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地产公司财务分析范文1
关键词：房地产；财务管理；问题对策
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。
一、当前房地产公司财务管理工作的现状
(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。
(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。
(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。
(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。
二、房地产公司财务管理工作的对策
(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。
(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。
(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。
三、总结
房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。
参考文献：
[1]张月,王静.我国中小企业财务理存在的问题及对策探讨[J].会计之友(下财旬刊),2009(1):152-154.
[2]冯志铯,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2010(25):153-156.
地产公司财务分析范文2
一、逆经济周期财务策略理论
逆周期政策选择也叫逆向政策选择，是相对于经济社会正常发展状况之下经济学分析所支持的各种公共政策和微观经济措施而言的，是一种逆向思维的思想。随着全球经济一体化程度的提高，经济活动的不确定性不断增强。为了应对各种不确定性，最大限度地降低经济波动对经济活动的影响，一般常规的政策选择已经不足以应对超常规的经济波动。将逆周期政策的思想引入财务管理，与财务策略结合在一起，就形成了逆周期财务策略。在低谷时期，由于产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，资产被贱卖。同时，资本市场上投资人的抛弃加剧了资产的贬值，资产市值严重低于重置价值，从而产生了并购套利机会――低价收购的资产在行业高峰期将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，并在长期来看将降低生产成本。逆周期财务策略实际上提升了企业资产回报率。
逆经济周期财务策略运用到房地产行业，即“繁荣时期卖产品，萧条时期拿地”。但在这一策略的背后，则是利用房地产行业典型的周期性特点，追求稳健的财务表现，体现了公司主动管理周期的战略性思想。在逆经济周期财务策略下，周期顶点，房地产企业通过主动防御性的压缩存货规模，而非存货扩张。也即在行业狂热的时候，企业要能挺住市场的感染而抑制住买地的冲动，这样才能保留宝贵的现金流，使公司在周期底部具备充足的体力以扩大存货规模。周期底部，公司要逆周期加大资本开支，尽可能多的拿地，这样当下一个周期来临时，由于规模已实现扩张，公司才能更好的享受到顺周期的收益。
二、万通地产案例分析
万通地产是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司。从2005年到2009年，公司总资产的年均增速达到了58.98%。
其一，万通地产逆经济周期财务策略分析。2007年为经济周期的高峰期，土地交易市场异常亢奋，大批房地产企业竟相买地、囤地。在周期的顶点，如果企业大量购置资产，其购买价格将会高于资产的长期价格均值，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的土地几乎都是高价地。但是，万通地产在周期顶点并未过多参与土地“盛宴”，万通地产大部分新增项目通过成本更低的股权收购和合作等方式获得，通过多次向关联方现金收购的方式来扩大公司规模（如表1所示）。从万通地产经营活动产生的现金流量净额中，可以发现资金运营主要来自于“销售商品、提供劳务”的现金收入。如表2所示，万通地产每年销售商品、提供劳务收到的现金都大于购买商品、接受劳务支付的现金。行业均值显示，房地产行业对现金的需求很高，万通地产商品、劳务支出比明显高于行业均值。
由于大部分地产公司在2007年拿地开支较大，导致行业经营活动产生的现金流量净额平均为-4.1亿，而同年万通地产经营活动产生的现金流量净额为8.1亿，与行业产生了巨大反差。在大部分公司于周期高点圈地的同时，万通地产却逆经济周期而行，负债率在2007年却持续下降，成为2007年A股房地产公司中极少数经营性现金流为正的企业。2008年，经济下行，处于周期低谷时期，产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，出现资产被贱卖的情况。这时，万通地产在周期顶部储备的宝贵现金流就凸现出作用，具备充足的条件尽可能多的拿地，加大资本支出，从而经营活动产生的现金净流量从2007年的8.11亿元下降到-6.39亿元。相比，万科A在周期顶部进行大幅的扩张，导致现金流短缺，经营活动产生的现金流量为-104.38亿元，筹资活动产生的现金流量净额为213.61亿元，需要大量借款才保证公司的现金流。到2008年，出现财务困境，没有充足的现金来扩大存货规模，从而经营活动产生的现金净流量为-0.34亿元。2009年，经济回暖，即将进入下一轮周期。万通地产由于规模已实现扩张，低价收购的资产将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，在长期来看降低了生产成本，带来很好的收益。公司在该阶段又开始现金流量的储备，所以未进行大幅扩张，经营活动产生的现金流量上升到9.33亿元，现金净流量为11.52亿元。
其二，创新模式应对经济周期性波动。万通地产的创新模式体现在三个方面：第一、商业模式的创新，强化“美国模式”，包括住宅、商业不动产。作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的逆周期能力。第二、公司业务流程和价值取向创新。万通地产反复提到绿色公司战略，在产品的标准、流程以及价值取向上的创新，就是彻底地贯彻万通地产绿色公司的战略。第三、人才和组织管理上的创新。万通所采用的方法是和市场相反的走向，在市场好的时候，保持一个比较高的薪资、福利、大强度的培训和目标激励；市场不好的时候，提高薪资，吸引优秀人才，这样的办法保证了万通的团队是最好的。
三、逆经济周期财务策略贡献分析
其一，财务稳健是应对行业周期的灵活性表现。房地产行业资产负债率保持较高水平，但是万通地产一直保持在较好的负债水平。同万科A相比，2006年～2008年万科A的资产负债率呈持续上升趋势的同时，万通的资产负债率却从2006年的77.23%下降到2007年的67.26%，2008年仅为54.96%，2009年万通开发新项目收购资产，资产负债率有所上升，为64.82%，但是仍然低于行业平均水平68.14%。逆周期财务策略给公司的最大贡献表现在2008年经济下行低迷时期的超越行业脱颖而出的财务指标增长，如图1所示。此外，从表3可以看出，在2008年，公司的各项指标均达到历史上的最好水平。2008年万通地产实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%；实现营业利润总额12.16亿元，同比增长172.84%；实现归属于母公司所有者的净利润5.27亿元，同比增长219.78%。截至2008年底，万通地产净资产为288576.28万元，比2007年增长了18.54%。公司在2009年的销售业绩平淡，营业资金、营业收入和净利润呈现负增长，主要原因在于公司的发展战略和产品定位不同于国内的一般房地产公司，公司推崇的是逆周期财务策略，必然财务杠杆较低，不过多的追求高周转率，公司追求的是保持低负债水平下的稳健增长，因此不会在顺周期阶段出现业绩的爆发式增长。
其二，逆周期财务策略确保公司业绩持续增长。万通地产的逆周期财务策略在2008 年即获得回报，一些2007 年高价拿地较多的企业在市场全面收紧的情况下倍感压力，而万通地产由于不存在高价地困扰，相当游刃有余。逆周期稳健的财务策略为公司准备了充裕的现金流，为万通在今后的经营带来了较大的自由度，在大部分地产公司为2008年的业绩挣扎时，万通已经在为今后做准备了。万通地产对于行业周期一直有着不错的把握和判断能力。在地产周期的各个时期始终保持一份清醒的头脑，提倡逆周期经营。公司始终通过自身实力和背景，一方面消化大股东优质资源，另一方面采取合作的方式获得市场上优质、低价土地。目前公司平均土地成本仅2234 元/平方米。如果扣除商业地块，住宅地块的平均成本为1945 元/平方米。从地域分布的情况来看，公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447 元/平方米。正是由于土地成本的相对低廉，保证了公司项目收益可以长期享受较高的毛利率和净利率。公司2007年毛利率和净利率分别为38.28%和12.64%；2008年毛利率和净利率达到43.47%和17.17%，2009年毛利率和净利率为42.71%和14%。这两项指标水平均高于行业平均，较高的毛利率和净利率保证了公司业绩的持续增长。
其三，逆经济周期财务策略启示。万通地产之所以能很好地完成逆经济周期财务策略，因为万通做好了两个方面的工作：一是积极、稳健的财务策略，即在财务特别是在自由现金流的控制方面保持稳健。由此，在投资（包括买地）以及资产管理方面做出相应的安排。在财务安排上，万通地产把反周期策略融入长期财务安排，财务策略与业务扩张始终保持着一定的理性和弹性，真正做到了积极、稳健。二是用创新和变革来应对周期性波动，万通地产把住宅、商用等房地产业务由香港模式彻底转向美国模式。用这样一种创新模式再加上稳健的财务安排，万通地产就成功地逐步将地产项目的经营从被动应对市场转变为主动驾驭周期和超越周期，从而取得较好的业绩。
参考文献：
地产公司财务分析范文3
关键词：新常态；房地产上市公司；财务风险；财务预警
2012年，我国国内生产总值（GDP）跌破8%，随后的几年里都在7%左右徘徊，经济运行呈现稳中趋缓的“新常态”格局。在此背景下，我国房地产行业也面临着转型，尤其在“去库存”的大趋势下，快速调整产品结构、市场布局，走出了量价齐升的增长通道。然而，作为资金密集型行业，对其财务风险进行系统分析，提出加强财务风险预警能力的对策意义重大。
一、房地产上市企业财务风险的含义
财务风险是指企业在运营过程中因决策的不确定性而引起的收益下降、资金周转困难甚至陷入财务困境。从房地产上市企业层面分析：一是作为资金密集型行业，为保障生产经营的正常运营，需大量筹措资金。在融资活动中，一旦管理不善，可能会导致企业失去信誉，进而引发融资风险。也可能因决策失误而导致投资风险。二是在日常的经营活动中，因管理失误、内部控制不完善而导致的经营风险。三是对现金、存货、应收账款的管理不善而引发的流动性财务风险，如因销售政策制定失误导致现金流通短缺等[1]。以上主要是从微观层面分析，除此之外，还受宏观政策的影响，如出台限购令等。
二、经济“新常态”背景下房地产上市公司财务风险分析
（一）收入、现金流波动大，增加了财务管控难度
我国房地产上市公司的收入确认采用完工确认法，即只有在商品房竣工验收后才能确认营业收入，导致财务报表中所反映的运作情况与实际存在差距，尤其是项目大多周期较长，收入确认具有滞后性[2]。房地产上市公司属于资金驱动型行业，经营运作需要大量的资金予以保障。在项目交付前，现金大量流出，各类成本、费用导致项目呈现亏损状态，甚至还需支付融资利息；在项目交付后，现金大量流入，利润瞬间增加。可见，收入、现金流呈现不确定性，增加了房地产上市公司财务管控难度。
（二）资金流动形式复杂多样，加大了财务风险
房地产开发项目的周期较长，大多在一年以上，资金周转、回收等都面临着多种不确定因素。从项目资金的流向分析：经前期策划、可行性研究、征地、拆迁，才进入到施工筹建阶段；协调开发商、承包商等，方能开工建设，再到推广策划、售后服务。整个项目经营中对内、对外涉及多个环节，财务关系复杂。从项目资金的运作分析：经营收入有租金、销售收入，商品房预售款等；融资渠道有银行贷款、股权融资、民间融资等。整体来看，资金流动形式复杂多样，给房地产上市公司的财务管理、资金调配带来诸多困难。
（三）受宏观调控政策的影响，区位投资风险空前放大
我国房地产行业起步较晚，市场化程度不高，尤其是我国民众投资渠道较少，使房产兼具着消费品与投资品的功能，导致房价非理性攀升甚至部分地区呈现泡沫经济[3]。政府对房地产行业的走向尤为关注，国家与地方层面都相继出台多种政策，如土地、税收、融资等政策，对房地产行业的走势影响较大。房屋具有不可移动的特点，尤其在经济“新常态”背景下，导致区域投资风险空前放大，如2016年内蒙古鄂尔多斯被称为“鬼城”，房价呈快速下跌状态，仅东胜区建成、在建项目库存就达到1286万平方米。
三、经济“新常态”背景下加强房地产上市公司财务预警能力的对策
（一）加强财务风险预警信息的搜集，为管理决策提供可靠依据
房地产行业受经济运行、宏观政策的影响很大，信息搜集的及时性、敏感性能有效加财务预警能力，为管理决策提供可靠依据，适时调节公司发展战略。第一，注重内部信息的搜集，对主要财务指标进行监控。如我国房地产上市公司的资产负债率大多超过了70%，需实时关注贷款规模是否合理，防范资金风险。第二，动态掌握宏观经济环境及调控政策，把握企业扩张的规模与时机。
（二）加强“硬件设施”的支撑，为财务风险预警能力的提升奠定基础
加强房地产上市公司“硬件设施”的建设，为财务风险预警提供强有力的支撑。构建信息预警系统，加强公司内部各部门间的沟通互动、信息共享，实现对信息的及时分析、监控与预警。对可量化指标设施上下临界值，一旦偏离临界值以内，系统自动发出报警，提醒相关人员做出调整和防范。构建完善的组织机构，强化财务风险控制，根据自身规模指派专业人士设立风险控制委员会。
（三）加强筹资风险防控能力，增强公司盈利能力
“新常态”背景下，经济上行压力较大，融资难依旧是房地产上市公司所面临的主要问题，必须创新融资渠道，如尝试房地产投资信托基金，改善融资结构。合理安排借贷结构，根据项目开发、经营周期科学安排，编制现金收支预算，防范不能偿付本息的风险。在房地产行业整体利润率下滑的背景下，通过联合重组方式增长实力，实现优势互补，寻找新的利润增长点。探索“轻资产、重运营”的新模式，加强成本管理，提高资金利用效率。
参考文献：
[1]石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017，32（1）：64-67.
[2]王茜，张洪.基于信用风险模型的我国房地产上市公司财务预警[J].经济研究导刊，2016（3）：100-102.
地产公司财务分析范文4
（一）宏观信息
我们要依据公司所处的宏观背景，分析与其相关的国际政治，经济，市场因素以及国内产业政策因素等等，评估系统性风险。如果整个宏观有下滑趋势，那么公司也就不具有投资价值了。
（二）行业信息
1.行业范围
第一步要准确界定行业的范围和内部划分，比如医药行业可分为中药，西药，生物制药，医疗设备服务等等。
2.行业的经济周期
把握行业的经济周期性特点，有助于我们根据公司市盈率等指标做出正确的决策。比如煤炭、石油化工、房地产等行业具有很强的周期性，而食品饮料、医药行业的周期性不明显。
3.行业的价值链
进一步地，我们要清楚行业分工，行业上下游关系，了解价值链（行业创造、生产以及分销其产品和服务的各种活动），我们可发现行业价值链中真正产生巨大增值的部分，重点关注，可间接判断行业未来的发展前景。
4.行业的供求关系
商品的价格由价值决定并受供求关系的影响，了解行业的供求关系至关重要，我们要评估行业是买方市场还是卖方市场。需求部分可了解购买者对于价格的敏感程度，需求是否随季节等周期性变化，周期性变化是投资决策的信号，供给部分可了解该行业的进入门槛难易度和同业竞争是否强烈。评估行业中公司瓜分市场的程度有助于我们分析具体公司的市场销路。比如，2014年煤炭行业亏损达60%以上，是因为煤价大幅下跌，而煤价下跌又是由煤炭市场供大于求导致的。
二、公司非财务信息
分析完公司的宏观、行业背景信息后，我们开始要重点分析公司的非财务信息。因为财务数据无法衡量公司非货币性的资产和业务能力，如客户关系、供应商关系等等，而这些对公司竞争力的影响非常大。其次，财务数据无法反映公司内部管理效率，治理水平，员工学习能力、创造力和企业文化等等，因此非财务信息至关重要。
（一）公司背景
首先要了解公司基本情况，比如历史沿革、公司规模、股权结构、主营业务等等。
（二）公司的行业和产业链地位
公司的行业地位和产业链地位对于公司未来发展有着深远影响。比如公司在产业链的地位决定了其处于买方市场还是卖方市场，其是否在上下游关系中处于强势地位，是否具有强大的议价能力。
（三）识别公司战略
公司战略在企业未来发展中至关重要，我们需要关注公司在价值链中一体化的程度，以及在地区，行业中的分散化程度，公司提供的产品和服务的性质等等。
（四）公司治理
大量实证文献证明，公司治理水平的提升有助于公司财务的健康发展，反之公司治理水平低下将不利于公司财务水平，严重情况下还会导致公司陷入财务困境。因此，我们在以价值评估视角分析公司财务时，要关注公司的治理水平，这对于我们评判公司未来财务发展趋势是非常重要的。
三、财务报表指标分析
（一）评估和调整财务报表
财务会计信息是投资决策的基础，如果会计信息不真实，投资决策必然会被误导，首先我们要评估公司财务报表的会计数据的准确性，捕捉其盈余操纵行为，将数据还原为真实的财务数据。分析三张报表时，我们不仅要关注具体科目的规模与变化，还要关注其内部结构，效益质量以及三张表的综合分析等。
（二）财务指标分析
单看一个公司的财务指标无法评判优劣，需要进行横纵向比较，核心是如何选择比较标准（经验、历史、行业、预算）。其中横向行业比较是与同行业进行比较，跨行业比没有意义，这里要强调的是这里的同行业最好是严格以主营业务划分的狭小行业（剔除行业中亏损公司）。同时，我们要重点关注不同的行业的关键财务指标，因为每个行业都有符合其自身特点的关键财务指标，比如零售行业我们要关注其周转率，医药行业要关注企业研发费用，毛利率等等;在四大能力的横向比较中，最值得我们重点关注的是盈利能力的绩效比，尤其是ROA和ROE指标，它们反映了资本的回报率，代表了社会资本的流动，不管公司的现金流如何，利润指标反映了最终结果，体现了公司的整体业绩。
地产公司财务分析范文5
【关键词】 房地产上市公司 财务风险 评价体系 因子分析
房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中呈现出一片繁荣景象，但在某些地区甚至出现了过热的势头，多数房地产企业承担着中长期财务风险。加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。从理论上看，财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋势：从定性分析转化为定量分析；从指标化形式转向模型化形式，或二者结合；从对单个财务指标分析转化为对财务指标体系进行分析，描述风险的变量从离散形式向连续形式转化。鉴于此，本文以房地产上市公司为研究对象，构建一套与房地产行业紧密结合的财务风险评价体系，借此给房地产上市公司改善财务状况、规避财务风险提供理论和方法指导。
一、房地产上市公司财务风险评价指标的选择及计算方法
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱，基于指标构建原则的考虑，本文在设计研究变量时，借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系，以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则，并结合房地产企业自身的特点，根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》的通知，选择体现房地产企业财务状况的财务指标。因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面，而是一个综合整体，所以在以上财务指标设计原则的指导下，反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系，应包括企业的偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、基于现金流量的指标。虽然这些指标也用于评价企业的财务绩效，但企业财务风险评价和财务绩效评价是同一事物的两个相对方面，若企业财务状况良好，则企业财务风险较小；若财务状况较差，则企业财务风险较大。因此，财务绩效评价和财务风险评价在指标的选择上是可以互相借鉴的，这些反映财务状况的指标也可以用来评价企业财务风险。
根据以上原则，本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合房地产上市公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建房地产上市公司的财务风险评价指标体系（见表1）。
二、因子分析的基本原理及数学模型
由于多指标分析本身比较复杂，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。国内外对于多因素评价问题的分析方法主要有：层次分析法、数据包络分析法和因子分析法等。在众多的分析方法中，因子分析法有其独特的优势。对于房地产上市公司的财务分析体系的构建，因子分析法比较合适。因子分析主要的作用在于：减少分析变量的个数，通过对变量间相关性的探测，把原始变量分类，然后把相关性高的变量分为一组，再用公因子代替该组变量。因子分析有两个核心问题：其一是构造因子变量；其二是对因子变量进行命名解释。所以，因子分析的基本步骤就是围绕这两个问题逐步展开的。因子分析通常有以下四个基本步骤。
第一，确认需要分析的原变量是否适合作因子分析。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定是否适合做数据精减。
第二，构造因子变量。设X是观测得到的随机向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可测的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互独立的。e=（e1，e2，…，ep）与F相互独立，且E（e）=0，协方差阵是对角阵，即各分量之间是相互独立的，则模型：
称为因子分析模型，由于该模型是针对变量进行的，各因子又是正交的，所以也称为R型正交因子模型。其矩阵形式为：X=AF+e。
第三，利用旋转方法使得因子变量更具有可解释性。如果求出公因子解后，各个公因子的典型代表变量不很突出，还需要进行因子旋转，通过适当的旋转得到比较满意的公因子。
第四，计算因子变量最终得分。在因子分析模型建立后，还要对样本进行综合评价。对于所研究的问题，就是用最少个数的不可测的公因子的函数以及特殊因子之和来描述原来观测的各个分量。
三、因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用
D公司是一个以房地产开发为主营业务的上市公司，近年来尽管D公司发展迅猛，但仍然存在负债率高和流动比率过低的问题，加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，D公司承受着巨大的财务风险，已经严重影响到D公司的生存和健康发展。本节以D公司为例，研究因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用。根据指标数据的可获得性和完整性，本文选取从2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29组季度财务数据，并将原始样本数据进行标准化变换。本文运用SPSS16.0统计软件，对财务指标数据进行因子分析，实证步骤如下。
第一，对数据的检验。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定本研究中标准化财务是否适合做数据精减。经SPSS16.0软件计算结果如表2所示。
表2结果显示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可认为本数据可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3为各变量和因子的方差贡献情况。它分为两部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差贡献率和累计贡献率；第二部分反映的是特征值大于1的5个公共因子的特征值、方差贡献率和累积贡献率。总方差分解表显示，共选取5个因子，解释了总体方差的89.66%，也就是说5个公共因子可以概括14个原始变量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的结果是较为满意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，财务风险的综合评价模型。为了简化各主因子的结构，我们对因子负荷矩阵进行求逆计算，得到因子得分矩阵。根据因子得分系数和原始变量的标准化值，可以计算每个观测量的各个因子的分数，并可以据此对观测量进行下一步的分析。旋转后的主成分因子表达式可以写成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分别从不同方面反映了各个体指标的贡献率大小情况。虽然它们的综合原始信息较强，但一单独使用某因子并不能对所有变量进行一个综合评价，因此按照测度财务综合因子，将F1、F2、F3、F4和F5按照贡献率综合加权如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）
从而利用此表达式计算出D公司各季度财务状况的综合得分，F值越大表示D公司财务状况越好，财务风险越小；相反，F值越小表示D公司财务状况越差，财务风险越大。
第四，D公司财务风险评价模型的检验。利用SPSS软件和EXCEL软件处理，可快速获得企业的主因子和综合因子得分情况，据此可对D公司各季度的财务状况做出分析和比较。由于己经采用标准化数据进行分析，所以因子得分为正表示财务状况处于平均水平之上，财务风险处于平均水平之下；因子得分为负表示财务状况处于平均水平之下，财务风险处于平均水平之上。将F取负值可以得出上述29个季度的财务风险分布图，如图1所示。
根据D公司的基本情况，把评价区域的临界值定为0具有较强的适用性，据此把0作为公司财务风险的一个分水岭，D公司财务风险判断标准见表4所示。
四、结论
本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合D公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建D公司的财务风险评价指标体系，采用一种多元统计方法――因子分析法建立D公司财务风险综合评价因子分析模型，并选取D公司从2004年1季度至2011年1季度公布的29组季度财务数据进行实证分析。通过理论分析和实例证明，表明该模型具有实践意义，在现实中应是可行的。由于我国房地产上市公司财务风险管理体系建设尚处于起步阶段，有许多理论尤其是实务方面的问题，还需进一步探讨与解决。本文在研究中只考虑财务指标，而非财务指标也可以影响企业的财务状况，故不能概括企业经营过程的总体，因此如何在做财务评价中引入非财务指标是今后研究的方向。
【参考文献】
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[3] 阎达五、杨有红：企业内部会计控制系统[M].中国人民大学出版社，2004.
地产公司财务分析范文6
毕业论文房地产本科开题报告(一)
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
论文语种：中文
您的研究方向：本科经济学金融
是否有数据处理要求：是
您的国家：广州
您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。
要求字数：开题报告：3千字
论文用途：本科毕业论文
是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否
补充要求和说明：
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
选题背景：
近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。
研究意义：
研究方法：
研究综述：
艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。
参考文献
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[2]孙振华.我国个人住房房产税立法问题研究.广西师范大学硕士论文，20XX
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[4]童大焕.别指望房产税能降房价情[J].新华网，20XX年01期
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[11]AlfredMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138
毕业论文房地产本科开题报告(二)
摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。
研究背景
在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。
中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。
文献综述
研究现状
财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。
国外财务报表分析的文献综述
白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期毕业论文房地。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。
对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产
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毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。
国内财务报表分析的文献综述
对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：
第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。
第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。
第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。
财务报表分析概述
财务报表的概念
《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。
如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。
财务报表的构成
财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。
财务报表分析的主体和对象
现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。
作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。
财务报表分析的基本内容
财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。
从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。
以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。
财务报表分析的意义
在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：
信息系统的观念
(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息
WiseMedia
(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。
资源配置的观念
集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。
例外管理的原则
通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。
绩效管理的观念
一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。
市场效率的观念
市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。
技术路线
引言
研究背景
研究意义
论文结构
财务报表分析文献综述
国外财务报表分析的文献综述
国内财务报表分析的文献综述
财务报表概述
财务报表分析的内容
财务报表分析的指标体系
财务报表分析的方法
目前我国上市公司财务报表分析存在的问题
青岛海尔为例的实证财务报表分析
企业背景
财务报表分析
同业比较分析
结束语
进度安排
第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；
第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；
第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；
第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；
第七学期第1316周：修改论文；
第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；
第八学期第1周：提交论文并进行答辩。
毕业论文房地产本科开题报告(三)
选题的依据及意义：
依据：
进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。
随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。
意义：
地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：
空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp
水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp
地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp
平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：
这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：
地下水系统
地表水系统
这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)
图.1.1土壤换热器(水平埋管)图
图.1.2土壤换热器(竖直埋管)图
