开发式商业模式范文1
【关键词】商业地产;开发;模式
10年前，人们还都在问“什么是商业地产”;5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”;今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我们的开发模式在哪里？
1 商业地产典型开发模式之现金为王
现金为王，以卖住宅的方式卖店铺具有代表性是SOHO中国。开发模式的特点主要表现如下：概念炒作大师;坚持散售，物业符合散售的需求;人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力;对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。
2 商业地产典型开发模式之平衡中庸
平衡中庸的开发模式具有代表性是万达。万达的第一代产品开发模式为单店模式，主要的策略是将主力店出租给沃尔玛等知名品牌来提高自身的影响力，再提高地铺价格出售来实现盈利。由于项目前期需要投入大量人力物力做推广，成本比较高，于是万达把部分压力转嫁给小商铺，使得小商铺的生存压力加大，反而对万达广场的整体形象不利。
万达第二代产品开发模式为纯商业组合店模式。主要策略是形成购物中心的形式，主要是由主力店和单店组成。
万达第三代产品开发模式为城市综合体。主要是在总结了第一代产品和第二代产品以后，并对于当时市场环境的进行详细的研究，第三代产品的开发模式是多功能综合集中开发，其中有五星级酒店、大型商业、写字楼、特色商业街、高尚住宅、公寓及大型广场等，这种多功能开发模式使万达项目的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。
可见，万达集团的策略是不断做大产业的半径，延伸商业地产的产业链，主要目的在与提高商业地产项目的投资回报率，不断培养的新利润增长点。
可知，万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。
万达模式的成功关键要素主要有以下四方面的特点：
（1）品牌效应强，选址考虑恰当。万达综合体的地址的选择主要有三种情况：第一种，选择在城市副中心，是城市经济未来新增长点;第二种，选择城市的新开发区，看好城市的再造发展迅速;第三种，选择城市的新兴商业圈。
（2）拿地价格低。在万达前二期开发项目的土地看，主要是通过和政府洽谈，以招商融资的形式完成。近期也是通过和地方政府以招商的形式获得土地，然后通过“招拍挂”形式来完成，竞争者比较少。
（3）开发速度快，销售速度快，资本周转时间短。万达每年大概有十五个项目建成，一最快的速度跑万米;并通过责任制和奖励制促使项目早日建成销售。
总地来讲，万达的开发模式是对整个城市综合体的连锁化复制。除万达商业地产以外，还有城市综合体的鼻祖，城郊大盘综合体的先行者――金源等商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式。
3 商业地产典型开发模式之资产经营
恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即把实施“顺周期”的扩张战略用于出租物业上，把实施“逆周期”的套利策略用在物业开发上。出租物业可以保证公司有足够的周转资金，保证公司在开发物业上有足够的耐心，同时用来公司的扩大再生成提供充足的资金支持;开发物业上套利，出租物业上求稳，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的不断扩张并不断提高公司股价，这就是恒隆曾经常用的发展策略。
目前，恒隆在内地的9个项目都是清一色的商业项目，在香港十多年也没拿地，这样一个纯商业开发的模式，在国内不是独一无二，起码也算凤毛麟角了。
为何只在内地投资商用物业？恒隆董事长陈启宗的想法简单：一是他只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边，不会涉及到调控。恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。
4 商业地产典型开发模式之金融模式
2006年底，嘉德置地成为中国REIT上市的第一支股票，标志着商业地产境外成熟的物业发展模式已经进入中国。
嘉德置地的商业开发模式是将资本市场的金融技能与房地产的know-how资产相结合模式。2008年凯德置地已建成了一个由17只私募地产基金和5只REITS和组成的基金平台，管理资产总额达到约合1300亿人民币，在加上嘉德集团自身的固定资产，总管理资产额达到2250亿人民币。2011年3月，管理资产达到近2630亿元人民币。据公开资料显示：嘉德置地每年的仅仅在上市资产的管理上房地产AMC收费收入就达到1.4亿美元以上。但是，其管理费和私募基金的管理费有所不同，房地产AMC即使实现退出后，上市REIT的管理费仍持续稳定存在。同时，对于机构投资者而言，房地产AMC的吸引力在于：（1）核心资产投资风险较低;（2）REIT通道及相应的品牌和信誉较高。
事实证明，嘉德置地金融模式不仅改善了嘉德自身的财务状况，同时也得到资本市场投资人的认可。新加坡五大地产公司中，嘉德置地无疑是几家地产公司中轻资产战略推进最快的。
嘉德置地地产开发金融模式的成功，关键在于三大策略：
第一是全力打造基金融资平台，第二是将资产收益模式用费用收益模式代替，第三是剥离非核心的资产政策。
5 结语
这么多模式，究竟该学习谁呢？我认为，对于小开发商来说，SOHO的现金为王的散售模式是学习模仿的标e，住宅仍是未来二十年国内房地产的主要矛盾和方向，尽量少持有商业，多做住宅。对于有上市平台或者大型开发商来说，可以学习万达综合体平衡模式稳健转型，打通融资渠道，打造一个成功的项目，建立适合自己的产品模型，提升自身的管理能力。
【参考文献】
[1]武小强.西蒙奈伦广场商业地产开发模式研究[D].内蒙古大学，2012.
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这里包含两个问题，即：一为民族文化和旅游相互交织如何带来经济效益；二为民族文化旅游产业的商业模式。现在很多地区的文化旅游已经改变了传统的人文景观和自然景观的旅游，有更多新的元素加入进来，比如商务旅游、会展旅游、生态旅游、民族风情旅游、湿地旅游等。新的旅游因素的注入，已然使旅游不是过去单一的浏览式旅游，过去传统的自然资源和人文资源都是有限的，需要扩展，这些活的文化因素的注入使得旅游的开发模式有了新的变化。民族文化旅游资源的扩展与人们的生活方式、生活水平有关。人们生活方式的改变，也扩展了民族文化旅游资源的领域。民族文化旅游的重点是民族文化，民族文化是旅游的灵魂。随着国内旅游业的逐步升温，民族文化旅游可以衍变成以文化体验为主的动态性旅游。一个民族地区的最大卖点应该是其中包含的文化内涵及深度文化故事，从而用以打动人、感染人，民族文化旅游产品还可成为增加民族文化旅游取得市场效应的手段之一。人们去民族地区旅游，消费的就是对民族文化的感知，感受文化、体验文化已然成为民族文化旅游的最高级形式。民族文化旅游要对以往的旅游观念进行更改，要突出动态性的经济与文化旅游之间的联系，要体现出体验与旅游的联系。因人们生活方式的改变，旅游群体也发生变化，现在的教育者、企业人群、参会人员等都成为旅游主体。那么，对于民族文化旅游资源扩展，就需要注重通过构建大型旅游项目扩展旅游资源。项目引进是一方面，景观设计也很重要。有的民族地区的自然景观非常独特，它完全可以通过自然景观弥补硬件设施。另外，民族文化的体验需要深度开发。比如，1998年在贵州省建立了中国乃至在亚洲的第一座生态博物馆。它是一种保护民族文化，保护生态，使得人类与自然处于一种和谐发展关系的理念，这对于我们这样一个有着自然风光且文化多样的国家来说，有很大的发展空间。生态博物馆的“生态”当然包括自然生态，也包括人文生态。它的主要功能是用于所在地居民以及向旅游参观者展示自身的文化，是对自然和民族文化进行整体性保护的一种新型博物馆形式。它将在某一特定自然环境下的活态文化为展示内容，将民族文化在原生地上予以展示，让参观者来此地真正感受到原生态文化。这是对传统旅游产业发展模式进行了创新和改造的典型，由原来的观光旅游向体验和感受文化转型。
二、民族文化旅游发展商业模式的探讨
对于商业模式的定义，不同学者有不同观点。Powell指出商业模式是开办有利可图的业务包括客户、供应商、渠道、资源和能力的总体构造。高闯、关鑫认为商业模式是一种基于价值链创新的企业价值活动；张向国、吴应良认为商业模式是通过整合产业链构筑起来的一种以顾客为核心的价值创造体系。民族文化旅游开发的商业模式，主要是对民族地区的自然风光资源和历史文化资源进行文化上的扩展及新内容的建设，这些建设可以包括举办民族文化产业链、会务展览、生态旅游等。当然，最重要的是民族地方的文化旅游需要结合自身的特点考虑商业模式的开发。
1.基于民族文化保护的商业开发模式
这是一种首先以保护为主的一种商业开发模式，要基于保护文化，使文化具有原真性，争取不改变原生态文化基础上而开发的一种商业模式。在民族地方可以以历史文化遗迹、民族工艺品、民俗风情、民族文化文物、古迹、民族村寨等为开发对象，主要的开发类型有各种博物馆，比如生态博物馆、民俗博物馆、各种民族文化遗存博物馆，遗址公园等，让游客感受民族文化，民族历史。这一类型的民族文化开发的商业模式要以保护民族文化为主。旅游对保护也有积极正面的影响，民族文化保护的好，旅游便有了好的资源；旅游发展好了，经济效益好了，可以为有效地保护民族文化提供更好的资金和物质保障。
2.民族文化旅游成为产业链的一部分内容
民族文化旅游包含的内容应该是广泛的，对产业链的延伸比如可以让游客在晚间还可以看一些演出，一些清吧、酒吧、歌厅等都可以是产业链的一部分。旅游产业和民族文化相结合，以产业相互融合为突破点，这样可以促进产业之间的融合和相互的发展。民族地区本身有自己的民族文化资源可供利用，要运用本地民族文化资源，用一些新的文化创意进行建设，使文化创意贯穿在旅游产业中，做到旅游和文化相结合。对文化产业的一部分内容即文化产品进行宣传，吸引顾客的眼球，把民族地区文化景点、文化产品都能做好做强，让游客能够感受到民族文化的深刻内涵，深知民族文化，也提升对民族文化的认知度和满足感。旅游和民族文化相结合，尽量充分发挥各种行业优势资源，实现高品质化的产业增长。要适时地制定出产业发展战略，并找专业人士进行精心策划，不断地推出文化产产品，从而使民族文化旅游成为产业增长的新契机。为了更好地推动民族文化旅游，就需要对文化产业做更好地分析、规划和扩展。通过文化产业规划对现有的旅游资源进行扩展，可以有很好的效果产生。
3.主题公园与地产结合的形态
文化主题公园开发的商业模式主要是以民族文化作为主题，采用现代科技和多种活动结合的方式，把娱乐、休闲和服务都串联起来融为一体的一种民族文化旅游开发模式。主题公园应该是主要发挥的一个项目，目前，国内比较有名的迪斯尼乐园和港中旅集团的温泉及其地产模式，因为包含的是娱乐、酒店及旅行等内容的产业链，这种商业文化模式似乎可以给民族文化旅游一些借鉴。
4.专业化的形态
民族地区每年要有接纳大型会议的安排，要力争把会议服务及其产业链做到最优，酒店、餐饮、娱乐等都要高标准严要求。要求既要专业化，还要一体化，让来者深切体验到当地民族文化。还可以举办一些以某个论坛为主的专业化会展，比如车展、服装展、瓷器展、书展等，这种主题性质的活动不仅可以吸引更多的游客，还可以获得一些广告赞助等在内的各种收入。
5.民族文化创意产业园
这种模式要与民族文化及相关产业相关联，具有一定鲜明的文化特征用以吸引外界，可以形成一个串联的集生产、交易、居住及休闲为一体的功能性园区。这需要投资耗大，用于对文化及产品的生产、发行及消费。比如东北的赫哲族，因为自己本身的民族文化，自然环境的优美，加之生产的民族产品吸引人，完全可以建立一个民族文化产业园区。政府也可以规划建设或大力支持并对民族文化园区进行有效管理与指导，把握好民族文化产生的社会效益及经济效益，引导文化园区有效合理地发展。
三、结论与建议
上文所述，民族文化旅游的商业模式，最为主要的是有几个方面需要注意：一是要为民族文化旅游产业发展良好的生态环境，政府要支持民族文化旅游活动；二是要改变过去的旅游方式，把浏览式旅游改变为体验式旅游，迎合游客的精神需求；三是民族文化产品要符合市场的经营管理机制。
1.良好的生态环境
无论什么类型的产业发展，其商业模式的成功均需要良好的外部生态环境做支撑。民族文化旅游要想发展的好，要积极发展相关的产业配套设施，完善相关的政策法规都是民族文化旅游商业模式发展的基础。同时，政府还要给予一定的配套设施的支持，对一些公共服务设施要本着为民众服务的无盈利准则，给予关注与支持。政府对于一些民族文化资源，要认真保护和传承，对未来社会的文化传承机制要给予一定的氛围。政府还要完善文化产业相关的制度、政策及服务体系，积极营造有利于民族文化旅游产业的外部发展环境，使民族文化旅游产业能够有市场价值的体现。
2.改变传统旅游方式，迎合市场需求
商业模式的成功还需要积极迎合市场。民族文化旅游产业的商业模式要创新，深度挖掘民族文化的内涵，将民族文化内涵融入到旅游开发中，两者结合创造出更新更好的价值。传统的旅游方式就是游览景点，民族文化旅游要突破以往的旅游方式，将游客的体验放置到民族文化旅游中来，让游客深刻体会到民族文化。将民族文化融合到旅游的环节里，开发旅游产品、旅游活动、建设景观等。游客要体验民族文化风情，比如彝族的火把节，傣族的泼水节，游客不再只是观看，而是深深融入参与到节庆活动中去。市场是讲究经济效益的，在开发民族文化旅游产品时要突出民族风格，打造不同的民俗文化产品，立足文化创意，策划有民族特色的文化活动，吸纳更多的游客，创造经济效益的同时也发挥社会效益。
3.实现产业价值
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关键词:旅游资源开发;常规模式;人防工程;商业模式
一、问题提出
伴随着旅游业的快速发展,旅游资源的内涵逐步呈现出扩大化的趋势,学术界也在不断拓宽自己的视角,对旅游资源的界定已经摆脱了传统的束缚,形成了“凡能够吸引旅游者产生旅游动机,并可能被利用来开展旅游活动的各种自然、人文客体或其他因素都可称为旅游资源”的认识。因此,由于具有旅游资源的特性,过去只是作为人类作业空间的一些工程、厂房、遗址等日益受到学术界的关注,对于这些类型的人文旅游资源开发和应用的研究也越来越多。不少学者在这方面进行了许多研究,较早的是在工业遗址的旅游开发研究方面出现了不少研究成果,如李开宇、王兴中、孙鹏的《矿区工业旅游开发研究――以江西德兴铜矿为例》。最近出现了对于水利工程的旅游开发研究,如宋建平的《小浪底水利枢纽工程旅游开发与管理研究》。
对于人防工程的旅游开发研究虽然国内学术界还没有涉及到,但是经济实践中,我们早就接触到过这样的旅游产品,如湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(又名131工程)、湖南岳阳临湘的6501地下工程,已经成为附近城乡旅游者常选的游览景点。
位于岳阳火车站的“891”人防工程,由于其存在世界独有的地下空间自然通风现象,该现象的产生与其独特的地物关系密切,这明显地显示了“891”工程的异它性特征。岳阳“891”工程由于能够实现定向自然通风,使得人们看到了构造地下空间良好自然环境的现实可能性;并且由于定向自然通风现象的存在,工程内部原设计安装的通风除湿设备也没有了存在的必要。另外有关这种现象的发现的故事也充满了神秘色彩,所以岳阳旅“891”人防工程本身是一个具有环保意义的绿色工程,也具备了旅游资源的基本特征。
问题的关键是,如果仅仅从供游客观赏的角度来考虑岳阳“891”人防工程的旅游开发与应用的话,由于其独特的地理位置(地处火车站广场),我们如果仍然采用出售门票的方式供游人参观,以这种方式向市场提品,其可操作性值得探讨。如果按照我们固有的方式来开发利用这种独特的旅游资源,岳阳“891”人防工程的旅游资源价值将难以体现。本文的目的在于探索一种合理的应用机制,展现岳阳“891”人防工程所蕴涵的知识性、趣味性、教育性的旅游资源特征,不仅使它成为科普教育的现场,而且又可以通过一定的商业模式的设计来获得良好的经济效益。
二、常规的人防工程旅游开发商业模式
将人防工程作为旅游资源进行开发,形成新的旅游景点,这在经济实践中,已经有许多成功的例子,如湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(又名131工程)、湖南岳阳临湘的6501地下工程,已经成为附近城乡旅游者常选的游览景点。
湖北澄水洞地下工程(又名131工程)位于湖北省咸宁市高桥镇境内,北距武汉80公里,南距湖南岳阳150公里,距咸宁市所在地的温泉仅17公里,紧靠京广线与107国道,交通方便。它是于1968年中苏边境局势紧张的背景下始建的地下军事工程。1969年1月31日地下军事工程开工,故工程代号为“131”。整个工程神秘而传奇,原计划投资3亿元,后因篡党夺权于1971年停建,实际完成投资仍高达1.3亿。
6501工程位于湖南临湘15公里处,是一项巨大的国防工程。现已解密的部分史料显示,这个代号为6501的工程,是依据中央军委和国防部1965年第1号令而建造并得名。该工程在当时投入资金达几个亿,耗时8年,后因事件而停工。工程施工采取极为保密的方法,就连当地老百姓也无从知晓。6501工程被当地开发为旅游区,废弃了多年人工山洞终于发挥了一些旅游价值,附近的一些学校把其作为国防教育基地。作为亚洲第一大人工山洞,6501工程身世之隐蔽、投资之巨大、难度之艰巨、规模之浩大、设计之复杂、作用之微小,都可以给参观者带来更深层次的思考。
现今澄水洞地下工程和6501工程已经被成功地进行了旅游开发,成为游人常选的景点,它们的经营模式的主要特点是以工程建设的背景资料等作为旅游资源开发并对外宣传,以吸引观光游客前来参观,开发者在工程的入口处设置关卡收费,从而获取商业利润。
它们的开发模式正是参照目前我国大部分自然景区的开发模式:景区策划景区规划景区开发建设客源市场开发旅游观光旅游综合收入的模式。这是一种依托旅游景点,开发收益以游客门票收入为主的开发模式。这种模式的最突出特点是经济利益主体关系明晰而直接:谁拥有开发,谁就直接通过门票而获取收益,属于一种可操作性强的开发模式。
三、岳阳“891”工程的地理位置与功能上的特殊性
对于岳阳“891”工程的旅游资源特征,笔者在文章《岳阳“891”工程的旅游资源特征分析》中已经进行了详细的论述,即岳阳“891”人防工程由于其是国内乃至世界上唯一实现了自然通风的地下工程,而具有了鲜明的旅游资源特征。但是它与湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(131工程)和湖南岳阳临湘的6501地下工程有所不同:
一是从地理位置上分析,湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(131工程)和湖南岳阳临湘的6501地下工程远离城市,处于一个相对独立的地带,开发者可以很方便地圈定一个区域,限制游人从专门的入口进入,从而实现收费参观的商业模式。而岳阳“891”人防工程地处闹市区,其本身就有4个进出口。
二是从功能上分析,湖北咸宁市澄水洞地下军事工程(131工程)和湖南岳阳临湘的6501地下工程都是在特殊的历史时期,为了备战的需要而独立建设的,并且目前都是被废弃了的工程。而岳阳“891”人防工程是一项平战结合的工程,和平时期是作为岳阳火车站地带行人的出入通道,而战时是充当临时仓库等用途。即岳阳“891”人防工程发挥着其日常的功用。
四、岳阳“891”人防工程的旅游开发的商业模式设计
因为岳阳“891”人防工程地理位置特殊,它并不是一个被废弃的工程,发挥着其日常的功能,假设套用常规的自然景区开发模式,就必须将岳阳“891”工程圈起来,通过设关卡实现收费而获得经济效益,这种模式对于岳阳“891”人防工程的旅游开发而言,可操作性不大。
其实,岳阳“891”人防工程目前已经成为了火车站行人的通道,有着一定数量的过往行人,建设单位本着充分利用其巨大的空间,引入了一些个体工商业者,在其中开设店铺从事经营活动,主要是服务于火车站过往旅客和行人。
基于岳阳“891”人防工程地理位置和功能上的特殊性,岳阳“891”人防工程的旅游开发不能简单地套用常规模式,也就是不可能直接通过门票收入获得经济效益,唯一可行的只有通过广泛的宣传,吸引游客前来参观(免费),有了巨大的游客流量,就可以带来大规模的旅游购物。所以,岳阳“891”人防工程的旅游开发商业模式应当设计为基于利益相关者的旅游开发模式。
(一)建设和维护单位主导
岳阳“891”人防工程由于其功能上的特殊性,是由岳阳市人民防空办公室(简称人防办)主持建设的,并且日常的维护和管理也都由该部门负责。所以,将其作为旅游资源开发,也只能由岳阳市人防办主导。
作为岳阳“891”人防工程的主管单位,从旅游开发的角度,首先需要考虑从新设计工程的内部环境布置,必须适于游人参观;其次要考虑向不同层次需要的顾客提供不同层次的产品。如对于一般的参观者,一般只需要手持一根小小的丝带,在工程内部走动一番,就可以很明显地观察到自然通风现象;而对于一些游学的旅客(如学生),则可以通过提供专门的科学检测仪器来观察。当然,这里有一个前提,就是收费标准不同,前者可以考虑免费,而后者可以适当收取一定的费用。再次要考虑的重要问题就是市场推广与策划。
(二)政府扶持
岳阳市是一个旅游资源丰富的城市,有着久负盛名的岳阳楼,而属于现代文明的旅游资源并不多,那么从城市旅游发展角度,更应将岳阳“891”人防工程所独有的自然通风现象作为城市代表性的旅游资源来宣传,这对于提升整个城市的品味和形象是有很大帮助的。
同时,作为政府的一个职能部门,岳阳市人防办缺乏从事商业经营活动的经验和管道,市政府更应该给予大力的扶持与帮助。
(三)企业参与
通过大力的对外宣传,岳阳“891”人防工程进行旅游开发成功的话,将吸引更多的专门的游客,在其中经营的个体业将是最直接的受益者;同时他们的服务质量、服务态度也关系到他们在旅游者当中的口碑效应问题,只有游客在这里玩得开心,才会有更多的后来者。这就要求在这里经营的个体工商业者充分意识到自己就代表了一个城市的形象,必须提高自身素质,不仅要熟悉本身所从事的领域的业务知识,而且也要树立为过往游客服务的意识,懂得基本的旅游接待的知识,这样才有利于体现高品位的旅游城市的形象,更利于吸引到此一游的游客。
五、结束语
对人防工程的旅游开发还是一个比较新的课题,从观赏的角度,这类旅游资源有一定的可看性,但是又不同于一般的自然景观,需要深挖其中蕴涵的科学教育题材,才更加能够体现其社会价值和经济价值,而出于休闲娱乐目的而出游的游客,总是希望在轻松愉快的心境下接收来自不同文化领域的信息,所以如何更好地设计这类旅游资源的旅游开发商业运营模式,对于成功地开发和应用这类资源是至关重要的。本文引入利益相关者理论,尝试性地提出“主管单位主导、政府扶持、企业参与”的人防工程旅游开发新模式,并就不同利益相关者如何发挥各自作用进行了深入探讨。
参考文献:
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开发式商业模式范文4
关键词:在役;明星运动员;无形资产;商业开发模式
中图分类号:G80-05
文献标识码:A
文章编号 :1007-3612(2010)02-0019-04
Comparative Research on Different Commercial Models on the Devel opment of the Intangible Assets of Current Star Athletes
YANG ZHiqiong1,JIANG Jiujiang1,LIU Dongmei1,LIU Shuang2
(1.Institute of P.E., Jinggangshan University, Ji’an 343900,J iangxi China;2.Institute of P.E., Jiangxi Normal University, Nanchang 343000,Jiangxi Chi na)
Abstract: Due to different training models with different investors, the develop ment models of the intangible assets of current star athletes are diversified. T he models include government investment, publicprivate partnership and private independent investment. The main differences of those patterns are reflected in the management system, property ownership, income distribution, personal brands making and so on. This article compares these models and discusses the advantage s and weakness of each model.
Key words: current athletes;star athletes; intangible assets; commerc ial development pattern
姚明、刘翔和丁俊晖,如同三颗闪亮的星辰,在当今的中国竞技的天空闪烁着耀眼的光芒。 这三个中国天才的成长之路,呈现三条不同的轨迹。如果把三人的成长历程,放在中国竞技 体育这些年发展的大背景下考量,就会发现他们三个人恰恰代表了三条不同的道路,都是中 国竞技体育蜕变和转型中具有代表性的三个标本。在我国现行体育体制和市场经济体制下, 在役明星运动员由于培养模式的不同,无形资产商业开发的模式也不尽相同,因此在管理体 制、产权归属、收益分配、个人品牌塑造等方面也存在差异。本文以我国在役明星运动员作 为研究对象。主要采用文献资料法、比较研究法等研究方法对我国在役明星运动无形资产的 商业开发的不同模式进行了研究。
1 运动员无形资产开发相关理论分析
1.1 运动员无形资产的概念
资产有有形和无形之分,无形资产是指特定主体控制的,不具有实物形态,对生产经营 长期发挥作用且能带来经济利益的资源。无论是有形资产还是无形资产,都具有稀缺性、效 用性和收益性。运动员无形资产是指依赖于运动项目、运动成绩,以运动员的肖像、名字等 为载体,受运动员自身控制的,没有实物形态但能长期为运动员和经营者带来经济效益的资 产,包括运动员的荣誉、知名度、肖像权、冠名权、广告权等内容[1]。
1.2 明星运动员无形资产商业开发的特点
1.2.1 运动成绩对运动员无形资产价值的决定性
从明星运动员所具有的无形资产的价值看,无形资产的产生和市场价值的大小,主要取 决于本人的社会影响力和宣传效应。而其社会影响力和宣传效应主要是由运动员的业绩决定 的,运动员的技术水平越高、运动成绩越好吸引观众的能力就越强,媒体、广告商和赞助商 的利用价值就越大,运动员无形资产的价值才能获得更大的开发。一般来说,对同一名运动 员无形资产的价值与运动成绩成正比,个人的业绩越大,其拥有的无形资产的价值总量、市 场开发潜力以及交易的成功率也越大。
1.2.2 运动员无形资产的价值与现代传媒的联动性
我们知道运动员参加高水平体育比赛取得了卓越的运动成绩,获得了较高的声誉,若没 有大众传媒广泛而深入的参与,运动员的声誉及宣传效应不可能自发起作用,更不可能实现 其经济价值。此时只有与大众传播媒体联合、互动,才能得到社会的关注实现无形资产的增 值,获得更大的经济效益。因此我们看到实践中在进行运动员形象设计及无形资产开发时, 电视、广播、报纸、杂志、互联网等媒体的炒作都是必不可少。离开了这些媒体不遗余力的 宣传配合,开发运动员的无形资产的商业价值是难以想象的。通常媒体越先进、影响面越广 ,宣传效应越强,体育与其联动,创造的无形资产的产值也就会越高。
1.2.3 运动员无形资产利用与企业的高度相关性
明星运动员无形资产具有潜在的巨大经济价值,把潜在的价值转化为现实的价值关键在 于运动员能否与企业联姻,运动员无形资产能否有效地用于企业经营,给企业带来良好的声 誉,提高企业的知名度,创造超额利润,从而取得最佳的社会效益和经济效益。在这里运动 员与企业具有一种高度的相关性,双方在信任的基础上,以支持和回报交换为中心,以支持 换回报,以回报换支持,两者进行等价交换,相互依存。
1.2.4 运动员无形资产价值的波动性
明星运动员的无形资产经济价值的大小及其变化受各种因素的影响,有很大的不稳定性 。它可以迅速升值也可以顷刻贬值,甚至瞬间变得荡然无存。当明星运动员运动成绩持续维 持在较高水平或获得某项比赛的桂冠时易于得到商家的青睐,无形资产的价值也会不断升值 。明星运动员在日常生活、社会、以及运动场上的一些行为也会使明星运动员无形资的价值 产生波动。
1.2.5 运动员无形资产开发的专业性
运动员无形资产的商业开发是一项与运动员转会、劳资合同的制定、与俱乐部或联盟谈 判完全不同的工作,具有很强的专业性、和技巧性,非专业人士很难做到有效地、最大限度 地开发,做不好反而适得其反。因此一些明星运动员往往会找一个各方面都比较专业的职业 经纪人来处理自己的一些商业事务,并帮助自己打理训练、比赛、社会事务、法律咨询等。
2 国内明星运动员无形资产商业开发现状
明星运动员无形资产商业开发涉及的项目领域比较广泛。根据《体育经纪人》(2008) 中体育明星形象代言品牌类型的统计结果,运动服装业占25%;饮料业占17%;药业占16% ;营养品、电器业、手机类占8%;酒业、卫生用品占4%;其他占10%。明星运动员无形资 产商业开发涉及的项目领域比较广泛。我国明星运动员的无形资产商业价值排名波动不大。 排在前十位的运动员除了王治郅和郑洁、晏紫外,没有很大变化,姚明、刘翔稳居前两位, 三至六位也基本上是孙继海、郭晶晶、易建联等人。我国明星运动员无形资产商业开发年收 入差距比较明显。大体上可以分为三个档次:姚明以十倍、几十倍的无可撼动的优势在第一 档;刘翔也以较大的优势排在第二档;其他人基本上是 1000 万元以下归为第三档(表1) 。
我国明星运动员无形资产商业开发比较成功的运动员所属项目比较集中。主要集中在篮球、 足球等一些国内传统项目上,前十位中篮球、足球共占五位(表1)。
随着第29届北京奥运会的成功举办及我们取得的优异的运动成绩,大多数运动员 200 8 年度的无形资产开发比2007年有较大提高(表1)。
3 我国在役明星运动员无形资产商业开发的几种模式
3.1 国家统一开发模式
举国体制培养出来的明星运动员进行商业开发时要严格按照1996年国家体委(体计财产 字)第505号《关于加强在役运动员从事广告等经营性活动管理的通知》执行。这种开发模式 在我国在役明星运动员当中占了绝大多数,刘翔就是其中的一个典范。
3.2 市场和国家共同开发模式
随着我国计划经济体制向市场经济体制的转型,体育社会化、产业化,部分运动项目的 市场化、职业化进程的加快,我国在役明星运动员无形资产的商业开发也随着发生变化。举 国体制培养起来的运动员,国家只管运动员的训练、比赛,而商业开发则完全交由职业体育 经纪人或经纪公司完成,或在国家许可的前提下,运动员的一切事务都交给职业体育经纪人 或经纪公司完成。这在我国在役明星运动员中姚明、彭帅是典范。
3.3 市场自主开发模式
市场自主开发的前提是在役明星运动员国家没有参与培养,而是完全自费的学习或职业 俱乐部培养。在无形资产商业开发方面是完全市场化,因此比赛奖金、广告等收入只与自己 的经纪人、俱乐部、赞助商分成。目前在役明星运动员中比较典型的就是丁俊晖。
4 我国在役明星运动员无形资产不同商业开发模式的比较
4.1 管理体制方面的比较
举国体制下培养起来的在役明星运动员必须经组织批准,方可进行商业开发。在任何情 况下,在役明星运动员都不得自行直接或间接地参与无形资产的商业开发。从事各类商业开 发活动须由各单项体育协会或在役明星运动员所在训练单位(法人)负责组织办理,并由其 自有合法的中介机构,没有自设合法中介机构的单位,可由国家体委体育基金筹集中心 或中体广告公司,按审批程序报委审批[2];市场和国家相互开发模式的在役 明星运动 员,在进行无形资产商业开发时,既不是完全市场化又不是完全在举国体制的束缚下进行。 对在役明星运动员进行无形资产的商业开发交由市场完成,这更容易实现他们价值的最大化 ,而国家有需要时又要随召随应;市场自主开发模式与美国明星运动员的开发方式是完全一 样的,商业开发属于个人行为,自己聘请经纪人,在我国当今最具代表的就是丁俊晖。
与国内体育明星商业开发的低水平发展状态相比,远赴NBA发展的姚明是一个特例。在 以章明基领衔的“姚之队”掌控下,姚明所选择的广告总是能够达到明星与商家双赢的境界 ,而个人形象也保持了一贯的阳光健康。中国体育界有一个鲜明的对比,那便是姚明与刘翔 。
在“姚之队”的管理下,姚明的个人魅力与商业价值得到最大化与最完美的体现。即使 是在商业化程度甚高的NBA,这位“东方小巨人”也显得游刃有余。同时,在其广告吸引力 与品牌价值上,姚明的人气指数丝毫不逊色于国际巨星。
与姚明相比,像刘翔这样的国内体育明星在商业开发上所欠缺的方面是比较明显的。雅 典奥运会后,田管中心成立了一个“经纪人小组”,负责刘翔、邢慧娜、顾原等冠军们的市 场开发以及维权。田管中心是一个负责培养运动员的行政机构,如果让他们既要管理运动员 ,又要负责运动员的商业开发,这势必会在监督机制、利益分配等方面产生问题,他们需要 一个相对更加专业、更加独立的机构对其商业价值进行专业化开发。
彭帅是国际著名的体育经纪公司IMG(International Management Group)包装的第一 位中国网球选手,也是中国女网特立独行的一个标志,她不怎么参加国家队训练,和队员联 系不多,拥有一套自己的训练计划,但事实上,她却依然是国家队的一名成员。按网管中心 之前的设想,他们所寻求的是一条“有中国特色的职业网球道路”,即既要保证球员能够在 国外高水平网球训练环境下的成长,又要让他们得到中国体育“举国体制”的关照。此种模 式的背后也带出一个沉重的话题:举国体制和全职业化,在网球这个相对独特的运动项目中 ,哪条才是真正的发展之路?是更纯粹的职业化道路还是重新回归举国机制,彭帅和中国网 球都面临一个艰难的选择。
对丁俊晖进行商业开发的是注册在北京的众辉国际体育管理有限公司,他们同丁俊晖签 下了一份“长期合同”。对其商业开发的理念跟运作姚明相差不大,但是不必像过去为争取 姚明与国家队的利益分配问题而大伤脑筋,“丁之队”的主要任务就是帮他物色更具潜力的 广告品牌。借鉴“姚之队”的商业模式,众辉组成了一个专门为丁俊晖服务的5人小组,这 支幕后管理团队包括了来自众辉的项目小组、丁文钧、以及负责丁俊晖参赛事宜的英国ZEN 经纪公司, ZEN经纪公司主要负责丁俊晖的参赛事宜,众辉工作的重点则是丁俊晖的全面管 理。
4.2 产权归属与收益分配的比较
举国体制培养出来并且一直在为国家效力的运动员,根据“谁投资,谁受益”原则,产 权应该完全归国家所有。因为运动员一旦进入国家队,一切比赛、训练的费用、器材都由国 家承担,其日常生活、衣食住行、管理训练都由国家包办,运动员只管专心训练和参加比赛 。这样,运动员的成功是国家培养和个人努力的共同结果,二者缺一不可。因此,运动员成 名以后所带来的商业利益就涉及到在国家和个人之间的分配问题,加之总局长期忽略运动员 的个人利益,单纯强调运动员要抵制拜金主义、树立国家培养意识,在当今体育商业化的形 势下,运动员和国家之间就自然要产生矛盾和冲突。国家是投资主体,理论上讲产权就应该 归国家所有,但运动员在训练之中付出了机会成本,运动员自己也应该拥有部分产权;随着 我国体育社会化、产业化,部分运动项目的市场化、职业化进程的加快,体育与市场就更紧 密的联系在一起了,国家培养起来的明星运动员为了实现其商业价值的最大化,在国家体育 总局许可的条件下注册到其他俱乐部或协会组织,产权就由所注册的俱乐部或协会组织、培 养单位、运动员自己三方所有;而完全靠个人或俱乐部培养出来的运动员,他的产权归属就 比较简单,只属于投资主体和运动员本人。
刘翔的成功是“国家”造就的,由于田径属于奥运项目,国家从上到下有一个专业队体 系,因此刘翔属于典型的“举国体制办体育”的人才培养模式。而奥运项目的运动员是国家 出经费支持其参加训练、比赛,因此,刘翔出国参加比赛的各种经费都由国家“包办”,即 国家全力支持。刘翔的收入分配完全参照国家体育总局的分配政策,运动员占50%、教练员 拿15%、培养运动员的地方体育局占20%、中国田协留15%[3]。
姚明的经济来源是工资加广告费,他有中国篮球协会与NBA认可的经纪人参与。经过艰 苦的谈判,在姚明的收益分成上终于有了妥当方案,一方面运作方式与NBA接轨,另一方面 又考虑了中国体育的一些特殊情况。因此,姚明只与中国篮协就工资收入一项进行分配,而 姚明在市场开发方面的收益则与中国篮协无关。姚明在火箭队的年薪收入在美国需要缴纳的 个人所得税达到了43%,此外姚明还需缴纳10%的养老金,再加上他还将交付给他的经纪人 团队“姚之队”4%的收入,最终姚明上缴给中国篮协的数额为税后的5%[4]。
从2003年开始,根据天津队和网管中心签订的共同培养运动员的协议,彭帅出国训练比 赛都是由天津队出资。彭帅如果彻底单飞的话,那她也会面临更为严峻的“口粮危机”,按 照体育总局的有关规定,包括奖金等等在内的一系列经济收入都要和网管中心“坐地分成” 。彭帅的比赛奖金在扣税后再被抽走提成,剩下的钱根本不足以维持她职业生活的费用。所 以说,“钱”的问题,是目前全职业化和举国体制之间的一道沟渠,跨不过去,就难以合二 为一。换句话说,她就是中国网坛一个职业化试水的典型,但又与世界上的全职业选手完全 不同。网管中心主任孙晋芳说:只是在当前的中国网球大环境之下,最终的问题却依然绕回 到了收入分配。
丁俊晖的成功是靠家长重金栽培、海外留洋、自力更生造就的,他的成才之路留下了浓 重的个人烙印。因为是非奥运项目,丁俊晖无法得到国家经费,他的经费主要来自于家庭和 固定的商业赞助。与“举国体制”培养出的中国运动员不同,丁俊晖在奖金分配和参与商业 活动上有更大的自由度,没有教练、地方体育局、国家体育局来“分羹”,只有自己和经纪 人两人的分成,特殊的培养模式造就了丁俊晖商业活动收入的特殊分配方式。
4.3 个人品牌塑造的比较
一个在役明星运动员就是一个品牌,要把品牌塑造好需要非常专业的经纪人或营销团队 。我国体育总局各个项目的中心都设置了市场开发部,因为大多数员工在媒体协调、公共关 系、品牌塑造、品牌营销等一系列市场运作上的表现并不理想,因此对在役明星运动员进行 国家统一开发的程度不高;市场和国家相互开发的在役明星运动员的品牌塑造完全交由国家 许可的专业经纪人或营销团队,他们在开发中吃的官司少,开发程度也高;市场自主开发模 式的在役明星运动员在进行无形资产商业开发时完全由自己聘请经纪人,因此在开发时操作 的空间就相对大得多。
姚明与刘翔虽然都具备超级偶像的特质,但在形象塑造与商业运作上,两人却高下立判 。在个人品牌塑造方面,刘翔并没有达到跟其运动成绩一致的高度。未能建立一支优秀的营 销团队,是姚明与刘翔这两个优秀的个人品牌在市场反映方面相差甚大的关键原因。
目前,中国田径协会拥有刘翔品牌的全部产权,并负责刘翔所有的商业推广与品牌塑造 活动,商业收益也进入由中国田协与刘翔组成的二元分配体系。在我国的举国体制下,运动 员由国家统一培养,统一组织参加各种赛事,运动员的商业开发收益也归由国家负责。在这 样的情况下,刘翔的产权属于中国田径协会就成了一件很自然的事情。
通过NBA这个国际平台,姚明争取到了更多跟中国篮协谈判的筹码。经过多次谈判,姚 明终于得以进入NBA,并建立了专业的营销团队“姚之队”。“姚之队”的成功经营,第一 次使得一名体育明星的个人品牌得到有效拓展,而且姚明的商务活动与他在球场上的表现并 没有产生冲突,而是相得益彰,各有各的精彩。
众辉国际体育管理有限公司总经理陆浩运作丁俊晖的理念其实跟运作姚明基本一致。章 明基更强调丁俊晖代言的企业或者领域必须要有同样的“品牌提升价值”,他们认为对企业 负责的同时,也要把丁俊晖当一个品牌来管理。
4.4 几种模式的优缺点比较
在我国现行体育体制和现实经济发展水平的条件下,在役明星运动员无形资产商业开发 的几种模式各有利弊。
国家统一开发模式由国家统一管理,收益分配严格按照1996年国家体委(体计财产字)第 505号《关于加强在役运动员从事广告等经营性活动管理的通知》执行,运动员对自己的投 入和产出不担心,各运动项目管理中心负责在役明星运动员的商业开发,他们在指导运动员 训练、比赛方面是专家,但对在役明星运动员进行商业开发时就没那么专业;市场和国家相 互开发模式的运动员的无形资产商业开发由专业经纪团队或经纪人操作,这对在役明星运动 员无形资产的商业开发程度更高,但由于体育体制的不完善,在收益分配方面容易引起争论 ;市场自主开发模式的运动员参赛和商业开发都很自由,但所有(投入、产出、请经纪人、 请教练等)一切都要靠自己,因而运动员具有商业价值的前期投入就高。
姚明的成功和刘翔不一样的地方在于,姚明的成长之路要比刘翔更容易复制。而现实的 操作也证明了这一点。虽然和姚明同时期的王治郅、巴特尔等人在闯荡NBA的过程中,有着 波折和反复,也让中国竞技体育走向职业化的尝试产生了许多争论。但是,随着风波渐渐平 息,易建联等更多年轻球员又去了NBA闯荡,我们已经能够预见,姚明模式的成功之路,开 始有了一个能够操作和复制的模式。
刘翔是举国体制的幸与不幸。传统的举国体制有着深刻的历史背景,为国家和人民赢得 了无数成就和荣誉。但是随着时代的发展,传统的举国体制也有需要与时俱进的改革举措。 在很多领域如运动员的无形资产商业开发等方面,举国体制已经不能适应当前的形势,必须 加以改革。运动管理中心在体育训练、竞赛与运动员管理方面是专家,但在商业开发、个人 品牌塑造与市场营销方面却不一定是专家,比如引起争议的白沙广告。但是全面否定举国体 制的合理性和必要性也是不对的,应当看到,市场化和职业化并非万能,举国体制也并非一 无是处,作为中国竞技体育的正统体制,举国一盘棋,金字塔的筛选、训练、比赛模式才培 养出刘翔这样的世界顶级运动员。
相比刘翔和姚明,丁俊辉模式最难以复制,在中国现实的经济条件下,丁俊辉的成就不 仅需要个人的勤奋和天才,而且需要较为雄厚的家庭经济条件。作为传统和正规的中国竞技 培养机制之外的人、作为在成名前并未被市场所关注和投资的人、作为一个完全凭借家庭投 入和个人勤奋和天才,奋斗到斯诺克领域世界顶级选手的少年,丁俊辉的成功可以仰望,难 以拷贝。
5 结论与建议
1) 随着体育与市场的联系越来越紧密,我国体育社会化、产业化,部分运动项目的市场化 、职业化进程的加快,各项法规条例的逐步完善,在役明星运动员无形资产的商业开发必将 朝着一个更加规范健全的方向发展。
2) 随着社会主义市场经济的不断发展和完善,商事人格权已经越来越受到人们的关注。运 动员商事人格权归属不清已经成为制约我国体育市场化改革的瓶颈之一,旧的运动员无形资 产商业开发体制已经不能适应新形势的需要。从法律角度明确运动员商事人格权的归属和内 容,推动我国运动员无形资产商业开发体制的完善是大势所趋。
3) 随着我国体育市场化、职业化的不断深入,将会有越来越多的中介机构介入到在役明星 运动员的日常事务和商业开发之中。体育经纪人负责对在役明星运动员进行形象设计、包装 、推广、广告接拍等,他们通过市场调研和分析,制定整体的推广计划,争取更多的商业开 发机会,让在役明星运动员的价值最大程度地体现出来。
4) 随着我国社会经济的进一步发展和体育市场化改革的不断深入,在役明星运动员无形资 产商业开发模式的关系也将发生相应变化,国家统一开发模式的范围将会不断缩小,市场自 主开发模式将会越来越多,而市场与国家相互开发模式作为一种过渡的形式也将会逐步淡出 。
参考文献:
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开发式商业模式范文5
【关键词】商业地产；销售模式；比较
当今，人们对房地产业的多元化发展的要求不断提高，商业地产就是在此基础上发展起来的。商业地产是指房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用[1]。国内的许多学者对商业地产进行了研究，李典奇指出，商业地产是一个进入门槛很高的复合型产业，它最需要的就是资金，解决不了长期资金的问题，商业地产很难取得成功[2]；郭险峰指出商业地产开发商要对影响商业地产开发的需求弹性因素进行把握，不断地研究适应消费需求的战略方针，从而赢得消费者的青睐[3]；刘晓君和陈世杰指出随着全世界商业微利时代的到来，商业地产将从过去的暴利逐步走向今后的微利，同时也意味着商业地产今后的投资和运营的双重风险在增加。然而对商业地产的销售模式的详细分析却很少，因此，本文对商业地产的销售模式进行分析，对比研究商业地产的三种销售模式，并分别对其应用提出相应建议。
1、商业地产的销售模式
商业地产在资金回收时，销售模式起着非常重要的作用，究竟选择怎样的资金回笼方式，确保开发商的利益，直接影响着销售模式的选择。本文将商业地产的销售模式分为三种：直接销售、带租约销和返租式销售。其中直接销售一般是通过炒作，在商业还未经营运作前，以销售铺位潜力的方式，诱惑投资者与经营者购买商铺，达到资金回笼与利润回报的目的；带租约销售模式是先将房屋出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”，此后再将房屋卖给投资型客户[4]；售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为[5]。这三种模式均包括信息流、合同流、资金流，因此可以通过分析商业地产不同销售模式中有关信息的流动、合同的签订、资金的流动等，来对商业地产的销售模式进行比较研究。
2、三种销售模式比较分析
本文从信息流、合同、资金流和风险等方面来对这三种销售模式进行比较（见表1）。其中所谓信息的流动，主要是商业地产项目的信息是如何在投资商、开发商、营运商和经营者之间传递的；合同的签订则主要指销售过程中，确保不同销售模式顺利实施所达成的协议；资金流是在交易过程中产生的各种费用的流动。通过表1可以看出，虽然各种销售模式都能够实现商业地产的资金回笼，但是其销售模式所涉及的具体内容以及达到的效果却不同。对比这三种模式，可以明显地看出直接销售在信息、合同、资金、风险等方面对开发商十分有利。但是直接销售在具体实施过程中却面临销售困难的现象。虽然在直接销售过程中，各参与主体之间的关系简单，但需要开发商直接接触投资者进行销售，开发商工作量大，销售期较长，投资者后期经营风险较高。相比直接销售中投资者风险较高的现象，带租约销售则有效降低了投资者的风险。带租约销售虽然导致开发商前期工作相对较复杂，但由于资金回收相比传统的租赁回收较快，而且开发商一旦把项目销售结束，商业经营步入正轨后就可全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商铺管理公司，开发商的后期风险很低，有效地达到了资金回笼较快，风险较低的目的。而对于返租销售，这种销售模式的实质在于以高回报、低风险的承诺方式促销商品房，从而加快资金的回笼速度[6]，投资者的风险相对较低，但也可能面对后期开发商违约或资金挪作他用的风险。对于开发商来说，由于《商品房销售管理办法》中第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，开发商如果不能很好的按照法规严格执行，可能有触犯刑法的风险。而且这种销售方式前期的销售和租赁过程相对来说，有一定的复杂性，参与主体的协调工作量大，对开发商来说这种销售方式要根据企业的实际情况慎重选择。
3、不同商业地产实施销售模式的选择
房地产开发企业按照开发项目类型、运营方式的不同，主要有社区底商铺或体量不大的商业中心商铺、集中型商业、多层商业物业、集中商业和大型购物中心。下面将对不同开发企业销售模式选择进行分析。
对于有社区底商铺或体量不大的商业中心来说，由于商业地产项目的规模较小，而且一般社区底商铺所面对的消费者数量一般比较少，人群较固定，使得出租有一定的难度。在这种情况下，通过直接销售，一方面可以很快回笼资金，用于其他项目的投资开发；另一方面降低开发商的后期经营成本，确保开发商的整体利益。
对于集中型商业和多层商业物业，开发商投入了大量的资金进行开发，而且此种商业地产项目具有一定的集中度，开发商后期管理相对较容易，为了尽快回收资金，开发商可以选择带租约销售，以尽快回笼资金，弥补前期的资金投入，同时通过项目的招租，聚集大量有名的商业机构入驻本商业中心，可以增加商业地产的价值，为项目高价销售，回笼资金打下基础。
对于集中商业和大型购物中心，由于开发项目规模较大，开发商投入资金量大，为了尽快回笼资金，可以选择返租式销售的策略。返租式销售通过销售迅速回笼资金，同时通过提高物业出售价格，确保开发商的利益，可以大大提高开发商的资金利用率。
参考文献：
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[4]刘成刚，刘娟.带租约产权式销售模式运作机理探讨[J].商业时代，2006（10）：78-79.
开发式商业模式范文6
关键词：商业模式分类；开放式；封闭式
近年来，诸多中外学者都意识到商业模式的独特价值并进行了深入的系统性研究。其中，商业模式的分类问题是其中的热点问题。现行的商业模式分类方法有很多种，但是目前没有哪个学者能真正建立起一个全面、清晰、实用，并且令人信服的商业模式分类体系。究其原因，主要是商业模式涉及的面过于宽泛，研究者在进行分类的时候往往不能够囊括进所有的指标体系。本文在对已有研究进行全面考察的基础上，尝试挖掘新的分类指标，创新现代商业模式的分类方法。
一、一种商业模式分类的方法
曾任苹果公司“软件布道师”的格威·卡瓦萨奇提醒人们：能最终形成有效商业模式的创意和想法少之又少。为了帮助人们找到切实可行的商业模式，他提出了一个商业模式评价坐标。这个坐标以“对客户的价值”为横轴，以“你提供独一无二的产品或服务的能力”为纵轴，由此出现了四个象限。
第1象限：不但你的东西对用户非常有用，而且只有你知道该怎么做。
第2象限：“冤大头型企业”没有人觉得你的东西有用，但只有你在这么做
第3象限：“凑趣型企业”不但没有人觉得你的东西有特别的用处，还有一大帮人在跟你做一样的东西。
第4象限：“平庸型企业”你其实没什么独到的能力，但你做的东西有一定的用处。
只有处于第1象限的企业采用的是正确而有效的商业模式，它们不仅着眼于顾客价值而且具有无法替代性，从而提高了同质企业的竞争门槛。令人遗憾的是，处于这个象限的企业相当少，大量企业都只能归入第2、3、4象限。卡瓦萨奇的这个评价坐标对于我们判断一个商业模式是否有价值很有用处。不过，随着商业模式的迅速流行和广泛采用，这个现有的二维坐标已经完全不能满足需要。仔细分析发现，这个坐标缺失一个维度，而且这种缺失是一个致命的缺失，这就是盈利维度。一个企业能为客户创造独特价值，但如果没有良好的成本结构和盈利模式，最终也只能因为持续亏损而难以为继。
可以看出，任何一个商业模式都是一个由客户价值、企业资源和能力、盈利方式构成的三维立体模式。
二、基于盈利维度的商业模式分类初探
现行的商业模式分类多专注于客户价值和企业资源两个维度，而对盈利方式这个维度却
关注甚少。具体来讲，盈利方式就是企业的收入模式。按此维度，市场中的企业大致可以分为两类：一类企业从成立之日起就坚持既定的商业信条和收入模式，有关竞争定位的重大决策在基本确定后，在很大程度上就不可能在短期或是中期改变，这类企业采用的是“封闭的”商业模式。比如西南航空公司，倾向于保有狭窄的业务领域，至少在长期内是保持不变的。
与之相反，另一类企业更加关注于具体的财务收益，而非某种既定的竞争定位战略，这类企业采用的是“开放的”商业模式。这类企业倾向于拥有更广的主营业务领域，而且可能随着时间的改变极大地改变自己的组织架构。通用电气公司从1892年的仅仅生产电灯泡、发动机以及小器械的生产商发展成为广泛多样化的联合大企业，它已经成为开放企业商业模式的典范。
有时，直接竞争的双方采用几乎完全相反的商业模式，一个是封闭的，而另一个则是开放的。在美国的制药领域，沃尔格林和CVS就是两类公司的例子，它们都创造了正的和总体增长的经济利润，然而多年以来它们追求的却是非常不同的商业模式。因此，对于封闭的或开放的商业模式的选择，没有固有的好坏之分，企业应该依据实际情况进行明智的选择。
三、封闭的商业模式：深度探究
封闭的商业模式常常作为企业家愿景的一部分自发产生，它反映了公司创立者的信念和偏好，有时在创立者离开公司之后，还能持续数十年之久。作为一个案例，柯达公司始终坚持乔治·伊斯门所创立的商业信条，通过坚守这些有近百年历史的信条，该公司获利颇丰。
封闭的商业模式有很多标志性的优势和劣势。它们的优势在于：它们几乎不可能被坚持不同商业信条的竞争者复制，而它们则可以通过在相邻产品领域以及新市场的自我复制成为实现利润增长的领跑者。
封闭的商业模式的最大的劣势在于其正统性和非灵活性。对于一个企业来说，从一个狭窄的集中化业务领域——这常常是企业创始人的遗产，转换到更宽阔的或是新的领域会很困难，而且企业的盈利模式会过于单一。当产品市场的环境变得不那么有利的时候，占主导地位的商业信条如此深根于这个公司，以至于变革现行模式并形成、执行一个全新的可盈利的商业模式所必需的新思想、行为改变以及领导方式在该企业内部常常根本就不存在。
四、开放的商业模式：深度探究
有着开放商业模式的企业以多种形式存在，并不想那些有封闭商业模式的企业那样易于归纳概括。开放商业模式最大的优势在于，如果运用得当，它将持续为利润增长以及利润重塑提供盈利机会，而这些机会在封闭的商业模式环境中很可能是不存在的。
开放商业模式就是企业为了最大化商业价值，打破组织的界限，整合企业利益相关者的
所有知识和资源，通过内外部资源的相耦合，从而增强企业的价值创造和利益的一种商业模式。现实中，不同企业商业模式的开放程度是不一样的，基于Chesbrough 等的研究，根据企业在价值创造过程中分享和整合外部资源的程度的不同，可以将开放商业模式分为三模型：分享式、吸收式和多元式商业模式。
（一）分享式商业模式——高内部资源共享，低外部资源整合
1923年由华特·迪士尼创立时，迪士尼公司专注于生产在影院销售的动画卡通。在对这个模式的主要扩展中，迪士尼在1937年出品了它的第一部全长的动画片白雪公主。而后，通过1950年的金银岛进一步进军真人电影界。一直以来，其主要商业模式通过进军影视界以及音乐界得到支撑，并以此来保护迪士尼自己的知识产权、品牌以及利润空间。而在20世纪50年代，迪士尼闯入早期的影视行业拥有自己成功的作品。其后，通过收购ABC、ESPN以及其它有线电视网络资源，这个新的平台也包括了迪士尼频道。在这个意义上，迪士尼已经遵循着一种分享式商业模式，扩展至相关却完全不同的业务。
（二）吸收式商业模式——低内部资源共享，高外部资源整合
在中国服装企业中，美特斯邦威应该算是一个成功的典范。它开创的虚拟经营模式为
其它企业提供了很好的借鉴。从公司创立之日起，美邦就如它的广告语“不走寻常路”采用了独具特色的商业模式。为了克服内部资源有限的瓶颈，它积极向外发展，通过对外部资源的整合，进行生产、营销以及销售的外包，企业获得了很大的利润，实现了价值。立足于用多个品牌、多系列的产品结构来形成从设计开发到生产的一条龙的整个供应链，形成业务垂直整合的电子商务平台，来弥补传统模式的不足。
（三）多元式商业模式——高内部资源共享，高外部资源整合
不同于迪士尼和美特斯邦威，采用多元式商业模式的企业在分享内部资源和整合外部资源两方面都表现得非常积极，一方面积极地与其他企业分享自己内部未被充分利用的资源获得额外的收入，另一方面依赖于整合外部第三方的资源来增强自己的创新能力和综合竞争力。谷歌作为全球最大的搜索引擎公司，一直将“整合全球信息，使人人皆可访问并从中受益”作为其价值主张和使命宣言。谷歌通过开放式的商业模式，有效避免了垂直整合模式中消费者限制在一家设备一家书店的缺陷，从而为电子书产业的发展开辟了一条新路。
五、结语
商业模式分类问题的研究更好的为开创新的分类方法提供案例借鉴。本文选取了盈利维度盈利的商业模式分析，每一种商业模式没有优劣之分，应该具体根据企业的自身发展情况来选取适合自己的商业模式。本文将商业模式大题分为两类：开放式和封闭式，进行分析其特点和适用情况。对于封闭的商业模式，是企业坚守自己的信条和愿景，不易被其他竞争者复制，而自身却可以复制相邻产品，实现利润增长；同时封闭式商业模式固守其正统性和非灵活性也会阻碍其进一步发展。开放的商业模式相比较封闭式会有更大的自主性，打破组织界限，积极耦合各种资源，达到利润最大化，同时又开创了分享式、吸收式和多元式三种模型，让不同企业可以进行不同程度的开放，适于企业自主灵活盈利。企业应该根据自身实际选择合适的商业模式类型，同时要坚持权变的理念，实时实地进行商业模式的创新升级。（作者单位：郑州大学）
参考文献：
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