住房营销工作计划范文1
价格法》和国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》以及国家有关法律、法规。制定本办法。
第二条本办法适用于在**省城市规划区内经济适用住房的价格管理。
第三条本办法所称的经济适用住房,是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行
政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。
第四条各级政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门。省价格主管部门负责全省
经济适用住房价格管理工作,会同有关部门制定全省经济适用住房价格管理原则和管理办法；市、
县价格主管部门具体负责本地区经济适用住房价格的管理。
各级政府房地产（房地产开发）主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监
督和管理工作。
第五条经济适用住房价格实行政府指导价。
制定经济适用住房价格,应当与中低收入家庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则,与同
一区域内的普通商品住房价格保持合理差价,切实体现政府给予的各项优惠政策。
第六条经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
（一）开发成本
1、征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定征用土地和拆迁补偿等所支付的费用。
2、勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划、建筑设计、施工通水、
通电、通气、通路和平整场地等费用。
3、房屋建筑安装工程费。列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主
体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
4、住宅小区基础设施建设费：在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的道路、供水、供
电、供气、排污、排水、照明、通讯、环卫、绿化等公共基础设施建设费用,以及按政府批准的小区规划
要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费。
5、管理费：房地产开发经营企业为组织经济适用住房开发建设所发生的费用,按开发成本1—
4项费用之和的2％计算。
6、贷款利息：房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出。按当年
人民银行公布的法定贷款平均利率和平均周期（七层及以上18个月,七层以下12个月）,以开发成
本1—4项费用之和的40％计算。
7、各种收费按照国家和省有关规定计收。
（二）税金：按国家税法规定的税率计算。
（三）利润：按照开发成本1—4项费用之和的3％计算。
第七条下列费用不得计入经济适用住房价格：
1、住宅小区内经营性设施的建设费用；
2、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
3、各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
4、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
5、按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第八条经济适用住房销售价格,应以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。
楼层差价、朝向差价由房地产开发经营企业按各单体楼房楼层差价率、朝向差价率代数和为零
的原则确定。具体差价率由各市确定。
经济适用住房销售价格包括期房销售价格和现房销售价格。
第九条经济适用住房销售价格由有定价权的政府价格主管部门会同房地产开发主管部门,
按照本办法的有关规定,在项目开工之前确定。
凡不具备在项目开工之前确定公布的经济适用住房销售价格的,以及开发建设的商品房项目
经批准转为经济适用住房项目的,房地产开发经营企业应在经济适用住房销（预）售前,核算住房成
本并提出书面定价申请,按价格管理权限报送价格主管部门确定。
通过招投标方式确定经济适用住房建设项目的,经济适用住房价格由有定价权的政府价格主
管部门会同房地产开发主管部门,按照本办法的有关规定,在招投标时根据当地经济适用住房建设
社会平均成本等因素确定最高限价。
第十条需提出定价申请的经济适用住房,房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目核算表；
（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（三）经有资质的中介机构审核的建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印
件；
（四）政府价格主管部门规定的其他的应当提供的材料。
第十一条政府价格主管部门在接到房地产开发经营企业定价申请后,应会同房地产开发主
管部门审查成本费用,核定销售（预售）价格,由政府价格主管部门行文执行。对申报手续、资料齐
全的,价格主管部门应在30个工作日内审核完毕。
第十二条鼓励开发企业开发建设经济适用住房。在经济适用住房建设中,开发企业的个别
成本低于当地经济适用住房建设社会平均成本时,允许经济适用住房销售价格在不高于当地经济
适用房平均销售价格的前提下适当上浮,浮动幅度不超过5％,具体由各市、县政府价格主管部门
在核定价格时确定。
经济适用住房建设社会平均成本由当地政府价格主管部门测算公布。
第十三条经济适用住房价格一经确定,应立即在当地主要新闻媒体上公布。
第十四条经政府价格主管部门确定公布或审批的经济适用住房价格,任何单位和个人不得
擅自提高。
第十五条房地产开发经营企业销售经济适用住房,不得在批准的房价外加收任何费用或强
行推销及搭售商品；凡未按本办法规定确定或审批价格的,房地产管理部门不予核发销售（预售）许
可证,也不予办理交易手续和产权登记手续。
第十六条经济适用住房价格实行明码标价。房地产开发经营企业应当在销售场所显著位置
公布价格主管部门批准的价格及批准文号,自觉接受社会监督检查。
第十七条建立房地产开发经营企业负担卡制度,不断完善《建设项目收费登记卡》制度。涉
及经济适用住房的收费,收费单位收费时,必须按规定在《建设项目收费登记卡》上如实填写收费项
目、标准、收费依据、执收单位等内容,并加盖公章。拒绝填写或不按规定要求填写的,房地产开发
经营企业有权拒交,并向政府价格主管部门举报。
第十八条各级价格主管部门要加强对涉及房地产建设项目收费的监督检查,对不按国家及
地方政府的经济适用住房收费政策,超标准收费以及其他乱收费行为要依法处理。
第十九条政府价格主管部门要加强对经济适用住房价格的监督检查。房地产开发经营企业
违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为的,将经济适用住房转为普通商品房销售的,由政府
价格主管部门《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十条集资建房、享受政府优惠政策的普通商品住房价格管理,参照本办法执行。
第二十一条本办法由省物价局负责解释。
住房营销工作计划范文2
【编者按】 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
核心内容
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计
六 公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示
七 公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、跃复式装修标准提示
.别墅装修标准提示
八 灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置
九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.住户特征描述
.社区文化规划与设计
第三章 项目质量工期策划营销
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。
一 建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示
二 施工工艺流程指导
1、工程施工规范手册
2、施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示
四 工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与管理
五 造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑流动资金安排提示
六 安全管理
1、项目现场管理方案
2、安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）
一 项目视觉识别系统核心部分
1、名称
.项目名
.道路名
.建筑名
.组团名
2、标志
3、标准色
4、标准字体
二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
.建筑物主体
.工地围墙
.主路网及参观路线
.环境绿化
2、营销中心包装设计
.营销中心室内外展示设计
.营销中心功能分区提示
.营销中心大门横眉设计
.营销中心形象墙设计
.台面设计
.展板设计
.营销中心导视牌
.销售人员服装设计提示
.销售用品系列设计
.示范单位导视牌
.示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
.办公功能导视系统设计
.物业管理导视系统设计
第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
.项目概括
.市场定位
.销售价格
.销售政策措施
.广告推广手法
.主要媒体应用及投入频率
.公关促销活动
.其他特殊卖点和销售手段
3、结论
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策
三 目标客户群定位分析
1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
.家庭成员结构
.家庭收入情况
.住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
.目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述
.目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料
四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
.定价方法
.均价
.付款方式和进度
.优惠条款
.楼层和方位差价
.综合计价公式
5、价格分期策略
.内部认购价格
.入市价格
.价格升幅周期
.价格升幅比例
.价格技术调整
.价格变化市场反映及控制
.项目价格、销售额配比表
五 入市时机规划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、入市时机的确定及安排
六 广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
.广告总体策略
.广告的阶段性划分
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
5、入市前印刷品的设计、制作
.购房须知
.详细价格表
.销售控制表
.楼书
.宣传海报、折页
.认购书
.正式合同
.交房标准
.物业管理内容
.物业管理公约
七 媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
.媒体总策略
.媒体选择
.媒体创新使用
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算
八 推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动
九 公关活动策划和现场包装
十 营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
.进行性测评
.结论性测评
2、实施效果测评的主要指标
.销售收入
.企业利润
住房营销工作计划范文3
第一条 为加快城市住房建设，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程，根据国家有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指经国家或省批准，享受政府扶持政策，面向城镇中低收入家庭出售的普通住房。
第三条 经济适用住房开发建设必须坚持城市政府总揽，以项目带开发的方针；坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则；坚持节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第四条 省人民政府建设行政主管部门主管全省的经济适用住房建设管理工作。
市、县人民政府建设行政主管部门负责本辖区的经济适用住房建设管理工作。
计划、财政、国土资源、物价、房管、税务等有关部门按照各自职责协助做好经济适用住房建设管理工作。
第二章 项目管理
第五条 经济适用住房要纳入房地产开发项目管理，由城市人民政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设。
第六条 各级政府建设行政主管部门要建立住房项目库，搞好住宅建设项目储备。纳入项目库的住宅项目作为制定经济适用住房发展规划和年度建设计划的依据。
第七条 各级计划、建设部门要严格执行基本建设程序，认真做好项目的规划设计和工程管理工作，确保工程建设质量。列入年度投资计划的项目，先由建设部门提出审查意见。凡建筑面积10万平方米以上及省属和中央驻鲁单位住房开发项目，可行性研究报告报省计划部门审批，其余项目由市地计划部门审批。
经济适用住房发展规划和年度投资计划，由市地计划部门会同建设、国土资源等部门依据市场需求和住宅项目库储备情况编制，按规定上报批准后，由省计划部门会同建设、国土资源等部门分解下达。
第八条 建设行政主管部门依据下达的年度经济适用住房计划，组织开发企业对经济适用住房项目进行公开招投标，确定开发建设单位，并由中标单位按规定到有关部门办理规划、建设、土地等有关手续。
第九条 经济适用住房建设必须符合城市规划和土地利用总体规划，坚持综合开发，严格限制零星、分散建设。利用已有划拨土地集资、合作建房，须经建设、计划、规划等有关部门批准。有条件的应将土地置换到住宅小区内集中建设。
第三章 开发建设管理
第十条 经济适用住房开发建设单位必须具有房地产开发行政主管部门颁发的开发企业资质证书和工商行政管理部门颁发的营业执照。未取得营业执照和资质证书的单位和个人，均不得从事经济适用住房开发建设。
第十一条 经济适用住房的开发建设资金主要包括公房出售收入、住房补贴、企业自有资金、商业性贷款和政策性贷款等。各地归集的公房出售收入在保证所有权单位正常使用的前提下，剩余部分主要用于政府开发的经济适用住房建设。
第十二条 经济适用住房开发主管部门根据市场需求提出经济适用住房开发建设资金使用计划，由住房资金管理机构根据资金使用计划和贷款合同及时发放政策性建房贷款。
第十三条 经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应、物业管理，要实行公开招投标，并按规定签定招投标合同。
承担经济适用住房规划、设计、施工和开发建设任务的单位应将其名称、工程内容、工期、质量保证措施向社会公布，接受主管部门和社会公众监督。
第十四条 经济适用住房小区的规划设计要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》，不符合规范要求的，不得开工建设。小区建筑规模在10万平方米以上的规划设计方案和可行性研究报告必须报省主管部门组织专家进行评审优化，不足10万平方米的由各市地组织评审优化。
小区要有环境设计，新区的绿化面积不得少于35％。合理确定建筑密度，一般以多层为主。
第十五条 经济适用住房建设要严格执行《山东省住宅建筑设计标准》及其他有关规定，建筑面积与套型执行二类或三类标准。
第十六条 开发建设单位必须按照经济适用住房开发合同规定的内容和规划设计要求进行开发建设。
第十七条 开发建设经济适用住房，要积极推广使用新技术、新工艺、新材料、新产品，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化。要大力推广使用新型墙体轻质材料和节能塑钢门窗等新产品，严格限制实心粘土砖的使用。
第十八条 经济适用住房规划、勘察设计、施工、材料供应单位要树立精品意识、创新意识和质量意识。
所有经济适用住房项目包括政府直接组织建设的项目，都要建立工程质量行政领导人责任制、项目法人制、参建单位工程质量领导人责任制、工程质量终身负责制。
经济适用住房合格率要达到100％，优良率达到40％以上，使用年限不低于50年。
第十九条 开发建设经济适用住房，要按照《住宅工程初装饰竣工验收办法》等有关规定，进行住宅初装修或菜单式装修。
第二十条 经济适用住房竣工后，开发建设单位应向主管部门提出综合验收申请，主管部门按开发合同规定的内容和建设部《住宅小区竣工综合验收管理办法》验收合格后方可交付使用。
第四章 优惠政策
第二十一条 经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供给。
国家和省政府批准的合法收费均减半征收。
有关收费部门向经济适用住房建设单位收取的各种价外收费、基金，应按规定计算缴纳有关税金，并由经济适用住房建设单位代扣后上交税务部门。
城市人民政府还要制定其他优惠政策，相应减免有关费用。
第二十二条 经济适用住房小区内的非经营性公用配套建设资金，由主管部门作出经济测算，按省政府《关于加快城市住房建设提高居民居住水平的决定》（鲁政发〔1996〕50号）等有关规定，从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中解决50％，另外50％摊入房价。要严格执行国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区内经营性的设施，谁经营谁投资，不列入房价。配套基础设施要与小区住宅同步建设，同步交付使用。
第二十三条 经济适用住房实行《企业交费登记卡》制度。开发建设单位持开发建设合同到当地物价部门领取《企业交费登记卡》，收费单位向经济适用住房建设单位收费，必须出示《收费许可证》、《收费员证》，并在《企业交费登记卡》上如实登记收费情况，否则建设单位有权拒交。经济适用住房建设单位申报销售价格时将《企业交费登记卡》送交发证部门。
第二十四条 对符合条件的购、建经济适用住房的单位和个人，有关商业银行和住房资金管理中心应根据建设资金使用计划，及时提供政策性和商业性住房贷款，贷款利率不得超过国家规定的利率标准。
第五章 销售及售后管理
第二十五条 经济适用住房的出售对象是中低收入家庭，并优先出售给中低收入家庭中的无房户、危房户和住房困难户以及烈军属、教师和政府公务员。
第二十六条 经济适用住房实行政府指导价。城市人民政府要通过落实优惠政策，清理乱收费，确保房价构成合理。大城市房价一般控制在每平方米1200元左右，中等城市控制在1000元左右，小城市控制在800元左右。城市人民政府应定期向社会公布住房销售价格。
开发企业依法自主定价销售的商品房，一律不得冠以“安居工程”或“经济适用住房”的名称。
任何单位都不得在原划拨土地上以集资或合作建房的名义开发经营商品房谋利。
第二十七条 经济适用住房销售价格由以下因素构成：
1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；
2.勘察设计和前期工程费；
3.建筑及设备安装费；
4.小区内基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）一半计入房价；
5.以1？4项之和收取的2％以下的管理费；
6.以1？4项之和收取的3％以下的利润；
7.贷款利息；
8.税金。
第二十八条 购买经济适用住房实行申请、审批制度。各地要建立健全中低收入购房户的申报、登记、审批和监督机制。高收入、中低收入和最低收入家庭的标准线由各市地自行确定，每年公布一次。经批准有购房资格的家庭凭《购房许可证》购房，每户只准购买一套经济适用住房。
第二十九条 经济适用住房应按职工规定享受的标准出售，超过规定标准的面积按市场价销售。
第三十条 购买经济适用住房可一次付款，也可按进度分期付款。购房款不足时，可申请抵押贷款，已交纳住房公积金的职工还可申请公积金贷款。
第三十一条 购买经济适用住房，房款付清后产权归己，依法办理产权登记，并将经济适用住房的性质在《房屋所有权证书》中载明。已购经济适用住房，上市交易应按规定缴纳土地出让金。
第三十二条 凡将经济适用住房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，并按规定办理。购房户出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房。在房改中购房面积不足标准的职工如何购买经济适用住房，由各城市人民政府确定。
第三十三条 经济适用住房开发建设单位要对工程质量负终身责任。房屋销售时要向购房户出示入住许可证明，签订《商品房购销合同》，并做好与物业管理的衔接工作。同时向购房户发放《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》，对住宅结构及使用功能作认真说明，并按规定对住宅的面积、各部位的质量、保修期等作出承诺。
第三十四条 保修期内，由开发建设单位对房屋进行维修。因质量原因致使房屋原使用功能受到影响，给购房户造成损失的，由开发建设单位承担赔偿责任。房屋交付使用后，购房户认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房户有权退房；给购房户造成损失的，由开发建设单位承担赔偿责任。
第三十五条 经济适用住房要实行物业管理。严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》和《山东省城市住宅小区物业管理办法》；要按照物业管理委托合同确定收费服务项目和标准；要建立住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金；要规范管理与服务，提高物业管理水平。
第六章 附则
住房营销工作计划范文4
【关键词】 销售型房地产 持有型房地产 投资回报 评价模型
从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了以商品房为核心的一元化住房供应结构。2000年后，全国各大城市都将房地产作为当地的支柱产业，房地产市场从逐渐形成到不断壮大到取得了巨大成就。2003年开始，中国的房地产市场经过了近10年波澜壮阔的价值大发掘，尤其在以销售为核心的住宅地产市场，一线城市已经有超过10倍的价格上涨。2007—2008年这一轮宏观调控，使得部分长期从事销售型住宅地产开发商转向持有型商业地产。传统从事商业地产开发的开发商也因为整体经济环境的良好取得了长足发展。随着两股力量的同时发力，以持有型为核心的商业地产在2008年以后逐渐走到了房地产大潮的前沿。
2010年以来的最近一次房地产宏观调控，竭力挤压销售型房地产资金源头及销售回笼款，所以越来越多的销售型房地产商转向持有型。从根本上来说，销售型房地产过分依赖于政策的呵护，尤其作为资本密集型行业，融资渠道的畅通是决定生与死的关键所在。此轮调控的主要手段之一就是控制银行资金过度流入房地产市场。而对于长期经营的持有型房地产来说，他们的资金状况要好很多。经营性持有型物业可以从两个途径获得资金来源，一是物业租赁或经营所得的现金流，二是从银行获得的经营性物业贷款。
即便如此，在持续的紧缩政策下，主流开发商依然面临着资金链紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业的重要课题。
一、销售型房地产
销售型房地产是以获得土地使用权后进行土地二级开发、建造，最终将开发完成的房地产销售作为目的的开发形式。
1、销售型房地产商业模型
销售型房地产开发过程及模式如下：首先，房地产开发公司进行准备工作，在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。其次，规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；获得开工许可证。再次，施工阶段建设单位办理施工报建登记，开发商对工程进行发包，确定施工队伍（招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包），进行施工并不断监督施工进度与质量。最后，获得商品房预售许证，制定商品房预售方案；进入销售阶段，实现销售款回笼。
商业模式是公开的，无论持有型还是销售型，开发过程基本一致。在正常情况下，销售型房地产单个项目开发周期为24—36个月。36个月后基本可以实现销售回笼，小产证办理完成。
2、销售型房地产财务模型
对于一家企业而言，财务模型往往是保密的，不会公开的。一般销售型开发商在获得土地使用权并开工之后不久，会从银行获得项目开发贷款，一般项目抵押率为65%以下。根据各地、各个开发商的背景、能力不同而有所不同。
后期的开发资金基本依靠银行资金，一旦建设开发进度达到预售条件后，获得预售权，并开始预售。预售开始后，则开发商后期的资金基本依靠销售回笼款。销售回笼款有两个用途，一部分作为开发商日常开发费用和工程款，另外一部分则需要归还银行贷款。
从成本构成上来看，以一线城市为例，土地使用权获得成本约占总成本的30%，市场营销成本5%左右，融资成本10%以内，其余为建安成本和开发间接费等。销售毛利率往往高达50%以上。
3、销售型房地产特征及评价方式
销售型房地产的特征：开发产品商品化类似于产品销售，开发周期短，实现销售后通常无经营周期，以获得短期现金流为主，开发难度较低，对开发商自身开发能力、运营水平要求不高，对短期资金峰值要求高。所有开发成本都纳入存货，达到销售收入确认要求后，转为销售成本。
在分析销售型房地产投资回报与投资价值时，较多使用投资回报率ROI、净现金流现值NPV、内部收益率IRR等，使用投资回收期意义不大。根据过去5年的经验统计，销售型房地产投资回报率在35%～50%，房地产最为火爆的时期可以高达80%甚至更高。而IRR即使在如今调控政策之下部分地区也可以达到30%以上。除非是土地使用权获得价格过分高企的地王项目，IRR会在20%上下。
二、持有型房地产
持有型房地产开发是将土地开发完成后长期持有，类似于建设固定资产，获得长期租金收益的经营模式。
1、持有型房地产商业模型
持有型房地产的开发过程，从获得土地到报批报建、开工、开业基本与销售型房地产没有太大差异。但是开发前期对持有型房地产的定位、功能选择、动线设计、建筑设计有着相当高的要求，因为这些所有前期规划设计决定了未来持有型房地产的成败。开发完成后，持续经营期间为了获得更高的租金回报，对开发商或者后期的经营者提出了更高的要求，需要展现出相当的管理和运营能力。
通常持有型房地产开发周期控制在30个月以内，尽早开业代表着现金流的早日流入。房产证大都以大产证为主，房型分割仅仅为后期经营分割使用。
2、持有型房地产财务模型
住房营销工作计划范文5
[关键词] 市场调研 营销策划 房地产
一、引言
市场调研是在19世纪中期伴随市场营销的产生而问世的，随着统计分析软件的进一步发展，市场调研也受到了理论和实践上的重视，从而在之后进入了一个快速的发展时期。
房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化营销服务，从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式。营销策划是连接产前市场和产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，衔接产前市场和产后市场。市场是策划的出发点和归宿点。所以说，营销策划的灵魂在于把握市场。房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。
二、开发阶段的市场调研
房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地区周边的市场供需情况进行详细的调查研究，这一区域各类房地产项目的开发量、消化量、现存量、空置率及租金等情况进行调研，再结合该地区近两年各类房地产项目的营销情况，对各类房地产项目的租售价格走势进行预测。同时进行市场需求方面的调查，了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位――是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其他类型建筑。以居住性项目为例，首先，要调查消费需求的满足状况。包括某一时期该城市现有多少家庭住房已得到满足，有多少无房户和困难户，未来几年还会产生多少无房户。其次，有需求欲望者其家庭结构和规模怎样，他们需要的住房结构和面积。再次，他们的收入水平，受教育状况以及会买什么样的住房，愿以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。类型确定之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，再进行相应的经济测算，即：进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入之间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下，才能做出决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。
三、项目产品定位分析
在项目定位之前都要进行详细、充分有重点的市场调查，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况以及主要客户层的具体需求进行调查，给即将开发的产品提供更为细致的定位指导。要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，采用的装修标准等。通过对户型、家庭、人口变化、户籍等调查以测试消费者对户型、面积的需求，为产品定位提供数据支持；通过对价格承受力、价格弹性、家庭收入、个人收入、收入预期、大宗消费品拥有量、消费心理指标等调查以测试消费者支付水平及支付动机，为价格定位策略提供数据支持；通过对建筑风格、层高、楼层偏好、朝向选择、颜色等调查来测试消费者对建造本体的外观造型、风格、颜色的偏好，为建筑设计提供数据支持；通过对景观风格、植物偏好等调查以测试消费者对小区内环境景观的需求特点，为环境景观设计提供数据支持；通过对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务类型的偏好程度以及支付倾向，为物业管理运作提供数据支持。
例如：广州××花园，为了更好的为小区项目的市场定位，找准其购买对象，在项目调查阶段进行了一次市场调查和消费者访谈调查。调查中共发出问卷468份，消费者访谈调查共完成2O0份卷。其调查结果显示：
1.31％以上的受访者表示可接受价位在2000～3000元／m2，客户对建筑面积需求以100～150m2为最多。
2.在同样可接受价位下，客户的首选户型是二室二厅和三室二厅。
3.调查中69％的受访者的年龄在20～40岁之间。
4.73％的受访者学历大专以上。
通过以上的数据资料分析，进行了项目产品定位。经过对周边同档次项目进行供给调查，发现所提供的三居以150m2以上为供应量最大。供需两方面综合对比，可得出以下结论：即在该地区价位在2000～3000／m2的项目中，120～15Om2的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目确定在这一价位内，就可以在项目户型比例中给予考虑。
四、配合产品设计进行的调研进入设计阶段
进入设计阶段，市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计方面的优劣势，以便在设计时有所依据，因为房地产建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。比如：2000年某“凤凰城”项目之所以在短短几个月内取得了销售几万m2的骄人业绩，就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。该项目的发展商在规划设计之前，就进行了有重点的市场调查工作，通过对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后发现，对高档公寓项目的潜在客户而言，小区的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外，对其购买行为影响最大的因素之一。因此在社区整体规划设计中，充分考虑了小区内的环境，特别聘请德国规划师进行园林景观的规划设计，整体环境自然、宁静、优雅，使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目，大大提升了该项目的品质。在户型设计时根据市场需求调查的结果，客户对朝向有着非常强烈的偏好，而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲，在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积，而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果，使其设计符合客户的心理，且具有超前特性，使得该项目在周边众多的楼盘中脱颖而出，令人耳目一新，成为京城最热卖的楼盘之一。
五、配合市场营销进行的调研
为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。房地产项目的特点之一是地域性。周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手。因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其营销策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应的对策，在竞争中处于不败之地。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。比如经过跟踪调查，发现周边同档次项目采取了降价促销策略，在项目的近期营销策划中要考虑此情况，及时采取对策。如果缺乏相关的调查。等到竞争对手营销策略已对市场造成影响，再事后做反应。就会十分被动，失去十分宝贵的商机。
六、其他方面的调研工作
在项目开发过程中，还应根据公司对某些具体方面的特殊要求，进行一些专门性、一次性的调查。如：对新材料、新产品、新技术的调查，对物业管理收费标准及提供的服务的调查等，为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目，经过认真的调查分析后。在外装修方面采用干挂磁板等新技术，使该项目颇具吸引力。就目前的房地产领域，许多房地产开发商已经认识到市场调查的作用，并从中获取了巨额利润。然而也有一些房地产开发商对市场研究的意识比较淡薄，他们不相信市场调查的存在价值，对市场调查方式和调查结果持怀疑态度，造成这种状况的原因有它的历史背景。但随着房地产市场化运作的逐步深入，市场调研的重要性会逐渐被房地产行业认识到。
综上所述，房地产开发离不开市场营销，而市场调研则是房地产营销策划的基础和关键，有良好准确的市场调研为基础，房地产投资才能够开发出适合社会需要的房地产商品，才能为开发商带来预期的收益，这样的房地产企业才能长久的立于不败之地。随着我国经济的发展和世界经济一体化进程的推进，各行各业在迎来更多市场机遇的同时，也将面临更为激烈的市场竞争和挑战，因此营销管理者要学会科学地认识和研究市场，了解和满足消费者的需求，以求在竞争中求得生存和发展！
参考文献:
[1]贾士军:房地产全程策划[M]．广东：广东经济出版社，2002．
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[3]叶雉鸠尉焕李伟:房地产经营销售与购房实务全书[M]．北京：中华工商联合出版社，2002
住房营销工作计划范文6
在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：
（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）
[2]杜宇，试论房地产营销策略[J]，中国科技信息，2006（4）
[3]黄湘红，浅析房地产价格营销策略[J]，广西城镇建设，2005（11）
