前言：中文期刊网精心挑选了企业土地征收补偿条例范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
企业土地征收补偿条例范文1
关键词：国有土地；房屋征收；补偿；条例；可操作性指标；评价
中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1004－0544(2012)04－0134－04
土地，作为国家赖以存在、延续的最重要物质资源，自文明创始以来就一直是人类所珍视、追逐的目标，“人类文明的标志就在于通过以国家强制力为后盾来确定人们或各社会集团对于土地的权利”。土地征收法律制度作为土地法律制度中的重要组成部分，更需高度关注与重视。2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)正式公布并生效，这标志着我国的土地征收法律制度进入了一个全新阶段，公众普遍对其操作性有着更高的功能期待，然而该条例的可操作性究竟如何，在《条例》刚实施不久的情形下，可以针对《条例》文本进行评价。
一、《条例》的可操作性评价指标
一部法规范性文件，即使制定程序合法，内容完备且不违背上位法，形式规范，如果不能在实践中得到很好地适用，也只能是没有生命力的一纸空文，这样的立法实际上是对宝贵立法资源的浪费。因此“可操作性指标”是评价法律质量的一个重要标准，只有具有较强可操作性的法律才可能成为高质量的法律。本文中“可操作性”是指，法律规定有效地付诸行动，得到实施的程度。法律的可操作性强，就意味着法律能够更有效付诸行动，得到更好的实施；法律的可操作性弱，法律在运用中困难程度就更大。
具体说来，法律可操作性评价具体指标有三，即：规范完整性、规范明确性和适用频率。
规范完整性主要考察构成要素完整的规范条数和无后果构成要素的规范条数之间的比例。完整的法律规范构成要素包括假定条件、行为模式和法律后果三个部分。构成要素完整的规范条数在整部法律中所占比率越高，其从规范完整性指标来看的法律可操作性越强。因为缺乏法律后果的规范意味着有行为却无相应处理结果，该行为模式的法律效力在实践中就会存在问题，常常会出现操作难与执行的局面。
鉴于《条例》出台的时间短，在实践中难以全面考察其适用频率，因此以文本为对象，我们主要从规范完整性与规范明确性两方面来评价其可操作性。
二、可操作性具体评价
(一)规范完整性
此次新出台的《条例》共计35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五大章。其中构成要素完整的规范条数共29条，无后果构成要素的规范条数共6条，构成要素完整的规范条数占该条例规范总数的83％。
在6条无后果构成要素的规范中，1条是有关立法宗旨的规定，2条是有关法律原则的规定，另有1条是有关实施附则的规定，这4条从立法层面而言无需具有法律后果这一构成要素。除去此4条，实际真正产生影响的无后果构成要素的规范为两条，即第15条和第29条，仅占新条例规范总数的5.7％。因而，单就规范完整性这个指标而言，《条例》具有很高的可操作性。
《条例》第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”然而却并未规定当被征收人不予配合时该如何担责，使得针对被征收人制定的配合义务极易在实践中形同虚设，缺乏强制效力。被征收人不配合，征收纠纷便随之而来。
第29条规定：“审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。”如若审计机关未依法对征收补偿费用管理和使用情况进行监督，或未公布审计结果该承担何种法律后果?是比照第30条针对市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员的担责规定，还是另依他法?缺乏有效的法律责任，使得审计机关自身行为缺乏规制，易怠于行使其监督职责。
(二)规范明确性
1、完善进步之处。在《条例》颁布生效之前，有关土地征收与补偿，主要适用的是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》与各地方根据各自具体情况所制定的相关地方性规章等。其中最重要的、在全国范围内生效的为《土地管理法》。可通过与上述法律法规的比较，来评价分析《条例》的进步与完善之处。
(1)适用范围的明确性。法律规范的适用范围又称法律规范的效力范围，即法律规范对于什么样的人，在什么时间、空间范围内对于人们具有拘束力。法律规范的适用范围包括在时间上的适用范围、在空间上的适用范围和对人的适用范围。此处，我们主要对空间上的适用范围加以评价。
原《城市房屋拆迁管理条例》仅适用于城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物的拆迁。集体土地上的房屋拆迁适用《土地管理法》、《物权法》等有关集体土地征收的规定及相关地方性法规规章的规定。在《条例》出台前，法律规定的征收范围不但包括基于公共利益而征收的土地，还包括非公益性商业用地。允许非公益性商业用地的征收，在实践中极易造成征地权的滥用，利用国家权力不当地剥夺私权，侵害原土地权利的合法权益，易造成行政权力的腐败。
为从制度上解决这一问题，此次新条例做了严格限制。首次对征收范围进行了具体细化的明确。确定的土地管理制度创新精神应该是逐步缩小征地范围。根据该精神，《条例》规定：只有为维护公共利益才可进行征收，从而排除了非公益性商业用地的征收。
统计资料表明，截止到2007年底，全国征地用途中仅有20％土地是为绿化等公共利益的，80％的农用地被征用后转做房地产开发、高速公路修建等建设用地。
针对此现状，《条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”在原《城市房屋拆迁管理条例》第1条“加强对城市房屋拆迁的管理”的基础上增加了“维护公共利益”，与《物权法》的相关规定相一致，即只有为了维护公共利益，才能进行征收。
同时该法首次对“公共利益”进行界定，以列举的方式严格限制其范围，《条例》第8条明确规定其所指的“公共利益”主要包括国防、外交需要，组织实施能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要，保障性安居工程建设需要等。第一次以法律的形式划定了在理论上和实践上都存在较大争议的“公共利益”的大致范围，避免实践中因为规定不明而出现征收范围肆意扩大的现象。
除此，首次明确排除了“违建”补偿，明文规定违规建筑不属于《条例》的补偿范围。违规建筑是否获赔一直是土地征收实践中的争议问题，《土地管理法》与原《拆迁管理条例》均未对该问题做出直接规定，造成实践中纠纷不断。《条例》第16条首次明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在
房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”这一规定有效解决了“违建”获赔的争议，打击了部分地方为获得更多补偿款而临时突击扩建的行为，有利于公平正义。
(2)执法主体的明确性。原《拆迁管理条例》在对征收工作主体进行规定时用词混杂。其在第5条规定“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理”，第7条却规定“市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查：经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”同时使用“县级以上地方人民政府”与“市、县人民政府”造成在实践中区级人民政府征收权的资格争议问题。而《条例》则统一规定为“市、县级人民政府”，有效避免了区级人民政府征收主体资格的争议问题。
(3)执法对象的明确性。原《拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”由此可知，其将执法对象定为“拆迁当事人”。但何为“拆迁当事人”?在实践中，往往难以界定，范围不一。是仅指房屋所有权人?抑或包括房屋承租人或其他利益相关人?《条例》则避免了“拆迁当事人”这一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有权人”这一更为具体明确的表述，缩小了执法对象的范围，在司法实践中更具有操作性。
(4)执法程序的明确性。《土地管理法》并没有细化具体规定土地征收程序，仅在第46条笼统规定，“国家征收土地的。依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。被征收人应当在公告规定期限内，到有关部门办理征地补偿登记。即“法律条款并没有明确事前知情和主动参与的权利，而只是强调了被征收人要履行事后参与的义务，而法律实体之外又缺乏必要的协商或听证程序作为补充，加上农民受知识层次、信息占有量等因素的限制，参与公共事务能力较弱，如果没有适当的程序制度作保障，在利益受到侵害时往往不能及时有效地维护合法权益。”
《条例》则对执法程序做了具体细化。第8条至第29条完整规定了征收与补偿的执法程序，涵盖征收前至征收后的全部过程，使实践过程中的每一步均有法可依，有法可循。特别是对于房屋所有权人私权的保护，比之《土地管理法》更为全面具体。第27条首次提出“先补偿，后搬迁”的概念，顺应民心地将禁止野蛮拆迁写入条文，符合依法治国，建设社会主义和谐社会的需要。“先补后搬”这一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有权人的财产权，从而在最大程度上地维护了私权。
同时，从程序上否定了行政强制拆迁。作为一贯争议热点，行政强制拆迁在此次《条例》中的废止有着巨大积极意义。据住房城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2％左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。新条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”这一规定有利于文明拆迁的实现，促使拆迁部门采取更为温和的拆迁谈判方式，在一定程度上缓和了征收方与房屋所有权人之间的矛盾。
(5)执法标准的量化不确定性。执法标准的量化不确定性可经下列公式加以计算：
执法标准的量化不确定性=(处理项上限－处理项下限)÷处理项上限
经上述公式计算所得的商越大，则执法标准的量化不确定性就越大。因为根据上述计算公式所得百分比越大，意味着条文在内容上就具有更大的自由把握与发挥的空间，在实践中行政机关的自由裁量权就越大，即该条文在内容上的随意选择性与量化不确定性就越大，操作起来因缺乏明确规定与标准就越发困难，法律可操作性也就越小。
《土地管理法》在多方面存在执行标准的量化不确定性。以征收补偿标准为例，该法第47条是有关土地征收补偿的核心规定，这条概括性的规定构成我国土地征收的根本制度。透过条文可知，我国《土地管理法》规定的土地补偿标准是：土地补偿费为被征耕地前三年平均年产值6－10倍，安置补助费为4－6倍，二者的总和最高不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。套用执法标准的量化不确定性公式，将字母a设为常量，代表被征耕地前三年的平均年产值，则土地补偿费的上限为10a，下限为6a，代入公式即为：
(10a-6a)÷10a=0.4
即该条文的量化不确定性为40％。
反观，新条例第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”按照理性的交易规则，开发商给付的补偿款会尽可能贴近市场价格，不太可能过多偏离市场价格。因此土地补偿费的上限价格会接近于其下限价格，即接近于市场价格。换言之，上限与下限之间的差额近乎为0，则带入上述公式即为：
0÷市场价格=0
即该条文的量化不确定性为0，亦即意味着该条文的可操作性非常高。通过上述计算清晰可知，新条例在土地征收补偿费方面，其可操作性明显高于《土地管理法》。
需要注意的是，上述公式只适用于金额的计算，对于同种条件不同处罚或不同条件不同处罚的情形并不适用。这两种情况因种类不同而不能相比。对于前者，即同种条件不同处罚的规定，在实践中很易造成执法机关都倾向于选择更有利于自己的A处罚方式，而逃避另一种相对而言获益少的B处罚方式。比如条文若规定执法机关可以采用罚金或吊销执照的方式进行处罚，则在实践中绝大多数执法机关都会选择罚金而不采用吊销执照的方式，从而造成行政权力的滥用。这种选择权实际上具有很大任意性与自主性。量化不确定性大，法律可操作性小。
而对于后者，即不同条件不同处罚的规定，虽在形式上是放于同一条文中，然而在实质上却可拆分为两个不同条文的内容。在A条件下实施对应的A处罚，此为一个条文的内容；在B条件下实施对应的B处罚，此为另一个条文的内容。不同前提条件，不同处理结果，应分开确定计算其量化不确定性，不可笼统套用上述公式计算。
2、存在问题。虽然总体而言，《条例》具有较强法律可操作性，较之《土地管理法》与原《城市房屋拆迁管理条例》在规范明确性方面有了很大改善与进步，但不可避免的亦在一些方面仍存在问题，需进一步完善其内容，以增强其可操作性。
(1)在适用范围的明确性上，有关“国有土地”的范围规定还需要进一步界定。《条例》的适用范围是“国有土地”，相对于原《城市房屋拆迁管理条例》，适用范围更大，然而“国有土地”的界定是一个复杂问题。“现实中的‘国有土地’大
体有这样几种：一是已征用或已经确权给使用者的国有土地；二是依时颁发的土地房产所有证换发新使用证的国有土地；三是城市市区居民使用的土地，按城市的土地属于国家所有，在土地初始登记时确定为国有土地：四是城市、城市郊区的农民特别是城中村居民，因转户、拆迁等情形，土地随之转为国有土地；五是第二次全国土地调查中对城市市区的土地调查登记为国有土地的：六是依法不属于集体所有的国有土地。
实践中面临的复杂问题是，有的‘国有土地’未经过征收程序，有的没有给原集体经济组织支付过补偿，有的是先办理房产所有证后办理土地使用证，有的仍然由农村集体经济组织使用甚至仍然是农用地。”而《条例》仅笼统规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，则上述各类国有土地是否都适用“收回”规定?是否排除某些情形?如何确定哪些被收回的国有土地应该补偿?“例如，因‘城中村’改造、居民转户等原因形成的国有土地是否补偿?第二次全国土地调查中登记为国有土地是否补偿?没有支付过征用补偿而直接按‘城市土地属国家所有’规定登记发证的原集体土地是否补偿?这些问题直接影响能否收回土地使用权。”因为《条例》未对“国有土地”的范围进一步界定。所以在房屋征收的实践操作中有可能造成无法可依的局面，从而使该新条例的可操作性大打折扣。
(2)在执法主体明确性上，有关房屋征收实施单位及其法律责任的规定需要进一步完善。按照现行规定，“建设单位是拆迁人，可以自行拆迁，也可以委托拆迁单位实施拆迁，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关。容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。这是由当时的历史条件所决定的。二次征求意见稿在征求意见稿规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁的基础上，进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。”首先，此处的房屋征收实施单位到底指谁?“不以营利为目的单位主要有三种：一是国家机关，二是承担行政管理职能的事业单位，三是民办非企业。从立法意图来看，国家机关可以排除，但房屋征收实施机构究竟是属于承担行政管理职能的事业单位还是民办非企业，抑或两者兼而有之?”期望予以明确。其次，对于超出房屋征收部门委托范围所实施的行为，房屋征收实施部门该如何承担法律责任?若由房屋征收实施部门自身承担，则若在其不具有承担能力的情形下，谁该为其承担?这些都是实践中将遇到的问题。
(3)在执法程序明确性上，有关土地价值确定程序、房屋调查登记的规定和被征收房屋的“土地用途”的认定规定需要进一步细化。《条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。”而对于被征收的土地，则只在第13条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”除此并无进一步的处置办法。有收回，则应有补偿。法律规定的补偿标准仅为“合理”二字，那么这便涉及到对“合理”的判断。何谓合理补偿?补偿多少才谓合理?这其中的关键问题即为对被收回土地的“价值”进行确定。尤其是划拨土地，作为被收回土地的主要类型之一，其价值在实践中向来难以确定，然而新条例并未对划拨土地的价值确定程序予以规定。
实践中收回国有土地使用权的操作程序应该如何?有关国有土地“收回”应由谁执行?补偿主体是谁?鉴于当前我国大多城市社区(居委会)是从原生产队改制而来，集体经济组织实体早已发生转移，那么，转移后的补偿主体是谁?“许多住宅用地原来给村(居)委进行过补偿，那么，现在应补给谁?国家、省级项目在被征收房屋的国有土地上进行建设的，要不要给市、县政府进行土地补偿?”进一步探讨，依什么程序计算补偿金额?“《条例》明确被征收房屋价值的补偿是‘被征收房屋类似房地产的市场价格’，显然已包含了土地补偿或土地使用权收益。那么，原集体经济组织的土地补偿应该如何计算?单位和个人获取的‘市场价格’中要不要显化‘土地价值’?同时，房屋价值由‘具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定’，其‘相应资质的房地产价格评估机构’实际上是住建部门确定的资质，那么国土资源部门确定资质的‘土地价格评估机构’能否参与?”以上均是尚待进一步明确之处。
新条例第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”
“对房屋及相关情况进行调查登记，是新条例新设立的程序，调查登记的情况在很大程序上决定了公平补偿的基本要求能否实现。但对被征收人拒不配合的，如何处理，新条例并未规定。”笔者以为，可采用信息登记公开的方式，将拒不配合的被征收人情况登记在册，用以备案，建成档案系统归总，便于随时查阅。
新条例第16条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”如何界定是否擅自改变“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何认定?条例尚未有明确规定。依据前述《条例》第15条规定，被征收房屋用途的认定，主要采取调查登记的办法，那么如何“调查登记”?法律并未明确规定。条例只规定房屋征收部门进行调查登记，则国土部门是否同样有权参与调查登记?“房屋用途与土地用途是否应该‘登记一致’?改变房屋用途的同时改变土地用途是否不予补偿?新建、扩建、改建房屋的同时，擅自改变土地用途和改变土地使用条件的是否要处罚?改变土地用途行为在被征收房屋‘调查登记’时被认定为‘合法’的，国土部门还要不要处理?
事实上，长期以来拆迁工作中房屋和土地用途的认定，与能否顺利达成拆迁协议有着十分直接的关系。为了获得更大的经济利益而改变了住宅用途，但在拆迁时得不到满足，一些‘钉子户’就是这样产生的。”因此，必须对被征收房屋的“土地用途”认定程序加以进一步明确。
三、评价结论
企业土地征收补偿条例范文2
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305
一、集体土地征收制度概述
（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
首先，法律应当严格、明确地界定“公共利益”的范畴。界定公共利益时，可以采用列举加概括的立法方式，在进行概括时，还应当运用比例原则，进一步缩小公共利益的范围。按照法律明确列举和比例原则概括的双重限制方法能够有效的防止因公共利益不明确导致的行政权力滥用，加强对公共利益审查的力度。
企业土地征收补偿条例范文3
一、土地征收与土地征用土地征收与土地征用具有相似性，但并非同一概念。两者的相似性，在于土地征收和土地征用都是国家以公权力强制地对他人的土地权利予以剥夺，使得他人的土地权利因征收或征用而消灭或终止。一般认为，土地征收为国家根据公共利益需要而行使公权力，以补偿为条件，强制取得他人的土地所有权，他人的土地所有权因国家的征收而消灭。（注：这方面的见解一般相同。如梁慧星主编：《中国物权法研究》（上），法律出版社，1998年版，第330页；张曼隆：《土地法》，台1996年版，第494页。）如他人的土地所有权并不消灭，则不能谓之征收。就土地征用而言，则是国家因公共事业的需要，以给予补偿为条件，对他人土地所有权以外的土地他项权利为利用，待特定公共事业目的完成时，仍将土地归还原土地所有人。（注：张曼隆：《土地法》，台1996年版，第494页。）他人的土地所有权并不因国家的征用行为而消灭。
在现代法制国家，无论是土地征收，还是土地征用，皆需要有明确的法律依据，自不待言。土地征收或土地征用具有明确的法律依据，一则可以使政府行使公权力时须依严格的程序防止国家权力对他人财产权进行不适当干预；二则可以使土地所有权人或土地他项权利人在顾及国家公共需要的前提下，通过法律途径寻求救济，获得公正、必要的补偿。
名义上，我国现行法基本上仅涉及土地征用。《宪法》规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”（注：《中华人民共和国宪法》第十条。）《国家建设征用土地条例》即称，该条例的规制对象为土地征用。（注：该条例颁行于1982年，现在仍然生效。）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定了农民集体土地所有权可因“国家征地”而发生变更。（注：原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十条。）在这里，农民集体土地所有权的变更是由于土地的征收还是征用不甚明确。若依通说，“国家征地”应理解为国家对集体土地的征收，因为它引起了集体土地所有权的变更。若依现行法的规定，则是对集体土地的“征用”。宪法、法律和法规并未规定“征收”，而只规定了“征用”。另外需要看到，土地征收也是曾经施行过的。（注：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定，“农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国家的土地”属于国家所有。）
实际上，现行法所规定的土地“征用”确实引起了土地所有权的变更，即集体土地所有权变更为国家土地所有权。《土地管理法实施条例》即规定了“国家依法征用的土地”属于国家所有。《确定土地所有权和使用权的若干规定》亦明确了“国家建设征用的土地，属于国家所有。”（注：《国家建设征用土地条例》第五条。）这样，现行法的土地征用客观上就是一般所指的土地征收。
现行法名义上为土地征用，实际上却是土地征收。无论是土地征收，还是土地征用，都是国家凭借公权力对他人土地权或土地他项权利予以强制性剥夺，但这种强制性剥夺须以存在公共利益为条件。公共利益具有较为广泛的范围。国防、交通事业、水利事业、公共卫生、教育、政府机关及慈善事业等，即其适例。公共利益并非都具有永久性，如军事工事可因特定军事目的已完成而无存在的必要。在此情况下，是否无需将他人的土地所有权予以强制征收而是对他人的土地他项权利予以征用，并非无考虑的余地。从公共利益的性质及需要出发，对具体的公共利益事项予衡量，将土地征收和土地征用予以恰当划分，使集体土地所有权不致遭受国家公权力的过分干预，应是保护土地资源的一项重要内容。对土地征收和土地征用予以界定，将土地征用从土地征收中分离出来，使土地征收名副其实，是物权和土地立法中应注意的一个问题。
二、土地征收的性质土地征收为国家凭借公权力对集体土地所有权予以强制剥夺，不以集体土地所有权人的同意为必要条件。这正如《国家建设征用土地条例》所言，“国家建设征用土地”，“被征用社队干部和群众应当服从国家需要，不得妨碍和阻挠。”（注：《国家建设征用土地条例》第四条。）另外，“征用土地的，按照被征用土地的原因途径给予补偿。”（注：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条。）强制性和补偿性是土地征收的两个基本特征（注：可参考梁慧星主编：《中国物权法研究》（上），法律出版社，1998年版，第333页。）；但是，从土地征收的发动到土地征收的具体实施的过程看，土地征收不仅仅只具有这两个基本特征。
在实施土地征收时，必然涉及到法律适用的问题。《宪法》、《土地管理法》、《国家建设征用土地条例》等为目前土地征收的法律依据。应当承认，国家为社会管理的需要，须行使行政管理权，土地管理亦不例外，在土地资源日益稀缺的情况下尤其如此。另一方面，也应当看到，行政机关如果从部门利益出发行使社会管理的职能，则有可能导致行政权的滥用及权利保护的不力。对土地征收性质予以重新审视十分必要。因此，土地征收行为应具有合法性；土地征收必须严格依法实施，禁止滥用土地征收权。
土地征收虽具有强制性，但这并不意味着可以任意为之。《宪法》和《土地管理法》明确规定了国家实施土地征收必须是“为了公共利益的需要”。公共利益的需要是土地征收得以实施的前提条件，如不存在公共利益的需要则无土地征收可言。而如何对公共利益进行界定并非容易。现行《土地管理法》删除了原《土地管理法》中的“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地……”，（注：原《中华人民共和国土地管理法》第二十一条。）可说明立法已开始对社会公共利益的界定持谨慎的态度。如何进一步明确公共利益范围是立法的一个任务。而由于《国家建设征用土地条例》仍然生效，如何协调法律法规的效力对土地征收来说有其现实意义。（注：《国家建设征用土地条例》第2条规定，“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地时，必须按照本条例办理。”）即使法律法规之间的效力可通过立法原则及技术解决，对“公共利益”、“国家建设”与“经济、文化、国防建设以及社会公共事业”的理解和解释，将会对土地征收产生影响。有学者主张将公共利益界定为公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、森林保护事业，以及法律规定的其他公共利益，国家基于发展商业目的的事业，不得适用征收。（注：中国社会科学院法学研究所《中国物权法草案建议稿》。）在公共利益和经济政策间作严格界定，对完善土地征收制度十分必要。根据经济政策，需要使用农民土地的，应采用财产转移的法律规则，而不再实行现行的征地制度。（注：孙宪忠：《不动产物权取得研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》（第3卷），法律出版社，1995年版。）公共利益与土地征收行为之间具有因果关系。土地征收行为目的应具有公益性，即国家征收集体土地的目的是满足社会公共利益的需要。土地征收的强制性和公益性相联系，且公益性是强制性的基础。
土地征收是国家行使其“最高所有权”的体现。我国并不存在私人土地所有权，土地征收是在国家和集体之间展开的。在我国，土地征收法律关系的主体只能是国家和农村集体经济组织。集体由其内部成员构成。集体财产权的实现，既是其自身财产权的实现，同时也是其成员财产的实现。土地征收既涉及农民集体的利益，也涉及其成员的利益。承认土地征收法律关系主体的特定性，可以将因实施经济政策而引起的土地开发排除在土地征收之外。这对维护集体经济组织及其成员的利益具有现实意义。以此为基础，还可以说，土地征收权具有专有性，只有国家享有征收集体土地的权利，企业和公司等经济组织不能以实施经济政策的名义进行土地征收，亦不应通过国家达到征收土地的目的。
土地征收的直接法律后果之一，是对补偿和安置方案的实施。“征收补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。（注：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条。）对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”这便是土地征收争端解决机制，政府的裁决为终局裁决。当土地征收争端发生时，如果政府的终局裁决不能使集体及其成员的利益得到充分保护，则司法救济请求权的行使应为集体土地所有权人及其成员的权利。问题在于，集体土地所有权人及其成员以什么途径寻求救济？
宪法对多种经济成份并存的确认，要求对国家财产权和集体财产权予以平等的一体保护。国家实施土地征收时，一方面有权行使其“最高所有权”；另一方面，“最高所有权”的行使应在一定范围和限度内进行，否则即构成土地征收权的滥用，与土地征收行为的合法性相悖。如以建经济开发区为名草率征收大片良田，而因经济开发区最终未建致使良田荒芜。滥用土地征收是对国家财产权和集体财产权未能予以平等的一体保护的体现。为防止土地征收权的滥用，除了需对征收土地的目的进行严格限定外，似有必要在现有法律规定的基础上考虑其他措施。（注：《国家建设征用土地条例》第二十一条前段规定，“已征用二年还不使用的土地，除经原批准土地的机关同意延期使用的土地外，当地县、市人民政府有权收回，并报原批准机关备案。”）
前已述及，强制性和补偿性是土地征收的基本特征。土地征收的强制性仅仅出于公共利益的需要，而不是其他原因。土地征收的强制性并不能导致土地征收行为是行政行为。的确，有许多学者主张土地征收行为是行政行为，且土地征收争端以行政诉讼程序解决。（注：如在台湾地区，土地所有人如对于政府征收其土地而引起补偿数额争端时，应以行政争诉程序解决，而非审理私权的普通法院所审理。可参考张曼隆：《土地法》，台1996年版。）不过，虽然公益性和土地征收之间具有因果关系，且土地征收的公益性是强制性的基础，但强制性与行政行为之间并不具有必要的因果关系。如土地所有人建筑房屋逾越疆界时的土地购买请求权，虽具有强制性，但并不能否定该请求权的民事属性。（注：台湾地区民法为平衡邻地所有人因须容忍土地所有人使用其地之不利益，规定得请求土地所有人，以相当价额购买越界部分之土地。谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社，1999年版，第199页。）实际上，在土地征收上，也有不以行政诉讼程序解决的法例。（注：德国基本法第十四条规定，剥夺所有权只有为公共福利的目的才以被允许；剥夺所有权只有依法律或法律的原因进行，且该法律对损害的方式和措施有所规定。该赔偿必须在对公共利益进行公平衡量之后确定；对损害赔偿的高低有争议时可以向地方法院。）土地征收主要涉及土地所有权的变更及对原土地所有人与他项土地权利人的补偿。国家财产权和集体财产权的一体保护，要求土地征收应在平等的基础上进行，而不是厚此薄彼，在土地征收补偿标准的确定上亦如此。另外，以出于公共利益的强制性为开端的土地征收，与土地所有权的变更及土地征收补偿的实施，应是一个连续的过程，是一个不可分割的整体。土地征收时，土地所有权的变更与其说是国家行使社会经济管理职能的一个结果，还不如说是权利转移的一种方式；从这个意义上说，土地征收所引起的土地所有权的变动使得土地征收的后果具有物权性。土地征收补偿金的确定，与其以行政管理的方式进行，不如在平等的基础上为之，以既能保障不同民事主体财产权的实现，又能激活农村土地市场的发展。
从土地征收行为目的的公益性、土地征收法律关系主体的特定性、土地征收权利的专有性、土地征收行为的合法性及土地征收措施的强制性、土地征收的补偿性和土地征收后果的物权性的意义上说，土地征收是民事行为。
三、土地征收与物权变动土地所有权的本质，在于它是土地所有权人对土地所享有的排他性的权利。对土地所有权人占有、使用、收益、处分土地的权利的干预或剥夺，一般构成对土地所有权的侵犯。近代以来，这一观念受到了挑战。土地征收使得集体的土地所有权移于国家之手。土地征收权的核心，在于不需要土地所有人的同意而强制取得其土地。土地征收权与土地所有权冲突的结果，在一定程度上是土地征收权对土地所有权排他性的否定。
土地征收权的行使，实际上是使不动产物权发生了变动。物权的发生、变更和消灭，构成物权的变动。探讨土地征收与物权变动的关系，可进一步认识土地征收对集体土地所有权的影响，以及集体土地所有权变更为国有土地所有权时所涉及到的物权法上的问题。从广义上说，物权的变更包括主体的变更、客体的变更及内容的变更；而严格意义上的物权变更则是客体和内容的变更。（注：谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社，1999年版，第55页。）土地征收权的行使，使得被征收土地的所有人由集体变为国家。土地征收时土地所有权的变更涉及到土地所有权的取得和丧失-国家取得被征收土地的所有权，而集体丧失了被征收土地的所有权。土地征收也会引起征收土地物权内容的一些变化。就土地征收而言，被征收土地上物权的消灭是相对的消灭。
土地征收引起的物权变动，属于非依法律行为的物权变动。它不要求具备依法律行为的不动产物权变动的要件，即须为有处分权人所为，须有物权变动的意思表示及须经登记。且因是之故，因土地征收而取得土地所有权，为不经登记即可取得。其中的原因，在于土地征收不依原土地所有人的意思表示而由国家强制力介入便可发生物权变动，且物权的状态亦已明确，不经登记并不妨碍交易的安全。（注：谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社，1999年版，第77页以下。）经土地征收取得的国有土地所有权不需登记实际上已为实践所采。“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。”（注：原国家土地管理局《土地登记规则》第二条。）
一般情况下，土地征收引起的土地物权变更，特别是土地所有权变动具有不可逆性，即集体所有的土地一经征收其所有权不能恢复到原来的状态。“已征用二年还不使用的土地，当地县、市人民政府有权收回”；收回的土地，作以下处理：（1）按审批权限，有偿拨给其他符合征地条件的单位使用；（2）“借给生产队耕种。生产队在耕种期间，不准在土地上兴建建筑物和种植多年生作物。国家建设需要使用时，生产队必须立即交还，不得再提出补偿、安置的要求。……”（注：《国家建设征用土地条例》第二十一条。）“生产队”这一概念虽已为生产合作社和集体经济组织所取代，只具有历史意义，但这并不影响对因征收引起的土地所有权变动不可逆性的探讨。
对土地征收需对其目的进行严格限制，以防土地征收权的滥用；而对土地征收目的的确定，也直接影响到土地征收权的正当性。上述对经征收的土地不予使用达一定期限的处置方法，存在着逻辑上的混乱。应该是存在征收土地的需要再进行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收达一定期限不予使用，则按审批权限有偿拨给其他符合条件的单位使用，不免产生征收土地后再寻找用地者的嫌疑；而“借给生产队耕种”的情形也是对土地资源的浪费。因此，不能将公共利益需要的原因与国家行使土地征收权的结果颠倒。因征收而引起的土地所有权变动的不可逆性不是没有疑问。
土地征收引起的土地所有权变动的不可逆性，意味着国有土地总量的增加和集体土地总量的减少。为避免土地征收权的滥用及维持国有土地所有权和集体土地所有权之间必要的静态平衡，当征收的土地不予使用达一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改变土地用途时，能否恢复原土地所有人的所有权，并非无考虑的余地。另外，土地征收只能以公共利益为目的，而公共利益应是征收土地前就设定了的，否则极有可能造成土地资源的浪费及土地征收权的滥用。公共利益为国家和社会的一个永恒主题，在物权变动上限制土地征收权的滥用时，能否考虑既能保证土地征收权的正当性、又能维护及促进公共利益的办法呢？（注：如上文所说的将土地征收和土地征用分离。再如台湾地区土地法规定了保留征收制度，即举办事业将来所需的土地，在未为需用以前，预为呈请核定并公布其征收的范围，禁止妨碍征收之使用。这对我们应该有所启发。）
对集体土地的征收，除涉及集体土地所有权外，还涉及土地他项权利，即土地使用权和土地所有权以外的其他土地权利，如抵押权、租赁权等。集体土地所有权的变动，是否、能否引起土地他项权利的变动？在集体土地使用权的抵押中，抵押人可抵押依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。（注：《中华人民共和国担保法》第三十四条，第三十六条。）土地征收的实施，集体土地所有权变更为国有土地所有权后，在集体土地上设定的以集体土地使用权为标的的抵押权因集体土地使用权的消灭而成“虚权”。抵押权为一种期待权；当债务人不能履行债务以集体土地使用权抵押时，因集体土地使用权的消灭而使债权人的债权难以实现。因此，土地征收后如何处理以集体土地使用权为标的的抵押和抵押权的关系以及抵押人和抵押权人之间的关系将是抵押制度的一个难题。土地征收后，集体土地地上权、租赁权一般也消灭，同时也会涉及到对地上权人、租赁权人的补偿问题。这在下文会有所述及。
四、土地征收引发的主要问题客观地讲，土地征收的社会影响具有两面性。如果土地征收权行使得当，可以增进社会福利，促进土地资源更加有效地利用；但如果滥用土地征收权，则构成对集体及其成员财产权的侵犯。土地征收法律规则的完善及正当程度对土地征收本身有重要影响。在社会转型时期，社会经济秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一个过程。在此背景下，重视对土地征收引发的主要问题显得必要而又紧迫。
土地征收的补偿性问题目前还未进行深入、全面的研究。《土地管理法》规定的补偿费标准是否合理需要进一步考虑。“土地补偿费”应是农地地价的直接体现，而农地地价则为农地所有权在未来年期收益的资本化区域平均价格。由于农地市场的不发达，如何确定农地地价，使其趋于客观、合理需要一个过程。就集体土地的地上权和租赁权而言，土地征收的补偿涉及到地上附着物及青苗的补偿，特别是地上附着物的补偿与集体土地使用权的价值紧密联系，进而言之，也许可以说，集体土地的市场化过程，也是土地征收日益完善的过程。在这过程中，土地征收法律制度如何起到积极的作用，既能促进土地征收的正当性和合理性，又能推动农村土地市场的发展，值得认真研究。
直到现在，土地仍然是绝大多数农民（户）的安身立命之所在。尽管被征收土地的农民的就业和安置以市场为导向而有多种途径有其可行性，但并不能否认土地是绝大多数农民的主要生产资料。土地作为社会保障的替代物，为占中国人口绝大多数的农民提供了基本的生活保障，在农村的失业保险功能方面也具有十分重要的作用。（注：姚洋：《中国农地制度：一个分析框架》，载林毅夫、海闻、平新乔主编：《中国经济研究》，北京大学出版社，2000年版。）虽然在发达地区，农村居民的绝大部分收入来自农业以外，但土地征收的补偿费和安置费等仍然是被征收了土地的集体经济组织特别是其成员的重要生活保障。因此，土地征收补偿费和安置费的确定标准，应从如何维持社会保障所要求的生活水平出发。实际上，这也是在维护农村的公共利益。土地征收的公共利益目的需要完成，农村的公共利益也不容忽视，否则会助长城乡差别。
“土地补偿费用归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着及青苗的所有者所有。”（注：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条。）地上附着物及青苗补偿费的归属容易确定；而土地补偿费的归属则可能引起争端。“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。”（注：《中华人民共和国土地管理法》第十条。）集体土地所有权事实上的虚位，（注：参见王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社，1997年版，第99页。）可能会导致集体经济组织之间因土地征收补偿费的归属发生争端。集体经济组织之间因土地补偿费发生的争端应由物权法调整。
企业土地征收补偿条例范文4
(一)《物权法》对补偿范围没有明确的规定
《物权法》规定不动产征收必须要给予补偿，但是没有明确补偿的范围，这样使得下位法在制定征收补偿范围的时候缺乏依据，从而造成不动产征收实务中出现不公和混乱的局面。
(二)补偿范围的层次不清，与我国物权体系不符
我国目前征收范围不全，主要在于征收过程中仍然以“人”作为补偿重心。相同的不动产，因为权利人的不同，补偿也有所差异。譬如深圳市光明农场在土地征收过程中按照原村民、华侨、外迁户制定不同的补偿方针。又比如面积相同的不动产，因为权利人的人均住房面积差异，补偿也不相同。②政府征收的对象是不动产，理应以“不动产”作为补偿的重心。征收不动产就是剥夺与不动产相关的一切权利，那么应该对所有权利损失给予补偿。我国《物权法》对不动产权利体系进行规定，根据权利主体是否为财产所有人，将物权分为自物权和他物权;根据设立目的不同，他物权又可划分为用益物权和担保物权。用益物权主要强调了建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、典权等。
二、国内外不动产征收补偿范围比较借鉴
(一)国外不动产征收补偿范围梳理
西方国家的征收补偿一般都经历了长达数十年甚至上百年的历史，补偿标准在实践中已经发展相对完善，且大都有一部专门的法律对财产征收补偿作出规定。如英国的《强制购买法》，法国的《公用征收法》，德国的《联邦建筑法》。以德国为例，德国的公益征收补偿标准的确立，经历了一个从完全补偿到适当补偿再到公平补偿的历史发展过程。十九世纪，继黑森大公国颁布《征收法》之后，德国各邦都陆续制定了《征收法》，并普遍确立了“完全补偿”原则，充分反映了当时德国法治国家和“财产权不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大战之后，德国由于战败，割地赔款，导致经济凋敝，无力支持“完全赔偿”，加上社会右翼势力较为浓厚的社会民主主义价值理念，这一阶段《魏玛宪法》确立的是“适当补偿”原则。“适当补偿”原则要求政府在决定补偿的额度时，应当权衡公益的要求以及参考当事人的经济状况来确立其补偿额度，不必拘泥于“全额补偿”。在第二次世界大战之后，联邦德国根据现实状况在《基本法》中又确立了“公平补偿”的原则。该原则要求政府在确立补偿的种类和额度时，以公平地衡量公共及参与人的利益后作决定，这一原则至今仍然是指导德国行政补偿的基本原则，包括许多联邦法律如《军事用地征收法》、《联邦建筑法》都采纳了这一补偿原则。关于德国的征收补偿范围，《联邦建筑法》(第八十五条)将其划分为三种补偿种类，即实体损失(第九十五条)、其它财产利益损失(第九十六条)以及负担补偿(第一百二十二条)。实体损失是针对被征收土地以及其它标的物的价值而言，因而是对征收标的实体的补偿，也是对征收所失权利的补偿。其它财产损失指直接因征用所产生的财产减损或费用。主要包括营业损失、残留地减损、迁移费以及相关费用等。负担补偿是指因实行都市建设计划而采取征收措施，使得人民的生活状态(尤指经济及社会生活方面)，产生了经济方面的损失。和德国一样，其他西方国家都从法律上明确了财产征收的补偿内容，使征收补偿范围更具统一性和权威性。
(二)国内外不动产征收补偿范围比较
通过国内外不动产征收补偿范围的比较，可以得到以下几点:1．国外发达国家财产征收补偿对财产权损失补偿更全面国外发达国家不但对土地所有权给予补偿，还考虑地上设置的其他财产权，包括地上权、长期租佃权、租赁权、渔业权、地上建筑物、附着物等［6］。国内仅就土地使用权(农村土地包括所有权)、地上建筑物、附着物等给予补偿。对设置的其他用益物权补偿考虑不足，如承包经营权、租赁权等补偿无相关规定。2．我国对征收损失补偿不足与国外发达国家相对比，我国目前的损失补偿只有搬迁补助、停产停业补助和临时安置费用，未包含残留地补偿、其他必要费用补偿等内容。其中，停产停业补助，实际上只包含了因土地征收而导致经营中断部分损失的补偿，客户损失、商誉损失等并未考虑。临时安置补助只包含获得新居所之前的正常居住费用，但对于获得新居所所发生的其他费用，如房地产登记相关税费、房地产交易中介费用等为获得新居所所发生的正常费用并未包括在内。3．国内财产征收未考虑相邻地块权益损失从我国现行财产征收补偿的情况来看，无论是收回国有土地补偿或国有土地上房屋征收补偿，均未考虑因征收对相邻地块的影响。4．生活补偿对于因土地征收而引起的人员失业、对生活共同体的破坏等补偿在国内仍然属于空白领域。对生活共同体破坏的损失比较抽象，同时也很难量化，部分国家对该部分损失不予补偿。但是，对于失业者补偿，几乎所有国家把该项补偿纳入财产征收补偿范围，而且，根据我国《劳动合同法》规定，在多种情况下解除劳动合同，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。因此，缺失失业补偿，对因征地而中止劳动合同的企业不公平。
三、建立以物权为核心的征收补偿体系
我国土地征收补偿范围的不完善，主要反映在部分权利补偿缺乏规定、部分费用补偿缺失、部分权利补偿不完整等方面，建议从以下几方面对我国土地征收补偿进行梳理和完善。
(一)明确土地各项权利的补偿
针对我国不动产征收只重视财产所有权补偿的现状，有必要对不动产相关权利补偿进一步梳理。结合国内征收的特殊背景，当务之急应该明确对承包经营期和国有土地使用权的补偿。1．细化农村土地承包经营权的补偿我国《土地管理法》对土地征收补偿的规定，没有清晰界定土地承包经营权的补偿。其中部分法律解释认为安置补助费包含承包经营权的损失，但从其计算方法可知，安置补助费并不等同于承包经营权的权益。按照物权体系，农村土地承包经营权由土地所有权分离出来，那么土地所有权的补偿中已经涵盖了对土地承包经营权的补偿，但是这部分补偿应该属于原土地承包农户。另外一种可能性是，国家对集体土地的补偿并非土地价值的全部。针对这种情况，建议从物权角度对土地权益进行梳理，对土地所有权、土地使用权、土地承包经营权等各项权利损失进行评估，制定与各项权益损失相对应的补偿体系。2．完善划拨用地补偿标准按国有土地收回补偿标准，划拨国有土地使用权无偿收回，但划拨国有土地使用权与有偿出让的国有土地使用权并无本质区别，同属于用益物权，权利的损失应当给予相应补偿。目前，很多地方性法规都已经承认了划拨土地的价值，如《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》第一部分规定划拨土地收回给予补偿。也有部分地区采取一定比例的土地标定价格作为划拨土地的补偿标准，各地收回划拨土地使用权补偿标准不一。建议我国在《土地管理法》或《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中根据划拨用地使用权权益损失制定相应的补偿标准，统一各法规补偿规定。3．明确把国有土地使用权的补偿纳入国有土地上房屋征收的范围国有土地上房屋征收中，忽略了土地使用权的补偿。对此，应该在征收国有土地房屋活动中，对土地使用权进行补偿。一种方法是对土地使用权和建筑物所有权分别进行评估后，向权利人进行补偿。另外一种方法，是先对房屋及基地占地建设用地，进行补偿。然后对房屋基地以外的建设用地，作为单独项目进行评估后，向使用权人进行补偿。
(二)增加和完善财产减损补偿
土地征收所造成的财产损失很多时候不仅限于征收土地的本身，残留土地、相邻土地同样会因为土地征收而产生价值贬损。财产征收补偿应考虑因土地分割造成残留地块、相邻地块的价值贬损，制定相应补偿项目。另外，部分财产减损补偿并不完整，如:营业损失补偿。目前国内仅针对土地征收期间所造成的损失给予补偿，对于征收造成的客户损失、商誉损失等并未予以考虑。1．增加残留地权利损失补偿土地征收过程中，部分土地因为征收行为而进行分割，难免对剩余部分的土地价值产生影响。如:土地面积变化、土地形状改变等均会造成剩余土地的贬值。［7］剩余土地的贬值是因为征收引起的，所以，征收单位有必要对残留地权利人进行剩余土地的贬值补偿。2．增加营业损失补偿目前土地征收补偿只包含停产停业损失补偿，而停产停业损失只是经营损失的一部分。在很多情况下，营业损失甚至大于土地权利损失的本身。特别对于周边环境依存度高的经营项目，如:酒店、商场等等。这些项目搬迁，所造成的客户损失及商誉损失巨大，重新选址和经营需要花费大量费用，而且必须经过较长时间的培育，才能进入成熟期。经营损失补偿的缺失，会让经营方蒙受重大的损失。3．增加获得新住所、经营场所相关费用补偿对于获得新住所、新的经营场所所支付的费用，目前《国有土地上房屋征收与补偿条例》只给予临时安置费的补偿，但并不包含寻找新居所、新经营场所所包含的必要费用。居住类的房屋市场交易比较活跃，而且，市场上存在大量的房屋可供选择，这点对于住宅类的被征收人影响不大。但是，对于商业类的被征收人影响会较大，由于人流、商业气氛等众多因素的影响，重新寻找新的经营场所必须花费相关的人力、财力，该部分费用由土地征收而产生，应给予相应的补偿。另外，无论寻找新居所或者新的经营场所，大多通过中介进行，中介佣金、交易税金等应包含在补偿范围内。4．相邻地块损失补偿土地征收过程中，相邻地块同样会受到影响。特别在所征收地块与相邻地块存在密切经济关联的情况下，相邻地块可能受到重大影响。因此，建议增加相邻地块损失补偿。由于相邻地块损失有时难以界定，建议由损失方提出，或由房地产评估公司进行评估，经确认后给予补偿。
(三)增加失业补偿
企业土地征收补偿条例范文5
关键词：房屋征收与补偿；公共利益；评估标准
财产权，作为公民的一项基本权利，是神圣不可侵犯的。然在特定的条件下，财产权并非绝对雷打不动，因公共利益的需要，国家在某些情况下可以对私有财产进行征收、征用并给予补偿，由而出现了相应的征收与补偿规定。贵阳市在旧城区改造过程中，房屋征收过程是最艰难、也是存在争议最多的阶段。在拆迁过程中的自伤甚至自焚事件屡见不鲜，诸多激烈的动迁矛盾，足以说明动拆迁本身就存在一些或大或小的问题，这些问题处理不当演变成矛盾激化，成为酿成极端事件的原因。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台改变原有的《城市房屋拆迁管理条例》中一些不合理的规定，强调了私权保护，增加了对城市房屋征收中的被征收人的保护，同时，贵州省人民政府办公厅印发《贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）》《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）》《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》，这些无疑具有进步意义，然贵州省贵阳市作为西南地区较大的省会城市，作为少数民族人口较多的城市，对房屋征收与补偿的研究，对于维护贵州地区民族团结，维护民族社会稳定，保护公民私有财产等具有重要意义。
贵州省房屋征收与补偿的现状及面临的问题。以贵阳市为代表的贵州省在旧城建设改造的过程中，对征收决定、公共利益、征收程序等方面解释欠缺，不能够准确把握条例精神，补偿方案不太完善，补偿性决定多不被市民所接纳，同时，司法强拆，面临严峻挑战，如果没有有效的程序或制度为前提，会导致侵权、滥权，滋生腐败。因此，贵州省在房屋征收与补偿上面临的一系列问题急需解决。
一、公共利益的界定与把握
基于公共利益的目的，是房屋征收补偿的动因。这不仅与《宪法》、《物权法》所规定的基于公共利益的目的而征收公民的私有财产是相一致的，而且在某种程度上能预防拆迁泛滥现象的产生。在贵州省贵阳市房屋征收与补偿的现实案例中，公共利益的限定词"国家安全"在具体操作中应当歧义不大，但将"促进国民经济和社会发展"作为公共利益的一个点，明显会出现误读。此标准指的是什么，怎样的征收才体现现实的符合国民经济和社会发展的目的？对于贵阳而言，不管是投入开设一家企业工厂，抑或是修建一个公共场所，甚至于开发一个小区，纸面上看是有利于促进国民经济和社会发展的行为，将如上一切"促进国民经济和社会发展"的行为都界定成为“公共利益”，对此概念把握，不仅没有起到有效的限定作用，反而使得"公共利益"的界限模糊或是模糊。
二、市场价格认定存在的问题
条例与办法给人感觉是房屋征收在以后就不会"低于市场价"，但是我们观察到对"市场价格"之类限制词类似房地产的认定，贵阳市不同地段的同类房屋市场价格相差大，事实上就为征收与补偿留下了较大的操作空间。而对于产权调换的补偿方式，若征收后原地被改建为公共设施场所，周边又无房可供被征收人回迁，这个规定就成为"一纸空文"。贵阳旧城改建牵扯到的是一揽子计划，要有现成的住房可提供，才能保障被征收人的回迁权利，但贵阳市房屋征收与补偿在实际操作中往往能做到的可能性很小，所以公民的产权调换缺乏强有力的法律保障。即使贵阳市居民选择进行产权置换，但如果是从生活环境、交通、地段等资源相对较好的区域转到较差的区域，反过头来又给居住生活带来诸多不便，这就让居民的生活质量不升反降。另外条文和办法中征收房屋"不得以营利为目的"的规定，言辞显得过于不清晰。征收房屋的具体成本是多少，卖地收入又是多少，超过多少属于营利的范畴，倘若这些问题得不到解决，此规定注定是不能操作。
三、评估机制存在的漏洞
贵阳市房屋的征收与补偿，伴随而来的是如何衡量房屋的价值，这就需要去评估。然而，在贵阳市现实的评估只会去考虑房屋的实际造价，地理位置等因素以及现在的市值，将来的升值空间等等，这只是一种客观的评估，一座房屋所承载的远不止这些，它还包括一个人或一户人家的精神寄托以及之前所包括的人生规划，这些远远不能用现有的评估机制区衡量，精神的归宿在一定程度上远胜于物质的补偿。
针对贵州省贵阳市房屋征收与补偿面临的问题，我们可以从如下几方面入手：
（一）在法律上对公共利益的概念实行类型化
公共利益在概念上虽难以界定，但可以通过使其类型化形式弥补其无法具体定义的缺陷。从方法论视角来看，类型化指的是通过对拥有共同特征的案件事实进行抽象，然后进行归类，进而使不确定定义和一般条款得到具体化的过程。通常来说，不确定定义不宜具体概念化，但可以通过条例或办法，以不同类型化对典型的公共利益范畴做出列举。公共利益，这个较为广泛的概念，作为一个不确定的因素，必须以实行类型化的方式才能在特定的情况下确定其准确的利益形态，进而使用最准确最恰当的解释方法。
（二）赋予被征收人价格评估的复核权
在征收过程中，被征收人若是能够取得一个较为满意的征收价格，的确可以减少征收过程中的阻力，双方都会比较愉快，但是评估若远远超过被征收人预想的状态，或是达不到一种中和的状态，无疑会伤害到被征收人。这时，站到公平正义的角度，我们需要解决这一问题――赋予被征收人价格评估的复议权。结合贵州省实际情况，多家参评，当被征收人对评估价格评估有异议，可以寻找其他评估机构进行评估，最终取较高评估价格。通过这种方式，可以减少被征收人精神上的压力，也可以减轻征收者征收上的阻力。
四、弥补规范的不足，补充原则性条款
虽然条例和办法规定国有土地上房屋征收只能是基于公共利益，并通过列举方式展示了几种属于公共利益的情形，但正如上文分析的一样，在界定与把握公共利益方面仍然存在着模糊和不确定性，要谨防打着"公共利益"的幌子进行的商业开发。在条例中或是司法解释中补充一些原则性条款，通过这种方式弥补条例的不足。例如坚持以省为特色，坚持以人为本，加以合理安置为原则，出台多样灵活的安置办法，让被征收人的安置选择权得到充分尊重。此外，还要在纠纷解决中不断完善的司法救济制度，不仅要对政府征收行为的合法性进行审查，还要对政府行为的合理性进行判断，遵循司法终局的原则，最终使被征收人的权利能得到法律保护。
参考文献：
[1]于宏伟.国有土地上房屋征收与补偿条例焦点问题解析[M].北京：法律出版社，2011.
企业土地征收补偿条例范文6
关键字：城市化；乌鲁木齐； 棚户区改造； 安置补偿
中图分类号：A715文献标识码： A
近年来，新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐市城市化进程不断加快，棚户区改造在全市各辖区广泛展开，已成为推进城市发展、提升市容市貌、改善民众住房条件的必要手段。但是在房屋征收补偿的过程中政府和公民有着不同的利益诉求，如何做到政府和公民诉求相协调将是今后乌鲁木齐市房屋征收安置补偿工作的重点所在。
一、乌鲁木齐市棚户区改造中房屋征收安置补偿现状
（一）乌鲁木齐市房屋征收安置补偿法律政策依据
2011年1月29日国务院颁布实施了《国有土地上的房屋征收与补偿条例》2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。由于《国有土地上的房屋征收与补偿条例》自颁布之日起执行，没有给出执行的缓冲时间，为保障了乌鲁木齐市重点建设工程的房屋征收工作能够在《征收补偿条例》颁布后依法按照程序顺利进行。乌鲁木齐市根据《征收补偿条例》和相关法律法规积极向国家住建部、自治区住建厅请示并向各省市房屋征收管理部门求教，了《乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规范》、《乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿工作流程》、《乌鲁木齐市棚户区改造房屋征收与补偿安置暂行办法》、《乌鲁木齐市棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》、《关于开展国有土地上未经登记建筑认定工作的通知》《乌鲁木齐市防控和查处违法建筑责任追究暂行办法》等一系列文件。
(二)乌鲁木齐市近三年棚户区改造中房屋征收进度
近年来，乌鲁木齐市城市化进程不断加快，棚户区改造在全市各辖区广泛展开。 2011年计划征收15000户，征收面积150万平方米，已完成14887户（2011年12605户、2012年2282户），征收122万平方米。2012年计划征收10000户，征收面积100万平方米，已完成征收5176户，征收62.9万平方米。2013年计划征收6000户，征收面积60万平方米，已完成征收5132户。3年来，全市棚户区改造已实施77个棚户区改造项目，共完成征收25195户。
（三）乌鲁木齐市棚户区改造中征收安置补偿存在的问题
总体来看，经过乌鲁木齐市各辖区征收办的共同努力，各项市级重点建设项目的征收工作均取得一定的成绩，但工作离目标任务仍有较大差距，存在很多问题。
1.个别被征收对象特殊情况需行政裁决
随着棚户区改造征收工作的深入，虽然各项目工作都取得不错成绩，但仍面临一定的困难。根据职能分工，市房产局征收办负责指导各辖区开展棚户区改造征收工作，已连续三年未完成年度征收任务，究其原因，各辖区均存在各式各样有争议的特殊情况，各辖区征收办无力解决，需由各辖区对争议问题提出解决方案上报，依靠行政裁决手段最终解决，这必定会影响整体征收进度。
2.征收补偿资金不能及时到位
部分项目开发资金紧张导致补偿不能及时到位，给征收安置工作带来很大阻力。虽有政府投资项目安置房屋建设资金由住房公积金贷款解决，缓解了安置房屋建设资金紧张的问题，但征收补偿资金还存在较大缺口，现阶段仅依靠乌鲁木齐市棚改公司借款解决，难以满足棚户区改造房屋征收补偿工作的实际需求，对棚户区改造的顺利推进造成了一定影响。专项资金的及时到位，是征收安置工作顺利开展的保障。
3.被征收对象补偿愿望与安置补偿标准存在差距
现行的征收政策与被征收对象的实际安置补偿愿望存在较大差距。部分被征收对象脱离实际，漫天要价，致使安置补偿标准很难达成一致；部分被征收对象受以往安置遗留问题的影响，担心权益得不到保障，同时担心子女入学等问题得不到妥善解决，对征收安置工作不支持、不配合；部分被征收对象，征收后将失去赖以生存的生产经营场所，生活将面临困境，故采取各种手段阻碍征收工作进度。
4.征收办人手不足，部分人员素质不高
乌鲁木齐市各辖区（县）房屋征收部门虽已正式成立，但仍有部分工作人员至今未到位，只能在重点项目所属片区管委会、街道办事处、社区及区属各部门抽调干部临时到项目工作组工作。由于乌鲁木齐市维稳工作的要求，人员流动性大，难以胜任实际实施工作，也无法开展系统的专业培训，造成工作人员队伍不稳定，工作经验不足、个人素质参差不齐、工作效率不高，影响房屋征收工作的进展。
5.缺乏有效监督
拆迁安置补偿工作中完善的监督机制缺失，权利责任失衡。加之棚户区改造工作本身艰巨而繁琐，某些片区因任务重未重视工作人员思想道德培训和廉政教育，导致个别工作人员对不良欲望的克制能力有限，无法抵御非法利益的诱惑，铤而走险以身试法。例如乌鲁木齐市沙依巴克区原青峰路片区棚户区改造拆迁工作办公室负责人龙刚，沙依巴克区原雅山棚户区改造拆迁工作组二组组长李凌云，沙依巴克区政协原副主席、青峰路片区拆迁办负责人原李兰生，均因在征收过程中贪污受贿锒铛入狱，不仅使政府形象严重受损，也使得民生工程效果大打折扣。
三、完善乌鲁木齐市征收安置补偿工作的对策建议
（一）结合实际完善征收细则
深入棚户区内部对各家各户的真实情况进行调查，深入了解被征收户的家庭成员具体情况，被征收的真实面积和具体利益诉求等。在此基础上完善乌鲁木齐市房屋征收安置补偿实施细则，做到合理、和谐征收。
（二）拓宽资金来源
乌鲁木齐市棚户区改造征收资金缺口较大，应尽可能拓宽资金的来源渠道。
第一，乌鲁木齐市应加大棚户区改造政策优惠力度，吸引有实力的企业参与棚户区改造工作。
第二，应积极争取国家开发银行、世界银行等金融机构贷款支持，特别是利用近期世界银行支持乌鲁木齐市棚户区改造项目机会，争取更多的资金支持。
第三，乌鲁木齐市应努力争取国家和自治区重点支持，使乌鲁木齐市棚户区改造工程获得更多补助资金。
（三）保证被征收人对补偿方式的选择权
当今乌鲁木齐的做法是，棚户区改造主要实行实物补偿，针对有证房屋按照“拆一还一”的原则进行。对积极配合征收工作的被征收户给予一定的奖励，对持有乌鲁木齐市《城市居民最低生活保障证》的被征收人，给予每户1 万元的补助。但被征收户具体情况千差万别，有人想要实物补偿，但也有人希望得到货币补偿。故应在今后的征收工作中明确保障被征收人对补偿方式的选择权，以便被征收人更好地支持和配合征收安置工作的顺利展开。
(四)增加工作人员数量，提升人员素质
乌鲁木齐市各辖区（县）房屋征收部门工作人员数量不足的问题，应采取公开向社会招聘或由乌鲁木齐市征收办委派工作人员的办法来解决。社会公开招聘的方式会吸引大量社会人才加入，一方面可缓解工作无法高效展开的问题，另一方面也可促进大学生就业。
而对于工作人员的素质提高，绝不能因为工作忙任务重就忽视。应对工作人员的综合素质和专业能力通过各种形式的培训予以增强和提高。
（五）完善监督管理机制
乌鲁木齐市征收办应将进一步加强内部管理，建立监督制约机制，充分发挥好对各辖区的服务协调、监督作用。特别是在下一步的棚户区改造工作中，严格按照要求督促各辖区尽快完成安置房建设及市政基础设施配套工作，强化对棚户区改造项目房屋征收、项目审批补偿资金等敏感问题的监督。
参考文献：
[1]沈开举.城市房屋拆迁法律法制研究[M].北京:中国检察出版社,2009
