国土规划的概念范文1
关键词：旧城改造；新加坡；概念规划
中图分类号：F29文献标识码：A
一、引言
独立前的新加坡（20世纪五十年代）大量的失业、社会动乱等问题的存在，其城市问题已到了难以解决的地步，面临着艰难的转型，如何做好城市更新工作迫在眉睫。为此，新加坡政府从概念规划开始做了一系列使土地使用最优、保持经济和城市发展之间平衡的工作，到目前新加坡作为东南亚的城市国家，20世纪七十年代经济开始迅速增长，1971年人均GDP为1，972美元，到2003年上升为39，270美元（1995年不变价格）。尽管新加坡的建筑物占到国土面积的50%，加上占国土面积11%的道路，但其人均住房面积达到30平方米（使用面积），且空气洁净，环境良好，是人们心目中的“宜居”和“花园”城市。
新加坡旧城改造的成功，其经验值得我国借鉴，结合旧城改造项目的难点，从新加坡旧城改造管理、概念规划及其执行、融资等方面来介绍其经验。
二、新加坡旧城改造经验分析
（一）城市更新管理部门。新加坡城市发展的过程中，其城市更新管理部门经历多次的演变，从SIT（改良信托局）到URA（城市更新局）。其城市的发展与规划由国家发展部主管，具体职能部门是URA，URA通过定期出售土地给开发商，来落实每十年修订一次的发展指导蓝图计划。
1、1960年之前，SIT（改良信托局）根据1952年通过的新加坡发展条例进行初级岛屿规划及诊断调查，制定总体规划和开发方针。
2、1960年HDB建屋发展局综合二次开发（重建更现代化的、设施齐全的住宅）和规划局制定中长期的规划，承担SIT的规划职能。
3、1964年URA（城市更新局，属于HDB），1966年随着前殖民地政府土地征购法案的修订，升级成为征购私有土地的城市更新处，承担了中心区区域的国有土地上两个先导项目（南1号和北1号项目），来安置因中心区核心区域拆除受到影响的家庭；1974年URA从HDB脱离。
4、1989年9月，新的URA（原有URA与MND的规划部门、研究统计中心合并）以更有效的方式对全岛进行综合和整体规划，是国有土地用途的策划部门，其任务是确保新加坡有限的土地资源得到有效利用，并树立其世界城市的形象，确保各项发展计划的条理性和合理性，使之符合URA的策略和规划指导原则。
可知，为能更好地实施旧城改造，有效管理改造所涉及到的各个环节，新加坡不断完善其部门职能，使其更好地服务于旧城改造。
（二）概念规划。在20世纪九十年代初期，新加坡原先的城市规划已不能满足其城市发展的长期目标，需要变革指导了其城市发展30年的规划系统。为使城市发展顺利进行，URA实施两级计划。第一级：修订概念规划，从策略上提出城市长期发展的愿景；第二级：55个DGPs，在1991年修订概念规划实施的基础上，对每一块土地进行更详尽的规划。
1、修订概念规划。新加坡国家发展部从1987年就开始修订全岛的概念规划。新URA成立后，修订了1971年的概念规划，达到以下目标：通过征地增加土地储备；提供多类房屋满足住房需求；分散商业活动；在居住区提供学校和娱乐设施；提高休闲区的质量。1991年的修订概念规划建立的整体策略旨在土地使用率最大化，目的之一是增加住宅类土地的供给，将环境和经济可持续发展的理念注入新加坡城市开发。
2、DGPs。新加坡政府出台了更详细的规划即将新加坡划分为55个DGPs，对每个DGP进行详细的规划。每一个DGP区，对土地使用区域、开发程度、交通网络、空地、娱乐区域、保护范围等内容均进行详细规划，通过规划指导DGP区的土地开发。一个DGP实施完成后，可为其他同类土地所有者或开发商提供参考或指导。
3、开发控制。实现“开发指导计划（DGP）”的目标须借助“开发控制”这个工具。新加坡规划法规定，在进行土地开发之前，所有的开发提议必须获得主管部门的批准。通过“开发指导计划”对开发提议的价值做出指导性评价，涉及多个部门的参与（包括环保局等的其他相关部门），确保获批提议符合相关政策。
（三）融资。旧城改造项目的资金规模巨大，单由政府来解决资金问题难度较大，需要引进非政府投资，新加坡旧城改造在20世纪七十年代前后就引入了私人投资。
1、1967年GLS工程――新加坡政府为鼓励私人投资旧城改造，收购集合了大量的土地，进行城市综合发展。政府通过法规限定土地的用途，将土地通过拍卖给私人投资者。购买土地的开发商必须遵循严格的限制条件（允许开发的类型、开发的进度等）。同时，政府也制定各类经济和税收的激励政策鼓励私人投资者投标。该方式的弊端是，政府支付的钱低于其将土地卖出的钱，使私人投资者感到其所获得补偿低于市场平均水平。
2、新的规划体系（DGPs）的实施。政府通过集中国内土地并给开发商提供激励来整合不同类型的土地收益。开发商就能了解到根据DGPs规划目标所改善土地水平后的收益，使改造得以实施。该做法先在新加坡中心区实施，政府在中心区以外的地方采用同样的激励措施时，为获得计划收益的开发商必须开发可以给公众带来利益的项目及基础设施。不过潜力大的区域政府已经计划进行基础设施投资。
3、整体改造。房地产业所开发的项目大都为家庭住宅或彼此相邻的家庭单位，通过整合成熟土地的各种收益形成更具吸引力的重建规划，使得房地产所有者能通过整体销售策略获得“成熟价值”。该做法也遇到不少阻碍，开发阶段涉及到不同人的不同利益，加上在中心城市中旧住宅面积远大于新住宅，很多居民反对整体销售（在地段好的区域建设同类住宅的成本很高）。即便在整合销售上能达到原则上的一致，但在土地售价、分摊销售收益、处理方式和时机上的分歧使得许多整体销售被拖延。
4、在1999年11月，LTA（土地权益规章）（由STB颁布）通过了促进整体销售的条例。即在采取该措施之前，所有的房产或者建筑的所有者必须同意销售。并对过半的票数能进行交易的条件进行了规定：如果开发地少于10年，至少90%的业主必须同意整体销售；如果开发地多于10年，80%的同意整体销售。
按照其土地收益的份额或其地产的评估价值，在个人所有者之间分配销售利益。当对利益分配存在分歧时，STB（社会权益委员会）将对这些分歧进行裁决。LTA1999规定了向STB申请的程序、STB处理进程及如何向STB和高级法院申诉等事项。当少数反对者因费用或其他原因来拖延时间时，政府通过改变赞同与反对者间权益的平衡，增加整体销售项目的成功率。
（四）开发保护相结合。20世纪五十年代新加坡面临着艰难的转型，即是城市保护还是再发展，当时考虑到经济发展问题，并未将城市保护作为城市规划的重点。20世纪七十年代早期，尽管认识到保护是城市更新的一个不可或缺的因素，但由于城市再发展能促进经济发展并增加就业和投资，该问题并未引起政府关注。20世纪八十年代，重建、再造和保护这三个城市更新的关键因素引起重视，新加坡在1989年将“新加坡历史和文化遗产保护”写入政策指导，使保护在法律上形成制度。
保护成为“历史之感、记忆之地、城市之魂”中不可或缺的一部分。1996年新加坡政府对保护方针进行修改，在赋予旧建筑新用途方面给予业主更大灵活性，鼓励创造性修复并使保护区更具地方特色。如，对唐人街的保护方面要求：保持和重塑建筑的历史性和艺术性、改善区域的自然环境并引入新的特色、在给该地区融入新的文化时要注意保持原有的文化特色、引入私人投资。
三、启示
当前，我国城市化步伐日益加快，大多城市老城区已无法满足城市未来的发展需要，但由于我国是一个土地资源十分紧张的国家，一味地开发新区，不利于土地的保护和集约利用。因而，无论是为了满足因城市化进程的加快而不断扩大的城市空间发展的需要，或是为了保护有限的土地资源合理利用土地的需要，还是为了改善旧城功能结构以适应城市发展的需要，旧城改造都是城市化发展的必然要求。然而，我国的旧城改造还未形成一个系统的、完整的、目标清晰的体系，规划执行力度也比较差，通过对新加坡旧城改造经验的分析，可以得出对我国旧城改造的启示。首先，建立可持续、目标性的综合规划体系，指导城市的旧城改造，以促进城市的可持续发展；其次，加强规划体系的执行力度，建立健全旧城改造机制；第三，政府主导为主、私人为辅的旧城改造；最后，城市开发保护相结合，对每一个具体对象进行改造时，都要考虑到其城市适应性，是否能满足城市未来的发展需求。
（作者单位：1.西南工程项目管理咨询有限责任公司；2.中国长江三峡集团公司金沙江筹建处）
主要参考文献：
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[4]张更立.走向三方合作的伙伴关系：西方城市更新政策的演变及其对中国的启示[J].城市发展研究，2004.4.
国土规划的概念范文2
关键词:城镇;城市规划;土地
Abstract: This article aimed at the present town development exists in land use problems, the main causes were analyzed.
Key words: urbanization; city planning; land
中图分类号 : TU984文献标识码： A 文章编号：
1、城镇用地现状分析
城镇用地内部布局不合理，土地利用率低，近年来，小城镇建设进入迅速扩展期，县以下的城镇建设大部分是外延扩大，占用土地多为优质耕地。不少小城镇建筑布局混乱，道路建设不规范。小城镇的发展势在必行,却因人们的素质、观念问题、政策法规不完善、规划滞后等而造成了宏观上的土地资源不足与微观上的土地资源浪费同时并存、土地供需“失衡”等问题。
1. 1 城镇建设扩张占用耕地的问题
在威胁中国耕地可持续发展的各种因素中,目前最突出、最严重的问题就是城市发展对耕地的占用。小城镇为达规模效益,应该扩张,在竞争激烈的今天也不能不扩张。但扩张就意味着对非城镇建设用地的占用,这是无论以哪种方式扩张的小城镇都要面临的重大问题。而小城镇是从大中城市郊区、城乡结合部或区位条件、经济基础较好的乡村生长、发育起来的,因而决定了其建设、扩张所占土地尤以地形条件较好、土质优良的耕地为主。加之许多地方片面强调“以地生财”忽视耕地的保护,存在靠卖土地赚钱,任意占用耕地的现象。耕地占用过多,严重影响农业的可持续发展。
1. 2 规划编制不到位导致城镇土地利用效率不高
在小城镇的扩张中,规划起着十分重要的“龙头”作用,如果规划不到位,就会出现道路拥挤、交通混乱、公共绿地不足等问题,尤其是土地的有效利用问题。没有规划的乱建可造成5 %～10 %的土地浪费,甚至有的地方还出现了“有地无人,有人无地”的怪现象,这并非土地供需失衡,而是土地供求未能很好衔接。一些城镇的实践表明,同样面积的土地,城镇建设如能合理规划和布局,可能多出70 %以上的使用面积。规划的滞后和规划执行力度不够是许多地方存在的一个普遍同题。土地利用总体规划不到位,乡镇级土地利用总体规划薄弱,城镇规划与土地利用总体规划的协调工作不够,缺乏公众参与,土管部门、城市规划管理部门缺乏交流和沟通,这些都使规划效果大打折扣,城镇土地不能得到有效利用。
1. 3 土地开发市场不规范使土地资源损失严重
小城镇扩张不可避免地涉及地产开发问题,许多小城镇的地产开发市场不合理、不规范。如为了吸引投资,将土地价格定得过低,或在土地批租中片面优惠让利,使得土地收益外流,损害了国家利益;由于片面追求经济效益,小城镇的开发零散而不成片,局部地区建筑面积过大,缺乏应有绿地和活动空间;以及现在比较严重的遍地开花式开发等同题,使土地得不到事实上的“集约”,而隐性的土地浪费严重。
1. 4 旧城改造,土地资源配置布局不合理
小城镇扩张中旧城改造是一大难题,有限资金的使用难以兼顾旧城新区,因而有的地方采取回避态度,将资金用于新区开发,追求增量土地,造成新旧区反差强烈,未经改造的旧城区土地资源配置效率和利甩效率低下,闲置浪费严重;而有的小城镇片面追求“节约用地”,旧城改造中房屋建筑增多,绿地减少,环境质量不高,实际上土地资源配置仍不合理,其绿地、住宅、交通、商业用地等比重与现代化城镇要求还不相适应,没能充分发挥不同地段土地的经济、社会、环境的综合效益,非常有必要从整体上优化土地利用的资源配置。
1. 5 土地管理行为不规范导致土地资源流失严重
由于体制、政策不配套,出现多头批地,多部门多渠道供地,土地供应失控问题;有的开发区管委会未经土管部门就将征得的大片土地转手倒卖,从中牟利;有买下土地使用权,作为财产拥有,不投入生产领域,而等待土地增值,以获巨额利润的土地投机行为;或多征少用,乱占乱用造成的土地资源浪费;土地进入市场,却出现城镇国有土地和城乡结合部的非农业用地被部分单位和居民直接或间接非法转让、出租,给小城镇建设规划和管理带来很大难度,国有和集体土地资产大量流失,扰乱土地经济秩序,而且土地利用率低下,这一系列问题均是由于土地的管理还未健全,政策措施还未完善,管理力度也还有待加强,否则对小城镇的社会经济发展不利,对土地的合理利用更是大为不利。
2 “节地”的必要性与紧迫性
当前城镇土地资源粗放利用方式没有得到根本改变,具体表现在:一是国内城镇建设发展需要迅速扩展用地,大量占用郊区和农村土地。二是地方政府为了获取土地增值收益,“圈而不用”现象较为普遍。据调查,一些城镇征购或者征收后不供地的土地面积占全部新增建设用地的40 %～60 % , 土地闲置十分严重。三是违法授予园区土地供应审批权,园区用地未批先用、非法占用、违法交易的现象较为严重。到2003 年底,全国共有各级各类开发区3 887 家,其中经国务院批准的只有232 家, 占6 %; 省级批准的1019家,占26. 6 %;其他2 586 家都是省级以下开发区,占67. 4 %。据不完全统计,各类开发区规划面积达3. 6 万km2 ,超过了全国现有城镇建设用地总量。四是土地利用结构不合理,各类用地比例失调,产业用地比例过高,生活用地比例偏少。五是城市人均用地水平偏高,目前我国的城镇人均用地为133 m2 ,超出国家标准(100 m2 ) 33 %。
基于我国人多地少的国情和土地利用中存在的诸多问题,集约利用土地是我国城市化发展的必然选择。城市土地集约利用能促进我国土地粗放浪费利用方式的根本转变,从而优化城市土地利用结构,促进产业结构调整和粗放增长方式转变,推动我国城市
良性发展,是我国全面建设小康社会和节约型社会的客观需要。
3 “集约用地”的概念与内涵
国土规划的概念范文3
立秋之日，以券商、有色、煤炭为中流砥柱的蓝筹股成为大盘触压2226点后杀跌30点的元凶，始自7月22日以来的逼空上涨宣告结束，短线进入震荡整理格局。
国企改革的牛股辈出，军工改革概念股活力四射。作为本波行情最大的投资主线，国企改革概念股一直反复活跃，军工改革作为央企改革的大旗帜，上演了成飞集成航天科技北方导航华锦股份等龙头接力的好戏，将军工资产整合主题行情演绎的如日中天。本周市场以湖南天雁、宝鼎重工为代表的低价军工双雄，一举摘得军工改革概念股的花魁。以中葡股份（中信集团引进民资战略投资者）为代表的央企改革概念股、以桂东电力、 重庆钢铁为代表的地方国资改革概念股连续2涨停。此外，恒天海龙、中储股份等央企改革概念股也有单日涨停脉冲秀的不错的表现。
资源概念股万马奔腾，稀土概念股强势崛起。低价资源概念股一直是本轮行情的主角，更是主力机构资金挖掘蓝筹股的利器。罗平锌电、永泰能源两大标志性龙头旗帜，点燃了稀缺小金属和页岩气概念股的炒作战火，而锌业股份复牌后当日上涨148%，更是将资源概念股带入最高潮。受包钢集团和厦门钨业分别组建的大型稀土集团方案获工信部备案同意，酝酿已久的稀土收储计划正式浮出水面等利好事件驱动，以包钢股份（中报拟10转10）、有研新材、中国铝业、中科三环为代表的稀土概念股王者归来，成为资源概念股的强势上涨领先品种，后市值得重点关注。
展望后市主流热点，笔者认为军工改革概念股仍将是下一阶段的国企改革领涨品种，建议重点关注航空大飞机产业链投资主题。第一，国家最高领导人发表大飞机、发动机项目的重要讲话，国务院7月印发的《十二五国家战略新兴产业发展规划》要求，到2015年大型国产客机实现首飞，大飞机将成为高铁之后中国高端制造业的又一支柱。第二，中国商飞公司C9型客机计划在下半年开始总装，大飞机产业规模将迎来万亿市场的蓝海。第三，目前我国航空发动机和燃气轮机“两机”科技重大专项已经顺利成为国家第20个重大技术专项，与空天飞机和高超音速飞行器专项一起成为国家航空航天领域的重要突破聚焦。第四，千亿飞机发动机产业待挖掘，其投资规模可望持续20-30年的时间。第四， 基于军工改革的资产注入和资产重组等资本运作，将于年底前完成的预期。
综述，笔者看好大飞机和发动机产业链的中线投资机会，重点关注发动机概念股。由于军工改革概念股短期涨幅偏大，但较低的估值仍具备较强的长期投资价值，故建议投资者在回调中逢低中线布局。图＼结束符.jpg>
国土规划的概念范文4
引 言
中国物权法草案的起草是从1998年开始的。1998年第八届人大常委会委托九名专家学者作为民法草案起草工作小组。这个工作小组在第一次会议上曾经预定了完善中国民法的三个步骤。第一步是制定统一的合同法；第二步是起草物权法，实现财产规则的统一完善；最后制定一部科学完善的中国民法典。现在第一步计划已经顺利实现；针对第二步，中国社会科学院梁彗星教授和中国人民大学的王利明教授受托起草的两部专家稿从1999年到2000年底相继完成。立法机关在这两部专家草案基础上编篡、修改、删节，然后完成了一个中国物权法草案的征求意见稿。2002年的12月人大常委会对王利明教授主持起草的中华人民共和国物权法草案进行了第一次的审议基本肯定了王利明教授的专家稿，现在物权法草案已进入二次审议的阶段。在物权法草案起草的过程中，有关学者已经对物权立法的诸多问题展开过激烈的争论，本文在此谨对物权法草案二次审议稿中所有权、用益物权和担保物权中所存在的若干问题提出一点个人的见解。
所有权部分
物权法起草过程中关于所有权立法，主要涉及两个问题：一为是否按照所有制的标准来划分所有权，二为是否坚持对国家所有权给予特别优先保护，即国家所有权是否应与其他所有权一体保护。围绕这两个问题，形成了两种针锋相对的观点：三分法和一元论。三分法观点坚持生产资料所有制的分类标准，在物权法中集中规定国家所有权和国有企业财产权，并坚持对国家所有权予以特别优先保护。[1] 而一元论观点则反对以生产资料所有制为标准，而主张以所有权的客体为依据，不在物权法中规定一般国家所有权，反对对于国家所有权给予特别优先保护，而主张对合法财产一体平等保护。[2] 对于三分法和一元论，笔者部分赞成部分反对。
一、关于所有权类型划分的问题
笔者并不赞同一元论中主张以所有权的客体为依据进行划分。正如王利明教授所说，西方国家物权法中的单一所有权是建立在私人财产所有权基础上的，对国家所有权则是通过单行法来调整的，一般不在民法典中加以规定。如果我国物权法也照搬这一模式，将物权法中的所有权限于私人财产权，而不包括国家所有权和集体所有权，则完全与现实不相符合。[3]而且这种回避所有权类型划分的做法不能真正解决我国所有权立法中存在的问题。王利明教授的物权法草案二次审议稿中的所有权部分仍然沿袭了我国现行民事法律制度，即以所有权的主体为标准划分所有权类型的模式，即分专章专门分别规定国家所有权、集体所有权和私人所有权，与建筑物区分所有权、相邻关系和共有并列。笔者认为，在我国物权法中采纳这种分类方法存在很多问题：
（一）所有权主体呈多样化趋势，如果仍按此标准划分则会出现很多遗漏之处。如果说我国曾经以所有权主体作为标准，在《民法通则》中确认所有权的类型为国家所有权、集体所有权和公民个人所有权三种形式，其主要原因在于过去我们一直认为公有制只有全民所有制和集体所有制，所以相应地在法律上也就确认国家所有权和集体所有权两种形式的话，那在当今我们已经重新认识了公有制的形式，确认公有制可以有多种表现形式，在法律上也就不能简单地只确认国家所有权和集体所有权了。[4] 例如公司财产的所有权主体应该归属拿一类呢？
（二）国家、集体、个人的分类在我国的宪法中已经有所体现，虽然说在物权法中重复规定可以说是宪法在各部门法中的具体化体现，但物权法作为私法，它是应该保护平等民事主体的所有权呢？还是应该保护所有制制度呢？
（三）王利明教授在解释为何按所有制类型划分所有权的理由时曾提到：“如果物权法不对公有财产加以规定，也难以体现出平等保护的原则。”[5] 但是如果在物权法中规定了公有财产也不一定就能体现出平等保护。如果要在物权法中体现平等保护就不能规定国家集体所有权的特殊性，而不是应不应该规定公有财产。
虽然笔者对这两种观点都不赞成，但很无奈的是笔者无法提出一个更好的解决办法。而两种观点相较之下，以所有制的标准来划分所有权似乎更加体现出物权法的固有性，因此，物权法草案二次审议稿中的相关规定也许更多的是一种无奈之举。
二、国家所有权是否应与其他所有权一体保护的问题
从理论上讲，国家所有权是否应与其他所有权应当一体保护。首先，一直以来我国就是采取优先特别保护国家所有权，这是源于苏联国家财产神圣的观念和理论，但它与我国正致力于建设完善的市场经济体制的要求不符。因此我们应当适当淡化对国家所有权的特殊保护。其次，国家所有权客体并非都由物权法调整，物权法主要调整国家所有权的外部结构、国家所有权主体外部属平等关系的内容；而国家所有权的主体内部关系中属管制关系的，带有很强的行政管制性，则由经济法调整。因此，从物权法的角度而言，国家所有权和其它所有权具有平等的主体地位，当然应该一体保护。
从客观实际出发，这种一体保护在我国是不太现实的。国家财产担负着不少社会公共职能，为了社会公共利益，在某些情况下，对国家财产的保护应优于个人财产和集体财产。并且在我国，从所有权的客体上看，如土地只能由国家或集体所有；从所有权取得方式上看，国家所有权可以通过征收的方式取得，这些都表明国家所有权存在其特殊性。而且我国公有制的体制也决定了国家所有权的特殊地位。因此我认为这种一体保护在我国存在的可行性不强。因此，笔者以为在物权法草案中应以不做出对国家所有权特殊保护的规定，也不明确表示对国家所有权与其他所有权一体保护为宜。
用益物权部分
一、概念的选择
物权立法用益物权部分，很多学者都提出了各自的构建方式。其中，对于各种用益物权使用的概念分歧很大，而问题大多数集中在采用地上权、土地使用权或者是基地使用权的概念以及采用农用地使用权或者是土地承包经营权等概念的选择之上。曾有学者认为对于这些概念的选择仅仅只是形式上的选择，或者说只是一种文字游戏，其实质内涵并没有多大的区别。对于此种观点笔者是不同意的。
科学的概念是法律体系的基石。一个科学的概念首先必须能够揭示事物的本质特征，而且各个概念间的位阶关系应当十分清晰。因此用益物权中各个概念的特定的内涵与外延应当在法律规范中表述清楚；其次要避免生造法律概念术语，注意法律概念的现实基础和社会公众的认可程度，要考虑一个概念的理论储备和实践储备，因此我国的用益物权概念的选择应当与我国现行法律的规定相一致；再次，对于国外的用益物权概念也要具体分析各国用益物权用语概念产生的历史条件和社会背景。尽管地上权、地役权、永佃权等大陆法系民法上的用益物权的概念的确比较精炼，但这些概念的产生都有其历史的和社会的特定背景。如果不加分析地照搬过来，往往容易造成法律用语的生僻以及法律体系的不协调。[6] 例如在《德国民法典》中，“土地负担”作为一种用益物权，完全是依据德国社会生活的实际情况而选择的概念。所以概念的选择是极其重要的。因此笔者将物权法用益物权作如下结构设计：第一部分：一般规则；第二部分：建设用地使用权；第三部分：农用地使用权；第四部分：宅基地使用权；第五部分：地役权；第六部分：居住权。其中笔者以为概念的选择应采用建设用地使用权和农用地使用权的概念为宜。
（一）建设用地使用权
笔者使用“建设用地使用权”的概念理由如下：
第一，使用建设用地权的概念与现行法律的规定是相一致的。我国《土地管理法》第4条从行政管理的角度将土地分为农用地、建设用地、未利用地三类，并对农用地、建设用地做出了立法解释。《土地管理法》第4条规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地……建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地等。”我国物权法对土地使用权的分类应当与《土地管理法》第4条对土地的分类保持一致。[7]
第二，地上权、土地使用权或者基地使用权等概念都不宜采用。
首先，地上权是大陆法系国家所普遍采纳的概念，不仅王利明教授的物权法草案二次审议稿没有采用此概念，在此之前梁彗星教授主持起草的草案和人大法制工作委员会所起草的草案也都未使用此概念，是有其道理的：尽管地上权的概念具有相当的科学性，但在我国现行法律条件下不宜采用。因为我国法律中的国有土地使用权与地上权所产生的社会基础是不同的。地上权产生的社会基础是“地上物属于土地”这一法律原则，而国有土地使用权产生的社会基础是解决国有土地所有权如何进入市场的问题。因此在选择使用何种概念时不得不考虑各概念产生的社会基础。
其次，土地使用权的内容过于宽泛。因为这一概念不仅包括物权意义上的建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权，还包括债权意义上的土地租赁权。而且它不仅具有所有权权能层面上的使用权，还存在他物权意义上的使用权。
再次，基地使用权的概念似乎是学者为了区别土地使用权或地上权的使用而创造的概念，其缺乏足够的理论支持。而且基地使用权与传统民法上的地上权含义相同的概念，是地上权的替代词。但既然基地使用权与地上权的含义相同，就没有必要抛弃传统的地上权的概念，而进行概念上的创新。
（二）农用地使用权
笔者认为采用农用地使用权的概念也是根据《土地管理法》第4条规定：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面。”因此，采农用地使用权这一概念首先能够与现行法律规定相一致，而且可以清晰地表达以农业为目的的使用土地的权利内容。
然而王利明教授在其物权法草案二次审议稿中使用了建设用地使用权的概念的同时没有使用农用地使用权的概念，而是采用了传统的土地承包经营权。笔者认为值得商榷。首先使用建设用地使用权的概念也就是对《土地管理法》第4条分类的认可，那为什么只采用了建设用地使用权的概念而抛弃农用地使用权的概念呢？其次，虽然土地承包经营权的概念在我国使用了多年，根据法的延续性似乎仍应采用。但是作为物权化的农地使用关系仍然冠以土地承包经营权这种债权化的名称，对此学界争议较大。土地承包经营权是一个既包括农业承包经营权又包括企业承包经营权多种含义的概念，而且在我国法律实践中土地承包经营权历来反映的是债权性质，如果继续沿用，不利于明确其用益物权性质，还会引起物权关系的混乱。
另外也有学者主张沿用永佃权概念。其实多数国家已经不采永佃权的概念，因为永佃权使所有人与使用人永久分离，影响农地合理使用，其“在现代社会不具资源使用的效率”。而且历史上永佃权曾为剥削制度的法权表现。我国台湾地区民法曾采用此概念，但在1999年立法院审议的物权编修正案中已删除永佃权，代之以农用权。
二、典权制度的废存
典权是指支付典价对他人所有的不动产占有、使用、收益的权利。这是我国特有的制度，在历史上均有所规定，新中国立法中虽无规定，但最高人民法院的司法解释却承认了典权制度，但只将其标的物限定为住房。物权起草过程中，曾经存在两种对立的观点：肯定说和否定说。持肯定说的学者主张在物权法里设立典权制度，这些学者往往从典权制度的价值出发，并且把典权制度是我国传统上的一项物权制度也列为理由。而笔者以为典权制度本身的弊端又是不容忽视的。
首先，一个制度的存废我们首先应该考虑该制度存在的现实意义。其实从现实社会来看，典权制度作为一种用益物权，其用益的社会功能已经渐渐丧失了。典权设立的价额过高，期限的不稳定，而租赁相较之于典权制度，其价额便宜，手续简单而且租期更为稳定。因此，现实生活中人们更加愿意使用租赁制度。而典权所体现的担保功能也在渐渐淡化。以前我国典权制度的出现是因为当时的融资业不发达，出典人只有通过出典的方式获取融资。然而现在关于融资的法律制度已经能够满足社会的需求，无需典权制度的存在，这当然不是说不承认典权，只是不需要再在物权法单独设立典权制度。
其次，有关典权的案例在司法实践中已经少之又少，在大陆地区，解放后，最高人民法院针对典权纠纷下达的有关文件的批复中，有关出典的纠纷均产生于我国进行之前。在其余的20余件房屋典权的纠纷中，案中的典权设定的时间也均在解放以前以及解放后的50年代；60年代初设立者仅有2例。而同样保留典权制度的台湾，根据台闽地区办理土地他项权利登记笔数统计，有关典权的案子1998年有16例，1999年有431例，2000年有29例，但到了2001年（1～5月）仅有9例。王泽鉴教授据此认为：就整个趋势言，典权已告式微。台湾地区“民法”物权篇修正草案仍保留典权，并增修11个条文，虽然有助于使典权制度益臻完善，但此种法律技术性的调整，实难挽回在中国大陆历经千年发展，在台湾地区施行达数世纪的典权，终将归于消逝的命运。[8]
最后，对于物权变动采取债权形式主义的我国来说，一旦在我国物权法中保留了典权制度，对于典权的设立、变更和中止都需要成立专门的登记机构，这必将耗费大量的人力、物力和财力，而如前所述，关于典权的案例在我国的数量又极为有限，这使得这些专门的登记机构使用率极低，从经济学的角度分析是一种严重的资源浪费。
典权虽是中国固有的制度，但是因为其担保功能可为抵押权所取代，其用益功能可为其它用益物权或租赁所取代，又因典权需支出典价，金额又很庞大，如有能力支出典价也是会有能力购买，如需某标的物，付自备款后其余贷款直接购买即可，有能力设定典权即有能力购买产权，无须设立典权。因此，典权在现代社会几已无运用的实益。[9]综上所述，笔者认为我国物权法不应保留典权制度。
三、宅基地使用权流转的问题
我国《宪法》和《土地管理法》规定：土地使用权“可以依法转让”，当然实际上这仅仅是针对国有土地而言，因为《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得“出让、转让或者出租用于非农业建设。”虽然我国《农村土地承包法》允许农民土地承包经营权可以依法流转，但从物权法草案二次审议稿中第163条规定了“宅基地使用权不得单独转让”，第164条也有“宅基地使用权不得抵押”的字样来看，农民宅基地使用权是不能。我认为，这样的规定值得考虑。
关于宅基地使用权能否流转的问题，长期以来人们将分配取得的宅基地使用权作为农村集体经济组织内部成员应享受的基本福利，因此，在实践中宅基地使用权的取得大多是无偿的。基于我国农村宅基地使用的福利性，宅基地使用权的权利主体必然具有特定的身份，原则上只有本集体经济组织内部成员才可以取得。然而，因经济发展、人口流动等原因，原宅基地使用权人不再使用其宅基地的，法律对转让或出租房屋使用权的行为不予限制。按照现行《土地管理法》的规定，对于本集体经济组织内宅基地未达到规定标准的村民申请新的宅基地是允许的；但对于上述的受让方再次申请或购买宅基地，是不允许的；我认为，根据目前的情况，应对法律的相关内容进行突破，也就是说，可以通过合法购买取得他人拥有的宅基地使用权。这就涉及到一个建立农村宅基地有偿流转制度的问题。笔者认为，我国农业人口众多，建立农民宅基地有偿使用制度好处颇多。
首先，在广大农村，农民宅基地闲置和低效利用的现象严重，造成了土地资源的极大浪费，而且在一定程度上加大了农村的贫富差距。建立农民宅基地有偿使用制度可以培养农民珍惜节约土地的意识，促进土地资源的集约、高效、合理利用，有效保护耕地。立法可以规定凡在宅基地标准面积之内的使用费适当降低标准，减少数额；超过标准面积范围的，适当提高标准，增加数额；土地级差收益较高的地段，标准要适当提高。与此同时还应照顾到农民的承受能力，不能因此加重其负担。
其次，农民宅基地使用权的自发流转会严重损害国家、集体利益，造成集体所有土地的失管和土地资产的大量流失，建立农民宅基地有偿使用制度能够规范土地市场。而相应可以加强农民宅基地登记工作，以及农民宅基地变更登记工作。改变宅基地权属关系或用途的，应凭有关批准文件及申请资料，办理宅基地使用权变更登记手续，从而能够有效地对宅基地使用权流转进行监督，及时发现和制止违法行为。关于登记机关的设置，可以参考发达国家的经验，日本在法务局、地方法务局、支局及其派出所；瑞士在各州的地方法院；德国设置于地方法院的土地登记局；英国为政府土地登记局。[10] 因此，我认为可以考虑建立一个统一的不动产登记制度，而这个机关可以考虑是不动产所在地的县级人民法院。
担保物权部分
一、担保物权立法定位的选择
1995年颁布的《中华人民共和国担保法》在立法定位上是十分矛盾的：从立法形式上看是一种债权。它采取了与《法国民法典》和《苏俄民法典》相同的立法模式，即不区分“人的担保”和“物的担保”，把具有担保债权实现功能的担保方式，均集中在一起加以规定，使之构成一个完整的担保制度，以便在担保问题上实现从内容到形式的高度统一；[11] 而从立法内容上看却又属于一种物权。《担保法》在担保物权的种类、设立、公示以及效力等方面的规定体现了较为浓厚的“物权”性质。因此，从现行法上看，我国担保物权立法定位的选择是难以确定的。
而学术界中，对于担保物权立法定位的选择主要存在三种观点。首先是主张以物权法定位的观点。此观点以梁慧星教授为代表，他认为：“担保法中关于保证和定金的规定，属于民法典的债权编，而关于抵押权、质权和留置权的规定，属于民法典的物权编”，因此认为，“以民法通则第五章第一节的规定和现行担保法关于担保物权的规定为基础，设计民法典的物权编。……考虑到担保物权的权利性质及其成立的法定性，应与用益物权一并规定在物权编。”[12] 王利明教授也认为：“物权法作为调整财产关系的基本法，必须设立完整的担保物权制度，如果物权法中没有担保物权制度，则就不能形成完整的物权法体系，物权法在内容上也就是支离破碎的，而且也不符合其作为财产基本法的地位”；[13]
其次，以李开国、军华等学者为代表主张给担保物权以债权法定位。其主要理由是：首先从晚近制定的两部民法典（俄罗斯民法典和我国澳门地区民法典）看，显示出在民法典债编统一规定债的各种担保方式的发展趋势；其次，建立统一的债的担保制度，有利于明确法律的适用范围，张扬和实现法律的制度价值，而将它们放在物权法中规定，除了有利于人们从理论上认识抵押权、质权、留置权的物权性外，对法律制度价值的张扬和实现，就不如放在债法中有利。[14]
再如孟勤国教授认为，担保物权本质上属于债权，不应在物权法中规定，其主要理由为：一是担保物权不具支配性，担保物权人不能现实地支配物；二是认为担保物权主要是基于当事人的意思，主要是基于合同产生的，因此属于债权，所以应当将担保物权置于债权编进行规定。[15]
针对于上述观点，笔者以为对于担保物权立法定位的选择应由担保物权性质的决定。而担保物权体现更多的物权性质，即支配性、排他性和追及性。
（一）担保物权中的权利人既可以支配提供担保的标的物，也可以支配标的物的价值。当然，担保物权人支配的主要是物的交换价值，设立担保物权等权利的目的主要也是为了支配物的交换价值，并能够在债务不能清偿时就拍卖、变卖标的物所得的借款优先受偿，这是符合物权的支配性的特征的。
（二）担保权人享有的担保物权可以排除来自任何人的干涉，有效地对抗第三人。例如在第三人侵害抵押物，造成抵押物毁损的情况下，抵押权人就可以行使物上请求权，这也表明，担保物权能够对抗第三人。这即体现了物权的排他性。
（三）就担保物权的追及性而言，在抵押权中表现得较为明显，抵押权人有权在他人非法占有抵押物的情况下，享有追及权。但在质押和留置的情况下，由于占有是其成立和存续要件，故当权利人丧失对担保标的物的占有时，质权和留置权都将消灭，当然，对于非法侵害人，质权人和留置权人还是享有追及权的。
从最近部分学者阐述的观点可以发现，物权法定位已成为通说，并被大多数大陆法系国家的立法所采纳。将担保物权定性为物权，并将之归入物权法加以规定，应该说更符合该项权利的本质特征，更有利于我们把握担保物权与其他债权担保方式之间的区别，也更符合大陆法系大多数国家担保物权的立法实践。因此，应将担保物权作物权法定位。而一旦在物权法中规定了担保物权，则笔者认为《担保法》已没有存在必要了。因为现行《担保法》只是一部民事单行法，但其内容却既包括了普通担保，又包括了特殊担保，这是一部民事单行法所难以单独承担的，也是与民事单行法的地位不相称的，必须加以改变。因此，在物权法中整合了担保物权的内容后，现行的《担保法》应当予以废止。
二、让与担保制度的存废
让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的权利移转于债权人，于债务清偿后，标的物应返还于债务人或第三人，于债务不履行时，担保权人可就该标的物优先受偿的权利。[16]
王利明教授主持起草的物权法草案在2002年12月的第一次审议稿中没有规定让与担保制度，但令人不解的是在第二年8月的物权法草案二次审议稿又规定了让与担保制度。事实上对于让与担保制度，王利明教授并不主张将让与担保纳入物权法的。他认为让与担保实际上是一种流质契约，容易导致债权人利用债务人的急需而谋取暴利，从而将设立让与担保行为作为一种高利贷方式；同时，让与担保设立人与债权人之问常常存在一种通谋的行为，极容易导致债务人利用此种方式逃避债务；另外，让与担保也与我国实践中流行的按揭并不相同，而按揭这种由我国实践发展出来的方式显然比动产让与制度要好。[17]
同样中国政法大学课题组也主张不宜规定让与担保制度。该课题组认为，让与担保这一担保方式从根本上改变了传统担保物权概念（传统担保物权提供担保的只是所有权中的部分权能）。相应地，让与担保制度虽然为债权实现提供高强度保护，但是仍存在如何能够平衡保护债务人利益的新问题。因为债务人在以所有权提供担保后，他将面临恶意债权人不当剥夺其财产、却又难以对债权人进行有效制约的危险。如果还没有及时解决这些问题就以立法加以固定，难免显得仓促。[18]
我国台湾学者谢在全教授认为，按让与担保，系设定人为达到担保债务清偿之经济目的，依信托约款（让与担保契约），将标的物之权利，移转于债权人之非典型担保，故其基本构造系信托行为的债之关系加上权利（所有权）之移转。准此以观，当事人问就让与担保之设定虽具有担保债务清偿之目的与担保之作用，然并非创设法律所未规定之担保物权。[19] 可见，依谢在全教授的观点，当事人间设定让与担保，并未创设担保物权。既然并未创设担保物权，当然也就不能称其为担保物权，自然也就不能在物权法中规定。综上所述，笔者不赞成在物权法中规定让与担保制度。
注 释：
[1] 王利明：《中国物权法草案建议稿及说明》，北京 中国法制出版社，2001年。
[2] 梁慧星：《中国物权法草案建议稿（条文、说明、理由与参考立法例）》，北京 社会科学文献出版社，2000年，第212页。
[3] [5] [13] [17] 王利明：《物权立法若干问题新思考》，法学，2004年，第7期。
[4] [18] 中国政法大学物权立法课题组：《关于〈民法草案？物权法编〉制定若干问题的意见》，政法论坛，2003年，第2期。
[6] 徐涤宇：《物权法体系构造之若干问题探讨》，法制与社会发展，2002年，第4期。
[7] 李开国：《关于我国物权法体系结构的思考》，现代法学，2002年第8期。
[8] 王泽鉴：《民法物权（二）》，北京 中国政法大学出版社，2001年。
[9] 谢哲胜：《民法基础理论体系与立法——评中国大陆（中华人民共和国）民法草案》， 河南省政法管理干部学院学报，2004年，第2期。
[10] 梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》 西南政法大学学报 2000年 第1期。
[11] 余能斌：《现代物权法专论》，法律出版社，2002年3月版，第304页。
[12] 梁慧星：《制定民法典的设想》，现代法学， 2001年，第2期。
[14] 李开国：《关于我国物权法体系结构的思考》 现代法学，2002年，第4期。
[15] 孟勤国：《物权二元结构论》，人民法院出版社2004年版，第344页。
国土规划的概念范文5
大午集团享有土地使用权，毫无疑问
《新财经》：大午集团作为承包方，仅得到地上建筑物和青苗的补偿款是否合理?
江平：大午集团在承包期内享有土地使用权，这毫无疑问。现在有关部门对大午集团只补偿了地上建筑物和青苗的补偿款，很不合理。大午集团和国有保定农场签订的是承包合同，存在承包关系，享有土地使用权。如果土地被征，而土地使用权人得不到补偿，无论如何是说不过去的。
按照《物权法》的规定，同土地存在利益关系的有两种人，一是所有权人，二就是使用权人，即用益物权人。大午集团在承包的土地上有使用和收益的权利，明显属于用益物权人。法律保障大午集团的这种权利不受侵犯。
《新财经》：孙大午援引冀政132号文件中关于“土地补偿费20％归集体经济组织，80％归被征地的土地利用权人或者按照家庭承包土地的农户”的规定，是否适用于大午集团的情况?
江平：我觉得不完全适用，因为大午集团承包农场土地与集体经济组织中农民承包集体土地之间的关系不完全一样。或者说，在集体经济中，农民就是靠这块地来养活自己，这块地对农民的切身益处至关主要，所以，抵偿款的大部门应该归农民所有。
《新财经》：大午集团承包国有农场土地，承包期是三十年，如今，已经使用了十四年，还有十六年，这种情况应该如何补偿?
江平：在具体分配征地补偿款时，不仅要考虑到大午集团在承包期内作为土地使用权人的利益，而且要考虑大午集团对土地进行的各种投入，以及在剩余的十六年承包期内可以预期的收益等因素。没有“国家以土地投资”的概念
《新财经》：孙大午的一个困惑是，公司的财产属于公司法人而非投资人，但国有农场的财产为什么不属于农场的法人而是国家?根据《物权法》规定，在国有企业中，尤其是农场，最主要的国有资产是土地，其次才是厂房和设备，这样可能导致―旦承包人与农场产生纠纷，农场根本不承担相关责任。
江平：这个问题可以这样理解，“公司”的概念并不适用于国有农场，国有农场并没有公司的称谓，也没有在工商部门注册“有限公司”或“股份公司”。国家并不是以土地作为投资、评估、占有股份，也就是说，不存在国家投资的概念。
在城市，机关单位甚至企业单位占地，原先都是无偿划拨的。政法大学也好，北京大学也好，都是通过国家无偿划拨才享有土地的。城市中的企业如果要将国家划拨的土地盖房子或从事经营活动，都要补交土地使用费之后，才能将无偿划拨的土地变成有偿使用的土地。
国有土地在农村中是很少的。我们的《宪法》规定，城市土地归国家所有，农村土地是集体所有。实际上，在农村也有部分土地是国有的，像东北等地，还有大量的国有农场。农村的国有土地也是无偿使用，就像这个农场，它的土地也是国家无偿划拨的。这与前苏联的情况类似，前苏联的土地全部是国家所有，但前苏联的法律明确规定，农村的土地可以无偿、永久地归集体农庄使用。这是一条很重要的规定，集体农庄种植国有土地，不需要交任何费用。
《新财经》：如果说没有“国家以土地对国有农场进行投资”的概念，是不是可以说是国家以国有土地的使用权来进行投资?
江平：国家没有以土地、土地使用权投资的概念。如果是投资，就应该有流通、有评估、有资金数量，没有数量怎么核算?你看中外合资、合作的企业，如果国有企业是拿土地来投资，就必须要折合成具体的钱数，而折合多少钱必须要经过土地部门的评估，确定其价值之后，才能确认为是以土地作为出资进行合作。否则，就不能认为是以土地投资。
农村的集体土地也是这样，除了个别的像深圳龙岗镇搞了股份合作企业外，一般来说，是没有土地入股这一说法的。
所谓土地入股，就是土地经过合法的手续，通过土地管理部门正式的批准，把土地从不流通状态转变为可流通状态。土地入股之后是可以作为资本来流通的，这是很大的概念，目前中国的土地只有很少的土地能流通。
问题不够迫切，法律尚有模糊
《新财经》：农场在经济中是否有主体地位?比如，大午集团和农场签订的发包合同是否有效?
江平：这个问题在中国国有企业的历史上始终是一个最难解决的问题，在法律上也比较模糊。按道理说，国有农场没有明确是“有限责任公司”或者“股份公司”，那么，它到底承担什么责任呢?要说是无限责任，到底是谁承担呢?是国家吗?可我们在法律上又明确规定国有企业就是独立的法人。所谓独立的法人，就是说国家只承担有限责任，不可能国有企业赔了钱，国家还要从国库里拿出钱来进行赔偿，这是根本不可能的。国有企业最大的特点就是：赚钱了，责任无限；赔钱了，责任有限。
按照目前法律设想，国有农场不会有太大的责任，即使发包一些土地，或者搞一些经营活动，也不可能像其他企业一样，会负债几百万、几千万，甚至到资不抵债的地步。实践中，这个问题不是很迫切，所以在法律上有意识地模糊了。如果真的出现了比较大的负债，原则上国有农场归属哪个部门，就由哪个部门来解决。比如，农场属于县里所有，就应由县里财政逐步解决。但终归从理论上是解释不通的。
《新财经》：如果农场在市场经济中没有主体地位，没有和承包方合作的资格，它只是替国家在管理土地，可“国家”又仅是一个泛指，没有一个实实在在地承担经济责任的单位，没有投资人，这似乎很不可理解。在这个案例里，究竟谁是农场土地的所有权人、谁是使用权人？
江平：国有农场的土地，所有权人虽然是国家，但国家是虚化的。国家划拨了多少土地给军队、学校等单位，就等于是谁的。国家不会直接管理，只要你不把土地卖掉。
国土规划的概念范文6
新加坡受资源约束，但它仍然取得了很成功的发展。土地是最大的约束，因为这个国家的一切都要在641.4 平方公里的土地内获得。这其中包括过滤水的提供、污水处理、焚化工厂、发电厂、军事设施、机场以及住宅、工业、商业和娱乐设施等。因此新加坡的规划对于国家的生存尤为重要。
新加坡的城市规划管理者面临着两个重大的挑战:第一是使土地的利用最优化，使有限的土地满足所有的需求;第二是保持经济增长与城市发展的平衡，提供一个很好的生活和工作环境。由于有很多发展限制，规划者必须很好地协调土地的各种利用，以创造一个有特色的、绿色而美丽的多功能城市。
要达到一个平衡非常困难。尽管如此，通过良好的规划以及政府强有力的支持，新加坡的自然环境和生活品质在过去30 年内得到了飞跃提高。它的自然环境高度城市化，但它仍是一个典型的热带花园城市。调查显示，新加坡居民的生活质量已经达到世界最高水平。
过去30 年的自然开发，特别是城市中心区实质开发的过程,作为一项关键性的要素和重要的政策方针，对新加坡城市规划和再开发做出了巨大贡献，它的城市战略规划目标,简而言之,就是使新加坡成为一个“怡人的热带城市”。
开发阶段
现代新加坡的实质性城市开发分为四个阶段。
令人窒息的拥挤时期
上世纪50 年代末到60 年代初，新加坡的城市问题已经到了难以解决的地步。过度拥挤、住房短缺以及不卫生的生活条件在城市中心区随处可见,到处拥挤，满是贫民窟。1 / 4 的居民挤在岛上1 % 的地区里。生活条件更令人震惊，常常是50 多个人挤在一个二、三层楼的商铺房间内。过度拥挤很大程度上来自出租人对房间的随意无序划分。
1958 年第一个总体规划诞生。这标志着全方位持续改造时代的到来。1958年的总体规划提出了一个行动计划，强调要通过土地规划来实现合理的土地利用。所有的城市土地逐步分区，划出了绿色地带和新城镇区域。稳扎稳打的发展构想和减少公众对规划干预的设想已经证明，并不足以应付城市快速发展的步伐。1959年新当选的新加坡政府把提高生活质量和解决拥挤问题列为政治议程上首需解决的问题。
现代城市的初步形成
上世纪60 年代到70 年代，公共住房计划迅速解决了城市的拥挤问题。在第一个五年计划里，共完成了5.4 万套公寓，这比由新加坡殖民当局建造的2.3 万个单位超过了一倍还多。新加坡的有效土地重新利用政策以及使新加坡人拥有自己住房的政策推动了建筑的快速进展。
上世纪60 年代中期，城市经济恢复工程也活跃地开展起来。1 9 6 7 年由城市重建局（u r a ）负责的一项独特的土地出让程序，需要各私营单位和公众部门协作完成。概念规划1971 年得到了联合国开发计划署的援助，以指导其长期的城市开发。这项规划设计用于指导基础设施的开发，其针对的目标依次是促进经济增长、满足住房需求以及人们的基本社会需要，通过一项周密的分散政策，将市中心的居民人口和工业人口逐渐转移。与此同时，市中心通过城市复兴逐渐成为了国际金融、商业和旅游中心。
品质和特色的增长
新加坡上世纪70年代的标志是市中心拥挤问题的解决和现代城市建造的开始，80 年代的中心转向了城市形象的塑造。更多的重点转向了生活质量，其中重点包括环境品质。 重心在于建造一个现代金融中心，利用自己与众不同的建筑风格成为一个有特色的热带城市。
对品质和特色的格外重视甚至波及到公共住宅领域。住宅开发部试图改变延续至今的房屋设计标准，以实现每个城镇都有自己与众不同的特色。
21世纪初的新景象
在八、九十年代的交替时期，新加坡处在新一轮社会经济改革的浪尖。首先是人口控制改革。政府现在所面临的已不仅仅是人口过剩，政府的人口政策已经转向通过各种发明和有选择的移民来鼓励人口增长。其次是经济结构和科学技术改革。政府希望经济增长的速度更加适度，到2000 年每年的增长速度为3％～5%，到2030 年每年的增长速度为2.5 % ～3 % 。商业、贸易和工业仍是经济重点，将有充足的土地留出来满足这些需求。道路、港口和机场等基础设施将得到进一步开发。三是经济发展和环境保护的平衡。很多重要的公共设施（如焚化工厂、垃圾倾倒区、污水处理站）是土地的主要占用者，在它们周围的土地开发也受到限制。现行的规划策略是将这些地点尽量设置在一起或者与其他的污染区设置在一起，这样受限制的地方就会减小。随着环境技术的改变，技术解决将被用于开发建设，以减少对开发区周围的限制。四是财富的增长。富裕使人们对环境改善和生活质量提出了更高的要求。新的城市发展战略必须适应人们对住宅、娱乐、交通、文化以及其他方面的需求。
与此同时，新一代领导阶层将目光瞄准21 世纪——新加坡将成为独特的、怡人的热带城市。到21世纪末，新加坡的目标是达到瑞士的生活水准。
规划修编后的概念规划
所有这些变化使新加坡诞生了一项长期发展规划——概念规划，这项规划于1991 年完成。修订后的规划憧憬了新加坡未来的生活:那时新加坡人口将达到或超过400 万，人们享受着更高品质的生活，住着宽大舒适的房屋，享受着工业、商业、娱乐、休闲和文化带来的良好的环境。概念规划的主要目标包括:a) 满足所有对环境和生活质量改善的需求; b) 暂缓同其他主要城市在经济增长上的竞争; c) 保证城市货物供应和经济开发的灵活性; d) 充分利用地理、历史、气候和文化资产的优势，创造一个持久、美丽、独特的亚洲城市。
成功的关键要素
新加坡城市开发成功的主要原因在于有一个明确、清晰和强有力的政府控制机制，它创造了坚定的政策环境，针对开发采取了建设性的方法，使专业规划者与企业能够很好地合作。
三级规划系统推动执行
在战略层次上，新加坡的自然开发规划中就采用了富有远见的步骤。
概念规划只是一个广泛的战略规划，在广泛的构架和长期战略的指引下，第二级更详细的计划出台，并将新加坡划分为55 个更小的规划区域。在概念规划结束后，就要开始详细的“开发指导计划（dgps）”。它能提供一个地区的规划前景，并能提供指导开发的控制参数，如土地利用情况、强度和海拔高度等。
到了第三级，“开发控制”作为行政机构，是“开发指导计划”实现目标所需借助的工具。新加坡的规划系统具有规划法所赋予的法定效力，在进行开发之前，所有的开发提议必须获得主管部门的批准。“开发指导计划”将对这些提议的价值做出指导性评估。环保局等其他相关政府部门也要经常商议，以保证工程在获得批准之前符合政府相关的政策方针。
多部门协作途径
由于有了清晰的前景，所有计划和执行措施都是围绕规划来开展的。在地区规划中，相关的部门要进行商议，并且他们的观点要进行综合。于是多部门委员会成立，并承担起调整不同需求和解决冲突的特殊作用。总体规划委员会就是这样的例子。
总体规划委员会(mpc)是城市重建局的主要规划者，代表着不同的政府部门，如国家发展部、环保部、贸工部、国防部、土地办公室、建屋发展局、社会工作部、经济发展局和城镇合作社。总体规划委员会还承担着保证国有土地得到最佳和最适当利用的任务。由于新加坡政府控制了至少70%的土地所有权，并且是基础设施、公共设施、住宅和工业开发最大的开发商，因此总体规划委员会提供了重要的机构，能保证土地开发按照概念规划要求进行。它还提供了一个论坛，供规划和执行部门解决争端。
公开透明的规划系统
近年来，政府在制定规划和政策方针时更加公开和透明，并鼓励更多的公众参与规划进程和提供反馈意见。“开发指导计划”就被公开展示，并且鼓励公民针对这些建议提出自己的意见。部长经常召开国有开发交流会，并从公众的反馈意见中作出选择，专业组织、开发商、企业家、利益集团、社会领导以及公众代表等都被邀请并发表自己的观点。通过这些公众代表，所有有用的意见都将被整合进最终的“开发指导计划”。
未来的展望
新加坡过去30 年的规划给所有的开发行动提供了一个良好的环境，并避免了城市发展中缺乏控制的问题。政府对重要规划的高度负责在某种程度上成了国家开发成功的关键因素。
