信托基金范文1
这些年来，中国经济的增长是伴随着房地产业的迅猛发展而前行的。随着中国房地产业的迅速发展，人们往往会看到一种现象，即每每房地产业发展到一个高峰、房价高企的时候，国家就会出台政策加强管理，其中一个很重要的措施就是银根的紧缩。
金融业可谓是现代经济发展中最核心的一个行业，其地位的重要性是其他行业无法撼动的。房地产业的重要性就突出地表现在，一旦房地产业出现了问题，出现了风险，实际上就是金融的风险。在这种情况下，国家就必须进行调控。在前两年，中国房地产的区域市场确实出现了很大的泡沫，如上海、杭州、温州、北京等一些地区房价飞升，房地产市场的泡沫非常大，如果国家宏观政策不进行及时的干预，后果不堪设想。
金融业的确是现代经济发展中最核心的一个行业，而房地产业作为国民经济的一个支柱性产业，加强宏观调控和促进房地产业的发展这两者之间其实并不矛盾。房地产业作为国民经济的支柱产业，在目前来说还有很多不规范的地方。国家出台宏观调控政策，提高信贷条件，就是要使房地产市场更加规范化。房地产业要是崩盘的话，就会导致国民经济颠覆性的衰退，人们购买的楼房就有可能成为一种负资产。
土地和资金是房地产行业存在和发展关系最密切的两个重要因素，在国家宏观调控的情况下，很多房地产公司都陷入了融资无门的境地。而正是这一境地激发了房地产信托基金的发展。对房地产商而言，自有资金的开发平均下来实际上还不到30%，大量是借助银行的资金、信托的资金，特别主要是银行的资金在支撑房地产业的发展。
地产商们的融资渠道中，银行不可能再成为唯一的对象了，特别是房地产信托基金进入房地产市场，真正表明了银行不再是唯一融资的老大了。地产商们也有了更多的融资渠道。据了解，招商地产就拟与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托品种为期限不超过三年的10亿元资金。再如上海，浦东新区已向监管部门提出申请，要求设立基础设施物业增值基金。浦东新区正在申请的这种基础设施物业增值基金，就是房地产投资信托基金。通过信托进行融资，无疑是地产商们应对其资金链问题的一个最有效的办法。有人戏称房地产信托基金成了地产商们的最后一根稻草。
我们看到，在宏观调控的背景之下，房地产上市公司们上演资金链危机的绝不仅仅只是一两家，有的公司积极与房地产信托基金合作，而一些公司也在积极地展开自我拯救，只是各家所用的方法不同罢了。如泛海集团，其方式就是减持自己持有的民生银行14479.2万股，获得20多亿资金。这笔资金对泛海集团建设的那些地产项目而言，如同久旱逢甘霖。
尽管招商地产在谋求着与房地产信托基金的合作，值得注意的是目前与房地产信托基金合作的地产商并不是很多，但可以预见的是，在融资困境中地产商们将和房地产信托基金迎来一个合作的高潮。或许这一轮合作高潮将如同当初的定向增发、发行公司债一样成为融资竞赛。
对于房地产信托，政策上似乎也一直处于一种游移的状态。虽然2005年后，随着国家宏观调控的展开，银监会先后了212号文和54号文，以规范房地产信托，防范房地产信托风险。但对于房地产信托，相关管理层也并不是持不允许其发展的态度。房地产业被纳入信托是从2003年6月央行出台121号文件开始的，随即成为房地产企业2004年和2005年融资的一个重要品种。随着2006年中国金融市场在加入WTO体系后的全面开放，地产金融市场也跟着发生深刻的变化。房地产信托投资基金这一新的金融工具为投资房地产的人提供了金融产品，也为房地产发展提供了新的融资工具。另据一些媒体报道的数据来看，2007年11月，信托公司集合资金信托计划的63%投向金融领域，而投向房地产领域的则仅仅占总规模的2%。12月，这一比例却发生了明显的变化：该月度投向金融领域的集合资金信托计划占总规模的49%，而房地产信托的占比则达到了43%。从这些数据中，我们可以想象的是，房地产信托基金也在迎来一个很好的发展时机。
信托基金范文2
随着监管层一系列政策的松绑，在近期的资产管理混战中，会露出笑容的当属券商和基金公司：终于站上了信托业务的大擂台，与信托公司一较高下！
面对政策红利的眷顾，长城证券上海民生路证券营业部总经理谢志红称：“原本不能触碰的非标准化业务都能够放开手脚去做了，券商和基金公司正迎来一个新的春天。”
不过，作为创新型业务“新兵”的券商和基金公司，面对这样的机遇，却是压力与动力并存。
梦想照进现实
政策放开前，证券公司主要是以通道业务为主，面对的只是上市公司，产品以股票、债券为主，接近于靠天吃饭的行业。谢志红告诉记者，这种偏向于投资产品设计的模式，把需要融资的企业主都挡在了门外。而市场上大多数企业往往最急需的就是融资。“信托公司这种跨行业、跨平台的融资业务，让我们很向往，但又做不了。”
也正因此，证券和基金公司迫切希望从传统模式向创新模式转型。新政策的落地也终于让梦想照进现实。
“这样我们不仅可以做投资类业务，还可以做融资类业务以及投融资一体化的服务项目。”随着产品运作思路变化和业务范围的拓宽，融资机构客户无疑将汩汩涌入。“非上市公司也进入了我们的服务范围。”
一系列变化带来的直接利益，就是产品收益的提升。据谢志红介绍，原来的固定收益类产品收益率只有6～7%，而政策放开后，券商可以通过配置信托计划产品来提高集合产品的收益率，达到8～9%。
借先天优势“亮剑”
面对信托公司和银行已经耕耘了多年的市场格局，在创新产品领域刚刚起跑的证券和基金公司，拿什么来竞争非标准化产品设计和销售的宝座？
相对而言，券商、基金公司的产品种类更为丰富。“信托是以固定收益类产品为主，银行以保本保收益的理财产品为主，而证券公司不仅可以做信托产品，还可以做主动管理型产品。”
谢志红介绍，目前绝大多数信托公司只做平台业务，只有极少数信托公司具有主动管理能力。银行则主要以存贷、信贷管理结算为主，没有投研团队和投资团队，其主动管理大都通过证券公司和基金公司实现。
实际上，让券商、基金公司觉得大有可为的还是融资功能。“信托公司的融资方式较为单一，融资成本相当高昂。一般政府项目的融资成本在9～10%左右，而房地产项目最高可能达到20%。”
相比之下，证券公司融资方式更为多样：可以用债券的方式进行融资，也可以进行IPO，或是战略投资者并购重组，或是进行股权置换。
“证券和基金公司具备这些相关业务的牌照，而银行和信托公司牌照不全，这是我们的优势之一。”谢志红进一步补充，基金公司由于没有净资本的约束，所受的限制比较少，因此规模容易扩大。
值得一提的是，作为助理服务商，行业研究能力在未来实体经济的发展中非常关键。券商、基金公司的投研团队长期致力于自上而下或是自下而上的行业研究，使得他们对行业有着全面而深刻的了解。“从对行业的了解中就可以知道这个企业有没有可能还钱，还钱的途径有哪些。”
“装备”跟不上
虽然政策对券商和基金公司打开了一扇窗，但他们还不敢大跨步往前走。最为直接的原因，是专业人才储备的匮乏。“由于券商长期进行分业经营，使得每个行业的人都只专注于自己的行业，对行业以外的知识了解不多。”
相比之下，信托公司是最早的跨行业平台，经过数年的摸爬滚打，对各行业的制度研究、风控措施比较成熟健全，尤其在法律、财务方面的人才储备较为充足。
“比如我们做实体经济的部门只十几个人，但信托公司有几百号人，甚至有的信托公司光做法律文本的就有几百号人。”谢志红感叹，人才缺失是证券、基金公司进入新领域的“拦路虎”。
由于人才奇缺，使得券商和基金公司的风控很难跟上。“券商和基金公司注册资本金只要3000万，如果一味地扩大规模，而建立不了相应的风控体系，一旦出现风险将很难承受。”启元财富总经理葛智华称。
不仅如此，在财富管理市场中，要高效达到预期目标，需要先进而良好的交易系统和服务系统，然而目前券商与基金公司对于交易系统和服务系统的投入还远远不够。“要升级就要付出高昂的费用，而不升级，引进产品和私募就会遇到瓶颈，只能放弃风控。”升级与不升级，似乎成了券商头上悬着的双刃剑。
与此同时，基于券商、基金子公司旧有的模式，原有客户还没有养成购买固定收益产品的习惯，销售团队对于固定收益产品的销售也显得“不够自然”，因此对客户的市场教育以及公司内部的营销和培训体系需要大力改善。
做专业化投资管理者
“由于过去依赖的是通道业务，使得现在利润和佣金持续下滑，佣金的下滑速度大概平均每年达到了20%左右。”
也正因此，在新业务蓝图出现时，更多的券商和基金公司力求避免前车之鉴。“与其学信托公司做通道业务，还不如做一个专业化的投资管理者。”谢志红认为，资产管理机构单纯地做通道业务和扩大规模是行不通的。“只有规范地区经营，在放松管制和严格监管的情况下才有生存空间。”
要做到专业化资产管理，内部改革必不可少。目前不少金融产品的销售都是自上而下，领导让销售什么，员工就销售什么，以金融机构自我需求为导向，而忽视了持续营销。
信托基金范文3
为了更好地融通各单位自主运用，暂时闲置的资金，保证资金安全，加速资金周转，提高资金使用效益，经____________________(甲方)，中国工商银行北京信托投资公司____________区(县)代办处(乙方)，协商订立协议如下：
一、甲方愿将____________资金人民币(大写)____________万元做为委托贷款基金存入乙方，并委托乙方按甲方指定对象、内容代为发放。
二、甲方将上述款项存入乙方(一次或分次存入均可)后，才能发放贷款，未发放部分，甲方可以提取。
三、乙方对甲方存入的资金，未发放部分比照专业银行单位活期存款利率及计息方法，每季计付利息一次，直接存入甲方委托贷款基金帐户内，视同甲方委托贷款基金。
四、甲方一次批给。用款单位分次使用时，乙方即按批准发放金额一次由委托贷款基金帐户中支出，另行保管，甲方不得安排使用。
五、根据甲方与用款单位协议规定的利率，乙方每季计收利息后，直接存入甲方委托贷款基金帐户内，视同甲方委托贷款基金。
六、乙方按每月末实际贷款余额的______向甲方(用款单位)计收手续费。
七、委托贷款到期，由用款单位主动归还，并由乙方将收回的贷款本息，直接存入甲方委托贷款基金帐户。到期不还，乙方有权主动从用款单位的结算帐户中扣收，逾期加计罚息20%，归乙方收入。
八、甲方提取委托贷款基金，必须直接划入甲方在____________银行____________分理处开立__________________帐户内，不得转划他户和支取现金。
九、乙方只承担甲方与用款单位所签协议中的有关条款的执行、监督，督促还款的责任。
十、本协议一式______份，甲方______份，乙方______份，有效期自______年______月______日起，直至委托存、放项本息全部结清日止。
甲方：(公章)_____________________
负责人：(章)_____________________
乙方：(公章)_____________________
负责人：(章)_____________________
公司意见：__________ ______________
(公章)___________________________
信托基金范文4
【关键词】信托；私募基金；私募基金信托化运作
一、信托与私募基金
信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿并以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。现实生活中，各种投资基金的运作也蕴涵了信托关系和信托特征。它们脱胎于信托行为，各国的投资基金立法也基本是以信托法为依据的。私募基金作为投资基金的一种，本质上也体现着信托关系，是采取基金形式的信托，它是指通过非公开方式向特定投资者、机构或者个人募集资金，按照投资方和管理方协商回报进行投资理财的基金产品。随着我国经济开放度的不断提高和金融市场的迅速发展，我国已经成为全球私募基金的重要目标市场，本土私募基金也显示出了较大的发展潜力，对金融资源配置、金融安全、市场稳定和投资者收益都形成了较大影响。截至2010年4月28日，中国私募基金管理资产规模已达1.1万亿元人民币。
私募基金的规范化运作方式主要公司制、有限合伙制和信托化三种。信托化是指根据信托原理构造，由信托公司发起设立基金，作为受托人接受特定投资者委托投资于设立的基金，同时作为管理人负责基金的运作和管理；作为私募基金的特定投资者，既是信托关系中的委托人，也是受益人，基本上不参与基金的管理和运作。本文主要就此种方式的运作展开探讨。
二、私募基金与集合资金信托计划
目前我国的私募基金信托运作，主要依据《信托法》、《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规范，通过信托公司推介集合资金信托计划来实现。
集合资金信托计划是指为实现共同的信托目的，将不同委托人的资金集合在一起管理的资金信托方式。我国《信托公司集合资金信托计划管理办法》中的集合资金信托计划是指由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动。在这种集合资金信托关系中，信托当事人包括在私募基金信托中的委托人、受托人和受益人、保管人。
作为委托人的私募基金投资者不仅要有相当的投资能力，而且还需要有一定的抗风险能力。《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，委托人必须是合格投资者，“是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；（三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。”
信托公司作为受托人，是指根据《公司法》和《信托公司管理办法》设立的，以营业和收取报酬为目的，以受托人身份承诺信托和处理信托事务的金融机构。保管人是指在集合资金信托计划中对信托计划财产负有保管义务的机构。保管人也是信托关系中的受托人，对委托人承担信托义务。根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》第19条的规定，保管人由信托当事人约定，信托公司应当选择经营稳健的商业银行担任保管人。尽管保管人由投资者和信托公司约定，但更侧重于信托公司对保管人的谨慎选任义务。信托关系中的受益人是指享有信托受益权的人。在集合资金信托计划中，作为信托委托人的投资者就是受益人，二者是同一的。
三、私募基金信托运作方式的困境及解决
私募基金在我国虽得以迅速发展，但从整体而言，处于萌芽时期，而私募基金的信托化运作方式也只是其摸索着发展的一种尝试，也面临着许多问题并有待进一步完善。
（一）法律引导缺失与监管机构混乱
对于私募基金本身而言，在我国长期得不到法律引导与规范，这一方面使得私募基金没有一个合法地位，另一方面也使得实际存在的各种形式的私募基金得不到法律监管，亟待新《基金法》的出台以解决这一尴尬境地。再从私募基金的信托化运作方式来看，目前主要依靠《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下简称《管理办法》）来规范，虽使得私募基金的信托化运作变得有法可依，规范了对私募基金的监管，但相关的制度协调和跟进明显落后于其发展。从监管主体设置来看，根据《管理办法》第40条的规定，银监会是私募基金信托的监管机关。而《证券法》规定，我国的证券监管机关为证监会。私募证券作为一种投资产品，其证券性质毋庸置疑。这造成了我国对私募基金监管机构由证监会、银监会分别对其监督的证券公司和信托公司发行的不同基金进行监管的混乱局面。随着今后私募基金的不断发展和成熟度的提高，统一监管的必要性会凸显出来。因而在对私募基金的信托化动作监管上，银监会应尽快建立与其他金融监管机构尤其是证监会的监管信息共享机制与协调机制，为统一监管的实现作好准备。
（二）信息披露制度的尚不成熟
私募基金有定期向基金的投资者和监管部门披露信息的责任。根据《管理办法》的规定，除了临时信息信托公司应当主动向受益人披露外，其它相关信息只有在受益人查询时，信托公司在不损害其他受益人合法权益的前提下才向受益人提供，法律并不要求信托公司向监管机关主动提供此类资料。这一规定无疑将银监会的监管活动推到其极被动的地位。如果信托公司对影响投资者合法权益的重大信息不主动向监管机关报告，监管机关则很难发现信托公司的违法违规行为，也难以监管私募基金市场上的风险。另外，信息披露中的各方当事人太过单一。《管理办法》规定信托信息披露义务人为信托公司，受益人有权向信托公司查询与其信托财产相关的信息。银监会依监管职权，也有权要求信托公司提供相关资料。可见，在私募基金信托的信息披露关系中，只有信托公司和受益人、信托公司和监管机关之间两对关系，而忽略了保管方。其实，保管方在信息披露中的作用不可小视，其对信托公司信息披露义务的履行直接相关，既应当负披露义务，也有权要求信托公司依法披露相关信息。问题的关键在于保管人的选任上。如果按照现行法律及实务的做法，由信托公司对保管人的选择享有决定权，这样保管人就很难监督作为受托人的信托公司。改变这一现状的做法是改让受益人大会来选择或更换保管人，而不是由信托公司来选择保管人，以落实保管人的信息披露义务，发挥其监督功能。
（三）缺乏自律监管机制
信托基金范文5
1 房地产信托投资基金发展的现状
信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发,房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种,是指信托公司通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金,然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比,房地产信托投资基金制度具有很大的优势,据《2012年中国信托业发展报告》数据显示,房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地产信托余额仅为2300多亿元;2010年末增加到4300余亿元;2011年6月末,继续增加到6000多亿元;到2012年6月末为6752亿元,直至2012年底增加到6983亿元。
房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向,一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头,这种势头一直保持到了2011年的年中,从2011年下半年开始,由于国家对房地产行业进行宏观调控,加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管,这个势头开始下滑,但由于投资市场中股市持续低迷,储蓄利率也没有提高迹象,房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下,许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”,也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用,但无论如何,在宏观调控的背景下,由于银行贷款的减少,确实让房地产信托投资基金“火”了一把。
2 房地产信托投资基金面临的风险
目前随着我国银行对房地产信贷的收紧,信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一,但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%,为投资者带来收益的同时,也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔,隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业,先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品,一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响,另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。
2.1 提前清盘风险
在真正的兑付高峰到来之前,2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘,如2012年2月10日,天津信托2009年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止,这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘,开盘之初,月成交套数能达到100套,但从2011年2月开始后的12个月,月销售套数基本都在个位数,而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始,房产商销售回款大幅下降,而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款,一旦销售持续下降,兑付风险即呈现,信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷,尽管目前没有信托产品爆出兑付失败,但房地产信托投资基金风险暗流涌动,市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示,去年三季度以来,房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支,涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。2012年全国共有50支信托提前清盘,房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过,引起了社会舆论的集中关注。
2.2 企业不能集中兑付风险
经过过去两年的爆发式增长后,房地产信托投资基金迎来了集中兑付期,兑付问题成为市场关注的焦点。2013年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元,迎来首个兑付小高潮,其中季度高峰出现在3季度,为716亿元,单月高峰出现在7月份,到期总额达到504亿元,兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会的数据显示,截止到2011年底,我国信托资产总规模达到4.8万亿元,同比增长58%,其中投向房地产市场的资金达到6882亿元,占比14.83%,2011年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示,2012年房地产信托投资基金总到期规模约为1 758亿元,2013年成为信托兑付高峰年,随着兑付高峰期的到来,受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响,兑付风险严峻。
2.3 到期不能兑付约定收益风险
近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注,此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行,总规模为500亿元,一期资金为101亿元,根据该基金的背景资料,信托投资人的年化收益率高达20%到37%,上不封顶,其主要赢利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发,该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地,但是由于房地产市场受政策影响巨大,土地价格有着极大的不确定性,进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的,因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台,各家公司产品披露情况差异巨大,因此,在高收益的背后,整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力,是否能如期兑付约定收益,使房地产行业在收益构成方面,协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定,是房地产行业需不断警示自身发展的动力。
3 房地产信托投资基金风险产生的根源
房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式,但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩,房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源,如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。
3.1 兑付高峰引来提前清盘风险
2012年出现的50支信托提前清偿,主要原因有三:第一,房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高,房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款,资质好的地产集团,基本上利率都在15%-18%左右,高于银行同业利率10%左右,有的地产商借了信托的资金,拿到地后四证齐全,即可到银行申请开发房地产贷款,贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降,因此房地产商拿到这笔钱之前,会想办法先把信托这部分余款补足,信托项目就会提前终止。第二,提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下,不愿意开发项目,造成提前偿还。第三,信托公司严加监管,及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险,在房地产信托投资基金里面,信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的,信托公司针对每一笔信托项目,都会采取大股权项目,指派项目监理及财务总监控制现金流,公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时,会造成提前还款,这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。
3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险
目前房地产信托投资基金融资规模巨大,到期日又相对集中,陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在2013年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此,大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示2012年全年,根据单家公司房地产信托规模排行,发现排在前列的都是大型房地产公司,诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元,融资规模远大于中小房地产企业。
2012年9月初,万科以51亿元的购地金额领跑土地市场,粗略计算,其2012年前8个月,累计购地金额已达135亿元,巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例,2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力,其中包括45亿元左右的信托贷款。2013年6月,绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓,融资51亿港元,而后又转让了9个项目给融创中国,套现33.7亿元。如此腾挪转移,皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期,必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。
3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险
在追捧这种具有高收益率的投资产品时,切记要注意其风险,主要原因有两方面:首先,预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就2011年全年来讲,在市场上共运行着138款信托产品,其中预计年化收益率高达12.5%的有两支,分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析,如此高的预计年化收益率,主要是因为央行,特别是国务院对房地产进行调控后,开发商想从商业银行正常贷款会受到限制,通过信托方式来融资实属必然之选。其次,多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中,投资风险大小在于所投项目优劣,在国家加大对房地产企业融资监管的背景下,这种现象的产生有了一定的必然性,因为信托有约定性,信托产品有人数限制及资金限制,所以一个信托能够融资的量是有限的,而房地产开发商需要的资金量却比较大,必须分散给几个信托去做,产品所募资金除用于具体项目外,还用于银行存款,同业拆借,短期贷款等资金市场运作,以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用,作为闲置资金,投资于银行间市场,在资金盘活角度上来讲没有太大风险,但如果投资于其他实业,如制造业、股票等风险比较高的市场上,开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去,资金没办法预期回笼就会造成极大风险。
4 防范房地产信托投资基金风险的对策
针对上述问题,只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力,采取切实可行的措施,才能有效防范信托投资基金风险。
4.1 协调平衡政府监管力度
房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面,需加强监管。在兑付高峰期,房地产商面对的主要是资金链问题,并不是亏损问题,所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金,它是用高利息去吸引投资者进行投资的,但在投资项目不明确时就进行筹资,把资金投给房地产开发商,这必然存在投资风险,例如信托业发展良好的香港在没有项目之前,是不允许这样筹资的,从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮,经过40多年的发展,从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究,建立了风险调控系统,值得我国政府借鉴。因此,我国政府在协调平衡监管力度的同时,应借鉴国际先进经验,从技术层面出发,全力提升我国信托行业风险监管水平。
4.2 创新改革银监会调控方式
银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革,创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响,尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者,银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况,合理把握规模扩展,加强信托资产的运用监控,严控对大型房企集团多投授信,集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场的调整风险。此前,银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导,这是非常好的举措。今后,银监会应不断创新调控方式,预防房地产信托投资基金业务风险,促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。
4.3 稳步提升房产商应对方式
就房地产商而言,应在原有应对方式基础上,不断提升自身应对方式,开展更多应对手段,一是借新还旧,找另外一家信托公司发一个新的信托产品,新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金,这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司,由于抵押率低,哪怕最后偿还不了,将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入,对于投资人来说,只要抵押物有价值,就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商,在股权信托模式下,把信托公司持有的股权卖给股权公司,按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。 四是把信托产品卖给房地产基金,由于地产基金期限比信托长,更利于其度过房地产低迷期,对于投资人来说,等于把风险慢慢消耗掉了。
4.4 改善调整信托调控能力
此前,信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付,借新还旧,第三方接盘,项目重组,出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等,但是由于信托对到期收益条款的刚性规定,以及新发行信托难度加大等原因,所以上述措施在实施上困难重重。于是,信托公司应改善原有做法,创新防范措施,预防风险,转化风险,保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今,不管是监管层,还是房地产公司自身,都对房地产信托投资基金风险十分重视,监管层已发文控制信托风险,那么,对于信托公司自身来说,严控风险发生势在必行。
业内人士指出,房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看,房地产信托投资基金虽然整体风险可控,但随着兑付高峰期的到来,极有可能发生不能如期兑付风险,这就需要以上四方通力合作,从源头抓起,重视房地产开发商资质,提升信托公司的监管与防范意识,积极研发多元化产品,共同防范信托风险,协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展,使房地产信托投资基金在其独特的优势下,得到进一步提升。
参考文献:
1.尹阿东 何海凝.房地产信托风险控制措施的研究.科技和产业.2011.3
2.吕洪 魏慧馨.浅析我国房地产信托的现状和发展趋势.流通经济.2011.36
信托基金范文6
关键词:社保基金;信托管理模式
2000年筹建成立的全国社会保障基金理事会，作为中央政府掌握的社会保障基金，是稳定中长期国家财政状况、确保社会保证体系的可持续性，从而保证各项改革开放措施顺利进行的物质保证，全国社保基金是中央政府专门用于社会保障支出的补充、调剂资金，应当具有弥补社会保障债务的功能和“蓄水池”作用，其运行必须遵循安全性、流动性、长期性和收益性的要求。
针对社保基金对“四性”的要求，从信托的基本原理、信托机构的资产管理中的优势方面分析了信托在社保基金管理中的应用，认为信托公司在社保基金的管理中能发挥自身信托制度及管理方面的优势，将成为社保基金管理最佳的受托管理机构。
1 信托概念和主要特点
所谓信托，就是委托人机遇对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特点目的，进行管理或者处分的行为。简单的说，信托就是信用委托，其核心是“受人之托，代人理财”。它和银行业、证券业、保险业一起构成现在金融四大支柱。信托具有专家理财、规模化运营、分散和组合投资等优势。
信托的特点主要体现在四个方面:(1)所有权和收益权分离。(2)信托财产独立性。(3)灵活的分配方式。(4)管理的连续性。
2 信托管理的优势分析
(1) 信托业相对银行业的比较优势。新版的《信托投资公司管理办法》取消关于“信托资金总额不得超过注册资本金10倍”的规定，与银行在资金来源上要受到资本充足率的限制相比，信托投资公司可以较少地受自身注册资本的影响。经过五次严格整顿，目前重新挂牌的信托投资公司其不良资产已经得到了很大程度的清理，而国有银行目前的不良贷款率仍超过25%， 因此，前者在开展贷款业务时受到的制约较少。
(2) 信托业相对基金管理公司的比较优势。信托公司可以经营包括证券投资基金、产业投资基金和风险投资基金在内的所有基金业务，因此，与基金管理公司相比，信托投资公司的基金业务范围更加宽泛，这就使得信托投资公司在经营基金业务时，能根据实业投资和证券投资之间的热点转化，灵活地转变投资的方向，在更大的范围内分散风险，这一优势显然是现今国内任何的金融机构都无法比拟的，从而决定了信托投资公司在基金管理业务上的巨大发展潜力。
(3) 信托业相对证券公司的比较优势。我国信托业经过十几年的发展，已经在企业改组、资产评估、收购包装、产权交易、资产托管等方面开拓业务，信托业无论在人才、经验、资金以及地缘等因素上，都具有了一定的经营优势，更利于投资银行业务的开展。与证券公司相比，信托投资公司除了在基金管理业务方面存在一定的竞争优势之外，在投资银行业务方面还存在着利用金融资本整合产业资本的独到优势。
(4) 相对委托、的比较优势。首先，信托因有受托人的中介设计以及管理连续性的设计，因而更适合于长期规划的财产转移与财产管理。对社保基金而言，其股权的管理需进行长期考虑， 信托机构能充分发挥专业机构优势，进行资产管理的长期规划。其次，信托设立方式多样化、信托财产多元化、信托目的自由化和实务领域宽泛化的特点，使得信托具有巨大的弹性空间。利用信托制度的灵活性和巨大弹性空间，可有效控制社保基金资产管理复杂性带来的管理和处置风险。最后，一方面，信托中信托财产所有权“名实分离”，受托人承受信托财产的名义所有权，使得伴随所有权所生的管理责任与风险皆归属于受托人，而所生的利益则纯由受益人享受。
3 社保基金信托化管理模式的优势分析
3.1 方式比较
第一， 传统方式。国债:近年来， 我国政府实行积极的财政政策， 国债的发行规模逐年递增， 考虑到安全性， 应该说购买国债是社保增值的一个比较好的方式， 但由于目前国债品种比较单一， 期限结构不合理， 收益不高， 受上市流通数量有限的影响， 社保基金购买国债， 流动性将会受到一定的影响。银行存款:目前我国大多数地区的基金主要是存入银行，靠银行利息进行保值增值。此种方式可以获得固定的利息收入， 风险小， 成为主要的保值途径。但由于物价指数的影响， 社会保险基金银行存款利率与全国通货膨胀率几乎持平， 可以看出社保基金存入银行难以保值， 就更谈不上增值了。
第二， 信托管理方式。是指将社保基金由财政部、劳动与社会保障部、社保基金管理委员会通过签订协议的方式交给信托投资公司管理， 并由社保基金监督管理委员会和信托投资公司的监管者—银监会共同监督， 在尽可能低的风险下保证社保基金收益的最大化， 解决现今社保基金投资渠道狭窄， 保值增值没有可靠保证的问题。世界银行认为， 很多国家的经验表明， 政府不是最好的国民资本的分配人， 政府管理的社保基金结余很少， 而且整个80年代大多出现亏损。这在很大程度上是因为公共经营者在政府的要求下将公积金投资政府证券或者向经营状况不佳的国营企业提供贷款， 而这种贷款的名义利息很低， 在通货膨胀期间实际利息甚至是负数。如果可以获得充分利用， 运作公开透明， 并有适当的管理和监督机制， 那么私人管理比公共管理优越。因为在私人管理体制下， 资金可以运用各种投资工具， 从而获得较高的收益。
3.2 成本比较
目前我国的基金管理公司的报酬从托管人处领取， 包括管理年费和业绩报酬两部分。管理年费按金额一定比例计提， 比率大小与基金规模成反比。公司业绩报酬为基金年终实现利润的3%-4%，管理费与业绩报酬从基金资产中支付， 计入固定成本， 不必另向投资者收取， 我国目前基金管理年费率为2.5%。实际上， 如果基金一年不赚不赔， 管理人仍可以提取高额报酬， 这样低劣的业绩与所得的高报酬是极不相称的。我国各地设立的专门管理社保基金的机构， 其管理成本也居高不下。
法国、德国和美国的管理成本占其发放的保险金的比重分别为1.7%，1.5%和0.8%， 美国加州的社保基金管理成本则只有0、16%，新加坡、印度和马来西亚的管理成本分别为0.8%，4.5%和5.4%。所以高管理成本就意味着社保基金收益的降低， 为了能使百姓的“养命钱” 能保值增值， 就必须降低社保基金的管理成本， 采取更有效的运营方式。
3.3 风险比较
①银行存款具有流动性强、收益低的特点。自从1996年以来， 银行连续几次对银行的存贷利率进行了调整， 银行存款市场利率的波动较大， 社保基金存入银行将面临市场风险。②国债几乎没有风险， 我国是实行共产党领导的多党合作的政治体制， 因此也就决定了我国不可能像西方资本主义国家一样政府更选频繁， 同时也就决定了购买国债基本没有风险。③信托管理方式， 由于社保基金的重要性，所以容不得有半点闪失， 因此不管是信托投资公司， 还是社保基金的监督机构， 都有责任对社保基金进行风险防范。
