房产投资范文1
作者：贾 飞1，李 娟2 单位：1.北京科技大学东凌经济管理学院；2.中信银行总行 1.1会计准则的规定 根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。 投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。 当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。 1.2判定的依据 从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。 2投资性房地产对商业银行的主要影响投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。 2.1法律风险 根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。 2.2财务风险 投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。 2.3审计风险 当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。 2.4资本成本 根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。 3国内商业银行投资性房地产的管理情况 从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。 3.1金额相对较小 从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。 3.2境内分布相对较少 国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。#p#分页标题#e# 4投资性房地产的转移路径 经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。 4.1存量部分 4.1.1转移路径 商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。 通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。 4.1.2模式分析 商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。 从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。 4.2增量部分 4.2.1转移路径 就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。 4.2.2模式分析 “以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。 5结论 本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。 针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。 同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。 对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。
房产投资范文2
2008年美国次贷危机之后，人们逐渐认识到房地产市场与资本市场间的紧密联系。考虑到房贷是居民长期消费性贷款的重要组成部分，一旦房价波动，抵押品价值改变，则有可能对金融体系的稳定性产生影响。我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务，使得居民购买力大大增强。近年来，伴随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年，银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时，房价收入比（房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积）/（城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数））在近些年逐渐攀高，部分城市远超过国际水平。
2006年北京市房价收入比约为15.55，2007攀升至19.59，2008年美国次贷危机期间略有下降，2009年又上升到23.54（根据《中国统计年检》数据整理得到）。2007年10月和2010年4月，我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控，银行购房按揭贷款增速有所下降，对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面，所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是：政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制（如限购）会对房地产市场产生较大的影响，但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比，具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上，国外的代表性文献有：Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动，而非住宅投资落后于GDP波动；Kim(1993，2000，2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系，在长期，房价与经济基本面有强相关关系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美国宏观数据证明，房价上涨时存在显著的财富效应；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应；Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量，考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系，并使用参数校准法进行研究。我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。
王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应；段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系；王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道；唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDP增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动；强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系；张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显；吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期（短期）宏观经济之间的互动关系；二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系；三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究；四是所采用的计量方法和数据有待完善。本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言；第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富；第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究；第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系；第五部分给出相应的政策建议与结论。
二、房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%，占总投资的20.27%（浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV（标准差除均值）和Skewnes（偏度）。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差：GDP=总消费+总投资+其他项目；总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率；住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDP和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差；住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定：BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素，宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的，我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据，证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说，当收入很低时，这个百分比也很低，房产投资随着实际人均收入增长而攀升，从而进一步拉动GDP的增长；这个比例达到峰值后，随着收入水平的进一步升高而下降，房产投资对GDP的贡献也随之下降，形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明：采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的，在最不发达国家中SHTO比率大约为2%，发展中国家上升到8%，发达国家下降到3%~5%。中国的情况：朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设，但是由于数据和方法限制，未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入（GNI实际国民收入以1995年不变价格）和SHTO的关系。每一个点代表一个年份，按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的，1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展，对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下，我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看，我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线，当然因为我国房地产的东西部发展不均衡，部分城市可能处在不同的发展阶段，因此需要进一步使用城市数据进行研究。为了描述房地产投资和收入的关系，将房地产投资占GDP的百分比(SHTO)对人均实际GNP(Y)及其平方式(YSQ)做OLS回归：SHTO=-0.5403998+0.0073692Y-0.0001376*YSQ(0.0010683)(0.0000441)调整R^2=0.9660D-W=0.7882027我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况，即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计，*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外，由于实际利率（用rint表示）与房地产投资存在反向变动的关系，添加实际利率作为解释变量（世界银行1993年103页）。估计结果如下：SHTO*=-0.5963+0.005692Y*-0.0000764YSQ*-0.0407062rint(0.00185)(0.000065)(0.0419129)调整R^2=0.9933D-W=1.121601估计结果比较显著，调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设，房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线，房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢？相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率，这意味着房地产部门可能存在过度投资；TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据，研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案，没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反，一些研究认为，因为土地、金融等种种限制因素，房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足，将数据扩展到1995年，发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少，但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分，GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明，住宅投资是GDP的格兰杰原因，而不是格兰杰结果，非住宅投资是GDP的格兰杰结果，但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置，但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明：住宅投资不是GDP的格兰杰原因，而是受到宏观经济波动的影响；非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同，一个可能原因是：因为房产投资对经济可能具有正面作用，政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。下面采用我国2001-2011季度数据做格兰杰因果关系检验，滞后阶数选取服从AIC和SC，检验结果如表3：房地产投资是GDP的格兰杰结果，而不是格兰杰原因，非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是：经济情况较好时社会会增加房地产投资，但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为，原本经济形势不好的时候，考虑到房地产投资有可能可以拉动经济，政策会给予一定的支持，但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年达到27.1平方米/人。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据，计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化，如图2所示：表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本（股票年末总市值）和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
三、房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中，A表示商业银行发行在外抵押贷款余额，B表示年度新增抵押贷款，C表示GDP，A/C表示抵押贷款余额/GDP，B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知，近年来抵押贷款总规模迅速上升，市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据，抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款，所以这一指标实际上被高估了。然而，目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%（欧洲央行2011年数据），美国2010年的这一指标为44%（世界银行2010年数据）。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同，我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来，低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前，我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间，部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度数据，季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分，滞后阶数为一阶。
四、房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量，比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等，可能会影响房价走势，导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线，可以看出：房价和地价的同步性较强，这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外，房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比，类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品，其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益，取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多，则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现，价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为，在放松金融管制，开放外资在本国投资，考虑土地供给限制的前提下，价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据，设定三个基本模型，检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现，我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的，趋势如图7所示；这种同向性，模型比实际数据的表现更加显著，房价运行比价租比更明显，可能是因为租金也是周期性变动的部分，所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素，GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间，开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数；考虑土地因素，GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度数据基础上，检验我国的房地产市场是否存在泡沫，并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法，是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值（房价收入比）作为观测对象，比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差，一旦偏差过大（超过标准差一定比率），便超出临界值，且变异系数超过0.10，则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述，我们采用价租比作为核心变量，做房价泡沫的Youngblood检验，检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
（1）财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现，与美国类似，房产财富与一般金融财富有很大的不同，房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归，Rc表示消费变动，Rincome表示收入变动，Rstock表示股票财富变动，Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现，我国的股票财富作用是正的，而房地产财富的财富作用是负的，这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄，挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。（2）通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期，房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化，比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降，会改变房地产市场的需求，房价随之改变。而房价上升，消费者会要求更高的工资，金融资本要求更高的回报率，可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示：货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用，而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
五、结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据，考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下：
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先，居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长，住宅房地产消费和投资需求增加，房价上升，价租比上升；同时供给方增加新投资，建设生产增加，供给增多，房价会因此下降，供给和需求共同决定房价。在我国，房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因，也就是说，当经济快速发展时，住宅房地产投资一定会增加；但是加大房地产投资力度，不一定能加快GDP的长期增长，这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期，会挤出一般投资和一般消费。其次，放松信贷额度管制，降低基准利率，会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次，消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1，M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明，消费价格指数偏高的时期，房地产投资常常较为兴旺，而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先，对居民的房地产具有财富作用：一方面，房地产可能具有财富作用，居民家庭拥有的财富增加，居民会增加消费和一般投资，GDP可能随之增加（随着收入增长，房地产投资对GDP的贡献先升后降）；同时，回归结果表明，一旦房价上升，租金增加，用于房产消费的的储蓄要求提高，会挤出居民一般消费。在我国，这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄，减少消费和其他投资，财富作用表现为对消费负面的影响。其次，房价波动对企业成本有影响：房地产行业繁荣的同时，房价和租金持续上升，居民生活成本随之上升，社会劳动力价格水平上升，就业可能会有所减少，企业成本增加，物价随之上涨。
房产投资范文3
【关键词】房地产;风险分析;投资决策
一、房地产企业的投资风险特点与现状
随着经济的快速发展，房地产企业是中国最重要的产业，目前房地产企业却面临很多的风险，为了使房地产企业走向健康运行的轨道，同时为了让我国的经济稳定健康发展，对房企的风险特点等进行探讨。
(一)房地产企业投资的特点。房地产投资指的是经济主体为实现一定的经济目标，预先支付一定量的资源，直接或间接参与开发房地产的经营活动或其他经济活动的一种行为，房地产投资具有它自身的特点。1．投资成本高。房地产通过销售商品给其他投资者造成了商品的转移，由于获取土地的成本较高，房产的价值也较高以及房地产产品建设周期长和占用资金量大时间长等特点，并且房地产项目在未完全建设之前，不具备使用价值，又造成资金的大量投入，导致投资成本高的特点。2．投资回收期长及风险大。房地产投资是一个复杂的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润(胥蔚、蒋葵，2008)。房地产的投资周期过长，会造成各种不同的风险，直接使投资收益发生了改变。投资若是失败，会影响资金到期回款等问题，投资者将面临资金周转的困难境地，影响投资者生存和发展。3．投资收益性好。由于土地的稀缺性和不可替代性，会造成房地产的保值，增值和高附加值等潜在的有利条件，但这种投资收益取决于投资的决策层面，运用投资敏感性分析等方法，确定投资的组合与方向。
(二)房地产企业投资风险的现状。房地产的行业周期长和涉及范围广等特点，会使得它对国民经济的发展起到至关重要的作用，由于我国的经济增长和城市化率的要求，加之国内一直在进行各项制度的改革，我国房地产投资在不断增长，现在的房地产市场业已转至二三线城市。虽然，目前政府施行了各项政策手段来调控房地产，使这个行业能够健康发展，可以做到一定程度上的风险规避，但更多的只是事后的补救政策，而风险给房地产行业带来的损失已经很多，所以行政调控所带来的潜在危险会成为新的风险的导火线(杜丽虹，2012)。
二、房地产投资风险因素及风险分析方法
(一)房地产投资风险因素。房地产公司目前面临多种风险，将它们进行分类，主要有市场风险、财务风险、融资风险、经营风险等。1．市场风险。任何市场的供给和需求都是动态的，而房地产投资在市场中主要指的是买方与卖方的交易活动;当这种供求关系会影响房地产商投资的多少，这种供求关系的作用就是明显的。在目前一线城市的市场中拿地成本仍然较高，这也是造成目前一线城市房价居高不下的重要因素，投资者想要避免房地产产品价格过高应了解房地产和土地市场的供求关系变化规律，对市场进行充分的掌握。2．财务风险。盛光明，周会(2005)认为财务风险主要由通货膨胀、利率、资金变现、税率等因素的改变导致，这些风险的产生与国家的经济政策变动相关性较高。财务风险是普遍存在的，在投资的过程中，应谨慎对待整个流程。3．融资风险。房地产投资的融资风险主要是指房地产开发的投资会受到融资的环境和方式的影响，房地产项目投资是一种比较集中的资金投资。它也是指在筹资活动中由于筹资的变化所带来的收益的风险。4．经营风险。经营风险主要分为两类，一是领导人的决策风险，二是内部管理的风险。道德风险和逆向选择问题容易导致经营风险的产生。
(二)房地产投资风险分析方法。1．概率分析法。信息收集是一项很重要的活动，在此基础上，使用概率法则使得不确定性因素数量化，最终预期收益最大化的决策才是应该选择的最佳路径。概率分析法使用图形和图表来进行现金流量分析。当房地产投资项目可能涉及到上期的未来现金流和结果，可以用这个方法来明确列出这些现金流来分析有关期间随时间变化的现金流，通过确定预期的货币价值以帮助投资决策。2．敏感性分析方法。在对房地产项目进行投资分析时，有关的数据、条件等一般不可能完全符合实际情况。另外，由于投资分析是在项目投资之前进行的，到房地产项目建成时，有关情况可能发生了较大的变化，相关指标也有可能不符合实际情况。敏感性分析研究的是影响投资项目经济效果的主要指标，如投资回收期、内部收益率、房地产项目的净现值，若某变动因素的小幅度变化会造成项目经济指标的大幅度变化，则可以认为该项目对该变量很敏感，在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握(郑燕霞，2008)。因此，敏感度分析是用来确定存活力，并尝试采取措施控制的因素，以降低投资风险因素的本质。3．效用偏好法。资产管理公司使用在各个行业，如投资组合管理技术，以确定最佳的资产溢价，通过这种方式来提高企业价值和风险最小化。其缺点就是虽然增加了投资组合的价值，但并没有考虑投资者的风险偏好。所以部分学者研究基于效用偏好的基础上来实现企业的最优投资组合。综上所述，敏感性分析、概率分析等规范性分析方法，将决策与管理目标、概率法则等相互联系起来，要考虑的相关关系中不仅仅是决策结果，同时也要考虑各个不同变量之间的相关性。而效用偏好分析是一种描述性分析方法，它是在投资者的心理和认知的基础上，形成了完备的整理框架。灵活运用这两者的结合控制投资决策风险，实现合理的企业经营管理。
三、我国房地产所面临的风险分析
(一)经营模式与金融模式的风险分析。房地产企业在低周转模式下要不断扩张自身的经营规模建立在以下几个前提，一是房价地价不断上涨，二是企业经营的效率能否不断提高，三是企业进行扩张所需要的资金能否持续得到外部资金的支持。但是没考虑房地产行业的周期波动风险，同时也缺少能够对抗周期波动风险的机制。但是从近几年来看，房价地价的上涨速度正在减慢，同时由于资金成本上升和销售下滑等因素导致企业的经营效率无法可持续，房地产的现金流压力也加大，因此在低周转模式下的房地产企业经营面临巨大的挑战。房地产也是一种金融产品，从三个方面可以看出，一是它对整个金融环境比较敏感，二是很难离开住房金融体系，三是地产开发投资的独特性质。我国房地产企业的存货周转率一般较低，这会使得企业容易出现资金短缺的问题，为了不断补充融资，开发商为了能持续其经营模式必然会选择保持高负债。对某些企业来说，通常是低周转率与低利润率并存的，若宏观调控较为频繁，则最好的模式是保持低的负债率，用较高的现金流来来解决这些风险，但某些企业却选择了双低模式与重资产还有高杠杆相搭配，这种组合使自己处于更大的杠杆风险的境地。
(二)房地产企业财务风险及其分析。财务风险指的是企业的财务结构不合理、融资不当导致失去偿债能力，财务风险是客观存在的，可以将其划分为以下几类。1．按期偿债风险。大部分房产企业的开发资金主要来自自有资金、预售款、银行借款和经营性欠款这四个部分，其中房地产企业的自有资金通常比较低，房地产企业的投资拓展所需资金基本上来自银行贷款、信托基金(何鑫，2008)。同时，房地产的投资回收期较长，在回收期内会面临的不确定性较大，所以可能导致偿债风险。2．利率变动风险。对于严重依赖银行贷款的房地产开发公司，利率的变动是影响房地产市场最为关键的因素之一，利率上调必然会导致使用资金的机会成本变高，而资金成本的上升又会导致企业投资收益率下降。3．再筹资风险。房地产企业的资产负债率如果较高，一直不能到期偿债，债权人将会因为企业的风险太大而拒绝向企业继续提供资金。
四、规避风险的投资决策思路
风险控制是指房地产开发商在风险发生前能够及时发现风险，在风险发生后能够充分了解风险，并能够及时采取对策解决风险。
(一)对于经营风险与金融风险的对策。对我国房地产企业而言，企业在制定长期策略时应以经营效率为目标，当企业进入低谷期时进行适当调整;企业在选择经营模式时要充分考虑它的金融模式，尽可能创造更大的现金流，总之，要使企业的经营模式与金融模式相适应。一是可以建立多元化的房地产融资体系来改变当前融资结构单一的困境，建立住房抵押二级市场和建立房地产信托基金体系等。二是从国家的层面入手，可以强化国家宏观经济政策的领导。三是应该建立较为完善的信用评价体系，在实际操作中必须对信贷的风险进行分类、预测与防范，阻止违规行为的发生。
(二)对财务风险的相应对策。对企业的财务风险进行防范也是非常关键的。一是应从内部控制角度出发，完善内控制度，加强风险管理。二是要强化资金的管理和提高其使用效率，房地产企业在实施预算的过程中，要让全体员工进行参与，使物资可以全面统一分发，不形成堆积，最终加快资金周转速度。三是要确定合理的资本结构，降低资产负债率。负债要适合，要根据自身考虑能够承受多大的风险，在这个基础上确定合理的资产负债率。各种负债的比例应协调配合。
五、结语
在促进现代经济的发展中，房地产经济发挥着重要的作用，房地产企业对于自身风险的防范和投资决策对其自身乃至国家都有着积极的效用，所以构建完善的房地产企业风险调控政策才能够进一步促进我国房地产业的发展。
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房产投资范文4
关键词：房地产行业;投资风险;风险管理
在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。
1房地产投资特点
房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。
2房地产投资的主要影响因素
对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。
2.1区位因素
由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。
2.2时机因素
房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。
2.3类型因素
对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。
3房地产投资风险的管理和控制措施
在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。
3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制
一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降低到可控制范围内，促进风险管理和控制工作取得更好的效果。此外房地产行业要对市场动态变化信息进行全面观察和控制，增强信息对称性，避免由于信息不充分导致出现投资风险问题，影响房地产投资收益。
3.2投资时机风险控制
对房地产开发活动进行研究，可以看出房地产开发工作表现出明显的周期性特征，房地产投资也具有周期性涨落的性质，这就造成房地产市场供求呈现出动态变化的特征，并且房地产价格变动也存在一定的动态性特点，房地产开发收益受到房地产投资情况的影响不断出现变化。在我国房地产市场中，房地产周期与我国宏观经济运行周期一般存在一定的一致性，因此房地产投资也必然存在高峰、萧条、衰退、复苏等几个阶段，从理论层面进行科学系统的论述，房地产投资活动中要想实现成功发展，就要结合投资时机对投资活动进行科学系统的选择，通常情况下最佳投资时机是市场萧条时期以最低成本完成对土地的购入和建设，而在经济复苏时期以较高的价格完成对产品的出售［6］。简言之，就是针对房地产市场周期变化的特点，要想实现对房地产投资风险的有效控制，就要对投资时机进行科学合理的选择，并且在选择房地产投资时机的过程中掌握房地产市场动态变化特征，对房地产项目供求关系等因素进行合理的处理，进而预估最佳投资时机，保证能够借助投资时机的科学合理选择最大限度的实现对投资风险的规避和控制，切实保证房地产投资活动取得更好的效果，在有效促进房地产行业稳定发展的基础上争取在房地产市场中创造更大的经济社会效益。
3.3投资类型风险控制
房地产投资类型方面的差异会对房地产投资效果产生不良影响，不同类型的房地产投资会产生差异性的区位价值，进而形成不同的投资特性，产生差异化的敏感度，所以房地产项目投资的抗风险能力也存在明显的差别。房地产开发商在对项目类型进行选择的过程中必须对多重影响因素进行科学合理的考察，并且制定科学投资方案，避免盲目投资的情况导致出现房地产投资类型方面的风险。如房地产投资方面的住宅投资过程中要对层高、位置、交通便利性以及朝向等进行分析，还要考察周围是否存在医院、大型超市、学校以及治安环境等问题，只有对这些情况进行综合分析，才能够增强项目开发的全面性和科学性，为房地产开发过程中风险的有效控制创造良好的条件。同时，需要注意的是，不同类型房地产的商业风险抵抗能力和所能获取经济效益的能力也存在明显的差异，所以在房地产开发实践中为了可以实现对风险的有效控制，促进投资合理性的增加，还要结合房地产的类型探索组合投资模式，保证房地产投资效果［7］。例如房地产开发商在开展投资工作的过程中，可以将一部分资金在普通住宅开发方面应用，一部分资金应用到高档写字楼的开发方面，在房地产投资方面形成中低档商品的有机结合，并实施差别定价，确保房地产投资能够与市场多元化需求相适应，力求进一步增强客户群体对房地产开发工作的认可度，为房地产开发实践中经济社会效益的获取创造良好的条件。
4结语
综上所述，房地产投资管理涉及到多方面的内容，要想促进房地产投资管理效果的提升，推动房地产投资管理工作的全面系统优化，就应该对房地产投资方面涉及到的风险因素进行统筹分析，在正确认识投资风险的基础上制定科学合理的管理方案，切实保证房地产风险投资工作的实际效果，为房地产投资安全性的逐步提升创造良好的条件。
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房产投资范文5
关键词：房地产项目；投资；风险因素；管理；规避风险
0引言
房地产项目投资活动具有投资大、收益高、周期长和高风险等特点，使得房地产投资项目存在很多潜在风险，投资活动具有不稳定性和不确定性。投资房地产项目时，要强化风险意识，重视房地产项目投资风险管理的相关工作，加强对市场行情和需求以及国家相关政策的了解，对多种影响因素进行科学分析。通过项目调研，提高项目投资的可行性，通过数据分析，采取有效的措施与手段，保证房地产项目的投资收益，提高房地产行业的可持续发展，推动国民经济稳定发展。
1影响地产项目投资风险的因素
1.1政策
在我国房地产项目投资风险的影响因素中，政策影响是最关键的因素。影响房地产行业的政策主要有土地资源、城市建设与规划、税收和建筑施工等方面的政策。近几年，国家对于土地资源制定了许多相关政策，加大了对土地资源的管理和调控力度，同时我国土地价格逐步升高，这对于房地产行业是一个巨大的考验。在房地产项目投资过程中，国家的税收政策与投资方的投资收益有着重要关系，税收利率较高，会一定程度降低投资方收益。前几年我国房地产行业发展迅猛，对社会造成了一些负面影响，所以国家加大了对房地产行业的管控力度，使得房地产行业的融资变得更加困难，也对房地产行业的发展提出了更高要求。
1.2经济
房产价格与房地产项目的收益有着直接的关系。房地产项目周期较长，从项目开始规划到最后建成售卖，具有很长的时间周期。在这期间，政策和市场环境的变化都会对房地产项目造成一定的影响。建筑市场的发展也与房地产项目有着密切的关系，人工成本、建筑材料价格的提高，均会导致房地产项目的收益发生变化。
1.3企业能力
房地产企业的能力也是房地产项目投资风险的重要影响因素。不同的房地产企业有着不同的融资方式和企业运营方式，企业的项目施工能力、安全保障能力和成本控制能力存在较大差异，与房地产项目的施工质量也有直接关系。房地产企业的发展状况以及企业信誉度等均十分重要。房地产企业工作人员的工作能力与素质和项目投资风险也有直接的关系，因此房地产工作人员要不断提高市场敏感度，加强对国家政策和市场行情的了解，强化风险意识，在风险发生时能够采取科学有效的防范措施。
2房地产投资风险管理
2.1投资风险分析
投资风险分析是指在房地产项目投资过程中，通过项目信息收集，并根据国家相关政策和市场需求变化等进行数据分析，作出科学的决策，提高项目的可行性。对可能出现的风险进行分析，并采取相应的措施规避风险。
2.2风险管理措施
风险管理措施是指在房地产项目投资过程中，对于可能出现的风险，采取相应的措施，制订方案、合理规划，加强对投资风险的预防。可以通过购买保险、组合投资等方式，减少投资收益造成的损失，保证房地产项目顺利进行，促进房地产行业的发展。
2.3风险监督
在房地产项目投资过程中，要做好对项目风险的全程监督管理，最大程度避免投资风险的出现。房地产项目投资是一个动态且周期较长的过程，项目投资过程中的任何一个因素都可能会对项目的收益造成巨大影响，所以要重视对投资风险的全过程监督，制定科学合理的监督制度，加强对项目细节的重视，提高风险敏感度，实现对投资项目的全方面、多层次监督，降低投资风险，提高房地产项目投资的可靠性。
3降低房地产项目投资风险的管理措施
3.1关注市场动向，提高企业风险意识
在进行房地产项目投资时，投资方要强化风险意识，关注房地产市场变化和相关政策的变动。结合市场动向和相关政策确定投资项目，加强对市场行情的了解，要根据国家政策和消费需求信息开展房地产项目投资活动，有针对性地开展工作，选择合适的房地产项目进行投资，避免发生投资风险，提高企业收益。关注市场动向，房地产企业可以构建专门的房地产项目信息收集体系，以便能够在第一时间掌握国家的相关政策和整体的市场行情，及时有效地对房地产投资项目进行调整和优化，避免由于与国家政策不符导致投资项目失败。对国家政策的分析，要做到全方位多层次考虑，根据市场和国家政策，做好长远的项目投资计划，保证投资效益。
3.2做好房地产项目投资组合工作
我国房地产项目众多，收益不同，风险也不同，为有效管控房地产项目投资风险，可以对多种类型的房地产项目进行组合投资。投资方在进行房地产项目组合投资时，可以对类型相差较大的项目进行组合，当其中某个类型的项目出现风险时，确保另一个项目的投资能够有效规避风险，进而最大程度地保证投资收益。投资方在对房地产投资项目进行选择组合时，应对项目情况进行全面调查，了解施工企业和项目相关企业的发展情况，保证投资项目的可靠性。资金充足的投资方在进行组合投资时具有较大的优势，能够实现对不同类型项目的投资，不仅能够保证企业资金的流动性，也能实现对投资风险的有效控制。需要注意的是，投资方要树立正确的风险意识，通过对房地产项目进行组合并不能完全防止风险的发生，所以投资方在对项目进行组合投资时，应采取相应的风险控制措施。
3.3树立调研意识，提高投资项目可靠性
投资方在确定房地产投资项目前，要做到对项目的全面核算和调研，最大程度地提高房地产投资项目的可靠性，避免发生风险。房地产项目影响因素较多，所以投资方要在确认项目前做好充足的调查与研究。投资方可以对投资项目的具体情况和项目的承包企业等进行经济、财务和信誉调查，进行数据分析与核对。投资方还可以聘请专业项目投资人进行讲解评价，全面考量房地产投资项目的整体工作安排与规划，最大程度地提高投资项目的可行性和低风险性。另外，投资方还可以聘请专业的项目投资管理人员对项目进行管理与调控，避免发生风险，保证企业的经济效益。
3.4加强信息技术应用
近几年，信息化技术的发展为我国很多行业带来了巨大变化，加快了社会的发展与进步。为加强房地产项目投资风险管理，需要加大对信息技术的应用，借助信息化优势及时有效地获取投资项目的信息和国家政策，并通过对收集到的信息和数据进行合理分析，为投资方提供可靠的投资意见。在投资房地产项目时，可构建专门的风险系统，对投资项目进行针对性分析，采取有效的手段与措施，进行合理的安排与规划，保证投资方的项目收益。通过信息化技术的应用，提高风险管理工作的质量和效率，确保项目投资的可靠性。
3.5提高对保险的重视程度
在房地产项目投资过程中，投资方为了避免企业的经济损失，保证投资收益，通常采用购买保险的方式实现降低和规避风险。投资方可针对不同的房地产投资项目购买不同类型的保险，从而有效降低投资造成的损失，不仅实现投资方资金的流动循环，也保证投资方各项工作能够顺利开展。对保险公司的选择，不同的投资方针对不同类型的投资项目有着不同的挑选规则。资金较为充足的投资方可以选择大型的保险公司进行投保，保证对项目起到有效的保险作用。资金较少的投资方也要根据项目的情况选择保险公司，避免因保险公司的问题出现无法进行风险补偿的情况。投资方对保险公司的规模、行业信誉度以及赔偿金额等情况进行了解，保证购买保险的科学性和有效性，降低投资方的投资损失。
4结语
加强对房地产项目投资风险的控制与管理对社会的发展与进步有着重要的作用，能够有效推动我国国民经济的发展，增强综合国力。在房地产项目投资时，要加强对国家相关政策的了解和对市场环境、行情的掌握，在投资前做好充足的调研与分析，保证投资项目的可靠性，通过科学合理的方法降低投资风险。另外，还要不断地提升风险意识，顺应时展，加强对信息化技术的应用，构建科学合理的风险管理体系，最大程度地保证投资收益，实现投资风险的规避，促进房地产行业健康发展。
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房产投资范文6
关键词：房地产；投资风险；对策
1前言
近年来，作为我国重要的投资领域，房地产市场一直发展迅猛，建筑面积不断增加，人均住房面积不断提高。2018年房地产业投资总额超过了12万亿，占全社会投资总额的20%左右，房地产业成为国民经济发展的支柱产业，对全社会GDP的贡献值也超过了12%。但同时，我们也看到，与其他行业不同，房地产业建设周期长，投资额巨大，受金融、政策、技术等各种因素的制约，具有较高的风险。为了遏制房地产市场的过快发展，我国的房地产调控政策持续升级，多个城市出台了一系列调整政策。进入2019年，在“房住不炒”的调控方针下，我国房地产市场已经呈现不同程度的下滑迹象，商品房的销售增速持续回落，房地产企业的现金流开始紧张。整个房地产市场的资金面持续收紧，与此同时，各大城市的土地市场溢价率下行且流拍现象增加。2018年全国土地流拍率高达93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然远高于往年同期水平。房地产市场进入下行期，房地产项目投资的不确定性在增加。著名商人李嘉诚持续抛售内地的房产，选择落袋为安的策略。著名经济学家郎咸平也警告说，2019年将是房地产市场冲击最大的一年。这样的背景下，我国目前的房地产项目投资所面临的风险不断加大，因此对于房地产投资企业而言，如何识别和应对房地产投资风险，显得尤为迫切和重要。
2房地产项目投资风险的防范之策
房地产项目投资面临的风险因素有很多，既有战略层面的，也有具体业务层面的。
2.1防范房地产投资风险的基本策略
2.1.1投资分散策略
投资分散策略是指将投资面向多个不同的区域，不同的项目，或者错开投资的时间，避免在同一段时间内对同一区域的房地产项目投资过多，一旦发生各种政策性、金融性、市场性风险，房地产投资将面临较大的损失。具体来说，一是投资不同的区域，每个地区经济发展水平不同，房地产市场需求也不相同，这样可以避免某一区域经济发展滞缓、房地产市场不景气所带来的投资损失；二是不同时间段进行投资。我们的房地产市场受国家政策、资金供求、市场预期等各种因素的影响，导致房地产项目的供求关系处于波动的状态中。因此房地产投资要分时段进行，这样不仅可以规避市场风险。而且也便于投资方分时段回收资金，避免出现现金流的风险。
2.1.2投资组合战略
投资组合是一种科学、合理的方法，是房地产投资发展的一种必然趋势。一是不同主体的投资组合。房地产投资可以联合其他企业一起进行，这样不仅可以借助对方的人员、技术和经验优势，而且也可以有效的分散风险，达到互惠共赢的结果。二是不同类型的投资组合。在房地产市场中，房地产项目类型众多，有住宅地产，商业地产，旅游地产等，每一种地产又可以细分很多子类型，不同类型的房地产项目具有不同的投资风险和投资回报，受国家政策的影响也不相同。投资方根据风险偏好和抗风险能力，将普通住宅、商场、高档写字楼等项目进行混合投资，这样可以大大降低投资风险。
2.1.3保险策略
保险是房地产项目投资风险转移的有效措施。房地产投资方在投资之前购买投资保险，可以有效的减少或者规避房地产项目投资带来的风险。当由于某种原因发生房地产投资风险损失时，保险公司要给与相应的补偿，这样就把投资风险转移到保险公司。从我国房地产开发市场来看，房地产投资保险主要有房屋抵押保险、房地产开责任保险、房地产委托保险、建安工程保险等。房地产投资方应该根据投资项目的风险程度、利润率等选择实力强、规模大、信誉好的保险，签订保险合同，明确保险类型，选择合适的费率。
2.2防范房地产投资风险的具体措施
2.2.1建立专业小组研究地方政府相关政策
控制决策阶段的风险是房地产项目投资风险控制的首要环节。我国的房地产市场受政策的影响比较大，也被称之为“政策市”。房地产项目所在地政府出台的各类土地、金融、限购政策都会对房地产建设和市场走向带来极大的影响。当前，我国的房地产调控已经进入了“分类调控、因城施策”的阶段，每个城市根据房地产市场发展现状、产业布局、人口规模、资源禀赋等因素，制定不同的调控政策。因此，房地产投资企业应该成立专业的小组加强对地方政策的研究，对国家房地产调控、地方房地产调整的所有政策文件进行分析和整理，评估当地政府对房地产市场调控的现状和未来走向；房地产投资决策部门在制定项目投资可行性方案时，要征求专业研究小组的意见。研究小组通过比对和分析，对该项目可能遇到的土地风险、金融风险、调控风险、产业风险等政策风险进行研判，以规避项目的不可逆风险，提高决策的科学性和合理性。
2.2.2增加基础测算指标的严谨性
房地产项目投资风险很大一部分原因是由于项目前期测算和投资后的真实效益存在很大的偏差，有的项目前期测算有较大的盈利空间，结果投后项目出现大幅亏损，其中主要原因是房地产项目投资之后，房地产建设成本、销售价格都发生了很大的变化，因此必须加强项目效益测算的严谨性。很多项目前期所采用的经济指标都是建立在后期项目可变的情况下，如项目后期调规成功或可以突破政府限价等，一旦失败，后期会极大程度的拉低项目的收益。因此前期测算指标如容积率、绿化率、商住比例等建筑指标应严格采用目前已确定好的数值；前期工程费、配套设施费、建安成本等成本指标需要结合工程与设计部门的各项成本支出在测算前进行复核。提高测算指标的严谨性，避免后期潜在的政策成本相关的投资风险。
2.2.3采用多种方法加强自身融资风险管理水平
房地产项目投资周期长，投资规模大，资金需求巨大，投资方的自有资金难以满足房地产项目建设开发的需要，因此投资方往往需要从银行借贷大量资金，而借入的资金越多，也就意味着较高的财务杠杆。尽管较高的财务杠杆可能会带来较高的收益，但也意味着投资方需要支付较多的利息或者优先股利，对现金流要求很高，蕴含着较大财务风险。因此投资方应编制科学的筹措资金方案，选择合理的资金筹措策略，降低房地产项目投资的风险。投资方可以和银行商议，签订既定利率贷款协议，避免利率升高带来的财务风险。投资方也可以寻找投资合作伙伴，共同筹集资金用于项目投资，分散投资风险。另外，当前随着房地产市场调控力度的加大，房地产信贷政策不断紧缩，房地产项目后续资金一旦不到位，就会带来极大的流动性风险。为此，投资方要积极拓展融资渠道，一方面和银行建立长期友好合作关系，通过银行向施工单位支付进度款和预付款等，保证资金的按时到达和工程施工顺利实施，降低不确定性风险；另一方面要积极与其他金融机构合作，利用第三方的资金渠道，降低金融风险。
2.2.4加强投后阶段的风险控制
首先，建立业务团队定期走访制度，投资方应该成立专业的业务团队，定期对投资的房地产项目进行走访，了解工程进展情况。业务团队对项目公司的运营情况进行调查走访，评估项目存在的风险因素，发现风险隐患，及时和投后管理部门、财务部门沟通协调，扮演好财务顾问的角色。其次，加强施工阶段管理，采用系统的项目管理方法，对建设成本、工程质量、项目建设进度和安全保障方面进行管理；对相关人员的业务素质和道德素质严格把关，避免因为人员素养不达标而导致的风险；实行岗位责任制，要求特定岗位负责特定环节中的特定项目，并处理好相关方面的人事关系。最后，设立内部审计部门，加强对房地产项目投资中的风险识别和防范。内部审计人员由具有丰富房地产项目投资经验、具备金融背景的专业人士组成，定期对投资风险管理工作进行审计，监督公司投资风险管理是否符合国家相关政策法规的要求、监督公司制定的制度规范是否有效落实并对其取得的效果进行评价，及时反馈，落实整改，从而降低投资风险。
3结束语
总之，房地产是一个涉及领域广泛的行业，房地产项目投资是一个复杂的动态系统，受各种因素的影响和制约，具有较大的风险。这就需要投资方重视房地产项目投资的风险防范，对房地产投资风险进行科学、系统的分析，根据不同风险的类别制定合理的风险处置方案，将风险损失降到最低，保证建设项目取得良好的社会和经济效益。
参考文献
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房产投资范文7
1.有利于房地产投资风险的降低
结合完全性、简洁性、非兼容性和客观性等原则，可以将房地产风险划分为系统风险和非系统风险两种类型。其中在系统风险中，又包括经济风险、政策风险、自然风险和社会风险，而非系统性风险则又分为技术风险和经营风险。投资者确定某城市房产进行投资，通常应先判断该城市的房地产市场。投资环境决定了房地产投资的成败。投资区位选择是投资效果决定的关键，在不同地区投资会有完全不同的投资效益产生，对投资环境的研究进行加强，是投资空间趣味避免决策失误的重要方法和途径。评价和研究房地产投资环境，为投资者投资地区投资环境的判断、投资地区的发展水平以及房地产市场供需状况的了解提供参考性依据，从而有利于投资者实施正确的投资判断，使投资风险得到有效规避。
2.为政府投资环境的优化产生有利作用
发展房地产业，对居住条件的改善、拉动经济增长、扩大就业以及城市建设的加快、城市投资环境的改善以及城市环境的提升发挥着极为重要的作用。投资环境的良好能够对国外资金进行吸引，使本地经济结构的改善、贫困问题的消除以及区域经济的发展得到良性的循环。对评价和研究房地产投资环境产生极为重要的作用，从中将对房地产投资造成影响的利弊因素进行发现，为政府投资环境的优化明确指导性方向。调查分析不同区域的房地产投资环境，能够对国内不同地区的房地产市场发展状况进行了解，为地区政府对房地产产业发展政策的制定，投资环境的优化、房地产所需投资环境的评价和改善以及城市利用空间结构的优化存在显著的促进作用。
3.有利于节约型社会的建设
近年来，我国房地产业由于发展不平衡，出现局部的房屋空置现象，实际上是社会资源的浪费，该情况的出现，在一定程度上体现为房地产业企业对投资环境的选择认识不足。房地产建设资源有较大消耗，特别是钢筋和混凝土的消耗。在投资之前应有效评价投资环境，尽可能将投资项目进行完善，使房地产售出率得以提升，降低房屋空置率，减少资源浪费问题产生，为我国长期的发展产生有利作用。
二、房地产投资环境生态系统形成机制的特点
1.较多的不确定风险
房地产投资有较大额度且周期较长，随着时间的推移及环境的改变，各类风险的出现几率和影响问题也逐渐提升，房地产投资除了有个别风险存在以外，还会有系统风险产生。房地产投资者应对投资低的经济环境、社会需求、财政法规以及市场容量进行深入分析，作为风险得到有效规避的前提因素。
2.较大的区位条件影响
作为房地产资产的重要特征之一，位置固定的作用极为显著，且对房地产投资产生较大影响。应将任何房地产项目落实在具体的区域内，区位价值使开发商、租客以及置业投资者的吸引力得到充分体现。区位条件的良好能够使开发商通过开发投资获取最大化的高额开发利润，使置业投资者对稳定的经济性收益进行获取，便于租客对其他经营活动实施展开。
3.密切关系到经济环境
我国存在极为不平衡的区域经济发展，该经济格局在房地产投资上反映出来，主要表现在：东部发达城市存在着超前的房地产投资，而西部房地产投资处于严重滞后状态。其次，个人经济实力也是对房地产投资环境造成影响的主要因素，作为制约房地产商品购买力量的关键因素得到应用。
4.城市规划对其产生的制约
房地产价值关系到周边物业、市政公用设施、城市基础设施以及环境变化等方面，其影响主要包括两方面内容：一方面是受到城市规划的影响，例如：转让和利用城市土地，必须与城市土地利用规划相符合，并非完全的市场调节。而另一方面，随着开展城市发展战略，政府通过加大周边道路、公园及博物馆等公共设施的投资力度，使附近房地产的生态系统价值得到有效提升。
三、房地产投资环境生态系统形成机制的评价分析
1.分析房地产市场参与者的个人素质
在房地产市场的参与者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、开发商、金融机构、专业顾问以及消费者等。开发商成功的根本主要包括知识、智慧、经验和决策能力。通过一个著名的建筑师进行设计，通过一个著名的建筑承包商对房地产进行建造，往往是将本身价值得以提升的关键。我国政府部门通过资质管理的方式对房地产市场参与者进行评价，房地产投资者会通过这些评价便捷的对合适的房地产开发合作对象进行寻找。
2.分析房地产建设的场地条件
（1）对房地产项目拟建地段的自然地理特征进行分析，避免在断裂、岩溶层、流砂层以及黄土湿陷性等显著不利的地基基础上对房地产进行建造，并尽可能使建筑物获取良好的通风和光照条件，使房地产项目建设施工的工作量得到尽可能减少。
（2）研究房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件，使其在规划要求相满足的同时，使土地利用的集约化水平得到最大限度地提升。
（3）将当前土地使用者对拟建项目的态度实施有效了解。
（4）对房地产项目泥浆地段的地价形态实施充分了解。
3.分析房地产项目实施建设的原材料、燃料供应条件以及辅助材料
（1）对房地产投资项目建设需要的原材料品名、质量及数量要求进行分析，使原材料供应能否满足房地产项目建设的需要得到掌握。
（2）根据工程施工进度对原材料的供应进行提供。
（3）合理性分析房地产项目建设所需的原材料价格。
（4）分析原材料供应的采购组织状况。
4.分析房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套条件
（1）对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套状况进行调查，将房地产项目建设和区域城市功能所产生的作用及影响实施了解，对水、电、交通、煤气、排污等基础设施的网络是否合理进行重点分析，教育、文化、科技、商业及其他服务业等公共服务设施的布局和规模能否与区域城市经济发展和居民生活需要相满足等。
（2）对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套建设的规划标准进行了解。房地产开发企业应按基础设施配套建设费、公共设施配套建设费的收费标准进行缴纳，区域有关公共管理机构收费之后，应为房地产项目提供公共服务设施和基础设施的配套条件。（3）对新增基础设施和公共服务设施的配套建设进度进行认清。通常情况下，基础设施和公共服务设施的配套建设会有一定的超前性存在，但也要对配套设施的长期不用以及土地闲置等问题进行避免。
四、房地产投资环境生态系统的优化措施
1.对城市建设进行加快，使区域的协调发展得到有效促进。随着经济的发展，城市投资、生产活动会达到活跃状态，随之增加了对住房、各种公共基础设施以及服务业设施的建设。作为区内资源配置的优化、房地产市场竞争力提升的基础，地区经济协调发展的作用极为显著。
2.基础设施建设的加强，城市综合功能的完善、基础设施的好坏都对城市经济发展水平以及房地产投资环境的优劣得到直接反映。对于基础设施环境落后的城市而言，应对道路建设投资进行加大，使公共交通得到大力发展，改善公共交通环境，并将高速公路和铁路等建设的规模实现进一步增强。
3.城市居住环境的改善，使城市整体形象得到提升。经验丰富的房地产投资人员通常会对良好居住环境的城市进行选择，开展房地产项目开发工作。
五、结语
房产投资范文8
关键词：安徽房地产；投资风险；供给侧改革
近年来，房地产业已经成为我国国民经济尤其是固定资产投资方面的主力军，但房地产市场快速推动经济发展的同时也带来诸多问题，如房价增长过快、房地产投资过度、住房供需失衡等。同时，房地产行业的过快发展也导致了地区的实际经济水平和承受能力不适应的新难题。随着经济新常态时期的到来，国民经济的总体增速放缓。在房地产市场经历过火爆的发展时期后，政府加大了对房地产市场的调控，这让一二线城市总体房价过快上涨的势头得到抑制。而对于仍陷入泥淖的中小城市房地产行业来说，其去库存和房地产供给侧改革的效果远不及一二线城市。因此进一步满足人们对住房的需求、加快房价的向下调整仍是目前各地区房市改革最主要的任务。随着安徽省经济的发展和城镇化的加剧，房地产已成为该省的经济支柱产业。但是房地产经济在促进安徽省经济增长、扩大财政收入、增加就业机会的同时也出现了一些值得关注的问题。在“供给侧改革”“房住不炒”等国家相关政策下，一二线城市房地产市场已经得到较好地调控，但是诸多三四线城市以及县城的形势依旧严峻。为了发展房地产经济，中小城市建造的大量商品房带来了严重的供需失衡与库存房过剩问题。合肥市在2017年的调控中取得的了较好的成果，但是安徽的其他城市所面临的问题仍相当严重。2018年，安徽省房地产开发投资较去年增长6.4%，土地购置费增长49.9%，分别较去年降低15.5%和30.2%。2016年以后安徽省平均房价整体处于上升趋势但是目前已趋于平稳。在宏观环境稳定的前提下，国家进一步加紧房地产市场的调控势必会影响安徽省房地产市场未来的走向。在安徽房地产市场整体稳定发展的情况下，安徽房地产投资仍存在诸多风险。
一、政策性风险
政策性风险指因为政府施行的各项经济政策对房地产市场进行宏观调控而给房地产市场带来的未来投资收益的不确定性。如政府对北上广深等一线城市进行价格调控、严格控制商品房的销售过程，这就为当地房地产投资带来了不可预期的风险。当前，安徽房地产的发展很大程度上就是中央与地方政府政策导向的结果。随着当前省内房地产形势的转变，政府可能会减少对房地产市场的大力支持，如在财政补贴、税收优惠、政策优惠方面有所减少。此外安徽可能进一步加大对房价、地价的控制，这也会影响房地产投资进程。
二、市场不规范引起的风险
首先，安徽省房地产市场准入条件低，本地和外地企业大量进入省内的房地产市场势必引起恶性竞争和违规操作。其次，安徽省缺乏对本地企业相关的扶持，外省甚至国外的大型地产企业凭借雄厚的资金、先进的技术、较低的成本很容易在安徽省形成垄断地位，进一步破坏本省房地产市场稳定，也为很多中小型企业进军安徽省房地产市场带来了障碍。最后，包括地方政府、开发商、消费者在内的广大成员将房地产市场当作投资甚至是投机的金融工具，完全违背了经济发展的客观规律。非理性的行为扰乱了房地产市场的稳定发展，也削弱了市场本身承担风险的能力。此外，房地产市场频繁的和银行业、保险业、金融市场的大量交织，进一步扩大了风险的传递。
三、流动性和变现性风险
2016-2017年，安徽地价和房价大幅增长，大大出乎开发商的预期。尽管2017年后安徽加大了对房地产的调控，但是全省的房价仍然处于较高的价位和增长的趋势。房价短时间难以下降，开发商热情不减，众多开发商为了追逐高额收益，将大量的资金投入房地产市场。由于未来的不可预期性和房地产行业的周转时间过长，这会给企业带来流动性和变现风险。当前安徽省的房价已经处于较高的水平，受通货膨胀以及未来房地产走势的影响，安徽省的房价有可能在未来面临进一步上涨的风险。但是由于安徽的经济发展水平在全国省份中处于中下游，省内居民的可支配收入和消费水平低于省内整均价的增幅，住房需求的不足会给房地产投资者带来资金流动和变现的风险。
四、购买力风险
购买力风险是指由于居民实际购买水平的下降而导致对房产消费需求降低，使得房地产投资者遭受一定损失的风险。2018年1-5月安徽土地出让宗数为1957宗，2017、2016年安徽土地出让宗数分别为5138宗和4875宗：2018年1-5月安徽土地出让面积为6912.88万㎡，2017年安徽土地出让面积为17931.19万㎡。在经历过2017年的迅猛增长后，房地产行业的各项指标已有显著降低的趋势。安徽的经济水平在全国仅处于中层行列，经济增长速度可观，但是距离发达省份仍有较大距离。安徽的产业发展链主要是劳动力密集型，而非资本密集型、科技驱动型，这就决定了大多数中低收入居民的难以负担起房价上升带来的压力。
五、有效供给不足风险
当前安徽省乃至全国房地产市场的问题就是供给侧结构性失衡，具体表现为：第一，住房供给总量大，去库存艰难。安徽省商品房住房销售均价从2014年的5017元/㎡涨至2017年的5637元/㎡。建设的新房大多是为了迎合过热的房地产市场。全省除合肥为二线城市外，其余各市由于经济水平较低，拥有大量的土地能够满足建筑用地，且由于城镇化建设和城区外拓，各市的住房供给量呈指数般急剧上升。第二，缺乏满足人民需求的优质供给。受房价涨幅的影响，众多企业盲目投资房地产，近两年安徽新建住房已大大超出本省各地市居民所能够消化的范围。安徽各市区和县城新建的住房大多处于郊区或者偏远地带，难以解决交通、就业、医疗、教育等现实性需求。新开发的楼盘中除了部分高质量的住房能受到消费者的青睐外，其余楼盘都是无人问津，造成了严重的资源浪费。
六、需求不足风险
2017年，安徽省常住人口超过6200万，城镇化率为53.49%，低于全国平均水平。随着城镇化的加速，安徽刚性住房需求理论上会进一步增加。但是要看到在刚需住房短缺的同时，房地产市场整体可能会面临需求不足的风险。首先，除合肥市经济发展状况较好，安徽其余各地区经济发展水平较低，吸引力不足。较低的发展水平导致居民的就业和收入水平偏低，使得许多省内人们不愿在本县市买房。其次，安徽省对外来人口吸引力有限。由于与江浙沪等发达地区交界，安徽省的人口外流严重，进一步降低省内需求量。最后，省内许多新建房大多价格虚高，让购房者难以承受，许多居民的购房意愿不足。
七、消费者信心不足风险
在当前房地产行情下，许多消费者认为安徽许多楼盘的定价虚高而对当前的房地产市场不满，并预测房价可能在未来有大幅度下降的空间。由于近两年安徽省的房价整体偏高的影响，民众顾忌投资的高风险而对房地产市场持观望的态度。同时各新建房地区实体经济发展较差、城市基础建设薄弱，无法满足许多消费者的现实需要。此外由于房价可能有下降的趋势以及房贷基准利率可能有进一步提高的可能，很多中低收入家庭无法预测未来的房市行情的变化，而选择观望，这就可能对房地产市场的投资产生影响。除上述风险外,安徽房地产投资过程中还不可避免会遇到如财务风险、经营性风险、利率风险、信用风险、自然风险、抵押风险等。这些风险相互交织并相互影响。然而风险和机遇是共生的，正视这些风险并在未来抓住安徽省房市的投资机会才能化风险于机遇。同时，安徽各地区政府也当正视本地的优劣势，采用科学、有效的方案和政策帮助本区域的房地产行业抵御可能面临的风险。进一步均衡省内房地产市场，对于稳定投资环境、维护房地产市场正常秩序、保护消费者合法权益有着重大的意义。
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