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投资性房地产范文1
(一)新企业会计准则的规定
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。
参考文献：
[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.
[3]高立法，赵桂娟，张建伟.《企业会计准则与涉税处理精解》.经济管理出版社
投资性房地产范文2
摘 要 为了顺应国家发展的需求，实现更加方便与国际接轨，我国于2006年了新的会计准则，确定了新的符合我国国情的会计准则体系。新的会计准则的实行必然对投资性的房地产企业产生不小的影响。本文对投资性房地产会计准则进行了分析研究。
关键词 投资性房地产 会计准则 研究 公允价值模式
一、新的会计准则与现行会计准则的区别
新准则明确了投资性房地产的定义及范围，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不含自用房地产和作为存货的房地产。
在后续计量方面，新准则引入公允价值模式，规定当满足公允价值模式使用条件时，企业既可以选择公允价值模式也可以选择成本模式，而不满足条件时企业只能选择成本模式。准允企业在一定条件下选用公允价值模式进行后续计量是新准则与现行规定差异较大的地方。现行规定由于未引入公允价值模式。新准则规定，企业“采用公允价值模式进行计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。
现行规定要求各项资产均采用成本模式计量，所以关于投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产的处理方式仅涉及核算科目的转换，且金额保持不变。新准则采用成本模式计量的投资性房地产转换的处理与现行做法基本一致，但在采用公允价值模式计量投资性房地产的情况下，当自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应“按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”；当投资性房地产转换为自用房地产时，应“以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价。
二、新的会计准则在投资性地产中的运行状况
（一）投资性房地产的界定
目前对于部分行业如特殊行业如旅馆、酒吧、饭店、办公楼等企业持有的用于出租的房地产是否作为“投资性房地产”核算，还没有明确的界定，因此对于新会计准则的运行范围还有待与相关财务部门进行相关的制定。
（二）新会计准则的运行方法
新会计准则中的公允价值模式方法和信息数据的提供方向的差异，直接导致投资性房地产企业价值体现的不同。如运用后续计量的公允价值模式，资产负债等信息必须在取得公允价值下才能够运行，如果房地产的性质发生改变将无法使用此方法。我国现行的房地产市场并没有一定行业范围可循，对于新会计准则中公允价值的体现，公允价值信息的获取存在很多的不确定性，这在一定范围内阻碍了新会计准则的实行。
（三）公允价值的运行有可能提高企业的运营成本
新会计准则中的公允价值模式方法的确认的时间长，时间的界定不统一，容易使得公允价值在运行中获取的信息并不十分的准确，而且重复的进行公允价值模式运行，给投资性房地产企业带来一定的困扰，在无形中增加了企业的运行成本。
（四）新会计准则不能同时适用与不同类型
投资性房地产有多种类型，即使在同一家房地产公司也会同时存在多种类型的运行模式。而新会计准则中明确：投资性房地产的计量模式确定后不能随意变动。对于不具备新会计准则中公允价值模式运行条件的部分，不能用公允价值模式方法运行，继而采用成本模式运行，相关的信息会以不同的方式体现，造成实际信息与财务显示的信息不相匹配。
三、新会计准则完善了投资性房地产的财务制度
新会计准则在投资性房地产企业中的运行，为社会了解投资性房地产行业的情况提供了有力的财务信息，为投资者提供了较强的企业信息参考。新会计准则的建立，完善了财务信息财务信息管理体制，使投资性房地产企业的信息可以以规范的、统一的形式表现出来，在一定的范围内保证企业信息的准确性和真实性。新会计准则中公允价值模式的运用是一种接近国际性的财务运行方法，新会计准则的运行意味着我国的会计行业正在与国际接轨，投资性房地产企业在运行在采用新会计准则，可以更加规范的管理财务制度。通过新会计准则实现信息的准确性、公平性和透明性，可以更方便与国际市场融合，有利于投资性房地产企业更快的发展。
四、新会计准则应加大监管制度
新的会计准则与原有的会计准则最大的区别之一就是新会计准则规定企业在一定的范围内使用公允价值模式，公允价值模式的使用方法是否正确、规范、合理，是投资性房地产企业在实行新会计准则中的重点问题。科学的运用公允价值模式，合理的规范行业行规，都需要从各方面加强和完善监管的制度。
新会计准则中的公允价值模式计量具有很强的专业性和范围性，监管部门不一定具有专业的知识，很难直接的进行监管，可以采用会计准则中的信息披露的方面，要求投资性房地产企业按照公允价值模式计量内的信息披露制度，提供企业年度的信息披露以及针对某项单独的信息披露，如投资性房地产的位置、成本等，规定详细的信息以信息披露的形式上报，可以加强企业信息的透明化，可以有效的对投资性房地产企业的财务制度进行规范的管理与监管。新会计准则的运行需要一定环境和范围，因此要求各个投资性房地产企业有条件均采用新会计准则的，要严格执行新会计准则，形成统一的监管，为投资性房地产行业的发展提供有力的制度监管。
综上所述，新会计准则的实施，为投资性房地产企业提供了系统全面的会计信息体制。新会计准则的运行实现了我国会计信息与国际的接轨，提高了财务管理制度，推动了房地产企业财务制度的完善。在投资性房地产企业中运行新会计准则，可以对房地产行业进行更加规范的监督，加强行业的财务管理制度。新会计准则的运行给投资性房地产企业财务管理和信息的准确提供了有力的保障，为投资性房地产企业向国际化发展提供了良好的支持。
参考文献：
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【关键词】投资性房地产 成本价值模式 公允价值模式
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。
一、《投资性房地产》准则的创新
（一）将投资性房地产单独列示
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。
长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品” ，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原则在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。
（二）有限度地运用公允价值
1、引入公允价值
财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（600895）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。
2、公允价值的运用范围
在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。
3、转换差额的处理
在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第 57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。
（三）区分投资性“房产”与“地产”
我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、 实施《投资性房地产》准则对企业的影响
（一）对分析对象的一个简单描述
笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被ST，它们分别是ST兴业（600603）和ST运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。
（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期
在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3，075，856，831.60 元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。
沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）
名称 股票号 总资产 投资性房地产 投资性房地产占总资产的比例 无形资产
（待定土地)
金桥
600639 4，853，790，713.60 3，075，856，831.60 63.4%
天津
海泰 600082 798，648，137.85 221，306，797.99 27，7% 96，119，477.56
天创
600791 88，321，806.68 162，245，926.03 16.4%
上海
海鸟 600634 340，104，358.99 49，590，758.65 14.6%
实发展 600748 3，815，870，943.60 444，282，443.57 11.6%
全行业 106，721，460，484.3 7，029，633，926.93 6.59% 413，483，024.93
由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。
（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析
1、对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000 m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000 m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/ m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。
投资性房地产范文4
投资性房地产是指为用来赚取租金或获取资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产属于正常的经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益应确认为企业的主营业务收入，也就是的。投资性房地产要能够单独计量和出售。企业在正常生产经营的前提下，有机会动用一部分资金来进行房地产投资。当企业决定购买房地产时，往往会面对可能的优惠情况选择，如房地产商可能给出的一次性付款折扣条件；允许分期付款时可以选择的贷款方式等，不同的资金来源会影响企业的投资成本，进而影响企业进行决策。这就需要进行投资性房地产购置决策分析。
一、不考虑通货膨胀的投资性房地产购置决策分析
［例1］A企业决定在开发区购置一套房屋，房价700万元。房屋开发商可以接受两种付款方式：一是采用分期付款的方式，购房时先付清全款的50%，其余款项分成5年支付，但是需要负担6.90%（以2011年7月7号后基准利率为参考）的利息，每年计复利一次，五年中要等额偿还本息；二是一次性付清全部房款可以享受房价5%的优惠。该企业预计未来五年现金流量的贴现率为10%。
采用净现值法对该项投资进行投资决策分析
方案1：分期付款方式：
（1）购房首付款＝700*50%＝350（万元）
未来五年每年年末等额还本付息额=■
=350/4.111203=85.133232（万元）
（2）编制未来五年等额还本付息计划表（如表1所示）。
（3）分期付款现值=350+85.133232*■=350+85.133232
*3.79079=672722（万元）
方案2：一次性付款方式：
需付金额＝700×（1－5%）＝665（万元）
（4）结论：分期付款现值是672.722万元，大于购房一次性付款665万元，则选择一次性付款为更优方案。
二、考虑通货膨胀的投资性房地产购置决策分析
通货膨胀率与利率之间的关系：企业进行投资性房地产购买决策时，通常使用预期收益率作为折现率对未来现金流量调整到投资现值。在通货膨胀的情况下，企业预期投资回报率将大大降低，如果不进行调整，将无法真实地反映项目的净现金流动。因此，折现率的确定应当要考虑通货膨胀率的影响。根据与通货膨胀的关系，利率分为名义利率和实际利率。名义利率（I）、实际利率（i）和通货膨胀率（f）三者之间存在着以下关系：I＝（1＋i）（1＋f）－1。对投资性项目进行决策分析时，如果给定的是名义利率则直接进行折现；如果给定的是实际利率，则需要将实际利率换算成名义利率之后再进行折现。如某项目投资者要求10%的报酬率，通货膨胀率为5%，则折现率应为15.5%。
［例2］依照例1，如果A企业考虑之后的五年内平均每年通货膨胀率为7%，其他条件不变，再对一次付款合算还是分期付款合算进行决策。
（1）求考虑通货膨胀的贴现因子
（1＋贴现率）×（1＋通货膨胀率）＝（1＋贴现因子）
贴现因子＝（1＋10%）*（1＋7%）－1＝17.7%
（2）分期付款现值=350＋85.133232*［1-（1+17.7%）-5］/17.7%=618.05（万元）
（3）结论：考虑通货膨胀率的分期付款现值为618.05万元，小于购房一次性付款665万元，则选择分期付款为更优方案。
三、投资性房地产公允价值变动时决策分析
在现行的《企业会计准则——基本准则》中，对公允价值的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”公允价值的实质就是客观价值，它在本质上强调的是对资产客观价值的计量。在这种计量方式下，企业应当根据报告日的新情况，对各项资产和负债项目进行重新计量，动态且及时地反映资产和负债的价值变化，并反映在企业报表中。根据现行准则的规定，投资性房地产既可以采用成本模式计量，也可以采用公允价值模式进行计量，但是最初入账时，一律要按照取得时的成本来进行初始计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，公允价值变动的金额计入当期的“公允价值变动损益”科目。公允价值计量模式的应用，可以真实地反映投资性房地产的价值，准确地反映企业的利润，因此增加报表中信息的相关性，使会计报表更加符合实际的反映资产价值及利润。在这种思想指导下，当公允价值发生变动时，关于投资性房地产的持有和出售也需要作出相应的决策。
［例3］上述A企业2010年9月用665万元购入一套房屋，2010年12月31日此房市场价格上涨到718万元（上涨率8%＝718/665*100%）。现有一位客商愿意出价730万元购买该房。A企业对此有两种决策方案：一是现时出售（2010年12月31日），收现款730万，扣除各种税费30万元，实得销售净值700万元，将资金进行运作，预计税前收益率能达到8%。二是持有房屋至2013年底售出，A企业预计未来三年该房价格平均每年递增7%。
对其予以决策：
（1）对2007年的公允价值变动应做的会计处理为：借记“投资性房地产——公允价值变动”53万元（718-665），贷记“公允价值变动损益”53万元（由于是“未得利润”不缴纳税费）。
（2）方案1：现时出售房屋获利＝730－665－30＝35（万元）
售出房屋运作资金未来三年税前收益 = 700*（1+8%）3 -700 =
181.79（万元）
现时出售房屋收益＝35＋181.79＝216.79（万元）
（3）方案2：持有房屋到2010年末增值=（718-665）+718*（1+7%）3
-718=214.58（万元）
（4）结论：由两种方案计算比较可以看出，如果是第一种决策方案，现时出售房屋并运作该所得资金，A企业得到实际收益和未来收益合计216.79万元；而对于方案二将房屋持有至2013年底，该企业预期“公允价值变动损益”累计增加214.58万元。由此，作出决策结论为A企业应选择现时出售为更优方案。
参考文献：
投资性房地产范文5
关键词：投资性房地产；会计准则；会计处理；影响；研究
目前，投资性房地产准则是房地产管理工作的重中之重，占据着重要的社会地位，尤其对房地产行业会计处理产生了极其深远而持久的影响。投资性房地产是房地产行业领域中重要的投资经营模式，对于房地产行业的良好运作具有极其非常重要的推动作用。要加大新会计准则在投资性房地产会计处理工作中的应用，并且扩大其影响范围，进而实现房地产行业领域的发展目标。
一、投资性房地产准则对房地产行业会计处理概述
(一)投资性房地产的含义主要是指房地产开发商赚取并扩大租金和资本增值，为了获取较多的经济利润而进行的一种地产开发型活动，目的性和商业性比较明确，不断实现利益最大化的开发目标。
(二)投资性房地产相关会计处理分析1.确定环节根据新会计准则的出台，投资性房地产主要是为了获取大量的经济租金，主要包括已经出租出去的土地使用权和已经出租的建筑物等。投资性房地产旨在通过投资市场的渠道来获取相应的租金收入，并不重视在出租过程中赢取的额外效益或者利润。判断投资性房地产的方法，重点是要分析此类房地产是否为可出售的房地产，如果符合则可以认定为商品性房地产，根据制定的相关准则可以进行会计处理。2.计量环节初始计量和后续计量是计量环节的重要组成部分。其中，初始计量主要侧重于成本计量的模式，而且要想充分获取房地产的初始计量，可以通过外购和自行建造等方式，是比较可行的方法；而对于后续计量而言，要根据具体情况选择成本计量模式和公允价值模式，而且模式的确定不能轻易进行变更。
二、投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响分析
(一)成本模式和公允价值模式对投资型房地产行业的影响1.新会计准则的出台和颁布，针对自用房地产和出租房地产的区别做出了明确地规范和说明。具体要求成本模式和公允价值模式均可以对投资性房地产行业进行会计处理，对企业的资产结构产生了深远的影响，从而将固定资产和无形资产在整个资产中保持合理、适当的比值。2.在新会计准则的制定中，投资性房地产行业的评价主要是采用公允价值计量模式。市场环境的不断发展变化，房地产行业的市场价格也在普遍升温。基于此，如果房地产行业一直沿用公允价值模式，一定程度上会增加投资性房地产的账面价值，有效提升了资产的净值，进而推动房地产行业偿债能力的提升。3.计量方式与所产生的利润有着紧密的联系，计量方式的不同，也会影响到所产生的利润。其中，成本模式比较稳定，主要是由于成本模式有着固定的会计时间，便于对成本费用进行预计和控制。在特殊的情况下，成本模式可以为房地产行业带来广阔的发展前景。根据公允价值计量模式的影响进行分析，所得利润的不确定性比较明显，不用像成本计量模式进行折旧计提、累计摊销，成本费用会随着市场价格的变动而发生变动。基于房地产的发展前景来分析，房地产行业具有广阔的发展潜力，采用公允价值计量模式更有助于房地产企业的长远发展，利润空间更大。
(二)新会计准则对投资性房地产行业纳税的影响1.获取时纳税的影响根据税法来分析，并没有过多对投资性房地产和非投资性房地产来进行区分，而是将其转化为固定资产或者无形资产。同时，在会计处理中，对于本月所增加的固定资产不用进行折旧计量，因此固定资产在两种计量模式下的账面价值是相同的。2.后续计量的纳税影响(1)在成本计量模式中的后续计量方面，税法和会计的不同之处就体现在投资性房地产的折旧、摊销以及减值准备等。(2)在公允价值计量模式的后续计量方面，投资性房地产行业的计量标准就是去掉实际收入成本减去按税法规定的抵扣金额。由此可见，针对计量方式的影响，房地产行业要进行纳税的调整和变更。3.处置过程的纳税影响税法已经明确规定了投资性房地产的处置方式，在公允价值模式的计量下，应纳税的所得税额就是由于处置收入减去历史成本而产生的差价。但是在会计处理中，要将累计公允价值和已经计入所有者权益的金额一并归为处置资产的当期损益。基于此，会计和税法在处置资产的损益中具有较明显的区别，因此要适当地进行纳税调整。通过上述的分析可以看出，两种计量模式下当期所交纳的税额基本一致。其区别就在于，公允价值计量模式在会计处理的过程中会因其变动而发生变动，进而使投资性房地产的计税基础和账面价值金额出现了较大的差异。针对资产的投资过程来分析，成本计量模式和公允价值计量模式具有相同的现金流量计算方式。
三、投资性房地产准则
对房地产行业会计处理影响的具体建议
(一)建立健全会计管理制度投资性房地产行业要以新会计准则作为行业的指导，要充分结合国家出台的相关法律法规来贯彻实施，并且要坚持实施求是，一切从实际出发的原则，进而建立健全房地产行业的会计管理制度体系，要体现出一定的科学性、规范性以及合理性。对于制度建设的内容，要加大对财务管理制度、物资采购制度、会计核算制度以及考核评价制度等方面的建设力度，而且会计管理制度要与投资性房地产行业的发展情况和目标相互统一、相互协调。
(二)加大新会计准则的应用力度1.要及时调整会计处理工作，不断适用于新会计准则的发展需要。要适度改革以往传统的会计编制制度，新会计准则中已经明确规定了投资性房地产企业的计量方式，建立起完善的企业会计制度体系。2.新会计准则中的公允价值计量方式并不能有效地减缓税收，但是更有利于资产的管理。加大新会计准则的执行力度，对于投资性房地产企业来说影响深远。3.房地产会计处理人员要加强对于新会计准则的学习，予以高度的重视，定期进行业务培训与指导工作，从而不断提升相关人员的岗位意识、专业水平以及技能涵养等，将新会计准则的工作落到实处。
(三)确保投资性房地产会计管理工作较高的经济利润投资性房地产企业在不断的发展进程中，经济效益与社会效益的提升是重要的管理保障。在新会计准则中，公允价值计量模式的运用，就是要将投资性房地产体现在企业的各个层面，进而不断符合资产投资市场的发展需要。投资性房地产企业要在新会计准则的引领下开展房地产投资收益分析活动，扩大并增长资本投资运作效率和回报率。
(四)简化投资性房地产准则的会计处理程序在新会计准则中，对于符合条件的投资性房地产企业可以采用公允价值计量模式进行后续计量工作。因此，对于效益的盈利或是亏损，都要及时反映在当期利润中，进而在整体上把握好投资性房地产行业的投资效益情况。对于在投资性房地产准则中出现的相同问题，要进行统一、规划地管理，降低企业会计处理工作的难度性与复杂性，强化信息的对比程度。
四、结束语
综上所述，加强投资性房地产准则对房地产行业会计处理影响的分析势在必行，可以不断顺应投资性房地产行业的发展步伐，提高房地产行业的市场竞争地位，在激烈的行业竞争中始终立于不败之地，开拓房地产行业崭新的发展空间。因此，投资性房地产行业的建设任重而道远，要善于抓住机遇，勇敢地迎接挑战，不断与时俱进、开拓创新。要严格遵守新会计准则的相关规定，科学合理地选择科学合理的计量模式，以便于会计处理工作的正常进行。同时，投资性房地产企业要结合企业自身发展的实际情况，综合对比和考量，进一步规范投资性房地产企业的市场行为，实现房地产行业可持续发展的战略需求。
参考文献：
[1]由敏.新会计准则下公允价值应用对企业投资性房地产的影响[J].产业与科技论坛，2015(22)：144-145.
[2]李丹.浅析投资性房地产处置时的会计处理及对财务报表的影响[J].财会研究，2013(05)：51-52.
投资性房地产范文6
关键词：新会计准则 投资性房地产准则
一、投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
