土地使用合同范文1
私设账户,隐匿预收账款。有的企业通过少申报销售房产数量和预收账款少交税款,只给检查组提供部分售房合同,瞒报预售数量,多次催要,其拒不提供。检查组通过到房管部门查证其备案表的备案数量,与企业提供的售房合同数量及预收房款对照,查出以个人存折隐匿预收款1000余万元,偷逃税款60余万元。
模糊核算,浑水摸鱼。(1)预收账款笼统核算,偷逃土地增值税。财税字[1999]210号《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三条规定,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定土地增值税预征率,并适时调整。我市现在执行的预征率是普通住房1%,非普通住房和商用房2%。某企业商用房与普通住宅房预收款不明细核算,偷逃土地增值税,预售商铺1613万元,按住宅房申报土地增值税,偷税16万余元。(2)开发成本不设明细账,乱中取胜,偷逃企业所得税。国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十一条规定,企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。开发成本不按开发项目明细核算,人为增加完工项目的成本、费用,偷逃所得税。项目开发成本不设明细科目,人工费、材料费、机械费等统统在一个项目帐中,在结转收入、成本时人为操纵利润。
不按已售房屋所占比例结转土地成本,调节利润,偷逃所得税。某企业年底结转已售房屋收入时,未按已售房屋比例分摊土地成本,而是将该项目土地成本全部结转,多转成本826万元,少交所得税206.5万元。
以商品房抵顶应付款,偷逃税款。某企业欠市城建投资公司土地款1211万元,未在账面反映,以31套商品房抵顶土地款,不进行账务处理,偷逃各项税款79.9万元。某企业以商品房抵顶建筑商工程款407万元,偷税26.6万元。
开发企业投资人以开发的商用房注册经营酒店,权属已经转移,开发企业不作销售、投资账务处理,偷逃税款。涉及2个开发企业投资人以开发的商用房经营四星级酒店,应由税务部门核定其应税数额,足额征收税款。
政策不清,漏缴城镇土地使用税。一些房地产开发企业认为既然房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不缴纳房产税,所以也无须缴纳土地使用税。有的企业认为只要缴纳了土地出让金就无须缴纳土地使用税,还有的企业认为房地产开发企业也可以享受土地使用税减免等优惠政策以及征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。《城镇土地使用税暂行条例》(国务院1988年第17号令)规定,纳税人取得的土地,属于城镇土地使用税开征范围的,自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间,按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税。
信息共享,源头控制。房管部门负责对房地产开发企业的开发审批,预售证、开发面积,种类,已售房屋备案登记等均有详细资料,税务部门如能与之联网共享,建立房地产项目档案,加强日常税收的精细化管理,定能够极大的提高征管质量。
土地使用合同范文2
(一)我县现有耕地46736亩，农业户数13178户，农业人口数52667人；
(二)全县土地流转总面积1407亩，其中：转包面积194亩，出租973亩，股份合作240亩。按照《土地经营权流转管理办法》的规定和“坚持土地所有权，稳定土地承包权，放活土地使用权”的基本政策，以及“依法、自愿、有偿、规范、有序”的原则，加快土地资源的合理配置和向资本转变。采取的流转形式为转包、转让和租赁，业主均为本地农户。流转的年限为5—30年不等，流转的土地价值以钱、粮为主，也有部分存在着无偿转让的形式，流转土地一般以口头约定为主。
二、土地流转过程中存在的问题
(一)对于土地使用权流转的作用认识不足，重视不够，调查中发现部分乡（镇）村领导及群众对土地流转问题的认识普遍比较模糊，对其在当前农业结构调整中的作用认识不足，重视不够。
(二)流转机制不健全。从调查的情况看，全县土地流转总面积1407亩，流转入农户的面积是396亩，流转入企业的面积是973亩，流转入合作社的面积是240亩，签订耕地流转合同份数是1407份，签订流转合同的耕地流转面积是1407亩。目前还有部分土地使用权大多处于自发和无序状态，相互之间的转让、转包以口头协议的形式进行，口头合同的稳定性差，双方利益无法受到法律保护。
(三)部分农民对土地承包权和土地流转的关系认识模糊，就因为对所有权、使用权、经营权关系模糊不清，有些有条件的农民也愿意流转，但担心因流转失去承包权，因而不敢参与流转。
三、建议、对策措施
为进一步规范我县农村土地流转工作，建立健全土地流转机制，维护好农民的合法权益，促进土地有序的流转，建议采取以下对策措施：
(一)加强领导，提高基层干部群众对土地流转工作的认识。土地流转是农村产业结构调整的重要内容，土地流转有利于农村劳动力的转移；有利于农业产业结构的调整；有利于土地承包经营权的稳定。让农民不怕放弃承包土地，敢于流转承包土地，真正成为市场的流转主体。
(二)强化服务，规范土地流转行为。建立和完善农村土地流转工作管理制度，从制度上、管理上确保土地流转依法、有序、规范进行。各村要按照统一规范的流转合同文本，指导签订土地流转合同，同时做好合同的鉴证和档案管理，流转合同有乡土地承包管理办公室备案。农村土地流转要坚持依法、自愿、有偿的流转原则，严格按法定程序操作。乡土地承包管理办公室要做好服务和引导。
土地使用合同范文3
关键词：契税；案例分析；纳税筹划思路
一、了解契税的概念
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，向以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的承受方征收的一种税。征税依据是土地、房屋权属转移合同确定的价格，既包括承受方应交付的货币、实物，也包括无形资产或者其他经济利益。契税是一种财产转移税，在土地、房屋权属交易的发生地，不管是任何人或任何单位，只要土地、房屋所有权属发生转移，都要依法纳税。
二、契税案例分析
某销售公司预扩大在新城区成品油市场的占有率，在2017年6月30日召开经理办公会议，经过讨论后各分管部门经理给出了五种不同的方案，针对这五种方案，总经理让财务科小刘把每种方案所涉及的契税测算一下。假设销售公司所在地的契税征收率为3%。方案一、直接购买新城区内B公司蒙恒加油站，预计转让价格为900万元。该加油站为B公司2016年5月31日取得，购置成本为600万元，B公司、销售公司均为增值税一般纳税人，选择一般计税方法。销售公司应缴纳契税计算如下：B公司应向国税部门申报的增值税销项税额=900/（1+11%）*11%=89.19万元销售公司契税成交价格为900-89.19=810.81万元销售公司缴纳契税=810.81*3%=24.32万元《契税暂行条例实施细则》第九条规定，契税是以成交价格，即指土地、房屋权属转移合同确定的价格。且根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）规定，计征契税的成交价格不含增值税。这里指的增值税是指纳税人申报的增值税，而不是预缴的增值税。方案二、以销售公司闲置土地价值为600万元置换B公司蒙恒加油站，销售公司再给予B公司300万元的现金补偿。销售公司应缴纳契税计算如下：销售公司缴纳契税=300*3%=9万元《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。案例中销售公司与B公司之间的交易属于不等价交换，销售公司属于多交付一方，则由销售公司按多交付现金300万元的3%计算缴纳契税。方案三、销售公司以现金300万元投资入股B公司蒙恒加油站，占股30%。一年后，以600万元收购蒙恒加油站剩余股份，双方签署股权转移书，并约定在股份转让一年后办理土地等产权变更登记手续。
（一）销售公司以现金300万元投资入股，不产生契税
《契税暂行条例实施细则》第十八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖征税。案例中销售公司第一次投资是以现金投资入股不属于契税的征收范围，所以不产生契税，契税为零。
（二）销售公司一年后以600万元收购B公司蒙恒加油站股份，不产生契税
《契税暂行条例实施细则》在股份转让中，单位、个人承受公司股份，公司土地、房屋权属不发生转移的，不征收契税。案例中，销售公司在股份转让中，仅承受了股份，未就公司土地、房屋权属进行变更登记，产权没有发生转移，所以不产生契税，契税为零。
（三）销售公司在股份转让一年后办理产权转移手续产生契税
根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。案例中销售公司进行了产权变更登记，即发生了土地、房屋权属的转移，应依法缴纳契税。方案三虽然是以投资入股再股份转让的形式达到收购的目的，实质上等同于方案一的现金收购，所以契税计算如方案一。方案四、销售公司与C公司协议合作建立加油站，C公司以新城区自有土地出资，价值450万元，销售公司以现金450万元出资合作建设加油站，加油站建成后，销售公司获得C公司一半的土地使用权，并办理了相关变更手续，协议土地成交价格为225万元。C公司、销售公司各拥有加油站资产负债的50%。根据财税（2000）14号文件规定，合作建房一方提供土地，一方提供资金，提供资金一方获得了提供土地方的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对取得土地使用权的一方应征收契税，其计税依据为取得土地使用权的成交价格。对合作建房自用的房屋，不发生权属转移，不征收契税。案例销售公司为土地使用权的承受方应按成交价格计算缴纳契税。方案五、租赁B公司蒙恒加油站，为期五年，预计年租金20万元。根据《契税暂行条例实施细则》第三条规定契税是对以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、和房屋权属的承受方征收的一种税。是针对所有权发生转移而产生的一种税，租赁行为不会使土地、房屋权属发生转移，所以不征契税，方案五的契税为零。
三、案例比较分析
如果从企业短期目标出发，在不考虑时间价值的前提下，选择第五种方案，增加了增量资产，支出成本最低五年总支出为100万元。如果从企业长期目标考虑，选择方案二，即盘活了闲置土地且销售公司对加油站有绝对的控制权，总支出309万元（不考虑购站后的房产税和土地使用税）。
四、销售企业常见的契税纳税筹划思路
（1）改变合同订立方式。将土地、房屋销售与购买合同变成土地、房屋权属交换合同，尽量缩小双方的交换差距实现等价交换，从细则第十条规定中我们可以得知当事人双方进行等价交换时，任何一方都不缴纳契税，因为价差为零，纳税人可利用此项政策进行筹划。（2）合理利用契税减征、免征规定。《契税暂行条例实施细则》第十五条第一项规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征，由省、自治区、直辖市人民政府确定。若我们所在区域当地政府有这样的减免税规定，我们的资产处于被政府征迁范围内，可合理利用这条规定，如内政发（1998）61号规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税，超出的部分应按规定缴纳契税。（3）订立分立合同。涉及整体转让加油站的，对加油站内设备和房屋、土地分别签订设备买卖合同和土地、房屋销售与购买合同。因转让设备是不征契税的，合理降低合同标的价减少税赋。（4）合理选择土地、房屋权属的承受地点。契税是在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。而契税的税率是由省、自治区、直辖市人民政府在国家规定的3%-5%税率幅度内按照本地区的实际情况确定的，在同等条件下，我们可以选择在税率较低的地区承受土地或房屋权属。这样就可以利用低的税率降低契税。（5）契税的征收管理实行的是“先税后证”，即在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税，如果在办理房屋权属变更后退房的，不予退还已纳契税。如果预计投资会发生变化时，应在办理变更登记前及时进行退税处理，减少不必要的纳税支出。
五、结语
土地使用合同范文4
关键词：改革；城市建设；管理程序；重构；部门事权
0前言
城市建设程序是政府对城市建设活动进行有序管理的重要手段。长期以来，政府各职能部门通过行政许可，对各类建设活动进行约束和指导，这是我国高速发展的城市建设事业“大而不乱，快而不紊”的有效法宝。随着城市建设事业的发展，尤其是经济进入新常态［1＜，改革进入深水期。随着行政审批权限的下放，暴露出原有城市建设体系与当前城市发展实际状况不相适应的问题，如各主要部门的事权界定不清晰、行政许可互不协调，这主要源于城市建设程序自身的不合理不科学。有关城市建设程序的研究，目前尚未有效开展。本文结合某省会城市建设工程的实践经验，力图基于各部门的行政许可，把分散在各部门的碎片化的管理细则，梳理成系统的城市建设流程，以初步构建完整的、当前运行中的城市建设程序。同时，基于初构的城市建设程序，分析其存在的一些问题，提出优化与重构的建议。
1城市建设中各部门的事权?
以西南某省会城市的建设程序为研究对象，该城市建设涉及到的主要政府职能部门有4个，分别为发改委、环保局、自然资源局（规划部门、国土部门）、建设局m。为了区分自然资源局的规划与土地管理事权，下文分别以规划部门、国土部门代指自然资源局的规划、国土事权［3］。各部门在城市建设中的角色和事权如下（各类表述为城市建设的惯用简称）：发改委主要负责项目的《可行性研究报告》审批；环保局主要负责项目的《环境影响评价文件》（报告书、报告表、登记表）审批备案［4］；规划部门主要负责向国土部门提供《建设项目规划条件》作为《土地使用权出让合同》的附件，向建设单位出具《建设项目选址意见书》，向建设单位颁发《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》［5］，建设过程中的规划批后管理；国土部门主要负责签订《土地使用权出让合同》，向建设单位出具《建设项目用地预审意见》，向建设单位颁发《国有土地使用权证》；建设局主要负责《初步设计》的审批，《施工图设计》审查，颁发《建设工程施工许可证》，竣工验收备案（详见表1）。表1中规划部门及国土部门2个职能部门的部分事权依据建设项目土地使用权取得的方式不同，存在区别：规划部门出具《建设项目选址意见书》、国土部门出具《建设项目用地预审意见》是针对以划拨方式取得土地使用权的情况，以出让方式（土地招拍挂）取得土地使用权的不再出具。值得注意的是，除了上述4个职能部门外，不同性质的建设项目还可涉及到其他的职能部门，如人防、节水、民政、消防、水利。
2城市建设的基本程序
基于现实的建设工程项目实践，以事件发生的时间节点、各类行政许可的前置条件为逻辑，可以对前述各部门的事权进行系统梳理，搭建建设基本程序，形成一张清晰的建设流程图。图1是以出让方式取得土地使用权证的建设基本程序，图2是以划拨方式取得土地使用权证的建设基本程序。两者的主要区别在于取得土地使用权证的流程不同。对于上述建设程序中的各子项，在实际操作中有不同的前置条件要求和具体实施细则，本文主要针对建设工程施工许可证、规划批后管理、竣工验收备案这3个关键子项进行重点阐述。建设工程施工许可证的前置条件要求见表2，竣工验收备案的前置条件要求见表3，规划批后管理实施细则见图3。
3城市建设面临的主要问题
改革语境下，城市建设更加趋向于精耕细作，政府的简政放权进一步深化，可以预期城市建设管理必然改变。传统语境下的城市建设程序已不能适应当下的城市发展要求，主要体现在如下3个方面：（1）土地出让金与土地使用权证的捆绑。根据当前土地出让制度要求，全额缴纳土地出让金是取得土地使用权证的必要条件，在取得土地使用权证前必须全额缴纳土地出让金。当前经济增速放缓，各建设主体资金吃紧，在缴纳土地出让金后，会进一步加剧建设主体的资金紧张，这为建设项目的顺利推进埋下了巨大隐患。众所周知，土地出让金是地方政府财政的主要来源之一，政府对土地出让金有着天然的好感，这很大程度诠释了当前土地出让制度的设计初衷。面临着经济结构的深入调整，这一制度的存在基础必将慢慢动摇。（2）?土地使用权证与建设工程规划许可证的捆绑。在当前建设程序设计中，只有取得土地使用权证，才能办理建设工程规划许可证，才能开展后续项目设计、项目施工。在一定意义上，建设工程规划许可是对建设项目在城市空间布局中的形态进行控制，在项目建设严格服从规划条件的前提下，其经济意义不再显著。从市场经济视角看，建设工程规划许可不再具有竞争属性，任何建设主体得到的经济利益都是相同的。此时若以取得土地使用权证作为建设主体准入的条件，除前述增加建设主体资金压力外，还在一定程度上变相提高了建设准入门槛，压制了建设主体参与的积极性，背离了市场经济的初衷。（3）环境影响评价的前置审批。环境影响评价，是有效保障生态文明建设的重要制度设计。加强环境影响的事前评价，可以从根本上杜绝环境污染问题。根据当前的建设程序，只有在通过环境影响评价后，方能进入可行性研究报告的编制阶段（立项阶段）。这无疑增加了建设单位的项目建设周期，对于与市场密切联系的建设项目，机会转瞬即逝，给建设单位带来了极大地不确定性。如何能既有效实现环境影响评价对生态文明建设的保障，又尽可能节省建设周期，显得尤为重要。
4改革语境下城市建设程序的重构建议
4.1土地出让金与土地使用权证的脱钩
土地出让金与土地使用权证的脱钩主要体现在不完全土地使用权的确立。不完全土地使用权是特指在城市建设领域，为了减轻建设主体购买土地的资金压力，允许建设主体在缴纳一定比例的土地出让金后，即可获得土地的开发权、土地的金融权，但不具有转让权，是一种具有限制性的土地使用权。未缴的土地出让金在项目竣工验收备案时予以支付，为了提高建设主体支付土地出让金的资信，可实行第三方担保制度，由具有实力的机构实施担保。采用不完全土地使用权，建设主体支付土地出让金压力大大减小，能有效保证项目资金链的健康，在经济增速放缓的新常态下，对保障建设推进由很重要的积极意义。另外，不完全土地使用权也保证了土地使用权的金融权利，建设主体可以借助土地的抵押获得流动资金。
4.2土地使用权证与建设工程规划许可证的脱钩
实行土地使用权证与建设工程规划许可证的脱钩，是指土地使用权证（完全）不再作为颁发建设工程规划许可证的前提条件，而是作为项目竣工验收备案时的前置条件。同时，把前述的不完全土地使用权证作为颁发建设工程规划许可证的前提条件。
4.3环境影响评价的平行审批
在可行性研究报告中，以篇章形式代替独立的评审报告。在进行可行性研究报告评审时，环保专家对环境影响评价篇章进行平行评审，此外对环境影响评价篇章委托第三方机构进行独立审查，环境影响评价的审查意见和专家意见作为可行性研究报告审批的依据。改革语境下城市建设的基本程序如图4所示。
5结语
土地使用合同范文5
根据国家工商总局2006年第25号令颁布的《户外广告登记管理规定》，户外广告是指利用户外场所、空间、设施等的广告；需要申请户外广告登记的媒体类别有：（1）利用户外场所、空间、设施的，以展示牌、电子显示装置、灯箱、霓虹灯为载体的广告；（2）利用交通工具、水上漂浮物、升空器具、充气物、模型表面绘制、张贴、悬挂的广告；（3）在地下铁道设施，城市轨道交通设施，地下通道，以及车站、码头、机场候机楼内外设置的广告；（4）法律、法规和国家工商行政管理总局规定应当登记的其他形式的户外广告。户外广告的主要特点（1）户外广告资源的有限性、稀缺性。由于户外广告本身的特点，决定了其必须始终依附于一定的载体（广告学上称之为“阵地”），不能独立存在，它通常要利用建筑物、空地、道路两侧的空间，与其所依附的建筑物、构筑物密不可分。而土地是有限的，特别是城市的土地资源更是稀缺，那么土地之上的房地产资源就是有限的。这就使得户外广告资源在地理位置、文化环境价值等方面具有不可替代的稀缺资源性。同时，户外广告必然占用一定的城市空间，而且户外广告对空间的占用是排他的，而城市空间本身也是有限的，与土地一样是一种不可再生性的资源；加上由户外广告自身的商业属性所决定，其需设置在城市中一些人流较密集、商业较发达的“有效”区域。因此，随着人口数量的剧增、土地价格的飙升而来的是空间资源的愈加稀缺，以致有人把户外广告资源称为“准房地产”，这也是户外广告与许多传统媒体的一个较为显著的区别。“户外广告载体资源是整个城市资源的一个组成部分，其开发的广度与深度不仅事关广告公司的生存与发展，而且还影响着城市的形象和品位。因此，户外广告载体资源必须遵循有限开发、合理开发的原则。这两个开发原则决定了一个城市户外广告载体资源的稀缺性。”［1］
户外广告与城市公共环境的不可分割性。户外广告与城市公共环境不可分割，可以说是唇齿相依的关系。一方面，城市公共环境是户外广告依附的母体，没有城市公共环境，户外广告就无从附着。“户外广告是由多种现代科技材料综合构成的整体性的连续景观，融合了城市建筑、道路、景观、壁面等视觉识别形象，是城市空间环境的视觉扩展。随着城市现代化，人们生活节奏的加快，现代交通工具所产生的视野与速度之间的新的关系，从而有巨大的扩展倾向，成为‘超视觉图像’的广大空间范围。”［2］户外广告的选择空间很大，只要获得相关部门的允许并且与城市景观整体协调，户外环境中的一切视觉事物都可以成为户外广告的媒介。另一方面，户外广告作为空间传播载体，是城市公共环境的特殊构成要素，是城市景观和城市文化构成的不可分割的有机组成部分。对于现代城市的景观来说，户外广告的潜在价值是不容忽视的。作为城市的景观元素，户外广告的设置直接影响着城市的市容市貌，是城市形象最直接、最直观的代言人。户外广告还是一个城市发展的窗口，是城市文化的有形体现，是一个城市文化内涵和文明程度的反映。“广告是商业的宠儿，但本质上，也是文化的产品。作为城市景观的组成要素，户外广告的职责，并不仅仅是经济意义上的，更要通过与城市文化特征上的和谐统一，承担起丰富、充实城市文化的责任。创意优秀的城市户外广告，其本身便是城市文化的因素之一，它可以引导健康的文化审美导向，熏陶市民的情操，甚至提升社会的责任感，对城市的形象建设意义重大。”［3］因此，作为体现城市形象和景观的重要因素，户外广告在城市空间中扮演的角色也越来越重要，是城市个性化、特色化，形成城市识别的重要标志之一。
户外广告特许经营的概念特许经营（Franchise）一词源于法文，它是特许人的一种特权，即使他缺少必要的经营经验和足够的资本［2］。国际特许经营协会（InternationalFran－chiseAssociation）对特许经营的定义为：“特许经营是在特许人和受许人之间的一种合同关系，由特许人提供相关权利如专有技术，进行培训，或是承担保持受许人在特许商业经营中的获得持续利益的义务；而受许人则在同一商号、模式或由特许方掌握和控制的经营程序体系下从事商业经营，并且受许人须为其经营作实质性的投资用以作为资本。”［4］根据授予特别许可主体和特许的法律性质的不同，可以将特许经营分为两种：即商业特许经营和政府特许经营。根据中国商务部2004年的《商业特许经营管理办法》第2条的规定，商业特许经营是指通过签订合同，特许人将有权授予他人使用的商标、商号、经营模式等经营资源，授予被特许人使用；被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付特许经营费。在表现形式上有专卖店、超市、连锁快餐店等。
政府特许经营，是指在某些社会公用产品或服务领域，由政府根据有关法律、法规的规定，通过市场竞争机制选择公用事业投资者或者经营者，并授予其在一定期限和范围内经营某项公用事业产品或者提供某项服务的制度。［5］“特许经营的本质是政府将竞争机制和市场力量引入到公共服务的供给之中，充分发挥公共部门与私人部门各自享赋优势，通过相互之间的密切合作，为社会成员提供更多更好的公共产品和服务。”［6］《行政许可法》第l2条第2项规定：“有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系到公共利益的市场准入等需要赋予特定权利的事项，政府可以设定行政许可。”该法第53条还规定：“实施该项行政许可的，行政机关应当通过招标、拍卖等公平竞争方式作出决定。”上述两条就是对特许经营的规定，“特许”，就是指“稀缺的自然资源”、“有限的公共资源”和“自然垄断行业”的市场准入，比如说：稀缺的自然资源有土地、矿产，有限的公共资源有城市的公交运营线路，自然垄断行业的市场准入有银行、通讯等行业。目前，企业要进入公用事业，都必须获得政府主管部门的特别行政许可，企业获得特别行政许可后，才可以在特许的范围内从事公用事业的经营。与以“命令—服从”为特征的传统行政行为不同，政府特许经营具有以下的特征：（1）政府特许经营特许人与被特许人的法律地位是平等的；（2）政府特许经营以特许人和被特许人的自愿为前提，表现为双方的互选性和妥协性；（3）政府特许经营缔结过程的公开性和竞争性；（4）政府特许经营合同援用民法或私法（如《合同法》）并不意味着此类合同就因此成为私法契约［7］。比较常见的特许经营形式例如“建设－经营－转让”（BOT）模式，即投资人获得开发某公共资源的特许权，在一定期限内享有独立从事这个项目的投资建设、经营权，从中获得经济效益，经营期满后，该项目无条件地移交给国家。在此基础上衍生出TOT（移交－运营－移交）、ROT（修复－运营－移交）、BT（建设－移交）、BOO（建设－拥有－运营）等方式［8］。从法律上来说，商业特许经营权是一种合同上的权利，而政府特许经营权则是政府赋予的企业从事公用事业经营并获得投资回报的一种特权。对于企业而言，这些权利是一种无形资产。企业取得商业特许经营权后，可以凭借特许人的品牌、技术等获得市场竞争优势和其他商业上的利益。企业取得政府特许经营权后，就取得了政府赋予的提供某种产品或服务的垄断性特权和政府其他优惠政策支持。由此，根据户外广告的特点以及对特许经营的理解，可知户外广告特许经营应当属于政府特许经营的范畴。为此，可以进一步界定为：户外广告特许经营是指行政机关依法赋予公民、法人或者其他组织利用公共阵地设置和经营户外广告的行政许可；而公民、法人或者其他组织经许可而获得的利用公共阵地设置和经营户外广告的权利则被称为户外广告特许经营权［9］。#p#分页标题#e#
户外广告资源产权属性分析
通过上文对户外广告特许经营概念的理解可知，户外广告资源可以区分为公共阵地上的户外广告资源和私有阵地上的户外广告资源。笔者认为，公共阵地上的户外广告资源，是公共资源，具有公共产权的性质，其所有权应属于政府，政府有权对其进行招标、拍卖；私有地上的户外广告资源应属于私人财产，不属于公共资源，不具有公共产权的性质，政府无权对其支配并获取收益。下面是具体分析。
首先，户外广告必然占用一定的空间，设置户外广告是对城市空间资源的一种利用，因此只要户外广告所占用的空间的产权归属确定，那么户外广告资源的产权也就随之确定了。这就涉及空间权的问题。“空间权的主体可以由土地所有权人、建设用地使用权人甚至独立的空间权人享有。但空间权的主体具有一定的特殊性，当土地所有权与建设用地使用权还没有发生分离时，由于空间所有权包含在土地所有权之内，属于土地所有权范围，因而不存在独立的空间权，土地所有权人在法定的范围内享有对地表以及土地之上、之下的空间的利用权，除非这种权利受到法律的限制。”［10］问题是当土地使用权与土地所有权分离以后，空间权是属于土地使用权人还是属于土地所有权人？由于我国的《物权法》并没有将空间权规定为一项独立的物权，只是在建设用地使用权中规定了权利人可以利用地上、地下空间。《物权法》第136规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”由此我们可以得出：空间权应是包含在建设用地使用权即土地使用权之中的。也就是说，“当土地使用权从土地所有权中分离出去后，土地所有权一定范围的空间也必须一并分离出去，任何对土地的利用行为，都会涉及对其上下空间的利用，唯有如此，土地使用权人才能使用土地进行开发建设。”［11］户外位的招标、拍卖就是对设置广告空间的客体的招标、拍卖，即对该空间所在地的地上权的使用权的招标、拍卖。
其次，由于户外广告不是独立存在的，它通常要利用建筑物、空地、道路两侧的空间，与其所依附的建筑物、构筑物或者其他设施密不可分。户外广告广告经营权与建筑物、构筑物的所有权密切相关，是从该所有权上派生的，包括占有、使用、收益的权益。户外广告所依据的正是物的属性。所以户外广告始终需依托于一定的载体（即“阵地”），其中包括公共阵地和私人阵地。对于公共阵地，由于土地所有权与使用权未发生分离，所以其产权归国家所有，政府有权代表国家将公共阵地上的户外广告资源转让给第三人。对于私有阵地，其产权当然应当归私人所有，私有阵地的所有权人即土地使用权人，因此，位于私有阵地上一定空间范围内的户外广告资源应当属于私人所有。那么，接下来要讨论的就是城市公共空间和私人空间的界定问题。根据户外广告设置位置的不同，可以将户外广告分为设置在建筑物外墙上的户外广告和设置在建筑物屋顶的户外广告，在确定城市公共空间与私人空间的界限时，应分开讨论。一是设置在建筑物外墙上的户外广告。“土地使用权标的物实际上是一个周围闭合的立体空间。在实地场合，一个土地使用权标的物横向四周的立体边界，是以边线上想象的地面垂线连续组成的。”［12］私有建筑物土地使用权所包含的空间范围就是这些垂线共同组合而成的一个立体空间，如果在私有建筑物的外墙上设置的户外广告并没有超出这些垂线构成的空间范围而延伸到外面的空间，那么，设置该户外广告所占据的空间资源就仍然包含在该建筑物土地使用权所包含的空间权范围内，而归属于该私有建筑物的业主所享有，政府无权支配并分享收益。但如果设置在私有建筑物外墙上的户外广告超出了边线上的地面垂线构成的空间范围，那么该户外广告就侵占了公共空间或他人的空间；此时，政府才可以基于国家对该公共空间的所有权而在许可设置该户外广告时参与分享收益。再者，根据日常生活经验，我们在建造房屋时一般都不会紧挨着土地使用权标的物的平面边线，所以设置在建筑物外墙上的户外广告通常不会伸出边线上的地面垂线范围去侵占公共空间。二是设置在建筑物屋顶的户外广告。设置在建筑物屋顶的户外广告，涉及土地使用权包含的纵向空间权的范围问题。如果土地使用权出让时已在合同中明确约定了土地使用权人可支配的纵向空间权范围，则应按照约定，土地使用权人只享有该合同约定范围内的空间权。第二，如果土地使用权出让合同中没有约定具体的纵向空间权范围的，那么就按照法律的规定。法律没有规定的，就应当根据一般社会观念或习惯所形成的原则确定一个合理的范围，使土地使用权人能够不受干扰、不受妨碍地正常享有其权利。如果在私有建筑物的屋顶设置的户外广告没有超出约定、法定或合理范围内的土地使用权所包含的纵向空间权范围，那么设置该户外广告所占据的空间资源就仍然包含在该建筑物土地使用权所包含的空间权范围内，该私有建筑物的业主对其享有占有、使用和收益的权利，政府无权干涉。
户外广告特许经营权法律性质分析
（一）户外广告特许经营权是一种无形的财产权首先要明确的一点是特许经营与特许经营权是不同的，特许经营是一种分销商品与服务的方法，而特许经营权则是属于民事权利体系内的一项无形财产权，二者隶属于不同的范畴。当然，特许经营权与特许经营毕竟是密切相关的一组概念，只有在对特许经营有所理解的基础上才能更好地把握特许经营权的涵义。从上文特许经营的内涵、表现形式等来看，特许经营其实是一种商业经营活动和手段，是一种财产的利用和流转，反映的是一种动态的财产利用和流转关系。而特许经营权本质上是一种民事权利，更确切地说是一种无形财产权。因此笔者认为，所谓‘特许经营权’是指商业企业通过政府授权或者契约的方式所获得的在特定条件下从事特殊商品或服务的经营的权利，或是利用授权人的知识产权及经营模式等无形财产从事经营的权利。”［13］为什么说特许经营权是一种无形财产权呢？笔者认为，无形财产权的本质属性就在于其客体的非物质性。“特许经营权取得，都是以‘特许经营人’这一主体地位的取得为前提的，笔者将之概括为‘授权———取得特许经营人资格———行使特许经营权的具体内容’。通过对这些内容的上位概念（方法论上称为‘公分母’）的提取，特许经营权的客体显然应为特许经营人的‘经营资格或能力’。”［13］而物、行为和智力成果作为传统民法理论对民事权利客体的分类已经无法涵盖日益拓宽的财产权利的客体范围，诸如经营资格或能力等大量的非物质性对象。所以，以非物质性的“经营资格或能力”为客体的特许经营权只能作为一种独立的无形财产的形式而存在。特许经营人的“经营资格或能力”是一种为法律所承认和保护的经营性资信利益，所以又称其为“经营资信”，正是这种法律上的可接受性使特许经营人的经营资格或能力成为民事权利的客体。“经营资格或能力”是一个非常宽泛的概念，主要包括经济状况、生产经营能力、产品或服务的质量、市场份额等。此外，“特许经营权的客体———‘资格’问题与商法上的市场准入原则在本质上是相通的，二者除在产生方式上有所不同外，本身所代表的法律意义和效果是相同的。”［13］其中，政府特许经营权作为一种特权，是政府将某种资格、能力或者某种行为自由授予特定的主体，由于这种资格、能力和行为自由是无形的，所以政府特许经营权就是一种无形的权利；同时，由于其权利客体是一种稀缺资源，具有巨大的财产价值，一旦市场主体获得了某种特许权，那么对这种特许权的使用将直接产生巨大的经济利益，所以具体而言，政府特许经营权就是一项无形的财产权。那么，作为政府特许经营权范畴的户外广告特许经营权也理应是一项无形的财产权。“这类经营权是一种可带来经济利益和具有经济价值的权利，且不能无限制供给，故而变相成为一种‘财产’，而且，许可内容的本身不具有财产内容，它不是民法上的财产，但可为被许可人创造一种‘事实上的财产权’；它具有一般财产权的合理内核。”［14］#p#分页标题#e#
（二）户外广告特许经营权是一种“准物权”户外广告特许经营权又是一种民法上的“准物权”，准物权是以权利为客体的物权，“不是以现在特定之物为标的，而是以无形的资格为标的”［15］。因国家特别许可而取得，准物权一旦经行政机关直接许可而赋予权利主体后，就成为权利主体所享有的一种私人利益和私人权利，因此，它兼具私权性和公权性的特点。“准物权（quasi－property）不是属性相同的单一权利的称谓，而是一组性质有别的权利的总称”［16］20。户外广告特许经营权具体包括户外广告设施设置权、经营权、收益权等，实质上是以经营权为主要内容的一系列权利的总称。准物权仍然属于物权范畴，“为一类具有特殊性的物权。准物权的个性只是在符合物权基本属性前提下的特殊性。准物权与典型物权的共性处于更为重要的地位，该共性更应受到法律的重视和评价。”［16］26因此，准物权既具有物权的基本属性，也有不同于典型物权的特殊性，主要表现在一下几个方面：
1．客体具有特定性和一定程度的不确定性。准物权的客体大多具有不特定性，但这不是绝对的，有的准物权就不具备，例如，在探矿权、引取河流或湖泊之水的水权等场合［16］24。户外广告特许经营权的客体———经营资格或者能力，可以说在权利授予之初是不特定的，因为这种资格或能力无法具体化，是抽象的，只有在特许经营权人利用该户外广告资源建成一定的项目设施后，才能够实物化、特定化。
2．权利构成上具有复合性。户外广告特许经营权的构成主要有两个方面：一是占有、使用一定的公共阵地及其空间的权利，二是利用该阵地上的户外广告资源设置户外广告、经营户外广告并获得收益的权利。
3．排他性。“风能进，雨能进，国王不能进”———欧洲国家的这一谚语很好地阐释了物权的排他性。户外广告特许经营的申请人获得的特许经营权也具有排他性，公共阵地是有限的公共资源，而特许经营权人获得的是对公共资源独占利用的权利，一旦政府机关将特定公共阵地上的户外广告特许经营权授予某一申请主体，那就不能再授予其他主体，即排除了其他主体同时利用该特定资源的权利。虽然户外广告特许经营权人对户外广告资源本身不享有所有权，但政府把特定公共阵地上户外广告资源的占有、使用、收益等若干权能转让给了准物权人即户外广告特许经营人享有，其享有在特许经营期限内垄断性的经营权和使用权，这就是一种排他性的支配权。
4．独立性。户外广告特许经营权特许权人，即由经许可依法取得利用公共阵地设置和经营户外广告的公民、法人或者其他组织。只要户外广告特许经营权一经确立，特许人就可以在法定范围内自主地行使对该特许经营权的各项权利，获得收益，而不受他人干预。这里的“他人”不仅包括作为公共阵地上户外广告资源所有者之外的第三人，也包括作为所有者的政府本身。
5．不可转让性。准物权的转让需要法律的准许，对于绝大部分的准物权，我国法律都是不允许转让的。户外广告特许经营涉及被授权主体的特定资质、特定能力和特定条件等具体要求。因此，为了合理配置、利用现有公共阵地，防止公共阵地利用中的混乱、无序状态，维护户外广告市场的平稳有序发展，防止扰乱户外广告行业发展的情况的发生，户外广告特许经营权应当是不可转让的。特殊情况下必须转让的，也须符合一定的条件，比如须经授予特许经营权的行政机关的同意或备案等等。所以应以不得转让为原则，允许转让为例外。
土地使用合同范文6
各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构： 为应对经济下行压力，促进工业经济平稳运行，现提出如下意见： 一、设立工业发展专项资金。由市财政筹资设立1亿元“工业发展专项资金”，主要用于市本级中小企业发展、设备投入补助、直接融资补贴、技改项目贷款贴息、“一事一议”专项支持以及重点项目前期费用补助等。专项资金实行总量控制、预算管理、滚动使用。 二、设立5000万元中小企业贷款风险补偿资金。结合省财政专项转移支付资金，市财政给以相应配套，主要用于增加市本级担保机构的国有资本金和降低担保费率以及中小企业贷款风险补偿和贷款贴息。 三、对纺织行业规模以上企业的进项税率与销项税率的4%差额部分，由受益财政地方留成部分予以补贴。 四、以年为基数，对新进规模以上企业，其所得税受益财政地方留成部分，2年内实行即征即补，专项用于企业技术改造和扩大再生产。 五、实行社保“五缓四减三补贴”。一是允许困难企业缓缴养老、失业、医疗、工伤、生育等五项社会保险费。在确保各项社会保险待遇按时足额支付前提下，缓缴期限暂定6个月，到期视情延长。缓缴期间社会保险经办机构应当与经核准的企业签订缓缴及补缴协议，缓缴的保险费不计收滞纳金。二是降低城镇企业职工医疗、失业、工伤、生育等四项保险费率，降幅不低于40%。三是可使用失业保险结余基金支付困难企业稳定就业岗位补贴，补贴额不低于上年度结余额的30%；参保企业人均工资低于上年度全省在岗职工平均工资60%的，单位缴纳社会保险费基数可按企业实际工资总额核定。 六、进一步清理行政事业性收费。严禁乱收费，严厉查处行政事业单位乱收费、乱摊派行为。行政事业性收费一律按下限标准收取。自文发之日至年12月31日，对工业企业，暂缓征收河道工程修建维护费；对工业项目，暂缓征收城市基础设施配套费、白蚁防治费、新型墙体材料发展基金、人防工程易地建设费。 七、控制经营服务性收费标准。列入政府定价目录的经营服务性收费，严格控制在标准下限的40%以内收取。 八、切实加大整治银行业金融机构不规范经营行为的力度。银监部门要严格落实“七不准”、“四公开”规定，对顶风违规者从严查处。必要时市政府对违规银行业金融机构主要负责人进行约谈，并将相关情况通报其上级主管部门。 九、引导银行业金融机构用足用好已有信贷规模，全力扩大工业信贷投放，鼓励各类银行业金融机构对符合条件的工业企业实行贷款展期。对工业贷款和中小微企业贷款余额超出上年基数的部分，市政府依据考核结果予以奖励。 十、暂缓调整土地使用税适用税额标准。已经出台并于年起执行调整政策的，区别情况通过即征即补减轻企业负担。一是对有税收贡献的工业企业，亩均年度税收5万元以上（含5万元）的，按土地使用税政策调整增加的税额由受益财政给予100%补贴；亩均年度税收3-5万元（含3万元）的，按土地使用税政策调整增加的税额由受益财政给予90%补贴；亩均年度税收2-3万元（含2万元）的，按土地使用税政策调整增加的税额由受益财政给予50%补贴。其中，年及以后投产的企业，投产之日起两年内因购进固定资产抵扣的增值税进项税额计入企业税收总额。二是对工业企业合同约定的建设期缴纳的土地使用税，由受益财政给予等额补贴。三是对经济技术开发区范围内未按合同约定建设、未达到批准的容积率标准的企业，按实际建设土地面积计算补贴等次和补贴数额。 十一、对闲置土地依法清收或实行回购，重新“招拍挂”，增加土地供应量；对新建3层以上标准生产厂房的，由受益财政给予每平方米50元的补助。鼓励“零增地”技改，企业利用原有厂房或场地进行改造、提高土地使用效率的，免征城市基础设施配套费；新建厂房的房产税，实行即征即补，并在财政专项资金扶持项目申报上给予优先支持。 十二、本意见由市经信委会同有关部门负责解释，自年1月1日起与《关于进一步促进工业经济平稳较快增长的若干意见》文件一并执行，有效期至年12月31日。两者若有不一致的，按就高不就低原则扶持企业。其中，号所规定的各项补助资金在今年5月中旬前补助到位。
土地使用合同范文7
贵州省目前土地流转的现状
在西部大开发的大环境下，贵州省作为西南地区的农业大省，既是机遇也同样是挑战。贵州省虽然是农业大省，但却不是农业强省。贵州的土地山地居多，土地相对比较分散，采取的也不是大规模的集体作业，而是一家一户的小型作业模式。这种模式极大的限制了农业的规模化和产业化经营。这种小规模的单一的作业方式不能适应市场经济的激烈竞争。因此我们要适应市场的需求，大力发展现代农业也就是大农业。贵州省在这种大环境下，要想更好的发展自己的农业，农地的改革就显得尤为重要。因此，在贵州省开展土地流转是大势所趋。目前贵州的土地流转方式主要有以下几种:第一:转让的形式。也就是说让农户之间自行进行调节，让他们相互之间自愿达成有关土地流转的利益等合约。第二:互换的形式。互换就是说经过政府和社会等的协调，在农户之间给予土地面积相等的调换。第三:租赁的形式。就是由种植的农户向还未种植的农户进行租赁的方式。第四:土地入股的形式。就是说农户可以给在种植区内的其它农户打短工的形式来获取自己的利益。第五:转包的形式。就是说土地的成包经营者可以将自己在承包年限内的剩余年限转包给其他的农户以此来获取经济利益的行为。
影响土地承包经营权流转的主要因素
1政府行为对土地流转的影响政府在土地流转的过程中扮演者重要的角色。农户土地经营权流转的相关法律、法规和准则等需要政府来制定。这样，政府可以对在农户土地使用权流转过程和相关的市场主体进行监督并且针对相关问题提供相应的调节等服务。而现存的相关法律法规的完善程度，政府的执行情况都对土地流转产生着重大影响。
2家庭人均财富对土地流转的影响根据调查可以看出来，一个家庭的人均财富越多，这个家庭就会更多地考虑租入土地。随着现代农业的发展，农业的产业化经营业不断发展，现在普遍存在着农民专业合作的经济组织。这些组织的存在有利于当地的土地流转。
3家庭的非农业收入对土地流转的影响一般来说，农户参与的非农业活动的机会越多，农户的家庭非农业收入就越高，农户也会更多地将人力、物力和财力投入到非农活动中以获取更高的收益。家庭小规模的土地的收益较低，土地对这一部分农户的吸引力会降低。所以，这些对农地依赖程度不高，家庭非农业收入较高的农户往往会将自己的土地流转出去。相反的，如果农户家庭的非农业收入较少，农户对土地的依赖程度较高的家庭则会有转入土地的意愿。
4农村剩余劳动力外出对土地流转的影响相对于第二三产业而言，传统的农业生产所带来的收益相对比较低，这就造成农村大量剩余劳动力的流出。大量农民外出务工就导致在农村务农的多数是老弱妇孺，因而，这种现状必然会导致土地的流出。由此可以看出，农村剩余劳动力的大量外出对土地流转也产生者不小的影响。
农户土地流转过程中存在的相关问题
1农地流转存在很多制约流转的障碍因素土地对于农户而言可以产生很大的经济效益，因而，农户对土地有很强烈的占有欲望。作为家庭联产承包经营体制下的承包制，承包期的延长也助长了农户对土地强烈的占有心理。所以说，农户土地使用权流转的严重障碍之一就是承包权的垄断。还有就是，农户土地在流转过程中存在分散承包，没有集中成片经营流转。这就使得农业经济效益在农户流转的双方之间存在着不均衡的现象。并且，我国目前并没有关于农户土地使用权流转的完善的法律法规和政策。此外，我国农村地权的结构也存在不稳定，土地的管理不完善等诸多问题。这些问题对于农村土地使用权合理、有序的流转都产生了重大的阻碍作用。
2农地流转行为欠规范，法律效力差在农地流转的过程中普遍存在着未签订书面流转合同的现象。另外还有就是合同主体错位，且未经管理部门备案、鉴证。再有就是农地流转的合同内容欠完善，法律效力差。这些现象跟我国没有一部完善的关于农地流转的法律法规有很大的关系。
3流转中异化现象严重，农户权益遭受侵犯农户土地使用权流转过程中产生严重异化现象的重要原因是由于农地的产权关系不清晰。由于农地的产权关系模糊混乱，就会导致农户本身的权益遭到侵犯。这就与农户土地使用权流转本来检持的初衷相背离了，也违反了农户土地流转所原本应该坚持的原则。农户的土地在进行流转的过程中就会出现很多变相剥夺农户土地为商用、民用的现象。这些以规模经营为借口大搞暗箱操作，使农地农转非，降低成本搞商业开发的现象也屡见不鲜。
4业主文化素质偏低，辐射带动力弱农民的文化素质普遍偏低，所以作为流转的主体，他们更多地是去依赖现有的市场而没有能力去预测甚者开拓新的市场。他们大多数都只是习惯于用已有的旧的产品而没有使用新技术和新产品的敏锐的洞察力。除此以外，还有相当一部分农户过分的依赖于政府，自身对土地的经营能力和创造收益的能力较差。
5失地农民所带来的问题土地流转中一个比较重要的问题就是失地农民的问题。当农民将土地流转之后政府未能对其作出合理的安置或者失地农民本身没有谋求到更好的出路。在没有了土地这个根基作为基本的生活保障之后，一大批失地农民就会造成一系列的社会问题，偷盗、抢劫等社会治安问题，一系列社会道德问题也就随之产生了。
促进贵州省土地承包经营权流转的对策
(一)农户土地流转需遵循的基本原则
(1)坚持“明确所有权稳定承包权、放活使用权”的原则在明确了土地使用的各项权利与义务以后，土地的使用权才可以进入到要素市场进行流通。土地的产权包括所有权、承包权和经营权三个方面。农地产权制度的特点是:坚持和明确土地集体所有权，在此基础上长期稳定农户的土地承包权，在稳定承包权的前提下，推进农户承包地的经营权。它作为我国农村土地使用权流转所必须遵循的一条基本原则，也同时是推进土地承包经营改革的基本方向。(2)坚持“自愿、有偿、规范、依法”的原则我国农业人口众多，农村土地涉及面很广泛，这历来就是一个非常敏感的问题。特别是对于贵州省这种欠发达的地区，农民的非农业收入相对比较少，农民对土地的依赖程度较高，农民收入的主要来源依旧是土地所带来的经济收益。因此，对于贵州省而言，土地流转的问题更是牵一发而动全身的重要问题。稍有不慎就会产生一系列的社会问题。所以说，在农户土地使用权流转的过程中，必须要坚持以上原则，土地流转是事关农民切身利益，事关农村社会稳定，事关农业发展的大事情，在流转过程中一定要谨慎。(3)坚持因地制宜和循序渐进的原则就目前贵州省的实际情况而言，农地流转的推进不可急进，贵州省的土地有山地、林地等多种类型，不同的土地条件，资源禀赋情况和土地的发展经营情况都对流转产生着重要影响，因此在流转的过程中必须要坚持具体问题具体分析，要坚持因地制宜、循序渐进的原则。#p#分页标题#e#
(二)规范土地流转的一些对策建议
(1)制定和完善关于土地流转的相关法律法规目前，我国还没有一部关于农村土地流转的完善的法律、法规和相关的政策体系。因此，为了保证我国农村土地经营权流转的有序顺利开展，政府应该出台一些完善的法律法规以及一些相关的政策体系等来保证农地流转的顺利实施。有了法律的保障也可以避免在流转过程中产出的很多不良现象和问题。(2)建立健全和不断完善农村的社会保障制度建立健全和不断完善农村的社会保障制度主要是考虑到失地农民。农民在土地流转出去以后成为失地农民，而在失去了土地这个基本的赖以生存的收入来源以后，失地农民的生活如何保证就成为了很大的一个问题，因此，完善的农村社会保障制度可以更好的解决这些问题，给失地农民以更好的保障，也能够促使农民更加安心、积极地进行土地流转。(3)解决好失地农民的再就业问题，避免产生不良的社会问题失地农民的问题如果处理不当将会产生一些列如偷盗、抢劫等犯罪问题，失地农民流入城市以后就会成为不安定的群体，在没有基本的生活保障的情况下，必然会导致很多社会问题的产生，因此，帮助失地农民进行就业和再就业就显得尤为重要。政府和一些社会组织可以通过培训，鼓励失地农民创业等方式促进他们的就业和再就业。
(三)充分发挥政府的宏观调控作用
土地使用合同范文8
关键词：房地产开发企业 土地增值税 纳税筹划
纳税筹划是指纳税人以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，从多种纳税方案中进行科学、合理的事前选择和规划的一种财务管理活动。税收筹划不等同于偷税和避税，偷税要受到法律制裁，避税要受反避税制约，而纳税筹划则不然，它是在国家税收法律允许的范围内实现纳税人税负合理化。随着我国市场经济体制的日趋完善，纳税筹划正成为企业经营不可缺少的重要组成部分。因此，房地产开发企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地节税，以提高税后收益。
一、开发方式的纳税筹划
1、以房地产进行投资联营
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以（房地产）作价入股进行投资或为联营条约，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
2、合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。例如，某房地产开发企业2010年欲征用甲单位总面积5万平方米商铺住宅开发，并且甲单位2011年打算购买其中的1万平方米商铺用来出租。
方案一：直接销售方式
房地产开发公司购买甲单位土地进行商铺住宅开发，并将其中的1万平方米商铺销售给甲单位，销售价款为4000万元，扣除项目金额2800万元，增值额1200万元，增值率30%，则销售甲单位商铺应缴纳土地增值税330万元（1100*30%=330万元）。
方案二：合作建房
甲单位与房地产开发公司签订《合作建房合同书》，合同规定：甲单位提供建房用地，房地产开发公司提供建房所需资金，甲单位与房地产开发公司双方按合建面积20:80的比例分成。按上述规定甲单位应分得商铺1万平方米，其属于按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增值税。
两个方案比较，采用合作建房方式，房地产开发企业可节省土地增值税330万元，不考虑其他因素，应采用方案二。
3、企业兼并转让房地产
企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
例如，A房地产开发企业是内资企业，2009年为B公司开发3万平方米得商业大厦。
方案一：直接销售商业大厦
A房地产开发企业待商业大厦建成后销售给B房地产开发企业，销售额为15000万元，扣除项目金额为9000万元，增值额为6000万元，增值率为40%，则销售商业大厦应缴纳土地增值税额为6000*30%=1800万元
方案二：采用兼并转让房地产
A房地产开发企业将大厦建成后，首先分立一个C企业，而后，C企业被兼并到B房地产企业，B企业支付给C 企业的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20%。根据现行税法规定，C企业通过上述兼并将商业大厦转移到B企业，不征收土地增值税，
方案二与方案一相比，A房地产开发企业转让商业大厦可节省税金为1800万元（1800-0=1800万元），不考虑其他因素，应采用方案二。
4、房地产的代建房行为
房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、房地产开发费用的纳税筹划
房地产开发费用，按《实施细则》第七条一、二项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地厂开发费用按《实施细则》第一、二项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除，计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内， 其中利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。#p#分页标题#e#
3、财政部规定的其他扣除项目（适用新建房地产转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除）=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）*20%
其中，此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享有此项政策，取得土地适用权未经开发就转让的，不得加计扣除，扣除项目金额=扣除项目的总额*（转让土地使用权的面积或建筑面积 / 受让土地使用权的总面积）=扣除项目的总金额 * 转让比例。.
例如，某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%，教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.05%）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为12000万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%
1、确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元
（2）房地产开发成本为4000万元
（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元
2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元
3、转让房地产的扣除金额为：3000+4000+700+825=8525万元
4、转让房地产增值额为：15000-8525=6475万元
5、应纳土地增值税额=6475*40%-8525*5%=2163.75万元
如果进行纳税筹划，那么企业的增值税核算为：
1、确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元
（2）房地产开发成本为4000万元
（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元
2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元
3、从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）*20%=1400万元
4、转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925万元
5、转让房地产的增值额为：15000-9925=5075万元
6、增值额与扣除项目金额的比率：5075/9925=51.13%
应纳土地增值税额=5075*40%-9925*5%=1533.75万元
两种方案应纳土地增值税差额=2163.75-1533.75=630万元
可以看出如果开发房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例比较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现纳税筹划有很大的意义。
三、销售的纳税筹划
房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。对毛坯房的纳税筹划关键在于遵循税法与企业会计准则的前提下，对毛坯房进行精装修再进行销售，以此尽可能减轻企业的纳税负担。根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例缴纳土地增值税。例如，某开发商开发一个住宅项目，为此支付的土地出让金为3.5亿元，含借款利息400万元，可售面积为10万平方米，单价19000元/平米，假设开发过程中各项费用支出为开发成本的30%，其他应交税金为营业税（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么总销售金额为19亿元
其土地增值税为：
1、取得销售许可证预征税费：190000*2%=3800万元
2、项目结算清缴时：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600万元
扣除项目金额=84600*130%+19000*5.5%=120430万元
增值额=190000-120430=69570万元
增值率=69570/120430=58%
应缴土地增值税=69570*40%-120430*5%=21806.5万元
如果改为精装出售，精装标准为2000元/平米，销售单价上调至21000元/平米，那么总金额为21亿元
其土地增值税为：
1、取得销售许可证预征税费：2100000*3%=6300万元
2、项目结算清缴时：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600万元
扣除项目金额=104600*130%+210000*5.5%=147530万元
增值额=210000-147530=62470万元#p#分页标题#e#
增值率=62470/147530=42%
应缴土地增值税=62470*30%=18471万元
两种方案应缴土地增值税差额为21806.5-18471=3065.5万元
可以看出如果为精装销售，虽然在土地增值税预征中要增加2500万元的资金压力，但这毕竟是“预征”，在项目结算清缴土地增值税时却能够节省税费达3065.5万元。因此适度加大建造成本，提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，在项目开发建设前，良好的纳税筹划可以使得土地增值税适用于较低税率，从而达到少缴土地增值随的目的，而不应该仅仅从销售单价上考虑。
纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大，每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。
参考文献：
[1] 兰峰.房地产开发与经营[M] 北京：中国建筑工业出版社， 2008年
[2] 施建刚.房地产开发与管理[M] 上海： 同济大学出版社 2004年
[3] 中国注册会计师协会. 税法[M] 北京：经济科学出版社 2010年 243～246
