房产中介的盈利模式范文1
据了解，思源房通网推出独立经纪人模式这一全新变革意在重塑行业生态圈。对于思源来说，独立经纪人模式其中的“衍生服务”才是重点。
模式“自由职业者将建立自己的事业品牌”
最近一年来，房产中介行业正在以各种动作应对市场变化。经过一年的厮杀，伴随着以链家为代表的传统中介开疆辟土，互联网房产平台也在不断巩固线下。搜房网在线下布局，以低佣金模式试图摆脱以往依靠端口费盈利的旧模式。爱屋吉屋精简团队，计划稳扎稳打。多方力量正在分食着庞大的二手房市场蛋糕。
就在最近，思源房通网提出了“独立经纪人”这一新的行业模式。思源房通网方面表示，独立经纪人模式意在通过调整生产关系释放生产力，重塑行业生态圈。
针对这一最新动作，北京思源理想控股集团战略投资中心常务副总经理巴峥嵘直言，目前行业面临诸多需要改变的问题，其中过高的中介服务费便首当其冲。“按照目前行业的运作模式，后台管理、人力支出、宣传费用等成本均居高不下，降低服务费用难度更大。”
另一方面，在现有模式下，“中介经纪人的日子也并不好过”，行业从业人员流动性大，大多数经纪人都是在吃青春饭，不仅无法实现职业长久经营，也很难为购房者提供优质服务。
“独立经纪人选择在这个时间点推出，实际上是基于思源集团董事长陈良生对行业趋势的判断，今后的服务类企业将被互联网平台取代。员工被自由职业者取代。在平台引导监督下，自由职业者将建立自己的事业品牌。”巴峥嵘表示，正是基于这一行业趋势，思源房通网推出了独立经纪人模式。
思源集团董事长陈良生认为，今后的服务类企业将被互联网平台取代，员工被自由职业者取代，在平台引导监督下，自由职业者将建立自己的事业品牌。
运作提供开放加盟平台 做中介Uber
思源房通网的独立经纪人模式究竟怎样运作，经纪人群体又将迎来怎样的变革？
“根据国内市场的独特性，思源的独立经纪人模式也有其独特性。”巴峥嵘介绍。 谋变之战 面对互联网平台的冲击，传统中介也展开了一场谋变之战。不论是搭建互联网平台、收购兼并，还是业务多元化，均是传统中介对经营的持续精细化。 图_CFP
根据思源房通网的设计，依托房通网平台，独立经纪人、区域合作伙伴和房通网是加盟合作关系，经纪人交易的1.5%佣金全部归个人所有。在独立经纪人模式下，房通网为经纪人提供了一个开放的加盟平台。据了解，房通网除了提供给独立经纪人传统公司相关的交易服务与支持外，还为独立经纪人提供互联网平台资源。独立经纪人真正可以做到扎根社区、自由工作、平台创业。
“当前也有一些互联网公司在做独立经纪人模式的推广，但大多仍是概念的推广，没有跟经纪人的角色独立划开，还是对公司的一种依附关系。你看到的是经纪人和中介公司之间雇佣关系的改变，但实际上是从利益机制上、从收费限制和平台保障上，完全不同于目前各家公司尝试构建的闭环式O2O。”房通网总裁助理刘全波说。
巴峥嵘以Uber等打车软件和出租车公司来形容思源独立经纪人和传统中介模式之间的区别。他表示，在房通网平台化的同时，独立经纪人给予经纪人更大的个人空间，通过改变生产关系来释放生产力。
监管提供资金监管、佣金监管等服务
据了解，12月以来，思源房通网把旗下所有1200余名房产经纪人全部转变身份，成为驻扎在房通网上的独立经纪人。
目前的房产中介行业里，不论是传统中介还是互联网平台，均通过各种培训和考核不断激励经纪人，以此实现效率提升。而在思源房通网，独立经纪人拥有更大的自由，这与目前行业惯用的方式背道而驰。业内有声音质疑，这一模式不仅无法保障作业效率，更为交易埋下风险隐患。
刘全波解释，房通网平台化改革瞄准两个目标，一是成交效率，一是客户服务体验。房通网平台化后，将会吸引最广泛的经纪人群体，各公司之间的资源没有流转限制，实现客户交易效率最大化。同时，双方可协商的弹性佣金制会为客户节省比价的时间和精力。在之后的成交签约环节，房通网将为客户提供更为细分、效率更高的后期服务。这种模式有别于机械化管理带来的效率提升。
“独立经纪人弹性工作制并非意味着监管的缩水。房通网在全北京做了60多个社区服务站，为独立经纪人提供统一的培训管理、会务管理等。围绕独立经纪人，房通网有自己的一套包括激励、提升等在内的管理体系。”刘全波介绍，经纪人可以用房通合同来和客户签约。房通网提供交易资金监管、佣金监管、权证服务和金融配套服务，保障交易的安全性。
“经纪人下沉到社区中去，获得客户的接纳和认可，在深度经营自己的片区之外，还将重新定义二手房经纪人这一职业的形象和价值。”刘全波表示。
盈利提高黏性 掘金房产社区金融业务
一方面以最高1.5%的低佣金让利购房者，一方面给经纪人经营自，对于思源来说，无底薪制也减轻了公司的运营成本。这些都让思源推出的独立经纪人模式看起来很美。
而这样一个看起来很美的轻资产模式，如何实现盈利则成为业内质疑的焦点之一。
巴峥嵘介绍，作为互联网平台，获得收益的一个前提是产生巨大流量。房通网对于房产买卖相对低频的东西，既是要解决品质问题，也要提高用户的黏性，所以房通是建立在高频的、社交服务化服务的思源toon平台上。据他介绍，toon平台的目标是在2016年达到5000万-1亿用户量，2018年要达到3亿-4亿用户量。
“未来我们的盈利模型会配合toon产品的服务集群整合在一起，toon产品的其他服务产品都会对接到房通网上，房通网需求也会对接到其他平台上，这样，房通平台的盈利可能更多是基于房产社区为中心衍生出来的金融服务，法律服务，装修、一二手联动、保险等服务。”刘全波表示，思源在北京二手房市场的占比并不大，这次转身压力不大，可谓轻装上阵。
房产中介的盈利模式范文2
关键词：绿色建筑；房地产开发；盈利模式
中图分类号：TU2文献标识码：A
绿色建筑开发的发展现状
我国目前正处于工业化与城镇化的快速发展阶段，建筑行业保持了较高的发展速度。根据国家统计局的数据[1]，过去7年的年度新开工面积年均增速达到了13.4%。2011年，年度新开工建筑面积达到了42.7亿平方米，竣工面积29.2亿平方米，竣工产值6.2万亿元。与此同时，按投资额计算，2011年全球建筑业的平均增长率仅为0.5%。根据蔡伟光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生产、新建建筑生产及建筑运行等方面的我国宏观建筑全寿命周期能耗总量约为12亿吨标准煤，占全国能源消费总量比重为39.5%，是我国最大的能源消费部门。而在我国已经建成的建筑物中，根据住房与城乡建设部的测算，到绿色建筑所占的比例尚不足1%。
为了进一步提高资源利用效率，应对全球气候变化，实现可持续性发展，国务院办公厅于2013年1月1日以 〔2013〕1号转发国家发展改革委、住房城乡建设部制订的《绿色建筑行动方案》。在该方案中，提出了我国在“十二五”期间的绿色建筑发展目标。其中，完成新建绿色建筑10亿平方米，到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准[3]。各地方政府也纷纷根据当地的实际情况制定了相应的实施方案。
与各级政府对发展绿色建筑的积极态度相对照，作为发展绿色建筑的实际执行者的建筑行业的态度却相去甚远。尤其是作为商业开发类建筑的主要运作者的广大房地产开发商来讲，绝大部分都只是被动的去适应政府部门对绿色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分会主动的选择开发绿色住宅。究其原因，主要是而绿色建筑建设成本较普通建筑高，而全社会的环保消费意识不足，消费者对绿色建筑的需求弹性大；同时政府对绿色建筑开发的补贴或奖励也无法完全覆盖成本的增额，开发商无法凭借建造绿色建筑而获得更大的收益，故缺乏动力去进行绿色建筑的开发。因此，要实现绿色建筑建造的目标，推动社会的可持续性发展，除了政府从政策层面的鼓励与要求之外，最重要的是要寻找到建造绿色建筑的创新性盈利模式，从而充分的调动以开发商为首的建筑行业各参与主体的积极性，使建造绿色建筑成为建筑业的内生性需求。
二、当前建筑开发盈利模式解构
盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构[4]。如图1所示， 也可以认为盈利模式指的是企业的收入结构与成本结构以及相应的收支方式。各类企业在生产运营中均有自己的商务结构和业务结构，但并非所有的企业均能盈利，故并非所有企业都有盈利模式。只有当企业能够持续的盈利时，其所采用的成本与收入结构才能称为盈利模式。
图1. 盈利模式构成框架图
由于我国的房地产业形成的时间尚短，绝大部分开发商的盈利模式具有高度的趋同性。由于在盈利模式中的成本结构是为收入结构服务的，也就是说在对盈利模式的研究中，最重要的是寻找其收入结构。在某一确定收入结构之下选择成本最低的成本结构便构成了一个盈利模式。对于房地产开发商来讲，根据其开发的房地产产品不同，其收入来源主要分为两大类，一类是出售房地产产品获取销售收入，另一类是将建好的物业长期持有并出租获取租金收入。
在我国当前的房地产市场中，采用第一类方式获取收入的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：
以普通消费者或物业投资者为主要交易对象，以某一套住宅、某一间商铺或一定面积的办公物业的产权（房屋所有权及国有土地使用权）为交易内容，以置业顾问或销售中介采为交易渠道，采用一次性出售的交易方式获取收入。
其成本结构为：投资部门首先通过各种渠道筹措开发资金，然后购买土地，委托设计单位进行设计、施工单位进行施工，再通过聘请中介机构或自身的营销部门进行销售。
对于采用第二类收入来源的开发商，其基本盈利模式中的收入结构如下：以某一间商铺或一定面积的办公物业的使用权为交易内容，以长期出租为交易方式获取租赁收入。收入结构中的其它要素的内容与搭配基本与第一类相同。
而该类盈利模式中的成本结构与第一类盈利模式相比，多出了对物业的运营管理部分。
绿色建筑开发盈利模式创新思路
在目前的房地产开发盈利模式框架之下进行绿色建筑的开发，对于开发商来讲将导致其成本结构中的设计、建造的成本的显著上升。正如前面所分析的，由于目前国内消费者的环保意识不足，对绿色建筑的消费弹性大，因此开发绿色建筑所能带来的收入结构的变化仅仅只是在收入来源中多出了政府的补贴或奖励，以及在营销中相对竞争项目拥有一定程度上的宣传优势。对于开发商来讲，开发绿色建筑除了体现出企业的社会责任以外，并不能为企业带来更多的盈利，甚至会损害既有的盈利。因此为了使开发绿色建筑成为开发商的自发性选择，最佳的办法就是寻求盈利模式的创新，让开发绿色建筑变成有利可图的活动。
图2 盈利模式分类图
依据前述的盈利模式构成框架，可以利用图2中由朱武祥、魏炜提出的分析工具[5]，按照不同的收入来源与成本来源的组合划分为十二个区域，所有的盈利模式都处于其中的某一个区域中。对于传统的房地产开发，其盈利模式属于“盈利模式0”，即由开发商完全支付成本，并将产品出售给直接顾客获利。对于绿色建筑的开发，则可以认为政府的奖励或补贴是第三方伙伴在支付一部分成本，故属于“盈利模式3”。由于政府的奖励或补贴往往只占到绿色建筑投资增加的10%左右，大部分的成本仍然是由开发商来承担。上述分析工具为绿色建筑开发的盈利模式创新提供了以下的思路：
（一）寻求更合理的成本分担机制。
房地产开发作为一项资金密集型的商业活动，其对融资的需求本身就非常强烈，要进行绿色建筑的开发，完全让开发商独自承担增加的成本及风险，其开发意愿将会非常低。因此，可能的解决思路是开发商利用自身作为房地产开发中的核心企业所具有的较高议价能力，将增加的成本在绿色建筑开发的价值链上进行重新分配，使价值链上的各参与主体都分别承担与其收益相匹配的一部分成本，从而降低开发商的资金压力及开发风险。对于绿色建筑开发所增加的成本的分担机制的设计，可以分别对图3中的房地产开发基本价值链中所涉及到的各参与主体进行具体的分析。其中涉及到的对成本影响较大的参与主体包括：设计单位、施工企业、材料供应商、设备供应商等。
图3. 房地产开发基本价值链图
另外，由于绿色建筑的一大特点是前期投资较大，而全寿命周期的成本较普通建筑低。因此，利用合理的金融产品，对绿色建筑的成本进行时间上的调整，将前期投资分配到建筑的整个寿命周期，可以有效降低开发商的前期投入，使开发商的开发成本得到进一步降低。
（二）创造更多收入来源。
如前所述，传统房地产开发的收入来源都较为单一，即房屋产品的销售或出租收入。如此单一的收入来源，在开发绿色建筑时，由于成本的上涨，开发商为了维持自身的利润率，势必提高产品的售价或租金。而如此一来，势必使消费者对绿色建筑的接受程度大大下降。解决这一问题的思路则是通过利用金融创新方案、开发延伸产品、提供解决方案和授权许可等方式拓宽开发商的收入渠道，使绿色建筑产品的销售价格或租金水平与传统建筑基本持平，甚至略有下降。
绿色建筑开发企业盈利模式建议
在成本分担机制设计中，对于设计单位，除了可以将目前已经大量用于工业和政府投资项目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）应用于住宅、商场及写字楼等商业地产开发之外，还可以通过利用保险等金融产品，使其共同分担开发风险。对于材料、设备供应商，可以通过设备租赁或以购买功能代替购买实际产品的模式，使供应商承担绿色建筑开发中大部分的成本增加。另一方面，为了
而在创造新的收入来源方面，可以尝试将绿色建筑项目中的能源供应系统单独打包建立服务公司，通过提供能源服务代替产品销售，以此获得稳定的长期收益，同时将该收益权作为公司资产进行证券化，从金融市场获取流动资金进行新的投资。同时，由于绿色建筑的后期物业管理具有较高的技术含量，开发商可以考虑成立专门针对绿色建筑的物业管理公司，通过管理绿色建筑获取超出普通物业管理公司平均收入水平的收益。甚至开发商可以与设计单位合作，建立各种绿色建筑技术在建筑中应用的接口标准，通过向绿色建筑技术供应商收取授权费的方式获取收入。
不同的房地产开发企业具有不同的资源优势。因此，在开发绿色建筑时，不同的开发企业能够选择的收入与支出结构相互之间往往是有较大区别的。本文并不试图提出一个适合于所有开发企业的盈利模式，而是根据前述的盈利模式创新思路，寻求一些具有一定可操作性的方法，供开发企业在开发绿色建筑时参考。
参考文献
[1] 中华人民共和国国家统计局. 中国统计年鉴[J]. 2012
[2] 蔡伟光. 中国建筑能耗影响因素分析模型与实证研究[D]. 重庆大学博士学位论文:2011
[3] 国家发展与改革委员会.住房与城乡建设部. 绿色建筑行动方案[Z]. 2013
房产中介的盈利模式范文3
朱婀丹
（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）
【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
关键词 养老地产；CCRC模式；养老需求
CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。
1CCRC开发模式特点
在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。
1.1紧凑的规划布局
CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。
1.2满足多方位的居住需要
CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。
1.3租赁为主的经营模式
在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。
1.4较高的管理和护理服务人员比例
CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。
2CCRC开发模式对我国的启示
2.1满足我国老人居家养老的需求
CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。
2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求
入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。
2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要
虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。
2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求
养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。
目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
参考文献
［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.
［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).
房产中介的盈利模式范文4
放眼如今国内线上租房行业，做平台的、做机构的、做概念的、做投资的，一片大混战；各种概念新颖的租赁平台在资本市场中春风得意，获得一轮轮的投资青睐，同行之间的死掐、肉搏、巷战，竞争得热火朝天。仿佛一夜之间，人人都自称是颠覆者、改革者、人人都要“革”传统房屋租赁行业的“命”。对于普通业主和租客而言，租房搭上“互联网+”、“移动互联网+”的各种新体验，还有“佣金减半”、“免费租房”、“0佣金”等各种免费馅饼，租房市场上真是热闹非常。
话说回来，租房，本来就不是一件省心事，费心劳力还可能随时遇上各种陷阱和奇葩，租房行业的乱象早已饱受诟病。虽然现在平台春风来了，但是在这热闹的背后，仍然有许多不可持续的因素，反映出些些隐忧。比如竞食者增多导致各家利润收益的普遍下滑；诸多线上平台、尤其是后起之秀们，其实仍然没有找到盈利模式；一些概念性较强的新型平台，虽然看起来很美，其实落地困难。对于线上租房模式O2O而言，至少已经经历了三代模式创新，如今三代O2O都在大比拼，这是个平台大混战的当下。
“一个神奇的网站”第一代O2O寻求突破
人们喜欢用高逼格的各种词汇来陈述简单易懂的概念，比如“租房O2O”，即线上线上联动（Online To Offline）的房屋租赁方式。其实，所谓线上房屋租赁的方式早已有之，就是网上看房、实地找房。第一代租房O2O大概十年前就已经出现，代表就是 “一个神奇的网站”这一类信息分类网站。当年，58同城、赶集网等分类信息的服务网站，就是通过一对一的房屋租赁信息业务，打响了自己的第一枪。
第一代租房O2O模式很简单，房屋出租者将信息公布在分类网站上，承租者则通过论坛浏览来获取信息，两者最终通过线下完成租赁交易。这种模式的特征就是租凭平台开发者，也就是这些“神奇的网站”们的参与性极弱。O2O平台并不会对信息进行筛选和审查，只是按照发帖的时间顺序和内容类型进行简单分类，导致租赁信息广而杂，缺乏对信息真实性的审核和监管。同时，线下行为的效率不高，在租房过程中容易产生陷阱和纠纷。比如，大量充斥的假房源信息、重复房源、多次转租、群租等等。
尽管如此，因为可以直接交易，免去中介佣金费用，这一类分类信息网站也获得了一段时间的高增长。一时之间，诸多服务于特定城市区域的线上租凭平台如雨后春笋般层出不穷，同时，越来越多的线上信息平台涉足房屋租赁业务，它们给门店+经纪人的传统租房模式打个措手不及。然而，一些“机智的”经纪人们很容易就找到了第一代O2O的软肋，他们通过平台获取房源信息，或者将这些房源先收入再转租，最终导致平台信息上，房东、经纪人、二房东“傻傻分不清楚”，鱼龙混杂、泥沙俱下。
因为模式单一，弊端明显，人气下滑，第一代O2O如今也在寻求突破。比如58同城在网页呈现上改变最早的论坛发帖模式，区分了个人房源、经纪人房源以及诚信房源专区。其中个人房源由“小编”进行审查认证并推荐，经纪人房源则公布经纪人的服务机构和联系方式。此外，58同城还推出了“租房先行赔付”服务，即凡是申请诚信房源租房被骗而蒙受经济损失的注册会员，可以申请58同城的保证金赔付，先行赔付服务的单笔交易上限为人民币3000元。
中介“触网”租赁机构的神器
第二代租房O2O部分解决了平台参与者角色过弱的问题，有效地实现了信息真实性审核的难关。很简单，第二代O2O就是传统房屋中介机构“触网”之作，是中介机构所开发的线上信息平台，既有网页，也有PC客户端和移动客户端。比如链家网、掌上链家APP等。在这一模式下，房源信息、中介服务者信息都有效地审核并公开，能提高租赁行为效率，成为一线经纪人的便利“神器”，提高了他们的工作效率。弊端是线上沟通方式较弱，租赁双方仍然比较依赖线下的行为，同时仍然需要支付相对较高的中介服务费。
为了克服这些弊端，第二代租房O2O也在谋求转型。链家网近期宣布将和明源云客合作，打造成为具有移动化、社交化的营销服务平台。具体而言，就是既能在链家网上呈现出楼盘信息，也能通过大数据技术分析用户的行为，以提供更加精准的服务推送。
对于中介机构而言，投入大量人力和资金打造的O2O平台，并不仅仅为了挣取佣金，他们似乎在下一盘更大的棋。通过第二代O2O，传统中介机构尝到了积极拥抱互联网的甜头，它不仅仅是经纪人找客户的“神器”，更为机构带来了“互联网+”的福利。据链家网提供的数据，掌上链家APP的日均启动次数呈现直线上升式的增长，今年上半年就增长了四倍，目前日均启动次数是30万-40万次，每次五分钟，每天APP停留时间是150万分钟，预计到2017年这一数据估计还将增长十倍。这一数据流量的背后，就是实实在在的资产潜力。在北京，链家已经打造出基于大数据分析的“楼盘宝典”，将北京600余万套存量房的信息收入其中，其中包括租售状态，同时还可以通过点击量、委托量、房客比等数据响应，对市场动态变化进行实时监测。
第二代O2O解决了线上信息真实度、丰富度、及时度的问题，并让零散的租房信息发挥出更大的价值。同时，它可以实现基于用户行为分析做出的信息推送，不论是C端用户、经纪人还是对业主，从而发掘他们潜在房屋需求。据链家网CEO彭永东介绍，链家旗下的租赁品牌自如友家，目前在北京已经积累了超过30万的“自如客”。
互联网+租房O2O盈利方式的革命
终于到了第三代租房O2O，确切的说是互联网+租房O2O，趁着“互联网+”的东风，租房市场这个号称是亿万量级的大市场，强烈地吸引着各路资本和机构，它们都希望能成为这个行业的掘金者和重塑者，迫切地寻找着业务新格局。不到一年的时间内，已经诞生了一大批互联网+租房O2O的品牌，涵盖了丰富的租赁业务格局，包括长租、短租、度假租赁、办公租房等等，品牌有丁丁租房、爱乌吉屋、YOU+、火炬租房等。租房市场这一片红海变得愈加拥挤。 愈加拥挤不到一年的时间内，已经诞生了一大批互联网+租房O2O的品牌，涵盖了丰富的租赁业务格局，包括长租、短租、度假租赁、办公租房等等，品牌有丁丁租房、爱乌吉屋、YOU+、火炬租房等。租房市场这一片红海变得愈加拥挤。 图_CFP
号称要“革”租赁行业“命”的新一代租房O2O，一开始就以颠覆者的形象出现。他们放出的“大招”就是大幅度削减中介服务费，有的甚至打出“0佣金”，这背后反映是盈利方式的彻底改变。就北京市场而言，租赁中介服务费是一个月的房租，由承租方支付，而第三代租房O2O率先对这笔支出“开刀”，比如爱屋吉屋实行的是“佣金减半”，随后有大量平台跟进，有的甚至“佣金全免”。今年初杀入市场的丁丁租房就提出“0佣金”，不向承租方收取中介费，转而向房东收取5天的租金，以此获得业务收益。为了解决佣金减少影响经纪人收入的问题，这些新平台的方法是彻底变革经纪人收入构成，将他们的收入和金额业绩脱钩，不再通过租房佣金收入提成，而是通过成交件数来进行业绩考核。大幅度削减租房佣金水平，成为这些“新生代”租房平台迅速杀入市场的法宝。
此外，有的平台裁去了中介的角色，让租房人和房东直接在平台上沟通，线下的租金支付也转移到了线上，并通过第三方能够平台支付来保证交易安全。比如，火炬租房的做法是“无中介，0费用，房东、租客直联直签”，并通过在线交易和第三方平台监管来避免租金被骗的损失。
房产中介的盈利模式范文5
摘要 在新的社会形势下，数字网络技术不断得到推广，推动了媒介时代的来临。媒介时代的来临丰富了视听的领域，使得视听逐步转型，原有的单一的广播影视传播形式的视听逐步扩展到其他领域，使得视听的内涵以及表现形式得到丰富与发展。在新的发展形势下，“视听媒介”这个新的概念逐步为广大民众所接受，本文就媒介融合背景下的视听转型进行深入的分析，探讨出新的媒介背景下的视听转型的意义。
关键词 媒介融合 视听转型 背景
媒介融合的概念是由美国学者提出的，媒介融合是伴随着新媒体的发展而出现的，是随着社会技术的发展以及人们需求的推动而得以发展的。各种媒体的功能逐步得到统一，将各种传统的媒介的功能融合在一起，是一种媒介之间的联合发展，通过这种媒介之间的融合介入可以使得资源得到整合，媒介功能得到加强。当代媒介所依靠的技术手段日益趋同，使得各种媒介的功能可以在同样的平台上进行整合。当代新的媒介融合背景下，视听媒介的新概念出现并逐步得到推广，媒介融合改变了传统的媒介布局，通过这种新旧媒介之间的不断融合逐步实现媒介功能的一体化，给人们带来更好的视听盛宴。本文从三个大的方面来讲述媒介融合背景下的视听转型，通过对于概念的转型、价值的转型、产业模式转型的分析，阐明媒介融合背景下视听转型带来的影响。
一、概念的转型
事物的变化是一种由外至内，再由内到外的过程，受到新技术、新科技的推动，使得视听转型开始进入人们的视线。要想对媒介融合背景下的视听转型进行分析了解，就必须首先对内在的视听转型进行了解，了解其内在的本质、特点，这就我们常说的概念的界定。媒介融合背景下的视听转型首先是概念的转型，视听概念的转型是人们对于其认识不断的加深。新的社会形势下，我们可以从信息、文化、媒介这三个方面来了解概念的转型。1.信息。信息可以通过文字、声音、动画、视频以及图像对于信息进行表现，将一些具有随机性、不确定性的东西消除。而信息技术则是指通过借助现代新型科技将信息进行传播并对于信息进行相应的处理。信息技术的实现主要是依赖于对于其他先进技术的综合运用，通过各种现代技术的综合手段来实现信息的传递以及相应的处理。
信息的发展是一个缓慢的过程，由最开始的语言的产生，再到后来文字的发明、印刷术的产生，逐步发展到无线电的使用，实现了文字与现代信息技术的结合。后来信息技术不断发展，各种新型媒介的出现，为信息的传递与处理提供了先进的技术保障，将通信、信息业、大众传媒相结合，更好地为人们服务。
信息的传递由最开始的听说时代逐步发展为阅读时代，再到现在的视听时代，经历了一系列的发展过程。在听说时代，人们通过相互之间的语言交流来实现信息的传递，这种信息的传递还可以通过歌唱的形式得以实现。发展到后来的阅读时代，人们可以通过相互之间的文字交流，以及通过文字创作出无数的文学作品，使得信息可以利用文字这个媒介进行流传，通过这种文字的交流来实现相互之间的社会交流。当电子介质兴起之后，视听时代逐步到来，最为原始的视听就是广播电影以及电视。但是随着科技的不断发展，新的媒介的不断出现，数字技术、信息技术、网络技术这些新技术的出现使得视听时代的发展逐步加快，逐步成为了社会发展的主流趋势，文字、信息的传播均可以通过视听得以实现，这就是新时期下视听转型的重大改变。
2.文化。文化具有一定的广泛性，同时也具有一定的复杂性，在社会历史的发展过程中，人们在社会实践中通过劳动获得的物质财富以及收获的精神财富都可以称之为文化，这是一种广义的文化，而对于文化的狭义的分类，则只是侧重于对于人的精神文化的探求。在新的时期下，文化的范围不断得到延伸与发展，能够为社会民众提供相应的文化服务以及享受的都可以称之为文化，这是新时期的文化所显现出来的包容性。
3.媒介。随着社会形势的不断变化，视听媒介也在逐步发生变化，媒介的概念与内涵也得到了延伸与发展。媒介融合的趋势不断加强，视听媒介这一概念也逐步为人们所接受，视听媒介作为媒介融合下的一种新的概念，既可以作为信息的载体，又可以作为媒介，对于信息进行传播与处理。而视听也逐步走向正规化，并有专门的法律法规对其进行约束与监管。
当今，视听媒介已经成为了一种社会的主流趋势，同时在未来具有巨大的发展潜力。在媒介融合的大趋势下，媒介结构得到了重组，各个组织之间的竞争也日益激烈。所以在新形势下，企业要不断加强文化品牌建设，坚持科学发展理念，不断挖掘自身优势，合理定位，才能够在激烈的竞争中获得更大的发展空间。
二、价值转型
1.经济价值。当今世界，视听文化已经成为了一种重要的经济力量，逐步改变着世界经济发展格局。广播影视作为视听文化的重要组成部分，表现出强劲的生命力，经济主体可以通过相应的视听文化的传播来获得相应的经济利益，通过视听媒体获得相应的经济价值是视听文化发展的基础。只有在一定经济保障的基础上才能够带动相应的产业发展。广播影视是视听文化中最为重要的部分，可以获得巨大的经济价值。美国的广播影视世界闻名，虽然其每年的电影产量只占据世界总电影产量的10%不到，但是其电影的票房却占据世界总票房的70%，美国每年可以通过广播影视获得巨大的经济利润。在社会市场经济发展的环境下，视听媒体发展带来的经济效益在我国的GDP 中的比重逐步增加，对于国家经济发展具有重要的促进作用。这只是视听文化发展的初级阶段，其巨大的发展潜力还没有完全发挥出来，在新形势下，社会媒介融合趋势的不断加强，媒介功能的不断完善，能够有效地带动视听文化的发展，给予人们高质量的视听享受，这是符合当代社会发展趋势的，对于促进社会发展，优化社会经济结构具有重要的意义。
2.文化价值。视听已经逐步转化为一种重要的文化传播形式，各个社会主体可以通过各种各样的视听媒介来进行文化的创造与传播，这是一种新的文化的表现形式，通过这种新的表现形式能够扩大文化的受众面，使得更多的人来接受这种文化，有利于国家文化的传承。同时作为文化传播的重要载体，视听成为了一种国际通用的语言，通过这种通用的语言，可以实现世界各地之间相互的文化交流。同时视听的转型使得文化传播的方式发生了深刻的改革，改变了原有的传统的文化传播以及接受方式，视听媒介已经成为了当今文化传承的重要的表现形式之一，也是人们接受文化以及参与文化建设的有效途径。通过对于视听媒介的利用，使得文化的变现更具活力，更易于为人们所接受，在一定程度上增加了文化的社会影响力，促进了各种文化之间的交流与融合，推动了文化的革新，使得中国文化更加具有活力，同时也是中国文化参与国际竞争的重要表现形式。
3.人文价值。当代社会的发展要求坚持以人为本的发展理念，通过不同的视听媒介的推广，可以有效地推动文化的交流与传播，满足人们在新形势下对于文化的需求。同时视听媒介的发展是以人的需求为导向的，通过各种视听媒介的融合可以有效地扩大视听文化的影响力，随着互联网的兴起，这种新的视听媒介是一种较为便利的社交媒体，公民可以通过这种社交媒体来实现个人的人际交往，各种视频传播活动可以让公民在社交活动中使得自身素养得到提高，人格得到完善，人际交往的范围不断扩大。同时随着新型媒介的发展，人们之间的信息沟通不断升级，逐步变化为人和物、物和物，物人融合的交流网，这种依靠互联网作为支撑的人际交往实现了线上的人际聚合。
三、产业模式转型
1.中国传统的广播电视盈利模式。对于盈利模式的探讨，一般是以经济管理的角度去进行的。借鉴相应的行业发展案例去对相应的盈利模式进行分析，发现其中的问题，提出相应的解决措施。中国传统的广播电视盈利模式是通过收取广告费以及网络收费来获取收益。盈利模式较为单一，已经不能够适应激烈的社会竞争，广播电视行业的发展面临严峻的考验。广播电视行业与人们的生活息息相关，与新媒体的连接尤为紧密，所以在新的社会发展形势下，广播电视的盈利模式受到了众多学者的关注，对于广播电视的盈利模式的研究也日益深入。
中国的传统广播电视盈利模式是通过广告与网络收费来获取收益，虽然近年来，比例略有下降，但是依旧占据了主体地位，是整个电视广播行业的主要的收入来源。但是随着新媒体的介入，传统的广播电视盈利模式已经不能够适应当前的社会发展形势了，急需对盈利模式进行改革，支撑广播电视行业的发展。单一的盈利模式成为了阻碍广播电视行业发展的重要因素，因此必须对于广播电视的盈利模式进行改革，通过不断的研究与改革，新的广播电视盈利模式逐步出现并适用于行业的发展。
2.视听媒体形式下的多元盈利模式。媒介融合背景下，广播电视行业的盈利模式逐渐由传统的单一的盈利模式开始向多元盈利模式发展，除了从广告、网络收费获取收益之外，更多的新的收入渠道的出现，使得广播电视的盈利模式呈现多元化的发展趋势。在线视频广告收入不断增加，同时利用新技术手段建立起完备的广告体系，建立起定向的、智能广告的新模式，对于市场做出细致分析，了解群众需求，从而做出准确的市场定位，通过这种市场细分、通过智能化的操作手段，带来了新的广告时代。利用在线视频的付费模式实现了媒体的完美转变，在满足用户需求的同时，取得了巨大的经济效益。除此之外，APP 模式的广泛运用也为广播电视带来了巨大的发展前景，利用苹果公司所开发的APP平台进行客户端以及应用程序的设置，是当今世界广播电视行业的主流趋势，通过APP平台可以为全球的用户提供服务同时收取费用。而智能终端消费也成为了电视广播行业收入的主要来源，拉动了电视广播行业的发展。
四、结束语
媒介融合背景下，视听媒介概念的出现必然会带来相应的改革，本文对媒介融合背景下视听的概念转型、价值转型以及广播电视行业的盈利模式转型进行分析与探讨，阐述当今社会媒介融合背景下视听转型给人们生活带来的巨大影响。
参考文献
[1]庞井君. 媒介融合背景下的视听转型[J]；东岳论丛，2012，(10).
房产中介的盈利模式范文6
广告靠什么存在？广告的生命是什么？
如果你告诉我广告的生命是创意，那么，你还不是一个合格的广告人。长久以来，我们一直认为广告业的本质是创意产业，几乎所有的广告人都认为广告的生命是创意。但是，我必须严正指出的是：广告不是靠创意存在，广告靠重复存在！广告在传播学层面上最突出的特征就是重复。正是重复，才扩大了广告的传播，也造就了“广告是大众媒体上最令人讨厌的东西”。因此，我不得不严肃而悲壮地指出——越有创意的广告越经不住重复。
这种悖论，本身就显示了我们过去对于广告业的定位是不准确的。对于盈利机构而言，规模是赢利的根本。无论任何业务，如果不能上规模，一定不会有前途。广告业也不例外，几十年来，中国的广告公司之所以做不大，一个很大的原因就是我们一直用“创意”的裹脚布去缠自己的“小脚”。创意是一种极端个性化的商业模式，如果“个性化”经不起“大规模”复制，就像广告经不起重复，这种商业模式一定成不了大气候。
如果允许我用一个形象化的比喻，我会指出：广告是一个企业呼吸。广告的意义绝不在于介绍商品，更在于展示企业的实力。只要企业的广告依然健在，大家就能知道这个企业依然健在。没有了广告，企业也就在等于在公众面前失去了呼吸。正是因为参不透这一点，全盛时期的健力宝以为全中国都已经知道自己，再耗资作广告宣传自己纯属浪费。于是，健力宝沾沾自喜地节省下了一大笔广告费。但是公众看不到广告，也就以为企业没有了呼吸。广告没有了，后来健力宝的产品也真的没有了。切记：谁在不该节约的地方节约，谁将失掉未来！可口可乐等世界最著名的品牌，“地球人都知道”，但是它们依然无孔不入地大做广告，就是想让大家能知道：看看我的呼吸有多强健！看看我的肺活量有多大！我才是最值得你信赖的最健康最长寿的品牌。我们几乎可以这样说：世界最著名的品牌往往也是世界上做广告最多的品牌。
其实，好的商业模式，无一例外都是“错层思维”的产物：表面上看着主业是A，其实，真正盈利的行业本质却是B。例如，麦当劳盈利模式是什么？如果你认为麦当劳是快餐业，那就大错特错了。麦当劳的老总经常咬牙切齿地提醒自己的员工：“切记，我们麦当劳不是餐饮业，我们是娱乐业。”这就是21世纪商业智慧中的“错层思维”。“错层思维”的好处就在于它能不断往下“错”，错开的层面越多，达到的本质越深。
如果我们沿着“错层思维”再往下“错”一层，就会发现，麦当劳更深层的本质和盈利模式是“娱乐业”背后的“房地产业”——麦当劳卓越的选址能力和主打“娱乐”的品牌效应能迅速在当地建立起一个人潮涌动的“麦当劳商圈”，不断拉动该区域房地产的持续升值，然后再水涨船高地不断上调加盟商的房租。这就是麦当劳成为“史上最牛房地产公司”的秘密。只有不断“错层”才能发现，麦当劳表面上看起来是卖汉堡的快餐业，其实，它的第二层是卖欢乐的娱乐业，更深一层则是房地产业。这才是发现麦当劳盈利模式的本质。
近年来，我自己一直把重点放在商业模式和商业思维的研究上，对发散思维、聚合思维、横向思维这样的思维技巧或者“思维导图”这样的操作模式都曾经进行深入探析——发散思维等提法过于笼统，没有提供具体的操作路径；“思维导图”提供了具体操作路径，也很发散，但是却不立体，没有错开层面，只是把自己局限在“一个层面”的发散上，最终得到的只是一张平面图。
“错层思维”的好处就在于它十分锋利同时又具有十分强烈的可操作性。既然是“错层”，那就一定至少会存在两个以上的层面。操作中，只需要把所有现存的所有一切都当作第一个层面，然后在脑子里坚定一种信念：凡是存在的就是不合理的！所有现存的“第一层面”也是不合理的，我们只需要用另一个层面去错开它就行了。因为任何效果和感觉都是靠对比产生的，错层，本身就已经包含了对比所需要的全部条件：参照物层面和我们真正想达到的层面。
按照“错层思维”，我们不难发现，中国广告业的未来绝不在于“创意”，而在于“资本运作”。
二、“层境战略”：个性化与大规模的同时并举
广告公司的资本运作是“错开”了两个层面来实现的。一个层面是，广告公司自身上市融资。另一个层面是，把客户公司包装上市，然后成为客户的股东。第一个层面主要是用于媒介购买公司，我们已经看到蓝色光标、昌荣传播、广东省广告公司等公司已经先后上市。第二个层面更适合于品牌策划公司。通过策划客户公司品牌，从客户公司拿到一定比例的股份，从而成为客户的股东，最终把客户公司包装上市，客户上市后，广告公司自己拿到的这一部分股票也因之呈现几何数字的增长，从而最终实现广告公司的“错层”发展思路：看似是品牌策划公司，实际上是资本运用公司，从而用麦当劳的商业模式赢利。
“错层思维”的目的是为了引入“层境战略”。所谓“层境”，就是“以层达境”——通过和别人错开层次，从而达到更高境界，然后用“境界”去对付 “技巧”。 就广告业本身而言，“层境战略”的具体表现为：用“媒介”去覆盖“创意”。
从操作层面上讲，“层境战略”是一种“打包”和“打工”同时并举的“混合双打”战略。“打包”的目的是整合资源。就广告理论而言，20世纪末出现的“整合营销传播理论”可谓是一个典型“打包”模式。作为 20世纪营销理论的最高峰，“整合营销传播”汇集了广告传播、关系营销、眼球经济、人员推销、终端促销等所有可以利用的因素，以空前复杂的方式把所有可以运用的力量和资源整合起来。“整合营销传播”空前复杂、空前深奥、空前著名，它以整体境界的力量超越了以往任何一个单一营销理论所倡导的创意和技巧。
广告理论如此，广告业本身的发挥也是如此。上市，目前已经成为中国广告业整合资源的一个主要策略。
如果说“打包”是一种“大规模”策略，那么，“打工”就是一种“个性化”策略。“打包”本身意味着资源、资金、人才、媒介的整合，但是，在这个“大规模”的“包”内，又允许甚至鼓励“创意”、“技巧”等“个性化”的“打工”策略。
