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社区运营管理范文1
【关键词】智慧园区；运营管理；平台实现
1、引言
IBM在2008年首次提出“智慧地球”的概念，随后“智慧城市”建设也蓬勃发展起来。而智慧园区建设是智慧城市的重要组成部分，全国多地将其作为增加园区吸引力、实现可持续发展的重要手段。传统的科技园区在发展过程中遇到了以下问题：（1）信息化浪潮对科技园区传统管理和经营模式产生了巨大的冲击，同时也带来了前所未有的机遇。（2）科技园区的智能在信息化背景下产生了转变，由以前的单纯提供园区场地转变为现在的全方位的服务。（3）科技园区在信息化的背景下的工作流程及其标准化显得尤为重要。针对科技园区存在的诸多问题，本文设计并实现了一个智慧园区综合运营管理平台系统，此平台能够实现对传统科技园区的管理方式、服务模式等进行升级改进，有利于增强科技园区的吸引力。
2、系统建设原则
基于系统的要求及目标，提出如下设计原则：（1）先进性首先要保证系统的实用性，本文所采取的各种计算机技术在目前来讲都是比较先进的，而且能够确保这个先进性在很长一段时间内保持下去。另外，本文所设计的系统基本架构也是先进的，能够保证整个智慧园区运营管理平台系统的先进性。（2）可靠性随着运营管理平台系统的成功上线，园区内各个部门之间和各入驻企业之间的文件传输、申请、审批、合同签订等将会通过该系统操作，若一旦系统发生故障，必然会造成很大影响。所以，在进行系统原型设计时，一定要确保其可靠性、稳定性。（3）安全性由于整个园区管理部门和入驻企业的各种文件、合同等资料数据全部依赖于该系统，那么如何保证运营平台系统的安全性就成为必须要考虑的问题。在本文的设计方案中拟采用多系统容错机制和其他先进的防攻击方式，采用硬件防火墙，隔离非法访问，确保系统数据的安全性。（4）易用性在系统的设计中要求系统架构易于理解，在现有条件的基础上，不需要过多投入即可实现。并且要求系统界面简单实用，功能完整，管理方便，自动维护。
3、系统体系结构设计
3.1体系架构设计
分层式系统结构是软件架构设计中最常见和重要的结构之一。本文也采取分层式的结构。本系统结构分为三层，从下至上分别为：数据访问层（DAL）、业务逻辑层（BLL）、表示层。系统的总体技术架构如图1所示。
3.2关键技术
（1）技术是一种建立在通用语言上的程序构架，能被用于一台Web服务器来建立强大的Web应用程序。具有跨平台性、简单易学和可管理性的特点。因为是基于通用语言的编译运行的程序，其实现完全依赖于虚拟机，所以具备跨平台性的特征。而且可以采取多种流行的脚本语言，资源也比较丰富。本系统拟采用.net平台进行开发。（2）SQLServer技术SQLServer是Microsoft提供的一种基于关系模型的数据库管理系统，它具有强大的数据处理的功能。SQLServer为IT专家和信息工作者带来了强大的、熟悉的工具，同时减少了在从移动设备到企业数据管理系统的多平台上创建、部署、管理及使用企业数据和分析应用程序的复杂度。由此可见，SQLServer可以为不同规模的企业提供一个完整的数据解决方案。系统拟采用SQLServer作为底层数据库。（3）AJAX技术AJAX技术是异步的JavaScript和XML技术的组合。采用JavaScript调用AJAX引擎来代替产生HTTP用户动作，例如将内存中的数据编辑、页面导航和数据校验等无需重新载入整个页面的请求。当用户给服务器发送请求，此请求并不会直接发送给服务器。而是由AJAX引擎将此请求处理之后再转发给服务器。当服务器将数据返回时，也无需更新整个页面，而只需更新网页的部分即可，能够让用户感觉到网页反应的快速性，可以提高系统响应的及时性。
4、智慧园区综合运营管理平台的设计和实现
本系统为满足智慧园区对运营管理全方位信息的需求，为租房管理、物质管理、水电管理、合同管理、企业管理等提供可靠的信息化支持。所以将本系统分为以下功能模块：（1）租房管理模块：在主界面中点击楼层即可查看园区内楼层的详细信息，包括该楼层包含的房间数以及该楼层中各房间的租赁情况，白色表示“空置房间”，绿色表示“已预订房间”，红色表示“使用中房间”。例外还包括房间详细信息，包括楼层、面积、朝向、设备、备注等信息。用户注册信息后，可以在本功能模块中进行房间预定、租赁等。（2）物质管理模块：本功能模块主要实现园区物质采购的申请与审批。物质采购发起人填写必要信息后点击提交按钮，系统会根据实践生成一个唯一编号。系统会针对每个用户已提交的申请进行监管，显示每个申请的审批状态。用户可以查看未通过审批的申请。（3）水电管理模块：本功能模块是此平台系统的重要的模块之一。包括：数据录入及导出功能、数据查看模块、费用自动核算等。用户将本单位所用电量或水量按照给定的模板创建出Excel文档，就可以将数据导入到数据库中。系统自动计算需要缴纳的电费或水费。还可以根据用户的选择将历史记录导出到Excel文档中供用户使用。（4）合同管理模块：本功能模块主要包括查看最新预约信息、历史预约信息；企业入驻办理、修改合同、查看合同审批情况、查看历史的合同审批详情、根据合同编号进行合同查询、根据提供时间范围查询合同、根据企业名称查询合同等。（5）企业管理模块：本功能模块包括企业信息录入、企业信息查询、企业用户添加、企业用户查询；邮件功能中的写信页面、未读页面、已读页面、垃圾箱页面、已发送页面、联系人管理等功能。个人信息功能中的基本信息维护、修改密码等。智慧园区综合运营管理平台系统采用开发平台和SQLServer数据库管理系统作为数据管理的主要工具，并且实现了Excel文档数据与系统内部数据之间的交互。采用C#作为后台业务逻辑实现的语言。本系统需要的服务器配置包括操作系统Windows2003，数据库SQLServer2005，客户端配置主流操作系统即可。系统运行的主界面如图2所示。
5、结束语
智慧园区属于智慧城市的重要组成部分。本文从科技园区的传统管理方式的弊端出发，设计并实现了以信息流为模型的智慧园区总体功能。该平台系统探索了如何将信息技术应用到智慧园区建设中。本文所采取的这样实现方式为智慧园区的最终完整建立提供了参考。
参考文献：
［1］郭建虹,王慧霞,侍必胜,徐红涛.基于智慧城市的园区综合管理系统设计［J］.电气自动化,2015(37).
［2］艾达,刘延鹏,杨杰.智慧园区建设方案研究［J］.现代电子技术,2016(39).
［3］张凯书,张怡,严杰.智慧园区信息化建设解决方案［J］.信息通信,2012(6).
［4］王霞俊.常州科教智慧园区公共服务平台建设研究［J］.网络安全技术与应用,2015(4).
社区运营管理范文2
【关键词】服务区建设；运营模式；管理选择
一、高速公路服务区的建设
高速公路的特征就是全封闭、全立交、严控出入，而在此种运行模式下为了给乘客与驾驶员提供必要的生活以及维护等方面的服务，高速公路的服务区就应运而生，其也成为了高速公路的特征之一。因此服务区的建设就成为了高速公路发展中不可缺少的环节。而目前高速公路服务区的建设应具备以下原则：
1、以人为本
服务区的建设应首先想到其服务的主体，即以司乘人员为核心，让以人为本成为建设服务区的指导思想。服务区的选址与建设虽然存在诸多问题，而建设的根本思路就服务。在建设时应考虑人性化，所有服务设施都应满足对人、车辆的服务。如，利用合理的绿化来突出服务区的舒适与温馨氛围，场地内利用绿化屏障营造一种与高速公路完全不同的效果，以此缓解乘客与驾驶员的疲劳，满足人们在服务区休息的需求。同时各种设施的建设都应当围绕方便顺畅、齐全的需求，让人、车合理分流，避免人车之间产生交叉影响双方的出入。
2、功能性突出
服务区应突出功能性，即对运营车辆与人流合理的分流与预测。根据不同的车型与特征进行布置，如客车、轿车、火车等进行区别布置，保证车辆的进出顺畅。同时在服务器内设置的免费物设施应考虑进出方便，对旅客峰值进行充分调查与分析，以此满足使用需求；对餐饮与休息、购物等有偿服务应考虑不同旅客的具体需求，实现差异化满足其消费。
3、环境与人文的协调
服务区建设中还应考虑到当地自然环境与人文相互协调，即应从现场的环境、人文景观等出发，避免大规模的场地施工与异类设计，从而使得服务区融入到当地的环境与文化中。同时保持必要的绿化率，即做到突出服务功能的现代化也突出与周边环境的融合，尤其是旅游线路上的服务区更应当构成景区的一部分。
4、建设需要超前意识
高速公路建成后往往会随着其周边公路网络的发展而出现车流量的提升，我国的公路发展使得干线的车流量每年都在提升，其速度甚至达到了30%以上。但某些高速公路上的服务区却在短时间内不断的扩充与改造，严重的浪费了资源，也影响了服务区的功能实现与效益产出。因此在高速公路建设中应具备超前意识，充分分析周边经济发展与旅游发展的需求，设计建设的规模应满足15-20年的发展需求，可以预留扩建空间而分期进行实施，即利用不断完善来满足发展。
二、高速公路服务区的运营管理模式思考
1、运营模式细分
目前高速公路的服务区多是为企业化经营，自主管理独立核算，自负盈亏与发展，并实现自我发展的模式。其主要的模式有：公司化管理，此类管理较为传统，是由高速公路的直接主管部门负责构建管理公司，以一种企业化的管理模式对服务区进行管理，管理系统且专业。公司对服务区的管理实行的是收取管理费与折旧费的方式，在行政上对服务区所拥有的资源进行控制，并对质量进行监督与管理；承包化管理，承包的管理模式主要是在利润保证的基础上，以一定的条件实现承包经营，管理单位对物价、服务等进行控制，此类管理模式可以大幅度提高公司的利润效益。如在某些高速发展公司的管理下，为了深化服务区的管理与经营模式改革，将一些路段上的服务区进行了承包管理，将其涉及的餐饮、客房、超市等项目对外进行竞标承包，利用高速公路服务区的网络与资源性优势，将项目承包给具备管理经验与能力的公司，从而使得这些经营项目获得了统一而标准化的管理，以此提高了整个服务区的服务质量与管理水平。这样就让服务区的每个服务项目都产生较好的社会效益与经济效益。这样的管理甚至可以实现全路段的服务区联锁化经营，以此保证资源的整合也因此创造一种新型的承包模式。租赁运营模式，租赁管理的运营模式是建设部门完成服务区的土地与基本设施后，高速公路管理部门将统一服务区的整体进行出租，此类经营模式考虑了折旧与改造、物价等诸多因素后，才将各个经营项目租赁给个人或者企业，其运营模式为自主经营。管理公司模式，此种运营模式是将连锁经营的思路引入到服务区管理中，与专业的管理公司达成一个共赢的协议，由管理公司对服务区进行全面的考察与评价，针对服务区的地区特征对整体经营方向进行战略性规划，帮助其解决经营中存在的突出问题，同时借助于链锁的经验与区域特征，实施系统的化的培训与管理模式，提高整个服务区的管理与服务质量，树立良好的品牌形象，扩大品牌效应并以此保证运营质量的持续与稳步提高，从而保证服务区整体服务质量。
2、高速公路服务区运营模式选取
高速公路服务区的管理就是值在高速公路业主单位对其所管辖的服务区现在何种经营理念与管理系统、模式等，从而获得其必要的社会与经济效益。因为我国的高速公路在投资、管理、发展、市场化水平上都存在区域差异，因此服务区的管理模式也呈现出多种多样的状况。如何因地制宜的选择服务区管理模式就成为了服务区发展的重要问题。
通常高速公路服务区可以选择自主经营与对外承包的模式，这两种模式的共同之处就是管理的主体是统一的，即对整个服务区进行监督，可以帮助服务区树立整体形象与发展规划。采用统一管理或者承包管理模式主要是考虑到服务区设立初期，服务区的发展与运营经验不足，无法实现有效的直接管理。为了个更加有效的发挥其服务区的功能，保证服务质量和经营效益，可以将其功能区块对外承包给有一定经验或者联锁经营的企业化公司，服务区的管理重点从直接管理到监督。采用自我管理与独立经营的模式则是出于对统一与规范的角度，保证服务区功能更好的得到整合，以此发挥服务区的整体功能，而此类管理对管理团队的要求较高。而随着市场经济的发展，市场化的模式不断引入到服务器的管理中，租赁模式就是其中之一。而所有的经济活动都直接或者间接的与市场化发展关系，通过市场机制来控制资源的合理流动与优化。此类管理模式对目前的服务区管理还是较为实用的。
三、结束语
总之，在高速公路服务区建设方面应遵从以人为本、突出和谐的思路，保证其具备一定的发展空间，从而保证建设资源被高效利用；同时高速公路运营管理也应按照因地制宜的思路选择合理的管理模式，以区域经济发展与市场环境为基础选择合理而高效的管理模式，实现对服务区的有效管理，在保证服务质量的同时注重效益价值，使之实现双赢。
参考文献
社区运营管理范文3
1，了解行业
《沸腾十五年》《浪潮之巅》《互联网之达芬奇密码》《不一样的平台，移动互联网时代的商业模式创新》《电商的战国》《我看电商》《改变中国互联网未来的六大力量》《信息规则：网络经济的策略指导》《超级数字天才：为什么用数字思考是变聪明的新方法》
2，了解产品
《人人都是产品经理》《结网》《设计沟通十器》《产品经理手册》《神一样的产品经理》《启示录》《软件工程：实践者的研究方法》《手机研发流程与质量管理》
3，交互设计、用户体验
《About Face3交互设计精髓》《触动人心》《SNS网站构建》《社交网站界面设计》《web信息架构，设计大型网站》《web导航设计》《web设计禁忌》《移动应用UI设计模式》筑巢引凤、简约至上、见微知著《yes产品经理》
4，创业数据，商业思维
《精益创业》《精益创业实战》《创业四步法》《精益创业》《创业者圣经》《丰田汽车案例：精益制造的14项管理原则》《创业三十六条军规》《精益六西格玛-精益生产与六西格玛的完美整合》《平台战略》《电子商务管理视角》《营销管理》《运营管理》(这里的运营是企业运营管理的意思)《项目管理知识体系指南》《量化，大数据时代的企业管理》
二，消得人憔悴，依据所处职位的职责寻求最优解决之道
1，数据分析
基础书籍：
《网站分析基础教程》《网站分析实战：如何以数据驱动决策，提升网站价值》《流量的秘密:Google Analytics网站分析与优化技巧》第二版
技能进阶：
《精通Web Analytics 2.0：用户中心科学与在线统计艺术》
数据呈现：
《谁说菜鸟不会数据分析》2013最新版《Excel商务图表应用与技巧108例(双色版)》《鲜活的数据：数据可视化指南》
拓展训练：
《大数据时代》《R语言实战》
具体主题分析：
搜索《精通搜索分析》淘宝《玩法变了:淘宝卖家运赢弱品牌时代》社交网站《社交网站的数据挖掘与分析》
性能优化：
《构建高性能web站点》《网站性能监测与优化》《大规模web服务开发技术》《高性能网站建设进阶指南》
2，流量
网络营销
《锦囊妙计，网站推广101招》《网络营销推广实战宝典》《正在爆发的营销革命-社会化网络营销指南》《湿营销》《行动的召唤》《等待猫吠》《SEO实战密码》《SEO艺术》《搜索引擎营销-网站流量大提速》《搜索引擎优化：每天一小时》《搜索引擎优化宝典》
内容营销
《内容营销，网络营销的杀手级武器》
3，留存
内容
《胜于言传：网站内容制胜宝典》《与五十位主编面对面》《web内容策略指南》
活动
《商品促销实战技巧一本全》
策划
王志纲《找魂》《推手》熊大寻《江山入划》叶茂中《想》《做》
4，转化
《网站转化率优化之道》《数据掘金，电子商务运营突围》《landing page优化权威指南》《淘宝卖家秘笈》《提高转化率! :网页A/B测试与多变量测试实战指南》《啤酒与尿布》《顾客为什么购买》
三，寻他千百度，蓦然回首，佳丽原来在后宫
社区运营：
《裸猿》《人类动物园》《亲密行为》
用户行为：
《会赚钱的行为经济学》《流行性物欲症》《后物欲时代的来临》
广告策划：
《广告武林秘笈》《广告文案传真》《大量流出》
商业：
《商战》《战争论》
社区运营管理范文4
关键词：科技园区；湾谷；创新
中图分类号：TU984 文献标识码：A
新江湾城湾谷高科技园区是城投控股·置地集团响应上海市“十二五”规划“创新驱动、转型发展”要求，在公司品牌“百姓住区”和“精品社区”之外，又一次突破和尝试。期望以湾谷科技园依托，探索高科技园区创新模式，拟将湾谷打造为继张江高科技园区[1]与紫竹高科技园区[2]后，又一国际化、高起点、高品质的高科技产业园区。
1．湾谷科技园优势
1.1卓越的区位环境
湾谷科技园位于上海市区唯一生态湿地——新江湾城西北部，坐拥新江湾城内9.45平方公里得天独厚的自然生态资源，园区紧邻上海四大城市副中心之一的五角场商圈，距北外滩航运中心约9公里，距人民广场约12公里，距陆家嘴金融中心约17公里，拥有上海中心城区内自然、人文、配套等成熟资源。经过上海城投十年深耕开发，从原生态城市湿地一跃成为第三代生态国际社区的新江湾城，将凭借湾谷诞生的契机，从单纯的住区华丽蜕变为全新的国际科技产业聚集区，成为未来上海经济发展的全新地标。
图1 新江湾城湾谷科技园区
1.2完善的产学研体系
作为知识创新源头的大学和科研机构与作为技术创新主体的企业间的高度结合，是高科技园区保持创新活力、实现持续发展的重要保障。美国硅谷、台湾新竹[3]等高科技园区一般都布局在高校密集区，各园区非常注重区域经济与大学等研究机构的互动发展。杨浦区学府云集，湾谷园区毗邻复旦大学新江湾校区，距邯郸路校区也不过3.5公里，复旦大学应用理工类专业大多将迁移至新江湾校区，包括电子、生物等，正是产业能量最足的一些学科。除了复旦大学，新江湾城5公里的辐射半径内，还有同济大学、上海财经大学、第二军医大学等知名高校，与拥有优质科研资源的高校无缝对接、良性互动是湾谷科技园的天然优势。
2．湾谷科技园创新模式
2.1功能定位
在全面建设杨浦国家创新型试点城区的强大推动力下，杨浦区与市城司双方在长期合作开发建设新江湾城的基础上，于2009年专门就湾谷科技园项目签订了《战略合作框架协议》，本着“政府推动、企业运作”的原则，整合各方资源，建成的新江湾城（湾谷）科技园将集商务办公、科技研发、配套休闲服务为一体，凭借城市独一无二的原生态自然环境，形成不可复制的新一代生态商务总部型办公。同时，借助高校创新科研产业平台的优势，吸引以现代设计、科技金融为主导的知识型现代服务业及以软件和信息服务业为主的高新技术产业，打造成具有上海领先水平及示范效应的、以知识创新为标志的国际科技产业聚集区。湾谷科技园可以精准定位为“新一代生态商务总部型办公 + 国际科技产业聚集区”。
2.2创新思路
湾谷科技园的创新思路可以概括为八个字，即“宜居宜业，产城融合”。具体包括以下六个方面：
（1）区域经济新引擎。虽然上海目前不乏浦东张江、闵行紫竹等大型科技园区，但北部却几乎没有大型的高科技园区，建成后的湾谷园区极有潜力成为上海北部科技产业发展的引擎。
（2）“三区”联动。湾谷科技园项目是实现新江湾城“三区联动”的关键所在。“三区联动”，即大学校区、科技园区和公共社区互相联动。大学输出人才，科技园区通过促进科技和产业链结合推动经济发展，公共社区则创造一个良好的可持续发展环境。三区联动将突破科研和产业的发展瓶颈，同时破除学校和社会之间的“围墙”，倡导“交流、共享、创新、合作”的园区文化。“三区联动”将令整个新江湾城的价值和发展前景得到质的提升。
（3）“定制式”理念。根据前期详尽调研，湾谷园区典型客户将是出自高校或上海北部的成长型高科技企业，如设计院、科研咨询机构等。区别于传统科技园区，湾谷园区将引入“定制式”理念，目标客户以企业总部为主，在签约时即征求业主意见，做到“量身打造”，最大程度地满足其办公个性化需求。
（4）“一站式”服务。为最大程度地吸引企业，城司与杨浦区政府协商，为入驻企业争取到了最优惠的税收政策，以及产业政策、人才政策、搭建创新高效的政务管理服务平台等实质性举措，为企业提供一站式的审批服务，吸引以现代设计、科技金融为为主导的知识型现代服务业及以软件和信息服务业为主的高新技术产业，进一步集聚国际、国内的创新要素。
（5）高标准配套。湾谷园区除办公楼外，同步配置餐饮、健身、会议、银行、邮局等功能。在为入驻企业提供展示、商务、培训等共享服务设施的同时，还为入驻企业量身打造的信息高速公路和云服务系统。规划中个人桌面接入能力可达千兆，入驻企业将可以通过云服务租用主机、数据库和各类应用软件，大量节省运营成本。项目一期地下建筑面积达14万平方米，可提供3000多个机动车位，新江湾城换乘巴士对接多条轨交，公共交通极为便捷。
（6）绿色园区。新江湾城作为二十一世纪知识型、生态型花园城区，在整体开发过程中应用了一系列的环保技术，包括太阳能光伏发电、风力发电、雨水收集循环利用等。湾谷园区精心设计有包括屋顶绿化在内的大面积绿化覆盖，总体绿化率可达30%，所有写字楼都将达到绿色建筑的标准。“污染监视”也将引入园区运行，通过智能信息化系统，湾谷园区在运行中可通过GIS地图全面展现园区用能及碳排放情况，亦可显示单栋楼宇的能源使用情况和碳排放情况。此外，通过感应技术，企业可实现空调、照明、办公设备的智能关闭和启动，从而大大降低能耗成本。
2.3模式升级
湾谷科技园的未来发展将由传统的“产业园区模式”升级为“科技都市模式”，在产业、形态和功能等方面实现与城市的相互耦合、共同发展（图5）。逐步完善配套，未来发展定位为“示范性科技特区”，具体可分为三个层次：
图2湾谷科技园区发展模式示意图
（1）第一层次：国资委与上海市政府——中央政策倾向。由市城司的资产管理方—国资委与上海市政府展开合作，争取中央政策倾向，定位于国内的“示范性科技特区”。
（2）第二层次：市科委与城司——地方战略合作。以科技园区为载体，由市科委牵头与城司展开地方战略合作，争取地方政策支持，定位于上海的“示范性科技特区”。
（3）第三层次：区科技创业中心与城司——公司运营合作。与上海杨浦科技创业中心有限公司合作成立第三方园区运营管理公司，园区物业资产共同交付“湾谷”运营管理公司管理运营，用于科技特区核心园建设。
3．湾谷科技园开发运营展望
3.1探索管理人模式
在湾谷科技园项目中，城投控股·置地集团首次探索实践了房地产基金管理人角色，创新投资开发模式，推动自身转型发展。在项目启动前期，成功引入鼎汇通、光大、易居等战略投资伙伴，转让50%股权，既突破了大型开发项目的资金瓶颈，同时组合各方优势资源，为项目的顺利推进提供了强有力的保障。在宏观大幅调控的前提下，项目实现了合作开发的增值最大化和风险最小化，企业自身也顺势从传统房产开发企业的单一模式向金融地产、房地产基金管理人等多种模式进行转型发展。
3.2构筑高端要素聚集能力
当前一轮的全球产业分工，实际上是高端资源集聚向欧美、低端要素集聚向中国及东南亚的过程，以成本和规模取胜的时代即将结束，通常意义上的“微笑曲线”也将随着“金融泡沫”的破灭，开始新的重构过程。需要在新的一轮产业板块及分工中，尽量取得高端战略的实现，也需要在园区的规划与发展中做到空间和服务平台的适应性。要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造。因此，打造一个“吸引力中心”和宜居宜业的空间环境同样是湾谷园区发展的重要基础。
图3 价值链微笑曲线图4 生态型宜居城市开发要素
4．总结
随着多家上市科技公司签订了总部入驻意向合约，新江湾城湾谷科技园的创新模式越来越受到科技型企业的青睐。正如城投控股·置地集团董事长俞卫中所说，“我们有信心将‘湾谷’建设成为具有创新示范效应、产业集聚效应、上海新一代示范性的高科技产业园区和企业总部基地；我们有信心将‘湾谷’打造成为大学校区、科技园区、公共社区‘三区联动’、具有国内领先水平的产业园区典范！”
参考文献
张娟锋, 贾生华, 邓韬. 区域土地开发企业的持续成长之路—以上海张江高科公司为例[J], 中国房地产, 2012（21）.
社区运营管理范文5
在没有竞争的市场上发展，是一种什么感觉？
到目前为止，在中国专注于做养老地产的开发商寥寥几家，且都集中于北上广等一线城市，几个指头就能数过来。在这个“容积率”很低的地产圈子里，大家生存得都很“舒服”。作为目前湖南唯一一家大型养老社区的康乃馨来说，没有劣势一方的追赶，也没有优势一方的竞争，可谓是“独霸一方”。
在目前中国养老地产市场普遍处在“模仿国外+自身探索”阶段的时候，立足湖南市场，打造标准化运营体系的康乃馨，不仅率先赢得了竞争先机，也为布局全国夯实了基础。
打造湖南首个高端养老社区
104万老人，141家养老机构，1万余张床位，养老机构床位数供不应求，无一家高端养老社区，这是2010年康乃馨正式进入长沙养老市场时所面临的状况。在传统养老方式越来越不符合社会发展和市场要求的情况下，建设一座适合老人居住的高档养老社区，为老人提供最好的晚年生活方式，成为康乃馨董事长李重九的最大愿望。
“我们的项目不是单纯的养老地产，而是解决老年人养老问题的民生工程。”李重九对康乃馨的定位更倾注了一份对养老事业的责任感和使命感，而这亦是湖湘文化“心忧天下，敢为人先”的精神写照。
中国老龄化社会发展的趋势，以及老龄人口增长所带来的巨大市场需求，是开发商进入养老市场不可能忽视的一个重要因素。在责任与市场的双重吸引下，康乃馨在我国大部分省市的养老地产还是一片空白的时候，加入了探索中国养老地产发展的大潮中。
和很多刚刚进入养老地产开发的企业一样，到国外“取经”是一个必要和重要的步骤，这不仅能够使自身“取其精华，去其糟粕”，而且还能让自己吃一颗定心丸，更加坚定这份事业的美好前景。
历经3年多时间，康乃馨派人考察了国内经济发达地区以及台湾、新加坡运营成功的同类项目。经过艰苦而长期的论证和设计，康乃馨提出了包括建筑、医疗、护理、商业、文化在内的一整套适老化解决方案，总投资10亿元打造湖南首个大型养老示范项目“康乃馨国际老年生活示范城”，预计将能为5000名老年人提供高品质、全方位的养老服务。
康乃馨项目共分三期开发，一期建设医院、呵护中心和配套设施，二期建设养生型住宅和疗养型公寓，三期是更高端的养老社区。时至今日，康乃馨350亩原生山水上已经矗立了一所二级甲等医院和老年呵护中心，同时还配套建成了10000平米翠湖和8000平米秀山以及园林景观，而10万平米专为老年人量身打造的养生型住宅和疗养型公寓已经封顶。“值得一提的是，项目建成后，康乃馨将是中南地区规模最大、档次最高、环境最美、配套最全、服务最优的综合性高端老年社区。”李重九对康乃馨的未来充满希望。
开创“医疗+养老”的新模式
养老和医疗，一如硬币的两面。随着中国老龄化社会的到来，数量庞大的老年人群体在养生保健和疾病治疗方面的需求迅速增加。据统计，目前亟需康复医疗服务的失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。如何实现养老与医疗的无缝对接？如何让高端医疗资源服务于老龄事业？成为养老医疗领域亟待解决的重大课题。
1月6日，经过长时间的思考、探索与实践，康乃馨积极响应中央“优先发展护理康复服务，加强老年护理院和康复医疗机构建设”的政策，充分利用本省优势资源，率先与中南大学湘雅三医院签订战略合作协议，合办康乃馨老年病医院，由湘雅三医院的经营管理团队和医疗专家全面运营，打开了国内大型公立医院与高端养老机构首次合作的大门，将有效提高湘雅三医院优质医疗资源的使用效率，快速建立完整的医疗养老服务体系，为更多有保健康复和疾病治疗需求的老年群体服务。
对于康乃馨来说，这无疑是一次开创性的飞跃。“这一全国首个‘医疗+养老’的新模式，不仅为老年人提供高品质、专业化的医疗服务，更能提高康乃馨品牌的综合实力，使其成为康乃馨布局全国养老产业的核心竞争力。”李重九对老年人医疗服务的重视，充分考虑了老年人的身体需要，为他们免去了后顾之忧。
打造全新老年生活方式
最美不过夕阳红，在不可逆转的岁月流逝中，人们都会渐渐变老，而变老并不意味着就不去享受生活。老人需要完整的居住街坊，需要一个适老和宜老的社区，需要以优化老年生活为前提的优质养老场所，要有园林、有活动场所、有朋友聚会……
“从外景来看给人以规模和气势很大的直觉，全新的建筑和环境色彩让人不敢相信这就是印象中的‘养老院’。”这是老年人对康乃馨建筑外观硬件的普遍印象，而在李重九看来，养老社区的硬件并不是难点，每一个做养老地产的开发商都可以做到，而做好服务、为老年人打造更美好的生活方式，打造一个阳光、温馨和充满活力的晚年才是最重要的。
“我们从一开始就把自己定位于养老社区的建设商和综合运营商，不只是建好养老社区的硬件，打造运营养老社区的标准化体系和管理流程，形成独有的养老社区运营管理体系，是我们的终极追求。”李重九介绍到，为了服务好老年人，康乃馨创造性地引入国内首例中心供氧入户、24小时中央空调、中央热水、紧急呼叫系统、GPS定位、宽大医梯、防滑设施、智能化社区、色彩记忆等科技设施，全园均设无障碍通道，每层特设护理工作站，营养餐厅有专业的营养师根据老人的饮食差异，配备无糖餐、无盐餐等。
同时，康乃馨还开办有老年大学、文化俱乐部和老年艺术团等。一方面为老人提供学习、娱乐、休闲、游玩等机会，建立属于老年人自己的圈层，找到志同道合的知己朋友。另一方面充分尊重老人的精神追求，开创互动服务体系，为老年人创造更大的人生舞台，如义工联盟、养生客座等职务，发挥余热。让老人在此真正实现老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为。
静待时机 蓄势待发
经过一年时间的运营，目前老年呵护中心入住率已经达到了80%，康乃馨的服务在运营中得到了检验和提升，项目的硬件设施、服务水平也得到了社会和老人的广泛认可。
伴随着中国养老产业市场起步的康乃馨，正在探索中逐步成长，但是李重九也坦言，康乃馨虽然在区域市场上占据天时地利的优势，但在中国养老地产运营的大环境下，存在的一些问题和一线城市养老地产开发商是一样的。
李重九介绍，目前我国养老产业发展面临诸多问题，虽然市场潜力巨大，但是发展不充分，主要在于：1、政府缺乏政策引导和支持；2、养老的固有社会观念难以转变；3、整个老年群体的社会保障水平还有待提高；4、医疗护理人才缺乏；5、大多数进军养老产业的只想做高端，中低端无人问津；6、可以借鉴的成功案例比较少，运营模式都还在摸索之中。
社区运营管理范文6
一、试行项目经理负责制背景
近年来随着管理局对社区物业系统补贴费用进一步压缩使社区物业管理原本存在矛盾更加突出其中维持物业公司正常运营管理费用缺口最大受冲击最大压力也最大面对严峻现实作为微利行业物业公司今后如何提高经营管理水平实现市场化运作已成为物业公司寻求生存与发展崭新课题从目前油田社区物业公司整体发展现状看物业公司在管理和服务职能上还存在着很大计划性还存在着自身定位模糊、“等靠要”思想严重以及管理成本过高问题这些问题存在使我们清醒地认识到当前物业公司经营管理还只处于“计划指标”状态我们还没有真正树立起市场化经营管理意识在以往物业站与专业队管理环节中由于各基层单位成本费用独立核算双方出于节约成本和维护本单位自身利益需要在具体工作中经常出现责任不清、互相推诿以及管理成本双重支出情况导致管理成本过高、服务质量提升较慢基于这种现状物业公司要想生存与发展就必须在企业经营管理上有所创新通过项目经理负责制探索试行逐步理顺各种经济利益关系降低管理成本提高经营管理水平为真正参与市场竞争创造先机
二、项目经理负责制内涵
在雅苑小区试行项目经理负责制之前我们在成本费用使用上比较单一只将小区内产生水、电、卫生以及办公等费用分解到物业站物业站只要抓好了水电等费用收缴工作就基本能够保证全年成本不超奖罚措施体现不明显职工工作上没有压力物业站普遍存在“节大放小”等思想经营管理方式因循守旧观念决定思路思路决定出路面对资金紧张压力和严峻形势我们深刻地感觉到在今后物业经营管理工作中谁经营观念转变早谁前景也就越辉煌；谁经营观念因循守旧谁前景就越渺茫只有打破以前那种陈旧经营管理方式进一步解放思想建立以市场为导向崭新管理手段才能够使物业公司在创新中得以生存与发展为此我们借鉴国内外施工企业普遍使用项目管理经验结合物业管理特点将小区作为一个市场项目进行准市场化管理以经济合同形式按中心对雅苑小区各项费用切算标准将发生在小区维修、治安以及环卫绿化人工、材料等原本属于各专业队全部费用下切到物业站由物业站统筹控制和使用并明确总费用节奖、超罚比例和站长年终奖惩待遇进一步明确了物业站和专业队甲乙方委托合同关系公司作为市场化业主按合同约定对物业站只进行管理质量考核和奖惩而不干预其管理运作过程或对物业站所属乙方直接管理控制项目经理负责制建立和实施首先打破了原有按专业对小区进行多重管理方式避免了具体工作推诿扯皮现象；其次体现了新责权利关系明确了物业站与专业队甲乙方关系三实现了用人机制上创新物业站可以通过适时挑选或退回专业队提供服务人员来确保小区服务质量持续提高；四通过对成本费用统筹管理和全过程控制有效地降低了小区运营成本较大弥补了管理费用不足
三、试行小区项目经理负责制具体做法
在油田物业管理系统逐渐参与市场竞争大背景下探索试行小区项目经理负责制由计划行政模式向市场经营模式转变一个重要过渡它打破了以往惯性经营思维掀起了一场观念革命我们通过项目经理负责制实施进一步明确了甲乙方责、权、利关系使职工自发进入“市场状态”,将经营管理工作抓出了实效
（一）客观准确做好费用指标分解测算
在费用分解运作过程中我们主要做好了三个方面分析一考虑市场指导价格以及雅苑小区配套建设和管理标准、居民服务需求档次等因素估测物业收费价格为0.8元/平方米•月预计总收费230万元；二根据近几年雅苑小区管理运行实际发生费用我们将发生在物业管理和服务上人工费、材料费、公共水电费、办公费、设备折旧费以及社区未下切排污费、垃圾清运费等直接费用进行了预算和分析预算总费用为192万元按市场规律模拟增加10%管理费和8%税金总费用为228万元；三我们按照中心实际成本费用指标分解给雅苑物业站162万元模拟增加10%管理费和8%税金为192.5万元折合0.67元/平方米•月这里包括了发生在雅苑小区维修工、绿化工、保洁工以及治安警员工资和材料费实际分解指标比测算费用指标减少了17个百分点
（二）建立了与专业队内部服务委托合同运作机制在项目经理负责制实施过程中我们按照市场经济要求编制了《ISO9001模拟市场运行管理体系》分别与综合维修队、环卫绿化队、治安保卫队等三支专业化队伍签订了物业管理专项服务委托合同将物业站与专业队甲乙双方职权范围、工作标准、费用结算、运作规程等问题做出了明确规定例如：物业站与维修队在合同中规定“三率”（服务满意率、及时率和一次合格率）分别要求不能低于96%、95%和98%为确保上述目标实现物业站职工每月进行一次回访“三率”每降低一个百分点按在雅苑小区从事维修服务人数每人扣罚100元；每违反一项服务规范扣罚100元在对专业队服务质量监督检查考核过程中凡专业队工作职责内存在问题们及时以《物业管理质量问题确认单》形式向专业队提出处理意见其中对不可弥补问题根据合同条款直接给予处罚；如果采取措施可以整改问题则提出改进意见经双方签字认可限期进行整改月底交公司劳资和财务部门落实兑现确保了项目经理负责制顺利推行
（三）责任明确地完善费用指标控制措施为确保项目经理负责制有效实施雅苑物业站将可控成本中属于专业化服务费用包括维修队、环卫绿化队、治保队人工工资和材料工具费等以合同形式分解到专业队伍明确了承包指标及超支处罚标准凡当月超支费用从专业队下月工资总额中扣减小区维修材料费、公共水电费都分别切到了小区管理办公室和水电管理办公室按月统计超支部分70%由物业站集体承担10%由控制使用部门主任承担20%由控制使用部门员工承担如果年底总费用不超月度所扣工资全部返还为有效控制成本费用物业站还采取了即时签认制度即：工作中发生材料费由小区管理办公室现场核实即时签认；对于专业队伍在服务工作中出现质量问题则按照合同标准进行扣罚物业站与专业队当场签认；对于公共水电费每月抄表统计一次与年初制定月度计划指标相对照严格把关控制确保了成本费用按计划控制使用有效控制措施带来了服务质量不断提升去年11月份雅苑一户居民家中经常跳闸维修人员更换开关后没有清除维修垃圾在以前类似情况物业站无法控制维修质量而维修队又将其作为工作量进行统计降低了服务质量当时正项目经理负责制试行期间按照程序物业站管理人员现场进行核实验收发现维修现场未清除维修垃圾当场不予签认直至维修人员现场整改后才签认通过
（四）规范高效形成了成本费用全过程控制体系前几年成本费用普遍存在年初下切指标细年终分析指标严状况对成本费用使用过程控制不严管理不善制约了全年指标任务顺利完成为此在实施项目经理负责制过程中我们重点对费用指标实施了全过程控制首先加强了制度建设逐步健全了一整套科学规范、程序严密、制约有力监督考核制度建立了月度分析制度、内控管理制度、奖惩考核制度、材料费用消耗公示等制度使费用指标使用每个环节实现了规范运作其次物业站还成立了成本费用考核小组利用“周检查、月汇总、季分析”随时掌握每个班组费用成本分配使用情况做到合理、规范、及时调整；物业站根据月度分析会以及班组成本报表了解各班组成本费用支出情况使各项费用均得到了有效动态控制形成了全员、全过程、全方位成本管理不仅严格监督控制成本而且保证了服务工作质量
（五）建立健全了物业管理内部考核机制物业站采取小区巡视员分片包干方式将管理全部内容逐一落实到人头并按照“三级”检查模式对每个区片、每个承包人实施考核奖惩其中在中心双月综合考评中或中心日常突击抽查中暴露出来管理问题每项扣承包人50个岗点；公司每周抽查暴露出来问题每项扣承包人20个岗点；物业站每日巡视检查暴露出来问题每项扣承包人5个岗点一个季度汇总兑现一次所扣岗点奖励给日常管理成绩突出者由于这种管理运作方式责任明确、标准明确、奖惩明确有效地提高了管理和服务质量在去年6次双月考核中雅苑物业站历次名列前五名物业站水电管理办公室3名女同志每人承担800多户居民和部分公用水电消耗监控任务她们按总表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7种情况自行制订了具体控制措施如：对居民家庭每季用水少于3立方米、用电少于50KWH、用气少于3立方米情况要立即进行排查有针对性采取改进措施截止目前物业站水电成本比计划节约了3.6万元
四、小区项目经理负责制实施效果
一小区日常管理水平稳步提高在小区日常管理上物业站采取了员工分片包干方式将小区日常管理职责全部落实到了人头按ISO9000体系要求明确职责、范围、标准严格按“三级”检查结果对每片、每人进行定期考核奖惩有效地提高了日常物业管理水平
二专业化管理水平稳步提高原来小区专业化服务一般都通过公司生产办直接安排物业站甲方地位得不到充分体现监督职能很难到位试行项目经理负责制后物业站可以直接监督考核专业服务质量专业队凭工作量和工作质量到物业站结算费用为改进服务质量专业队经常与物业站进行联系与沟通征求物业站意见和建议促进了小区管理服务水平不断提高经回访抽查今年上半年居民对综合维修、环卫绿化、治安保卫三项专业服务满意率分别比去年同期提高了1个、3.5个和6个百分点初步体现了项目经理负责制运作管理效益
