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土地转包的法律规定范文1
辽宁省锦州市人民检察院高级检察官杨学友答：你与于某签的河滩荒地转包合同因违反了法律强制性规定，属于无效转包合同。
在农用土地土开设粮油加工厂并建造厂房等，是一种改变农用土地用途行为，即将农用地变为建设用地。《中华人民共和国土地管理法》第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第33条第2款项规定：“土地承包经营权流转的，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”《中华人民共和国合同法》第52条第5款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。”既然法律对改变土地用途行为已经有明确的强制性禁止规定，那么，你们双方的河滩荒地转包合同因违反了这一法律强制性规定而无效。虽然签合同后改变荒地用途是于某个人所为，但是，当初你是在明知于某承包该地块用于粮油加工的情况下与之签订转包合同的，明显违反了合同法，是无效的，因而双方都有过错责任。
《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”同时，因为合同一旦被法律认定为无效，则属于自始无效，因此，你应全部退还转包费给于某。对于你遭受的损失，由于你们双方对转包合同的无效均有过错，依法应由双方各自承担50%的责任。
定居城里的农民工能否享有土地承包经营权？
湖南省宁乡县某村村民刘某来信咨询：3年前，我去县城打工，经过几年打拼，终于在城里有了一块立足之地，妻儿也搬到了县城。当我准备将所承包的土地、山林转包给他人时，村委会却告知我因迁居县城，不再享有土地承包经营权，土地、山林应收归村里。由村里重新分配。请问：定居城里的农民工还享有土地承包经营权吗？
湖南省长沙市望城区法院罗新祥法官答：你还享有土地承包经营权。
《中华人民共和国农村土地承包法》第26条规定：“承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地E投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。”因此，定居城里的农民工，除非经本人同意，或者迁入设区的市并转为非农业人口，否则在原承包期内，其仍然享有土地的承包经营权。村委会认为你不再享有承包经营权，欲收回你的土地、山林的做法违背前述规定，是错误的。
《中华人民共和国农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第34条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”你将土地、山林转包他人，是行使你作为承包方的权利，而且土地承包经营权的流转方式符合法律规定，因此，你的转包行为合法有效，村委会无权干涉。
开荒地被征用，能否得到补偿？
辽宁省阜新市某村村民曹义来信咨询：2001年，我村鼓励村民在自家承包地周围开荒种地或造林，我便承包了村后山坡下一块约3.6亩的荒地，一部分种植农作物，一部分栽植果树，光苹果、杏树苗费用就花了6000余元。2012年3月，政府修建沿海公路时，将我开荒的一部分（约1.6亩）地占用，土地补偿费为2.7万余元，果树补偿费约3600元，可这些补偿费下发后全被村里截留了。我找村委主任，他称开荒地是村集体荒地，我开荒种植可以，但开荒地的补偿款均归村里所有，由村里统一分配。请问：村委主任的说法对吗？
辽宁省锦州市人民检察院高级检察官杨学友答：国家对土地实行承包经营制度，合法的土地承包受法律保护。对于你开荒占地的行为，尽管村委会当初是鼓励并认可的，但这并不等于你已经取得开荒地的合法承包手续。你未经土地所有权人批准，没有实际取得土地承包经营权，同样属于非法占有土地行为，不受法律保护。既然你未取得合法承包手续，你所占荒地的权属归集体所有，所以，修路占地由此而补偿的款额应该归集体所有。
但因你开荒利用荒地耕种或栽植果树，村委会当初持鼓励和认可态度，说明村委会虽然对村民取得开荒地承包权持否认态度，却对村民耕种荒地行为是同意并支持的，那么，你在荒地上种植果树所投入的大量人力和财力，应该得到相应的经济补偿。因此，其中的果树补偿费3600元等应当归你所有。
村委会可否为我患有精神病的丈夫指定监护人？
山西省洪洞县某镇村民刘某来信咨询：丈夫突然患上轻度精神病，我在外打工，只好把他送回家乡交给他的父亲。但老人毕竟老了，于是村委会指定我的小叔子做了我丈夫的监护人。小叔子要把丈夫的房子出卖，我与之理论，他却说他-是我丈夫的监护人，我丈夫的事情他说了算。请问：村委会可否为我患有精神病的丈夫指定监护人？
湖南省长沙市望城区法院罗新祥法官答：你丈夫患精神病，他的民事活动，由他的法定人，也就是他的监护人。根据《中华人民共和国民法通则》第17条第1款的规定：“无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。”一般情况下，前述（一）至（五）的顺序就是担任监护人的顺序，你作为配偶，排在第一位，你有能力而且愿意担任你丈夫的监护人，因此，不需要任何组织指定，你就是丈夫当然的法定监护人。
至于村委会为精神病人指定监护人，只适用于精神病人没有配偶、父母、成年子女，或者其配偶、父母、成年子女无监护能力的情况下。村委会擅自指定你丈夫的弟弟为监护人，不符合法律规定，也违背了相关程序，你可以向法院申请撤销，法院会支持你的诉求。
父亲的土地补偿款，我能否继承？
辽宁省锦州某村村民李世成来信咨询：我父亲在世时，一直和我姐姐一家生活。1990年初，姐姐一家4口人（包括我父亲）以我父亲为户主，从所在的村委会承包土地6.82亩，承包期为30年。2007年后，我父亲、我姐姐相继去世。2011年秋，我姐夫曹某另娶妻，原来4口人的承包地一直由我姐夫与再婚妻子共同耕种。2012年11月中旬，首某所耕种的6.82亩承包土地有一大部分被征收，获得补偿款25万余元，该款全部被曹某领取。我认为，这25万余元补偿敖中，有我父亲承包地补偿份额6万余元，应由我父亲的继承人来共同继承。事后，我与妹妹一起找到曹某，要求共同继承这6万余元补偿款，可曹某却说这款是对他家承包地被征收的补偿，拒绝与我们共同继承。请问：曹某的说法对吗？我与妹妹能否继承父亲的份额？
辽宁省锦州市人民检察院高级检察官杨学友答：你与你妹妹不能继承你父亲承包地补偿款。
土地转包的法律规定范文2
【关键词】土地承包经营权流转；内涵；确权
今年2月份农业部了《关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见》，提出进一步完善农村土地承包确权登记颁证工作，把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实到户，依法赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。各地各级政府积极响应中央号召，先后开展土地承包经营权确权登记试点工作（以下简称确权登记工作）。那么在农地流转背景下，确权登记工作的性质和实践意义究竟是什么？不同方式流转后土地承包经营权证的变更登记颁发是否存在法理问题？等等这些问题又重新回归到要对土地承包经营权流转有关概念的内涵进行再探讨，因此，科学界定土地承包经营权流转内涵具有重大理论价值和极强实践意义。而在我国农村，由家庭承包获得土地承包经营权的比重最高，故本文涉及的土地承包经营权仅限家庭承包范畴，对其他方式承包获得的土地承包经营权暂不作讨论。
一、学术界界定土地承包经营权流转内涵的主要观点
“土地承包经营权流转”是一法定的、统一的称谓。目前学术界对土地承包经营权流转实质上是承包经营权的流转这个性质的认可是统一的。存在的分歧主要集中在流转过程中是否能将承包权与经营权相分离，基于此现在主要流行以下几种观点：
（一）“三权分离”论
“三权分离”论是目前学术界比较普遍的观点，持该观点学者认为：农村土地所有权归农民集体所有，而物权性质的土地承包经营权可以分解为（土地）承包权和土地经营权（土地使用权）。土地承包经营权流转，是指在农村集体土地所有权归农民集体基础上，拥有土地承包经营权的土地承包经营权人在保留（土地）承包权的前提下，将土地经营权（土地使用权）转移给第三人的行为。根据此种理论，土地承包经营权转让就是指农地承包人将剩余年期的土地承包权再转移的行为，土地承包权转移的同时土地经营权也随之转移；转包就是维持原承包关系不变，即承包人保留土地承包权，转移的只是一定期限的土地经营权。
（二）驳“三权分离”论
持此种观点的学者们认为土地承包经营权是一个完整的民事权利，将其分开不科学，比较具有代表性的有：浙江大学管理学院丁关良教授认为土地承包经营权流转按流出方其物权是否丧失或是否保有可分为物权性质的土地承包经营权让渡型流转（物权性的土地承包经营权流转或物权丧失型土地承包经营权流转），以及物权性质的土地承包经营权保留型流转（非物权性的土地承包经营权流转或物权保有型土地承包经营权流转）。因此土地承包经营权流转应解释为流转部分或者全部承包地上的物权性质的土地承包经营权，或者是流转从物权性质的土地承包经营权中分离出来的部分权能。
还有一些学者支持土地承包经营权整体流转的观点，但认为通过家庭承包取得的土地承包经营权流转后，无论原土地承包关系是否发生变化，接包方所取得的土地承包经营权仍然具有物权效力。这一点与丁关良先生认为的“受转包方享有债权性质土地承包经营权”观点有所区别。
二、几种观点的法理合理性及实践可行性评述
第一种即“三权分离”的观点认为在土地承包经营权流转过程中土地承包权和土地经营权发生了分离，目前虽然在实践中被广为应用，如在许多地方政府的政策性文件里都出现了“实行土地所有权、承包权和经营权分离”等类似语句，但在国家法律法规中从未出现过如此提法，也没有明确两权分开后各自的法律效力，可见现行法律仍旧将土地承包经营权作为一个完整概念来诠释。笔者赞同孟勤国教授等学者的观点，认为土地承包经营权分离后的承包权、经营权的权利性质不好确定。如果两者都属于物权，则有悖于物权法定原则。我国《物权法》第5条明确规定：物权的种类和内容，由法律规定。而土地承包权和土地经营权这两种提法完全是由学者们在进行理论研究时自行创设的，尚未得到法律的承认。如果要其成立，必须修改调整与土地承包经营权流转有关的一切现行法律政策，而国家法律不是个人计划，涉及到方方面面的关系，动辄之大，不是一蹴而就的。而且，《关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见》中明确指出确权登记的意义在于明晰农村土地承包经营权权属，保持现有土地承包关系稳定并长久不变。若照两权分离的观点理解，决定土地承包关系的既然是承包权，那么保持现有土地承包关系稳定不变就可以看成是一种强化土地承包权的举措，这种解释看似行的通。但仔细分析，笔者不禁质疑以转包、出租方式流转后仅仅获得土地经营权的接包方、承租方的法理利益又该何去何从呢？别说完整的土地承包经营权证了，哪怕是形式上的土地经营权证都得不到。既然国家政策是肯定农地流转的，并且提出要加强流转管理和服务，就应该考虑平衡全体农民的利益，向着有利于流转的方向着想，不可能只加强流出方一方的利益而间接损害另一方即流入方的利益。因此笔者认为土地承包权和经营权分开不应是国家政策导向之所在。
第二，以丁教授为代表学者们的观点，承认土地承包经营权具有完整的用益物权性质，他们认为土地承包经营权的转包形式，指受转包方取得的是从物权性质的土地承包经营权中分离出来的部分权能（占有权能、使用权能、收益权能），即只享有债权性质的土地承包经营权。土地承包经营权出租，承租方创设继受取得债权性质的农村承包地租赁权。笔者对其驳斥土地承包权和经营权分离的观点表示赞同，但对其分离土地承包经营权权能以及所谓债权性质的土地承包经营权的观点持有疑问。首先，我国《物权法》明确规定土地承包经营权是用益物权，属于物权性质，但转包或出租后就改变为债权性质，在同一法律框架中已经被定性了的同一物的性质发生变化的法理依据何在？第二，如果有充足的理由确定流转后的那部分权能为债权性质，那么承包方仅凭一纸合同就能坐收渔利，将变相成为有名无实的甚至是实际的“地主”，这样是否有损流入方的利益，不利于流转工作的开展？这些问题都值得思考。
三、对土地承包经营权流转内涵界定的个人理解
基于对以上理论观点的分析，根据国家法律以及政策导向，个人认为土地承包经营权的性质不仅是国家法律规定的用益物权性质，而且在观念上可以看做是现代财产权的一种，甚至可以将其理解为一种无形财产。
在英美的财产法中，财产包括有体物，也包括无体物如债权、知识产权等，虽然我国法律上暂无明文规定，但将土地承包经营权在观念上当做一种无形财产是符合逻辑且有理论依据的。现代财产权的一个重要特征就是他物权开始独立于所有权，并能在其效力射程之内对抗所有权人的侵犯。如果说对于农村集体土地所有权的确权是明晰农村土地属于农民集体，那么“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”这些提法以及近期开展的土地承包经营权确权登记颁证工作都是加强土地承包经营权独立性的种种政策体现，此外赋予农民依法流转土地承包经营权的权利，限制政府对流转进行干涉等都反映了对土地所有权人的对抗效力，可见土地承包经营权确实越来越具有财产权的特点。根据国家政策导向，个人认为确权实际上可以理解为确定承包人对土地承包经营权的所有权，是对一种无形财产而不是对承包土地的所有权，并且这种所有权可以保持稳定并长久不变。根据《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》第二条的规定：“农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。”这之中的先后顺序是：只有明确承包关系后土地承包经营权才能属于承包户，只有拥有土地承包经营权的所有权才能得到土地承包权证。
用此种观点解释土地承包经营权按不同流转方式流转后的权利归属就比较容易了。如转让，是指承包人将对部分承包地上的土地承包经营权的所有权或者全部承包地上的土地承包权的所有权出让给第三方，其结果是承包人和原发包方解除或变更原承包关系，失去对部分承包地上的土地承包经营权的所有权或者全部承包地上的土地承包权的所有权，发包方与第三方（即受转让方）签订新的土地承包合同，获得原承包人移转的全部或部分承包地上的土地承包经营权的所有权。在此种情况下，结合《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》第十四条规定“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。”土地承包经营权登记试点工作实际上最合理的办法应当是重新对原承包方和受转让方进行确权登记颁证，该变更的要变更，该颁证的要颁证。这样才能让明确权属关系，使受转让方真正拥有土地承包经营权的所有权并行使权利。至于转包，则可以看成是承包方维持原承包关系不变，保留对土地承包经营权这一特殊“财产”的所有权，将对这种“财产”即对土地承包经营权的占有权、使用权和收益权移转给接包方。既然土地承包经营权的所有权没有移转，那么能代表其所有权的土地承包经营权证也无需移转，实际操作正如确权工作中所遵循的“承包期内，承包方采取转包、出租、入股方式流转土地承包经营权的，不须办理农村土地承包经营权证变更。”另一方面，对接包方而言，他取得的不是土地承包经营权这种“财产”本身，而是对他人的“财产”依法享有占有、使用和收益的权利，即可以在一定期限内占有、使用土地承包经营权并依法借此获得收益，在实际中就体现为对转包后的承包地的使用经营等行为。笔者认为这种权利在本质上既不是债权，也不是从对土地承包经营权的所有权分离出来的部分权能，而应仍属于用益物权性质，应具有其独立性，其具有的占有、使用和收益权能不是所有权分离的结果，而是其本身就具有的权能。这种解释符合用益物权的独立性，并且同一标的物上同时存在一个所有权和一个他物权并没有打破“一物一权”原则。
这种理解的最大的好处是在理论上既保护了转包方的权益，又保护了接包方的权益，没有只偏向其中任何一方。承包方即转包方是土地承包经营权的所有权人，所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，这体现了对于承包方长久拥有土地承包经营权的肯定和支持，符合我国政策精神；将接包方得到的权利性质视作一种用益物权，则有利于同时维护接包方的利益，因为用益物权具有优先于所有权的效力，同时也限制着所有权。通俗地说，在转包期限中虽然转包方和接包方对土地承包经营权都具有占有权利，但实际上转包方的占有是名义上的占有，接包方的占有才是实实在在的占有，在合法行为下出现冲突时接包方对土地承包经营权的占有权优先于转包方的占有权。其次，用益物权对所有权的限制也体现在所有人在行使所有权时，不得妨碍用益物权人行使权利。具体政策文件体现在各地转包合同中对双方权利义务的约定条款中，如《湖南省农村土地承包经营权转包合同》中约定：甲方（转包方）需“尊重乙方（接包方）的生产经营自，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动”。当然要明确的一点是，用益物权的行使前提是必须符合法律和社会公益，不得违背所有权社会化的要求，不得损害社会公共利益，否则所有权人可以行使所有物返还请求权。这种法理解释既确保了公平，不易导致前文所述的变相“地主”身份产生，因为双方都有限制对方的权利，又有利于保护流入方的积极性，从长远看有利于推进农地流转。
四、结语
笔者认为无论将来农村土地承包经营权的流转内涵参照哪种观点界定，不会动摇的是它必须从根本上体现维护农民权益，促进农村、农业发展的目的。基于这一点，笔者认为默认土地承包经营权的财产属性将有利于界定土地承包经营权流转的内涵。这并不代表现阶段必须明确土地承包经营权就是一种实实在在的财产，何况我国现行的是《物权法》而非《财产法》。但是可以借用这种思维去考虑一些实际问题，比如流转行为发生后转出方和转入方的利益平衡等等，这些也是我国农村土地制度改革中尚待突破的瓶颈。
参考文献
[1]丁关良,阮韦波.农村集体土地产权“三权分离”论驳析――以土地承包经营权流转中“保留（土地）承包权、转移土地经营权（土地使用权）”观点为例[J].山东农业大学学报(社会科学版),2009(04).
[2]孟勤国等.中国农村土地流转问题研究[M].北京:法律出版社,2009:44-74.
[3]房绍坤.用益物权与所有权关系辨析[J].法学论坛,2003(04).
[4]蔡志荣.农村土地流转方式综述[J].湖北农业科学,2010(05).
土地转包的法律规定范文3
关键词:集体土地所有制;土地流转;法律保障机制
中图分类号:df454文献标志码:a文章编号:1673-291x(2009)32-0029-03
一、新时期农村集体土地流转的政策依据
根据党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》的基本精神提出,建设有
我国的土地所有权分为两种,国家所有和农村集体所有。所以,农民和城市居民使用的任何土地,从法律上讲,均为使用权,而非所有权。使用权的获得,必须经过法律程序。即对国有土地,须经国家相关法律程序批准,对农村集体的所有的土地,必须经过集体所有土地的集体成员通过并报上级批准。这一结论,是从法律概念作出的。《土地法》第9条①、第10条②分别作出了具体规定。从规定可以看出,农村土地流转,是指农村集体所有的土地使用权的流转。《物权法》对此作出了更加明确的解释和规定,《物权法》第59条规定:“农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员所有。”从法律规定中可以理解为,集体所有制的所有权为集体成员平等占有,不记年龄、性别、地位、财产、阶级以及加入本集体时间的长短,贡献大小等等。而仅有的,也是必须的条件,就是户籍的地域状况,一个人只要出生在农村某一自然村的农户家庭,又与该农户具有直接的血缘关系,就自然取得了其父母所在地域的农村集体所有制的集体成员资格。但是,本集体以外的成员,想加入本集体,从而享有该集体成员的所有权的平均权利,就必须经过相应的法律程序,如婚娶、收养关系,以及其他法律程序等等。
我国农村土地流转所涉及的法律问题,一是集体所有权成员资格问题;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建设用地。这两条是基本原则。流转涉及本集体成员以外的人员欲承包或承租集体的土地,《土地法》中规定必须经村委会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。
四、目前我国农村集体土地流转过程中存在的法律问题及其解决路径
从当前相关法律框架下的土地流转现状可以发现,土地承包责任制的承包期的长短,直接关系到农村社会的稳定发展。30年不变,甚至70年或永久不变(这里讲的是用益物权而非所有权),土地的所有权与用益物权有本质上的区别,所有权是主权,即拥有该物的主管物权,是该物的归属,所有权的性质与社会经济体制有关。
农村土地流转,是集体所有制的土地的用益物权的改变,从根本上不会损害该集体所有权的集体成员的利益,而集体成员资格的取得是以自然的地域条件为基础的时限性所决定的,而取得其用益物权的资格与所有权集体成员资格相同。但是,与所有权不同的是用益物权可以经过2/3以上村民或村民代表的同意,即有偿的获得以转包、转租等方式的该土地的用益物权,使用年限为该承包期以内,如果承包期无限制延长,即属于永久性,那么,该土地用益物权即为永久性的属于非本集体成员所有。实质上,该土地转包、转租或受让者即成为该土地集体成员。随着工业化、城镇化和农村现代化的快速发展,将有一半甚至更多的原农村人口转入城市,就可能发生大量的土地流转,该集体所有权土地的集体成员也将发生变化,甚至可能成为某几个或仅一家一户所有,是否仍为原集体成员已无法预定。因为土地的现代化设施以及标准化生产模式的建设,长期性的或永久性的占有、经营、收益是相关设施投资的基础。土地用益物权的长期性、永久性,将有利于现代农业的发展,也是城镇一体化经济建设的需要。
集体所有土地用益物权的获得者,在土地承包期无限制的延长之后,其用益物权也随之延长。只有出现下列情况下,在自愿的基础上,才能丧失永久性的用益物权。一是死亡;二是转让。
转让非转包、转租、合作入股等性质,转让是土地承包经营权的转让,是承包人、发包人的土地承包关系的终止。转让者也不再享有该土地承包经营权,实质上该集体土地所有权的集体成员资格也随之消失。所以转让者应具备以下条件,才能够通过法律程序。
1.转让人具有稳定的非农业职业收入;2.自愿;3.合法[2]260。
非农业职业收入稳定,是指其收入来源非农业基本稳定,如公务员身份等状态下。才可以具备转让土地承包权的条件,这正是为保障农民生活的基本利益出发。即承包人失去生活保障之后,能够保障其生活来源。因此,必须取得发包方的批准,才能解除原承包人的土地承包关系的资格。由此可以看出,《物权法》第128条规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。”正是根据此规定,转包出租等不发生权利主体的更换,原有的土地发包承包关系不发生变化,即承包人仍享有原来的土地承包经营权。所以,在法律上规定,转让所承包的土地经营权,必须有变更登记过程。
由于城乡经济社会一体化体制建设,农民转入城镇后,并具备了相对稳定的非农业职业的经济收入,身份与城市居民同等,当其对原有土地的用益物权进行流转时,毫无疑问的取得一份该土地用益物权流转产生的经济利益,这一过程是法定的合法程序。但是,与原来的城镇居民包括工人等非农业人口相比,具有明显不同,与留在农村仍以农业为生活来源的农民相比,也具有明显的优势。维护用益物权的同时,却出现了不平等而合法的现象。
2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集体成员承包等方式获取农村承包经营权,有可能在城镇化、工业化、农业现代化进程中导致集体成员资格的集体丧失,最终使该集体所有的土地,被一位或几位承包者占有全部的用益物权。当承包期无限制延长时,造成该土地占有、收益的高度集中。从而导致土地资源被少数人控制的现象而使更多的农民失去基本生活保障,增加社会的负担。
尤其抵押权的使用,也使农村集体所有制土地的使用权发生复杂的归属变化,因为抵押权仍为有诸多不确定因素。[2]349
关于农村集体、村内两个以上集体、乡镇集体三个农民集体经济组织的集体土地所有权,在土地流转过程中也出现集体成员资格的归属问题,不仅是用益物权的归属。对这种集体所有权的土地归属有两种情况,一种是在国家实施农村土地承包制,承包到户的时期,村民集体所有制的土地按村民人口平均分配,然后以户人口数为计算标准,将全村土地全部承包到户,在本届承包完成之后,各户人口数的变动,不再受承包土地计算的影响,即承包程序过程规定的时间为计算人口的截止日期,过此日期,各户均遵守“增人不增地,减人不减地”的原则,直至本届承包期30年期满,再行承包计算人口与土地。所以,乡镇、村、村内两个以上集体经济组织,除了集体所有制的乡镇、村、村内该集体经济组织所办企业之外,无集体耕地。这种完全承包的现象比较少,其原因是,当废除人民公社、生产大队、生产队三级核算时,人民公社改为乡镇,生产大队改为村,生产队改为村民小组。为了解决农民的基本生活,而承包到户的土地是这三种集体所有权的一种方式,正如《土地法》中规定的,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村经济组织所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已属于乡镇集体所有的,由乡镇集体经济组织经营管理。除了已经承包到户部分耕地之外,还有一部分是原于以上三种不同形式的集体用益物权,并未承包到户,这一部分的土地使用权(用益物权)为集体所有。即由该集体的代表村委会、乡镇该集体经济组织负责人及村民小组长掌控。这是第二种情况,这一部分用益物权的流转方式,由依法代行用益物权的方式由村民各级领导进行,接受村民监督。
可见,以上三种不同级别和范围的集体成员的用益物权的使用,其法律地位是相同的。但是,明显的不符合法律逻辑概念。所以,这三种农民集体所有权土地的归属及其用益物权的分配、使用等从法律地位等方面,尚需进一步完善,对土地流转的年限规定,也应当作出更科学的调整,从而保障农民最基本的生活,即对土地的用益物权的稳定。
编辑转
参考文献:
土地转包的法律规定范文4
关键词：土地承包合同违约责任
农村土地承包合同是指农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的人与其集体经济组织之间签订的承包农村土地，并交付一定收益的协议。农村土地承包合同主要包括发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；承包期限和起止日期；承包土地的用途；发包方和承包方的权利和义务；违约责任等。农村土地承包合同包括书面合同、口头合同、任务下达书，以及其他能够证明承包经营关系的事实和文件。
一、农村土地承包合同的法律特征
1、农村土地承包合同主体具有特定性
农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织，包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡（镇）农村集体经济组织等。非农村集体经济组织不能成为农村土地承包合同的发包人。根据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第12条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包；国家所有依法给农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
农村土地承包合同的承包人一般是农村集体的成员，其中包括本村集体经济组织的成员，也包括其他村集体的成员，或者是本村与他村集体的成员的联合。在有些情况下，承包人也可以是非农村集体的成员。
从承包人的组成看，包括个人家庭承包、合伙承包、集体承包等。家庭承包的承包方应是本集体经济组织的成员。不宜家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，并应当签订承包合同。但是，以招标、拍卖、公开协商承包农村土地，本集体经济组织在同等条件下有优先承包权。
2、农村土地承包合同客体的特殊性
农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。《农村土地承包法》第2条规定的农民集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地是农村土地使用权的载体。
3、农村土地承包合同的期限具有长期性
土地是一种可以永续利用的生产资料。经营者只有拥有长期稳定而有保障的土地使用权，才有增加投入、用心养护、改善地力的积极性，从而提高土地生产力。由于农村土地承包合同的客体为农村土地，而农村土地的生产、开发周期都很长，故合同的期限一般也较长。短的几年，长的十几年，甚至几十年，《农村土地承包法》第20条规定：“耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十至五十年；林地的承包期为三十至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可延长。”
4、承包人依法取得的承包经营权受法律保护
承包人对承包的财产享有占有、使用、收益和一定范围内的处分权。《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护”。第81条第3款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、沙滩、水面的承包经营权，受法律保护。”《农村土地承包法》第4条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”
二、农村土地承包合同当事人的义务
1、发包方的义务
⑴、维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同
承包方通过家庭承包取得的土地承包经营权，是承包方依法享有的一项独立的权利，受到国家法律的保护。包括发包方在内的任何组织和个人不得侵犯承包方的土地承包经营权，不仅如此发包方还有义务维护承包方的土地承包经营权，不得非法解除、变更土地承包合同。
⑵、尊重承包方的生产经营自，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动
承包方依法享有土地承包经营权，有权依法自主组织生产经营活动，不受其他组织和个人的干涉。这是实行家庭承包制的一个重要内容，克服了过去“吃大锅饭”、“大集体”的弊端，极大地调动了广大农民的生产积极性。因此，发包方有义务尊重承包方的生产经营自，承包方依法开展正常的生产、经营活动，发包方不得干涉。
⑶、依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务
集体经济组织或村民委员会具有一定的经济实力，而且，作为发包方有权依照法律规定和承包合同规定向承包方收取承包费。与此相对应，发包方也有义务依照承包合同的规定，为承包方提供生产、技术、信息等服务。如向承包方提供机械耕作、排灌、植保、良种、生产资料供应、农产品运销等方面的服务。根据各地的实际情况和服务内容的差别，发包方也可以收取适当的费用，这样做既为承包方提供了服务，又壮大了集体经济实力。
⑷、执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设
土地利用总体规划是土地利用的基本依据，发包方在发包土地、依法调整承包地的过程中，必须认真执行县、乡（镇）土地利用总体规划，不得违反规划占用耕地或者开发利用其他土地资源。作为农业基础设施的乡村机耕道路、机井和灌溉排水等工程建设，通常涉及本集体经济组织全体成员的共同利用，而且依靠个别承包户的力量又很难完成，必须由发包方统一组织进行。
⑸、法律、行政法规规定的其他义务
例如《农村土地承包法》第63条的规定，发包方在承包过程中不得违反规定预留机动地或者增加机动地的面积，预留的机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。又如，按照《农民承担费用和劳务管理条例》的有关规定，“三提五统”的收取和管理，应当接受本集体经济组织成员的监督；不得通过承包合同向承包方收取法律、法规规定以外的费用等。
2、承包方的义务
⑴、维护土地的农业用途，不得用于非农建设
我国是一个土地资源匮乏的国家，人多地少是我们的基本国情，必须十分珍惜和合理利用土地。为此，国家建立了严格的耕地和基本农田保护制度，严格控制农用地转为非农用地，对耕地实行特种保护，以确保国家的粮食安全。承包地是用于农业的土地，承包方必须维持承包地的农业用途，不得擅自将承包地用于非农业建设。
⑵、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害
该项义务要求承包方在承包经营的过程中，应当保护承包地的土地生态及其环境的良好性能和质量。在利用土地、提高土地生产能力的同时，注意采取相应的措施，保护土地的质量和生态环境，防止水土流失和盐渍化等，保护和提高地力。
⑶、法律、行政法规规定的其他义务
按照《土地承包法》第17条第3项的规定，法律、行政法规可以规定承包方承担其他义务。地方性法规、规章及其他规范性文件无权给承包方设定新的义务。
三、农村土地承包合同的违约责任
1、发包方的主要违约形式及责任
⑴、干涉承包方依法享有的生产经营自
承包方依照《农村土地承包法》第16条第1项的规定，依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品，这就是承包方的生产经营自的基本内容。目前，在一些地方，不尊重农民生产经营自的问题还比较突出。有的发包方为了完成上级布置的任务，建样板田、示范基地等，不顾承包农民的意愿，强迫他们种植某种作物；有的发包方为了发展农业产业化、实行规模经营等，强迫承包方统一耕种某种作物；有的发包方假借统一管理等名目，强迫承包方购买指定或代销的种子等农业生产资料。承包方如不同意，有的发包方即采取不正当手段强制推行，甚至砍毁承包方已经耕种的作物。当承包方按照发包方的强制要求耕种，产品出现卖难、减产等问题时，发包方又不予解决或者无力解决，给承包方造成损失。农民意见很大，有的还造成了社会问题。因此，本文特别强调，发包方要尊重承包方的生产经营自，在推行农业产业化、规模经营的过程中，要充分尊重农民的意愿，让农民真正看到实惠，决不能非法干涉承包方依法享有的生产经营自。对上述违约行为，发包方应当承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、赔偿损失的民事责任。
⑵、发包方非法变更、解除合同
承包合同依法成立后即具有法律效力，双方当事人必须认真履行，任何一方均不得擅自变更、解除合同。根据《农村土地承包法》第26条和第27条的规定，家庭承包的，在承包期内，非发生法律规定的事由，并经过法定程序，发包方不得收回和调整承包地，这是该法赋予农民长期而有保障的土地使用权的核心内容。同时发包方不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。当前，有的乡村干部不注意尊重农民的生产经营自，习惯用计划经济的思想和行政干预的手段指导农业生产，强制收回承包地。农民如不接受，发包方便通过不正当手段操纵村民会议或者村民代表会议，达到少数服从多数产生有关决议，强迫农民违背自己的真实意愿，放弃或者变更其土地承包经营权。此外，发包方不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，也不得将承包地收回抵顶欠款。有上述行为之一的，根据《农村土地承包法》第54条的规定，发包方应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。
⑶、强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转，剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权
土地承包经营权的流转，是在坚持以家庭承包经营为基础的农村基本经营制度的条件下，以市场的方式配置农用地资源，促进农村富余劳动力转移，提高农业生产效率的一个好办法。但是，土地承包经营权的流转必须是在尊重农民的意愿的基础上，由承包方自愿进行。《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。第34条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”。承包方在进行土地承包经营权的流转时，除以转让方式流转须经发包方同意外，其他流转的方式，发包方一律无权干涉。但是，目前在一些地方的农业结构调整和产业化发展过程中，发包方以结构调整和发展农业产业化为借口，以各种手段强迫承包方将承包地进行流转，集中土地搞所谓“规模经营”和“产业化”。这些行为都是严重地侵害了承包方的土地承包经营权的违法行为。
男女平等，是宪法的原则。《农村土地承包法》第6条规定：“农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。”第30条又对妇女结婚、离婚、丧偶时处理承包地问题的原则作了规定。但是，实践中，剥夺、侵害妇女土地承包经营权的行为也经常发生，其表现形式很多，有的是妇女出嫁时，不论何种情况一律收回其承包地，有的是在承包时不能做到男女平等，有的是非法剥夺妇女的继承权等。
对上述侵权行为，根据《农村土地承包法》第54条的规定，发包方应承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、赔偿损失等民事责任。
⑷、发包方未依合同约定交付承包标的
农村土地承包合同生效后，发包方应依合同约定的时间或条件将标的物交付给承包方经营使用，否则，即构成违约。如发包方逾期交付、拒绝交付等行为给承包方造成损失的，应承担违约赔偿责任。最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（以下简称《若干规定》）第26条规定：“承包合同转包后，因发包方的原因，致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，转包后的承包方承包方时，人民法院可以通知发包方作为第三人参加诉讼，并根据其过错，确定其应承担的相应责任”。
2、承包方的主要违约形式及责任
⑴、承包方改变土地的农业用途，用于非农建设
承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，根据《农村土地承包法》第17条的规定，承包方又有维持土地的农业用途、不得用于非农建设的义务。土地管理法对于农业用地转为建设用地规定了严格的转用审批程序和征地、用地批准程序。将农业用地转为建设用地，必须依照土地管理法的规定，经过有关人民政府或有关行政主管部门批准。承包方未履行土地管理法规定的批准手续，或者采取欺骗手段骗取批准，将承包地用于非农业建设的，其行为应当依照土地管理法的规定，由县级以上地方人民政府的土地行政主管部门给予处罚。此外，根据《农村土地承包法》第56条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。如承包方在承包经营活动中出现上述行为，即是严重的不履行合同义务或履行义务不符合约定的行为，就应承担相应的违约责任。
⑵、承包方进行破坏性、掠夺性经营，给土地造成永久性损害的
给土地造成永久性损害，是指由于对土地的不合理耕作、掠夺式经营、建造永久性建筑物或者构筑物、取土、采矿以及其他不合理使用土地的行为，造成土地荒漠化、盐渍化、破坏耕作层等严重破坏耕种条件的情况，以一般的人力、物力难以恢复种植条件的损害。发包方一旦发现承包方有给承包地造成永久性损害情况的行为时，有权制止承包方的行为，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。《农村土地承包法》第60条第2项规定：“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失”。《若干规定》第28条规定：“因承包方随意改变土地用途或者对承包经营的标的物进行破坏性或者掠夺性生产经营，发包方要求承包方对造成的损失给予赔偿的，人民法院应当予以支持”。
土地转包的法律规定范文5
论文关键词 土地承包经营权 宅基地使用权 流转
在我国，土地所有权分国家所有与集体所有两种，根据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规之规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，土地的所有权只能由集体所有转变为国家所有，而不能逆向行之。现阶段，农村集体土地主要经没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因转为国有土地或者限制在本集体经济组织内部成员之间进行使用权转让，在市场经济蓬勃发展的今天，这已严重阻碍了土地价值的真正实现。探索新的集体土地流转模式，不仅有助于我们合理开发和利用稀缺的土地资源，而且对于我国经济发展的整体规划也大有裨益，极有研究价值。
一、集体土地流转问题概述
资本主义国家实行较为严格的土地私有制，自英国“圈地运动”之后，工业经济和城镇化飞速发展，土地流转制度也历经几百年发展，几经阵痛，业已建立起一套完整的法律程序，对于私人土地的征收、征用、征购以及土地买卖、交换、赠与、转让、出租、抵押等问题都有明确规定，虽然我国实行土地国有和集体所有制，不存在土地买卖问题，法律仅规定了集体土地可以经过被没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因单向不可逆地转变为国家所有，但国外的很多有益经验仍然值得我们借鉴。
在现阶段城乡统筹背景下，社会主义市场经济与城乡二元社会体制均发生了深刻变化，城市土地正经历着新一轮的洗牌，农村土地使用权的权利效能也产生了深刻变化，随着改革的深入，集体土地流转出现了诸如流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等一系列问题。对此，我们要充分发挥市场驱动力，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，明确界定宅基地使用权流转范围，逐步放开宅基地的入市流转，相关部门更要尽快出台相关政策措施，引导和规范农村土地使用权流转行为，保障集体土地实现有序流转。
二、土地承包经营权的流转难题及对策
土地承包经营权就是承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。土地承包经营的范围被依法确定，承包期限也确定为30年，在承包期限内严格限制调整承包地。
土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关规定，法律承认了土地承包经营权人的流转权，并且规定了流转的方式，同时，对土地承包经营权的流转也设置了较多的限制性规则，当然，这些限制的初衷是为了保障农民的基本生存权利，但是随着我国经济改革的不断深入，很多规定已经不适应发展的需要了。
（一）土地承包经营权的流转难题及成因
1.土地承包经营权为我国所独创，现存的主要流转难点在
（1）集体的农业用地原则上不能用于建设，要进行建设必须先“变性”，而且，集体建设用地使用权原则上也不可以进行交易；（2）流转对象被严格限制在本集体经济组织内部成员之间；（3）承包地在承包期限内不得进行调整，农村大量新增人口无法取得土地，土地配置不均现象严重，导致无地农民生活困难，现实矛盾突出；（4）出嫁妇女一旦丧失原有土地承包经营权，可能在丧夫后“两头落空”，失去最基本的生存条件；（5）承包地被征收后的土地补偿费分配不均，导致了农民采取一系列抵制措施。
2.造成现有困难的原因分析如下
（1）法律规定与民间社会规范的冲突是承包经营权流转难的社会根源；（2）法律规定之间的内在冲突是土地承包经营权流转困难的法律根源；（3）政策频繁变化是导致农村现实利益冲突并阻碍土地承包经营权流转的现实原因；（4）法律规定与复杂的农村现实之间的脱节是引发土地流转难的直接原因；（5）现行土地所有权设置上的“双轨并行”、“城乡分治”是土地承包经营权流转难产生的深层次体制根源。
（二）关于解决现有流转难题的对策
现存土地承包经营权的流转难题很多属于法律缺陷，有待制度的进一步完善，我们可以努力建立一套农村土地承包经营权流转的纠纷解决机制，譬如：
1.从消除纠纷产生的根源出发，构建纠纷预防机制
不断深化改革，打破土地制度设置上的二元体制，推进土地承包经营权的有序流转。在农村土地制度的设置上因地制宜，给地方留下一定制度创新的空间。此外，保持政策的稳定性，健全相关法律规定，强化基层政府的指导和服务职能。
2.建立多元化的纠纷解决机制，促进纠纷的及时和有效解决
我们要注重调解，充分发挥农村基层组织的作用，同时稳步推进农村土地纠纷仲裁工作，强化农村土地流转纠纷的仲裁解决机制，当然，诉讼解决机制也必须健全，保证司法救济途径的畅通，这样才能做到及时化解矛盾，维护农村社会的长期稳定。
三、宅基地使用权制度的弊病及对策
宅基地使用权是农村集体经济组织的成员有权占有、使用集体所有的土地，并在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地位用权是农村村民个人重要的财产权利，关系到农民的切身利益。伴随农村特别是一些城郊村房地产市场的不断活跃，农村宅基地使用权由简单地农民自己享受居住的权利转变为农民转让自己的宅基地或将宅基地上所建房屋出租、出售与他人的方式实现财产利益的一种权利，由此所涉及的权属、流转纠纷也越来越多。
（一）对宅基地使用权流转的限制
1.关于农村宅基地的转让
《土地管理法》第62条规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法出台后，国务院为加强农村土地的管理，已明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，《物权法》又明确规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。”
可见，宅基地的转让被严格限制在本集体内成员之间协议转让，但须经乡、镇政府批准，且转让方不得牟利。尽管农村的宅基地使用权拥有比国有土地使用权更长的使用期限、更鲜明的财产属性，但农村宅基地仍不能设置抵押权，不能与外部进行合资。
2.宅基地使用权的流转难题
现存的主要问题有：
（1）产权意识混乱，流转比例低。我国农民的土地产权观念淡漠，甚至相当部分农民没有产权概念，而农村劳动力的转移远快于农村宅基地流转增长，两者发展比例不协调，是加剧农村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流转不规范，交易纠纷多。据有关调查显示，大部分宅基地交易都未经集体同意而直接在私下进行，收益归于个人。因缺乏法律明确的规范和指引，一些农村的宅基地无法实现有效管理，尽管农户的自发流转行为和结果受到法律保护，但是流转的方式、范围、收益以及土地产权关系调整等方面缺乏法律约束和保障，极易产生矛盾和纠纷，从而危害农村社会的稳定。
（二）完善宅基地使用权制度的对策
1.完善农村宅基地所有权制度
当前，要从农村土地集体所有的前提下确立农民土地产权的主体地位，从政策层面转到法律层面给予有力、可靠保障，改革更应在符合土地利用规划和用途管理的前提下，允许宅基地在尽可能大的范围内流转，而不是毫无限制地进入市场。在实现有序、适度流转的同时，使农民切实参与到宅基地收益的分配中来，一同分享社会进步所带来的好处。
2.界定宅基地使用权流转范围
宅基地和农用地相比具有更大的收益，因此，为避免人为扩张宅基地导致农用地减少的情况，必须限制流转的条件：依法办理土地登记而获得土地权属证书、土地界限清楚且权属无争议；符合国家和地方的土地利用总体规划及城镇建设规划，保证耕地不被占用；规范宅基地使用权出让过程中的主客体范围、各方权利义务以及农民户口迁移等特殊情况下的具体处理措施，避免不必要的纠纷和土地资源流失。
3.允许宅基地入市流转
宅基地使用权本身是农民的一项财产权利，属于农民的物权。农民作为市场经济的主体之一，对自己的住宅应当有自由转让的权利。为了实现农村宅基地流转的市场化，真正实现土地的市场价值，宅基地上市转让应当向购买对象放开、放开购买价格并放开购买区域，保证农民分享土地流转的增值收益，保障其在经济上实现自己的土地权益。
四、解决集体土地流转问题对我国经济发展的意义
（一）我国集体土地流转现状
我国集体土地产权不清、交易困难、流转的法律依据先天不足，呈现出流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等问题，已经严重制约了我国城郊经济的发展和农民收入水平的提高。因此，对于农村集体土地使用权流转的对策与建议，需要我们充分引入市场机制，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，同时，改革也不能走完全市场化的道路，而是要在坚持自身固有的特点的基础上引入一些市场经济的原则和方法如有偿使用、平等竞争等，走出一条具有当前中国农村特色的集体土地使用权流转之路。
（二）解决集体土地流转问题的意义
我国当前正处于改革和发展的关键阶段，集体土地流转矛盾激增，日益成为严重阻碍我国经济健康发展的桎梏，但是我们相信，只要采取合理的市场化措施，一定能够解决好这个问题，并对整个社会经济意义重大：
第一，有助于减少对稀缺的土地资源的浪费，提高我国单位面积土地的收益率，同时提高整个社会的生产效率。
土地转包的法律规定范文6
1引言
我国农村实行的造成了土地零散分割，农户经营规模狭小，无法实现土地的规模效益和集约化经营，成为农业进一步发展的瓶颈障碍，迫切需要对土地进行有序流转，实现规模经营。农村土地流转是我国农村土地在实施过程中逐步发展起来的一种优化农村土地资源再配置的有效途径之一。张红宇认为广义的农村土地流转包括征收、土地所有权和承包经营权的流转。刘国超［2］提出狭义的农村土地流转指土地承包经营权的流转。本文研究对象是我国农村土地承包经营权的流转。目前，国内对农村土地流转问题的研究可分为四个方面:一是土地流转形式研究；二是土地流转动因研究；三是土地流转存在问题研究；四是解决对策研究。我国对农村土地承包经营权流转的研究起步较晚，土地流转研究文献综述较少。文章综述了近年来农村土地流转的形式、动因、存在问题、解决对策方面的研究成果，系统反映农村土地承包经营权流转研究发展动态，并在此基础上提出了农村土地承包经营权流转的研究趋势，为进一步全面开展我国农村土地承包经营权流转的研究奠定基础。
2土地流转形式研究现有理论研究
主要是针对转包、转让、互换、出租、反租倒包、土地股份合作等形式展开的。也有部分学者对土地流转形式进行了实证分析。骆东奇等对重庆市农村土地流转进行了调查研究，研究表明重庆市农村土地流转方式主要以租给企业搞规模化生产和入股为主。石敏［4］对广东省农村土地流转形式进行了研究，研究表明广东省主要采取农村土地股份合作制和反租倒包两种形式。徐江等［5］对嘉兴和重庆两地的土地流转形式进行了研究，嘉兴结合当地实际采取了“两分两换”的土地流转新形式；重庆市则建立了农村土地交易市场。目前对农村土地流转形式的研究主要集中在转包、转让、互换、出租、反租倒包、土地股份合作等方面，对农村土地银行、国有永佃制、土地私有化等创新模式的理论研究较少。此外，对转包与互换、出租与转让、入股与股田制等流转模式的基本发展态势研究也较少。
3土地流转动因研究
3.1经济动因研究现有研究表明，土地流转主要受经济、法律、政策等因素的影响。经济利益的驱动是促进土地流转的主要因素之一。蔡运龙等研究表明，土地流转能够换政绩、换资金是地方政府推进土地流转的主要原因之一。李春华对土地流转进行实证分析后，提出经济发展是引起土地流转的内在驱动力，经济利益的驱动则是促进土地流转的外在驱动力。胡钰［8］对郑州市农村土地流转中的农民问题进行了研究，研究表明土地流转潜在的获利动机会超过农民自己种地的所有收益，比较利益的驱动下农户进行土地流转的意愿是比较强烈的。张照新［9］认为各方主体参与土地流转的利益动机会促进土地流转。对农民而言,只要从事非农产业的边际收益大于务农的边际收益就会转出土地；对村组集体而言，通过土地流转能够顺利实现上级政府部门的各项任务，同时可以促进集体经济与社区发展的双重目标，因此，村组集体对土地流转起一定的推动作用；对政府而言，土地流转可以增加税收，减少对农业的转移支付；对工商业主而言，其投资农业生产往往选择效益较高的开发项目,能够支付相对较高的租金,对农村土地流动产生一定的拉力。祝志勇［利用博弈理论对农地承包者和农地所有者之间、农户与公司之间以及乡镇政府与上级政府之间的利益关系进行了研究。提出博弈均衡收益合理化可以有效地促进农村土地流转。刘洋等］对农村土地流转的经济动因进行分析后认为，农村土地流转是在经济利益驱动下,相关主体对各自的成本收益进行预期分析，按效益最优化进行配置的结果。徐旭等［12］从制度经济学成本-收益的角度认为推动土地流转的4个主体分别是农民、村集体、各级政府、工商业主，当土地流转付出的机会成本低于土地流转的收益，或者土地流转有利于节约生产成本时，这4个主体就会推动土地流转。
3.2法律、政策研究近年来国家实行的一些法律、政策也是推进土地流转的重要因素。尹奎杰等认为农村土地流转不仅是当前深化农村体制改革的实践需要，也是全面落实“三农”政策的基本要求。汪晓海［14］认为农村土地流转可以调整农业产业结构，提升农业市场话语权,改变农业弱势产业的被动局面,增加农民收入,从而落实好“三农”政策。张照新［9］认为宏观经济政策环境为土地流转创造了条件,也对土地流转提出了必然的要求。袁铖提出农村土地承包经营权流转的兴起源于宏观经济环境变化的客观需要。20世纪80年代中期国家实行的法律、政策允许农民进入城市务工经商，放宽了农民落户城镇的条件，少数农民进城以及乡镇企业的发展驱动着村组内农户之间或者亲戚之间自发地进行土地转包。后期，国家为保证农村土地流转能够顺利进行，相继实行了一些了法律、政策。如有的学者认为国家制止土地抛荒的压力政策是农村土地流转的主要拉动力。认为农业比较收益低下，法律、政策对土地流转的肯定和支持等都是推动土地流转的深层次原因。综上分析，现阶段对土地流转动因研究主要是从经济、法律、政策角度进行的，从政治学角度对其进行系统深入分析的并不多。农村土地承包经营权流转受制于具体的宏观经济环境，实践的需要是推动农村土地承包经营权流转的根本动力，但学术界往往脱离具体的宏观经济环境来抽象地探讨农村土地承包经营权流转，这就造成了对农村土地承包经营权流转法律、政策与实践相互脱节的现实困境关注不够这一问题。
4土地流转存在问题研究
4.1社会保障制度理论研究黄祖辉等提到我国社会保障制度滞后是农村土地流转中存在的显著问题。农村社会保障体系不健全，农民主要依靠土地收入解决养老、教育、医疗等问题，普遍把土地作为最基本的生活保障来看待，对土地流转存在后顾之忧。王银梅等提出我国农村土地流转不畅的根本原因在于土地被赋予了社会保障功能。我国农村社会保障制度主要存在以下问题：缺乏与农民工相匹配的社会保障制度；农村养老保险制度仍处于试点中；现行农村合作医疗保险制度模式难以为继；农村最低生活保障制度有待完善等。
4.2土地产权制度理论研究朱秀茹等提出土地流转存在农村土地所有权和土地使用权模糊，土地产权关系混乱，利益主体虚化等问题。李文政［提出现行的农村土地制度制约着农村土地交易的范围。农民在土地占有、使用、收益等方面已经享有较多的权利，却不享有土地处分权，农民拥有的土地承包权并不完整。芮云风等从土地产权制度法律规定模糊且政府在农地流转微观运作上介入过多等对土地流转中存在的问题进行了研究。
4.3土地流转其他制度、机制理论研究于晓阳等［19］26提到土地流转制度自身还不是很完善，需要从制度层面上加以规范。特别是相应的合同制度、土地纠纷仲裁制度、土地价值评估制度等没有建立与完善，而且登记制度还存在一些不足。李文政［23］提出土地流转存在中介服务体系不健全等问题。张会萍等［27，28］提出市场中介组织的缺位限制了承包经营权的大范围、长期的流转。现有的土地使用权交易服务工作主要由村集体包办，缺乏农地评估机构、土地保险服务机构、土地融资服务机构等。
4.4其他方面理论研究我国农村土地流转还存在其他方面的一些问题。张宗亮［29］提出我国工业化、城市化发展水平严重滞后制约着农村土地流转。参考文献［30］的研究表明，农民占有土地使用权的强烈欲望以及土地的非商品性抑制了土地流转。已有研究表明［31～33］农村定期、不定期的土地调整（包括频率、范围）与土地流转市场的发展呈反向关系,土地调整严重限制了农地流转市场的发展。
4.5土地流转实证分析黄祖辉等［17］对浙江省土地流转情况进行了调查，提出土地流转都发生在小规模分散经营的农户之间，这种“散户—散户”的自发性土地流转速度慢、规模小，难以充分发挥市场对农村土地资源的优化配置。孟庆珍［34］对吉林省农村土地流转情况进行实证分析后，提出土地流转规模小，短期行为严重，流转的土地不能发挥重大效能甚至遭到破坏。李晓等［35］对四川省农村土地流转进行了实证研究，提出土地流转存在着农地流转程序不规范等问题。于晓阳等［19］对西双版纳州农村土地流转情况进行实证分析后，也提出土地流转存在不规范的运作过程这一问题。综上分析，学术界对农村土地流转存在问题的研究主要是从社会保障制度，土地产权制度以及土地流转其他制度、机制等方面进行的，对城乡户籍制度和劳动就业制度等方面的研究较少。农村社会保障机制的缺位制约了农村土地流转市场的发展，但土地的社会保障功能会随着农民非农收入的提高而减弱，农地的这种社会保障功能对农地流转市场发展的影响程度如何,目前并没有相关的实证分析,还需一步研究。此外，新时期以来国家实施了农村税费改革，直接补贴种粮农民等一些强农惠农政策,这些优惠政策的实施对农地流转、农业投资的影响如何,目前经验研究还没有,有待进一步实证分析。
5对策研究
从现有研究来看，土地流转存在问题的解决对策主要集中在完善立法，建立高效有序的农村土地流转市场，完善社保制度、土地产权制度，切实保护农民权益等方面。除此之外，还应在土地流转机制、流转模式、土地产权制度上寻求新的突破与创新。农民不仅享有土地的占有权和狭义的使用权，还应拥有处分权和获得相应收益的权利。将农民的土地使用权物权化，即将其农地法定化、固定化、可继承化和市场化，赋予农民完整的土地使用权，变单一的土地使用为占有、使用、收益、处分四权统一的权利。农民按自己的意愿对土地使用权进行流转，农民流转自己经营的土地只需要登记，不需要批准，同时国家应给予农民永久的土地承包经营权。
