房贷工作措施范文1
过去的一年，在市委、市政府的领导下，在市住房公积金管理委员会的决策监督下，我市住房公积金管理系统扎实开展了"规范与归集年"活动，全市住房公积金工作取得了明显的进展和成效，圆满完成了全年的工作任务。
今年，我市住房公积金归集额、贷款发放额、增值收益、非公企业扩面等四项主要指标创历史新高。一是住房公积金归集。全市归集住房公积金6.07亿元，比上年同期增加1.6亿元，增长35.70%，累计归集突破21亿元，当年归集额超过前10年归集总额的三分之一。全市住房公积金余额已达到14.70亿元，比年初增加3.34亿元。二是住房公积金贷款。全市向4170户职工家庭发放住房公积金贷款5.50亿元，贷款发放户数比上年同期增加1243户，同比增长42.47%，发放金额比上年同期增加1.76亿元，同比增长46.96%，住房公积金贷款支持职工购买住房55万平方米。全市住房公积金贷款余额已达到12.60亿元，存贷比率为85.17%。其中市区贷款余额达到8.41亿元，存贷比率达到97.26%。三是住房公积金增值收益。全市共实现住房公积金增值收益为2583.24万元，比去年同期增加522.25万元，增长25.36%。其中市区1752.35万元，比去年同期增加338.75万元,增长25.95%。四是住房公积金扩面工作。2003年下半年以来，特别是今年以来，我市率先在全国系统地开展了非公有制企业实施住房公积金制度工作，并取得了突破性进展。一年多来，全市非公企业住房公积金扩面新增2万多人，其中今年完成17900多人，净增6000人。
归纳起来，今年工作有以下几个特点：
㈠归集扩面工作取得了突破性进展。通过认识启动、行政推动、政策带动、氛围促动、服务互动，有力地推动了非公企业建立住房公积金制度的工作。在"丝物联"、"美欣达"试点企业的示范引导下，去年全市有400多家非公有制企业新建了住房公积金制度，有1.7万名非公企业职工建立了住房公积金，扭转了过去五年归集人数持续下降的局面，使归集人数首次实现了正增长。积极探索和扎实开展非公企业建立公积金制度工作，对统筹城乡发展，加快城市化进程和构建和谐社会，对健全住房保障体系，解决职工住房难的问题，发挥了重要的作用。
㈡资金管理更趋规范化、制度化。针对湖州市住房公积金工作没有综合性的规范性文件这一情况，通过调研和拟订，市政府颁发了《湖州市住房公积金管理办法》。同时，制订了三个实施细则，还出台了加强内部管理的20多项制度，进一步规范了公积金归集、支取、贷款等业务政策。规范了行政管理办法。一个用制度管资金、管工作、管人的工作氛围正在形成。
㈢防范风险的措施更加落实。防范风险是公积金管理工作的永恒主题。机构调整后，进一步健全了公积金贷前、贷中、贷后的管理措施，建立健全了贷款风险控制三级警示制度。发放那么多贷款，没有出现一笔逾期贷款和呆帐，连续7年保持了优良资产率100%的记录。
㈣良好的工作氛围正在形成。在市政府领导的重视和协调下，理顺了公积金管理中心开展工作的关系，解决了我市公积金事业发展的主要困难和问题。同时，积极做好宣传工作。一年来，报刊、电视、网络和党委、政府办公室信息简报已宣传了100多次，特别对我市非公企业和农民工建立公积金制度的做法，《人民日报》、新华社、中央电视台、《浙江日报》等国内主流媒体都作了重点报道。于2003年11月8日开通的"湖州住房公积金网"，已有7万多人登陆观看，提出各类问题800多个，做到在两个工作日内有问必答，受到了群众的好评。一个有利于做好住房公积金工作的外部工作环境正在形成。
㈤机构调整和自身建设取得成效。经过一年多时间的努力，我市率先在全省全面完成了住房公积金机构调整工作，由于调整工作的指导思想和工作措施到位，使整个机构调整工作有条不紊。一个单位，有什么样的领导班子，就有什么样的精神面貌和工作业绩。为此，我们十分重视班子自身建设，做到了"三个坚持"：即坚持民主集中制、坚持团结协调、坚持以身作则。我们经常想到，中心是一个为老百姓管资金的单位，工作上定位应该高标准，生活上做到尽量低调、简朴。在队伍建设方面，坚持抓教育、抓制度、抓管理。在效能建设中，针对公积金工作与群众关系密切的特点，推出了实行一柜式服务、延长服务时间、对行动不便的贷款户上门服务等为民、便民、利民措施。现在，从班子成员到干部职工，精神状态良好，凝聚力、向心力强，形成了积极向上，齐心协力，勤奋工作的局面。
㈥加大了对廉租房建设的支持力度。通过住房公积金的安全运作和增值，在历年提供廉租房建设资金1150万元的基础上，2003、今年提供廉租房建设资金743万元，累计提供廉租房建设资金1893万元。
回顾一年来的工作，我们的主要体会有：
一是要在服从和服务全局中找准自己的定位。我们坚持围绕大局开展工作，注意把住房公积金工作放到全局工作中去考虑。譬如：我们把整个公积金工作，放到落实科学发展观，坚持以人为本、维护人民群众切身利益中去考虑；把非公有制企业和进城务工人员建立住房公积金制度的工作，放到统筹城乡发展，加快城市化进程中去考虑；把发放公积金低息贷款，放到解决中低收入职工家庭住房难，构建和谐社会中去考虑，对引进人才公积金贷款实施优惠政策，放到配合贯彻"人才强市"战略中去考虑，等等。我们体会到，部门工作虽然职责不同，分工有别，但都应该懂全局、管本行，象公积金中心这样相对专业性强、工作单纯的部门，也可以在为全局服务中找准自己的定位。
二是本着以人为本、关注民生的要求完善住房公积金制度。我们在考虑问题、制订政策时，坚持维护最广大人民群众的切身利益，设身处地为中低收入职工着想。如非公企业职工约占职工总数的五分之四，是一个低收入群体。为了让这部分职工享受公积金制度的优惠政策，采取了低门槛进入的政策，同时为了更好地解决中低收入家庭住房难的问题，出台了延长贷款期限到30年、提高贷款限额到20万元、允许五年冲还一次贷款的政策。又如针对部分国有企业非在编职工没有建立公积金制度的问题，制定了凡要求给正式职工提高缴存额，必须全员建立住房公积金制度的措施。又如针对特困职工的实际情况，出台了特困职工用住房公积金交纳房租的办法。
三是必须争取领导重视和有关部门支持。在争取领导重视和部门支持这个问题上，我们注意把握三条：第一、积极争取；第二、注意方法；第三、关键还是要把自己的事情做好。通过争取领导重视，市政府将公积金工作列入政府为民办实事项目，并与县区政府签订目标责任书，对推进非公企业建立公积金制度发挥了重要的作用。同时，通过协调和沟通，县区政府、市总工会、财政、审计、人事、劳动保障、建设、房管、金融等部门，对公积金工作给予了充分理解和大力支持。
对我们所做的工作，市委、市政府和上级主管部门给予了充分肯定。市住房公积金管理中心被省建设厅、省房改办评为年度目标责任制考核先进单位。
在肯定成绩的同时，还应清醒地看到，我市住房公积金制度的覆盖面还不广，住房公积金缴存人数仅占养老保险参保人数的40%；行政执法工作尚未正常展开，影响了住房公积金制度的实施力度；全市住房公积金管理系统的信息化建设滞后，制约了我市住房公积金管理工作的进一步提高；班子、队伍建设也存在一些薄弱环节，等等。
二、2006年工作总体思路
㈠突出一个主题。进一步贯彻落实科学发展观，围绕实施"456"民生工程，加大实施住房保障制度的工作力度，提高住房公积金制度的覆盖面，更好地为大局服务，更好地解决中低收入职工住房难的问题，努力促进住房公积金工作再上新台阶。
㈡实现五项目标。一是年全市归集住房公积金6.70亿元，增长10.79%；二是向4000户职工家庭发放住房公积金贷款6.2亿元，贷款金额增长12.74%；三是实现增值收益为3347万元，增长29.58%；四是全市年计划新增非公企业住房公积金缴存人数1万人；五是确保全年住房公积金贷款逾期率低于1‰，资产优良率保持100%。
房贷工作措施范文2
近两年来，按照住房和城乡建设部（以下简称住建部）关于切实提高住房公积金使用效率、放宽贷款、提取等政策的要求，各城市纷纷放宽住房公积金个贷和提取政策，缩短住房公积金缴存期限，延长还款年龄，取消担保、评估等中介业务，放宽租房提取住房公积金政策，等等。这些措施为职工群众，特别是中低收入家庭改善居住条件提供了有力支持，促进了房地产市场活跃，但同时也带来住房公积金流动性紧张问题。以大连为例，2015年1-9月发放个人住房公积金贷款2.91万户共102.73亿元，比上年同期分别增长24.4%和31.8%，职工提取住房公积金96.76亿元，同比增长21.9%，住房公积金流出共计199.49亿元；但同期住房公积金归集、贷款本息回收等流入共计184.95亿元，住房公积金净流出14.55亿元。截至9月末，大连市住房公积金运用率达101.4%，多年的住房公积金沉淀使用殆尽。至2015年年底，住房公积金缺口据估算达30亿元，流动性紧张问题非常突出。若再实行异地贷款、放宽提取使用政策，住房公积金使用需求进一步提升，资金流出将更快更多，资金缺口将进一步加大，这一问题将持续蔓延、更加突出。
一、住房公积金流动性紧张问题分析
造成住房公积金流动性紧张的根本原因，是住房公积金使用需求持续增长与归集增长有限性之间的矛盾。2010年以来，住房公积金使用渠道不断拓宽，由原来以个人住房贷款和购房、退休提取为主，又增加了保障性住房建设项目贷款、租房提取等新渠道，住建部近两年要求各地住房公积金使用率要达90%以上，并对降低首付比例、实行循环贷等贷款及提取政策提出具体要求，使住房公积金使用迅猛增长、资金流出加快。而住房公积金归集的增长取决于参缴职工数增长和缴存基数、比例的提高，目前住房公积金制度发展已进入稳定期，这些指标相对稳定，不会大幅、快速增长。
2014年，全国住房公积金缴存额12956.87亿元，提取额7581.96亿元，占全年缴存额的58.52%。发放个人住房公积金贷款222.51万笔、6593.02亿元，收回2786.90亿元，个贷新增余额3806.12亿元，发放保障房建设项目贷款143.21亿元。当年全国住房公积金净流入1425.58亿元，收支差距明显缩小，而且，还有很多城市与大连一样，当年住房公积金已是净流出，出现了流动性紧张问题。不难预见，随着贷款、提取政策放宽，流动性紧张将是住房公积金发展的必然趋势，各城市都将面临这一问题。截至2014年末全国住房公积金结余额为11073.62亿元，但相对于贷款、提取的快速发展来说，这些资金结余难以支撑很久。对此，我们必须有清醒认识，并做好应对准备。
二、应对住房公积金流动性紧张难题的初步探索
流动性紧张是近两年住房公积金管理中遇到的新问题，并呈蔓延扩大趋势。大连、重庆、杭州、武汉、厦门、常州等城市较早出现这一问题。为保证职工群众购房贷款和提取需求，促进住房公积金制度健康发展，各地积极探寻破解之策，进行了初步探索和尝试，主要包括以下措施：
一是住房公积金贷款转商业贷款，即对符合住房公积金贷款条件的借款人由公积金中心协调商业银行放贷，借款人只按住房公积金个贷利率付息，高于住房公积金个贷的差额利息由公积金中心补贴。重庆、杭州、厦门、常州等城市采取这一措施。
二是个贷资产证券化融资，即通过证券交易所将公积金中心的存量个贷资产打包发债，以融取增量资金，住房公积金管理中心承担所发债券与个人住房贷款之间的差额利息及发债所需的中间费用。杭州、武汉等城市采取这一措施。
同时，还有的城市采取紧缩贷款、提取政策的办法，即对贷款额度打了折扣，对提取使用增加了限制条件，人为压缩住房公积金流出。但这种做法造成住房公积金在增强职工购房支付能力方面的作用大为减弱，直接影响住房公积金功能和作用的发挥。若不尽快改变这一做法，就会削弱住房公积金制度的认可度和公信力，制约其持续健康深化发展，甚至将之陷入尴尬境地。
三、从供求两方面入手探索更有效的应对措施
上述措施虽可缓解流动性紧张，但终因规模有限、手续繁琐、成本较高等问题而显效果一般，难以保证住房公积金使用需求快速增长和长远发展的需要。住房公积金的使用需求无法控制且必须满足，所以解决流动性紧张的重点在于扩大资金来源，同时，也要合理控制资金使用，避免使用政策盲目扩张。从供求两方面入手，才能更好地解决问题。
1.建立全国范围的资金调剂机制
2014年，全国范围的住房公积金使用小于归集，这是因为很多城市住房公积金使用尚未发展起来。如能建立全国范围的资金调剂机制，将闲余城市的住房公积金调剂给流动性紧张城市使用，形成全国行业系统内的调剂机制，则可解决已出现的流动性紧张问题，并提高全国住房公积金的整体使用效率、收益水平和规模效益。但建立全国范围的资金调剂机制难度较大，先从一部分省做起、积累经验再行推广也未尝不可。但这与《送审稿》提出的“有条件的省、自治区人民政府可实行省级统筹管理”不同，是系统内的资金调剂融通。
房贷工作措施范文3
关键词：房地产市场；限贷政策；宏观调控；差别化信贷
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.20 文章编号：1672-3309（2012）10-57-03
一、我国房地产现状
房地产行业的发展关系到财政、金融、土地、企业等各个领域，也带动着建筑、水泥、钢材、家装和服务等各个行业的发展。而近几年，我国房地产市场泡沫越来越大，房价一路飙升，远远脱离了中低收入家庭的购买能力，人们的基本生活得不到保障，从而影响社会的稳定和经济的发展。
为应对不合理膨胀的房地产市场可能出现的危机，2011年，政府主动出台了限购令、限贷令、限价令、保障房建设等“组合拳”，在此调控下，房地产市场的投资和投机需求初步得到了有效遏制，房价有所回落。
2012年初的政府工作报告明确提出，要继续做好房地产的市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价的合理回归。可见，2013年的楼市同样是极其复杂与关键的一年，甚至会出现利益群体间为各自利益与调控相抗衡。因此，要在清楚地认识到调控的重要性与难度的同时，也要采取必要的措施来应对可能出现的各种问题，不能刚看到一点成绩就掉以轻心，要保证调控顺利地不打折扣地实施，只有这样，才能将楼市拉回健康发展的轨道，才能真正满足广大人民的根本利益之一——住有所居。
二、近几年房地产市场限贷政策的梳理
我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。对房地产商来说，房地产作为资金密集型产业，需要来自金融体系的资金支持；对房屋购买者而言，房地产的价格特征使得大部分购买者需要通过按揭贷款等金融工具实现对其的购买。在我国以银行为主导的金融体系下，银行贷款成为房地产融资的主要方式。
限贷政策总的来说是指，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房[1]。
政府出台的具体政策有：2010年的限贷政策分三轮进行调控：第一轮是2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出，要加大差别化信贷政策的执行力度，即申购第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率严格按照风险定价。
第二轮调控是2010年4月国务院强调实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50 % ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高或暂停发放购买第三套以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年的第三轮调控进一步严格，9月份出台暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年的调控延续了上一年的强力度调控，并且进一步强化，可谓更为严格，5次上调存款准备金率，利率共提高了2.5个百分点；4次上调存贷款基准利率，共上提1.25个百分点；1月26日国务院常务会议出台新的房地产市场调控政策措施（即通常所说的新“国八条”）进一步强化了差别化住房信贷政策，即贷款购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。8月份央行再次强调进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款；而年终时下调0.5%的存款准备金率，是35个月以来首次下调，释放4000亿资金，给2012年的形势带来更多的不确定性与复杂性[2]。
2012年在政府工作报告中指出：继续调控房地产市场，促进房价合理回归，也奠定了2012年房地产市场的基调还是“调房价”，但是我们也可以看到前两年调控房价的举措，对政府、企业等一些部门造成了不小的冲击。2012年出台的微调措施，两次存准率的下调给房地产带来利好消息，银行可贷资金的规模扩大，部分银行对住户房地产按揭贷款政策或再度微调，房地产贷款利率优惠空间重新打开。
三、对限贷政策有效性质疑的修正解释
限贷政策是政府为调控房价出台的组合拳之一，其在调控过程中起着非常重要的作用。通过分化刚需与投机的购房行为，可以有效冷却楼市投资投机热潮，防止房价继续加速上涨。但是，有些学者对其提出了质疑，限贷政策作为宏观调控政策之一，不可避免地存在一定的局限性以及在实施过程中会存在困难。
（一） 限贷政策同限购政策类同，都是政府进行宏观调控的工具[3]
限贷与限购政策的不同之处，限购政策更强硬，行政手段的强制性表现的更突出，即使是有钱有能力买房的人都不许其购买房产，显然这种政策不能长期适用；但是，限贷政策相对更温和，它是将购买非自居房的购房者的购房成本提高，部分抑制投资投机需求，如果购房者自身不在乎成本的提高，有足够的钱想购置多套房产还是可以进行购房行为的，并不抹杀作为市场参与者根据自身需要自由做出选择的权利。
不仅如此，我们还应注意到，现阶段的情况是，市场机制自身无法引导房地产市场向健康有序的方向发展，正需要政府这只有形的手来调节。我国市场机制还不够完善，需要有形的手来“指挥”，而且机制、制度的建立不是一朝一夕的事，这也就决定了政府长期的温和适当的调控是必需的。限贷政策作为划分刚需与投资投机需求的有效调控工具，引导市场的合理有序发展，是可以考虑将其长期化、制度化的。
（二）银行作为限贷政策的直接实施者，在面对银行自身“利益”与“责任”的取舍时，是否会将限贷政策有效地执行，也是值得商榷的[4]
为响应中央政策，银行限制信贷规模，大力压缩房地产贷款，使银行的运营压力变大。银行相继取消了此前的首次普通住房贷款7折优惠的政策，实行以价换量的措施，部分银行甚至将利率上浮。基于上述现象，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在两会期间提交了一份名为《建议首套房房贷利率恢复7折优惠》的提案，成为2012年3月两会期间关于地产的提案、议案中指向最明确、建议也最具体的一份提案。王健林举例，由于各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠，甚至实行利率上浮，由此带来的贷款成本上升，足以抵消房价下降20%的好处。王健林建议，国家有关部门及时调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。这样，房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。
2012年2月份，北京、上海、天津、广州等全国12大城市的部分银行已将首套房贷率从之前的“上浮”5%—10%改为回归“基准利率”，目前房贷的基准利率为7.05%（5年期）。3月份，广州重现首套房折扣85折，目前，已有中国银行、农业银行、招商银行等多家大银行率先将首套房贷利率下浮到国务院允许15%的“下限”，预计其他银行也会有类似政策跟进。
2012年2月7日，央行提出，要继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。随后，四大行“联手”提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。发改委日前也表示要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款的优惠政策，支持居民的合理购房需求。目前，北京大部分银行对首套房贷利率也多实行的是基准利率，部分银行可以给予9折或95折的优惠。这说明备受争议的房地产贷款政策2013年已做出了一定微调，对首套房贷款利率给予优惠，保护刚性需求。
（二） 限购政策会伤及部分刚性需求，不利于解决部分具有还贷能力家庭的住房需求
应该承认，原有“一刀切”的限购、限贷政策容易误伤刚需买房人，包括一部分首次置业和一部分首次改善性买房人[5]。但是，通过具体的房地产贷款政策调整来看，前文中提到2012年在“优先保证首套购房家庭的贷款需求”下，通过微调政策来支持刚需。可以看出，2011年被误伤的刚需政府已经意识到，并采取措施进行了调整。政府在运用宏观调控工具时，也是一个不断完善的过程，在不同阶段面对不同现实情况，做出不同政策调整，并不应稍有不适的负面影响而将其调控措施否定。从最近出现的30个城市试水调控政策微调可以看出，限购限贷不会改变的大前提下，各地政府对于刚性需求的大力扶持[6]。
四、限贷政策长期化的必要性
（一）信贷差别化政策措施能有效引导和规范房地产市场健康发展，满足中低收入家庭的住房需求，弥补市场化缺陷
近两年来，国务院已多次出台房地产调控政策，从“加大差别化房贷执行力度”到“进一步强化差别化信贷政策”进而 “严格实施差别化住房信贷”，措辞越加严厉。可见，差别化信贷政策在调控房价中的重要作用。
作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部最近正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效机制。龙年春节后，北京、上海等特大城市的商业银行，相继恢复了首套住房85折的优惠利率[7]。要真正落实房贷差别化政策，不能仅仅依靠银行，政府应该采取其他配套措施。制定规范银行房贷业务的一系列规章，并进行严格监督，保护借款人的正当利益。监管部门要求商业银行将房贷办理流程透明化，借款人应有渠道确认自己贷款何时到款。
同时，公积金政策应该进一步向首套购房者倾斜，并适当提高贷款额度。近年来，全国各地纷纷调高公积金贷款额度。公积金贷款额度要提升并不简单，要依据一个城市公积金资金的总体运作情况，但上海目前已经能够用公积金资金支持保障房建设，从公平的角度出发，进一步支持首套购房者也是应该的。通过一系列的配套政策，能让绝大多数只能依靠自己解决住房问题的“刚需”，也能像廉租房、公租房、共有产权房享受者那样，享受到政府实实在在的支持。
（二）宏观调控将成为伴随房地产行业发展的长期现象
中国的城市化在快速推进，城市群的形成和城市人口的重新布局也使城市房地产需求出现上升的趋势。从整个城市化进程来看，未来中国还会产生更多的特大城市和大型城市，供给方面的矛盾将会成为房地产市场的主要矛盾。在可以预见的未来，刚性需求必将是房地产行业发展的重要支撑力量。住建部要求地方政府加快中低价位、中小套型普通商品住房的审批工作，尽快形成有效供应[8]。这就需要宏观政策的有效引导，将供给与需求进行有效的对接和匹配，中国房地产业发展的道路才会科学而持久的走下去。
（三）有人提出房产税或代替限购限贷令，本文并不否定该说法的合理性
事实上，2012年1月份重庆和上海已经开始进行房产税的试点，效果似乎并不尽如人意[9]。由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，而且，房地产出台所需要的硬件平台——全国房产信息数据库的建立尚待时间，因此房产税难以短期内在全国范围内推广征收。要从根本上通过市场机制发挥有效作用，使房地产市场自发地健康发展，需要进一步规范市场、完善制度和体制建设，而这是一个长期的过程，不是一蹴而就的。我们也必须看到，当前的房地产调控显现的效果只是初步的，而且这种效果的取得主要还是建立在限贷和限购的基础上，一旦这些政策放松，在其他调控机制有效发挥作用下，投资和投机资金还是会重新返回房地产市场，那将进一步加剧房地产泡沫，使之前的努力付之东流，而且也会直接威胁国民经济的平稳健康发展。因此，在其他有效地规范楼市的制度与体制还未完善下，与此相关的宏观调控工具的补充是非常必要的。
（四）在实际层面上，中央对房地产调控的决心是坚定的
总理在十一届全国人大五次会议举行的记者会上表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。在谈到对房地产市场发展的观点时，表示“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”“房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也是不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”[10]
（五）可能降低商业银行的开发信贷风险
在政府强有力政策的压力下，银行审时度势，更加谨慎的开展房地产业务，减少了过去“乘热打铁”的“趋利”行为，一定程度上降低了信贷风险。同时，在贯彻执行房地产调控政策的同时，我们还应注意房地产行业对整个经济的影响是很大的，房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击，必须提前做好风险防控工作。在调控房地产市场的同时，也能够保持经济稳定增长。
五、结束语
限贷政策也是要基于现实需要不断完善的，要继续深化推进差别化信贷政策，抑制过度的投资投机性需求，保护刚性需求，保障中低收入家庭的利益。让限贷政策有效配合政府的保障房建设、税收改革等其他政策，进一步常规化、制度化，形成较完善的长效机制。
参考文献：
[1] 况伟大.房地产与中国宏观经济[M].北京中国经济出版社，2010.
[2] 叶群.限贷政策[N].第一财经日报，2012-3-9.
[3] 凤鸣.坚持房地产调控谨防楼市现“假摔”[J].中国房地产业，2012，（03）.
[4] 高丹华.完善和发展房地产金融[J].城市开发，2012，（01）.
[5] 张雷.房地产市场困境与转机[J].房地产导刊，2012，（04）.
[6] 王春华.如何寻找我国房地产调控的平衡点[J].中国房地产业，2012，（03）.
[7] 林华.楼市调控又闻松绑声[J].中国房地产业，2012，（03）.
[8] 两部委加快住房供应审批 中小套型项目10天批[N].北京晚报，2010-9-27.
房贷工作措施范文4
【关键词】 个人商用房贷款； 操作风险； 防范措施
个人商用房按揭贷款，是指银行向借款人（自然人）发放的用于购买商用房的贷款。现阶段，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，特别是实施住房限购令等一系列调控措施后，投资者更青睐商业地产领域，个人商用房资金暗流涌动，商业银行个人商用房按揭贷款业务风险凸显。
一、个人商用房按揭贷款业务环节操作风险和存在的问题
（一）业务发起环节
在业务发起环节，一些基层机构的贷前调查流于形式，仍存在经办行客户经理未严格执行与借款人“面谈”、“面签”制度，未实地考察项目的现象，而是将这些关键的贷前调查环节依赖开发商，或者委托中介机构办理。存在未认真核实借款人身份、借款人资料及借款用途的真实性、完整性，未认真核实借款人的偿债能力，未严格审核开发商的信用、资质、资金实力、财务状况等，项目资料、五证不齐的现象；存在未认真核实项目的市场前景、商业氛围、周边配套等现象，在没有认真调查分析项目和单笔贷款风险的情况下，草率地填写贷前调查记录表并签字，为借款人骗取银行贷款资金提供可乘之机，成为不良贷款形成的主要风险隐患。例如A银行办理D房地产公司“F商住楼”时，未对项目进行实地调查，未严格审查借款人的偿还能力，出现项目资料不齐或五证不齐现象，其中多名借款人为D房地产公司员工或关联企业（如建筑、施工单位）职工，贷款偿还统一由D公司支付，违反法律、法规的规定发放贷款，已形成不良贷款。
（二）尽责审批环节
独立的尽责审批环节对控制风险起到至关重要的作用。为更有效控制风险，对个人商用房按揭贷款的项目和单笔贷款，都要求高比例的现场尽责审查和独立的尽责审批程序。由于人员配备不足或其他因素，导致部分项目未进行现场尽责审查，部分单笔个人贷款尽责审查工作交由其他人员兼任，尽责审批环节对业务发起行上报的材料依赖度很大，未能对贷款申请中明显的可疑点、风险点（如明显的关联交易、一人多贷等）进一步核查、分析和风险提示；存在个别超权限审批贷款；同时评审时效性、服务意识、质量还有待提高。
（三）项目准入风险
有些项目未严格执行开发商准入机制，对一些开发商的资质未达标和不具备成功的房地产开发经验，以及没有同时叙作个人住房按揭贷款的楼盘，甚至项目土地出让金未缴足的项目放松准入资格。有些项目未进行实地考察，特别是对资金落实情况、合规风险、完工风险、市场风险的审查不严，审查报告不规范。如果银行对项目准入把关不严，会直接导致合作协议项目下的单笔贷款放贷风险加大。
（四）风险参数
个人商用房按揭贷款在个人贷款产品体系中属于高风险产品。从风险管理的角度，必须严格控制风险参数，贷款成数、期限必须从严掌握。但有些基层机构片面追求业务发展，擅自突破贷款成数、期限，超上级行批复发放贷款。例如A银行办理F个人商用房项目上级行批复为最高4成10年，而A银行执行时为5成15年，加大了还款风险。
（五）抵押物风险
借款人无力偿还银行抵押贷款时，需要按法定程序处置抵押物。抵押物主要存在处置风险，有的抵押物存在权利瑕疵，有的抵押物变现能力差，如整层大厅式商场分割抵押的抵押物或商业氛围不浓的抵押物；开发商以返租、售后包租、返本销售的形式销售的商铺，还款来源不确定因素较多，还可能因为交易的真实性、价格虚高、开发商套现等因素，造成不良贷款，且处置难度大。
（六）放款审核环节
放款审核环节普遍存在以下问题：放款审核环节未能对资料的真实性、完整性、合规性进行审核；放款前未能对借款合同内容进行审核；放款前未能落实放款前提条件。例如专业审批人批复为“落实抵押登记、担保、保险后放款”，但放款前并未办妥抵押权属登记，使银行债权空置，影响债权追索或诉讼。
（七）贷后管理环节
贷后管理薄弱，重贷轻管思想仍然普遍存在。主要存在下列问题：1.未对不良贷款进行重点监控。2.未对开发企业资金流向进行监控。3.对合作方及项目无定期回访和检查记录。4.“逾期贷款催收通知书”未按规定及时发出，催收函回执、催收台账不规范。5.档案管理不规范。一、二级档案混装；抵押合同等重要文档未进入一级档案管理；个别重要法律文件要素不完整（例如还贷授权书中借款人签字、还款账号栏均为空白，实际为无效法律文件）；大量一级档案由一个人保管，不符合“双人管理，双人出入库”的制约机制；档案移交不及时；借阅、调出一、二级档案无规范的审批程序等。6.保证金账户管理不规范，存在随意划转的现象，导致保证金比例过低甚至为零，未达到项目应留存保证金比例要求。7.贷后管理报告走过场，缺少借款人财务数据、经营状况、合作项目情况等分析，贷后检查资料收集不到位，未能及时记录和全面反映贷后管理情况。
二、个人商用房按揭贷款操作风险的防范措施
鉴于个人商用房按揭贷款产品特征和高风险性，切实加强该产品各业务环节、业务流程和重要风险点的防范措施，有效控制银行授信风险。
（一）业务发起环节
1.业务发起行实地考察项目，关注其商业氛围、市场前景、周边交通状况、项目是否完工等；重点调查开发商的信用、资质、口碑、财务状况、销售前景等；同时应重点关注抵押风险和抵押物变现能力等。
2.银行客户经理在贷款初审时，要通过面谈、电话访谈、向第三方核实、与个人贷款信息系统核实、与个人征信系统交叉核实等信息核查手段和方法，对借款人身份、贷款意愿及贷款用途的真实性进行核实；对借款资料的真实性、有效性、完整性进行核实；关注交易的真实性，分析是否存在价格虚高、抵款房、开发商套现、虚假按揭等关联交易。
3.重点关注借款人第一还款来源，包括家庭收入、经营状况、负债情况等借款人第一还款能力分析。
（二）尽责审批环节
为有效控制风险，个人商用房贷款的项目和单笔均应现场尽责审查，尽责审查人员应客观、公正、独立地对项目的合规风险、完工风险、市场风险、流动性风险以及单笔贷款申请中明显的可疑点、风险点（如关联交易或一人多贷等可疑情况）进行分析和风险提示；规范尽责审批操作流程，明确贷款审批权限，确保独立地进行尽责审批，专业审批人不得逆程序审批或超权限审批贷款，应根据统一的审批标准进行审批，同时注重个人贷款审查的时效性。
（三）借款人风险
相对于个人住房按揭贷款，个人商用房按揭贷款的借款人风险更为突出，其还款的不确定因素较多，譬如借款人购买商用房是用于投资或出租的，其还款来源又主要依赖于租金收入，在没有其他稳定收入来源的情况下，银行风险会加大。
为控制借款人风险，除重点审查借款人的真实性外，还应重点审查借款人收入水平、还款来源和用途，借款人个人资信度、个人资产，借款人购买商业用房动机。若购买后自行经营，应分析其经营风险、经营模式、盈利能力等；购买后用于投资或出租的，应着重分析其是否有其他稳定的还款来源以及租金收入情况是否稳定，借款人所购商业用房的商业氛围、市场前景等，银行应加强对借款人风险的防范。
（四）抵押物风险
为规避抵押物处置风险，叙作个人商用房按揭贷款时，1.应尽量选择商业发达的核心区域临街独立商业门面，对擅自分割的大厅式商场类的商用房等不得发放贷款，以保证抵押物的变现能力；2.严格控制风险参数，个人商用房按揭贷款成数、期限不得超出监管当局要求（为有效控制风险，成数最高应不超过5成、贷款期限最长10年），并实行项目贷款总量额度控制；3.个人商用房贷款按揭应办理保险；4.严禁发放开发商以返租、售后包租、返本销售的商用房按揭贷款；5.对个人商用房项目的专业评估公司和担保公司严格准入机制；6.逐笔核实抵押权属登记情况，确保银行资产安全。
（五）项目准入管理
项目准入管理，应建立有效的项目准入机制，从项目合规风险、完工风险、市场风险、资金监控等风险点进行风险控制，具体见表1。
（六）放款审核环节
放款审核环节是个人贷款中至关重要的风险控制环节。放款前重点检查项目协议批复条件的落实情况，例如“五证”是否齐全、项目保证金是否到位、是否已完工封顶等；检查项目协议额度的控制情况；检查贷款发放时是否已具备项目协议批复的条件，是否已落实贷款的放款条件等。具体防范措施见表2。
（七）贷后管理环节
贷后管理重要风险点的防范措施主要包括：抵（质）押权落实情况、个人贷款风险五级分类管理、不良贷款重点监控、资金监控、催收保全、档案管理等。具体防范措施见表3。
【主要参考文献】
[1] 银监会.个人贷款管理暂行办法[S].银监会令2010年第2号.2010.
房贷工作措施范文5
关键词:宏观调控;信贷投放;小型房地产企业
中图分类号:F830.572文献标识码:B文章编号:1007-4392(2007)05-0050-04
一､调查与选择小型房地产企业信贷为对象的目的
(一)本轮宏观调控的重点是控制信贷､特别是房地产等过热行业信贷过快增长的势头
2006年5月29日,为进一步加强市场引导和调控,国务院转发了建设部､发改委､监察部､财政部､国土资源部､人民银行､税务总局､统计局､银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,该意见针对房地产市场存在的问题,提出了15条具体措施｡统计显示,国家各项宏观调控政策效应于6月份已有所显现｡
(二)近几年来天津市房地产市场发展较快､贷款增加较多､企业群体较大
2006年以来,天津市房地产市场和房地产金融继续保持高位运行态势,商品房屋价格在连续几年的高速增长基础上仍不断上升,贷款投放增长较快,需密切关注,重点调查｡1至5月份,天津市房地产开发企业完成投资额130亿元,同比增长23%;新开工面积774万平方米,同比增长4.7%;现房､期房销售面积为338万平方米和154万平方米,同比分别增长11.2%和19.6%;现房､期房销售额为147.26亿元和72.4亿元,同比分别增长29.4%和38.1%;房地产开发投资资金来源合计为333.06亿元,同比增长20.3%｡5月末,房地产贷款余额为1108.25亿元,比年初增加129.75亿元,同比多增加65.27亿元｡其中,房地产开发贷款比年初增加74.75亿元,同比多增加45.36亿元;购房贷款比年初增加42.51亿元,同比多增加14.35亿元；住房公积金贷款比年初增加23.6亿元,同比多增加7.43亿元｡从市场的整体运行来看,绝大多数指标增速虽呈回稳势头,但仍保持了较高的增长,尤以房地产开发贷款增速为甚,值得重点关注｡
(三)作为各商业银行的优质客户,大中型优质企业受信贷紧缩政策影响较少,对政策反应不敏感
1998年以来,天津各商业银行始终将房地产贷款作为优良资产加以重点发展｡统计表明,近年来,一方面天津市金融机构贷款向房地产业集中的态势非常突出,房地产贷款余额占金融机构贷款比例逐年提高,2006年5月末,天津市房地产贷款余额占金融机构人民币贷款比例为22.6%;另一方面,房地产行业贷款向大中型房产企业集中的态势也日趋明显｡这固然有利于实现资源集中,优胜劣汰,但也不能排除一些大型房地产开发企业由于过快扩张､过度依赖信贷资金而存在风险积聚效应,房地产行业在土地交易等方面固有的非市场手段往往放大了这种风险｡同时,对房地产市场的紧缩政策表现最敏感的恰恰是大量中小型房地产企业,商业银行在进行贷款规模紧缩时极少对大型房地产企业实行贷款回收,大量的非短期开发贷款也不可能予以回收,以票据和短期贷款为主的小型房地产企业贷款是最主要的紧缩对象｡
(四)中小房地产企业调查的可行性和必要性
在天津市经济发展速度较快,居民收入增长较快,环渤海经济在全国经济中的地位不断提升所带来的对中长期经济看好､以及大规模旧城改造与拆迁所导致的需求集中释放等多重因素的综合影响下,天津市房地产市场整体发展较快,商品房产销两旺,房屋价格涨幅较大,房地产市场整体收益率远远高于所投入的资金成本｡据调查,由于利润可观,天津市近年来各金融机构对中小型房地产企业信贷投入规模不断加大,有信贷余额的小型房地产企业已经超过300家,这部分企业的经营现状怎样?对国家房地产市场调控政策的反应如何?政策所产生的效果如何?信贷资金风险程度如何?我们对此作了较为详细的调查｡
二､样本选择情况
(一)根据所有制分类
我们将选取100家小型房地产企业作为样本进行详细分析｡根据所有制类型不同,将100家样本企业分为国有､集体､股份制､私营､港澳台合资､外资等七类,其中私营25家､股份制16家､国有12家､港澳台合资10家､外资6家､集体4家(见表1)｡
(二)近两年多来各个时点的信贷情况
近几年来,天津市房地产行业投资持续大幅增加,新开工项目数量快速增长｡同时,伴随着大规模旧城改造与集中拆迁,居民房屋需求量也持续集中释放,两者客观上造成了房地产市场供给与需求两旺,房屋价格逐月上扬,房地产市场持续繁荣｡
天津市房地产市场的繁荣必然带来资金向这一市场的快速流动,银行信贷资金也不例外,对中小型房地产开发企业的项目开发贷款也保持了快速增长｡从2004年5月(近年来对过热行业的第一轮宏观调控)至2006年5月,我们所选择的样本企业中有信贷业务发生的企业数从21家增加到了100家,贷款余额从22.5亿元人民币增加到93.09亿元,户均贷款从6300万元提高到9310万元｡
三､天津市小型房地产企业信贷的整体情况与近两年来发展趋势
(一)整体情况
据调查,截至2006年6月,天津市有信贷余额的小型房地产企业共计301家,贷款余额最大的企业为天津市西青区经济开发总公司,贷款余额为12.63亿元;余额最小的企业为天津开发区华景贸易发展有限公司,为6万元｡小型房地产企业贷款总余额为106.65亿元,户均贷款余额为3670万元｡其中贷款余额最大前10家合计达38.5亿元,在总额中占比36.1%;前100家贷款余额为93.09亿元,在总额中占比达87.29%｡
从所选取的100家样本企业所有制性质来看,股份制企业贷款余额合计24.77亿元,占比26.61%,居首位;国有企业贷款余额合计20.02亿元,占比21.5%;私营企业贷款余额合计15.04亿元,占比16.15%;港澳台资企业贷款余额合计4.57亿元,占比4.91%;外资企业贷款余额合计3.95亿元,占比4.25%;集体所有制企业最少,贷款余额合计2.03亿元,占比2.18%;其他企业贷款余额为22.7亿元(见表1)｡
样本企业在2004年5月份的整体不良贷款比率为35.61%,不良贷款余额为8.01亿元;这一比率到2006年5月末已降至8.88%,不良余额为8.26亿元｡
(二)发展趋势
由于房地产行业发展具有明显的区域性(住房为不可贸易品),各相邻项目之间无论从价格还是市场定位都同时具有“攀比刚性”,这反映到房地产项目贷款投放数量上就是一种投放惯性,即本期的开发贷款投放与上期(或上两期)贷款投放高度相关｡为了有效分析天津市小型房地产企业开发贷款的发展趋势,我们设定了以下时间序列模型,对其进行预测:
我们将样本企业月度信贷余额进行季节因素剔除,使其可比,然后进行回归,根据上图输出结果可得出以下模型:
从模型(1)可知,天津市小型房地产企业本期开发贷款余额与上期余额正相关,相关系数为1.34,与上上期余额负相关,相关系数为-0.31,由于两者之和为1.03,可得出以下结论:天津市小型房地产企业开发贷款将继续保持稳步增长,计算期贷款余额是前两期贷款余额的简均值的1.03倍｡
(三)在人总行连续出台紧缩手段后的政策效应
2003年以来,包括人总行在内的国家相关宏观调控部门连续出台了一系列调控措施,重点调控房地产行业的过热势头,严把土地与信贷两个闸门,提高对房地产企业开发贷款的审批门槛｡据我们调查了解,天津市大部分金融机构在各项对房地产市场发展的宏观调控措施出台后也陆续做出了反应,对中小型房地产企业开发贷款发放条件作了更加严格的要求｡结合天津市在这一目标群体放贷情况我们重点选择了农业银行天津市分行､工商银行天津市分行､建设银行天津分行和天津农村合作银行等四家银行进行详细调查,农行天津市分行严格按照农总行文件规定,为加强房地产开发贷款管理,提升客户层次,优化客户结构,实现信贷资金有效､集中配置,对房地产开发贷款客户进行了战略性调整,及时建立了行业散､小､差企业退出机制,改进客户甄别模型,力争超前预见信用风险｡具体来说采取了以下措施:第一,明确了商品房开发客户准入最低标准,严把客户准入关,并出台了八条具体措施进行细化,使政策操作性更强｡第二,严格进行项目预选,提高项目质量,要求商品房开发贷款客户除满足客户准入标准外,在申请开发项目贷款时必须符合项目准入的最低标准,同时对各种标准进行了详细的量化｡第三,制定客户退出标准,对已经发放的､但不符合现行条件的房地产项目贷款一律抓紧清收,并不再进行投放｡同时要求根据实际情况采取行之有效的退出方式,分步有序退出,尽量将风险控制在可控范围内｡工行与建行天津市分行则主要加强了对房地产贷款的审查力度,并相应提高了房地产贷款的准入门槛,具体规定:第一,加强对房地产开发贷款的“四证”审查审批;第二,提高对项目资本金比例､土地和商品房空置率审查门槛｡第三,加强对已经发放开发贷款的中小型房地产企业资金的监管力度｡同时加强对本地区房地产市场运行状况的分析与监测,集中力量与资金,拓展重点优质客户,以提高房地产行业贷款的整体质量｡
天津农村合作银行则没有采取具体措施,仅仅强调了要要按照监管当局要求,加大支农力度,控制对非农项目的资金投放｡该行对样本企业的信贷投放余额居全市金融机构的第四位｡
四､问题与启示
(一)从数据上来看并未出现明显调控效果,应该做进一步的连续监测
单纯从所调查的100家样本企业房地产开发贷款余额来看,我们不得不承认这一增长势头并未因为人总行等部门出台宏观调控措施而得到明显的遏制,原因有可能是政策实施的滞后效应｡我们也应该看到各主要商业银行总行虽然大多已经出台了实施细则,但其分支机构能否在“做大做强”资产规模的考核机制下切实落实这些细则还未可知,对房地产企业信贷投放所做出的宏观调控措施在天津的实施效果还需作进一步的持续监测｡
房贷工作措施范文6
关键词：个人住房公积金贷款；风险防范；建议
中图分类号：F830文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）01-0074-02
住房公积金使用的最主要途径是面向广大住房公积金缴存职工发放个人住房公积金贷款。住房公积金贷款有效解决了职工支付能力不足的问题，繁荣了城市个人房地产信贷市场，拉动了住房消费，让广大中低收入家庭切实地享受到住房制度改革带来的实惠。以大连市住房公积金贷款业务发展为例，截至2010年6月末，大连市累计发放个人住房公积金贷款19.95万户，269.71亿元，贷款余额158.74亿元；贷款额年均增长20％。个人住房公积金贷款成为职工购房贷款首选方式，极大提高了中低收入家庭的购房支付能力。但随着贷款规模的急剧膨胀，系统内和系统外风险也逐步凸显，住房公积金贷款风险防范日益成为住房公积金管理的重点，防患于未然应是住房公积金管理机构今后的工作重点。
一、个人住房公积金贷款风险类型
个人住房公积金贷款风险（以下简称“贷款风险”）是指发生在住房公积金专项储金借贷过程中的各种风险的总和。住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，虽然抵押贷款本身是一种安全性好、资金回收率高的优良信贷方式，但是由于现行的管理机制尚不健全，配套的法律法规尚不完善，因此住房公积金贷款存在较大的风险。从本质上讲住房公积金贷款风险也是一种金融风险。实践中主要存在以下几类风险：
1.信用风险。这主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。一是主观原因造成信用风险。由于公积金贷款利率较低，借款人主观上有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，或借款人贷款时就没有按时还贷的思想，蓄意欠贷赖账。二是客观原因造成信用风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去劳动能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产、解散等原因导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。
2.法律风险。法律风险是由于现行法制环境的限制给住房公积金贷款带来的潜在风险。由于中国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，也给住房公积金贷款带来一定的法律风险。2004年最高人民法院出台的一项司法解释：抵押人只有唯一一套住房作抵押的，借款人逾期不能归还借款，法院不得强制拍卖抵押物以实现债权。由此住房公积金原本享有的优先受偿权沦为一般的返还请求权，贷款的安全性大大降低，这就为住房公积金贷款的回收带来一定的风险，此外，由于中国目前还没有建立个人破产制度，给个人住房逾期贷款的追偿造成很大的困难。
3.不可抗力风险。这是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如火灾、水灾、山体滑坡等使房产毁灭，贷款无法收回。另外，抵押人意外地丧失劳动能力或因死亡等造成的风险也应归属为不可抗力风险。
二、个人住房公积金贷款管理各环节风险防范措施
1.贷款受理与调查环节。（1）帮助借款人树立按时还款的法律意识。通过营业大厅前台政策咨询、还款测算等多种服务帮助借款人充分了解和预测自己在未来一段时间内的还款能力，以确定合理的贷款额度和年限。重点是向借款人明示不按时还款所应承担的法律责任，借此防范借款人的恶意欠款。（2）加强个人征信情况审核。对贷款户的诚信度进行梳理分类，对信用好的贷款户可开通绿色通道，甚至可以适当上浮最高贷款额度。而对贷款申请人存在不良贷款记录或不良信用记录的，坚持面谈制度，同时需经过综合分析贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况后，决定是否给予贷款，对于确实不符合贷款条件的贷款申请人不予受理。
2.贷款风险评价与审批环节。为解决贷后可能出现的风险，建议引入公积金信贷公证。自1987年《民法通则》首次规定诉讼时效以来，在司法实践中有一个较为普遍的认识：认为贷款逾期两年以上，如果没有在法律规定的时段期间中申诉，就退出胜诉权，法院可以不受理，可以不支持追回贷款请求。公积金信贷公证是借贷双方在平等自愿基础上签订借款合同的法律要件，逾期贷款是借款人不能按期还款的违约行为，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿违约的责任，而不涉及诉讼时效的问题。如果司法实践中存在误区，对有关法律条文理解有误，信贷公证也是一项解决疑难问题的有力手段。在具体实践中，如果借款人利用外出，外逃等手段钻法律空子逃避债务，可采取公证方法发催收通知书，不管借款人是否签收，一律视为送达，使诉讼时效从催收送达之日起重新计算，保全公积金信贷资产，解决个别赖账户，难缠户拒绝在催收通知书签字使合同失去诉讼时效的问题，从实质上保证借款合同的真实有效，从而防止借款当事人免责，有力维护住房公积金管理中心的权益。
3.贷款签约环节。为防止借款人未经房屋其他共有人允许，私自将几人或几家共有的房地产作为向中心贷款的抵押物抵押给中心，从而取得贷款。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产，其行为无效，但有可能使中心受骗而发生风险。因此，在贷款签约环节，需要借款人、抵押人及抵押人配偶到场签字按手印予以确认。同时，对于借款人或抵押人之一不能到场签订借款合同而授权他人代签的，需出具经过公证的《授权委托书》，或国外大使馆、领事馆出具的《授权委托书》。受托人不能出示委托人身份证原件的，需由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。
4.贷款支付环节。为确保贷款资金专款专用，防止借款人恶意挪用，中心应根据不同购房类型委托银行区别支付。对于商品房放款，在中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户，不允许直接划拨至借款人的个人银行结算账户。对于存量房放款，在中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至借款人的个人银行结算账户。
5.贷后管理环节。（1）对不同风险类别贷款采取不同处理措施：对正常类贷款、关注类贷款由中心办事处组织代办银行、保险公司、担保公司通过电话督促借款人按时还款，采取“代办银行―保险公司或担保公司―办事处”渐进式催收方法，分层次进行电话催收、上门催收；对次级类贷款、可疑类贷款除采取关注类贷款的催收方法外，中心办事处由专人负责催收，必要时走访借款人工作单位、约见本人，逐户下发《催收贷款通知单》，明确还款时限，加大催收力度；对经屡次催收仍不归还的恶意贷款户申请通过法律诉讼手段进行催收。（2）加大诉讼和执行力度。对于在保险和担保理赔责任外的已经达到一定逾期时限符合条件的借款人，建议在规定时间内进入法律程序。同时密切与法院等部门的联系，对于借贷关系没有异议的案件应尽量适用简易程序审理，争取缩短诉讼和执行工作时间。建议中心借鉴银行相关经验，对逾期借款户定期进行曝光和诉讼，建立黑名单，可起到警示作用，使不良贷款得到有效控制。
6.其他风险防范措施。（1）开通短信提示服务。通过催收发现，很多欠款一次的借款人部分是因为忘记存款，非恶意欠还，因此中心有必要开通短信提示服务，既可起到提醒作用，也可减少中心催收精力。（2）建议公积金贷款上人民银行征信系统。个人住房公积金贷款连续和累计欠款的现象很严重，很多人按时还款的意识淡薄，意识不到个人信用的重要性，因此建议利用征信系统来提高客户对自己信用的重视。（3）建议对客户区别对待，奖罚分明。对于多年来还款良好的客户，建议对其进行奖励，允许这部分群体贷款还清后仍可享受最高额度贷款，起到激励作用，从而带动全社会形成良好的还款信用氛围；对于总是拖欠还款、恶意欠款的客户应有相应的惩罚措施，如提高罚息力度、上浮贷款利率等方法，起到警示教育作用。（4）建议对借款人及其配偶实行公积金强制代扣，即先扣划借款人及其配偶住房公积金账户资金转账偿还贷款，不足部分再扣划其个人银行结算账户资金。这一举措的效果很明显，一方面保证借款人的住房公积金得到充分利用，另一方面也减轻了中心的催收压力。（5）探索适合中国住房公积金贷款保险险种设计。笔者认为，应将住房公积金信贷与商业保险结合起来，开发出适应不同消费信贷种类的保险品种，有效地分担和转移公积金管理中心风险。由公积金管理中心向保险公司购买保费，承担保费以保障贷款安全。保险险种包括财产损失险、人身意外伤害险及履约保证保险。
当前，住房和改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、迅猛增长的态势。在这种情况下，住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，一方面需要继续简化手续、改善服务、加大力度支持日益增长的住房资金需求，另一方面不能只着眼于支持职工住房消费，拉动房地产市场发展，却忽视资金使用的中长期规划，缺乏对贷款风险的重视和警惕。应将信用风险防范做在事前，贯穿于整个贷款业务流程，逐步提高风险管理水平不仅符合住房公积金自身的安全运营要求，更事关住房制度改革和政策性住房金融发展的成败。
参考文献：
[1]周银才.如何防范住房公积金贷款风险[J].财会通讯，2001，(12).
[2]喻凤平.住房公积金贷款风险及防范对策[J].中国房地产，2003，(12).
