房贷收入证明格式范文1
关键词:住房抵押贷款;固定利率;理性违约;房价;定价
中图分类号:F83文献标识码:A
一、引言
近年来,我国住房消费信贷迅猛发展,为了解决银行“短存长贷”带来的流动性风险,住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具开始提上议事日程。而且,中国建设银行已分别于2005年和2007年成功发行“建元2005-1”和“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券,对其证券化过程中的违约风险的防范提出了迫切要求。其实,住房抵押贷款证券化在西方国家早已得到较完善的发展,但在我国相对来说还处于初级阶段,相关理论也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押贷款证券化过程中的定价问题国内也有诸多研究,但主要集中在对提前还款方面的风险对其定价带来的影响,而违约风险对住房抵押贷款证券化定价带来的影响理论甚少,尤其是随着2007年美国次贷危机的爆发,本文认为有必要对其证券化带来的风险进行更进一步的研究。
二、固定利率住房抵押贷款的理性违约行为
(一)固定利率住房抵押贷款证券。利率是资金的使用价格,住房抵押贷款可以采用固定利率,也可以采用浮动利率形式。同样,住房抵押贷款证券也是可采用固定利率,也可采用浮动利率证券形式发行。抵押贷款证券应采用固定利率还是浮动利率的问题一般来说应视抵押贷款而定。对于固定利率住房抵押贷款来说,发行的抵押证券也应为固定利率,证券利率与贷款利率之间利差用以支付担保、服务、评估等费用;若证券采用浮动利率发行,当市场利率变化时,基础资产现金流不变,而证券利率发生变化,投资者便要承担相应的风险,当利率升高时,不能保证等值贷款组合支持等值债券的偿还,利率降低时,投资者获得的收益将受损。对抵押贷款为浮动利率的情况来说,证券发行应以浮动利率为主,以浮动利率发行证券,从流程上看:一方面进来的是浮动利率;另一方面出去的也是浮动利率,则证券化单位不承担风险,收到多少钱便放出多少钱;如果发行固定利率证券,当利率降低时,证券化机构便要承担损失。因此,我们应该依据抵押贷款的情况,确定发行不同债券来适应需求。本文的研究对象为固定利率住房抵押贷款。
固定利率住房抵押贷款是指贷款利率在合同期内固定,购房者以所购的房地产作为抵押物向金融机构申请长期贷款,并承诺以年金形式定期偿付贷款本息的贷款方式。固定利率住房抵押贷款信用风险主要表现为违约风险,借款者在合同执行期间由于某些原因终止还款义务就形成了违约。当借款者违约时,贷款银行将接管抵押品――住房的所有权。从我国实际情况来看,当前固定利率住房抵押贷款推行时间不长,规模却很大,对违约行为带来风险的研究相对不足。所以,本文重点讨论固定利率住房抵押贷款的违约行为及其对贷款价值的影响。
(二)住房抵押贷款证券化中借款人的违约行为。违约风险作为抵押贷款支持证券最基本的风险之一,是抵押贷款支持证券定价问题中不可忽略的关键问题。违约是借款人为使自身权益最大化或者因为没有经济能力而放弃住房产权以抵偿未偿还贷款的行为。可将其分为理性违约和非理性违约,本文主要研究违约风险中的理性违约行为。理性违约是指并非由借款人财力困难引起,而主要是由于住房市场价格变动等因素引起的借款人的主动违约行为。实际上,在借款人获得一笔住房抵押贷款的同时,就取得了一项期权,即在一定条件下进行主动违约的选择权。主动违约是借款人在不确定的经济环境中实现成本最小化和自身利益最大化的理,我们可以用下式表示:
H・・>Ht(1+)(1)
其中,H:住房价格;:贷款/房价;i:贷款合同利率;t:已偿还贷款本息的期数;n:贷款总期数;Ht:t时期房价;:新时期购买住房时交易费用占房价百分比。
对于借款人的理性违约行为,龙海明提到违约成本对其违约决策的选择起到重要作用,因为借款人违约会对其信誉产生一定的负面影响,如贷款人会在借款人下次申请贷款时设置门槛值,借款人基于此考虑会对其执行违约期权与否进一步权衡利弊。假设违约成本占房价的百分比为t,则理性违约的公式将变为:
H・・>Ht(1++t)(2)
由上述理性违约的公式表达中我们可以看到,房价的变动是影响借款人违约的重要因素,借款人在做决策时会比较抵押房产的市场价值与未偿还抵押贷款余额的大小,将上式左边看为在t时期借款人未偿还的贷款市场价值B(t),右式为t时期抵押房产的市场价值,为住房价格减去交易费用及估计的违约成本,用H(t)表示。当H(t)>B(t)时,借款人获得收益R=H(t)-B(t),此时理性的选择是继续还贷,保留抵押房产所有权;当H(t)
三、住房抵押贷款证券定价
(一)无违约风险下的抵押贷款定价。正常情况下,即无违约和提前偿付情况下住房抵押贷款证券的理论价值V可表示为:
V=(3)
式中,An:n时刻证券的现金流入;r:证券投资者要求的到期收益率;N:贷款期限。
我们选择偿还方式为等额本息还款的固定利率住房抵押贷款组成的资产池为研究对象。设价值为M0的抵押贷款合同年利率为R0,在实际生活中,住房抵押贷款都是逐月偿还的,则贷款月利率i= R0/12,对于时刻的选择也是发生在每个还款日,所以对于n时刻证券的现金流入,则是来源于第n个月借款者的等额本息偿还金额P,在正常情况下,其理论值为:
An=P=M0・(4)
(二)存在违约风险情况下的抵押贷款证券定价
1、住房价格模型。考虑了借款人的违约行为之后,现金流会发生变化。由上述可知,借款人的违约行为与房价的变化密切相关,是借款人违约的重要变量。所以,有必要对房价的不确定性变化进行考察。影响房价的因素有很多,国内外学者对此看法不一。基于期权的住房贷款定价研究均假设房价的变化过程是一个几何布朗运动过程。设住房抵押贷款计息与还款在时间上都是连续进行的,并设H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分别是时刻t房屋价格、房屋价格增长系数和价格波动系数,Z(t)是一个标准布朗运动(或称为维纳过程),则在期权定价理论中假设H(t)满足一般随机过程:
dH=Φdt+dz(5)
则房屋价格服从几何正态分布,即:
ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)
其中,μ和σ2分别代表房屋价格的增长率和波动系数,且均为常数,φ(・,・)为一般的正态分布。
2、违约概率模型。同时,对于理性违约,戴建国证明了其违约概率,有:
P(t)=N・[k1(t)](7)
式中,
k1(t)=,N(・)为标准正态分布的函数值;Hd(t)为无差异住房价格,当H(t)>Hd(t)时,违约不发生;H(t)=Hd(t)时,借款者对违约与不违约的选择无差异;H(t)
Hd(t)=B(t)-td(8)
s为住房服务收益系数(相当于同期的住房租金,为住房价格的一定比例),R0为贷款合同利率,B(t)为t时刻借款人未偿还的贷款的市场价值,r(t)为无风险利率,td为违约成本。同时,在时刻t,不违约的概率为1-P(t)。
在还款过程中存在两种情况,一是正常情形,即无违约,直至合同结束的正常还款。此时,违约概率为[1-p(t)],正常现金流入为P;二是违约情形,假如在任意时刻n违约,则在t=1,2……,n-1时刻不违约,其违约概率可表示为P(n)[1-P(t)],因为在我国现行法律系统下,贷款人违约后银行有权拍卖其抵押房产,拍卖所得款项首先用于支付贷款余额,剩余部分归贷款人所有,所以当借款人违约时,银行拍卖借款人的抵押房产来偿还贷款,此时现金流入可表示为:一是前n-1时刻的等额还款总额;二是n时刻银行拍卖抵押房产的价格与未偿还贷款的最小值,为min[H(t)(1-),Mt],为住房买卖过程中的交易费用率,Mt代表t时刻未偿还的贷款。
3、贴现率的选择。对住房抵押贷款证券化定价有重要影响的贴现率r的选择,我们站在投资者的角度,作为住房抵押贷款支持证券的投资者,冒风险进行投资就需要获得超过时间价值的额外收益,即超过无风险利率的投资收益,或称风险报酬。由于住房抵押贷款证券受多种风险的影响,贴现率的选择宜采用“能够说明资产风险的那个部分可以影响甚至决定该资产价格”的资本资产定价法。其基本公式为:当存在市场组合m时,单个资产i的收益Ri与其系统风险之间存在线性关系:
Ri=Rf+i(Rm-Rf)
i=(9)
Rf为无风险投资收益率,一般将一年期国债利率或者银行三个月定期存款利率作为无风险利率;i为风险系数,即住房抵押贷款支持证券i的风险校正系数,代表住房抵押贷款支持证券对资本市场系统风险变化的敏感程度,,是资本市场组合投资收益率与自身的协方差COVim与市场组合投资收益率的方差σm2之比。
综上所述,对于固定利率住房抵押贷款证券化过程中住房抵押贷款的价值可以表示如下:
V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)
在模型求解过程中,根据现时和历史房价给出住房价格波动的假设,利用蒙特卡罗模拟房价的波动,并由此确定借款人违约时银行获得的现金流,利用(10)式最终计算出贷款价值。
四、结束语
本文通过对固定利率住房抵押贷款的介绍,在分析借款人理性违约的决策条件时得出房价是其决策的重要影响因素。另外,因为违约成本的作用,如果在实践中对违约行为加重其限制条款或者惩罚措施,即增加违约成本,则对违约行为应该会起到一定的限制作用。同时,通过研究违约行为对贷款机构获得的现金流的影响,并利用资本资产定价法确定贴现率,确定了贷款机构关于固定利率住房抵押贷款的定价模型。同时,站在投资者的角度该模型也可以为其决策起到一定的指导作用。然而,由于目前国内开展住房抵押贷款证券化的历史不长,尤其是关于固定利率住房抵押贷款的发放时间很短,有关数据缺乏,所以模型中的相关参数在估计中会有一定的偏差。因此,随着我国住房抵押贷款证券化的发展,该模型有待进一步研究与完善。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]彭涛.住房抵押贷款的违约风险及应对措施[J].中国房地产金融・消费信贷.
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【关键词】资产证券化 美国次贷危机 资本市场2007年爆发的美国次级债危机是继1998年美国长期资本管理公司危机以来,全球发达国家金融系统爆发的规模最大和程度最深的危机。迄今为止,次级债危机已经造成美国和欧洲数十家次级抵押贷款供应商破产,多家对冲基金宣布解散或停止赎回,多家投资银行和商业银行预警。虽然美国及世界多国央行迅速反应,纷纷向金融市场注入巨资以求救市,但收效并不明显。继2007年9月18日美联储宣布降息50个基点后,又多次下调了银行利率,但降息究竟对救市作用有多大,还需市场的进一步验证。
一、美国次债危机之前世今生
1.次级债券的大规模发放
美国自2000年it产业泡沫破灭后,房地产信贷的扩张成为金融业发展新的增长点。低利率政策便利了美国中低收入家庭的房产贷款,与此同时衍生金融产品的创新为放贷的发放提供了便利性,并增加了房地产等中长期贷款的流动性。20世纪90年代中期,源于估价风险的技术创新,减少了进行信用评估与风险管理的成本,从而使贷款机构将目光由优质的抵押贷款转向信用记录交叉的次优抵押贷款人群,次级房贷迅速发展。
2.次贷危机的爆发
次级抵押贷款违约率上升造成的第一波冲击,针对的是提供次级债的房地产金融机构。房地产金融机构不可能将所有抵押贷款证券化,它们必须承受违约成本,因为债权停留在自己资产负债表上而未实施证券化。以2007年4月美国第二大次级债供应商新世纪金融公司申请破产保护为代表,大量的次级债供应商纷纷倒闭或申请破产保护。
第二波冲击,针对的是购买信用评级较低的mbs、cdo的对冲基金和投资银行。抵押贷款违约率上升导致中间级或股权级mbs、cdo的持有者不能按时获得本息偿付,造成这些产品的市场价值缩水,恶化了对冲基金和投资银行的资产负债表。对冲基金面对投资人赎回、商业银行提前回收贷款的压力,以及中介机构追加保证金的要求,被迫抛售优质资产,甚至破产解散。
第三波冲击,针对的是购买信用评级较高的mbs、cdo的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等。当较低级别的mbs、cdo发生违约,评级机构也会对优先级产品进行重新评估,调低其信用级别。尤其对商业银行而言,不仅所持优先级产品市场价值缩水,对冲基金用于申请贷款而作为抵押品的中间级和股权级mbs、cdo也发生更大程度的缩水,造成银行不良贷款比重上升。
次级房贷的迅速发展,得益于这一时期美国经济的升温,而也正是这一时期房价的持续升温和房地产的一时繁荣,让这些房贷机构忘乎所以,忽略了次级房贷的潜在的巨大风险。在这种“一派大好”的形势下,金融机构视次级房贷为优质资产而不遗余力的大肆扩张,致使许多本来无意购房的弱势群体成为次级房贷的消费者,同时也成为这次次债危机最严重的受害者。
宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力,同时也为危机的爆发埋下了隐患,而这一隐患随着美联储近两年的17次加息,美国经济的降温和房地产价格的急剧下跌最终爆发出来。原因是在次级房贷债券的销售过程中,次级房贷机构为了转移风险,把次级抵押贷款打包成债券销售给投资者,而由于在债券发行过程中信息不够透明,或者由于发行债券的金融机构故意隐瞒一些对发行不利的信息,导致债券投资者无法确切了解次级放贷申请人的真实还贷能力,一旦债券投资者发现借款者无力还款,自己持有的以房屋抵押贷款为证券化标的债券可能贬值,必然因为恐慌而急于抛售赎回。这样势必导致次级房贷这一金融衍生链条的断裂,而构成这一链条的德金融机构众多,特别是购买次级房贷债券的金融机构和个人投资者遍及世界各地。那么,因为链条的断裂而形成世界性的危机就不足为奇了。
二、次贷危机爆发的原因
1.贷款机构风险控制不到位
2001~2004年,美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的购房热情不断升温,次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。
放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固定利率贷款,这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后,借款人的每月还款负担不断加重,从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。
一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式,即借款人可以在没有资金的情况下购房,且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明,如工资条、完税证明等。宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力,但也埋下了危机的种子。
总的来说,在美国,许多放贷机构认为,住房价格会持续上涨,于是在贷款条件上要求不严甚至大大放宽,降低信贷门槛、忽视风险管理,如不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明,做房屋价值评估时,放贷机构也更多依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论等。最终导致需求方过度借贷,多年来累积下了巨大风险。
2.预期之外的加息
美联储连续17次加息,联邦基金利率从1%提升到5.25%,是次贷危机爆发的直接导火索,利率大幅攀升不仅加重了购房者的还贷负担,还使美国住房市场开始大幅降温,房价持续走低,这些都出乎贷款公司的意料之外。
在进行次级抵押贷款时,放款机构和借款者都认为,如果出现还贷困难,借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实上,由于美联储连续17次加息,住房市场持续降温,借款人很难将自己的房屋卖出,即使能卖出,房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时,很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加,必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期,次级市场就可能发生严重震荡,这就会冲击贷款市场的资金链,进而波及整个抵押贷款市场。与此同时,房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应,出现恶性循环,加剧了次级市场危机的发生。
连续的降息使次级抵押贷款市场风险立即暴露出来,而美国信贷资产证券化程度又很高,风险很快就传递到整个债券市场以及欧美、日本市场。
三、资产证券化的概念及其流程
资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产,通过一定的结构安排,对资产中风险与收益要素进行分离与重组,并以这些资产为担保发行可在二级市场上交易的固定收益证券,据以融通资金的技术和过程。其主要特点是将原来不具有流动性的融资形式变成流动性的市场性融资。
根据产生现金流的资产类型不同,资产证券化可以划分为资产支持证券(简称abs)和住房抵押贷款证券 (简称mbs)。mbs在美国次级房贷市场上大量发行,其流程可以划分为以下八个部分:
1.商业银行发起次级抵押贷款,并根据证券化目标形成贷款组合
2.组建特殊目的载体(special purpose vehicle),实现资产组合的“真实出售”并建立“风险隔离”机制。
3.进行信用增级,提高证券化之资产的信用等级,从而改善发行条件,吸引更多的投资者。
4.由信用评级机构对未来资产能够产生的现金流进行评级以及对经过信用增级后的拟发行证券进行评级,为投资者提供证券选择的依据
5.安排证券销售,向发起人支付购买价格
6.证券挂牌上市交易
7.发起人要指定一个资产池管理公司或亲自对资产池进行管理,负责收取、记录由资产池产生的现金收入,并将这些收款全部存入托管行的收款专户。
8.支付证券
按照证券发行时的约定,待资产支持证券到期后,由资产池产生的收入在还本付息、支付各项服务费之后,若有剩余,按协议规定在发起人和spv之间进行分配,整个资产证券化过程即告结束。
四、美国次贷危机对中国证券化进程的启示
我国在上个世纪90年代就开始了资产证券化的实践探索。比如,1992年海南三亚地产投资券、1996年珠海高速公路证券化、2000年中集集团应收款证券化,2003年1月信达资产管理公司聘请德意志银行为其25亿元的债券进行离岸操作,2003年3月华融资产管理公司通过信托方式将132.5亿元的不良资产转移给中信信托通过“信托分层”进行处置等。这些产品都贯穿了资产证券化的基本理念,但这些实践大多是通过离岸的方式运作的,而且还仅是具有资产证券化的某些特征,远远不是真正意义上的资产证券化产品。
我国真正意义上的资产证券化交易实践是从2005年正式开始的,其标志是2005年8月中国联通cdma网络租赁费收益计划的发行以及2005年12月中国建设银行股份有限公司发行的建元2005-1住房抵押贷款证券化以及国家开发银行发行的国开元2005-1信贷资产证券化。
1.在证券化过程中加强对信用风险的管理
仔细分析一下美国抵押贷款和次级抵押贷款债券市场的问题后就会发现,证券化本身并非“罪魁祸首”,祸根为在房地产市场持续繁荣的背景下,放贷机构为了追求高收益向那些风险很高、还款能力比较差的人发放了高利率的“次级抵押贷款”。因此,银行要关注贷款的资质和信用风险,信用评级机构要在评级过程中严格审查,有关部门也应通过法律或者规章制度对证券化的流程进行严格约束。
2.中国的资产证券化进程不能因次级债风波停止和缓行
次贷危机的产生是因为风险的控制不当,资产证券化不仅不是风险源,恰恰相反的是银行资产证券化有利于分散银行信贷风险,防止房地产市场风险向金融体系高度聚积。因此,资产证券化应当是未来的发展方向。建议在完善市场监管的基础上,建立金融风险的转移、转嫁、分担、分散机制,从而使资产证券化正常地运转,与此同时国民也可以分享房地产行业高成长性带来的收益。
参考文献:
[1]曹赟.我国资产证券化市场现状的悲观分析和前景的乐观展望[j].当代经济,2007(7).
[2]李子白.投资银行学[m].清华大学出版社,2005.
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[关键词]商业银行 住房信贷 风险防范
一 我国商业银行住房信贷业务发展现状
目前，我国个人住房消费贷款大多是个人住房抵押贷款，并且商业银行是资金的主要供给者，住房公积金只提供其中的一小部分。自1992年中国开展个人住房抵押贷款业务以来，个人住房抵押贷款有着十分惊人的增长速度。截止2009年底，全国个人住房抵押贷款余额高达4.76万亿元。2009年底全国个人住房抵押贷款余额是1998年的将近100倍(见表1)。虽然2008年受次贷危机的影响，个人住房贷款虽有下降，但仍高达29800亿元。同时，早期的增长速度非常快，1998~000年增速大约在200％，并且这种增长速度一直持续到2005年。伴随着2005年国家对房地产业进行了宏观调控，个人住房抵押贷款的增速放缓许多，2005、2006年分别只有15％和8.15％。但在2007年这种情况开始发生变化，2007年个人住房抵押贷款余额增速达到了51.74％。
同样，由图1所示可以看出，我国个人住房抵押贷款余额的增长非常迅速，在金融机构各项贷款中所占的比重也不断提高，从1998年的不到0.5％上升到2007年的11.54％，2008年虽然受次贷危机影响出现了小幅下滑，但所占比重仍高达9.82％。到2009年个人住房抵押贷款又迅速增长，在金融机构各项贷款中所占的比重高达11.90％。
多方面的原因促使我国住房抵押贷款余额迅速增长，其中最主要的还是个人住房抵押贷款其自身的优点所决定。
第一，个人住房抵押贷款流动性较好。因为其采取的是分期付款方式，银行每个月都会固定的收到现金回流，这样可以保证银行的资产具有一定流动性，不至于遭遇较大的流动性困难。第二，个人住房抵押贷款安全性高。由于其主要对象是具有稳定经济收入的人，因此在风险控制方面具有一定的优势；第三，个人住房抵押贷款有首付额的限制，从一定程度上剔除了较高风险的贷款者，再加上有住房资产作为抵押品，其风险要低于一般的企业贷款。正是个人住房抵押贷款的这些优点，所以我国商业银行把个人住房抵押贷款作为优质资产，并作为主营业务进行大力发展。个人住房抵押贷款得到了迅速发展，但过快发展必然会隐藏很多风险。
二 商业银行个人住房信贷风险的分类及表现形式
(一)源于个人因素引起的住房信贷风险
影响购房借款人违约的因素很多，总体上分为内部因素和外部因素两种。
1 内部因素
内部因素主要是购房者自身的因素，指购房者的收入和购房者资产净值等。银行在审批发放贷款时，一般把借款人申请贷款时的收入水平作为其偿债能力的依据，然而在办理信贷业务时往往有虚开收入证明的现象，这对于商业银行来说是很难控制的，同时由于经济波动和企业兴衰和个人因素等原因，借款人在还贷期间有可能出现收入下降或下岗失业等情况，从而导致还贷能力下降，对商业银行个人住房贷款带来风险。购房者的资产净值，指购房者所购房屋的市场价值减去购房贷款所得到的余额。一般而言，购房者的资产净值都是正的。购房者的资产净越高购房者不太可能违约。但是购房者的资产净值也可能为负值，例如房屋的价格下跌过多，使房屋的市场价值可能低于贷款余额，这时购房者如果放弃还款所得到的收益可能更大。因此，当购房者的资产净值为负值时，其多半会选择违约，这样就会增加商业银行面临的风险。
2 外部因素
外部因素主要是购房者自身之外的因素，指通货膨胀和房地产价格波动等。宏观经济的周期性变化影响着房地产价格，而银行业的亲周期性更会对经济周期影响房地产价格起着推波助澜的作用。因此受这些因素影响，房地产价格变化将有可能出现变化，住房消费者理性违约风险也有可能会增加。
(二)源于开发商引起的住房信贷风险
房地产开发商利用个人住房抵押贷款来骗取银行的信贷资金，“假按揭”就是其最主要的表现形式。
“假按揭”就是指房地产开发商指使本单位职工或者其他关系人冒充购房者，用虚假的住房交易合同向银行申请个人住房抵押贷款，从而套取银行信贷资金的行为。“假按揭”不是以真实购买住房，房地产开发商套取资金后就用于偿还开发阶段的债务，甚至从事更高风险的投资活动。这些必然会增加商业银行的风险。
“假按揭”的表现形式主要有两种：一种是开发商利用虚假的房屋买卖关系套取银行信贷资金。银行的个人住房抵押贷款都需要开发商提供担保责任，但“假按揭”经常发生在开发商已经出现严重支付困难的时候，开发商对“假按揭”款承担的担保责任事实就成为一纸空文，其中就蕴含着巨大的信用风险；另一种是开发商将房产进行重复抵押以套取银行信贷资金。在“假按揭”的过程中，房地产开发商会抬高房价以增加房屋的交易价格，从而套取更多的银行信贷资金。即使银行最终取得抵押房产的处置权，但是因为房产的交易价格高于实际价值太多，同时处置的过程中需要大量的交易成本，因此银行通过处置抵押房产最终收回贷款的可能性微乎其微。
(三)源于商业银行自身的住房信贷风险
由于商业银行自身引起的住房信贷风险主要是银行的操作风险。根据《巴塞尔新资本协议》，操作风险指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。主要是业务流程设计不合理、人为操作业务失误、贷款审批不严格、贷款后监管不利等造成的风险隐患。繁杂的个人住房抵押贷款手续会增加银行的成本，为了降低成本，银行会简化程序，甚至会违规操作。这些无疑会给银行带来巨大的金融风险。商业银行住房抵押贷款操作风险隐藏在业务流程的各个环节：首先，在贷款受理时，借款人所提交贷款申请资料的真实性没有被严格审查，特别是申请人的收入水平和房屋交易价格的合理性。其次，在贷款审批时，没有严格审查申请人的还款能力和资信水平，没有严格控制贷款的期限和次数。再次，在贷款放款时，没有严格控制放款条件，甚至抵押登记手续还没有办妥就发放贷款。最后，在贷后监管时，没有及时跟踪逾期贷款。近年来，银行间对个人住房抵押贷款的竞争加剧。许多银行为完成贷款任务，一味追求贷款规模，经常放松贷款的审查条件，致使风险逐渐累积。
三 我国商业银行个人住房信贷风险防范相应对策
(一)建立科学的信用评估系统，完善信用评估体制
在发达国家信用记录是个人或企业非常重要的身份证明，任何银行、企业都能有偿查询和利用这些记录，形成社会性的信用管理基础。具有良好信用记录的个人或企业，在寻求贷款、信用消费、交易往来中，都会享受到极大的便利；同时，信用记录可
以为银行决策提供依据，减少决策失误。由政府部门牵头成立相应的中介机构，建立个人资信评估系统，把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行客观公正的评价，从而实现各家商业银行之间共享个人信息资源。同时，在建立全社会信用制度和信用档案的基础上，各银行还应根据自身特点制定具体的个人信用评价模型，以用作放贷的基本标准，从而在源头上防范风险。
(二)我国应建立双层担保体系
我国应积极尝试建立政府担保机构为中低收入家庭购房提供担保。可由政府牵头组建全国性和区域性的抵押担保公司，实行低收费、微利运作，为广大购房者特别是中低收入家庭提供担保。这样一方面扩大银行个人住房抵押贷款发放规模，增加社会总福利。另一方面又有效地减少信息不对称、道德风险等问题，降低银行个人住房抵押贷款风险。完善的担保体系还应包括商业保险系统，这是因为政府担保能力有限、覆盖面狭窄，商业保险系统的介入可有效地减轻政府担保的压力。在由商业银行和保险机构共同参与的个人住房抵押贷款市场上，它们通过合作、信息资源共享等方式可有效减少信息不对称和道德风险等问题，同时商业保险机构还可以与银行合作建立相互监督机制。
目前我国商业保险介入个人住房抵押贷款市场的广度和深度还远远不够，现在这一市场的信用风险基本全部由商业银行承担。因此，当前应积极鼓励商业保险机构从深度和广度上全方位介入个人住房抵押贷款市场。同时在条件成熟时，我国还应积极尝试成立一批私营抵押贷款担保公司，形成一个以政府机构为主的全国性贷款抵押担保网，从而有效解决住房市场长期担保主体缺位的问题。
(三)加强商业银行个人住房贷款风险的内部管理
商业银行在办理个人住房贷款业务过程中，其内部管理松懈、机制不健全导致商业银行个人住房贷款存在风险，因此应从商业银行内部加强管理。
(四)积极推广住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构将其持有的房地产抵押贷款债权转让给专业证券机构(SPV)，由专业的证券机构(SPV)通过一定形式(担保、公证)将债权重新包装组合以债权的未来现金流量为附属抵押品，在资本市场发行抵押贷款担保证券的一种融资行为。是风险转移的重要手段之一，其实质是将房地产投资转化为证券的形式使投资者拥有产权变为拥有证券的权利。其作为世界银行业拓宽融资渠道、化解资产负债期限结构矛盾和转移、分散抵押贷款风险的最有效途径之一，通过这种方法将银行面临的个人住房信贷风险转移给证券公司或者其他的债券人。
随着住房制度改革的深入发展，个人住房抵押贷款的需求量将进一步增加，将有利于抵押贷款证券化市场的发展，并为证券化市场提供持续的资产来源。2005年中国建设银行的住房抵押贷款证券化试点启动，为在中国逐步开展住房抵押贷款证券化积累了宝贵的经验。虽然住房抵押贷款证券化的条件在我国已初步具备，但在完善相关法律制度、培育成熟的债券市场的同时，最终仍要以改善住房抵押贷款一级市场为落脚点。一方面要扩大个人住房抵押贷款的数额，增大其在整个贷款总额和在GDP中的比重。另一方面，要丰富抵押住房贷款品种，使住房抵押贷款品种的多样化。
参考文献
[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.
[2]王福林，等.国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及我国的启示.中国房地产金融，2003(8).
房贷收入证明格式范文4
[关键词] 次贷危机泡沫投机启示
一、引言
美国次贷危机是以美国房地产泡沫破灭为导火索,美国金融业产能过剩为核心原因的一场经济危机。疾风骤雨般的美国次贷危机(Subprime Mortgage Crisis)已近三年了,在过去的两年中,次贷危机从美国金融业蔓延到美国实体经济,并进一步的危及到全球经济,对全球未来几年的经济前景造成了深远的影响。回顾美国次贷危机爆发前后,也是我国房地产行业井喷与萧条快速转换的时期,次贷危机到底给我国房地产业带来了怎样的影响?次贷危机爆发三年后,我国房地产泡沫是否还存在?未来我们应该采取哪些积极地措施应对可能的风险?笔者尝试在本文中做出回答。
二、次贷危机对我国房地产业的影响分析
在经济全球化和金融一体化的当今世界,这次由次贷危机引发的全球金融危机必然也会直接或间接对中国房地产市场产生深远的影响。根据对区域房地产市场的调查,其影响渠道包括直接和间接两类。
1.直接的资金传导
房地产行业虽说是属于第三产业,但却属于“资金密集型”行业,资金对于房地产行业的重要性可见一斑。从外资投资来看,国外发生金融危机和经济动荡首先最直接的影响必然是外商延缓在我国房地产行业的投资进度乃至取消潜在的投资项目。金融危机导致全球流动性收紧,尤其是处于重灾区的西方发达国家。从房地产整个行业观察,近期如果人民币升值预期出现反转,极有可能出现较为集中的大规模境外资金抽逃,而即使是轻微程度的资金流出,都可能对目前处于脆弱平衡的我国房地产市场形成难以度量的冲击。
2.直接的需求传导
时下全球金融危机已经引起实体经济的动荡,对我国而言,必然引发外部需求快速萎缩从而影响我国居民的收入水平和消费需求。在全球经济不景气的背景下,房地产市场消费者的购买意愿和需求出现较大幅度的下降,导致市场出现整体性价量齐跌的现象。中国银行金融专家谭雅玲认为:由于我国金融市场相对封闭,到目前为止,次贷危机对我国金融体系的影响仍然有限。当前更应关注的是次贷危机带来的心理恐慌和负面预期。在市场预期的作用机制下,买卖双方可能会进一步对峙,使得成交进一步清淡;而在少有成交的市道中,消费者观望的气氛变得更加浓厚,房价下降的趋势也日趋明显,未来房地产市场形势或将更加严峻。
3.间接的信用传导
在美国发生严重的次贷危机后,鉴于我国房地产市场由于价格飙升也积聚了一定程度的泡沫,为防止次贷危机在自己身上重演,国内各金融机构普遍实行信用收紧的政策,一方面重新审视、检讨进而提高投向房地产行业贷款的信贷审批条件和门槛,一方面出台专门政策或指导意见在总量上限制投向房地产行业的贷款比例。众所周知,房地产开发商以银行借贷融资为主,自由资金较少;开发贷款项目虽然有银行的支持,但也存在一定的资金缺口,在市场销售低迷的情况下,房地产开发企业不能按时回笼资金,资金链日趋紧张,一旦资金链条断裂,风险就会暴露。
4.间接的价格传导
房地产业作为这一轮我国经济发展的主导行业,其辐射面非常广泛,与此有关的行业多达几十个,这样在各行业间势必存在一个价格传导的问题。在美国次贷危机引发的金融海啸和庞大的政府拯救计划中,各种商品尤其是与房地产行业有关的商品价格产生较大幅度的波动。尽管国内大部分相关资源有自身的定价体系,但国际价格的传导仍然影响着国内价格,从而使房地产行业可能会蒙受较大损失。对常州主要开发楼盘调查发现,暗折现象普遍,有的楼盘通过送装修基金、组织购房户旅游、代缴一定比例首付款和间接打折等方式促销房地产。从需求方来看,目前房地产热已明显降温,居民受“买涨不买落”心理预期支配,相应延缓了购房计划。
三、次贷危机对我国房地产市场泡沫的影响
1.房地产经济泡沫产生机理
目前各界对于房地产泡沫形成原因的分析多种多样,笔者认为归根到底,房地产泡沫的形成在于投资者对房地产未来价格的非理性预期和随之而产生的投机行为。
(1)投资者对房地产未来价格的非理性预期:经济泡沫来源于人们的投机驱动,是基于人们对未来某个产业或区域经济发展的良好预期而集中进行货币投资,并造成资产价格严重脱离实体价值的一种现象。经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。在泡沫形成与崩溃阶段,经济主体的预期方式有两个明显的特点:一是同质预期,经济主体对资产价格走向具有共同预期,一大批人对于房地产价格的涨跌方向看法相同,对资产价格看涨的共同预期是形成泡沫的基础;二是需求预期与价格预期的正反馈,一般情况下,价格上升,需求会下降,但在投机泡沫形成时,预期价格越高,投机者预期的资本收益率会愈大,因而需求量反而增加了,这和我们现实中看到的情况相同。因此,房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。
(2)随着非理性预期而产生的投机行为:对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的遐想,于是,过多的货币资本在虚拟的高回报率甚至暴利的刺激下,投入到有限的土地买卖中,推动地价不断上涨,导致房地产价格不断攀升;不断上涨的房价使得先期进入房地产业的投资者获取了暴利,在暴利的诱使下,新的投资者携带大量的资金进入到房地产中来,以期获得比其它行业更高的投资回报,新一轮的炒作又开始,投资性需求的“聚堆效应”突出的显露出来。房价伴随着地价不断再创新高,最后导致房地产经济泡沫的产生。
2.基于投机理论的房地产经济泡沫测度模型
由于房地产的经济泡沫是由投机行为而起,本文中的泡沫测度模型就是建立在投机理论基础上。
虽然投资者获得投机收益的机会有多种,但从房地产预期价格形成的角度出发,可以主要考虑两个因素:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益,这里假设资本收益的预期为零;(2)房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成: (1)
其中,代表t期的房地产价格,代表资本收益为零时的房地产价格,代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值。这里预期资本收益的现值可以表示为: (2)
其中,代表下一期资本收益,i代表t期的利率。
(1)、(2)式表明房地产价格由两部分构成,即房地产的使用价值加上房地产在各滞后期收益的现值。前一期的利率通常用于折算下一期资本收益的现值。根据正反馈机制,房地产资本收益与前一期的收益相关,也就是说,它受到前一期的价格增长率的影响。这种反馈机制可用下面公式表示: (3)
上述公式说明,是由过去价格的增长率决定的,又可以表示如下:(4)
p代表房地产价格。
方程(1)中,是资本收益为零时的房地产价格,代表房地产使用者从物业的使用中获得的收益。由于消费者购房的动机主要受可支配收入、贷款利率的影响,因此,可以被认为与收入y和短期贷款利率i有关。在这里,收入和利率呈现出负相关的关系。置业投资者的收入上升,会增加房地产和其他商品的消费,但利率增加会增加抵押贷款支出,降低可支配收入量。因此,可表示为:(5)
将方程(2)、(3)、(5)代入方程(1),可得到如下表达式: (6)
在上述房地产投机价格模型中,一般假设
通过上面的理论分析,可以清楚地了解房地产价格投机形成的原因。这些影响变量分别为房地产价格、可支配收入、贷款利率和过去房地产价格实际增长率(投机度),这为进一步建立房地产业投机度检验模型奠定了理论基础。
房地产业投机泡沫检验模型在建立房地产投机度检验模型时主要分两步进行,第一步根据方程(6)建立近似线性方程,对该线性方程进行回归分析,得出各个参数值;第二步根据各参数值计算投机度。
第一,建立计量经济模型,计算参数值。根据方程(6)建立近似线性方程如下:(7)
p代表房地产价格,y代表居民可支配收入,i代表贷款利率,代表过去房地产价格实际增长率,u代表随机误差项。
第二,根据各参数值计算投机度。在上文的表述中,表示过去房地产价格的增长率,置业投资者预期将来房地产价格的增长率为,也可以表示为: (8)
方程(8)两边对求导数,得到关于和关系的公式如下:
由于房地产价格和利率有密切的关系,即利率上升导致房地产开发成本上升,使得房地产价格上升,因此,可得到如下公式:
因此,可以用来表示房地产业投机度,即房地产过去价格对将来价格的影响程度。如果值过高,说明房地产市场上存在着巨大的投机行为,房地产泡沫存在的可能性就较大;反之,房地产泡沫存在的可能性就较小。然而,制定一个科学的警戒线是做此项分析的关键,该指标过低,将会导致政府过早地进行干预,从而丧失了市场发展与繁荣的动力;如果过高,将导致市场失灵,金融机构会承担过高的风险。因此,我们根据国外经验认为,当>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。
3.中国房地产业投机度实证分析
在上述理论与建模分析中指出,房地产投机行为是引发房地产泡沫的主要原因之一。同时,针对置业投资者的投资行为建立了检验投机度的理论与计量模型。下面将利用该模型检验中国房地产市场是否存在投机性泡沫,在进行实证分析前先就与该模型有关的一些问题进行说明。
第一,中国市场只在20世纪90年代中期才快速发育,因此,只有该时期的经济统计数据才能真正反映市场的相关信息。所以,在实证分析中仅选取1999年～2008年的数据。
第二,因此,在利率变量的选取上,将以一年期贷款利率代替抵押贷款利率。根据上面说明,在对1999年～2008年间中国房地产投机泡沫进行实证分析时,模型中被解释变量为房地产价格P,解释变量分别为可支配收入Y、贷款利率I及过去房地产价格实际增长率计量经济分析结果如下:
在上述回归方程中,因此,根据公式(13)可计算出
从上面的实证分析中可看出,中国房地产业投机度为0.1533,尚未达到预警线0.4的水平,且低于笔者在2004年对当时中国房地产业投机度的测定值0.2114。
由此,可以得出如下结论:当前,受次贷危机的影响,中国房地产业投机度较早期有所下降,房地产市场正在有效释放投机泡沫。笔者认为这一结论基本符合中国房地产市场运行状况。
从好的方面讲,在我国房地产过快发展的进程中,一场惨烈的次贷危机正好有效抑制并释放了房地产泡沫,使得房地产市场回归理性。但毫无疑问,次贷危机也将给我国的房地产市场带来诸多警示。
四、次贷危机给我国房地产相关方的启示
如果进行一下比较,很容易得出中国房贷市场与美国次级贷市场的相似性:对客户真实收入情况缺乏分辨力和监控力;随着国内经济的发展放缓,客户还款压力增大,“优质贷款”有变质的可能;房价已经涨了十多年,有可能出现“拐点”……这些情况,足以警示银行未雨绸缪,加强风险管理,防止出现所谓“类次贷危机”。
但笔者认为,我国不会出现美国次贷危机这种情况:(1)我国贷款审批制度比较严格,一般来说获得房贷的购房人一般来说其还贷能力、信用等级还是比较好的,不会出现大范围的断供现象。我国部分地区出现的“断供”主要是由于购房者由于放假下跌给他们造成了损失,这种断供主要是处于一种抗议,而并不是由于经济困难造成的真正意义上的断供。(2)我国对于房地产市场获得的贷款并不允许银行进行资产证券化。中国银行业的房屋贷款方式是审慎的,中国政府也不准把一个贷款细分再细分、再重组、再包装,像债券、股票一样卖给投资者,导致信息不对称,市场完全失去监管。所以即便出现了比较严重的大范围的还款困难,也不会出现像美国市场一样的一系列的连锁反应。
然而,我国的房地产市场虽然不会出现像美国一样的危机,但是不可否认的是,我国的房地产市场确实需要在一片繁荣景象的浮华之后,冷静的思考未来的发展方向。
1.对政府进行金融管理的启示
积极推进资产证券化进程;加强对金融创新的监管;提高利率和汇率政策的主动性、灵活性;系统地评估当前汇率制度的政策效果。
2.对我国房地产业管理的启示
完善内控措施,健全风险管理制度;政府应采取有效措施,防止房地产价格的过快增长;政府应前瞻性地判断房地产市场的走势,提前采取措施来避免房价下跌的不利影响;加强宏观调控,及时调整住房结构。
3.对我国银行业的启示
密切关注信用风险;积极进行金融创新,拓宽房地产融资渠道;提高资产甄别能力;中国金融业的开放速度,特别是资本项目的开放要格外慎重。
4.对我国房地产企业的启示
应该适应市场需求开发房地产,为我国房地产市场结构的优化出一份力;房地产开发商应该提高危机意识;房地产企业应该密切关注国家的货币政策,适时地调整战略;
房地产企业应该提高社会责任意识,诚信经营。
5.对个人购房者的启示
正确认识房价的上涨,购房者不应该对房价一味地追捧;购房者应该理性消费,量力而为;重视二手房和租赁市场。
参考文献:
[1]张洪峰戴雯雯:房地产泡沫之争及其测度[D].理论探讨,2004.6
[2]周京奎曹振良:中国房地产泡沫与非泡沫[D].山西财经大学学报,2004.2
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[4]]Logan,John.Cycle and Trends In the Globalization of RealEstate[M].The Restless Urban Landscape,Engle wood Cliffs:Prentice-Hall,1993,35-54
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个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。
【关键词】商业银行 个人贷款 档案
商业银行个人贷款业务流程各个岗位均会形成个人贷款档案资料，由于个人贷款业务量大，因此其档案整理、归档工作量颇为繁重，因贷款催收、贷款检查、内外部审计等借阅及归还档案业务量大。那么，如何做好个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点经验值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。下面详细探讨一下：
一、精细化管理
商业银行个人贷款精细管理的要点如下：按个人类贷款业务品种分类，进行标准化的贷款材料规范，各个岗位以及环节整理材料的规范。这些规范要细化到材料排什么顺序，用什么样的纸张，如何粘贴等。下面以个人住房贷款为例，从个人贷款档案的形成说明一下。
个人贷款主流程为五部分：贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放（含落实抵押）、贷后管理。对于个人住房贷款，在主流程之前还有一项工作就是审查合作住房楼盘项目。
在审查合作住房楼盘项目时形成住房楼盘项目档案，个贷从业人员对个人住房贷款楼盘项目审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。开发商资信的审查，企业资信等级以及信用程度（含人行企业信用报告以及开发商主要负责人个人信用报告记录）；企业法人营业执照；税务登记证明；经审计过的会计报表等等。项目审查资料主要是指审查是否“五证齐全”，“五证”是指：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售商品房许可证。个贷从业人员通过上述的调查及审查，撰写出调查报告，银行管理部门做出对于楼盘准入的审批意见（含该项目个人住房贷款的规模、额度等）。由此，我们可以看出，该步骤形成的楼盘项目档案包括：企业法人营业执照等（企业身份证），信用报告，“五证”以及调查报告、准入审批文件等。该部分的档案管理，按照上述的要点制订一套相应的管理规范，规定档案的内容以及资料排列的顺序。该档案的保管期限与该项目下个人住房贷款最长贷款期限相同，也可以将之列为永久性档案。
贷款受理形成的档案及规范化管理，按整理顺序排列如下：档案纸张要求A4纸大小。先是个人住房贷款申请表（标准格式）；借款人及其配偶身份证、户口簿及婚姻状况证明复印件，要求A4纸大小，借款人身份证正反复印在A4纸上，该页作为主页，其他的作为附页，依次顺序为借款人户口簿户主复印件，借款人户口簿本人页复印件，配偶身份证复印件，配偶户口簿复印件，结婚证（离婚证）复印件或单身证明，共同借款人身份证明复印件，借款人收入证明资料，共同借款人收入证明资料，信用报告，房地产权证复印件（含商品房买卖合同），首付款证明材料等。未规范档案标准要求时，有的客户经理在一页A4纸上粘十几张小纸片（客户及配偶身份证、户口簿等复印件），粘的小纸片容易掉，在资料流转过程中丢失，因此，个贷档案源头控制一个重要的要求就是能不粘的不粘。
贷款调查形成的档案及规范化管理，按整理顺序顺序排列如下：面谈记录，由银行个人贷款管理部门和个贷档案管理岗位一同制订面谈记录规范，记录纸张A4大小，提什么问题？整张记录单设计如同问答卷；调查报告等。
贷款调查通过之后，就到了审批环节，审批人依据上述的材料对该笔贷款风险进行专业判断，从而给出“通过”或“否定”两种审批意见，该阶段形成的档案主要是审批表。各商业银行一般都是电子化审批，审批表都有固定格式，不再详细探讨了。
审批通过之后的贷款，就需要和客户签订贷款合同，以及准备办理抵押登记（备案）申请资料。在贷款发放（含落实抵押环节）阶段，形成的档案资料按整理顺序要求如下：贷款合同，抵押合同，房屋他项权证复印件（含抵押备案证明），委托扣款存折（或卡）复印件，放款会计凭证等。其中，房屋他项权证原件由档案岗的重要权证管理岗进行专门管理。
贷后管理形成的档案，排序如下：个人贷款检查表，补充合同（客户提前还款、缩短贷款期限等），催收记录等等。
通过上文的探讨，要想做好个人贷款档案工作，就必须严格要求档案资料整理顺序以及规范。试想，客户经理将未按规范整理的材料报给审批人审批，审批人要从这一堆材料里找，哪些是申请表，哪些是客户身份证明资料，哪些是收入证明资料，耗时费力，而且有可能找不到。实际上，严格规范还可以赶到提升办贷效率的效果。
二、影像电子化提升档案管理质量和效率
商业银行个人贷款档案工作除了档案的整理、归档工作之外，还有大量的借阅管理工作，贷款催收、贷款检查、内外部审计等都需要档案管理人员配合。而将纸质的个贷档案，进行影像电子化，可以有效的减少借阅等相关工作量；利用条码技术等档案可以进行密集存放，节约空间。
举个例子：日常催收中，对于电话号码无效的拖欠客户，贷后管理人员，往往要查阅档案纸质件，在纸质件中，翻看个人贷款申请表、贷款合同、买卖合同、抵押合同用于查找拖欠客户是否其他的联系方式（未录入系统中）；翻看个人收入证明，查看并记录其单位电话；翻看户口簿，查看并记录户口所在地信息以便上门催收。这个过程需要提交借阅申请单，档案岗人工查找出档案并借阅，归还并放回原处。而有了影像电子化系统之后，档案管理系统赋予其查看权限，催收人员就可以调阅电子档案，省时省力。
纸质件影像电子化之后，除了诉讼必须要借阅档案之外，纸制档案基本上不需要物理位置移动，再加上条码技术和红外扫描技术，可以实现档案的密集堆放。个贷档案量大，占用的档案室面积大，密集堆放可以有效的减少档案的存储空间占用。
房贷收入证明格式范文6
[关键词]住房抵押贷款证券化 违约风险 风险防范。
住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Secur-ity,MBS)是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的具有较差的流动性、但具有未来现金流收入的住房抵押贷款拆分、整合为抵押贷款群组,首先由证券机构以现金方式购入,再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程,这一过程将不易出售的资产转换成可以在市场上流通的证券(主要是债券),使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。[1]住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用,以房地产为对象,以房地产或与房地产有关的债权做担保,发行债券、股票、单位信托或其他受益凭证,直接从市场筹集资本的一种资金融通机制。从发行机构来看,住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款机构将债权转移给众多的投资者,将债权变现,实现风险的分担,另一方面,对于投资者来说,住房抵押贷款证券化可以将住房抵押贷款机构的收益让渡给参加住房抵押贷款证券化的其他参与者,实现收益的分离和重组。
一、我国住房抵押贷款证券化现状。
自从1998年实现住房制度改革以来,随着住房改革进程的加快,个人住房贷款需求量也不断的增大,我国个人住房贷款突飞猛涨。截至2010年底,我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元,仅2010年,个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。
图1 2007-2010年住房抵押贷款余额表单位:亿元。
资料来源:中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。
根据上图数据表示,2007-2010年间,我国住房抵押贷款余额增长迅猛,个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时,我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具,有效的缓解了这种矛盾,是一种成熟的融资手段,庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。
我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步,还没有进行 大 规 模 地 开 展。2005年,建 设 银 行 推 出 了30。17亿元的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”,继而在2007年12月,建设银行又发行了41。6亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005-1”和“建元2007-1”均是采用了抵押担保证券(CMO)的形式,将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为A、B、C三档,采用簿记建档集中配售的方式发行,最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定;“次级资产支持证券” 发行人向发起机构(中国建设银行)定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出:“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新,是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看,我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的欲望,由于国情、居民收入水平、消费模式的限制,大多数人会选择向银行贷款购房,并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款,同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多,大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上,造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程,可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者,并增强商业银行资金的流动性,提高经营效率。[2]。
从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看,住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势,住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物,还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。
二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。
所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险,是指在交易活动中,交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。
住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款,如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况,那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中,金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期,而是单纯的依赖房屋价格的上涨,购房者只要出示一份收入证明,即可获得商业银行的住房抵押贷款。[3]。
近10年来,我国的经济发展迅猛,各项经济指标运行良好,伴随着我国住房改革进程的加快和人们对住房要求的不断提高,住房抵押贷款呈现急剧增长。2010年我国商业银行住房抵押贷款的不良贷款率为1。26%,由于住房抵押贷款的低违约率和高收益率,银行对于住房抵押贷款的开发乐此不疲,各商业银行将住房抵押贷款视为优质资产,不断扩大发放住房抵押贷款的规模。对于住房抵押贷款的低违约率我们不能盲目乐观,我国住房抵押贷款的低违约率的背后是节节攀升的房价。同时,我国个人住房抵押贷款资产支持证券的违约率却正在攀升,“建元2007-1”的2007年末违约率为0%,2008年末违约率为0。3%,2009年末违约率为0。68%,2010年违约率为0。72%。一旦宏观环境和预期收入发生变化,住房抵押贷款证券化的违约风险将大大增加。
违约风险是一种综合性的风险,具有易传递性和易扩散性,某一方的违约风险可扩散到相关联方,同时违约风险还具有隐蔽性和突发性,是受内外部因素共同影响的。住房抵押贷款证券化的违约风险来自多方面,例如抵押贷款发起人造成的违约风险、抵押贷款担保人造成的违约风险、借款人造成的违约风险等,由于借款人是影响抵押贷款证券化基础资产的主要因素,所以,本文主要研究借款人所造成住房抵押贷款证券化的违约风险。在我国,由于借款人造成的住房抵押贷款证券化的违约风险主要分为主动违约和被动违约。
1。主动违约。
主动违约又称之为理性违约,是指在偿还住房抵押贷款期间,在其财务状况正常的条件下,因为经济理性而从某一时刻起停止还本付息的行为。借款人虽然尚有还款的能力,但是为了实现效用最大化而放弃了已经累积的房屋权益,不再执行贷款合同。造成主动违约的因素很多,比如房地产价格的变动。若房屋价格上升,即使借款人没有偿还能力,他也不会选择违约,因为可以把房屋转让,不仅可以偿还所有贷款,还可以获得额外的盈利。当房屋价格下降时,若按照现行市场房屋价格购买同样的房产所支付的费用比未偿还的利息低,或者转让房产不足以清偿余款,借款人就会选择理性的违约。2010年5月,各商业银行启动了房地产贷款压力测试,各商业银行按照房价下跌30%的情况的压力测试显示,在房价下降30%、利率上升108个基点的重度压力下,样本银行房地产不良贷款率会上升2。2个百分点,税前利润下降20%;46家农村商业银行不良率将上升3。5个百分点,贷款损失率增加30%。2011年,光大银行通过几次压力测试,结果显示房价下跌10%到30%不会对利润造成巨大的影响,如果下来50%可能会对拨备、利润都有很大的影响。[4]。
造成主动违约的因素还有贷款房价比,贷款房价比作为还款意愿指标是还款人在资金困难是是否做出违约行为的主要因素。无论是房价的波动,政策的变化,时间的推移等因素,若借款人支付了较高的首付,那么其违约的概率越小。目前我国规定首套房贷款房价比不能超过70%,也就是说,个人购房最低首付比例必须达到30%。
此外,贷款利率的变化也是造成主动违约的因素。在我国住房抵押贷款采取浮动利率贷款,利率的变动会给增加或降低借款者的还款压力,从而使住房抵押贷款支持证券的未来现金流和折现系数随着市场利率的变动而变动。当利率提高时,借款人的还款压力增大,就有可能发生违约风险;当利率较以前下降时,借款人的还款压力减少,发生违约风险的概率减小。
住房抵押贷款市场利率下降时,借款人能够以更低的成本融得资金,从而减少在抵押贷款月付款额,原有住房抵押贷款利率与现行住房抵押贷款市场利率之差越大,此借款人再筹资倾向就越强,反之,借款人再筹资倾向就越弱。所以我们得出结论:支付较高贷款利率的是借款人会选择提前还款,从而影响资产池现金流,给投资者的收益带来影响。
2。被动违约。
被动违约是借款人由于某些客观原因导致自身支付能力不足而无法按照贷款合同的约定按时偿还本息而造成的违约行为。客观因素主要有:借款者收入的减少,失业或疾病等突发事件,而与房地产价格,市场利率无关。[5]。
从贷款的技术层面考虑,影响被动违约的主要因素是贷款期限。若贷款期限较长,则每月的还款金额变少,被迫违约风险就减少。若贷款期限较长,则不确定因素增加,相关的其他风险也会增加。在我国,由于贷款买房的群体大部分是年轻人,所以贷款期限通常比较长,一般为10-30年。
