房贷收入证明范本范文1
住房贷款收入证明范文一：中国银行深圳分行：
兹证明_____________________为本单位职工，婚姻状况____________, 已连续在本单位工作__________年，最高学历为___________________,目前在我单位担任_______________职务。近一年内该职工的平均月收入(税后) 为(大写)____________________________。目前该职工身体状况_______。 本单位谨此承诺上述证明是正确的、真实的，如因上述证明与事实不符导致贵行经济损失，本单位保证承担赔偿一切法律责任。
特此证明。
单位公章或人事部门章
经办人：
年 月 日
住房贷款收入证明范文二：先生(女士)是我单位 (正式/季节性/临时)员工，聘期 年。因其向贵行申请个人住房贷款，应贵行要求，特证明：
该员工自 年 月在我单位工作，现从事 方面的工作，职务是 。最近一年来平均基本月收入 元，其他收入 元，月收入合计 元。
特此证明。
本单位对以上证明的真实性负责。
单位名称(公章)
单位地址：
单位人事劳资部门联系电话：
单位人事劳资部门联系人：
客户签字：
年 月 日
住房贷款收入证明范文三：收入证明
兹有 同志，性别 ，身份证号码(军官证，护照)号码： ，自 年 月 日至今一直在我单位工作，与我单位签订了劳动合同，合同期限为 。目前在 部门担任 职务，税后月工资、薪金所得为人民币(大写) 元，月住房公积金的单位缴存部分为人民币(大写) 元，月住房补贴为人民币(大写) 元。
特此证明。
单位公章(或人事劳资章)
年 月 日
1、单位名称：
2、单位地址：
房贷收入证明范本范文2
1.现房贷款系统性风险的防范要点
(1)对个人住房现房贷款个人身份的准确认定｡按照规定,办理个人住房现房贷款的贷款人需要提供个人身份证､军官证,外籍人士需要提供护照､签证,经办人员要对申请人提供的证件仔细查验,对无法辨别真伪的要到权威部门进行鉴定｡但在实际工作中,经办人员往往忽视这一环节的重要性｡例如,丹东农行某支行在办理一笔住房现房贷款过程中,由于对申请人刘某提供的证件查验不细,借款人用假身份证､户口簿办理了30万元贷款,贷款保证单位为市置业担保公司,后借款人因为贩毒被捕,房屋被公安部门查封｡银行要求保证单位履行保证责任时,保证单位提出借款人姓名､身份都是假的,故合同不成立,银行也要承担三分之一责任｡这是一起典型的由于经办人员操作失误引发的贷款风险｡
(2)准确确定借款人的收入｡收入是贷款偿还的第一来源,收入证明是银行判断借款人还款能力的重要依据｡在办理个人住房贷款业务时,借款人必须提供有效的收入证明,并加盖单位人事部门公章,收入金额要大小写同时写清｡同时还要对贷款人收入证明的真实性､可靠性进行严格的审查,并结合借款人学历､职务､职称､年龄等因素,综合判断借款人还款能力｡对于个体经营者､私营业主､有限责任公司合伙人等,不能仅凭个人开具的收入证明判断其还款能力,因为其个人收入完全取决于企业经营状况,必须要求其提供有关资产证明､银行对账单､财务报表､税单证明等,更为重要的是,要通过实地调查等方式,了解其实际的经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力｡
(3)交易行为的真实性审查｡交易行为是个人住房贷款的前提,其真实性直接关系贷款的风险程度｡个人住房贷款中存在的诸多假按揭贷款,是个人住房贷款操作风险的重灾区｡假按揭贷款是售房人和购房人为获得现金流而共同采取的一种虚假房屋交易行为｡假按揭贷款一般具有三个特征:一是交易双方为关系人｡二手房交易出售方出于财产安全考虑,往往选择家庭成员或直系亲属人作为房屋的购买方,而一手房其交易对象主要是开发商及其亲属､内部职工､施工企业职工､建筑材料供应商等,这些人都与开发企业有共同的利益关系,往往是联手骗取贷款｡二是交易价格偏高｡借款人为了获取更多的贷款,交易双方通常编造高出同类物业的价格,并以此向银行申请贷款｡三是一手房按揭贷款办理时间集中,开发企业在某一时段需要大量资金时通常会安排一些人办理假按揭贷款｡具有上述特征的其中一项发生假按揭的可能性极大,如果同时具备上述特征,基本上可以断定是假按揭,就应拒绝贷款,并对开发企业提出警告｡
(4)及时办理贷款担保及划款扣款授权手续｡鉴于个人住房不良贷款许多都是由于假担保手续造成的,因此,银行在贷款的发放阶段要及时办理贷款担保手续,并由信贷人员亲自办理,不能由客户或开发企业代办｡同时,还要求客户签订《划款扣款授权书》,以避免在贷款的划款和贷款偿还阶段产生法律纠纷｡
(5)做好贷款资料的归档工作｡银行应该在贷款发放后的十个工作日内完成贷款业务资料的复查和清理,重点检查业务资料的完整性和有效性,对业务资料进行分类整理,合理编排顺序,装订成册,填写档案案卷封面,并移交给档案管理员保管｡
(6)加强贷后管理工作｡银行贷后管理的重点是日常管理,要对所有的贷款户按月监测偿还情况,发现有不按期还款的要及时催收,贷款超过3个月未偿还的要在风险预警的同时视情况对借款人违约行为提出催收措施或强制清收贷款｡
2.期房贷款系统性风险的防范要点
按照规定,银行为购房人办理的期房按揭贷款必须满足银行规定的按揭条件:开发单位取得了商品房预售许可证,并且高层住宅封顶､多层住宅完成总投资三分之二｡这种贷款一般由开发商提供阶段性担保,等到房屋验收合格,购房人办理了正式抵押登记后,开发单位担保责任才能解除｡期房按揭贷款,购房人购买的是一种期货,只能办理预备案登记,因此除了具有上述现房贷款的风险外,还具有自身的风险点｡
(1)注重对开发商经济实力的审查｡由于个人住房期房贷款需要开发商提供阶段性担保,如果开发商实力不济,或规模铺得过大,超出了企业自身承受的范围,造成资金紧张,其结果很可能使工程不能按期完工,使开发商和购房者之间产生纠纷,部分购房者可能要求退房,或提出偿还贷款利息,造成开发企业资金更为紧张,影响银行贷款的偿还｡另一种结果是工程烂尾,其中既有开发贷款,也有银行的按揭贷款,开发商已经人去楼空,除了烂尾工程外,基本上没有可执行财产,贷款风险凸现｡
房贷收入证明范本范文3
一、防范合作单位风险
合作机构的准入，是把控贷款风险的第一关。优质房地产开发商能够为借款人提供有效的阶段性担保和如期交房办证，优质的中介机构则能够做好二手房买卖双方的第一次调查。相反，资金实力较弱的开发商在经济周期中，由于资金链的紧张，难以抵御政策风险，工期未能达逾期，将对贷款本身产生一定的风险。因此，与合作机构开展业务合作时，银行要深入了解合作单位的背景情况，选择实力强、信誉好的业务合作伙伴；在日常合作办理业务过程中，要加强对合作伙伴工作监管，确保其行为合法，避免因合作伙伴违法犯罪或侵害客户权益给银行带来风险。
要实现个人住房贷款领域业务市场与信贷安全的有机统一，就必须规范人员管理、严格办事审批流程、完善规章制度，从根本上降低乃至消除个人住房按揭贷款风险。重点做好以下四个方面：一是突出源头把关，摸清项目底数。要通过资料审查、实地走访、调查研究、询问交流等形式，摸清开发商的风险底数以及按揭楼盘的详细资料，掌握“第一手资料”，保证贷款审批准入阶段的万无一失。对信誉差、实力弱、材料不全、提供虚假信息、刻意隐瞒等情况，要立即向上级领导汇报，中止贷款审批，并通知开发商按要求整改。二是突出程序为王，严格审批流程。要严格按照个人住房按揭贷款审批程序，对照审查审批程序，一步不能少、一步不能漏，层层把关、层层审查，从程序上确保审批项目的合理合法。对违反程序的审批，应为无效审批，对当事人还应采取相应的处罚措施。三是突出跟进审查，确保资料完善。要进一步明确工作人员责任意识，常态化跟进了解正在销售的项目情况，详细审查楼盘项目的台账资料，确保楼盘项目“五证”齐全。四是突出监督管理，及时消除隐患。在贷款发放过程中，对有“假按揭”特征出现的批量贷款，要重点监控，详细核实，对有疑点的项目进行“会诊”和评估，对确有问题的房地产开发企业要及时退出，立即终止合作。
二、抵押物风险防范
一手住房按揭贷款在调查时，应重点审查：商品房销（预）售合同是否按照当地规定办理了备案手续，商品房销（预）售合同填写是否完整、有效，成交价格是否合理，首付款缴付凭证是否完整、有效，首付款比例是否符合政策规定，首付款金额是否与购房合同约定的金额一致，对首付款缴付存在疑点的，要重点核实借款人首付款资金的具体来源及支付情况，其中要特别加强对首付款由开发企业统一代缴情况的审查，切实防范假按揭风险，对于购买首套住房首付款比例达到40%（含）以上的，在判断借款人所购房产价格的基本合理和借款人的偿债能力较为充足的前提下，可适当简化对其他情况的审查。
针对期房，应当核实预抵押登记，并未获得抵押权。在预登记房屋交付借款人后，预登记权利人就该房屋办理正式抵押登记享有在先顺位，但如果借款人最终未取得房屋产权，则预登记办理正式抵押登记存在障碍。尚不具有物权法项下的优先受偿权，须在法律规定的期限内主动向登记机关申请办理正式登记手续，预抵押登记后房屋被法院查封，预抵押登记转正式抵押登记存在困难。
现房抵押时，应当慎重考虑：抵押房产物权利是否存在瑕疵，抵押房产的合法性，抵押房产毁损、灭失风险，借款人的告知义务，以及抵押房产是否购买相应的保险。
贷款发放后，仍然要风险防控：是否落实贷后管理，跟踪房屋办理房产证的进度，对于期房预告抵押、开发商阶段性担保的贷款，强化阶段性连带责任保证，同时明确借款人/抵押人义务：配合办理正式登记、违约责任、委托贷款人办理正式抵押登记手续，与登记机关和法院协调沟通。
三、借款人风险防范
建立健全个人信用体系，加强贷前调查及贷后管理，将来自借款人的风险降至最低。随着社会诚信联网制度的逐步形成，金融、通讯、税务等等社会服务部门，要实现资源共享，制定统一的个人信用等级咨询评定系统。银行要从自身实际出发，找准找实自身的优势特色，具体问题具体分析，制定符合规范、切实可行、行之有效的个人信用评价体系。要建立完善个人信用评价体系数据库，为贷款发放、减少信贷风险提供有力保障。
房贷收入证明范本范文4
【关键词】 住房公积金贷款 流程管理 建议
一、引言
随着近年来我国房价的不断攀升，住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广，有效拉动了内需，促进了我国房地产市场的发展，改善了我国城市居民的生活条件。但同时，我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的，本文作者结合多年工作经验，指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足，从流程管理的角度出发，为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见，为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考，同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。
二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则
当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款，这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款，这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行，贷款的利率由人民银行确定，贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定；委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款，这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行，风险承担者是公积金管理中心，贷款的利率是政策性优惠利率，贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点，我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。
首先，住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则，公积金贷款业务作为贷款业务的一种，必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力；可靠性指的借款对象必须有良好的信誉，只有保证了安全和可靠，才能保证贷款的偿还。
其次，住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律，住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时，住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。
第三，住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在，只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的，也才能体现我国国家制度的优越性。因此，在保证安全可靠、合理合法的基础上，还需要遵循服务居民的原则。
三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题
随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨，住房公积金贷款业务在我国发展迅速，为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献，但同时需要指出的是，当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。
1、贷前风险评估问题
贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面，个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史，有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系，但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段，公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立，不能实现实时的信息共享，贷款人对借款人的信用评价残缺不全，只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑，往往会夸大员工的信用等级，造成银行对贷款人信用评价的不实，给公积金贷款带来巨大风险；另一方面，住房贷款消费属于长期信用消费，需要以借款人长期稳定的收入作为保障，但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断，这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下，我国不断出现住房公积金贷款违规业务，一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款，还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平，给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。
2、贷中的规范性问题
贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。
第一，电子信息录入错误，纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的，另一方面业务办理人员责任心不强，专业能力低下，不能够按照相关的规章制度，规范合理的录入电子信息，保管好纸质档案信息，给住房公积金的贷款管理带来诸多不便，造成了管理的混乱。
第二，贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门，是一个比较复杂的过程，要想规范公积金贷款管理，必须协调好各方面的业务关系，理顺业务流程，进行统一规范的业务培训。
第三，一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑，违法违规操作，隐瞒个人收入等情况，提供虚假证明材料，从银行骗取公积金贷款，给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。
3、贷后的还款问题
当前我国的经济总体发展速度放慢，特别是经历全球性的经济危机之后，公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的，而还款则是小额按月进行的，是一个长期连续的过程，需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障，一旦借款人出现了工作或者人身的意外，丧失还款能力，会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展，居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素，给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。
房贷收入证明范本范文5
关键词：住房抵押贷款；证券化；融资
中图分类号：F83文献标识码：A
一、我国住房抵押贷款现状
随着国家宏观调控以及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了对消费信贷投入，这都促使我国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。自从1998年我国住房改革，停止实物分配后，住房抵押贷款已经成为人们买房的主要方式，它拓展了住房贷款的巨大市场，为百姓解决了不少困难。但是，由于房价相对于居民收入增长水平显的过高，同时又缺乏有效的消费信贷措施，最终导致居民对住宅的有效需求不足。
从楼盘开发到居民买房其间过程一般是这样的：房地产开发商先从银行借款建房，然后与银行签订协议，待中介卖房之后把本息存入该银行就是房地产还款。房价中除去银行贷款本息以及中介担保等手续费就是房地产商的利润。但是，居民买房的首付最低价是房价的30%，那么剩余的70%这一大部分只有通过抵押贷款才能实现。显然，在这一周转中，不管是购买者还是房地产开发商都已经把相当大的一部分风险转嫁给了银行。一方面房地产商用来建房的资金来源是银行，一旦房地产商的房子卖不出去，就意味着银行贷款就有可能收不回；另一方面就是购买者违约不付款。现在银行对违约问题的处理方式很简单，但也存在相当大的风险，就是拍卖充当抵押的住房。这就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的贷款金额的风险。
二、住房抵押贷款证券化可行性分析
个人住房抵押贷款证券化首创于美国，后被许多国家借鉴。不同的国家和地区在具体操作上有所不同，但其本质都是一样的。总的来说，住房抵押贷款证券化，是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，并进行信用增级，使其产生的未来现金流（主要是利息收益）的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。
（一）实施住房抵押贷款证券化的经济利益。实施住房抵押贷款证券化，不管对银行、购房者、房地产商，还是金融机构都有一定的经济利益。
1、有利于商业银行的发展。首先，住房抵押贷款证券化可以有利于拓宽商业银行的融资渠道，有利于降低商业银行的经营风险，通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。其次，有利于提高商业银行的盈利能力，实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。
2、个人购房更容易实现。通过住房抵押贷款证券化可以有效地扩大金融机构在住房抵押贷款方面的资金来源，可以更多、更广泛地为个人购房提供必要的资金支持。再者，个人住房抵押贷款债权可及时变现，商业银行可以扩大贷款规模，延长贷款期限，提高按揭成数，贷款利率的下调也有了条件。由于可贷资金范围更为宽广，人们可以更方便地获得长期信用，从而大幅度提高个人购房者的有效支付能力。
3、进一步促进房地产业发展。房地产业发展必须要有银行的支持，但与此矛盾的是银行苦于抵押贷款期限长、资金回收慢，使抵押贷款受到一定的限制。如果实现抵押贷款证券化，可以为房地产业发展带来后续资金，促进其发展，形成一种良性循环。
从以上分析可以看出，能够从住房抵押贷款证券化中直接获利的是银行，而其他受益者只是间接受益，必须建立在银行的资本状况得到改善的前提之下。当然，如果能使银行的资本状况得到改善、降低银行风险，对于稳定金融系统乃至整个国民经济都是有利的。
（二）实施住房抵押贷款证券化可行性分析
1、我国已经初步形成住房抵押贷款一级市场的雏形，并形成初具规模的资本市场体系。个人住房贷款占商业银行各项贷款的比重在逐渐提高，2001～2006年金融机构个人贷款在全部贷款中所占的比重从6.22%提高到了10.69%，而个人住房抵押贷款在个人贷款中的比重大约占到70%以上，如果再加上房地产商的贷款，估计和房地产有关的贷款在全部贷款中所占的比重会再翻一番。同时，银行住房抵押贷款的日益规范化、操作的简单化以及更具有吸引力的利率，决定了银行抵押贷款必将主导未来住房消费的融资方式。同时，我国拥有大量的闲散资金，但是我国金融市场投资品种单一，而住房抵押贷款债券一般来说是收益稳定、安全性极高的投资品种，对机构、散户都具有很强的吸引力，这为住房抵押贷款证券化提供了充足的潜在资金来源。所以，按照我国住房抵押贷款的现有规模及发展前景，发展住房抵押贷款证券化已经具备了资产基础。
2、资金来源充足。到2006年底，我国居民存款余额超过161，587亿元，经过多次降息后，目前国内商业银行利率已经处于较低水平，大量的社会闲置资金要寻找收益更高的投资渠道，促使居民储蓄寻找新的出路。于是储户的钱纷纷转向了基金或者证券，这就为住房抵押贷款证券化提供了潜在的充足资金来源。
3、我国已经形成良好的投资氛围。银行储蓄已不再是居民的唯一投资方式。虽然利率曾经上调，但是跟我国上涨的物价相比，居民存款获得的收益几乎为负。所以，近几年来居民开始选择更具利益的投资方式。如，购买证券、基金等。由于证券化所发行的抵押担保证券信用级别高、风险较小且收益一般又略高于国家债券，使其一出现就能被居民所接受。所以，实施住房抵押贷款证券化应该可以拥有一定的群众基础。
三、我国实施住房抵押贷款证券化的障碍
虽然我国已经具备了实施住房抵押贷款证券化的一些可行性的条件，但是客观地说，我国目前实行住房抵押贷款证券化存在着许多障碍。
（一）房地产市场不稳定，证券化缺乏良性环境。住房抵押贷款证券化的本质是通过增强资产的流动性来分散银行投资的风险，在目前我国房地产市场争论较大，整体不稳定的情况下，投资者投资这种证券所要冒的风险较大，造成投资者积极性不高，仓促证券化可能会造成少人问津的情况。况且，目前个人住房抵押贷款在银行总贷款额中的比重不大，银行也缺乏证券化的动力。
（二）我国没有高标准的信用评价机构。由于住房抵押贷款证券化是一种技术性很强的融资行为，运作过程相当复杂，投资者无法对其每一步都进行了解并施以监控。因此，为了尽可能地规避风险，需要对发行的抵押贷款证券进行信用等级评估。我国目前资信评级机构虽然数量不少，但质量不高，主要表现在信用评级操作不规范、透明度不高、缺乏统一标准等，没有形成被市场投资者普遍认可的高质量信用评级机构。
（三）住房抵押贷款证券化的法律障碍。我国现行的法律法规还不够完善。住房抵押贷款证券化是一项程序性很强、涉及多方面经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布并修改了一系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，相关的法律法规建设还很不完善，在证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。例如，贷款转让方式的法律障碍、商业银行转让贷款的障碍，等等。我国《商业银行法》并没有将转让信贷资产纳入商业银行的经营范围，所以商业银行是否可以进行未被明确界定为法定经营范围的贷款转让尚存在法律障碍。
（四）住房抵押贷款证券化的技术障碍。发行住房抵押贷款证券还会遇到会计、税收等方面的技术问题。不但会影响证券资产是否合法，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。所以，需要制定一套适应于复杂创新环境的、完善的、关于住房抵押贷款证券化的会计制度。目前的税收制度对实施住房抵押贷款证券化过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收，也都没有明确的规定。
四、结论
房贷收入证明范本范文6
关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策
一、个人住房贷款的特点及风险特征
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：
1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。
2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。
3．贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。
4．贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。
5．偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。
个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。
二、个人住房贷款的风险隐患分析
1．个人信用带来的风险。
这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。
对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。
2．欺诈行为带来的风险。
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
3．由银行自身操作带来的风险。
随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。
4．抵押物产权带来的风险。
这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。
5．抵押物处分引起的风险。
这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。
6．贷款条件风险。
这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。
7．其他不可抗力风险。
其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。
三、个人住房贷款风险防范对策
1．狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。
为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。
首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。
人民银行于近期了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。
2．加强内部管理，努力防范金融风险。
在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。
3．加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。
在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。
此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。
参考文献：
1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．
