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消防工程改造施工方案范文1
【关键词】技改；dcs；设计
一、概述
随着社会经济的发展，一方面人们对于生活质量有了更高的要求，越来越多的人希望在寒冷的冬天能够在家中享受到暖气，另一方面许多企业对于热蒸汽的需求也越来越多，负责城市供暖的热电厂其现有规模已经无法满足日益增长的城市供热负荷，纷纷通过新增机组或拆除原由机组在其基础上新建大容量机组的方式来满足日益增长的城市供热负荷。
为了使电厂前、后期工程能够更好的衔接，电厂工作人员能够更好的对后期工程进行维护和检修，我们在改造方案中建议业主后期机组热工控制系统及热工仪表尽量选用与前期工程相同的产品或同一家公司的产品，热工控制室尽量共用，热工系统的机柜也尽量布置在同一个机柜间内。
下面以合肥南区集中供热热源二期工程为例简单介绍我们在城市供热电厂技改项目中热工控制系统改造方案的设计思路。
二、改造方案
合肥南区集中供热热源一期工程厂址位于合肥市南七煤厂内，于2004年11月开工，建设规模为2台75t/h循环流化床锅炉，1台12mw抽凝式汽轮发电机组，工程已于2005年11月正式对外供热。二期工程于2006年9月完成项目申请报告，准备在一期工程预留的场地上建设，建设规模为：3 台75t/h次高压循环流化床锅炉，1台6mw背压式汽轮发电机组、1台12mw背压式汽轮发电机组及相应的辅助系统。
1、热工控制系统方案
本项目一期工程热工控制系统采用集散控制系统——dcs，锅炉、汽机、除氧给水、减温减压等系统均纳入集散控制系统（dcs），系统选用的是浙大中控技术股份有限公司webfield jx-300x系统，系统由3台控制柜、2台辅助柜、4个操作员站、1个工程师站和过程控制网络组成。一期工程燃料输送系统采用plc控制系统+上位机，在控制室内控制；化学水系统采用就地控制+集中显示方式控制。
二期工程为了更好地与一期工程兼容，我们在设计时集散控制系统（dcs）仍选用的是浙大中控技术股份有限公司webfield jx-300x系统，系统配置为：6台控制柜、4台辅助柜、6个操作员站。过程控制网络和工程师与一期工程合用，但是必须对过程控制网络和工程师站进行软、硬件升级，使整个控制网络在系统大规模增容后能继续保证整个系统通讯的速度能够满足系统运行要求，工程师站能通过过程控制网络对一期工程和二期工程的机组控制站进行组态和编译，实现一、二期工程的无缝联接。二期工程燃料输送系统在一期工程plc系统的基础进行扩容，增加i/o模块，由一期plc系统实现整个工程燃料输送系统的控制；二期化学水系统也与一期工程的控制系统共用，新增设备安装在一期工程化学水控制室内。
其中一期工程包括：1～2#锅炉控制柜cs1～cs2，1#汽机控制柜cs3，1～2#锅炉辅助柜ac1，1#汽机辅助柜ac2，工程师站 os130，1～2#锅炉操作员站os131～os132，1#汽机操作员站os133，公用系统操作员站os134；二期工程包括：3～5#锅炉控制柜 cs4～cs6，2～3#汽机控制柜cs7～cs8，公用部分控制柜cs9，3～5#锅炉辅助柜ac3～ac4，2～3#汽机辅助柜ac5，公用部分辅助柜ac6，3～5#锅炉操作员站os135～os137，2～3#汽机操作员站os138，公用部分操作员站os139。
2、热工控制室布置方案
一期工程采用机、炉、电集中控制方式，控制室设在一期工程主厂房7m运转层，包括电子设备间、设备配电间，集中控制室、工程师站。
二期工程与一期工程相同，也采用机、炉、电集中控制方式。一期工程控制室内预留了二期工程集散控制系统（dcs）操作员站的位置，因此二期操作员站与一期工程操作员站布置在一起，形成一个整体（一期工程为二期操作员站留有备用位置）。一期工程电子设备间内预留的控制柜的位置不能满足二期工程的需要，因此系统控制柜和辅助柜布置在二期工程主厂房7m运转层的电子设备间内。由于二期工程主厂房紧邻一起工程主厂房，建成后将与一期工程主厂房连成一体，因此二期工程电子设备间设在二期主厂房7m运转层的西侧，紧邻一期工程的集中控制室。
这种布置方式一方面使二期工程的现场热工仪表和二期操作员站至热工系统控制柜的距离最短，减少控制电缆和通讯电缆长度，节约投资；另一方面使电厂的运行
人员能在集中控制室内同时监视和控制一期和二期发电机组及其辅助系统，使整个电厂更好的运行。
3、热工检测仪表方案
为了使电厂检修人员能够更方边地维护和检修现场热工仪表，设计时二期工程基本沿用一期工程的仪表型号，对于在一期工程中运行效果不好或不方便维护的仪表，我们根据当前实际情况并结合业主意见，选用其他品牌的同类型优质仪表。
例如一期工程测量主蒸汽流量的装置为长颈喷嘴+差压变送器，由于长颈喷嘴这种截流装置本身就存在一定测量误差，长期运行后，随着过热蒸汽对测量倾角的磨损，其误差会更大，导致测得的主蒸汽流量更不精确，导致电厂耗费更多的燃料，长此以往将给业主带来巨大的损失，因此在二期工程中我们选用精度和耐磨性更好的平衡流量计来解决这个问题。
三、结束语
对于供热电厂技改项目中热工控制系统的改造方案在设计前一方便要详细了解前期工程的具体情况，另一方面与业主进行仔细地沟通，这样才能更好地完成改造方案设计，使前后期工程顺利衔接，为业主节省工程投资，提高电厂的运行效率。
参考文献
[1]呼延斌.电厂dcs系统应用分析[j].科技传播，2010年第10期（下）
[2]藏志刚，藏国民.火电厂dcs系统改造方案[j].内蒙古科技与经济，2009年10月第19期
消防工程改造施工方案范文2
[关键词]：自动喷水灭火系统 干管 膨胀收缩原因 对策
Abstract ] : This paper points out that the often overlooked in the fire engineering design problems, automatic sprinkler system sprinkler pipe length is longer when the expansion and shrinkage problem in horizontal direction, describes the latest specifications and installation of solutions.
keyword ]: automatic sprinkler system; stem tube expansion and contraction causes; countermeasures;
中图分类号:D035.36 文献标识码: 文章编号:
随着大型公共建筑的不断出现，自动喷水系统负责防护的面积也不断扩大，且干管多数布置在地下室或者首层，又因为大型公共建筑的地下室或者首层的空间较大，造成喷水系统干管长度的增加，许多工程中的自动喷水设计没有考虑管道伸缩带来的影响，由于钢材的膨胀系数较大，管道长度的增加和施工安装和运行的不同温度的情况，将产生金属管道热胀冷缩的情况，造成管件等设备损坏，给喷洒系统正常运行造成危害。
长度较大的水平喷淋干管的膨胀和收缩
有关材料、设备的规定
自喷系统使用的管材依据《自动喷水灭火系统设计规范》中第28页要求：第8.0.2 配水管道应采用内外壁热镀锌钢管或符合现行国家或行业标准、并同时符合本规范1.0.4规定的涂覆其他防腐材料的钢管，以及铜管、不锈钢管。当报警阀入口前管道采用不防腐的钢管时，应在该段管道的末端设过滤器。即GB/T3091-2001 ISO559:91 低压流体输送用焊接钢管，钢材的膨胀系数为：a=0.000012／℃（《建筑给水排水供热通风与空调专业实用手册》第209页表5.5-7）。自喷规范中管道连接要求依据自喷规范中第28页：第8.0.3 系统管道的连接，应采用沟槽式连接件(卡箍)，或丝扣、法兰连接。报警阀前采用内壁不防腐钢管时，可焊接连接，实际设计和安装中消防湿式报警阀等设备前后多采用沟槽式连接件(卡箍)的方式。这说明在消防喷洒系统使用镀锌钢管和沟槽式连接件(卡箍)的方式是允许的，但是这些重要设备连接部位使用何种连接件没有详细说明，针对建筑面积较大、干管较长的具体情况，需要对使用的材料和图纸进行研究分析，在设计阶段提出防止出现管道膨胀和收缩解决的措施，施工安装中制定合理的安装方案，防止出现管道膨胀和收缩带来的影响。注：《沟槽式管接头》标准为行业标准，编号为：CJ/T156-2001，自2002年5月1日起实施。
2、 实际工程中遇到的情况
在东方广场工程的施工中就发生类似问题。该工程建筑面积80万m2，地下室的建筑面积达30万m2，其中的自动喷水系统和消火栓系统全部采用镀锌钢管、沟槽连接，在地下室内的喷洒系统干管水平长度达到200米的情况十分普遍，管道固定多采用吊杆，这样管道伸缩的应力很容易向外连续传递，又因为建设时间长，安装与使用的季节不同，最高温度差异达50℃，在通水试验（冲洗、试压）中发生了管道变形、大量跑水的情况。
膨胀（收缩）长度变化量：
L＝200000(mm)×50（℃）×1.2/100000（1/℃）＝120mm
设计和安装过程中必须区分不同生产厂的刚性接头与挠性接头的不同点，并合理使用。
如：上海瑞孚管路系统有限公司的沟槽式管接头中刚性接头与挠性接头存在明显区别。如直径100mm挠性接头的安装间隙0-5mm存在较大的伸缩空间。
注：上海瑞孚管路系统有限公司产品说明书
所以，在自动喷水系统的设计和施工中简单地要求依据有关规范是不够详细的，还需要进行完善和细化的。
3、问题的预防和解决
设计中合理计算主管道在不同温度下产生的膨胀量，增加可伸缩部件，如：金属软管等。采用金属软管克服影响，特别注意使用金属软管的安装位置和能包含的伸缩量范围，最好与沟槽管件的柔性接头共同使用。做好管件的检验和管道压力试验。
施工中强化技术交底和明确沟槽件的特点和安装使用要求。因为消防管路运行中不产生温差，安装后的管路特别是比较长的管路，一般要在管路的始端和终端以及改变方向的地方进行固定，可以防止打压时介质压力使柔性接头张开，管路发生移动，吊架随着管路弯曲。采用刚性接头与金属软管配套使用，就没有张开和串位的问题，比较理想。至于中间吊架及立管的防晃支架，依据《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005的有关规定。安装有弧形管道的连接，必须采用柔性管接头，应先按直线管道装配完毕，再折转管道，使其达到预定转角，但无论在任何情况下，其转角均不应超过所使用的产品说明书规定的转角，而形成弧形管道。在弧形管路中，每一个钢管其中一端都要进行固定，防止介质压力的推挤使管道变位或变直。在消防管路中，可以大量使用刚性接头，在比较长的管路中采用刚性接头的同时，中间安装一定数量柔性接头，也是最佳的选择，一旦室内出现温差，引起钢管的热膨胀，这时的柔性接头起到了钢管热胀冷缩的补偿作用，使管道处于安全运行状态。准确计算可能出现的膨胀与收缩的余量，采取补偿措施是很有效的办法。
对于长度大的沟槽连接的喷洒系统管道，在系统通水运行或者试验冲洗时，做好系统巡检工作，特别是环境温度变化幅度超过40℃时，组织设计、施工、监理和建设单位的检查能及时发现问题进行必要的整改。二、存在问题原因
1、消防专业设计队伍人员素质参差不齐、高低不同
这些问题经常出现在一些具有消防专项设计资质的施工单位中，特别是改造工程，面对资料不齐全和设计时间短等因素影响。再者，缺少相应的其他专业设计人才且经验不足，设计工作停留于表面，而未作技术推敲和运用科学方法。
2、建设单位对消防工程设计重视不够
建设单位没有消防方面专业负责人，委托设计任务时不够详细。
3、施工单位技术管理不足
在投标阶段研究图纸不到位，施工安装阶段的图纸会审和技术交底没有针对性，技术管理措施不落实，对规范内的具体要求不熟悉，施工技术交底不细致，没有及时依据变化的施工条件调整施工方案。
4、对消防专用设备和材料了解不深
强化技术交底工作，落实到具体安装环节，使得操作人员具体掌握安装的管件之间的不同技术要求，弄清刚性与挠性的区别。
三、 解决对策
严格遵循相关的行业规范和行业标准
认真学习《建筑设计防火规范》（GBJ16-2006）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95-2005）、《自动喷水灭火系统设计规范》（GBJ50084-2001-2005）、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》（GB50261-2005）、《建筑给排水设计规范》（GBJ15）、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242）等。对其中涉及系统正常运行的每个细节要认真研究并落实到设计中，从源头上杜绝质量、安全隐患。
2、施工单位加强内部技术管理工作
消防工程相关单位技术部门应加强消防工程施工现场的检查技术工作。促进技术工作的开展。加强学习最新规范内容，及时进行特殊项目的技术交底和质量检查工作，突出满足消防设备灭火功能的要求，确实使建筑消防设施在关键的时候能发挥作用，健全质量责任制，落实到人。
3、提高对消防施工从业人员技术培训的效果
通过学习与考试相结合的手段，加强对施工从业人员进行有关消防规范、施工技术标准、专用消防设备技术指标、性能等方面的培训，考试合格才能上岗。使他们能及时掌握新技术和规范的新要求，在施工安装的实践中贯彻。
结语 消防水灭火系统是保障生命和财产安全的重要设施，认真细致地做好设计、安装工作十分必要。随着建筑工程消防技术进步和有关法规的不断完善，消防给水系统的新型管道材料、设备的不断出现和施工安装工艺的不断改进，需要总结设计和施工安装过程中遇到的实际问题，完善和提高整体的设计水平、安装工艺水平，加强施工过程的技术管理工作，健全消防工程检测和验收工作，充分发挥建筑消防设施的灭火能力，建议在消防喷淋系统设计、施工、验收中增加上述具体内容。力求为社会提供功能齐全、实用可靠的建筑精品。
参考文献
[1] 韩占先、何以申等。中国计划出版社，GB50084-2001，2005年版《自动喷水灭火系统设计规范》 北京2005.12
[2] 魏名选、钱建民等。中国计划出版社GB50261-2005《自动喷水灭火系统施工及验收规范》 北京 2005.8
[3] 强十渤、程协瑞等。中国计划出版社，《安装工程分项施工工艺手册》，第一册，管道工程。北京 1996.11
消防工程改造施工方案范文3
关键词：商住楼房沿街铺面 消防 监督管理
目前，随着国家经济建设的飞速发展，民用建筑的形式不断变换和出新。沿街建筑首层往往被开发商或建设单位往往将其楼层高度作为卖点，致使商住楼房沿街铺面的楼层高度越建越高，楼层高的可分隔成三层，有的甚至可在中间形成一个小中庭，每套建筑面积计十平方米到几百平方米不等，由于这类建筑能满足不同消费群体的要求，在销售和使用上异常灵活。一方面市场认可度高，满足了市场需求；另一方面投资者愿意接受，以此提高建筑利用率，使得一些原有沿街两侧的建筑，也将其首层改建成了商业用房。笔者针对当前商住楼房沿街铺面在消防监督管理中存在的问题，就商住楼房沿街铺面的监督管理工作谈几点意见。
1、商住楼房沿街铺面存在的主要火灾隐患
当商住楼房沿街铺面的层高超过5m时，商家就会在内部装修中巧为利用，进行隔层以增加使用面积。而越来越多商住楼房沿街铺面在建筑工程设计时便有意将楼层高度设计得较高，达到6-8米，以便商户在内部装修时自行设计隔层和楼梯，既节省了整体建筑的建造资本，又满足了商户要求的个性美观及实用装修效果。商户按照自己的品牌特色和经营特点装修各自的店铺，很少进行消防安全专业设计。施工方案的随意性，导致施工管理和施工要求的不规范，极易使商住楼房沿街铺面在二次内部装修中留下的火灾隐患。
1.1 疏散通道和安全出口达不到规范要求
一些建筑开发商在报审和验收时，首层按一层设计，其疏散通道和安全出口按一层考虑符合消防要求，在主体交付后，各商户在装修过程中，往往采用以楼板横向分隔的形式将建筑的一层楼面空间分隔成两层楼面空间进行改造。使得使用面积增加，疏散通道和安全出口数量减少，很难达到规范的要求。
1.2 装修材料燃烧性能达不到规范要求
根据《建筑内部装修设计防火规范》的要求，商场内的隔墙、顶棚、地面等装修材料均有不同的燃烧性能要求，不能满足相应要求的应进行防火阻燃处理。多数商户搭建隔层使用的材料通常耐火极限低，大量使用难燃甚至可燃板材作为铺设基板，虽具有楼板应用功能却达不到国家消防技术规范对楼板的耐火极限要求，一旦发生燃烧，很容易发生结构破坏及坍塌。
其次是在其他部位大量使用塑料扣板、普通木工板、普通地毯等易燃材料。
1.3 电气线路敷设不规范
部分商户未对电线进行穿PVC阻燃管保护，将电气线路铺设在隔层基板与吊顶之间，一旦发生电器线路问题，极易引起燃烧。
1.4 消防设施配备不到位
大部分商住楼房沿街铺面在建设初期按一层进行设计，其消防设施的设计也按一层进行考虑，内部加了隔层后，隔层楼面未能及时安装或引入原消防系统及消防设施，造成隔层楼面消防设施存在盲区，有的业主不仅没有按加层后的实际进行配套完善，甚至有拆除喷头和探头的现象。
1.5 容易形成下店上宅式“三合一”建筑
部分商住楼房沿街铺面，下面是商业、餐饮业、服务业用房，上面是人员住宿，或作为仓库及储物间或办公场所，堆放可燃物品多。此外，商户出于防盗的考虑，将绝大部分阳台、窗户都用防盗网封闭，一旦发生火灾，人员逃生极其困难，往往易造成群死群伤火灾事故。
2、加强商住楼房沿街铺面消防监督管理的对策
2.1 改进消防设计
根据对沿街店面房的实际使用情况的调查，一般情况下，对于层高超过5米的商业用房，商户都将其分隔成了两层，因此，设计单位在消防设计时，应从实际使用角度出发，按两层对其进行消防设计。对于国家规范没有明确要求设置室内消火栓和自动喷水灭火系统的建筑底部的商住楼房沿街铺面，应增设消防水喉或简易自动喷水灭火设施，给水管道可直接由市政管网接入，由于商住楼房沿街铺面位于底层，只要进水管的管径足够，其消防水喉或简易自动喷水灭火系统就能基本满足扑救初起火灾需要。对于需要设置室内消火栓的商业用房，考虑到商业用房的独立性及利用室内消火栓扑救火灾的可操作性，可采用将室内消火栓设在建筑的外墙上，或者在建筑附件增设室外消火栓，各门面房自已配置水带、水枪的方法替代。对已经设置了自动报警喷淋的店面在隔层后因建筑面积增加、疏散要求提高、空间容纳人数增多等因素，要求必然要从整体角度对消防设施的配置、效能、布点等情况进行重新比对和计算。
2.2 严格控制商住楼房沿街铺面选材及施工
根据《建筑内部装修施工及验收规范》的要求，监督部门应加强工程的动态管理，建设方应加强对施工和产品的购买的管理，对有疑问的材料和施工情况及时报抽，产品监督部门应根据计划及时抽检。
笔者认为可采用以下几种方式控制商住楼房沿街铺面选材及施工：一是建设方与承租方在总合同中注明消防施工由建设方统一采购、统一施工、统一监理。二是合同约定各店铺消防工程可以自行施工，但消防产品由建设方统一采购，抽检工作由建设方统一负责。三是各店铺可以独立采购，独立施工，但施工质量及抽检工作由建设方统一把关、统一负责。消防监督部门对有疑问的产品及材料的使用必须进行抽检，经检查合格后方可使用和施工。
2.3 严格消防监督，做好跟踪检查，督促消除隐患
鉴于商住楼房沿街铺面的火灾危险性，消防部门应当将其纳入重点视线，做好跟踪监督检查。商住楼房沿街铺面属多产权建筑，由业主、主管单位、物业管理单位或受委托的单位履行消防安全责任，同时按照新《消防法》第十八条“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。”的规定，实行承包、租赁、委托经营的单位，应当在承包、租赁、委托合同中明确消防安全责任。公安消防部门要督促商住楼房沿街铺面的相关责任人，按照新《消防法》和《机关、团体、企业事业单位消防安全管理规定》认真履行职责，抓好消防安全管理。
参考文献
[1]中华人民共和国主席令（第六号）《中华人民共和国消防法》.2008-10-28.
消防工程改造施工方案范文4
关键词：房地产开发；成本控制；问题
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-02
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点，近年来国家加强对房地产市场的宏观调控，房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，控制房地产开发成本已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。
房地产开发具有建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产开发企业会计核算不可能和一般商品一样进行。房地产开发企业的成本控制包括从立项到销售实现的全过程控制，过程如果控制好了，结果通常是可以预期的。本文对房地产开发企业成本控制进行探讨，以期降低投资成本，缩短投资回收期，保障企业、国家、投资人的合法权益。而房地产开发企业开发成本，大体可分以下六大部分：1.土地成本；2.前期费用；3.工程成本；4.营销成本；5.管理成本；6.财务成本。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度较小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多、而出现发生前后测算差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性、可控性较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。其中尤以工程成本为重中之重。
一、房地产项目开发成本控制的总体思路
1.建立成本控制目标。在项目开发的开始阶段，及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；2.项目开发公司成立成本控制小组。组长由项目开发公司总经理担任，定期对开发项目的成本进行全面分析、评估，并对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；3.设计是成本控制的关键。注重对设计人员成本意识的培训；在保证开发产品设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的增加；4.严格规范工程分工程度，及早进行招标准备。设计、造价、工程部门相互配合；规范材料样本、工料规范，减少合同履行纠纷和风险，降低工程造价；5.完善设计变更、现场签证流程、完善变更前的成本评审制度，明确相关人员的签字权限；6.开源节流，严格控制管理费用开支。
二、房地产项目开发成本控制的具体办法
1.土地成本管理
土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、拆迁补偿费、契税等。在整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本测算、分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制土地移交及付款风险。
具体而言，土地成本控制方面应在充分考察地理位置、区位环境状况、城市发展规划与该地块的关系、城市的历史、经济、文化、战略发展、特殊的政治文化背景，如：危房改造、政府重点工程等；有针对性地采取以下策略：
（1）旧城区改造地块。开发企业应积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的税收返还；在地块规划设计条件允许下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。
（2）其它开发商转让（挂牌交易）的地块。应在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否存在债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，争取延长付款期限，降低资金成本。
（3）公开招投标、拍卖地块。加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府相关部门的公关工作，中标后、签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利条件，降低土地成本。
项目开发公司应在房地产开发中不断积累经验，逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类归类存档整理，并建立竞争对手调研制度以保证投标过程和结果与计划的一致性，最大程度降低公开投标所带来的土地成本增加风险。
2.前期费用管理
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。在选项、立项时必须对开发项目进行财务分析，了解项目预期收入、成本、利润以及风险情况；在可行性研究阶段必须把资金流量和销售计划做出来，这样在项目开发阶段对整个项目资金需求作到心中有数，保证资金链供应，让项目顺利地进行下去。一般情况下，前期费用（约占项目总成本的2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可行性研究费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）；降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：（1）方案设计、工程设计均实行招投标制度；无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；（2）加强技术沟通、实行限额设计、严格控制设计质量；凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平、管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料、设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如钢筋含量、砼含量等，以方便对结构设计的造价比较。（3）严格设计出图前的审核工作；将工程变更的发生尽量控制在施工之前；在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。因此，在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。（4）在满足建筑效果的前提下，严格实行装饰用料和建筑材料封样；设计结果决定了工程造价75%甚至以上，因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%左右）是工程成本管理的重中之重；在实际工作中，造价及项目部应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议。
3.工程成本管理
工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分包工程、甲供物资、配套成本等构成。分包工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分包工程、供货合同成本。在实际工作中应主要通过以下具体措施来控制分包成本：
3.1在项目建设前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。
3.2成本控制目标一旦确定，造价、财务部门应及时对成本测算值作进一步拆分，如土建工程、安装工程、消防工程、弱电工程等；具体化的成本控制指标对工程分包和材料选用具有指导作用；决策时需要根据分解后的成本控制目标结合具体项目定位情况进行综合选择，或进一步选取替代品，以达到设计效果与建造成本的协调统一、高性价比。
3.3在工程分包和材料招标采购过程中，坚持“货比三家，最低价中标”的原则。工程造价部门对各发（分）包工程均需编制标底，作为评标的重要参考依据。同时，加强对分包商、材料供应商管理，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目的。
3.4根据实际情况对投标单位采用议标制度。一方面，通过议标，可以解决招标过程中存在的技术上、工期上等各类含糊不清的问题，避免将这些问题、矛盾带入合同中，从而导致施工纠纷、价款争议；另一方面，利用承包商的竞争心态实现报价让利，降低成本。
3.5造价部门、工程部门充分调研建材市场，了解新工艺、新材料市场信息，并充分协助设计部门进行设计、选样、封样，尽可能实现部分材料的替代、施工方案的替代，降低工程造价。
3.6招标准备工作应及时准备，并在准备过程中不断完善。金无足赤、人无完人，造价人员、设计人员在实际工作中避免不了对某些专业、新生事物存在生疏、不了解的情况，提早开始这方面的工作，为下一步的正式招标采购工作积累专业知识和管理经验，这样也可以间接实现成本控制目标。
3.7完善设计变更、现场签证的流程、制度，严格变更前的成本评审，明确各相关人员的签字权限。明确工程、造价等部门、人员的签字权限、分工及职责，确保工程变更签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。工程变更签证后应根据合同规定及时办理预算增减，审核执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
造价与财务配合建立成本分析预警制度，在项目进展的不同阶段根据项目的具体情况实时、定期调整成本台账，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。在项目竣工决算后，由财务、造价共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并总结项目开发经验教训，提高企业的投资决策水平、管理水平以及经营决策能力。
4.营销成本管理
营销成本（约占项目总成本的5-8%左右），主要指在项目推广、销售过程中形成的各类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。营销成本管理的主要措施为以下几点：
4.1建立营销推广计划及各项广告支出预算。随着房地产企业市场竞争的日益激烈，建立完善的项目市场推广计划以及广告费用预算制度，是非常必要的。一方面在宏观上实现控制项目营销费用；另一方面根据不同项目并结合市场实际情况采用灵活多变的媒体推广措施。4.2完善营销成本管理的招标采购工作，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制营销费用。4.3降低媒体广告的折扣点，从而达到控制营销费用的目的。
5.管理成本控制
管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），主要是公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的各类费用，主要为员工工资及福利费以及行政成本。管理成本控制主要从全员日常工作入手，树立降低成本、增加效益的观念，全员参与对项目的开发间接费用进行控制，提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支也是管理成本控制的基本作法。
