摘要:
本文首先阐述了我国物业管理模式存在的服务、监督、准入等方面的问题，针对于此，从增强服务理念、完善监管机制和规范行业管理等角度，对我国物业管理模式进行了反思与创思，为提升我国物业管理服务质量有积极作用。
关键词:
物业管理；准入；监管机制
在我国不断推动城镇化的进程中，我国的商品房呈爆炸式的增长，而与之联系紧密的物业管理也逐渐的发展和完善。作为一种与商品房共存的服务产业，我国的物业管理最早出现在上世纪末期，主要经历了由政府单位制封闭式的管理模式到目前具有现代化的物业管理模式的转变。然而，随着人们生活水平的不断提高，对生存环境也提出了更高的要求，体现在住房小区的物业管理中就需要创新和完善现有模式中存在的不足。为此，我们就需要总结过往的物业管理中存在的问题，进而与现代业主的需求相结合，创新管理方法，提升管理水平。
一、传统物业管理模式存在的问题总结
通过对过去三十多年的物业管理进行研究和分析，发现并总结了一定的问题，物业管理服务缺乏有效竞争，他们在物业管理方面采用的技术落后，质量意识较低，存在一定的买卖双方不对等问题，有问题出现时，小区业主大会监管有缺陷，业主维护权益难，除此以之外，物业管理服务的准入机制不完善，造成行业混乱的局面。以下就这几点问题进行详细的阐述。
(一)缺乏有效竞争，买卖双方不对等
在我国现有的物业管理中，通常的情况下，作为买方的商品房业主不能按自己的意愿来挑选作为卖方的物业管理服务，只能被动的接受商品房和物业管理方单方面的安排。这种买卖双方不对等的情况，主要是由于现有的物业管理市场没有放开竞争，相关的物业管理企业没有形成市场调节机制的管理模式，仍然受到民事行为不完整的约束和限制。虽然我国在相关的法律中对业主大会与物业管理的关系进行了定位，业主拥有选择物业管理的代表行使权，但因缺乏配套的民事行为能力，导致业主大会的权利不能全面使用。与此同时，物业管理行业缺乏有效的市场调节，不能正常接收来自市场的反馈，行业缺乏激励机制，只能闭门造车的按自己的想法发展，影响了物业管理水平的提升。
(二)业主大会监管有缺陷，业主维护权益难
我国与物业管理的相关法律不全面，导致整个监管机制不完善，业主权益受损时难以得到公平、公正的合法解决。在《物业管理条例》中，业主大会的权利缺乏明细，其行为能力和权限应如何行使没有具体的规定。简单来说，最基本的双方服务合同，业主大会都不能签订，在法律体系中是不合法的，即使签订了也没有法律效应。除此之外，关于业主大会的存在、行使哪些权利、应如何行使等等的运行体系不完整。这就导致了小区业主大会缺乏有效的组织者、参与者以及实施者，往往是出现问题时一群人聚在一起各人说各人的，不能形成有效的业主建议。而从另一个角度来说，业主大会是一个相对独立的存在，其在行使权力时没有相对应的监督管理。以此会造成一些权力超范围以及公器私用的不合理情况，如私自决定公共区域的行使权等。
(三)管理技术落后，质量意识较低
在物业管理的工作中，最基础同时也最关键的就是对物业的承接查验工作。只有保证接手时商品房的各方面质量合格，在有以后的物业管理基础。目前，大部分的物业管理公司的技术落后，缺乏承接查验的专业人才，质量意识较低。从整个行业来说，在承接查验这一块的标准来说还处于空白，而各家物业管理企业又不重视，导致一些公共区域没有人与承建单位交接，而仅仅是商品房的业主对其自身购买的区域进行查验。这是物业管理技术上的落后，在后期的管理中往往容易牵扯出一些不必要的麻烦，导致整个物业管理水平下降。
(四)准入机制不完善，造成行业混乱的局面
对于物业管理企业的准入机制决定权在政府手中，如此容易导致物业管理行业不接地气，缺乏市场化的调节作用。由于商品房业主的参与性聊胜于无，使得物业管理企业将更多的心思花在如何通过政府部门的批准，而对于市场的需求则忽略不管。一些技术过关的物业管理企业常常因为某一个点过不了政府的审批而被拒之门外，长此以往就出现了一些无证营业和超范围营业等各种层次不一的企业混在其中，造成了整个物业管理行业的混乱局面。虽然，现有的法规中对一些无证、超范围等企业的惩罚进行了规定，但是由于对处理的违规企业如何进行整改却未进行明确的规定，对其整改后应如何管理也缺乏后续，最终导致根本问题没有得到解决。
二、针对物业管理模式的问题进行改进
在分析了物业管理模式存在的问题后，为适应新时代的发展需求，提升我国的物业管理水平，应针对问题进行改进。
(一)确立业主大会的地位，适度放开市场竞争
针对我国物业管理模式中缺乏有效竞争，买卖双方不对等的问题，我们首当其冲的就是要确立业主大会的地位，适度放开市场竞争，让市场调节与政府调控双管齐下。在新的商品房小区入住住户后，由建设单位主导，安排和组织人员进行业主大会的选举，并通过小区所在的街道办事处上报。制定合理的业主委员准入机制，按小区的整体规划，占小区面积达到一定比例的业主可以拥有业主委员候选人员的机会，组成业主大会的成员还可以由建设单位或是居民小组来选举。完成业主大会的组建后，我国的相关法律应对其进行科学合理的定位，确保其权利能够得到正常的行使。在法规中，应对业主大会的组成、职责以及监管等多方面进行明确。同时，适度的放开市场竞争，遵循市场的发展规律，让物业管理企业在竞争中改进和提升。在完善机制中，应积极引入专业性组织参与物业管理规定制定的参与。
(二)完善监管机制，保障业主的维权通道
在物业管理的体系中，业主大会是一个重要的参与者，在完善监管机制时，应对其进行全面的监管。业主大会作为一个独立的权益群体，应构建专有的资金账户。对于业主大会的成员，应制定明确的通过业主大会签发的资格行驶证件，对资金的使用应制定合理的审批流程，并规定资金的使用范围。对于业主资金使用后的明细应进行公示，从而有效的降低业主资金被挪用的情况，同时也有利于提高资金的使用率，为构建一个良好的生活环境发挥效用。在公共设施和公共场所的管理中，采取财产登记的形式，对每一项共有财产都进行登记制。在后期的物业管理中，对公共部分进行维保时就有了依据，同时也避免了一些可能发生的业主之间的矛盾。
(三)增强质量意识，提高管理技术
只有保证接手的商品房质量合格，物业管理才具有意义。对于一些本就存在的质量不过关而出现的问题，容易造成业主与物业管理者之间的矛盾。为此，作为物业管理方，应具备较高的承接查验技术。首先，政府相关部门应牵头制定一个科学的行业标准，让承接查验有理有据。其次，作为已成立的业主大会应具有一个完整承接查验流程，在完成此项工作时，应选出至少两名以上的人员进行陪同，同时还应聘请专业的人员对完成的建筑进行专业性的查验。对于一些公共部分的查验，业主大会应全程参与，对不合格的情况应坚持不承接，杜绝行贿受贿的情况发生，坚决维护业主的利益。
(四)完善准入机制，规范行业管理
对于物业管理行业的混乱局面，政府应制定一个明确、合理的准入机制。在制定门槛时，应加强与市场情况的联系，准确把握行业的发展状况，与业主的需求紧密相连。在物业管理企业进入后，还应放开市场的竞争，淘汰一些综合素质较低的企业，培养出高水平的物业管理企业。物业管理行业的规范既需要政府的强制性管理，也需要市场的自动调节机制。政府方面则需要对现有的法律体系进行完善，对于一些违反规定的企业应进行严厉的惩罚，并明确可接受的整改程度，限定整改次数和限度，对一些严重违规的应让其出局。规范行业管理是一个持续的过程，需要政府部门、业主大会、物业管理企业以及业主共同努力。
三、总结
综上述所，物业管理服务作为我国发展的短板，存在着不少的问题。总的来说，主要是体系的不完善、监管的不到位以及缺乏市场机制的参与等问题。针对这些问题，我们应重视并制定策略解决，通过完善业主大会的管理机制，适度放开市场竞争，增强技术发展，提高质量意识，规范行业发展，才能有效的推进我国物业管理的发展，从而顺利完成企业的转型升级。
参考文献:
[1]李红艳.我国物业管理模式的反思与改革[J]室内设计与装修.2016.05
[2]郭婷婷.国内物业管理模式的反思及再造研究[J]经营管理者.2015.16
作者:赵学军 单位:北京万春园有限公司
