摘要：伴随住房制度改革和房地产业发展而兴起的物业管理，随着人们对居住生活质量要求的不断提高而得到了迅速的发展。但物业企业普遍存在的财务人员素质不高、会计核算质量参差不齐、财务内部控制薄弱等问题，一定程度上制约了物业企业的经营发展。本文通过对物业企业的会计核算方面存在的问题进行分析，结合工作实际中的体会提出改善建议。
关键词：物业企业；财务会计核算；问题及改善
国内的物业管理始于20世纪80年代，随着住房制度改革以及房地产行业的发展而形成并发展的新兴行业，属于现代服务业的范畴。有关数据显示，截至2017年底，物业管理从业人员为904.7万人，物业服务企业数量约为11.8万家。物业行业内的竞争也比较激烈。物业企业要想取得竞争优势，会计核算能力及其形成的会计信息质量对于经营决策和管理有着很重要的意义。
一、物业企业会计核算的内容及特点
物业企业开展的物业管理活动是一项多功能、全方位的综合管理服务，涉及内容广泛，大体分为三类：建筑物、设备设施的维护与保养；物业专项管理（包括治安、清洁、绿化、消防、车辆管理等）；物业配套综合经营服务（包括便民服务、房屋及公共场地租赁、商业、中介等）。因此，物业企业的会计核算主要是指财务部门将企业内部各种经济活动的资金进行记录以及核查等，并且编写财务报告以供给管理者查看。其会计核算的特点归纳为：（1）物业管理企业的经营管理活动以服务为主，基本不涉及生产、销售活动，其资金运动的过程、形式都比较简单，物业企业的资金核对和核算比较简单。（2）物业企业业务开展过程透明度高，物业管理费、维修基金等费用的收取均需受到政府部门的监督，其使用还会受到业主及业主委员会等的监督。（3）物业管理费、维修基金、停车费等都存在预先收取的情形，会计核算上一般需先通过“预收账款”科目核算再分期结转收入并据此进行税务申报及缴纳；维修基金的核算还需要专设“代管基金”科目以栋为单位对其收支分别核算。（4）物业企业代住宅小区内水、电、气、通讯等专业经营单位向房屋所有人或使用人收取的费用，不得向业主收取手续费等额外费用，代收的费用原则上也不通过营业收入进行核算。（5）物业企业可跨区域承接多个不同类型物业，其会计核算大多按总部、管理处的方式进行二级核算。但管理处的核算以收入核算为主，同时对实物资产、库存材料进行数量的核算。管理处的收入核算以单个业主为对象，涉及面较广，单笔金额不大，但笔数较多。
二、物业企业会计核算的意义
财务会计核算对于企业而言具有非常重要的作用，是企业能够保持正常运作的基本构成部分，为企业的长期发展提供了积极的作用。
（一）有利于物业企业内部管理以及长期发展
通过会计核算，物业企业所有的经济活动都能有迹可循，资金的流向、成本的高低均能得到清晰的反映，并通过财务分析给物业企业的管理者开展经营管理、制定企业战略等提供指导或参考。
（二）提高了会计信息的质量
物业企业通过会计核算，能及时反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，保证了物业企业财务数据与信息的统一，也防止了企业内部产生不良的经济行为，从而保证了会计信息的真实性以及提高会计信息的质量。
三、物业财务会计核算存在的问题
物业行业在国内的发展才三十多年，经历了不规范到逐步规范的过程，但也还存在很多的问题，尤其是在财务会计核算方面。主要问题大致如下：
（一）物业行业没有专门的行业会计制度，企业自身的财务管理体系也不完善
物业企业是从房地产业中发展出来的一个分支，其会计核算在《房地产开发企业会计制度》的基础上结合《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》进行，国家没有专门针对物业管理行业的会计制度。实际工作中，很多物业企业都没有建立相对完善的财务管理和核算体系，对于会计信息的记录以及核算达不到标准，如有些经济活动的记账过程不完整，缺乏相关的资料证明或会计人员没有保留单据证明等，这些都会造成会计核算工作的不规范，从而影响会计信息质量。
（二）粗放式管理造成财务核算基础薄弱
大多数中小物业企业采用比较粗放的管理模式，没有建立完善的会计核算制度和流程，造成会计核算基础薄弱，主要体现在：记账方式的选择比较随意，没有严格按照会计制度的要求进行会计核算，特别是管理比较混乱的物业企业，收付实现制和权责发生制的记账方式随意调整；缺乏合理的会计核算的手续，如经营业务的发生没有签订有效的合同或虽有合同但相关资料没有流转到财务部门等；物业收费标准及基础信息混乱，会计数据造假，造成会计核算信息不准确等，这些都会影响到物业企业会计核算质量和水平。
（三）财务专业人才的缺乏
物业企业的管理者对会计核算的重视不够，造成这个行业的财务专业人才缺乏。多数实行二级核算的物业企业，各管理处的财务人员一般都是非财务专业的人员，没有财务方面的专业知识，不能对会计信息进行很好地核算和分析，大多停留在对数据的收集阶段，从而导致会计信息核算的质量不高，核算过程中存在着诸多问题。
（四）会计核算不够细化，不能反映不同营业范围的会计信息
多数物业企业采取的是本部与管理处的二级核算模式，其中管理处以收入统计和实物资产数量管理为主，且大多采用手工记账的方式，为本部的会计核算提供数据支持。物业企业的会计核算大多实行的是集中核算的方式，以管理处为单位对其收支进行明细核算，但部分收支没有细化。如我公司名下的物业企业没有对其开展的租赁业务和中介业务进行明细核算，而是统一在其他收入项下反映，不能及时、准确地反映各管理处在该项业务的会计信息。
（五）应收账款核算不规范，资金管理把控力度弱
与其他企业一样，物业企业也存在或多或少的应收账款，但大多数物业企业的财务基于税务或自身工作量的考虑没有对应收账款进行分户核算甚至对应收账款不进行核算。同时大多数中小物业企业信息化程度不高，对其管理的物业信息及其变动掌握不及时、不完整，容易造成资金管理漏洞。
四、有效提高物业企业财务会计核算水平的建议
财务管理在现代物业企业经营管理中占据了重要位置，而准确的会计信息可以提高企业财务管理的能力。因此，针对物业企业会计核算存在的问题，建议如下：
（一）加强领导对会计核算工作的重视，培养专业素质人才
物业企业应设立专门的会计人员或机构，直接对企业领导负责。会计人员应具备相应的财务知识和必要的财务经验，并进行必要的专业培训，以保证企业的会计信息质量。此外，物业企业还应注重对财务人员综合素质的培养，致力于提高员工的综合素质，使员工自身能够从会计角度出发看待企业的发展，也能更好地开展财务管理工作。
（二）完善财务管理体系，夯实财务核算基础
物业企业要结合自身实际，制定并完善自身的财务管理体系，加强制度的执行，提高经营管理的规范化，保证会计核算有章可循。
（三）开展信息化建设，解决“信息孤岛”
随着互联网+物业、机器人+物业、智慧物业等概念的出现，物业企业在经营理念、思维方式等都发生了重大变化，物业企业也需要在加强物业管理信息化建设的同时，也需加强会计信息化的建设，一方面保证会计核算所需信息与物业管理信息的一致，另一方面也解决会计电算化中存在的“信息孤岛”，提高会计管理决策能力和企业经营管理水平。
（四）建立内部稽核制度，加强内部审计工作，提高会计信息质量
资金管理是物业企业的重点和核心工作，因此通过加强物业企业对资金的管理强度可保证会计核算信息的质量，为此有必要建立稽核和内部审计制度，加强对收入的稽核以及对企业经营管理行为的审计监督，减少会计数据的弄虚作假，提高会计信息质量。
五、结语
综上所述，物业管理企业作为一个新兴产业，在快速发展的过程中其会计核算存在很多的问题，除物业管理本身的特殊性造成行业会计核算有关规定缺乏外，物业企业管理者的不重视造成的核算基础薄弱、专业人才缺乏也是一个很重要的因素，因此需要在完善制度、重构理念、加强投入等方面来予以提高。
参考文献
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［2］张颖.物业企业财务管理之浅见.现代商业.2012（35）.
［3］刘涛.对物业管理企业财务会计核算问题的探析［J］.企业改革与管理,2017（7）.
［4］蔡淑红.物业服务企业财务管理的问题及对策［J］.中国市场,2016（10）.
作者:曹爱兰 单位:深圳市安远控股集团有限公司
