房贷收入证明范文1
特此证明。房贷收入证明范本仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。
盖 章：_________________________
房贷收入证明书范本注意事项
第一：开收入证明要注意必须的格式。
第二：开收入证明必须要盖“鲜章”，也就是收入证明复印是无效的。
第三：盖的章必须是单位的财务章或则是单位的公章。而且必须是圆章。
日 期：______年___月___日
贷房收入证明范本二致__________银行 ：
兹证明 ______________先生/女士( 已婚 未婚 离婚)系我单位_________在职员工，其现在我单位担任 _________职务，职称___________ ;已在我单位工作________年，我单位性质为_________。其月均总收入为人民币______ 万____仟____佰_____拾_____元整(小写￥_____________ )。身份证号为：_______________________________ 。对以上所提供资料的真实性我单位负法律责任。
特此证明。
单位地址：_____________________________________
人事劳资部门联系人：____________________________
联系电话：_______________________________________
单位盖章：__________________________________
房贷收入证明范文2
1、申请二手房贷款注意评估价与最高贷款额。
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。
2、申请二手房贷款注意贷款成数和利率。
目前,各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款,五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。
3、申请二手房贷款注意竣工年代与贷款年限。
银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
4、申请二手房贷款注意贷款银行的选择。
各商业银行服务特色不尽相同,贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
5、申请二手房贷款注意还款方式的选择。
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
6、申请二手房贷款注意收入证明与还款能力。
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请二手房贷款。除此以外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
7、申请二手房贷款注意借款人自身相关情况。
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款
知识拓展:
申请房屋贷款需要的材料:
1、借款人的有效身份证、户口簿;
2、婚姻状况证明,未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
3、已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
4、借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
房贷收入证明范文3
（小标题）消费信贷“门槛”抬高起波澜去年下半年以来，上海南京路上的第一百货商店一度热闹非凡的个人耐用消费品柜台贷款逐渐冷清下来。建行、中行、上海银行对耐用消费品个人信贷业务相继挂出了“免战牌”，工行、交行则升高了 “门槛”：工行规定这项业务今后只对“银行、证券、保险、跨国公司、股份公司的管理人员，公务员，律师”或月收入3000 元以上人员发放贷款；交行规定只对“公务员、银行职员、医生、教师”发放贷款。
“上海银行界正面临个人消费信贷崩溃危机”等标题赫然出现在一些报纸的版面上，在商家和消费者中间也激起不小的波澜。
上海第一百货商店信用消费推广部主任吴宁说，上海工薪阶层家庭“用明天的钱圆今天的梦”的观念很强，他们很想分期付款添置或更新空调、冰箱、家具等。自1999年中国人民银行要求各商业银行推出耐用品消费贷款以来，这项信贷销售的金额1999年和2000年均超过2000万元，2001年为630多万元，其中主要是电脑和家电。
但是，银行提高“门槛”后，上海大型商业机构耐用消费品信贷销售业务急剧滑坡。上海唯一一家专业性信贷消费购物中心-三百集团信贷消费购物中心副经理邓朝薇告诉记者，2000年他们的信贷销售额为274万元；去年1至8月完成170万元，8月份后，因其合作者工行上海市分行提高了耐用消费品贷款的“门槛”，销售额明显下降，迄今每月只有二三万元，购物中心也变得前途叵测。
工行上海市分行最近与中泰担保公司在第一百货商店推出了以专业担保公司为借款人承担连带担保责任的方式受理耐用品消费贷款申请，但因设置了“金卡”持有人和“大专以上文化”等门槛，几星期来只做成功了两笔。
上海一些银行对借款人身份、收入状况作出限定，直接影响了一些开展信贷消费商家的经济效益。对此，上海三百集团信贷消费购物中心副经理邓朝薇提出了异议。她说，工行现在规定：贷款申请人要有每月2000元收入，担保人要有3000 元收入，还需附上工资条证明、未婚或已婚证明；而过去对未婚申请者只要求每月还款后有可支配的收入600元，夫妻双方也可相互担保，只要每月还款后尚有1200元的生活费以及单位工资条证明就认可。现在私营企业员工不能申请了，要是国有企业职工、机关人员才行。
邓朝薇说，现在年轻的申请人最不希望什么单位证明，未婚已婚也和单位没多大关系，结不结婚找公安局一查就行了。她表示，今年耐用消费品信贷销售很难做大了，商场正在考虑开展汽车信贷业务，以扩大信贷消费量。
（小标题）个人信用缺失筑高了消费信贷的“门槛”
与上海不同，北京的一些商业银行个人消费信贷的“高门槛”始终没有降低过，不少银行将发放个人消费信贷的重点放在高档公寓、别墅和汽车上，并通过抵押和担保来分散风险。即使发放耐用消费品个人消费贷款，也限定贷款申请人必须是本银行所发行的信用卡的持有者，而且在使用信用卡时不能有止付记录。
由于北京商品房的价格高，首付20％的条件对一般工薪阶层来说已经是沉重负担了，这实际上就将住房信贷的发放范围限定在高收入阶层，而且由于房产证在还清贷款之前被抵押在银行，一旦还款人无力偿付时，银行可以将抵押的房产拍卖收回部分贷款。而欠款人不仅失去了房产，首付的20％房款也打了“水漂”，这样就大大降低了银行的风险。一些商业银行从不单独发放装修贷款，而是与商品房按揭“组合”起来发放。
在开展汽车个人消费信贷业务时，北京的一些商业银行通过让汽车经销商担保来降低风险。北京三业贸易有限责任公司总经理张五一说，他们为购车人做担保时，要求客户提供身份证、户口簿、收入证明和房产证明。根据房产证明提供的客户所拥有住房的面积、地段、户型等信息，他们可以判断出购车人的经济实力和偿还能力，基本可以判定购车人将要购置的车辆是否与其偿还能力相匹配，有些外地人购车还要有北京人做担保才行。
银行、经销商设置种种防线，实属无奈，根源在于个人信用缺失。其中最让他们头痛的是个人收入信息的不完整、不准确，而且无法验证其真实性。中行北京市分行消费信贷业务科副科长尚进说，单位出具证明也不能保证贷款申请人信息完全真实，一位18岁的贷款申请人提供的收入证明是月收入3000元，职务是某公司总经理，他们根据常识判断贷款申请人提供的信息是不可信的。现在个人收入信息也是不完整的，银行最关心的是贷款申请人的可支配收入情况，因为这直接影响着他的偿还能力，但银行很难掌握贷款申请人每月的纳税情况。此外，目前我国公民的实际收入与工资收入有较大差距，这也加大了验证难度。
除了个人信用制度缺失，一些商品的产权难以界定也使银行不敢介入某些消费领域，这也是消费信贷“门槛”较高的重要原因。在我国，个人住房信贷主要集中在商品房，房改房、福利房、危改房基本不在消费信贷的范围之内。建设银行信息与开发委员会办公室副总经理赵晓英认为这与我国住房产权十分复杂有关。她说，公房出售有标准价、成本价，有安居房价、经济适用房价和商品房价，住房产权有完整产权和不完全产权，完整产权有含地价的产权和不含地价的产权，单位购买在政府出让的土地上建成的商品房，再按房改成本价卖给职工，有单位产权和个人产权的划分。
由于住房产权复杂多样，产权界定不清晰，现实中除证件齐全的商品房能办理抵押登记外，其它住房都办不了抵押登记，即使政府出台有关规定能办理抵押登记，如何处分抵押住房的收益仍有很大的不确定性，这涉及抵押权益人和单位的利益分配，因为政府对如何确定土地收益尚无具体规定。
（小标题）没有对违约者的制裁，就谈不上建立信用制度
房贷收入证明范文4
关键词：次级抵押贷款；次级抵押贷款证券；次债危机
文章编号：1003-4625(2007)11-0080-03 中图分类号：F830．91 文献标识码：A
2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20％。这一宣布导致汇丰控股股价8日下跌2.7％。由此拉开了次级债风险的全球多米诺骨牌效应。次级债问题成为今年的热门话题。那么，什么是次级债?次级债是如何发行的?次级债有何风险?我们从美国次级债危机中得到什么启示呢?本文拟对此进行深入剖析。
一、什么是次级债?
次级债，全称是“次优级抵押贷款证券”，是相对优先级抵押贷款证券而言的。抵押贷款证券按获得本金与利息支付的优先次序划分为不同的等级，优先级证券信用等级高，收益稳定，可吸引风险规避型的投资者，次优级证券风险较高，但是收益也相对于优先级证券高，较适合机构投资者。作为次级抵押贷款证券的标的物是次级抵押贷款，它是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。它是一个高风险、高收益的产品。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对借款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用纪录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
二、次级债券的发行源于抵押资产证券化
资产证券化(Asset-Backed Seeuritization,缩写为ABS)在美国已成为一种日益普遍的融资方式。很多企业，不论其规模大小、产业类别、甚至其自身资信程度如何，都在试图利用这种灵活的融资方式获得资金来源。越来越多的银行也在通过资产证券化的途径，将其所发放的贷款中的某些坏账风险，转移到愿意并有能力承担此风险的融资方手中。
一般地，资产证券化可以定义为：是指将缺乏流动性但又能够产生可预期的稳定现金流的资产汇集起来，通过一定的结构安排对资产中风险与收益要素进行分离与重组，再配以相应的信用担保和升级，将其转变成可以在金融市场上出售和流通证券的过程。其中，以银行住房抵押贷款为支撑发行的证券称为按揭资产证券化(Mortgage Backed Securitization，简称MBS)或抵押资产证券化。抵押资产证券化的运作流程简单概括为图1所示：
在20世纪70年代初，美国住房抵押贷款已达到一定规模，三大抵押贷款公司：政府国民抵押协会(GNMA)、联邦国民抵押协会(FNMA)和联邦住宅信贷抵押公司(FHLMC)收购了大量的抵押贷款，并为许多银行的住房抵押贷款提供了担保。同时，美国的市场利率波动很大，从事抵押贷款的银行和公司面临着筹资成本和收益的不确定性问题。为了转移利率风险，各银行、公司纷纷把手中的住房抵押贷款根据到期年限、利率水平等进行组合，以此为担保或抵押，发行了抵押债券。抵押债券的出现，不仅可以帮助金融机构转移利率风险，而且，可以将不流动的资产盘活，提供大量的资金进一步为客户服务。
在美国，根据信用质量，可将居民抵押贷款分为“最优”(prime)贷款、次优或次级贷款(subprime moagage)、超A贷款(Alt-A)等三类。在这三类贷款中，最优贷款具有良好的信用品质，次级贷款和超A贷款的借款人则通常没有良好的信用记录，引发此次风波的是近些年大量发放的次级贷款，并很可能将波及超A类贷款。因为，随着20世纪90年代后期美国房价的逐步攀升，次级按揭贷款和超A贷款受到了越来越大的欢迎。在2003年，次级贷款和超A贷款只占当年美国抵押贷款发放总量的不到15％，到2006年已经达到了46％。
三、美国次级债危机的原因
导致美国次级债危机的原因，归纳起来有以下几点：
(一)信贷条件的放松
随着房价的不断攀升和居民购房热情的高涨，美国金融机构对住房抵押贷款的条件越来越宽松。因为，大量增长的次级贷款和超A贷款的共同特点是贷款标准低。比如，次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且，还款额与收入比超过了55％，或者贷款总额与房产价值比超过了85％。超A贷款的信用质量虽然好于次级，并且大体能够接近最优贷款的标准，但借款人无法提供完整的收入证明等。据统计，2006年美国房地产按揭贷款总额中有40％以上的贷款属于次级贷款和“ALT-A”贷款产品，总额超过4000亿美元，2005年比例甚至更高。
(二)抵押贷款证券化规模的不断扩大
近年来抵押贷款证券化的发展使得这一市场日益庞大而复杂，以购买证券方式投资抵押贷款的市场参与者从数目到种类上都在急速上升，导致投资者的日益分散化。截至2003年底，美国的抵押资产证券化金额已达5.3万亿美元，非抵押资产证券化的余额接近1.7万亿美元，两项总和占美国债务市场的32％。在这些抵押资产证券中，就包括了以信用等级较低的次级抵押贷款为担保发行的次级债券。
由于这个市场主要以机构投资者为主，一旦市场出现变化，将会带来巨大的市场波动。因为，放贷机构发行抵押贷款证券的时候，合同中通常都包括这样一个条款：即如果借款人在最初的还款周期中就无法按时偿付，投资者可以迫使放贷机构回购这些证券。这样，一旦坏账率高企，大量回购抵押贷款证券将在瞬间之内增大放贷机构的财务负担。事实上，美国已经有一些规模较小的次级贷款放贷机构因为此次危机而破产倒闭。
(三)抵押贷款及其证券化市场本身的不规范
由于近年来抵押贷款证券化市场的迅速发展，吸引了众多的新的市场参与者，其中，不乏以追求高额利润为目的的投机者，使得抵押贷款及其证券化市场本身出现了一些不规范的操作。
2003年以前，美国的抵押贷款市场是由政府支持的政府国民抵押协会和联邦国民抵押协会这两家公司主宰。他们将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。通常，他们会制定明确的放贷标准，严格规定哪些类型的贷款可以发放。然而，伴随这两大公司财务丑闻的爆发，其他投资者蜂拥而入这一市场，抢夺原本可能由这两大公司购得的贷款。其结果，这两家政府公司在美国抵押贷款市场中的份额从2003年的70％降到了2006年底的40％。由于全球各地成千上万高风险偏好的对冲基金、养老金基金以及其他基金的介入，原有的放贷标准在高额
利率面前早已成为一纸空文，新的市场参与者不断鼓励放贷机构尝试各种各样的贷款类型。许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明；在做房屋价值评估时，放贷机构也更多地依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论。在所有的人都沉浸在对高额回报的憧憬中时，风险也就悄无声息地膨胀起来。
(四)市场利率的不断提高
由于次级贷款和超A贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主，这与固定利率抵押贷款占绝大多数的最优贷款形成了鲜明对比。据估计，在最优贷款、次级贷款和超A贷款中，浮动利率贷款所占的份额分别为20％以下、85％和60％左右。
自2004年6月30日以来，美国进入了加息通道，到2006年6月29日美联储第17次加息，购房者的负债压力迅速上升，直接导致美国房价下挫，楼市交易也因此由火热转向低迷，在一些地区甚至出现了下降。由于抵押品价值的相对下降，对于困难家庭来说，其唯一的选择就是停止还款、放弃房产。除了这些真正的以自住为目的的借款家庭之外，获得次级按揭贷款的还有相当数量的投资购房者，而这些购房者在房价下降的过程中，更是会立刻放弃房产。导致次级贷款的逾期率上升。
(五)房价的不断升高与下降
在房市高热的时候，这些贷款的风险并不高，坏账率也始终保持在极低的水平。因为，在借款人感到无力偿还贷款时，他完全可以通过出售房屋还清欠款，再凭借更宽松的条款获得新的贷款。然而，从2006年开始，随着美国房价渐趋平抑，部分地区房价甚至开始下降，这种贷款立刻成为高危品种。一方面房子出手越来越难，另一方面卖房所得也未必能够帮助借款人还清贷款。结果，还不起债的人多了，坏账率上升了。数据显示，2006年11月，在美国被打包成抵押贷款证券的次级贷款中，有近13％的贷款逾期60天以上无法偿还，这一比例较上年同期上扬了8.1％。
四、美国次级债危机对中国的启示
就在美国次级房贷危机愈演愈烈，不断冲击国际金融市场之际，中国国内的一些专家开始担心中国的房屋抵押贷款中是否也会出现类似的危机问题。这种担心不无道理，因为中国目前的房地产形势，与美国这些年有一些相似之处，一方面房价居高不下，另一方面，房地产抵押贷款迅速扩张。对此，我们应该重视房地产风险，以美国次级债危机为镜子，在我国房地产市场发展中应特别注意以下几点：
(一)从意识上强调个人住房抵押贷款也是一种风险资产
在我国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国打破这种神话时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性就会受到严重质疑。在这意义上来说，对中国是有很大启示的。
(二)警惕住房抵押贷款的潜在信用风险，严格贷前审查。
自2003年中国资产开始大幅度上涨以来，商业银行纷纷调整了信贷资产结构，特别垂青于房价上涨时期具有低风险特征的住房抵押贷款。甚至有人认为，大量的住房抵押贷款是近年来房价快速上涨的重要原因之一。
中国房贷的质量令人担忧，在目前次级房贷危机泛滥的美国，至少还有一套检查借贷人信用的体系，中国似乎很难有一套完整的个人借款人信用审查体系。在国外普遍流行用借款人完税证明作为个人收入证明的时候，我国银行仍普遍用个人收入汪明来审核其偿债能力。结果，借款人或者从律师事务所或者从单位开出假的工资收入证明提供给银行。用假的收人证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进行按揭贷款，这种贷款的潜在风险是相当大的，因为，在房价一路上升的这几年，似乎任何人都可以从银行借钱买房子。在上海，2004年就曾经有人贷款7800万元，购买住房128套，甚至于有人贷款一亿多元，购买住房一百多套。就是通过假信用的方式进入的。虽然，2007年我国内资商业银行个人住房抵押贷款已基本实现了资料共享，从一定程度上消除了个人贷款购买多套住房的情况，但是，个人住房抵押贷款贷前审查与贷中跟踪仍然存在许多漏洞。
因此，在房地产信贷调控政策上，我国央行当局正在酝酿进一步提高住房贷款首付款比例，希望以此来抑制房地产价格的过快增长。我认为，不能简单地提高首付款比例。因为，我们要打击的是房地产市场上的投机成分，而对于投机者而言，他们并不缺乏资金，通过提高首付款比例并不能真正将房地产市场的不和谐因素挤掉。当务之急，中国应该尽快建立和完善一整套个人信用评估体系，做到工商、税务、信用卡、银行等所有个人账户往来资料的共享。这样，可以在最大限度上克服银行在发放个人住房抵押贷款前由于信息不对称所导致的逆向选择问题和贷款发放后的道德风险问题。也可以继续对一些信用好，但手中资金有限的合格消费者提供住房金融服务业务。
(三)应尽快总结建行抵押贷款证券化的经验并进一步推广
不能因为美国出现了次级债危机，就因此而中断中国资产证券化改革的步伐。甚至有人认为，中国住房抵押贷款证券化是一个被催生的早产儿，建行在2005年12月已发行过MBS。事实上是，2005年中国建设银行发行的建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场发行相当成功，而且，这次证券化的运作借鉴了美国资产证券化的成功经验，在法律上，有人民银行和银监会公布的《信贷资产证券化试点管理办法》作为指南，从筛选贷款、建立贷款库、设立信托，到证券设计、发行、现金流归集与支付等均完成了较为成型的方案与设计流程，证券的评级是在穆迪的全面技术支持下采用穆迪的评级方法，经穆迪和中诚信国际信用评级公司共同研究分析、分别进行信用质量评估、由中诚信出具评级报告的形式完成。中信信托投资有限责任公司作为受托机构和发行人，中国工商银行作为资产保管机构。
因此，我国已在很大程度上具备了住房抵押贷款证券化的条件。在我国金融市场健康发展的大背景下，我国应该尽快总结建行的试点经验，并将之推广。因为，建行的实践证明，建行开展住房抵押贷款证券化业务不仅实现了银行资产负债结构的匹配与优化，提高资本充足率，防范、分散、转移风险，而且在推进信贷资产业务标准化、规范化，提高银行综合经营管理水平等方面发挥着不可或缺的积极作用。同时资产证券化业务的开展还有助于强化银行的服务中介职能，为银行提供了介入资本市场的广阔平台，为拓展中间业务开辟r新的空间和盈利增长点。此外，在我国商业银行中开展个人住房抵押贷款证券化业务，对于提高金融系统的稳定性，推动我国金融市场的发展、改善金融市场的效率，满足人民群众日益增长的住房需求都具有积极的意义。
(四)选取有效手段调控房地产市场
房贷收入证明范文5
一、我国个人住房公积金贷款现状
2016年发放住房公积金个人住房贷款327.49万笔，合计12701.71亿元，分别比上年增长4.80%和14.61%。2016年末，累计发放个人住房贷款2826.63万笔，合计66061.33亿元，分别比上年末增长13.10%和23.83%。个人住房贷款率占88.84%，比上年末提高8.04个百分点。个人住房公积金贷款5年期（含）以下和5年期以上贷款利率分别为2.75%和3.25%，低于同期商业银行贷款基准利率。2016年发放的贷款在贷款期内共可为职工节约购房利息支出2616.87亿元。2016年末，个人住房贷款逾期额7.86亿元，逾期率0.02%，继续保持在较低水平，远低于商业性个人住房贷款的不良率。
二、个人住房公积金住房贷款的风险因素
1.信用风险
信用风险即贷款违约风险，家庭收入与住房贷款支出比重不合理的情况下，会加大信用风险。贷款年限不变，贷款额度在家庭总收入中所占的比例越大，还款压力也就越大，违约概率也越高。按揭贷款的额度较大、期限较长，在贷款人家庭情况出现较大的变动、住房公积金贷款利率有一定提高时，都会增加违约概率、贷款偿还压力，也就增加大贷款信用风险。
2.操作风险
操作风险即贷款受理、贷款审批和贷后管理等各个环节中存在的审查与管理不严引发的贷款风险。其原因主要在于住房公积金管理中心的内部控制制度的不完善：工作人员在办理贷款调查、审批等环节中业务素质不高、责任心不强，内部岗位不合理的衔接，和开发商互相勾结等因素，贷款人相关信息与担保人身份证明等核对的不严格，进而导致贷后款项无法收回，不能准确掌握贷款人还款情况，不能及时催收逾期客户，使贷款风险增加。
3.抵押物风险
抵押物风险的主要来源于房屋r值市场变化引发的风险与开发商项目存在的风险。房屋市场价值引发的风险主要表现为贷款房价比，即贷款市场价值和抵押房屋市场价值之间的比例。当市场萧条时，抵押房屋市场价格的下跌，就会使贷款市场价值超过房屋抵押市场价值，贷款房价比超过1，在这种情况下，贷款人选择违约是一个更为有利的决策。在开发商由于各种原因造成工程开发不足，开发商无法对所贷款项承担担保责任时，就会使抵押物产权产生风险。
三、个人住房公积金住房贷款风险管理对策
1.建立贷款人信用评级动态管理体系
第一，充分收集贷款人及其配偶的个人信息，提高信息收集质量，准确分析信息，为贷款审批提供客观准确的依据。第二，强化贷款人资格与偿还能力的审查。对贷款人个人能力、资本情况、收入状况、专业技能等进行考察，综合分析贷款人家庭成员的构成、家庭成员职业等因素，判断其偿还能力与信用度，结合工资收入和住房公积金缴存额，控制贷款人每月应还本息不超过其家庭每月总收入的50%，协助贷款人合理制定贷款额度与贷款年限，对贷款人及其配偶的其它未还清贷款与债务进行审查。核实贷款人所提供的收入证明的真实性，结合其完税证明与现金流量证明进行核实。第三，建立信用评级动态管理系统，根据贷款人的住房公积金缴存额度变动情况判断其工资收入变动情况，实时评估其资信，结合社会因素影响，建立科学的信用风险评估模型，准确管理其信用风险，预测并控制风险后果。
2.完善内部控制制度，优化贷款流程
加强管理中心内部控制机制，实施贷款全过程管理，对贷款前的调查、贷款中的审核、贷款后的检查管理等环节中涉及的风险点进行分析，并制定相应的管理职责与操作细则，对贷款审核、批准、管理、回收等业务操作流程进行规范化管理。通过贷款首接责任机制、内部管理机制、业务操作机制、贷款台账与档案等机制，采取规范化、科学化和精细化的管理。分离贷款审批与发放，分离贷款风险监管，将贷款审批与风险控制进行独立管理。实施风险预警机制，及时催收逾期贷款，通过动态管理，全面降低贷款风险。全面提升工作人员的综合素质，要求工作人员严格根据规范化的流程进行操作，加强贷后管理考核，对不良贷款发放比率过高的管理人员进行追责。通过深入、细致的培训，优化工作人中的服务意识与业务技能，提升工作人员综合素质，减少因工作人员操作问题所带来的风险。
3.强化抵押物审查力度
住房抵押贷款是个人住房公积金贷款的关键一切，严格审核贷款抵押物，安全运营贷款资金。审查抵押物时，要注意几个重要点：第一，抵押房屋是否合法，被抵押行为是否合法；第二，售房单位是否办理了贷款人的的房屋产权过户手续，是否做出了抵押承诺，要与产权抵押机构进行沟通，确诊手续是否完整；第三，抵押率的控制，规避抵押物因过大的市场价值变化带来的风险；第四，切实履行担保法则，贷款人在清偿债务时出现违约现象，则拍卖其抵押物。
4.对开发商及其项目进行严格审查管理
开发商项目是导致抵押物风险的主要原因之一，在贷款审核时，要强化对开发商开发资质、项目经营状况和预售项目的审核，调查楼盘证件的齐全性，对楼盘主体的完工度和验收的合格度进行实地调查，了解真实的工程进度，调查开发商在个人住房公积金贷款上阶段性担保的落实度，开发商是否在受委托的商业银行中设立了住房公积金贷款的保证金账户，明确其可贷房源，保证房屋真实度，可抵押性。二手房住房公积金贷款现房抵押需要明确产权和抵押比例，保证抵押房屋合法性。落实抵押物的登记手续，归档管理，跟踪贷后抵押物的市场价值，分析其抵押率，合理控制抵押物处置风险。
房贷收入证明范文6
【关键词】资产证券化 美国次贷危机 资本市场2007年爆发的美国次级债危机是继1998年美国长期资本管理公司危机以来,全球发达国家金融系统爆发的规模最大和程度最深的危机。迄今为止,次级债危机已经造成美国和欧洲数十家次级抵押贷款供应商破产,多家对冲基金宣布解散或停止赎回,多家投资银行和商业银行预警。虽然美国及世界多国央行迅速反应,纷纷向金融市场注入巨资以求救市,但收效并不明显。继2007年9月18日美联储宣布降息50个基点后,又多次下调了银行利率,但降息究竟对救市作用有多大,还需市场的进一步验证。
一、美国次债危机之前世今生
1.次级债券的大规模发放
美国自2000年it产业泡沫破灭后,房地产信贷的扩张成为金融业发展新的增长点。低利率政策便利了美国中低收入家庭的房产贷款,与此同时衍生金融产品的创新为放贷的发放提供了便利性,并增加了房地产等中长期贷款的流动性。20世纪90年代中期,源于估价风险的技术创新,减少了进行信用评估与风险管理的成本,从而使贷款机构将目光由优质的抵押贷款转向信用记录交叉的次优抵押贷款人群,次级房贷迅速发展。
2.次贷危机的爆发
次级抵押贷款违约率上升造成的第一波冲击,针对的是提供次级债的房地产金融机构。房地产金融机构不可能将所有抵押贷款证券化,它们必须承受违约成本,因为债权停留在自己资产负债表上而未实施证券化。以2007年4月美国第二大次级债供应商新世纪金融公司申请破产保护为代表,大量的次级债供应商纷纷倒闭或申请破产保护。
第二波冲击,针对的是购买信用评级较低的mbs、cdo的对冲基金和投资银行。抵押贷款违约率上升导致中间级或股权级mbs、cdo的持有者不能按时获得本息偿付,造成这些产品的市场价值缩水,恶化了对冲基金和投资银行的资产负债表。对冲基金面对投资人赎回、商业银行提前回收贷款的压力,以及中介机构追加保证金的要求,被迫抛售优质资产,甚至破产解散。
第三波冲击,针对的是购买信用评级较高的mbs、cdo的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等。当较低级别的mbs、cdo发生违约,评级机构也会对优先级产品进行重新评估,调低其信用级别。尤其对商业银行而言,不仅所持优先级产品市场价值缩水,对冲基金用于申请贷款而作为抵押品的中间级和股权级mbs、cdo也发生更大程度的缩水,造成银行不良贷款比重上升。
次级房贷的迅速发展,得益于这一时期美国经济的升温,而也正是这一时期房价的持续升温和房地产的一时繁荣,让这些房贷机构忘乎所以,忽略了次级房贷的潜在的巨大风险。在这种“一派大好”的形势下,金融机构视次级房贷为优质资产而不遗余力的大肆扩张,致使许多本来无意购房的弱势群体成为次级房贷的消费者,同时也成为这次次债危机最严重的受害者。
宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力,同时也为危机的爆发埋下了隐患,而这一隐患随着美联储近两年的17次加息,美国经济的降温和房地产价格的急剧下跌最终爆发出来。原因是在次级房贷债券的销售过程中,次级房贷机构为了转移风险,把次级抵押贷款打包成债券销售给投资者,而由于在债券发行过程中信息不够透明,或者由于发行债券的金融机构故意隐瞒一些对发行不利的信息,导致债券投资者无法确切了解次级放贷申请人的真实还贷能力,一旦债券投资者发现借款者无力还款,自己持有的以房屋抵押贷款为证券化标的债券可能贬值,必然因为恐慌而急于抛售赎回。这样势必导致次级房贷这一金融衍生链条的断裂,而构成这一链条的德金融机构众多,特别是购买次级房贷债券的金融机构和个人投资者遍及世界各地。那么,因为链条的断裂而形成世界性的危机就不足为奇了。
二、次贷危机爆发的原因
1.贷款机构风险控制不到位
2001~2004年,美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的购房热情不断升温,次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。
放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固定利率贷款,这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后,借款人的每月还款负担不断加重,从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。
一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式,即借款人可以在没有资金的情况下购房,且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明,如工资条、完税证明等。宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力,但也埋下了危机的种子。
总的来说,在美国,许多放贷机构认为,住房价格会持续上涨,于是在贷款条件上要求不严甚至大大放宽,降低信贷门槛、忽视风险管理,如不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明,做房屋价值评估时,放贷机构也更多依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论等。最终导致需求方过度借贷,多年来累积下了巨大风险。
2.预期之外的加息
美联储连续17次加息,联邦基金利率从1%提升到5.25%,是次贷危机爆发的直接导火索,利率大幅攀升不仅加重了购房者的还贷负担,还使美国住房市场开始大幅降温,房价持续走低,这些都出乎贷款公司的意料之外。
在进行次级抵押贷款时,放款机构和借款者都认为,如果出现还贷困难,借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实上,由于美联储连续17次加息,住房市场持续降温,借款人很难将自己的房屋卖出,即使能卖出,房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时,很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加,必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期,次级市场就可能发生严重震荡,这就会冲击贷款市场的资金链,进而波及整个抵押贷款市场。与此同时,房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应,出现恶性循环,加剧了次级市场危机的发生。
连续的降息使次级抵押贷款市场风险立即暴露出来,而美国信贷资产证券化程度又很高,风险很快就传递到整个债券市场以及欧美、日本市场。
三、资产证券化的概念及其流程
资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产,通过一定的结构安排,对资产中风险与收益要素进行分离与重组,并以这些资产为担保发行可在二级市场上交易的固定收益证券,据以融通资金的技术和过程。其主要特点是将原来不具有流动性的融资形式变成流动性的市场性融资。
根据产生现金流的资产类型不同,资产证券化可以划分为资产支持证券(简称abs)和住房抵押贷款证券 (简称mbs)。mbs在美国次级房贷市场上大量发行,其流程可以划分为以下八个部分:
1.商业银行发起次级抵押贷款,并根据证券化目标形成贷款组合
2.组建特殊目的载体(special purpose vehicle),实现资产组合的“真实出售”并建立“风险隔离”机制。
3.进行信用增级,提高证券化之资产的信用等级,从而改善发行条件,吸引更多的投资者。
4.由信用评级机构对未来资产能够产生的现金流进行评级以及对经过信用增级后的拟发行证券进行评级,为投资者提供证券选择的依据
5.安排证券销售,向发起人支付购买价格
6.证券挂牌上市交易
7.发起人要指定一个资产池管理公司或亲自对资产池进行管理,负责收取、记录由资产池产生的现金收入,并将这些收款全部存入托管行的收款专户。
8.支付证券
按照证券发行时的约定,待资产支持证券到期后,由资产池产生的收入在还本付息、支付各项服务费之后,若有剩余,按协议规定在发起人和spv之间进行分配,整个资产证券化过程即告结束。
四、美国次贷危机对中国证券化进程的启示
我国在上个世纪90年代就开始了资产证券化的实践探索。比如,1992年海南三亚地产投资券、1996年珠海高速公路证券化、2000年中集集团应收款证券化,2003年1月信达资产管理公司聘请德意志银行为其25亿元的债券进行离岸操作,2003年3月华融资产管理公司通过信托方式将132.5亿元的不良资产转移给中信信托通过“信托分层”进行处置等。这些产品都贯穿了资产证券化的基本理念,但这些实践大多是通过离岸的方式运作的,而且还仅是具有资产证券化的某些特征,远远不是真正意义上的资产证券化产品。
我国真正意义上的资产证券化交易实践是从2005年正式开始的,其标志是2005年8月中国联通cdma网络租赁费收益计划的发行以及2005年12月中国建设银行股份有限公司发行的建元2005-1住房抵押贷款证券化以及国家开发银行发行的国开元2005-1信贷资产证券化。
1.在证券化过程中加强对信用风险的管理
仔细分析一下美国抵押贷款和次级抵押贷款债券市场的问题后就会发现,证券化本身并非“罪魁祸首”,祸根为在房地产市场持续繁荣的背景下,放贷机构为了追求高收益向那些风险很高、还款能力比较差的人发放了高利率的“次级抵押贷款”。因此,银行要关注贷款的资质和信用风险,信用评级机构要在评级过程中严格审查,有关部门也应通过法律或者规章制度对证券化的流程进行严格约束。
2.中国的资产证券化进程不能因次级债风波停止和缓行
次贷危机的产生是因为风险的控制不当,资产证券化不仅不是风险源,恰恰相反的是银行资产证券化有利于分散银行信贷风险,防止房地产市场风险向金融体系高度聚积。因此,资产证券化应当是未来的发展方向。建议在完善市场监管的基础上,建立金融风险的转移、转嫁、分担、分散机制,从而使资产证券化正常地运转,与此同时国民也可以分享房地产行业高成长性带来的收益。
参考文献:
[1]曹赟.我国资产证券化市场现状的悲观分析和前景的乐观展望[j].当代经济,2007(7).
[2]李子白.投资银行学[m].清华大学出版社,2005.
