业使用人的管理和监督,业主或物业使用人之间的监督,当然也含及社会舆论监督,等等,让物业管理市场行为中所有的一切都置于广泛而规范的社会监督之下,那些现在仍不规范的甚至违法乃至犯罪的行为,便会如过街老鼠,人人喊打。
3.7发动各种社会力量,深入探讨解决物业管理规范化过程中所可能出现的方方面面的现实问题。在物业管理实践中,许多物业管理企业、业主委员会甚至地方物业管理行政主管部门、相关行政职能部门等业已探索出种种行之有效的管理、监督、考核的方法、手段和途径。
3.8充分发挥业主大会和业主委员会的作用,规范其运作,确保其依法依约行使职权、履行法定和约定义务。在促进物业管理规范化这方面,业主大会和业主委员会具有无可替代、举足轻重的地位和作用,绝不容忽视。
4物业管理规范化之结论和展望
通过以上分析,我们便不难得出这样一些结论:无论是物业管理企业本身、物业管理从业人员,还是物业管理行政主管部门、业主、建设单位等,也不论是物业管理招投标、前期物业管理,规范化已成为物业管理市场、物业管理行业良性发展的必然要求和趋势。物业管理规范化是一个社会系统工程,需要包括物业管理企业、业主、建设单位乃至社会各界方方面面的理解、支持、配合和共同努力。物业管理规范化的必要性和重要性已毋庸置疑,但同时它又不可能一蹴而就。这需要一个过程。
可能谁也无法准确预见在未来的物业管理过程中会出现何种局面,更不能准确预言其发展进程,但物业管理的发展规律告诉我们:在实行社会主义市场经济的中国,在全社会共同努力构建和谐社会的中国,物业管理的规范化必将实现,而规范化的物业管理必将为改善全民人居环境,保证居住品质,提升全民生活品位,提高全民工作质量,创造物业新的经济和社会价值!
参考文献:
[1]周鸿编著.《物业公司规范化管理工具箱》.人民邮电出版社.
[2]牟海等编著.《物业公司精细化管理》.人民邮电出版社.
物业法规宣传范文4
一、利益冲突发生的原因
1.物业费问题
由于业主之间的经济水平差异以及业主对于物业管理公司认识不深，传统思想观念深入，导致一些居民或部分交物业费，使其物业管理公司不能更好的为其服务与经营，这使两者矛盾加深，甚至引发冲突。例如，在吉林省A市就发生了一起案例，B小区有些居民买的是商品楼，而有三分之一业主是回迁楼，这就导致了他们之间在许多方面有很大差异。比如在素质，经济，文化等方面，有一些居民在没有回迁之前彼此熟悉，沟通起来也比较方便。然而，其他业主之间之前彼此陌生，经济水平也比回迁楼业主经济水平要高许多。在文化程度上也略高回迁户。在物业费方面，有些业主拒交，导致物业管理公司对小区的基础设施维修缺少必要的资金，造成了物业管理公司管理方面的困难。最终，此事件闹到社区里，社区工作人员帮忙进行调解，物业管理公司也作出的让步，降低了物业费用，才没有将事态扩大。当然，物业管理公司在管理方面也不完善，正如上述案例，回迁楼里楼道堆满了杂物，使楼道里环境遭到了破坏，使一些业主非常不满。物业管理公司乱收费现象非常突出，没有经过业主同意的情况下提高物业费用标准，从而业主拒交费用。
2.业主思想观念落后
在中小城市里，业主对于物业管理公司的认识有很大的模糊，也不了解自己的权利与义务，同时也不知道怎么正确维护自己的权利以及使用自己的权利。消费观念淡薄，使很多业主认为物业服务应该是免费的。住过单位公房、还有一些棚户区改造的居民对物业管理公司认识不模糊，认为交物业管理费是不合理的。还有一些个别业主素质低下，在物业管理人员进行工作的时候，故意刁难工作人员，不配合进行工作，导致物业管理无法进行下去，甚至业主与员工大打出手，使矛盾进一步激化。更有一些业主故意不交物业管理费用，物业公司请求社区协助，物业公司根据业主的经济水平，也为了维护整个小区环境，降低了部分业主的物业费用，但一些业主仍不以理会，最终导致了小区部分楼房弃管，这充分反映了部分业主的思想观念滞后导致冲突的发生。
3.法律法规具有滞后性
国家试图通过相关法律，如《物业管理条例》指导城市小区物业管理工作，但是现实中实施的并不理想，因为地方具体政策、环境、城市文化底蕴不同。 “普遍”法律法规不能指导“特殊”的具体问题。然而，地方法律法规不具体、不明确、不细则。难以引导当地物业管理公司正确的发展路线。市场经济条件下，企业发展具有滞后性，这需要政府的正确引导，使企业可持续发展。有些物业管理公司不遵守法律法规，地方法律法规的缺失导致了物业管理公司进行违法行为或钻法律空子，导致了矛盾双方的激化。
4.媒体的评价
针对所发生的冲突，有些业主试图寻求找媒体帮忙。媒体应针对事实客观公正报道，而不是任意夸大事实，寻求卖点，导致冲突发生。媒体应有利于解决事态发展的趋向去评论，同时呼吁各个利益相关者协商解决有关问题。
5.沟通机制不健全
由于物业员工工作态度、服务水平、素质、工作技能上水平低下，导致与业主发生争执。新竣工的小区中，许多公共基础设施还没有施工完毕，给业主带来许多麻烦。如绿化，道路、楼道、房屋玻璃等许多都有瑕疵，许多员工忙于楼道里清扫，建筑垃圾许多，使员工疲惫不堪，这样会容易导致员工态度恶劣，应付了事，与业主发生口角，这样导致服务水平不到位，而且会影响物业管理公司企业形象，甚至导致业主拒举交物业管理费用。
二、解决利益冲突策略
1.制定物业管理费用标准，建立合理机制
由于各种不同的原因，物业管理公司与业主发生冲突矛盾是在所难免的，在地方制定一个不同价格的物业管理费用标准是迫在眉睫的，因为有些物业公司总是没有与业主商量，达成统一思想任意提高物业管理费用，同价不同质，或者同质不同价现象时有发生，这就需要根据地方的经济条件和业主之间的经济水平的差异来制定不同的物业费标准，使乱收物理费现象杜绝。建立合理的机制，就是建立一个解决矛盾的机制，政府可以引导物业管理公司健康有序的发展，行业协会可以规定内部规定，以约束物业管理行为，从而减少矛盾的发生。
2.提高业主的思想认识，加强对业主的沟通
提高业主对物业管理公司的认识是解决矛盾冲突重大策略。业主应该明确自己的权利与义务，应正确认识到业主与物业管理公司是平等的关系，而不是隶属关系，业主交物业管理费用是买的商品服务，物业管理公司通过收取物业管理费来服务广大业主来赚取利润，来达到“合作共赢”的目的。同时，物业管理企业也应加大对业主进行沟通，而不是盲目闭塞，多听业主的心声，才能知道业主所想，所需要的服务，以及物业管理服务哪些不到位，从而提高物业管理公司管理水平。
3.加强媒体宣传作用
对于所发生的矛盾利益冲突，媒体应给予客观评价。同时，新闻，网络，广播等媒介加大对于物业管理知识的宣传，使业主的权利与义务得以明确，通过举出已经发生的矛盾冲突的案例，应以得出结论，使广大业主受教育，让它具有启示意义。对于事件发生后要跟踪报道，对于不恰当的处理，要给予曝光。
物业法规宣传范文5
关键词：绿化执法；巩固；成果
中图分类号：TU985文献标识码：A文章编号：16749944（2013）10010003
1引言
当前，建设好“两宜银川”、“美丽银川”，打造魅力银川，建立起保护城市生态安全的绿色屏障，对增强银川的城市竞争力，吸引人才、吸引资金，提高人居环境质量，促进银川市的全面、协调、可持续发展具有重大意义。目前银川市正积极准备申请中国绿博会的工作，广大人民群众对拥有良好的生活、工作环境的愿望越来越强烈，对城市绿化的关注程度也越来越高，相关非法侵占绿地和破坏树木的现象的举报、件逐年上升，而加强园林执法是城市园林绿化管理中不可缺少的重要组成部分，是能够有效保护城市园林绿化建设成果的重要手段。因此，深刻剖析城市园林绿化管理及执法中存在的问题，创新工作思路，完善执法手段，健全城市绿化执法体制，对进一步提高行政执法效能，加强城市园林绿化成果的保护和监督，促进银川市生态园林城市的建设，有着至关重要的意义。
2园林执法中存在的主要问题
2.1爱绿护绿的意识不够
虽然经过多年的园林绿化法规宣传，广大市民的爱绿意识逐年提高，但从总体来看，还有相当一部分单位和个人由于缺乏对相关园林法律制度的了解，保护环境的自觉性不强，爱绿护绿的法律意识淡薄。不少单位和小区物业管理企业，包括企业老板、门面店主，对园林绿化法规知识知之甚少，在经济利益的驱动下，只顾眼前和自身利益破坏绿化现象较多。有的不懂法，不知道修剪、移植城市树木须在园林部门办理审批手续；有的明知需要审批，却有意逃避审批，怀着侥幸心理“先斩后奏”或“只斩不奏”，等园林执法人员查到了再说；有的视法律而不顾，利用现在园林执法取证难的弱点，夜间实施损绿行为，逃避法律处罚。
2.2行政执法工作力度不够，执法效果不佳
虽然银川市的园林绿化法律体系基本形成，许多方面能够做到有法、有规定可依，但在实际执行中存在许多不足。园林绿化行政执法力度较弱，园林执法人员对违法涉绿案件即使发了整改通知书，可园林行政执法无强制力保障，也让监督执法部门在具体操作中无所适从。
2.3园林绿化管理与执法部门执法配合难
园林执法开展执法工作时往往要和三区园林部门、城管、房管、物业、公安、市政等部门联动配合，若配合得力，问题能够及时有效地解决，若联动配合中，有任何一方配合不到位，问题就很容易被搁置。
2.4园林绿化执法调查、取证、查处难
经常出现执法人员接到举报，到达现场时，树木早已被毁，而违法人员却早已逃之夭夭，缺乏证人证据，调查取证难。
3原因分析
3.1法律法规宣传还不到位
近年来，随着社会经济的发展，银川市具备了一定的财力、物力，园林绿化事业在获得“国家园林城市”称号的过程中得到了飞速的发展。但由于普法力度不够，园林绿化法规的社会宣传还不够到位，使得全社会爱护绿地成果、保护城市环境的良好意识和习惯未上升到一定的高度。随着近年来一些社会问题的突出，如为城市建设让路而移植砍伐树木、占用绿地的情况经常发生，停车难等问题迫使居住小区公共绿地变停车场现象比比皆是，造成了城市绿地重复建设，并使原有的绿化成果出现了反弹，难以保持。
3.2城市园林法规不完善
（1）法规规章中有的内容滞后，已不能适应社会经济发展的需要，很难全面发挥园林法治工作的调节、导向和控制功能。例如：由宁夏物价局、财政局、建设厅联合下发的《关于制定银川市易地绿化收费的批复》已近12年，其中的许多赔偿补偿标准已显得陈旧，树木的赔偿费用过低，难以与实际相适应，形成合法不合理，需要修改。《银川市城市绿化管理条例实施细则》的规定不能全部涵盖现实违法行为，某些违法行为因违法成本低，导致违法事件时有发生。例如按照细则规定：擅自砍伐、移植树木绿篱的，责令停止损害，并处以200～1000元的罚款。但在实际当中，一些施工单位，因为有些移植树木的费用比种植树木还要高，再加上赶工期，减少审批的麻烦，故意对本该移植的树木偷伐，园林监察部门即使对其进行处罚，也最多1000元，小损失换大效益导致此类事件时有发生。
（2）虽然有法可依，但有些法律规定过于笼统，具体执行起来自由裁量度太大，没有明确量化，执法机关和执法人员不好准确把握。
（3）一些违法行为在实际操作中，因无强制力保障，不能及时得到制止和处理，无法震慑拒不执行者，造成园林绿化主管部门的管理难度加大，不利于园林绿化成果的保护。
3.3日常巡查的覆盖面仍有限
当前在城市绿化监管方面，执法队员的日常巡查主要是针对城市主要道路、路段，对一些背街小巷、社区绿化带的监督检查还不够到位。并且，城市绿化案件发生的偶然性和当事人的难以确定性导致单靠队员满大街满区域去巡查去发现问题是不实际的，其效果也不好。查处此类案件主要还是通过群众举报投诉，这也导致了对城市绿化执法的覆盖面有限、执法的领域不广。
3.4部门间的协调和配合需要进一步理顺
近年来，社会绿地的管理监督机制薄弱，都不同程度面临着被破坏、侵占和在绿地内私搭乱建等问题，居住小区的情况尤为明显。
（1）园林绿化管理队伍协调机制不畅。现在除了银川市园林局下属的园林监察大队有执法权外，三区作为一级政府均有执法权，这样势必造成处理时案件推诿扯皮，而对三区的园林执法银川市不能有效管理，容易造成执法监管上的空隙。
（2）尽管银川市园林执法部门加强了对这一情况的监管，但在实际操作中往往涉及到其他部门如城管、房管、物业、各区绿化等部门的联动配合，可在一些具体问题上还是联动不畅，扯皮推卸的情况时有发生。
3.5居民小区物业管理松懈
近年来，居住小区的绿化管理问题日渐突出。小区内绿地具有较大的资源优势，一些物业公司存在私自毁绿和放纵居民侵占绿地的行为。许多小区的物业公司想方设法毁坏绿地将其变为停车场谋取经济利益，几乎所有的小区都不同程度地圈占绿地种菜，私自占用小区绿地搭建自家围栏。这些 “绿地变停车场”、“绿地变菜地”的违法行为在老旧小区尤为突出，而物业公司和一些居民对执法人员的查处置若罔闻。
4解决途径
4.1加大法制宣传力度，营造良好氛围
维护城市绿化是每个公民应尽的义务与责任，因此，通过各种宣传手段进一步提高广大群众维护城市绿化的意识，让绿化法律知识深入人心显得十分迫切。
（1）要加强园林普法，坚持“以法治绿”的原则，园林执法人员要把园林绿化法律法规与工作结合起来，活学活用，努力实现由提高法律意识向提高法律素质转变，由注重依靠行政手段管理向注重运用法律手段管理转变。
（2）要深入开展园林绿化法规的社会宣传，持久深入地开展多种形式的法制宣传教育活动，形成和培育全社会关注、参与、监督园林绿化依法行政的良好意识和习惯。
（3）要利用广播、电视、报纸等媒体进行广泛的宣传，使绿化管理方面的知识宣传覆盖全市的所有角落，不断增强广大市民的爱绿护绿意识。对于损绿毁绿、侵占绿地情节较为严重的案件，通过媒体进行曝光，在全市范围内形成打击涉绿违法行为的良好舆论氛围。
4.2加强法制建设，建立健全园林法规体系
加快健全城市绿化管理法律法规体系，依法加强管理，走依法治绿之路，形成比较完善的现代城市园林绿化管理法规、规章框架，进一步完善严格、规范、文明的执法制度和依法行政的工作程序及监督机制。建立健全与城市建设和管理相适应的城市园林绿化法规、规章是园林绿化立法的目标。尽快与物价、财政、建设等部门协调调整易地绿化等项收费的标准，遏制低成本违法。同时加强与各相关部门的协调，从本地区实际出发，集中力量，精心制定解决如破坏居住小区绿化改建停车场、私搭乱建等需要解决的问题的办法或草案，坚持权利和义务相一致的原则，尽量做到对公民、法人、其他组织、政府及其工作人员的权利和义务对等，务求全面、准确、有效、合法。
4.3树立执法监督和批后监督观念
建立多方位、多层次的内部监督制约机制，特别是建立健全行政许可的监督制度和责任追究制度，从而及时解决执法工作中出现的、以权代法等种种问题。全面贯彻《行政许可法》，规范行政审批行为，加大批后监督力度，保证许可与实施的统一，联合规划、国土、建委等部门加强对房产开发项目产权手续的前期监督管理，对未进行配套绿地指标核定的建设项目不予办理备案登记。
4.4加强部门联合
（1）建立“大园林”长效管理体制。加强与城管、房管、公安、市政、街道办的协调与配合，实施联合执法，形成执法合力。发挥园林执法管理时效机制的作用，各绿化、环卫、街道等部门发现有毁绿现象，第一时间向园林执法部门举报，并配合辖区执法部门做好调查、取证、查处工作，提高绿化执法效能。
（2）市级与各区的园林执法队伍加强联动机制，明确属地管理的同时，加大彼此之间的沟通和联动，提高案件核查机制，快速做出反应，及时应对绿化管理和执法处罚，提高银川市绿化执法效力。
4.5加大社区绿地管理，规范物业管理体系
理顺物业管理机制，加强对物业公司的监督管理，是提高小区绿地管理的有效手段。物业公司必须对个别业主的侵权行为进行旗帜鲜明的干预、管理，同时要承担起美化绿化社区的责任，引导业主热爱社区，遵守居民行为规范。对没有物业或物业资源薄弱的老旧小区，需要正确引导居民，银川市居委会也尝试对难管理的老旧小区采取将绿化好的居民小园子挂上“乡土植物园”的牌子，年底表彰，奖励花种、化肥、农药。同时，居委会统一提供竹子篱笆。对实在想种菜的居民，要求菜地周围一定先种花，中间种菜。这种办法需要因地制宜，特别是对不宜采取强制措施的老人，效果十分明显，实现了以人为本、和谐执法。
4.6开展专业培训，提高执法效能
各单位将加强园林绿化执法作为本单位的一项重点工作任务，在各区设置园林绿化方面的业务专家，并成立园林绿化方面的专业执法中队；加强执法人员园林绿化法律、法规业务培训，聘请园林方面的专家学者，加强执法人员的绿化执法业务培训，以提高全体执法人员的园林绿化执法专业水平。
5结语
园林法规的依法执行是依法行政的具体体现。随着公民法律意识的增强，越来越多的人关心绿化、支持绿化，对园林执法、依法行政提出了更高的要求，因此，我们应积极探索出与当前经济发展趋势相适应的园林管理模式和组织体系，明确园林执法管理责任，依法建绿、依法护绿，才能减少工作失误，避免损失和纠纷，才能更好地保护园林绿化成果，加快银川市生态园林城市的建设步伐。参考文献：
[1]幸铭芋.当前园林执法工作中存在主要问题和对策[J].重庆园林，2010（8）.
[2]王迪生.关于园林依法行政依法建绿工作的探讨[J].北京园林，2002（3）：46～50.
物业法规宣传范文6
一、为维护合同双方的合法利益，规范物业管理的行为，达到业主的满意和要求，制定本合同。
二、本合同共分为：《总则》、《物业管理委托合同书》、《物业管理服务内容及标准》、《物业管理服务费标准》、《资金结算》、《监督管理与检查考核》和《附则》七个组件，均为本合同的有效组成部分，具有同等的法律效力。
三、本合同未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二章 物业管理委托合同书
甲方：_____________________
乙方：_______物业管理有限公司
根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，甲方将____________________办公大楼（电力大厦）及其附属和共用设施全权委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
一、委托管理的范围及事项
（一）管理范围：
甲方将位于_______号及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。
物业类型：写字楼
建筑占地：_______平方米建筑面积：_______平方米
（二）管理事项：
1．房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。
2．区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。
3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。
4．公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。
5．公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。
6．交通与车辆停放秩序的管理。
7．安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。
8．管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。
二、委托管理期限：一年。即_______年______月______日始至_______年______月______日止。
三、双方的责任、权利、义务
（一）甲方：
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2．制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约。 3．审定乙方拟定的物业管理制度、年度计划、财政预决算。
4．检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。
5．向乙方提供商业用房和管理用房。
6．向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。
7．负责保证按规定、按时交纳物业管理费。
8．协助处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
10．不得干涉乙方依法或依据本合同规定的内容所进行的管理和经营活动。
11．参与确定管理服务费收费标准。
12．对违反合同规定的乙方和乙方人员，有权终止或要求调换人员。
13．政策规定由甲方承担的其他责任。
（二）乙方
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理制度，自主开展各项管理经营活动。
2．遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权对物业实施综合管理，确保实现各项管理目标和经济指标，并承担相应责任，自觉接受物业主管部门及有关政府部门和甲方检查监督。
