高层住宅消防安全评估范文1
三年行动2021年度工作要点解读
一、实施打通消防车通道工程方面
一是加强单位和住宅小区按标准划线管理。组织开展“消防车通道治理回头看”行动，重点加强标识标线的维护修缮，对于划错的、划不规范的要重新施划，不清晰的要划清晰，确保标识清晰明确、消防车通道畅通。7月底前，全区各类办公楼、酒店、饭店、体育馆、商场，全部高层住宅小区和2000年后投入使用的其它住宅小区必须全部按标准完成划线管理。针对老旧小区，结合辖区老旧小区改造计划，保证纳入改造计划的老旧小区同步完成生命通道治理。其余未纳入改造计划的老旧小区、单散楼要全部完成“消防车通道治理档案”建档，结合辖区实际推进治理， 2021年至少完成90%。二是加强公共停车场规划建设。有公共停车场和停车设施建设计划的要加强沟通跟进，并将建设成果定期上报。没有建设计划的要在优化停车资源管理使用上下功夫。三是加强综合执法和联合管理。深化落实《关于加强城镇住宅小区消防安全管理的指导意见》《消防车通道治理联合协作机制》，每季度联合交警、城管等部门开展消防车通道集中治理“四季行动”。严格依法查处占用、堵塞、封闭消防车通道等违法行为。
二、集中开展重点场所消防安全治理方面
一是开展高层建筑消防安全综合整治。开展高层建筑消防安全综合治理“回头看”， 3月底前，对辖区高层建筑全部排查完毕，针对消防设施、外墙保温、防火封堵等突出问题全部纳入“两个清单”，并录入监督管理系统，年内，对照清单时限逐一销帐。全部高层公共建筑和高层住宅小区必须落实消防安全责任人、管理人履职承诺制度和高层建筑“楼长”制，并建立微型消防站。此外，要积极推进高层建筑消防控制室人员全部持证上岗。二是加强石油化工等易燃易爆危化品企业消防安全能力建设。落实危险化学品重大危险源联合监管五项机制，年内，辖区危化品企业全部落实业开展重大消防安全风险管控措施、完成老旧消防设施改造、企业消防力量符合标准。三是强化粮食场所火灾防控。深化落实《关于加强粮食仓储场所消防安全标准化管理工作的指导意见》，年内，联合粮食部门开展一次联合执法，组织开展一次粮食行业消防安全工作约谈提醒会，开展一次全员培训，指导单位严格消防安全管理和用火用电管控。四是强化人防场所火灾防控。深化落实《关于加强人民防空工程消防安全标准化管理工作的指导意见》，年内，提请政府组织公安及消防、应急、人防、市场监管、电力等部门开展针对性的联合检查，对检查发现的问题和隐患，严格依法整治，及时消除风险隐患。五是强化养老机构火灾防控。深化落实《关于加强社会福利机构消防安全标准化管理工作的指导意见》，联合民政等行业部门组织开展养老场所消防安全大检查，针对检查发现的火灾隐患，督促单位落实整改责任。推行养老机构行业消防安全标准化管理，至少打造3家标杆示范单位，会同民政部门通过召开现场会、星级评定、质量达标等方式，引导养老机构落实各项消防安全标准。
三、整治老旧场所及新材料新业态等突出风险
一是抓好老旧场所突出风险治理。深入排查辖区老旧场所突出风险并向属地政府进行专题汇报，将老旧场所消防风险治理列入属地政府实事工程、民生工程。二是抓好新材料新业态突出风险治理。依托消安委平台，建立新材料新业态突出风险治理研判会商机制，函告工信、公安、住建、城管、市场监管、应急管理等部门按职责履行电动汽车、电动自行车管理责任。推动居民住宅区电动自行车集中充电、停放场所建设，年内，80%住宅小区建成电动自行车集中充电、停放场所。组织分析评估本地电子商务、物流业、新型商业、乡村旅游等新业态消防安全风险，6月底前，形成评估报告，逐类业态建立台账并开展检查，对存在突出风险隐患的必须函告属地政府、行业主管部门推进整改。三是抓好小单位小企业消防安全风险治理。推进消防安全“网格化”管理，将消防安全工作接入全区“吹哨报道”治理平台，完成平台应用使用。落实监督员包保街道、乡镇工作制度，负责指导基层开展消防安全“网格化”管理工作。选取2个乡镇（街道），结合“社会治理一张网”建设，试点推行消防安全“网格化”管理。
四、打牢乡村地区火灾防控基础
一是加大农村火灾隐患整治力度。年内，组织对乡镇工业园（开发区）、特色小镇、小微企业等乡村新兴产业开展排查治理，建立“两个清单”，对账推进隐患整改。集中组织一次约谈、培训，督促落实消防管理、教育培训责任。二是推进乡村公共消防基础建设。巩固拓展脱贫攻坚成果，必须将农村消防基础设施建设纳入属地经济社会发展规划并同步实施。结合原有基础，继续加大农村多种形式消防队伍建设。年内，全部乡镇和人口超千人的村必须建立健全专（兼）职消防队或志愿消防队，其他村屯要推进建立志愿消防队，力争做到一村一车一泵一库的建设标准。
五、加强重点行业消防安全管理
一是集中整治行业消防安全问题。联合教育、民政、文化和旅游、卫生健康、宗教、文物等重点行业部门，逐个行业建立底数台账，组织开展一次联合排查，列出整改计划，明确整改时限，函告行业主管部门并落实整改责任，按时限推进整改。二是推行行业消防安全标准化管理。6月底前，每类行业要至少打造6家标杆示范单位，年内，分别组织召开教育、民政、文广旅游、卫健、宗教、文物行业标准化管理现场会，年内，各重点行业系统50%单位实现消防安全标准化管理。
六、强化消防信息化管理能力提升工程
一是推行城市消防大数据管理。进一步拓展消防远程监控安装范围。要探索向住宅小区推介消防车通道监控系统建设。二是加强基层消防管理信息化共建共治。将消防工作有机融入基层综合治理体系，统筹民政、公安交管、应急远程监控，实现数据资源共享。
七、强化消防安全素质提升工程
一是加强消防安全素质教育。深化落实《全市消防安全专项整治三年行动实施方案》，推动宣传、组织部门，党校（行政学院），司法、教育、人社等部门，将消防法律法规和消防知识纳入精神文明建设、各级各类培训教育、普法宣传、职业培训内容，各类教育培训活动要有具体的方案、教案以及影音资料。二是加强重点人群分级分类培训。对地方各级党政机关领导、行业部门负责人，乡镇（街道）、村居委负责人、分管负责人和社区民警重点培训消防法律法规，分行业对社会单位消防安全责任人、管理人等“八类”重点人员，重点培训消防安全管理规定和消防知识，提升消防安全管理水平。制定培训计划，明确培训责任人，分类制定教案，并按计划组织实施，2021年实现培训全覆盖。
八、强化消防基础建设水平提升工程
一是全面推进基础设施建设。加强营房保障能力，采取多种形式，协调地方政府积极推进县（区）小型消防站建设工作。二是提高装备建设水平。加强专业救援装备和高精尖装备配备，优化装备结构；加强消耗性装备储备，作战、储备和训练装备按照1:1:1比例配备充足。
高层住宅消防安全评估范文2
关键词:GIS技术;地质灾害危险性评估
随着我国市场经济发展进程的不断加快，人们对工程项目的建设使用的安全性需要越来越大。然而，地质灾害是给建设项目带来的影响是不可控的，这就为建筑物的安全使用埋下了隐患。基于此，相关建设者要从地质情况分析入手，并根据在GIS技术支持下评估出的地质灾害危险性结果，采用行之有效的防治措施。
1工程案例
贵州省贵州信息工程职业技术学校(院)及唐扬•学府新城住宅小区的建设项目，位于贵阳市修文县的城西南方向，且距贵阳市约38km。该建设项目规划占地283782m2，建筑类型包括:高层住宅、商业裙楼、沿街商铺农贸市场、商业街、花园洋房、超市等。其中相关的配套建筑物有:卫生站、老年活动中心、幼儿园、物管用房、社区用房、文化站、羽毛球场以及消防控制室等。此外，项目设计居住的人口数约为3980人，建筑容积率为4．0，绿化建设占总用地面积的36%。由于该建筑项目属于综合性大型建筑，因此，需要相关建设人员根据《地质灾害危险性评估技术要求》对可能发生的地质灾害进行危险性评估。但在此之前，需要明确工程建设项目所处的地质环境情况，下面就对此内容进行分析。
2建设项目所处地质环境分析
2．1地形、地貌评估区
地貌类型主要为溶丘洼地地貌。地势总体中部高、四周低的地形格局。评估区最高点为西南部山顶，海拔高程1297．50m。最低点位于评估区西部的小河沟河床，海拔高程1249．08m，相对高差48．13m。山体自然坡度10°～40°，拟建场地地形标高为评估区地貌类型单一，地形起伏较大。此外，由于评估区位于扬子准地台黔北台隆遵义断拱贵阳复杂构造变形区，河口背斜东翼，猫山逆断层从评估区外东侧经过，这就意味着该建设项目易受构造及风化作用影响。
2．2气象、水文评估区
属亚热带至暖温带湿润季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，降水丰沛，雨热同期，降水量在1100mm～1250mm之间，多年平均降水量为1118．9mm，降水年际变化较大，最多年为1444．0mm，最少年为879．9mm。评估区西侧发育小河沟由南自北流入平桥河，平水期水位高程1245．00左右。
2．3地层岩性
据相关研究人员对该工程所在地内出露的地层进行分析显示，第四系地层(Q):零星分布于评估区斜坡地带及溶蚀低洼地带，为残坡积含碎石黏土，土体结构松散，一般厚0～5．0m。三叠系下统大冶组(T1d):上部为中至厚层灰岩、中下部薄层灰岩、泥灰岩偶夹页岩，厚20m～228m。三叠系下统沙堡湾组(T1s):岩性为薄层页岩、泥岩夹泥灰岩，厚16m～85m。
2．4岩溶发育特征
区内三叠系下统大冶组(T1d)上部岩体中的溶洞、溶蚀裂隙、溶沟及溶槽较发育，其规模大小不等。综合实地调查及1∶20万息烽幅区域水文地质报告分析，区内三叠系下统大冶组为强岩溶化岩组，推测区内隐伏岩溶较发育。
2．5人类工程活动影响评估区
人类活动主要为煤矿、砂石矿矿山开采、市政公路及建筑工程建设。评估区山脚处居民住宅楼较多，其平场过程中均有不同程度挖填活动。评估区位于贵阳近郊小河沟井田矿界范围内，以东140m以外有修文县三角山水泥厂石灰岩矿、修文县三角山重晶石矿、陈家寨砂石厂石灰石矿、修文县轻工矿粉石砂石厂等五家矿山企业。
3基于GIS技术的地质灾害危险性评估
3．1建立评估模型
针对评估区地形地貌、地层岩性、水文地质及工程地质条件，地质灾害分布及发育情况，不良工程地质作用等进行全面的野外实地调查，获取多源空间数据，利用GIS技术对地质灾害空间数据进行一体化管理。由于GIS技术具有综合考虑研究区域地形地貌、地层岩性、地质构造与区域地壳稳定性、岩土体工程地质条件、水文地质条件、人类工程活动等影响地质灾害的诸多因素，判断评估区地质环境条件复杂程度的功能。因此，相关建设人员应将该技术应用作为评估建设项目地质灾害危险性的基础。即进行地质灾害危险性现状评估、预测评估及综合评估，制作地质灾害危险性综合评估图。
3．2地质灾害的危险性评估结果
根据地质灾害危险性现状评估，预测评估结果。例如，托老所:场地平整填方厚9．00m～18．89m，拟建物、施工人员及设备遭受填方边坡滑坡、滑塌及高填方不均匀沉降危害的可能性大，危害程度大;桩基开挖深度＞6m，遭受桩孔壁滑塌危害的可能性大，危害程度大。幼儿园:场地平整填方厚0．60m～12．80m，拟建物、施工人员及设备遭受填方边坡滑坡、滑塌及高填方不均匀沉降危害的可能性小－大，危害程度大;桩基开挖深度＞6m，遭受桩孔壁滑塌危害的可能性大。
3．3地质灾害防治措施
首先，在拟建工程兴建前，相关建设人员应进行详细岩土工程勘察，应对切方、填方边坡和地下室基坑边坡进行专门的勘察，并根据勘察结果采取针对性的防治工程措施;其次，切方区应自上而下、分级分段开挖，确保施工安全。而且，还应适当降低场地场坪标高，以减小高填方不均匀沉降的危害;再次，对于场区填方地段，应同采用分层填筑以及碾压夯实的施工方式;与此同时，还要对回填形成的永久边坡，采取相应的工程支挡措施;最后，对永久性高边坡应进行长期监测，预防地质灾害发生。此外，评估区附近的小河沟井田，由于封井时间较早，矿山开采的有关资料无法取得，实际形成的采空区分布情况不详，现阶段难以准确判断矿山开采影响范围与影响程度。
建议业主委托资质单位进行专门的矿山采空区勘查，查明采空区分布范围、评价采空区影响范围和对拟建项目的影响程度。工程建设过程中，抽、排水时应避免动水位的大幅度升降，以防引起岩溶地面塌陷。建议适当降低场地场坪标高以减小高填方不均匀沉降的危害。拟建工程兴建前，应进行详细岩土工程勘察，对切方、填方边坡和地下室基坑边坡进行专门的勘察，采取针对性的防治工程措施。施工进行中坚持“信息化施工、动态管理”的原则，工程建设应遵循“先勘察、再设计、先治理、后建设”的原则。切方区应自上而下、分级分段开挖，确保施工安全。对永久性高边坡应进行长期监测，预防地质灾害发生。对拟建项目场区填方地段，应分层填筑、碾压夯实，并对回填形成的永久边坡即时采取支挡工程措施;在平场切方时，应加强对临时性边坡和永久性边坡的变形监测，发现险情及时排除。
4结束语
该建设项目基于GIS技术对所在场地进行地质灾害危险性评估后，可将危险性结果分为三个等级，即地质灾害危险性大区、中等区和小区。由于地质灾害危险性大区工程建设适宜性差，相关建设人员必须对区内可能引发的滑坡、崩塌以及滑塌等地质灾害，采取切实可靠的防治措施。
参考文献:
［1］谈树成，等．基于GIS的建设项目地质灾害危险性评估［J］．中国地质灾害与防治学报，2012，04:47－52．
高层住宅消防安全评估范文3
关键词：现代城市；电气工程；负荷计算；供配电；光伏发电系统
Abstract: City complex is a huge and complicated engineering, electrical design for them, is an extremely important work. Electrical design needs from a global perspective, the overall scheme of power supply are analyzed and compared, the reasonable optimization of each system, seeking for the best balance point in the rational and economical.
Keywords: modern city; electrical engineering; load calculation; power supply; photovoltaic power generation system
中图分类号： F407.6文献标识码：A 文章编号：
0引言
建筑电气技术的发展，是随着建筑技术的发展，电气科技的发展而同步的。尤其是随着信息技术的发展，如计算机技术、控制技术、数字技术、显示技术、网络技术以及现代通信技术的发展，使建筑电气技术实现了飞跃性的发展。自从改革开放以来，与国际上进行广泛的技术交流，国际上许多先进的新产品、新技术不断进入中国建筑市场，使建筑电气行业迈出了新的一步。本文以现代某城市综合体为例，从整体供配电的合理性和经济性等方面阐述了现代某城市综合体的负荷计算、供配电系统、应急电源系统及光伏发电系统等内容，就其电气设计进行探讨研究,以供参考。
工程概况
某项目所在地位于某现代城市中心区域，区域中具备一定规模的高档住宅、公寓办公、五星级酒店、国际化办公楼及大型购物商场，为城市精英阶层的办公、栖身、休闲、娱乐、社交等多种状态的提供高品质场所。某项目分为南北两个区域。南区包括C3（C3-04，C3-05，C3-07，C3-08）四个地块，主要建设高档住宅小区、3栋公寓式办公楼和五星级酒店，其中住宅层数4~15层，公寓式办公楼为13~15层，酒店为11层，总建筑面积约为160532m2；北区包括C1（C1-04,C1-08）和C2（C2-03,C2-05）两个地块，主要建设办公、商业、餐饮、展览，其中6栋办公楼层数10~12层，总建筑面积约为150433m2。
二、某项目负荷等级和负荷计算。
1.负荷等级
C1地块，C2地块为重要办公楼，为一类高层建筑。安保监控系统、火灾自动报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明及重要的计算机系统、生活水泵、排污泵、办公楼客梯电力等为一级负荷，其中电信机房电源、安保监控系统、火灾自动报警及联动控制设备、商业经营管理用计算机电源等为一级负荷别重要负荷；货梯、商业客梯、自动扶梯、空调设备为二级负荷；除一级、二级负荷以外其余负荷为三级。C3地块二类高层住宅的消防电梯、电梯、应急照明、消防潜污泵等消防负荷为二级负荷，其余均为三级负荷；多层住宅及叠拼住宅的用电负荷均为三级负荷。地下车库按防火分类属Ⅰ类汽车库，应急照明、消防泵、喷淋泵、排烟风机、火灾自动报警系统等为一级负荷；其余均为三级负荷。C3地块酒店的安保监控系统、火灾自动报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明及重要的计算机系统（如酒店管理系统）等为一级负荷，其中安保监控系统、酒店管理系统及所有的消防用电设备为一级负荷重特别重要负荷；客梯、排水泵、生活泵为一级负荷；其余为三级负荷。C3地块公寓式办公楼的消防电梯、电梯、应急照明、消防潜污泵等消防负荷为二级负荷，其余均为三级负荷。
2.负荷计算
在进行负荷计算前，需要了解该建筑的性质、各层的功能，进行电力负荷的分配和计算。电力负荷是供电设计的依据参数，计算是否准确，对变电所设计及供电方案合理选择及日后的安全与经济运行，起着决定性的作用。本项目在参考《建筑电气常用设计数据》、《全国民用建筑工程设计技术措施-电气》的同时，根据以前相关项目设计经验，并同时类比相似项目的运行数据，进行电力负荷估算。
电源及供配电系统供配电系统需做到方案合理、现实可行、运行可靠。
在满足相关电气设计规范要求的同时，还要综合考虑各方案的经济性，在可靠性和经济性这两大指标中寻求最佳平衡点，以减少综合投资。选择合理的供配电系统方案对建筑建造成本的经济性极为重要。城市综合体一般由多个地块组成且建筑功能复杂。在设计供配电方案之前，必须详细了解当地电力公司的规定、再结合项目地块用地性质及地块的划分，尽可能合理利用地方法规及政策，选择最经济最合理的方案。
在某项目中，综合考虑供配电系统的合理性和经济性，得到了如下供配电方案：C3-04，C3-07，C3-08住宅地块从由市政区域变电站引入两路独立10kV电源至住宅地下室Ⅳ型站。C3-05地块公寓式办公楼从住宅地块地下Ⅳ型站引入两路独立10kV电源至地下Ⅲ型站高压开关柜。C3-05地块酒店由市政电网引入两路独立10kV电源，两路电源同时工作，互为备用，每路10kV电源均能承担全部负荷，另设置一台400kW柴油发电机组，作为第三电源。如图1、图2。
图1 南区供配电系统图
图2北区供配电系统图
应急电源系统设计思路。
某工程C3-05地块酒店应管理公司要求，在地下一层设置柴油发电机组，作为第三电源。柴油发电机的容量根据在非火灾停电时保障酒店的基本运营及提供最低服务所需的用电负荷，与在火灾时满足所有消防负荷用电及重要设备用电的情形下，二者之间取大值。选取一一台400kW柴油发电机组，作为第三电源。C2-03，C2-05a，C2-05b地块的重要公楼应业主要求，另设置柴油发电机组第三电源。其中，1台800kW向一级负荷别重要负荷和消防负荷供电；1台1250kW向办公楼租户重要负荷供电（容量按20w/ ㎡估算）；预留1台柴油发电机的安装位置为未来办公楼及商业裙房的大租户。应急柴油发电组应始终处于准备启动状态，当市电中断时，机组应自动启动，并在15秒内能向负荷供电。机组应与电力系统联锁，不得与其并列运行，当市电恢复时，机组应自动退出工作并延时停机。五星级酒店、办公楼重要弱电系统机房采用不间断电源（UPS）作为应急电源。
四、光伏发电系统应用。
光伏发电系统是利用太阳能电池直接将太阳能转换成电能的发电系统，它的主要部件是太阳能电池、蓄电池、控制器和逆变器等。
某项目采用独立式光伏发电系统，为公共设施、安全设施、夜景美化景观照明系统等供电。某项目住宅定位为高档住宅小区，根据国家绿色建筑评价指标体系，业主要求按绿色两星等级设计。电气从节能角度出发，通过多项措施满足绿色节能要求。如：变压器、柴油发电机等均选用高效率、低能耗产品；公共场所和部位的照明采用高效光源、高效灯具和低损耗镇流器等附件；采用建筑设备自动化监控系统(BAS)，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其他用电设备进行监视和控制，降低能耗。
结束语
在经济发达的大都会和城市出现大型城市综合体。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间树立一种互相依存、彼此助益的能动关联，从而造成一个多功能、高效率的综合体。电气设计工程则需要设计人员不断地提高设计水平，精心设计，作出精品。
参考文献：
1.民用建筑电气设计规范.JGJ 16-2008.北京，中国建筑工业出版社，2008.[4]35~110kV
高层住宅消防安全评估范文4
一、银行按揭的风险
银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。
1.按揭及其涉及的法律关系
所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。
按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。
2.银行按揭的风险分析
银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些问题，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。
据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80％价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。
以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。
（1）选择项目风险。个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说就包括如下情况：一是项目报建手续不全，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》，又比如按揭楼盘的建筑面积超过《建设工程规划许可证》的核准建筑面积等等；或者，该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；再有，开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。
（2）销售价格不实风险。个别开发商销售价格严重不实，大大高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高，或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20％～30％。试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？
（3）开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30％，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10％－20％的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。
（4）资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：
①未来住宅类房地产市场的走势。据1999年6月25日《经济日报》报道，1998年当年新开工住宅项目的建筑面积3.4亿平方米，截止当年年底，空置商品房面积累计超过8000万平方米，全国房地产业呈现三大特征：大量积压和大量开工并存，商品房住宅价格持续下降，住宅建设向城市郊区推进。由于出现城市空心化的可能，加上住宅的大量积压和大量开工，势必导致住宅的资本价值风险的出现，即对某种类型住宅而言，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。
②住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。
③房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。
住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价值极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。
（5）法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：①合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。②按揭住房的权利吸疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利暇疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。③抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利疵暇，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。
二、按揭评估的内容及作用
2001年6月26日中国人民银行的《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值。
要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。
1.按揭评估的内容
按揭项目评估，应严格遵循国家的有关法律、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。
首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。
其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项目所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《 建设工程施工许可证》）
再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
2.评估报告的必备内容
按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评估对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估方法、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。
评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因素，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术经济指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。
3.按揭评估的作用
按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限时参考、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。
总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。
4.按揭评估存在的困难及解决方案
按揭评估的推行会遇到一些困难，其本身也有待于逐步完善。具体来说，有以下方面需要考虑：
（1）部分开发商可能有一个接受的过程。我们在受理工商银行、交通银行的按揭项目评估之初，熟悉国外有关按揭的做法、自身又比较规范和有实力的开发商能够欣然接受，有的开发商还要求评估人员给销售部的售楼人员进行培训。但也有部分开发商开始会不理解。其原因在于：一是以前没有这样的评估（同时也不存在相应的评估费用）；二是开发商在以往按揭售楼中的误区，认为按揭贷款的成数、期限对所有购房者都是一成不变的（显然不合理），同时按揭成数的确定依据以销售价格为准。人民银行2001年6月26日的《通知》强调对按揭住房的严格评估，就要求开发商改变习惯思维，走出按揭中的误区，同时在售楼广告中不能宣传按揭的成数和期限（只能由银行根据按揭楼盘的评估价格、借款人的资信状况等综合确定）。
高层住宅消防安全评估范文5
关键词：商住楼多产权 火灾危险 对策
商住楼是指底部商业运营厅与上层住宅建筑组合而成的多层或者高层的建筑,属于综合性建筑，一般情况下层数比较多。商业层有商业服务网点、购物商场及写字楼等办公场所。商业服务网点在消防总体设计中不需要有太多考虑，但商场、大型的办公则需要根据其特点进行专门的设计，另外在商业部分开设公共娱乐场所也需要按照公共娱乐场所进行消防设计。商住楼在满足了商业发展和居住需要，但是商住楼一般存在形态的多样、功能性复杂、人员集中密集、可燃物质多等特点，发生火情时火势蔓延速度快，人员集中疏散困难，扑救及救援难度增大，极其容易造成人员伤亡及财产损失。商住楼火灾已经变成我国城市型火灾，特别是重特大灾害发生的集中场所。商住楼火灾不断警醒着人们必须加强对商住楼建筑构造、结构及其火灾类型特点的了解，争取减少该类火灾带来的人民生命财产损失。
一、商住楼的火灾危险性评估
（一）建筑体量大，结构复杂，可燃物多
商住楼在中国的每个地方都有存在，好多都在路边。一般商业经营部分作为仓储、小店、综合商场、饮食娱乐等行业，它一般在建筑的最下层或接近地面好多层使用钢筋砼梁、柱做成大小不一的空间，商住楼虽然满足了人们进行商业活动的需求，但巨型建筑体积与形形色色的特点，想简单一个角度来解决火灾问题是很困难的。本身在店铺中存放很多可以燃烧的物质，比如存储存货柜、陈列平台、商品货物，仓库中的储存物品和居民家中的家具等带来的可燃性，发生火灾可能性很大。
（二）产权多，物业难管理
体积、建筑面积大，就可能会为建筑产生许多产权，每个区域板块中的企业、每家住宅都拥有该楼的产权，一般来说一座商住楼都拥有几十个产权人或企事业，这在对消防安全的管理、监督具有较大的难度。
物业公司作为日常性维护管理的单位，不仅要管理负责消防安全，还要考虑维护建筑需要的费用。日常维护消防设施的经费需要从物业管理费中收取，用物业管理的钱来整改商住楼整体的火灾隐患是远远不够的；但要用房屋维修基金来做火灾防护，必须取得业主委员会的一半以上的人同意，业主委员会向物业授权后再申请向房产局维修基金处使用经费，还有一些建筑建的时间较早，维修基金本来就不多，对建筑消防设施维护、保养经费就不到位，使整改时间变长，什么时候整改到位就很难说了，隐患的存在就容易造成灾害。
另一方面，物业公司的不确定性也是商住楼管理、监督的困难点，存在物业公司对业主不满意，去替他单位找新的业主，有的时候因为业主对物业公司不满意而换物业，带来的问题是消防工作没人管没人问。
（三）人流量大，情况复杂
商住楼是人员密集场所，人流量根据时间的变化而变化大，情况复杂。大型综合商场、超级市场在营业时人非常多，各种人员在消防素质上参差不齐，发生火灾时，容易变得不知所措和产生慌乱情绪。
有些商场货物摆放凌乱，当身其中时好像走在迷宫，让人找不准方向，还有的销售市场的消防通道被阻碍，安全出口关闭，紧急照明灯以及紧急疏散标志破坏，在危险来临时，人们就缺乏应急工具以及逃生方向，会给疏散和消防搜救带来巨大困难。
（四）商业部分装修、翻修经常化
商业产权人为了营销效果需要或者经营调整，使商户更换频次高，来回翻修、违规装修的现象无独有偶。装修时就会违反安全规定非法拆掉防火挑梁、防火门等一些设施、妨碍人员疏散和安全逃离现场、私自拆除喷淋系统出水喷头等室内消防设施，因此安全隐患加重。加上商户的霓虹灯广告，只安装，不维护，经常出现电路故障，私自改造装修使得商业区隐患不断。
相对较高空间的楼层，使用人就会选择加强空间利用，违规改建由单层变双层甚至多层，而装修材料往往又不符合防火规定，为图个人方便违规设置安全出口且出现数量严重不足，还存在上面住宿下面经营的“三合一”场所，这种形式是火灾隐患的重点。装修不到位还会导致可燃、易燃材料被用到商业区域，火灾风险隐患再度上升。2005年12月25日广州中山市坦洲镇檀岛“老虎吧”西餐厅火灾，就是由于老板擅自在底层加层改造，将底层扩大面积为241平方米，拥有近200个座位的酒吧，大量使用海绵等易燃材料，火灾最终导致26人死亡、11人受伤。
（五）消防设施设备维护困难
商住楼一般都设置各类消防设施，这些消防设施在日常管理过程中经常会出现故障或人为损坏，需要及时修理，特别是经过长时间的使用需要对设备进行维护保养，这就很难保证消防设施的完整好用。
（六）居民的消防安全意识有待于加强
居民违反经常不按说明书使用电器，家中使用的保险丝、片未经专业人员更换，私自拆装不符合规定的保险丝、片；燃气使用也不遵守安全规定，私自拆、改、装燃气设施；在家中或者楼内随意存放易燃物品或使用烟花爆竹；把带有火星没有烧完的垃圾倒进废物道；在建筑内违规存放汽油、等易燃易爆物品；躺床上抽烟、喝酒；在逃生通道堆放杂物、停放自行车等等不安全行为经常发生，一旦发生火灾，将难以处置和逃生。
（七）存在“住改商”现象
法律上没有明文的禁止说不能在住宅楼里办公司，但是从行业管理的角度去看，应该是禁止的。作为消防监督机构和物业管理机构，应该明确不得进行“住改商”行为，特别是审批过程中，要从严把关，防止出现许可差错：一是商住楼扰民的问题需要解决，住宅区内进行经营活动，致住宅区没了应有的安宁，影响居民的生活，导致居民对小区安全产生忧虑；二是来回装修，违规拆改承重墙，扩大了防火分区面积，私改电线和燃气管路，增大了用电总负荷的情况，致住宅区的整体框架结构被破坏，影响建筑安全；三是火灾成灾因素和日常维护成本的分摊问题，一个公司十几个人，一家子最多只有三四个人，无形中增加了致灾因素，增加了物业管理费和设施的维护，造成其他居民和物业的投诉；四是有些店铺乱扔废物、胡乱设置广告牌等，严重影响市容风貌还造成安全隐患。
二、商住楼的防火对策
（一）加强建筑工程的组织管理
消防对建造项目的审核、验收以及日常检查督导是《中华人民共和国消防法》所赋予的责任与担当；消防应充分利用建造项目核查的条件，详细分析建造项目的功能，分析居民和购买对象，给出合理的解决方案，把被动变成主动；作为消防工作人员，要从整体出发，落实消防监督各项责任，切实把好商住楼建造关，确保成功验收后，该建筑能符合国家相关法律法规，消防必须在建造中全程参与落实各项工作制度，切实从根上消灭火灾隐患。依照《建筑内部装修设计防火规范》，严格审查材料，用抽样送检方式，降低火灾隐患。
严格把好关，防止可能出现“三合一”场所。在建设开始，严格控制商业用房的建设高度，保证不能出现内部的夹层。
（二）加强物业公司消防安全培训和责任意识培养
多频次开展物业公司的消防安全培训活动，使物业公司切实承担起自己的责任，使其熟悉掌握相关法律、法规，更好地为商住楼产权人服务，定期给业主委员会汇报建筑设施维护保养的情况，把消防宣传做到位，提高业主消防安全意识，了解消防法律、法规的基本要求，明确自身职责，推动消防工作不断进步。强化住户的安全防火意识，定期开展防火宣传教育工作。消防救援单位、派出所及物业管理单位需加强商住楼消防安全宣传教育。以发送宣传材料，开展培训等方式方法，加强商户的消防责任意识，落实各项规章制度，提升应急处置能力。
（三）强化多单位联动，共同促进管理多产权建筑的消防安全
商住楼中突出的风险隐患，不能放任发展，应当及时有效得到整改。多产权建筑主要由房管局、建设局等相关部门，多频次对物业管理公司进行检查监督，特别是房管局，每年需要对物业进行核查，在开展这项工作时要把安全、消防、管理等各联系起来，加强对物业管理公司的监督。对工作落实不严格的，用降低资格，或撤销运营许可证、营业执照等方法，推进物业公司的运营。对私自更改房屋使用性质的，命其依法限期落实整改相关错误。通过行政主管部门监管力度的持续加大和长期有效管理，彻底铲除法不责众、执法松懈、管理不到位的弊病。
在商住楼安全管理方面，联合消防、公安等职能部门共同整治，对于不符合条件的单位，停止其营业许可，直到整改完成，符合相关法律法规，才予以开门营业。
（四）规范多产权单位的管理和监督
依照《消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防管理规定》和国务院15号文件，各级人民政府按照加强推动乡镇街道、居委员会、派出所等职能部门落实消防安全工作，推进落实各项安全责任。
（五）落实维护费用，确保消防设施完好
商住楼管理和维修工作是一项复杂的系统工程，必须有相匹配的法规和修缮技术标准予以约束和规范。建议有关部门针对商住楼修缮、使用等方面存在的有关安全问题和维修资金匮乏等难点问题，进一步加强法制建设，拟订并出台相应的法规，确保有章可循，依法管理。针对高层商住楼一般处于繁华地段，除具有一般住宅大楼的维修要求外，根据“住改商”频繁以及重复装修等突出问题，拟订并出台相对应的修缮技术标准。
商住楼日常维修的主体是产权人，作为产权人应该切实地负起这份责任，支付相应的维修资金。由于产业划转等原因，资金矛盾突出等问题，建议政府主管部门协调，按建筑面积分摊为原则，强制性筹措一定量的大楼共有部分维修基金，由业主委员会负责存储，专款使用，努力解决资金匮乏维修难的矛盾。
三、结束语
商住楼火灾多发给带给全国人民警示，无论商住楼还是其他性质建筑设计单位必须对建筑物的各种情况反复考量，确保消防设计过关。各地政府制定相应法律法规。物业、消防等单位加大防火巡视巡察力度，有效铲除火灾风险。加强用火用电提示提醒，确保人民生命财产安全。
四、参考文献
[1]胡忠日.安全疏静湃究的国内外动态和发展趋势[J]，消防人网站，2008
高层住宅消防安全评估范文6
关键词：成本、资金筹措、财务评价
Abstract: In this paper, through calculating, the cost of YH real estate project cost analysis,
formulate the project fund plan and project financing, the investment results of the estimation. And the analysis of projectinvestment plan, project financing through financial evaluation tool. The various factors affecting the project investment benefit. The way in real estate investment is worth learning.
Keywords: cost, financing, financial evaluation
中图分类号：D412.67 文献标识码：A 文章编号：
Author brief introduction: Wang Yong, male (1982 November) graduated from USTC ,currently in Tongling nonferrous metals company, AnhuiTongling city 244000
一、YH项目概况
该项目拟建建筑面积17.067万平方米，其中住宅面积13万平方米，配套公建面积2.067万平方米，商业服务设施建筑面积2万平方米。
规划总户数2012户，其中高层560套，多层1452套。需要拆迁户数1273户，总人口为3671人。规划中公建配套要求：一是配套建设相应的给水、排水、电力、电信、燃气、有线电视、环卫、消防等市政设施，其中排水采用雨污分流制，所有管线全部采用地下敷设方式；二是按照《人民防空工程建设与维护管理规定》配建人防设施；三是结合公共绿地，按300平方米/千人配置公共体育设施用地。
二、项目投资估算
整个改造项目投资总预算为44478万元。其中，拆迁补偿费用 10209万元，地质灾害治理费用2545万元，建筑安装工程费用19290.36万元，基础设施费用 4269万元，政府性规费2637.78万元。
投资估算计算清单：
（一）土地转让费用及契税9500万元
政府全部返还，因此可以不计。
（二）拆迁补偿费用： 10209万元
1、旧房拆迁补偿：8809万元
（1）披屋：18333.87×150元/㎡=275万元
（2）办公用房：42671.22×2000元/㎡=8534万元
2、附属物拆迁补偿：100万元
3、搬家及临时安置补助费：800万元
4、评估费、拆迁管理费、搬家提前奖励及其他补偿：500万元
（三）地质灾害治理费用：2545万元
1、采空区充填：1375万元
（1）充填钻孔：4500×500元/米=225万元
（2）采空区充填：1150万元
2、钻孔及注浆：1170万元
（1）钻孔：5000米×500元/米=250万元
（2）注浆：2万方×460元/万方=920万元
（四）前期工程费：
17.076万㎡×70元/㎡=1195.32万元
1、规划费：17.076×5元/㎡=115万元
2、设计费：17.076×25元/㎡=426.9万元
3、水文和地质勘查费：17.076×10元/㎡=170.76万元
4、场地平整费：17.076×20元/㎡=3415.2万元
5、临时接水接电费：17.076×5元/㎡=85.38万元
6、其他：17.076×5元/㎡=85.38万元
（五）建安工程费：
等于下列各项之和19290.36万元
1、桩基工程：17.076×150元/㎡=2561.4万元
2、主体结构工程：10851.45万元
（1）多层主体结构：100333×520元/㎡=5217.3万元
（2）高层主体结构：70426.9×800元/㎡=5634.15万元
3、室外工程（挡土墙和边坡治理等）：
17.076万㎡×120元/㎡=2049.12万元
4、材料及价差：17.076万㎡×10元/㎡=170.076万元
5、电梯及消防设施：70426.9×180元/㎡=1267.67万元
6、铝合金节能门窗：17.076万㎡×80元/㎡=1366.08万元
7、外墙涂料：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元
8、工程监理和质量监督费：17.076万㎡×15元/㎡=256.14万元
9、其他：17.076万㎡×15元/㎡=256.14万元
（六）基础设施费：
17.076万㎡×250元/㎡=4269万元
1、供水：17.076万㎡×50元/㎡=853.8万元
2、供电：17.076万㎡×80元/㎡=1366.08万元
3、供气：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元
4、道路：17.076万㎡×50元/㎡=853.8万元
5、绿化：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元
6、其他：17.076万㎡×10元/㎡=170.76万元
（七）政府性规费：共计2637.78万元
1、城市基础设施配套费：1340万元
2、墙改基金：136.61万元
3、散装水泥建设基金：25.614万元
4、劳保基金：341.52万元
5、人防结建费：614.736万元
6、白蚁防治费：42.69万元
7、房产交易费：51.23万元
8、其他：85.38万元
二至七项之和 40146.08万元
（八）不可预见费：40146.08×2%=802.92万元
（九）管理费用：40146.08×3%=1204.38万元
（十）财务费用：1890万元
（十一）销售费用：435万元
项目总投资：除去土地出让返还费后为44479万元。
三、项目资金计划和成本控制
根据项目的实际工程进度安排，有必要将总投资目标按照使用时间进行分解，确定分目标。
项目的投资总是分阶段支出，资金应用是否合理与资金时间的安排有着密切关系。为了编制资金使用计划，并据此筹措资金，尽可能的减少资金的占用和利息支付。
按时间进度的分目标制定资金使用计划如下图表：
在制定详细的资金计划以后，我们可以在项目的实施过程中对项目的成本进行控制，定期对形成的实际投资和计划投资进行比较，公式为
投资偏差=已完工程实际投资—已完工程计划投资
正值表示投资超支，负值表示投资节约。根据计算出来的偏差，进行原因的综合分析，然后分析每种原因对投资的影响程度，从而制定相应的对策。一般来说，产生偏差的原因有以下几种：
1、客观原因：包括人工费涨价、材料涨价、自然地基、交通原因、社会原因、法规变化等。
2、甲方原因：投资规划不当、组织不完善、建设手续不健全、未及时协调、前期地质勘查有误等。
3、设计原因：设计错误或者缺陷、设计标准变更、图纸提供不及时、结构发生变更等。
4、施工原因：施工组织设计不合理、质量事故、进度安排不当等。
因此我们在成本控制方面，按照经济性原则、全面性原则、节约相结合原则，在费用控制预测的基础上，通过合理科学可行的措施，实现由阶段目标纠正和控制投资偏差，进而实现工程造价的目标。
在经济上通过偏差分析和未完工程预测发现潜在的问题，及时采取预防措施控制投资。在技术层面上，对不同的技术方案的经济分析评价比较，得到对控制总投资最有利的方案并实施。
四、资金筹措方案
本项目投资估算为44479万元。本项目筹集资金方案如下。
1、自有资金
公司经过多年资本运作，已经具备了一定的资产实力，在本项目上能够在前两年提供将1.5个亿的资金。
2、银行贷款
根据市政府的政策文件和会议纪要，由徽商银行和工商银行共同为该项目提供6500万元的贷款。因此，银行贷款可以得到充分的保证，这点将对建设期内的工程缓解资金压力起到重要保障。
3、收入
根据计划，保障房在建设期第一年可以具备回迁安置，多余房屋可以同时进行预售，收入的资金可以用来弥补建设期内投资。根据相关政策，高层建筑必须等到建设期主体结构形象进度达到1/4方可预售。因此，从第三年开始，销售资金开始逐步回笼。
五、销售收入构成
YH项目中销售收入来源包括回迁安置之外的多层楼房销售、高层住宅的销售及其它公建项目的销售、出租等收入来源，由于公建项目优先服务于回迁安置，因此主要考虑住宅的销售，其他暂不考虑。
根据相关政策，结合TL市相同地段楼盘价格综合考虑，在保证合理成本回收需要和市场平均售价范围基础上，考虑市场状况和竞争状况等诸多因素，参考竞争对手的售价情况。采用市场分析测算法。按照同类项目价格权重比较初步制定平均价格如下：
高层住宅均价：5800元/㎡ 多层住宅均价：6000元/㎡
1、项目销售收入估算
收入包括三个部分，一是由于回迁安置中，住户要求的回迁住宅面积大于拆迁房屋面积支付的差价补偿，具体实施办法见拆迁条款；二是多层住宅在满足拆迁安置要求后，多余出来的少量住房用来售卖；三是四组团的高层全部用来售卖所得到的收入。
（1）销售收入估算：51966.4万元
1、住宅差价根据统计结果，回迁面积共89110平米
差价为55587.1×（1450-1251.25×90%）=1800万元
2、合理超面积
（3671×20-55587.1）×1450=2585万元
3、多层住宅销售收入
（100333-89110）×6000=6733.8万元
4、高层住宅销售收入
70426.9×5800=40847.6万元
（2）销售税金及其附加：51966.4×5.55%=2884.14万元
（3）销售净额为：54850.54万元
2、项目投资成果估算
（1）收入净额为：54850.54万元
（2）投资估算为：44479万元
（3）投资成果估算：54850.54-44479=10371.54万元
可以看出，如果没有政府批准对9500万元土地出让费减免返还，那么该项目收支基本平衡。倘若商品房销售率不高，那么该项目面临亏损。
六、项目的财务评价
一、财务盈利能力分析
财务盈利能力是在现金流量表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、来分析项目可行性的过程，由于项目还没有发生，发生金额来源于投资估算和同类工程项目的投资-面积比率得出。
（1）财务内部收益率（IRR）即项目在建设期和投产期内现金流入现值之和等于现金流出现值之和的收益率。
公式如下：
计算公式：
=0
式中：
CI为第i年的现金流入
CO为第i年的现金流出
ai 为第i年的贴现系数
n 为建设和生产服务年限的总和
irr 为内部收益率
决策：若项目IRR≧行业基准I，那么说明项目在经济上可行。
若项目IRR
取行业基准利率为10%，那么项目财务内部收益率测算可得21%，因此项目是可行的。
（2）财务净现值
在项目计算期内，按行业基准折现率设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。
净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。
NPV=未来现金流入现值-未来现金流出现值
CFAT是当年流入-流出的实际金额
决策：当NPV≧0时，说明项目在经济上可行
当NPV
本项目在税前的投资估算净现值为7778.68万。说明该项目在经济上是可行的。
（3）投资收益
项目的销售收入约为54850.54万元，总投资约为44479万元（不包括政府划拨土地费用），项目总利润为10371.54万元。扣除所得税后的净利润为7778.68万元。投资回报率为23.3%。从投资回报率上看，该项目投资回报一般，比同类项目偏低。从行业角度看，利润在正常范围内。
（4）投资回收期
投资回收期是指项目的收益补偿全部投资所需要的时间，主要用于评价项目的财务清偿能力。投资回收期有静态和动态投资回收期两种。
动态投资回收期=（第一次累计净现值大于零的年份-1）+|上年末累计净现值|/当年净现值
投资项目的投资期越短越好，而且要小于项目寿命期和基准投资回收期，项目是可以接受的。
本项目的投资回收期估算为1.6年，投资回收时间较短，对控制风险有利。
二、偿债能力分析
根据资金需求表，第一年的借款3648.1万元，第二年的借款为2851.9万元，到第三年，前期的销售收入已经可以弥补建设投资。因此，项目从银行借款的偿还期限绝对值只有两年，偿还能力很强。
三、项目盈亏平衡分析和敏感性分析
1、 项目盈亏平衡点分析
是项目在销售收入减去相关费用之后与总投资相等时候的平衡点，对盈亏平横分析点的分析可以帮助我们知道销售达到什么程度可以开始盈利。
本项目中，在成本和其他因素不变的情况下，由测算可知，除了回迁之外的少量多层假设全部售罄，高层的销售面积必须达到52545㎡，销售率为74.6%时，项目刚好保本。
另一方面，假设在成本和其他因素不变的情况下，并且高层和多层房屋销售率达到100%，项目住宅的保本销售价格为4327元/㎡。
由此可见该项目的销售价格和销售率具有一定优势，项目具有一定的抗风险能力，不过实施过程中仍然需要注意风险控制。
2、敏感性分析
我们对项目的销售收入和开发成本进行敏感性分析，
经过测算可以看出：
销售售价和成本对利润值的敏感度较高，5%的变化可以引起利润20%以上的波动。而且售价的变动比成本变动所带来的利润变化更大一些。因此要特别重视售价和成本的变动带来的影响，保证销售价格和销售率、积极节约成本，争取更大效益。
参 考 文 献
[1]刘宁 《房地产投资分析》大连理工大学出版社2009.3，20~35
[2]房地产投资分析/俞明轩, 丰雷编著 北京:中国人民大学出版社,2002 ,108~109
[3]房地产投资决策分析/(美)盖伦·E.格里尔(Gaylon E.Greer)，(美)迈克尔·D.法雷尔(Michael D.Farrell)著 龙胜平等译 上海:上海人民出版社,1997,107~109
[4]川普策略:给房产投资人的建议/(美) 乔治·H·罗斯，北京:电子工业出版社,2008,100~109
[5]Fundamentals of real estate investment / Austin J. Jaffe, C.F. Sirmans.
Englewood Cliffs, N.J. : Prentice-Hall, c1989.
