商场物业管理范文1
电梯是现代社会高层住宅小区中极为重要的设备。随着经济的快速发展以及城市居住环境的改善，电梯在商场、住宅中的应用日趋广泛。在这一应用过程中，电梯的安全性逐渐引起了民众的重视。现今小区所运行电梯的质量与电梯的设计、制造以及安装和维护有着密切的关系，尤其是小区物业对于小区中所运行电梯的管理与维护是其中极为重要的组成部分。本文在分析小区物业在小区电梯物业管理中所存在的问题的基础上对如加强小区电梯物业管理提出了几点建议。
关键词：
小区；电梯；物业；管理
现代社会电梯被广泛地应用于商场、住宅、办公等的各个领域。尤其在现今高层住宅小区中，电梯更是极为重要的组成部分。做好对于小区电梯物业管理，提高小区电梯运行的安全性是小区电梯物业管理的重要发展方向。尤其是近些年来，电梯在运行的过程中各种安全事故频发，更是为小区电梯物业管理敲响了警钟。在小区电梯物业管理的过程中应当在总结分析小区电梯物业管理过程中所存在问题的基础上采取相应的措施加强对于小区电梯物业管理，确保小区电梯安全、稳定地运行。
1.小区电梯物业管理对于确保小区电梯安全运行的重要意义
在现今的商品住宅小区中，高层建筑比比皆是，因此做好对于小区电梯物业管理对于确保小区电梯安全、稳定运行有着极为重要的意义。现今在商品房的开发过程中，电梯的产权在商品住宅的销售过程中逐渐由开发商转移至楼宇内的每位业主手中。根据国家相关法律法规中的规定，在小区电梯监管的过程中可以将小区电梯物业作为电梯的使用监管单位，其主要职责是受到小区住户的委托来做好对于小区电梯的物业管理，确保小区电梯的正常、安全地运行。在小区电梯物业管理的过程中如电梯无法正常、安全地运行将会对小区住户的出行安全和出行的便捷造成极大的影响。在小区电梯物业管理的过程中，应当注意做好对于小区电梯的各项管理工作，小区电梯物业管理应当积极组织专业的电梯维修人员对小区电梯的运行情况、日常检查、应急救援等加强监督管理，以确保小区电梯的正常运行。在小区电梯物业管理的过程中其核心就是要为小区住户提供一个良好的居住体验，而小区电梯的安全、稳定的运行是小区住户出行的核心保障。因此在小区电梯物业管理的过程中应当从小区电梯运行的技术层面和服务层面入手，通过在小区电梯物业管理过程中进行专业化、人性化的管理使得小区电梯物业管理进入一个崭新的阶段。
2.现阶段小区电梯物业管理中所存在问题分析
相较于国家对于小区电梯物业管理所提出的要求，现今存在与小区电梯物业管理中的问题要更为复杂，造成这些问题的原因是多方面的，其不仅仅涉及到小区电梯物业管理本身，同时更涉及到其他一些复杂的情况。下文将会对小区电梯物业管理中所存在问题进行分析：（1）小区电梯物业管理对于电梯管理的定位存在误区。现今我国小区物业管理实行的是综合性的多层次性的管理模式。在这一管理模式下，小区的管理呈现出综合性的特点。而在小区电梯物业管理的过程中，相较于一般性的管理，小区电梯管理是一项综合性、技术性要求较高的电气设备。由于缺乏相应的专业技术手段和小区电梯设备的维修资质，因此在小区电梯物业管理的过程中多采用的是聘请具有专业维修资质的电梯公司来做好对于小区电梯的日常维保及故障处理。而在这一情况下，很多的小区物业在管理过程中认为只要电梯维修公司定期对小区电梯进行维保与故障排除就尽到了自己的管理责任。而这一想法是有很大的管理误区的，其是对小区电梯物业管理职责的一种误解，同时也是对小区电梯物业管理的重要性认识不足的一种体现。做好对于小区电梯物业管理必须要对小区电梯的重要性及特殊性引起足够的重视，小区电梯作为特种设备，其在使用的过程中存在着一定的风险性，为了将这一风险降至最低，在小区电梯物业管理的过程中首要任务就是要从小区电梯的使用和管理入手将这一风险率和事故发生率降至最低。而现今很多的小区电梯物业管理公司对其并未引起足够的重视，在小区电梯物业管理的过程中除了投入日常维修保养费用外，在小区电梯使用管理中投入的人力、物力极少。众所周知，在小区电梯物业管理的过程中，做好对于电梯的日常维修保养只是确保小区电梯安全使用的众多安全保障措施之一，根据国家的相关规定，对于电梯应当每15日、季度、半年、全年进行维修保养。小区电梯在使用的过程中是一个动态的过程，其在运行的过程中出现故障的规律具有一定的偶然性，在小区电梯物业管理的过程中如物业管理人员未能履行国家对于电梯每日检查的相关规定，及时地发现小区电梯运行中的各种故障，将极有可能导致小区电梯安全事故的发生。客观地说，小区电梯维修保养单位对电梯仅仅提供必要的技术支持服务，而小区电梯的正常运行管理职责则大部分落在了小区物业的身上。因此，在小区电梯物业管理的过程中应当改变以往的旧观念、旧思路，加大对于小区电梯日常管理投入，确保小区电梯正常运行。（2）小区电梯物业管理对于前期的接入意识欠缺。在小区电梯的安装过程中很多的房地产开发企业都采取的是“交钥匙”工程，其对于电梯的安装质量缺乏有效的监督。从而致使小区电梯在安装的过程中所存在的一些安全隐患无法得到及时有效的整改。而这些问题的存在会对小区电梯运行的安全性造成极大的安全隐患。因此在小区电梯物业管理中应当加强对于前期的介入，与房地产开发商一起共同做好对于小区电梯的安全管理。（3）在电梯维修企业的选择上存在误区。在小区电梯物业管理的过程中对于保养公司的选择需要考虑维修成本以及维修质量两个重要的问题，而两者之间存在着不可调和的矛盾。在现今的维修、保养模式中如何选择一个保养价格适中、维修质量可靠的公司是物业管理中需要考虑的核心问题之一。
3.做好小区电梯物业管理的几点建议
3.1做好对于小区电梯维修保养公司的选择
在小区电梯物业管理的过程中应当充分结合小区物业公司的经济实力，在充分考虑自己所管理电梯的使用状况、故障类型以及发生故障的时间间隔的基础上做好对于小区电梯维修公司的选择。
3.2做好对于小区电梯管理的前期介入
小区电梯物业提前介入是电梯安全运行的重要保障之一，同时也是小区电梯物业管理工作延续开展的重要保证。因此在小区电梯物业管理中应当提前介入小区电梯的施工管理。做好对于小区电梯品牌及电梯安装质量的把控，确保电梯安装的硬件质量。通过提前介入能够提前熟悉小区所安装的电梯，减少电梯的故障发生率。
3.3加强对于小区电梯的日常管理
做好对于小区电梯的日常管理是小区电梯物业管理的重要职责之一。在小区电梯日常管理中应当积极做好对于小区电梯运行状况的记录以及制定合理的小区电梯维检计划。并在日常维修保养的过程中注意为业主提供较为人性化的电梯物业服务。
4.结语
小区电梯物业管理是小区管理中的重要一环。本文在分析小区电梯物业管理中所存的管理误区的基础上对如何做好小区电梯物业管理提出了几点建议，以确保小区电梯物业管理的质量，从而为住户提供一个良好的居住环境。
参考文献
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商场物业管理范文2
关键词：物业管理；商业地产；服务机构
商业地产物业管理是伴随着我国市场化进程而产生的服务，物业管理就是建筑物的业主自身管理或委托物业公司对业主所在的建筑、周边场所、场地、设施等进行管理的业务活动。商业地产物业管理是城市发展的一个缩影，也是城市发展的基础，商业地产物业管理不仅可以对商业地产提供配套服务，还可以对商铺的经营者进行一定程度的监督，帮助商场维护环境并向消费者提供一个温馨舒适的购物氛围。
1商业地产物业管理现状
商业地产物业管理出现的时间较晚，它是市场经济成熟的重要体现。经过一段时间的发展和科技的进步，现在的商业地产和商业地产物业管理都在朝智能化方向发展。在商业地产中已经构建了完善的智能化系统，比如智能化通信、智能化门禁、智能化安保、智能化办公等。普遍来说，现有商业地产物业管理的主要工作是维护被服务机构的外在形象，确保被服务机构的商业环境和被服务机构的设备正常运行。但是对于商业地产物业管理而言，大多都会面临着巨大的成本压力，成本分布主要有四类：（1）管理费用，大约占总成本的12%；（2）人力成本，商业地产物业管理最大的成本，占35%～45%；（3）营运成本，大约占总成本的18%；（4）维护成本，维护成本占15%～25%。对于商业地产物业管理来说，维护成本和人力成本已经占总成本的70%左右，故必须对此采取有效的成本控制手段。
2商业地产物业管理存在的问题
2.1物业管理构架存在漏洞
物业管理首先应明确自己的责任、权利和利益，物业管理机构很可能把物业管理工作当成简单的服务性质的工作，忽视了自身业务水平的提高和对发展的规划，对于内部管理松散，这就会导致成本控制出现问题。除此以外，商业地产物业管理还存在直接照搬其他物业管理的标准和制度的问题，导致规章制度、管理标准和自身不匹配，从而造成管理流于形式。
2.2管理制度不健全
商业地产物业管理并没有十分科学明确的管理制度，对物业管理的经费、资质审查、物业管理交接和责任划分都没有明确的规定，这就导致了其不容易形成制度化的局面，不能形成制度化就不利于物业管理统一标准的形成。
2.3从业人员质量参差不齐
商业地产物业管理的工作主要依靠人工，如前台服务、工程部门、保安、保洁等。而很多相关的人员受教育水平低，缺乏经验，很容易遭到客户抱怨。同时相关人员流失率高，培训成本也高，这就是商业地产物业管理人力成本高的主要因素。
3商业地产物业管理的发展对策
3.1完善基础设施，提升服务质量
首先，商业地产物业管理应明确责任划分，将责任落实至每一个人，同时加强各部门、各工作之间的协作，减少部门之间“踢皮球”的现象，将客户满意作为工作的目标，及时应对工作中出现的各种情况。其次，物业管理方不应该把精力都放在设备的维护、运行、保洁和安保等方面。这种简单的运营理念已经不能满足现代商业地产的高质量物业管理需求。在商业地产物业管理中有两大职责，即管理职责和操作职责，管理职责就是对物业物资、人员、设备等进行监管，操作职责就是完成具体的工作。对于现在的商业地产物业管理来说，操作职责可以通过外包的方式转给专业的机构，从而将自己的主要精力放在如何更新改进服务质量，制定物业管理标准和规范上。
3.2提升设备效率，减少企业成本
对于商业地产物业管理方来说，设备管理是日常工作的重点之一。物业管理方应该在日常操作和维护之外，考虑设备的节能环保和运行效率的问题。如洗手间采用红外线智能水龙头，使用智能清洁车等，这些都可以减少成本，实现节能环保。
3.3利用新技术提升安全性
商业地产的安全保障是商业地产物业管理的一项重要任务，物业管理方除了聘用保安以外，还应利用先进的技术完善安全体系，如联网报警系统、人脸识别安全系统、指纹安全系统等，这能降低人工犯错的机会，提升商业地产的安全性，保障物业和客户的安全。
3.4简化服务流程
物业管理要实现客户和商业地产方的协调，故为客户提供方便快捷、满意舒心的服务就是物业管理要实现的制度目标。比如设立客户服务部，将各部门整合在一起给客户提供服务，提升客户满意度，增加客户黏性，带来更高的效益。
3.5加强相关人员的培训
加强物业管理人员的相关专业素养是提升商业地产物业管理品质的基础。首先，对岗位的每一位工作人员进行足够的培训，使其掌握必备的技能；并且培养员工严格遵守规章制度的习惯，按规则办事会降低事故的发生率。其次，责任绑定，将责任分配到每一个相关人员上，可以有效约束相关人员的行为，降低人为风险。最后，要建立完善的奖罚制度，激发员工的工作热情，提升商业地产物业管理的效率。
4结束语
随着人们生活水平的提高和购买力的增强，商业地产物业管理被赋予了更重要的职责，无论是进驻的客户还是流动客户，都希望享受物业管理方的多功能服务。因此商业地产物业管理必须提升自身的定位，将物业工作提升到标准化和规范化的标准上来，商业地产物业管理必须解决目前存在的诸多问题和隐患，着手提升物业管理的服务品质，为未来的发展打下基础。
参考文献：
[1]范超.江苏省盱眙县商业地产物业管理模式探索与研究[D].赣州:江西理工大学,2010.
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商场物业管理范文3
随着市场经济的发展和全面小康社会的即将建成，人们的生活水平有了很大的提高。同时国家改革不断深入推进，城镇化程度也越来越高。在这种情况下，人们的居住环境也有很大的提高，现代化的楼房建筑、完善的配套设备，人们更加安居乐业。而相应的为城镇居民、商业市场等提供日常服务的物业管理服务公司也蓬勃发展起来，它们主要是给人们提供全方位的服务，为老百姓解决生活中的后顾之忧。现代的物业管理服务主要是对小区或者商场范围内的居民、建筑物及其附属设施，以及范围内的安全、绿化、交通、环境等的管理和服务，为居民提供优质的生活居住环境，为消费者提供良好的消费环境等。物业管理既有对物的管理，也有对人的管理，当然不是限制业主的人身自由，而是限制他们的一些不文明的行为，使辖区内的人和物能更和谐地存在。可以说，现代社会中，物业服务是人们生活水平提高的重要保证。
二、女性在工作中的主要特点
近些年国家对女性更加尊重，女性的地位也越来越高，尤其是在职场上更加明显。现在很多的行业都能看到女性的身影，从航天事业到公交车司机，从政府官员到酒店服务员，等等。可以说，现在的女性在所有行业的工作中，基本都能胜任，并且在很多工作中还有较强的优势。女性在职场中能够充分发挥她们的细心、耐心、脾气好等性格优势，尤其是在服务行业中，相比男性优势更明显。若能把这些优势用在职场中，会有利于她们职业生涯朝着更好的方向发展。但同时也有很多的因素限制了她们的发展，比如每个女性不可避免的生育问题和家庭的拖累，很多女性都是事业、爱情、家庭不能兼顾。性格上很多女性都优柔寡断，进行决策时经常犹豫不决等。很多女性在家务、逛街、装扮自己中消耗了很多的业余时间，这使得她们没有充足的时间去学习新的东西，相比男性她们知识的更新就慢很多。在现代职场中，女性要想取得更大的成就，需要付出更多的努力，必须克服这些自身的不足和外界对自身的限制因素，必须充分发挥自己的优点和特长。
三、女性在物业管理服务中的优势分析
物业管理服务中，我们经常能看到很多女性服务人员的身影。笔者所在的小区，物管工作人员多数为女性。的确，女性的一些先天的优势更容易在这个行业中发挥出来，下面从女性特点的几个方面，就女性在物业管理服务中的优势作一分析。
1、女性敬业、踏实的品质有利于物业管理服务
随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们更加注重服务品质的提升。在现代居住和商业环境中，人们非常舍得花更多的钱来求得更优质的服务。物业管理服务企业也就是顺应这一服务要求而出现的。笔者所在的城市，1995年第一家物业服务企业成立，近十几年来，物管企业发展不断壮大，目前市区已有物业服务企业280家，行业从业人员约3万余人，其中女性占大多数。而从事这项物管服务工作的女性大多都能吃苦耐劳，都很敬业，在家里都能做家务，对于不是很繁重的工作，都能很好、很踏实地去做。我们无论在居民小区内还是在商场，都能看到保洁阿姨忙碌的身影；在物业公司也更能看到客服为了业主的家庭小事而认真记录的情形；也能看到更多的服务人员为了通知某件事情而挨家敲门的身影。所有这些都需要耐心地去做，我们的女性服务者都能一步步做得很好。物业管理服务是个必须要踏踏实实、认认真真为业主办实事的工作，在这项工作中来不得半点虚假马虎。我们经常能够看到，很多物业管理服务公司由于服务不到位，员工服务的水平不够，又缺少敬业精神而被业主辞掉的例子。如果我们的物业公司中，多一些女性，多一些爱岗敬业、脚踏实地认真做事情的女性员工，相信更能够与业主和谐共处，共同发展。
2、女性能在物业管理服务中更好地处理人际关系
物业管理服务中面对的主要是业主，而业主中的人员层次非常复杂。一个小区内的成员既有年轻人，也会有很多的老年人，年龄不同、脾气性格不同、文化水平不同，要面对这样的差距进行有效沟通确实是一件非常困难的事情。而女性一般具有良好的性格，更能理解家长里短过日子的不易，在沟通中也就会更多地从对方的角度去思考问题。例如笔者所在的小区有一户业主家里客厅顶部滴水，一大早男主人就气势汹汹地来到物业公司大声嚷嚷，要求立马修理，然而负责接待的物业公司经理不同意，这位经理也是一名男性，平时脾气就有点火爆，他坚持强调维修有个先来后到，需要排队等候安排，业主听后很是不满，于是双方争执起来，闹得不可开交，甚至要大打出手。这时我们的一位女性管理人员走过来，劝他不要生气，男业主看到工作人员是女的，也不再好意思大声嚷嚷。接着工作人员给他倒上茶水，请他坐下来慢慢谈，并换位思考，柔和疏导，同时与公司经理商量好通知维修中心，协调人员急事急办，立即安排人员上门查勘。这一切业主都看在眼里，情绪渐渐有所缓和，说话的声音也变得和气了，最后红着脸不好意思地离开了，临走时不停地向工作人员表示歉意。我想，这就是女性的优势所在，她们感情细腻，能换位思考，如果每一位工作人员都能这样，相信业主和物业公司之间的距离一定会慢慢拉近，和谐相处。除了要面对业主外，物业管理人员还时常要面对内部的工作人员。物业管理服务是个程序繁多、种类复杂的工作，既要维护房屋的质量，保证业主居住的安全，又要维护小区的环境卫生，防止外来人员随便出入等。这样下来，既要同维修师傅打交道，又要跟保洁阿姨保持联系，还要跟保安叔叔交代清楚等，可谓是劳力费神。女性在这些关系的沟通中一般都能很好地处理，即使遇到一些“刁难”的人员，几句暖人心的话就能瞬间化解。笔者所在小区，有一装修师傅嫌办出入证麻烦，和保安发生争执，一名女性物管找到他，跟他说：“小兄弟，我们小区就是一个大家庭，要是你家每天都随便陌生人进出的话，你会是什么感受？”一句话说完，小伙子立马答应去办出入证。女性的优势可见一斑。
3、女性的细心，在物业管理服务中考虑问题更全面
物业管理服务是面对业主，为业主的生活提供周到细致服务。可以说物业公司要为业主的房子服务，要为业主的人服务，要为业主的一水一电服务，要为业主的大小车辆服务，要为小区的环境服务，要为小区的设施服务，要为小区内的人和小区内的物品安全服务，仅仅服务内部这还不够，还要防止外部人员随便进出。别说让我们去做这些事情，光听听这些服务的项目，想想就后怕。若是能够服务得好还行，若是出现什么差错，来自于业主的指责甚至是谩骂更让人不寒而栗。若是出现的差错不是某一家、某一户，而是使整个业主群体受到损失的话，那样来自全部业主的压力就更不容易化解。在这样复杂而又必须做好服务的情况下，怎么办？显然，我们的女性工作人员就可以发挥她们的细心特长了。她们在家做家务、照顾家庭养成了非常认真仔细的品质，再加上女性天生的心细，使她们能够把业主的需求及时认真记录下来，能够注意服务中的一些细节问题，追求服务的完美。一次一个女性物管人员检查时，路过小区看到一住户家的窗户往外渗水，但早上这一户人家已经上班了，就及时联系业主，发现是水龙头开着，使业主避免了更大的损失。
4、女性的“不要强”更容易保证人员队伍的稳定
在物业管理服务中，很多时候都必须要面对业主，要经常和业主进行沟通。这就要求物业管理服务人员能够更好地掌握业主的情况，掌握更多业主的需求，掌握更多的关于业主的信息，只有业主的情况能够成竹在胸，为业主服务时才能更好地交流，沟通起来就更加高效，也就更有利于工作的开展。要达到这样的效果，就必须要保证员工最大程度的稳定。任何一个有技术含量的行业，队伍的相对稳定是其发展最基本的保证。对于一个要面对众多业主的服务公司而言，稳定的队伍的重要性更是不言而喻。在保证队伍稳定上，女性多的物业管理服务公司相对来说就更加有优势。根据我们的生活经验，大多数的女性天生竞争意识不是很强烈，与男性相比，女性更注重家庭的幸福和事业的稳定，喜欢相对有安全感的生活。因此，如果工作的待遇和环境还可以的话，很少有人会主动选择离开，而更多的是选择坚持下来，认认真真把工作做好。有很强事业心的职业女性毕竟是少数，尤其是对于已婚、已育的女性，她们除了工作还有更重要的家庭要照顾，因此她们更喜欢相对稳定的工作环境。职场中大多女性比较敬业、工作踏实肯干，人员流动性相对就非常小。因此，女性的这些优势就有利于保持物业管理服务队伍的相对稳定。有了稳定的队伍，对一支做服务管理工作的公司来说，就会节省很多的人力成本，减少很多不必要的麻烦。
四、结语
商场物业管理范文4
关键词：住宅小区；物业消防；安全管理
随着我国经济实力的显著增强，人们的生活水平有了质的飞跃，对住宅小区管理和服务都有了更新的要求。住宅小区物业管理中，消防工作十分重要，经由消防工作的全面开展，可进一步消除小区中的各种火灾隐患，给小区人们提供良好的居住条件，避免火灾所造成的人员伤亡、经济损失。但我国的住宅小区数量呈现逐年递增的趋势，每个小区都有各自的特点，在开展物业消防管理时，很多住宅小区的这一管理工作都存在很多的漏洞，且改变这一现状，需加大物业消防安全管理的创新。
1住宅小区物业管理特点
1.1物业企业数量发展迅速
住宅小区数量的增长刺激了物业企业的发展，根据中国物业管理行业的有关数据，发现全国的物业服务企业数量多年来都保持着持续增加的趋势，截至2020年，我国的物业服务企业已经高达10.5万家，这些企业每年可以给国家提供大约700万人的就业岗位，因此，物业服务企业数量、规模都呈现快速发展的趋势。
1.2物业服务对象的多元化
物业服务企业出现后，其所提供的一切服务都是围绕着住宅小区而实施的，随着我国房地产行业的日渐进步，住宅小区数量逐年递增，绝大多数小区都开展的是物业管理，克服了传统的独立住宅院落管理的限制，管理更为标准和统一。因此，随着人们对住宅小区物业管理工作的重视，物业服务对象和服务内容、服务手段都呈现出多元化的特征，综合楼、政府机关、多产权建筑、综合商场、企事业单位等均采用了物业管理模式。
2住宅小区物业消防安全管理中的不足
2.1物业管理单位相关责任落实情况较差
住宅小区物业消防安全管理的难度系数较高，为达到良好的消防安全管理效果，物业企业需进行工作责任的严格落实，以使得消防安全管理工作的目标得以实现。但显然，很多小区在开展物业消防管理的过程中，却并未进行相应的责任落实，小区中的很多火灾隐患都未消除。首先，一些住宅小区物业管理单位，在自身的工作中更追求自身经济效益的实现，对消防安全的重视度不够，也就没有积极开展消防设施保护、维护等工作。其次，部分住宅小区的物业管理单位对自身职权认识存在偏差，认为其存在的意义就是对住宅小区中的很多问题开展简单的处理，并未积极配合小区中的各个业主完成消防安全检查和监督。最后，因为住宅小区中的消防安全任务艰巨，涉及很多方面的管理工作，就要求物业管理单位要根据消防安全管理工作任务，进行各个岗位人员的责任细分和落实，但显然，很多物业小区物业单位并未做到这一点，因为责任落实不到位，导致整个消防安全工作相对混乱，存在着工作的重叠和交叉。
2.2小区居民的消防安全意识不够
住宅小区物业消防安全管理工作的开展中，为保障整体的工作成效，物业管理企业要做好小区居民的安全工作，使小区居民具有极高的消防安全意识，可以配合物业管理单位来完成消防工作，保障相互之间的配合，全面提升整体的工作水平。我国的住宅小区数量众多，一些住宅小区的物业消防安全管理相对理想，就是因为小区居民的消防安全意识非常强，且每个小区居民都可以自主配合物业企业的工作。但一些住宅小区的物业消防安全管理工作无法达到预期，主要是因为小区居民的安全意识不够，小区居民对各种消防安全规定的掌握不足，比如，部分小区居民认为消防用水为免费水源，存在对消防用水的随意使用，随意破坏消防设施等情况，这种情况下，当住宅小区内出现了火灾事故后，专业人员无法及时利用住宅小区内所配备的各种消防设施进行灭火和救援。
2.3公共维修基金使用阻力较大
住宅小区内所配备的各种消防设备设施在长期的使用过程中也经常会出现各种问题，为使这些设备设施能够发挥其应有的作用，物业管理企业就需要在日常的工作中，定期开展对消防设备设施的检查，根据消防设备设施的情况，及时组织专人来维修，但在维修工作的进行中，往往需要有足够的维修资金保障。很多物业管理企业内虽然都设立有公共维修基金，但在具体的应用过程中，却存在较大的阻力，主要是因为住宅小区内的住户偏多，一些业主方对于消防安全工作的重视度不够，常常会在物业管理企业进行公共维修资金的使用时，存在一定的争议，过大的公共维修基金使用阻力，给小区物业安全管理带来了极大的挑战。
2.4开发商建管脱节，留下火灾隐患
在新形势下的住宅小区物业消防管理时，为达到理想的管理效果，要求开发商在住宅小区项目的开发过程中，要保持建设和管理的高度配合，及时消除住宅小区中的各种火灾隐患。但就当下住宅小区消防安全管理的现状来看，房地产开发商与物业管理企业并未就消防安全管理达成一致性意见，建管脱节现象十分明显，一些消防设备设施在未完成审核的情况下就投入了使用，难以发挥消防设备设施的作用。
3住宅小区物业消防安全管理对策
3.1加强对相关物业管理单位从业人员的培训
新形势下，住宅小区的物业消防安全管理为满足要求，物业管理企业就要根据住宅小区的具体情况，进行工作责任的全面细分，经由岗位责任的全面落实，提高小区内物业管理人员的消防意识。物业管理企业要结合最新的物业工作、消防安全规定，定期开展对物业从业人员的培训，在培训的过程中，重点向这些人员传输关于物业管理、消防安全管理规定、技术、理念和方法，提高物业管理人员的消防安全水平。消防安全机构、地方派出所、街道办事处，都应该在日常的工作中，加强对物业管理人员的监督，监督这些人员在自身的工作岗位上，是否遵循了物业消防安全的相关规定。参与物业管理的全部人员，都要具备基本的消防知识、专业技能，可在自身的工作岗位上灵活应用消防安全知识。
3.2建立健全物业管理消防工作制度
完善的物业管理消防工作制度，可以对实际的消防安全工作起到制度指导和约束作用，因此，住宅小区中的物业管理企业，应在日常的工作中不断总结工作经验，并根据最新的住宅小区消防安全工作规定，逐步制定一套最科学且可行的消防安全管理制度，此制度的制定要在对住宅小区基本情况有了全面把控后开始，以保障制度的完善性、可行性。在该工作制度中，要明确规定每个物业管理人员的工作责任，并制定消防巡查制度，使得物业管理人员可根据这些制度规定，定期组织消防安全专项检查与整改，在发现了重大消防安全隐患后，及时向上级部门反馈，并立即制定最科学的消防安全整改意见，督促有关人员的消防工作整改。对于消防安全工作中的专项资金使用和管理，在物业管理企业中应建立公开透明制度，定期公示结果。
3.3加强对物业管理单位的监督执法
关于住宅小区消防安全管理工作，我国在多年的探索和实践过程中，已经陆续出台了各项的法律法规，这些法律法规可作为物业消防安全管理的依据。因此，为保障物业消防安全可严格按照有关的法律法规组织开展，要强化物业管理企业的监督执法，使得在严格执法约束下，物业管理单位都能够严格约束自身的行为，定期组织防火巡查、安全出口、疏散通道、消防车通道等的全面检查，以保障这些消防设施设备均可正常使用，使得在出现了火灾事故后，物业管理单位可立即启动应急预案，快速联动各个部门进行消防救援。当在监督执法时发现了物业管理企业的工作不足，立即督促其限期整改。
3.4加强小区消防安全常识的宣传普及
新形势下住宅小区物业消防安全管理工作的全面推进时，也需要物业管理部门在日常的工作中加强对消防安全的宣传，以通过宣传工作提高物业人员的消防意识，经由多种形式的宣传工作的实施，使小区居民、物业管理人员都接受这些消防知识的熏陶，严格执行国家所制定的消防安全规定。
4结语
商场物业管理范文5
在物业管理节能的过程中可以根据不同的建筑设施进行不同的节能手段。一，对宾馆、商场、酒楼等服务行业的建筑，最主要的节能手段就是淘汰、减少耗电量大的设备，使用耗电量相对比较低的设备，对于比较高档的地方，可以利用中央空调的余热回收技术进行一定的节能，对于电价存在峰谷的地方，可以采用冰或水的蓄冷技术进行节能；二，对于工业、企业等的用电管理，需要安排完善的生产工艺、生产技能，进行合理的安排调控，在用电高峰时段，企业可以暂时停止设备的使用与生产，在不是用电高峰的时候，进行连续的辅助生产，两者相结合，对用电的负荷采取最合理的控制，增加电的使用率；三，对于生活在其中的居民，可以采用物业的节能管理，宣传节能灯等节能设备的使用，并且选购节能型的家电设施，减少设备的大耗电量，提倡使用太阳能热水器，在用电的高峰期尽量避免使用大功率的设备，从而提高电能的节约。
2物业管理中机电工程管理节能的意义
2.1实现物业管理节能的必要性
物业管理作为我国近年来新型的行业，其发展还是比较快速的，在房地产行业的壮大下，物业管理也在不断地日益壮大，目前，我国大部分的建筑事业中都存在着物业部门，物业管理也在城市的建设中起着重要的作用，很多时候有些政府的职能也由物业来承担。物业管理对其电、水、气等管理的水平关系着整个城市的发展与建设。物业管理的主要目的是为业主提供服务，其服务的方式是以耗能的形式体现的，我国在高层建筑方面的耗能是其他发达国家的两倍，因而导致了资源的浪费，所以在物业管理中实现电能源的节约是必不可少的，也是提高资源利用率的有效方式。
2.2建立正确的节能意识
为了更好、更快的实现资源的节约，就需要我们建立良好的节约能源的意识，树立节约能源的意识我们可以从两方面入手。第一，提高使用者的节能意识，形成良好的节能习惯，在物业节能的过程中，业主是节能的主要人员，直接关系着节能的效率。所以，在物业管理的工作中，与业主进行良好的沟通是必不可少的，那么如何正确的把节能的理念宣传给业主，也是物业管理工作的重点，例如：可以在过道上设置公益广告，使业主建立节能意识；第二，加强物业管理人员的节能意识，强化节能的管理。在进行物业管理的过程中，物业人员必须遵循合理的科学规则，提高管理的力度，尽可能的减少管理漏洞和资源的浪费，在对业主没有伤害的前提下，实现物业的效益最大化。物业工程在管理的过程中还应该建立一定的制度，让物业管理工作者在合理的规章制度下，进行严格的管理，从而提高节能的意识。
3物业管理中机电工程管理节电的措施
3.1供水系统方面的节电措施
高层建筑的供水一般都是采用变频恒压、高位水池的方式。但是不论选用哪种供水方式，对电能的使用量都是比较大的。那么，对供水泵合理的选择与安装，是保证供水系统节电的重要措施之一。其主要措施还有选用节能效率高的设备、淘汰传统陈旧的电动机，并且对供水系统进行一定的改造，采用逐级加减泵的方法来替代功率大的变频技术，注意定期对设备进行维修与维护，避免因设备老化而造成电能的大量损耗。
3.2照明系统方面的节电措施
在物业管理的过程中，照明系统主要是指高层建筑的公共照明系统，其系统可以分为电梯的照明、地下车库的照明、路灯的照明以及楼梯的照明，对此我们一般采取的节能措施有：大力的选用绿色环保节能的照明灯具，把原来大功率的照明灯具换成节能的电子灯具；把照明路灯从人为控制的模式变为电子控制的模式，并根据季节的变化进行时间的调整，来达到节能的目的；在楼梯间、电梯间以及地下停车库，安装电子的声控装置，以便达到人走灯灭，人来灯就亮了，避免不必要的浪费，在经常需要照明的通道上，用一路照明的方式来满足照明的需求，并且合理的安装备用的灯具与照明线路，以便达到节约能源的作用。
4结束语
商场物业管理范文6
关键词：物业管理；消防安全管理；现状；应对策略
—、当前物业消防安全管理的现状
由于物业管理服务进入人民的日常生活，至今也就三十余年的发展历程，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。
（一）现行的很多老旧建筑建成于国家建筑工程建设技术标准实施之前，防火设计并未达到现行法律法规制定的要求，特别是在建筑材料使用、间距设置、消防车通道、防排烟设计等方面便落下先天不足。加之二次装修过程中再出现使用防火等级不足的建筑材料，甚至改变房屋设计用途，随意超设计负荷的增设用电设备，特别是部分老旧市场、办公楼后期大量增设空调等大功率电器，又未对其负荷进行必要的检测和计算，给消防安全管理留下了隐患。
（二）消防安全管理所需经费无出处，由于维修基金的实施和管理在近一、二十年才得到真正落实和加强，过去有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，致使其费用只能全部由业主和使用人来承担，这样就势必会出现业主和使用人不愿意买单情形发生；维修资金不落实，消防设施设备就得不到有效维护保养，必须增设的消防设施也就无法购置。
（三）消防安全管理的职业化队伍未真正形成，物业管理由于起步较晚，行业自律并未真正形成，行业之间不正当竞争频繁。目前物业管理行业中具有消防安全管理专业知识的技术型人才屈指可数，面对当今大型建筑中出现的现代化程度很高的消防设施，物业管理人员往往心有余而力不足。由于物业管理者自身能力水平不足，未能妥善处理经营管理和消防安全的关系；特别是为了不得罪产权人，对其应当进行的必要消防硬件方面的整改完善不能大胆要求和督促，自身又鉴于专业能力问题，无法建立起与所管业态相应的消防安全制度体系，或者说虽然有相关的制度体系，但其实用性、可行性、可操作性较差。
（四）消防安全管理主体责任不明，由于目前城市建筑的开发商在设计、装（维）修阶段基本没让物业企业介入，形成建、管脱节，造成该产权在物业使用过程中才发现个别消防设施功能不完善、管理不便利、操作不实用等问题，留下先天不足。当前，很多城市都还存在着同一建筑多种业态和多个产权单位因各种原因，不是或不愿共同聘请同一家物业企业现象；这些必然造成物业与物业、物业与业主矛盾众多。由于物业消防安全管理涉及许多行业，而物业企业与区域内业主或物业使用人又常常因应当履行的工作范围和职责界定不明，致使消防安全管理中产生大量矛盾纠纷无法得到根本性解决。
二、改变现有物业消防安全管理现状的重要性
随着国家城市化进程的进一步加快，现代建筑越建越大、越建越高，大型商业楼宇和高层住宅区如雨后春笋，而前文提到的消防主体责任不明晰；专业化管理队伍不满足；资金投入不保障这些问题不能得到有效解决，消防安全就存在隐患。对于那些人员密集场所、超高层建筑，消防安全事故不发生则已，一旦发生火灾后果就不堪设想，所造成的损失就可能是灾难性的。因此，通过强化建设设计规范，落实消防安全主体责任的，加强消防安全专业管理团队建设，改变物业消防管理现状已经刻不容缓。
三、改变现有物业消防安全管理现状应对策略
物业服务领域是一个前景广阔的新兴产业，它必将随着国民经济的高速发展和人民生活质量的进一步提高，而越来越受到人民的关注和重视。其中消防安全占有重要的地位和作用，应该说无消防不物业，因此，做好消防安全管理工作更成了物业管理活动中的一项长期而艰巨的基础性工作任务。
（一）明确物业管理人员消防安全责任制
物业企业应根据国家的《消防法》《消防监督检查规定》等相关法律法规要求，建立健全企业消防安全责任制，真正落实由单位主要负责人任消防安全第一责任人，管生产必须管安全，层层签订消防安全责任书，建立完善消防安全火灾隐患防控治理制度。并结合本物业单位自身实际情况，确保消防安全管理过程中人、物、环、管四大要素有效衔接，通过严格实施消防安全管理工作考评，落实人人过关的奖惩制度，使企业形成一套完整的消防安全管理系统。
（二）落实员工消防安全意识教育及培训，重视技能培养
目前物业企业从业员工整体素质并不高，企业必须通过每月安全例会，入职员工的进单位三级安全教育培训和在岗、调岗培训，尽可能聘请业内专业人士强化员工的消防法制理念和消防安全火灾防范意识教育。因为从过去的消防安全事故来看，物业管理现场违规使用电器设备、动火作业而引发火灾，是其事故发生的主要原因。消防火灾事故发生后，由于不具备自救逃生能力和技能而发生可怕悲剧的事件也屡见不鲜。很多都反映出是由于对员工的“四懂、四会、四个能力”建设等的教育培训出了问题。如果我们的现场管理人员具备与之岗位责任相适应的能力和技能，他们就能在检查过程中发现并消除隐患，纵使出现事故发生，也可以在火灾初始阶段，通过现场人员采取行之有效方法和措施，及时组织引导人员快速疏散，从而避免造成或尽量减轻人员伤亡和财产损失。可是现实情况却是由于消防安全管理人员和员工的消防意识、技能薄弱，因而促成和扩大了火灾事故给社会所带来的危害。当然在做好物业企业内部员工消防安全教育培训的同时，物业管理企业还应加强履行对产权人、使用人的消防安全知识宣传教育义务，通过设置安全宣传栏，张贴消防安全宣传画，利用小区广播、小区业主QQ群、公司PPT平台等多种方式，配合社区街道向辖区内社会公众宣传火灾预防、灭火救援、逃生疏散相关知识，公示所管物业区域的防火救援预案和火灾事故发生时的疏散行进路线，真正做到防患于未然。
（三）规范装修作业安全，做好过程监督
物业管理过程中的装修管理常常伴随着一方在经营、生活，一方却在装修作业；所以入驻物业管理区域内的装修单位，在装修前一定要制订详细的装修作业方案，与现场物业管理企业签订《施工管理协议》《施工安全责任书》等法律文书，明确装修的作业范围及作业时间。如果在施工过程中涉及动火作业或者改变原有建筑内外结构的，必须按法律规定报请现场管理方或地方相关行政主管部门审核（备案）通过后方可进行。人员密集场所在其营业期间，严禁动火作业。同时，装修队伍必须具备与其施工作业内容相适应的相关资质证书，特种作业人员应按要求持证上岗。装修现场应当安排具有相应消防从业经验的专（兼）职人员进行现场监护，并按施工需要配备相应的灭火器材和消防设施，进行必要的防火分隔，落实防护措施，每日施工结束后应对现场可燃、易燃材料进行清除，防止遗留火种引发的火灾事故。
（四）落实消防设施的维修保养
《消防法》第十六条规定，负有消防安全管理职责的机关企事业单位，必须按照国家和行业标准对建构筑物配置与之相适应的消防设施设备和灭火救援器材，设置消防安全指示标志，并按法规要求委托具有消防维保资质的单位定期组织对建构筑物现场消防设施设备进行检验、维修，确保其完好、有效；对消防重点单位和人员密集场所，还应落实每日巡查制度。所有建筑消防设施设备，每年都应当聘请第三方消防检测机构进行至少一次全面质量检测，出具检测报告，确保其处于正常工作状态。物业企业（或督促业主单位）依据建筑消防设施检查维修保养相关规定有权监督消防维修保养单位认真履职；同时，对有保质期限要求的灭火器材，应当进行定期维护保养和到期更换处置工作，确保所有消防设备运行正常。
（五）建立高素质的物业消防应急管理队伍
物业服务企业的各级消防安全管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《生产安全事故应急预案管理办法》。日常工作中应认真落实每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防车通道畅通；确保灭火器、消火栓配件完好，报警系统准确无误。备用消防电源、应急发动机、微型消防站能随时启用。定期组织消防安全检查，发现消防安全隐患要建立隐患台账，落实整改目标、整改责任人、整改时限、整改资金、整改措施。物业服务企业应建立逐级防火岗位责任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火档案，对消防设备运行状况、重点消防部位、防火检查记录、设备检测记录等存档备案；要建立物业管理区域微型消防站，成立与所管项目相适应的义务消防员队伍。同时，与社会消防力量签订互助救援协议，制定灭火和应急疏散预案，定期开展有针对性的防火演练。
四、结语
物业服务企业要想顺应潮流，在现代化城市生活管理中演好自己的角色，通过自身物业服务提高企业自身的管理水平，创造良好的经济效益和社会效益，为业主和物业使用人提供安全、舒适的工作生活环境，要在消防安全上加大投入，通过自身素质的提高，创新意识，树立品牌，逐渐形成具有专业化人才队伍、规范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理体系；从而提高企业对于消防安全的防控水平，有效地预防各类火灾事故的发生。
参考文献：
[1]孙卓英.浅谈大型商场的火灾危险性及消防安全管理对策[J].中国西部科技.2008（19）：60-61.
[2]刘磊.物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[J]现代交际，2013（1）：58.
商场物业管理范文7
(一)代收款项未申报营业税
在日常费用收取时，除了收取物业公司营业执照上拥有的项目外，还会代收代付一些费用，例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃（煤）气费、维修基金、第一年的取暖费等，而单位对于代收部分收入的手续费收入未申报营业税。按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于营业税“服服务业”税目中的“”业务，应对其从事业务取得的手续费收入计征营业税。
(二)票据使用不规范
在调研中发现有个别物业管理公司在票据管理上也存在很大漏洞，票据由物业客服到文化用品商场购买，无专人管理，随意存放，使用无登记，从采购到领用都极不规范，导致一些不开票，或是开票不入账等贪腐行为的出现。虽然开具收据不开具发票也是一种逃税现象，但是更多的是反映出企业管理的缺陷。
(三)企业故意逃税
在调研中也发现有些物业管理公司人为制造困难，不给业主开据发票，在业主明确提出要求开具发票的情况下，物业公司却提出，要开发票，还要补缴5%-10%的税，才能给出具发票。或者已财务人员出差，电脑坏，总公司搬家等诸多理由搪塞业主。
二、原因分析
(一)具体收入税务部门难核实
税务部门在核实物业公司管理情况时，只能调查到物业公司管理了多少幢、多少套，但入住业户多少则较难掌握，已入住业主也有长期不在的情况，已入住的业户物业管理费也存在征收率不能100%到位。物业面积、入住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异，物业公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收入难。正是由于税务部门对物业收入核实难，才存在少计收入，导致公司内部私自走账等情况的出现。
(二)公司员工缺乏对依法纳税的认识
1、权利、义务不对等导致纳税意识薄弱
我国税收的性质是“取之于民，用之于民”，然而许多纳税人只看到了他们所交的税，却未看到税款在他们身上的应用这样以来，虽然表面是“取之于民，用之于民”，但实际中却只强调“取之于民”，只强调依法纳税是每个公民应尽的义务，却忽视了“用之于民”，忽视公民依法享有的权利，正是人们因为不知道钱用在什么地方了，导致人们缺乏意识和纳税人的纳税意识的监督。不光是在物业行业，很多服务行业，像餐饮店采取用赠送饮料的方式换取不给消费者开具发票，导致国家税收流失，可能大家会觉得财政收入和自身的关系不大，反而不要发票还可以得到赠品。
2、企业缺少对员工纳税意识的培养
物业管理公司之所以少计收入，偷逃税款其主要目的就是为了盈利。但是依法纳税是每个企业责无旁贷、义不容辞的义务，而实际上我国公民整体自觉纳税意识较差，于是出现了一些拒税、抗税、逃税等现象。归根结底、最主要的原因是企业纳税意识缺失，直接影响到员工的依法纳税的行为，所以导致很多没有依法开具发票，少计纳税收入的现象存在。同时不少消费者对购物索要发票的意识比较淡薄，许多人都没这个习惯，这样不仅没有保护好作为消费者的合法权益，还给一些商家提供了偷税漏税的可能。
(三)公司内部管理存在漏洞
在一些物业公司存在员工不给业主开票，或是修改票据信息的行为，存在贪腐现象，导致这一现象的原因除了员工的职业道德素养不够，同时公司在内部管理上也存在问题，物业公司的财务在领用票据本时未作任何票据号的登记，无专人看管，物业客服与物业财务虽然都属于同一物业公司，但是确是两个部门，由客服部采购收据，领用时先要到财务盖章，之后就可以直接使用，对于到财务盖章也没有一个审查的过程，无专人看管，说白了，就是票据少一本都不会被发现，正是因为这样才易出现票据使用不规范，造成财务管理混乱，甚至滋生徇私舞弊和贪污腐败行为。虽然在我调研的物业公司没有出现这种情况，但是规范使用票据本，加强公司内部管理迫在眉睫。
三、建议与对策
(一)加强发票管理、规范使用发票
有的员工意识不到不开具发票的重要性，应加强对人员的培训，同时加强发票管理，对于那些为了方便不开具发票而只是开具公司三联据的行为加以制止，严重的可以进行惩罚，从源头上根除少计收入的可能，当然，这一对策的实施企业是需要建立在有良好的企业文化，纳税意识很强的基础上，因此归根结底提高公司公司整体的纳税意识势在必行。最近税务局一直在展开发票号中奖的活动，有很多业主索取发票虽然不是为了维护国家税收问题，减少偷税漏行为，但在一定程度程度上也起到了监督纳税人合理开具票纳税的作用。当然更重要的还是要有索取发票的意识，无论是维护消费者自身权益还是维护国家税收稳定都起着决定性作用。
(二)提高公司整体纳税意识
一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，加强有关涉税课程的培训，不断向单位工作人员宣传行业内的最新政策，加强财会人员对政策的正确理解，依法纳税。另一方面公司要加强自我约束，提高纳税意识，杜绝偷税漏税行为，多开展一些有关税法知识的讲座与培训，争取让每位员工都做遵纪守法，依法纳税的好市民。
(三)加强日常票据管理
公司在采购票据之后，一定要明确记载票据号，当分公司财务到区域领取票据时，也要做好相关登记，例如何时领用的那本票据，同样用完的票据本一定要及时送回财务，并现场核实，公司在管理上也要提高员工职业道德，要有明确的激励机制，不要等事情发生后才采取行动，要提前做好准备，做到未雨绸缪。还有很重要的一点，物业公司在人员上的流动性非常大，财务部也是，在新接手时，就存在了一大堆之前留下的一些问题，也存在一些不明账目。所以建议物业在加强的票据管理的同时也要重视一下人员管理。
(四)行政机关加大巡查和处罚力度
物业公司的行政主管机关住建部门、税务机关要加大巡查力度，通过日常的监管，使企业遵章守纪，不敢越雷池半步。发现问题更要及时查处，举一反三，整改思过，以儆效尤。
四、结束语
商场物业管理范文8
当前，酒店式物业服务面临着以下形势和问题:一是在竞争日益白热化的今天，企业只有不断改善提高服务质量才能不被市场淘汰;二是服务的需求会随着业主人居理念、消费观念更新和小区业主更迭而变化，物业服务需要不断地推陈出新;三是服务质量和水平与物业服务企业的服务意识、管理规范、从业素质、专业能力和创新能力等因素密切相关，而这些因素对当前服务影响程度多大、需要投入多少人力物力、改善到什么程度却难以定量和考核;四是物业服务企业和业主之间缺乏畅通的交流渠道，业主的需求和意见难以及时反馈到物业单位。将“PDCA”循环管理模式的规范化运作、标准化考核、程序化控制和持续化改进的功能运用到物业服务实践中去，有助于解决上述四大问题，实有必要。同时，从认识规律上讲，酒店式物业管理同PDCA均符合“实践－认识－再实践－再认识”这一规律，体现了科学的认识论;从行为主体上讲，酒店式物业服务企业也是“组织”，符合“PDCA”循环管理模式中的“组织”定义和“范围”要求;从工作内容上讲，酒店式物业服务存在着一系列的过程，具备全面质量管理中规定的过程要素;从工作目的上讲，酒店式物业服务和PDCA的目的都是为了提高工作的质量和水平。因此，运用PDCA循环改善酒店式物业服务质量和水平是可行的。
二、运用PDCA循环改善酒店式物业管理服务
在酒店式物业服务过程中，运用PDCA循环的科学程序改善服务质量可作如下探析:
(一)P－计划阶段
在这一阶段，应在着重分析当前酒店式物业服务过程中存在的问题、主要原因和收集物业信息、业主的共性、个性需求的基础上，确定服务质量目标、整改计划，并制定相应的措施。(1)调查现状，找出问题。调查当前酒店式物业服务现状，广泛抽取样本，收集近一段时期内物业服务的资料，根据业主的共性需求和个性需求，确定需要改进的管理问题及服务质量要求。(2)分析问题产生的各种原因。可从服务意识、服务标准、服务内容、人员素质、专业能力、管理水平等方面着手，逐一分析论证，寻找问题产生的原因。(3)找出影响酒店式物业服务质量的关键因素。影响物业服务质量的因素可能很多，但主要还是由关键因素决定的，改进酒店式物业服务质量必须从关键因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解决问题的措施计划。针对问题的关键因素，寻找可能的解决方法，制定可行的措施计划。措施计划应明确:需要解决的问题、将要达到的目的，执行时间、执行者、执行范围和执行方式。编制相关体系文件，如物业管理目标和方针、实施手册、制度文件、作业指导书、工作记录等。
(二)D－执行阶段
这一阶段的主要内容是实施，按照P阶段制定的计划、目标、措施及其分工，严格组织实施。但任何一项计划，都不是单一的工作;为此，需要完善相关基础设施、引进必要人才，对管理人员、具体工作人员等进行思想动员，提高服务意识、增强工作责任心、加强职业素质教育、强化专业技术培训。
(三)C－检查阶段
这个阶段要加强与有关业主、小区、社区的沟通和协调，加强督促检查，及时向相关领导部门反馈各项措施的落实情况，以便根据实际情况对原计划进行补充和调整。检查内容主要是:是否按照既定计划执行，执行情况是否符合计划的预期结果，措施是否有效，还存在哪些差距等。如果实际执行情况与预定目标偏离、措施效果不明显，还存在差距，就要分析原因。如果达到了预期目标，效果显著，则总结经验。这一阶段还可建立一些具体的指标考核方法，比如:物业服务关键绩效考核方法－－KPI，采用计划完成度、措施执行率、业主满意率、投诉回复、及时处理率等指标。
(四)A－处理阶段
这个阶段主要是对检查结果进行总结。对已解决问题的成功经验进行提炼，有针对性地修改或制定有关标准、工作制度，以便以后执行或推广;对于失败的经验也要加以总结，以免重现;对于效果不显著的或者实施过程中出现的问题，分析原因，制定新的措施和对策，转入下一轮PDCA循环中去解决。这四个阶段是循环不止的，每运行一次，解决一个问题，工作就上升一个台阶。因此，采用PD-CA理论指导，伴随着这种循环，酒店式物业管理服务质量水平也就随之上了一个新的台阶。
三、PDCA在改善酒店式物业管理服务质量中的实证
笔者结合本市某物业企业管辖的物业小区的实际问题进行了实证研究。该小区总占地面积200亩，总建筑面积约40万平方米，住宅总户数2600多户，小区内部配套有商务酒店、沿街商铺、特色商业街、商场、写字楼等。笔者经业主满意度调查发现，业主对“停车场管理”等服务满意度不高，需要进一步改善服务质量。调查结束后，根据PDCA模型，该企业制定了整改工作方案。
一是制定整改方案。通过座谈、走访相关业主，了解到业主对“停车场管理”服务的不满意，主要集中在三个方面:个别停车场管理人员服务态度较差，且不提供倒车引导服务;部分业主停车不规范，存在一车占两位，挤占人行道的现象;外面的车停在本小区。根据调查了解到的问题，该企业同业主委员会商榷后，制定了整改方案，分别就停车场管理人员服务内容和服务态度、小区车位划线、小区车辆准入证等方面进行整改。
二是执行。根据整改方案，该企业确定由一名副经理负责，联合业主委员会，开展了停车服务及文明用语培训、车位划线、文明停车倡议、小区车辆登记发证等行动。
三是检查。在整改过程中，除了不定时检查外，该企业又开展了“你提我改”活动，及时了解业主对整改行为的反应;整改结束后，通过电话的方式，征求业主对停车管理的意见，尤其是之前对停车管理服务不满意的业主。四是总结提高。经过一个月的整改，业主对停车管理服务满意度大大提升。该企业认真回顾本次整改行动，总结经验，将停车引导、文明用语、车位划线和车辆出入发证作为日后停车服务的重要内容，并建立了服务标准，对相关人员进行考核，考核结果与当月奖金挂钩。
四、结束语
