租赁调查报告范文1
关键词：租售比例；年收益率；贷款利率；投资风险
中图分类号：F83245
文献标识码：B
文章编号：1007－4392（200602－0049－03）
与房屋租赁价格相关的、用来判断房地产市场是否健康发展的重要特征是房屋销售价格与租赁价格之间的差距和住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的差距。我行最近对天津市住房租赁市场进行了调查，力图达到两个目的一是通过住房租售价格比值与正常比值的比较以及住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的比较来判断当前天津市住房价格的合理程度。二是从房屋性质、户型、面积、新旧程度、装修程度、租期长短及销售价格等角度入手，分析判断不同类型的住房在租赁市场上的认可、欢迎程度以及租赁投资风险。
一、调查样本分析
此次调查共收集有效样本354份，其中本市居民承租人数占比51％，非本市居民承租人数占比49％。下面我们将从不同的角度对全部样本进行比较与分析。
(一)住房户型
在354份有效样本中，出租成交的1居室住房占比为42.7％，2居室住房占比为49.7％，两者合计占比为92．4％，是当前天津市住房租赁市场上的主力户型。
根据住房户型划分，1居室住房的租售比例为244，相当于20年的租金，年收益率为4.91％，比个人住房贷款最低年利率低0.6个百分点；2居室住房的租售比例为246，相当于21年的租金。年收益率为4.879％，比个人住房贷款最低年利率低0.63个百分点；3居室住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4．62％，比个人住房贷款最低年利率低0.89个百分点；4居室住房的租售比例为273，相当于23年的租金。年收益率为4.39％，比个人住房贷款最低年利率低1.12个百分点。
(二)住房面积
354份有效样本中，60m2以下的样本数量占比最大，为53.1％，排在第二位的是60―80m2的样本，占比为22.6％，两者合计75.7％，是住房租赁市场上的主流。
根据住房面积划分，60m2以下(包括60m2)住房的租售比例为252，相当于21年的租金，年收益率为4.76％，比个人住房贷款最低年利率低0.75个百分点；60至80m2之间(包括80m2)住房的租售比例为248，相当于21年的租金，年收益率为4.83％，比个人住房贷款最低年利率低0.68个百分点；80至120m2之间(包括120m2)住房的租售比例为238相当于20年的租金，年收益率为5.03％，比个人住房贷款最低年利率低0.48个百分点；120m2以上住房的租售比例为253，相当于21年的租金，年收益率为4.71％，比个人住房贷款最低年利率低0.8个百分点。
(三)住房新旧程度
由下表可以看出在天津市住房租赁市场上，新房(房龄3年以下)和老房(房龄10年以上)均非主流，房龄3－10年的次新房占主导地位，样本中次新房的比例为59％。
按照房龄划分，新房的租售比例为191，相当于16年的租金，年收益率为6.28％，不但比个人住房贷款最低年利率高0.77个百分点，甚至比6．12％的年基准利率还要高出0.16个百分点；次新房的租售比例为263，相当于22年的租金，年收益率为4.56％，比个人住房贷款最低年利率低0.95个百分点；老房的租售比例为258，相当于21年的租金，年收益率为4．65％，比个人住房贷款最低年利率低0.86个百分点。
(四)住房装修程度
调查样本中已装修且带家具的租赁住房占比最大，为48．9％其次为已装修但无家具的租赁住房，占比为35％，两者占比合计为83．9％。
按照住房装修程度划分，未装修住房的租售比例为236相当于20年的租金，年收益率为5.1％，比个人住房贷款最低年利率低0.41个百分点；已装修但无家具住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4.63％，比个人住房贷款最低年利率低0.88个百分点；已装修且带家具住房的租售比例为244，大致相当于20年的租金，年收益率为4.93％，比个人住房贷款最低年利率低0.58个百分点。
(五)住房租期
调查中发现，天津市租赁住房的租赁期限主要集中在1年以下，所占比重为95.8％。在354份有效样本中租赁期限在一年以上的仅有15份，占比为4.2％。
按照租期长短划分，租期在6个月以下的(包括6个月)住房的租售北例为273，相当于23年的租金，年收益率为4.4％，比个人住房贷款最低年利率低1.11个百分点；租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房的租售比例为228相当于19年的租金，年收益率为5.25％，比个人住房贷款最低年利率低0.26个百分点；租期在一年以上的住房租售比例为251，相当于21年的租金，年收益率为4.78％，比个人住房贷款最低年利率低0.73个百分点。
(六)房屋售价
在354份有效样本中，最低房屋售价为2588元／m2，最高售价8000元／m2，平均售价为4691元／m2。有效样本主要集中在3000―7000元／m2的区间之内，所占比重为96．3％(见下表)。
售价在3000元／m2以下的(包括3000元／m2)住房的租售比例为214，相当于18年的租金，年收益率为5.61％，比个人住房贷款最低年利率高出0.1个百分点；售价在3000―5000元／m2以下的(包括5000元／m2)住房的租售比例为246，相当于21年的租金，年收益率为4.9％，比个人住房贷款最低年利率高出0.6个百分点；售价在5000―7000元／m2(包括7000元／m2)住房的租售比例为254，相当于21年的租金，年收益率为4.73％，比个人住房贷款最低年利率低0.78个百分点；售价在7000元／m2以上的住房的租售比例为233，大致相当于19年的租金，年收益率为5.16％，比个人住房贷款最低年利率低0.35个百分点。
二、与租赁价格和投资风险相关的因素归纳与总结
(一)与租赁价格相关的因素
此次调查中发现，目前天津市住房租赁价格与居室数量、房屋面积、租期长短以及销售价格等四个指标呈正相关态势， 与房龄呈负相关。若住房已装修，则有家具的住房租赁价格明显高于不带家具的住房，而未装修的住房由于能够给承租人提供更多的选择空间而使其价格居于上述两者之间。
(二)与投资风险相关的因素
调查显示，投资风险与居室数量呈正相关，可以认为居室数量越多就越不适宜投资。
当住房面积少于120平方米时，投资风险与住房面积呈负相关，面积越大，投资风险会相对降低，其中80至120m2之间(包括120m2)的住房投资风险相对最低。但当面积超过120平方米后，投资风险将骤然反弹并达到最高。
从房龄的角度分析，房龄1―3年的新房是难得的亮点，不但其销售价格较为接近合理水平，而且租金年收益率高于贷款年利率，这意味着至少在理论上是有利可图的，因此投资风险最小。老房与次新房的投资风险依次上升，并且其销售价格均相对较高，投资风险较大。
从装修程度划分，未装修的住房由于可以给承租人更多的装修选择空间，因而其投资风险相对最低。已装修且带家具的住房风险居中，已装修但无家具的住房投资风险最大。
从租赁期限角度划分，租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房投资风险最低，其年收益率与个人住房贷款最低年利率之间的差距最小，租期在一年以上的风险居中，租期在6个月以下的投资风险最高。值得注意的是，租期在一年以上的住房的销售价格远高于前两者，从而在一定程度上说明，销售价格较高的住房在租期的灵活性方面低于售价较低的住房。
从销售价格的角度划分，投资风险在四个销售价格区间呈现出较为明显的“两头小、中间大”的形态，即在处于两端的3000元／m2以下和7000元／m2以上两个区间的投资风险明显要高于中间的其他两个区间，尤其是售价在3000／m2以下的区间，其年租金收益率高出个人住房贷款最低年利率0.1个百分点，意味着理论上贷款投资此类住房将有利可图。
三、对相关问题的认识与分析
(一)天津市住房租售比的合理区间
按照相关房地产理论，住房售价与其年均租赁价格之间的比值为8―10，即使考虑到中国现阶段的各种特殊国情，其总体最高极限值平均也不应高于 15(即一套住房的正常价格最高也不能超过该住房15年的租金收入)。考虑到天津市作为我国四大直辖市之一，其经济发展、人均收入和各项经济指标均好于全国平均水平，因此将天津市住房租售比的最高极限值定为15以下较为合理。(二)从住房租售比看天津市住房销售价格的合理程度
一方面，在354份有效样本中，“售价／租金”的最小值为38，最大值为682，加权平均值为247.5，即平均每套住房的售价大致相当于21年的租金，远高于国际8―10年的平均水平，并高于15年的最高极限。另一方面，最低租金为每月5元／m2，最高租金为每月169．2元／m2，加权平均值为每月19．2元／m2，年均租赁价格为每年230．4元／m2，如果按照最高住房租售比在15以下的情况推论，其合理的平均销售价格应不超过3500元／m2但是全部样本中最低售价为2588元／m2，最高售价8000元／ma2，加权平均售价为4750元／m2，其平均售价比理论上的合理售价上限还高出36％以上，从而可能在一定程度上说明当前天津市房地产价格、尤其是住房价格已经相对偏高这个结论与我们在以往的多次调查中通过其他手段和方法进行论证而得出的结论是基本一致的。
(三)投资风险分析
将上述年租金与售价的加权平均值进行比较。得出住房出租的年收益率为4．85％。不但远低于6.12％的个人住房贷款基准利率。比5．508％的最低年利率还要低0.658个百分点。可以认为这实际上意味着目前天津市“贷款购房后出租牟利”的住房投资模式的风险较大，在理论上有陷入“入不敷出”窘境的可能。
综上所述，可以认为虽然目前在天津市住房租赁市场上住房销售价格相对偏高、投资风险相对较大，但户型在1―2居室、面积在80―120平方米之间、房龄1―3年、未装修或已装修且带家具、租期在6―12个月之间的住房其销售价格相对来说应该更接近合理水平，投资风险相对最小，同时满足上述条件的有效样本为13份，占全部有效样本总数的3.7％。
四、政策建议
(一)有关部门应进一步加大房地产市场调控力度，控制房价过快上升
虽然仅仅通过住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的差距这两个指标来判断房屋售价的合理性存在一定的局限和偏颇，但是结合以往所进行的各项房地产调查活动，此次调查中显示的过高的住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的较大差距还是可以在一定程度上说明当前天津市房地产价格相对偏高的情况。因此有关部门应严格执行国家有关房地产市场的调控政策，在切实控制房价过快上涨的同时，适当控制非理性的房地产投资行为，从而达到降低房地产市场风险及房地产金融市场风险的目的。
(二)进一步规范和发展房地产租赁市场，减轻一级市场压力
通过此次调查我们发现，一方面天津市住房租赁市场规模相对较小，租房人数相对较少，这与天津市直辖市的地位是不甚相符的。另一方面住房租赁市场中存在的诸如“黑出租”、私下交易等不规范问题较多，从而影响了市场本身的发展。今后在加大住房租赁市场发展速度的同时，要进一步加大市场规范的力度进而达到缓解一级市场压力、稳定商品房及二手房销售价格的目的。
租赁调查报告范文2
第二条本办法适用于市辖区内城镇出租房屋管理工作。
指房屋所有权人作为出租人，本办法所称出租房屋。将其房屋及其附属物出租给承租人使用的房屋，包括住宅出租房屋、营业性出租房屋及其他出租房屋。
有下列情形之一的视同房屋租赁：
（一）房屋所有权人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营。不承担风险而获取收益的
（二）以其他方式变相出租、转租房屋的
第三条建立出租房屋综合管理机制和联系会议制度。市、县（市）两级政府的公安、综合治理、房地产管理、地税、工商行政管理、民政、计划生育等部门应当各司其职。齐抓共管，共同做好出租房屋管理工作。
办理和查验暂住证，公安部门负责登记暂住户口。对于生产、经营、居住场所为出租房屋的应查验房屋租赁登记备案证明，解掌握房屋承租人变动情况。督促出租房主与公安部门签订治安责任保证书。开展经常性的出租房屋治安检查，消除治安隐患，及时查处和依法打击出租房屋中的违法犯罪活动。指导居（村）民委员会、社会治安辅助力量协助开展出租房屋和暂住人口治安管理工作。
全面落实社会治安综合治理各项措施。加强乡、镇、街道综治办和群防群治力量建设，社会治安综合治理部门负责指导各社区推进社会治安防控体系建设。整合各种治安防范力量。组织、协调、督促各有关部门共同做好出租房屋管理工作，定期召集有关部门研究分析管理中存在问题，及时提出解决措施。对各部门开展出租房屋管理工作情况进行考核。
推进社区建设。协助公安、司法部门抓好居（村）民委员会的治保组织、人民调解组织等群众自治组织建设，民政部门负责指导加强基层政权建设。协助公安部门完善社区治安网络建设。
掌握出租房屋的底数和基本情况，房地产管理部门负责出租和转租房屋租赁登记备案工作。加强对房屋租赁中介机构的管理，规范房屋租赁中介机构行为，保护租赁当事人的合法权益。
税务部门负责出租房屋税收征管工作。对生产、经营、居住场所为出租房屋的根据征管情况的不同可以查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。尚可根据有关税收法律法规的规定与具备条件的暂住人口管理机构或房地产管理部门签订协议予以代收。
查处、取缔非法房屋中介机构。办理工商营业执照及年审时，工商行政管理部门负责查处利用出租房屋从事违法经营活动。对生产、经营场所为出租房屋的应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对发现没有办理房屋租赁登记备案的应将有关情况及时通报给房地产管理部门。
并对居住在出租房屋的流动人口查验房屋租赁及暂住人口证明。计划生育部门负责流动人口的计划生育管理工作。
第四条加强出租房屋社会化管理。依托乡、镇、街道办事处和社区居委会。加强出租房屋的登记管理和流动人口管理。广泛发动群众，依靠群众，充分发挥社区责任民警、治保组织、计生专干的作用，落实好出租房屋管理的各项措施，做好出租房屋管理工作。
提供信息咨询、核实产权、纠纷调解等便民服务。房屋租赁登记备案窗口应当根据租赁当事人的要求。
第五条公安、房地产管理、税务、工商、计划生育等部门联合建立出租房屋租赁管理工作协作机制。开展房屋租赁登记备案、租赁当事人信息登记、暂住户口登记和计划生育管理等工作。
第六条房地产管理部门负责对房屋租赁活动进行监督检查。房屋租赁当事人应当于房屋租赁合同签订或变更之日起30日内。
对符合登记备案条件的予以登记备案，房地产管理部门应当自接到房屋租赁登记备案申请之日起3个工作日内。并出具房屋租赁登记备案手续；不符合登记备案条件的不予登记备案，并书面告知申请人不予登记备案的理由，房地产管理部门未在规定期限内作出答复的视为同意登记备案。
第七条办理租赁登记备案手续后。税务机关办理税务登记并申报缴纳税款，出租房屋所在地公安派出所签订《出租房屋治安管理责任书》并到出租房屋所在地计划生育部门签订《计划生育责任书》
第八条下列房屋禁止出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的
（三）共有房屋未取得共有人同意的
（四）权属有争议的
（五）属于违法建筑的
（六）不符合安全标准的
（七）已抵押。
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第九条出租人应当履行下列义务：
（一）不得将房屋出租给无有效身份证明或无民事行为能力的人员；
（二）发现出租房屋有治安隐患的及时报告公安部门。
（三）发现承租人及其他入住人员有违法行为或犯罪嫌疑的及时向公安部门或相关部门报告；
（四）发现承租人及其他入住人员有违反计划生育政策的及时向计划生育管理部门报告；
（五）按照法律、法规规定。
第十条承租人应当遵守下列规定：
（一）如实说明租住人数。并如实填写租住人员信息登记表；
（二）入住后。办理暂住证；
（三）不得擅自改变出租房屋用途；
（四）不得利用出租房屋进行、吸毒贩毒、、制黄贩黄、伪造证件、印刷非法出版物、制造销售假冒伪劣商品、窝藏犯罪人员、窝藏和销售赃物等违法犯罪行为；
（五）不得利用出租房屋从事传销或变相传销、违法开办诊所、非法行医和非法从事再生资源回收等违法活动；
（六）不得利用出租房屋违法从事职业介绍、婚姻介绍、培训以及房地产中介等活动；
（七）不得利用出租房屋非法从事生产、储藏、经营易燃、易爆、有毒、放射性等危险物品的活动；
（八）发现出租房屋内有违法行为或犯罪嫌疑人的及时向公安部门报告；
（九）配合有关部门对出租房屋实施管理及税收征管工作。
房地产管理部门在检查中发现承租人未办理暂住人口登记以及利用出租房屋从事违法犯罪活动的应当及时通报公安部门；发现承租人无照经营的应当及时通报工商行政管理部门；发现有消防隐患的应当及时通报公安消防部门；发现承租人违反计划生育管理规定的应当及时通报计划生育管理部门。
第十二条工商行政管理部门在办理和年审工商营业执照、公安部门办理暂住户口登记及暂住证时。对发现没有办理房屋租赁登记备案手续的应将有关情况及时通报房地产管理部门。
第十三条房屋出租人应当按照税法规定的纳税期限或主管税务机关根据税法规定的纳税期限向主管地方税务机关申报纳税。
第十四条房屋中介机构受委托办理房屋租赁登记备案的应当出具委托手续。
不得规避或者协助租赁当事人规避管理，房屋中介机构应当依法从事中介经营活动。不得故意隐瞒订立合同的重要事实或提供虚假情况，损害租赁当事人的利益，不得虚假信息或以其他手段蒙骗、坑害租赁当事人，不得强迫当事人出租或承租房屋。
第十五条对下列违反出租房屋管理规定的公安机关要按照《租赁房屋治安管理规定》中华人民共和国治安管理处罚法》规定严肃查处：
（一）办理房屋租赁登记备案后未到房屋所在地公安派出所签订治安责任书。依照《租赁房屋治安管理规定》予以处罚；
（二）将房屋出租给无合法有效证件人员的依照《租赁房屋治安管理规定》予以处罚；
（三）明知承租人违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定。尚未造成严重后果的不及时制止并报告的依照《租赁房屋治安管理规定》予以处罚；
（四）明知是赃物而窝藏。构成犯罪的依照《中华人民共和国刑法》规定追究刑事责任；
（五）介绍或者容留的依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第六十七条的规定予以处罚；情节严重。
（六）为他人进行活动提供出租房屋的依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第七十条的规定予以处罚；情节严重。
（七）为他人制作、贩秽图书、光盘或者其他物品提供出租房屋的依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第六十九条的规定予以处罚；情节严重。
（八）明知是犯罪的人而为其出租房屋。
第十六条已出租的房屋。并依据《省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》规定予以查处。
第十七条房屋出租人不进行纳税申报。予以查处。
第十八条出租人、承租人妨碍公安、工商、税务、房地产管理等部门依法执行公务的由公安部门依法给予治安处罚；情节严重。
第十九条出租房屋管理有关部门工作人员不依法履行管理职责。
租赁调查报告范文3
为全面贯彻落实我局1998年进一步推进房屋租赁规范管理的工作计划和要求，现就加强各区、县房屋租赁管理工作提出以下意见：
一、抓紧完善房屋租赁管理机制。
房屋租赁管理是房地产市场管理的一个重要组成部分，政策性强，涉及面广。房屋租赁管理机构的建立和机制的健全将直接影响到房地产市场的培育与发展。各区、县局要重视房屋租赁管理机构和管理队伍建设，尽快建立起由区、县局职能科室、房地产交易中心和房（地）产办事处组成的房屋租赁管理机制，并明确各自的管理职责和分工。应明确负责房屋租赁管理的职能科室并切实履行房屋租赁管理的行政职能。要强化房地产交易中心的功能，坚持由房地产交易中心负责办理房屋租赁登记、发证工作。房（地）产办事处作为实施房屋租赁管理的重要环节，除应负责受理房屋租赁登记外，还应切实承担起辖区范围内的租赁政策宣传，房屋租赁稽查、租赁纠纷和违章租赁行为的查处责任。各区、县局要根据管理职责和房屋租赁的实际情况，尽快配备和充实管理队伍，认真抓好业务培训和职业道德教育，建立相应的管理制度和公开办事制度，提高服务质量和办事效率。
二、积极会同有关部门，建立起相互协调配合的综合管理体系。
房屋租赁管理既是一项重要的房地产市场管理工作，又是一项与企业登记、税务、治安等管理紧密相关的综合管理工作。各区、县局要在理顺内部管理机制的同时，积极与工商、公安、财税、外经贸等部门协调、沟通，建立相互配合的综合管理体系。各区、县局要充分发挥交易中心管理委员会的作用，会同有关部门共同建立房屋租赁稽查制度，对工商企业、外来流动人员、外商办事处租赁房屋实施有效管理，不断提高房屋租赁的登记、发证覆盖率。各区、县房屋租赁管理机构在争取有关部门配合的同时，要积极协助工商、公安、财税、外经贸委等部门做好工商企业登记、外业人员管理、治安管理和租赁税收征管等工作。
三、抓紧开展调查，找准切入口，开创房屋租赁管理工作新局面。
我局已把房屋租赁管理权限全部下放到各区、县。凡未开展房屋租赁市场调查的区、县要抓紧组织力量，对各自管辖范围内的房屋租赁进行全面清理和调查，在摸清情况的基础上，提出有效的对策措施和管理方法，并于3月31日前将调查报告送我局交易管理处。要找准切入口，以点带面，尽快打开房屋租赁规范管理工作的新局面。要继续通过各种形式和渠道，进一步做好房屋租赁规范管理政策的宣传工作，扩大政策效应，造成强大的社会舆论，使政策深入人心，提高租赁当事人遵守法规的自觉性。
四、制定房屋租赁管理计划，建立管理考核指标，定期检查考评。
房屋租赁管理有别于其他房地产交易管理，面广量大、经营分散、变动迅速，管理难度较大。各区、县局要在去年工作的基础上，加大房屋租赁管理力度。要根据房屋租赁市场的实际情况，抓紧拟订房屋租赁年度工作计划，建立相应的考核指标，定期进行检查、考评。要突出重点，明确年内应达到的出租房屋登记、发证的任务指标，并分解到各房（地）产办事处；对房（地）产办事处管理人员应实行分片包干、责任到人，变被动的管理方式为主动管理方式，要根据其分片辖区内的房屋类型，按月、季、年明确每个人员的登记户数、面积，按工作实绩进行考核。市局将在此基础上组织抽查。
五、加强房屋租赁登记的统计工作，建立统计台帐。
租赁调查报告范文4
“我被特警用枪顶头，并被按倒在地，外套和西装被弄脏、损坏，手腕和身体上好几处都受伤，小便失禁，心脏病发作。还受到了惊吓，发生这件事情后，还经常失眠、头疼、多梦、心律不齐。”直到现在，李先生对发生的一切仍心有余悸，而事发的原因竟然是租了一辆车。
李先生从神州租车租赁了一辆轿车，却在驾车前往机场途中，因车辆涉嫌盗抢被警方拦截检查。因认为神州租车未提供合法无瑕疵的车辆，造成自己身心、名誉受损，李先生将北京神州汽车租赁有限公司诉至法院。
租个车赶飞机
“去年3月1日下午6点的时候，我开着这辆车从河北丰宁满族自治县，去北京首都机场，想要搭乘飞机前往浙江义乌。晚上8点的时候，车开到了京承高速，在离怀柔还有500米的时候，我就被一辆特警车拦了下来，下车之后，我就被送到北京怀柔刑警队接受调查。”李先生表示，在上述过程以后，自己不但身体受损，而且警方在核对其身份时，也曾向相关单位核实情况，给他造成了极大的负面影响。
事后，从警方处得知，他租赁的车辆涉嫌盗抢赃车，所以对其进行例行检查。自己租的车，怎么就变成盗抢车了呢？愤怒的李先生认为，神州汽车租赁公司未尽妥善、审慎的注意义务，未提供合法无瑕疵的车辆，造成他身心受损，应就伤害承担责任。于是将神州汽车租赁公司告上了法庭。
面对李先生的理由，神州汽车租赁公司却不认同。神州汽车租赁的相关工作人员称，事发后神州租车已在第一时间配合警方进行调查，确保李先生未因此延误飞机，并联系李先生表示愿意协商解决。“但根据法院调取的执法视频，事发时他并没有穿西装，也没有被警方用枪顶头，他本人小便失禁、手腕受伤等情况。”工作人员告诉《方圆》记者，从这个执法视频上看，李先生很配合警方工作。因此，神州汽车租赁公司认为，李先生所说的精神及肉体损害的情况并不属实，不予认可。
除此之外，神州汽车租赁公司还称，对李先生租的这辆车上了盗抢网，他们并不知情，也没有接到警方通知，并称双方是租赁合同关系，神州汽车租赁公司并不是造成李先生人身、财产损失的侵权人，李先生的主体有误。虽然对发生在李先生身上的事表示遗憾，但仅愿就李先生合理的实际损失进行赔偿。
租到“盗抢车辆”谁之责
“租车公司不知情，不代表没有责任。一方面是租车公司对汽车信息的管理不到位，信息反馈不及时不代表没有责任。另一方面，虽然租车行和租车人仅仅是租赁合同法律关系，但是租车行和公安局是报案和销案的关系，由于租车行没有销案，才造成了租车人因为租到一辆‘盗抢车’被警方拦截的后果，造成了租车人的损失。虽然这种情况没有在合同中明确规定，但是根据合同默示条款的规定，是租车公司造成了这样的后果。”中国政法大学民法教授李显东表示，根据租车行的惯例，租车人没有被告知车辆全部情况，就是没有执行默示条款。
对于赔偿责任问题，他认为：“租车行负有相应的赔偿责任。对于租车行来说，它既有法定的报案的权利，也有对应的销案义务。根据我国《公安机关办理刑事案件程序规定》第三节中第一百八十三条第一种情形，经过侦查，没有犯罪事实的，公安机关应当撤销案件；所以，警察的过度执法，就是由于租车行没有尽到销案义务而造成的，因此，精神损害的赔偿责任，应当由租车行承担。”
“这个车是有瑕疵的。该车涉嫌盗抢赃车，并且被警方记录在案。”李显东分析道，“神州汽车租赁合同的第一条，规定出租方应当向承租方交付在运行中无任何保留条件、设备齐全的租赁车辆，但是在本案中，租车行并没有充分告知租车者，因此没有尽到注意义务。注意义务是义务主体谨慎地为一切行为（包括作为和不作为）的法律义务，注意义务是法律义务而非道德义务。此义务具有当为性，义务主体不得抛弃、转让，如果义务主体没有履行注意义务即应当承担法律责任。”
除了实际损失还有精神赔偿
2017年2月17日上午，该案一审宣判，经过审理后，法院认为，李先生与神州汽车租赁公司是租赁合同关系，神州汽车租赁公司作为出租方，应保证租赁物的正常使用。
根据李先生提交的医疗费、交通费、门诊病历等，可以认定事件的确给李先生造成了一定经济和精神损失，且该损害与神州汽车租赁公司的过错存在因果关系，故神州汽车租赁公司应承担赔偿责任。
“从事实因果关系上看，租车公司不去报案，公安机关就不会把这辆车记录在案，也就不会在得知该车的信息后去进行拦截。反过来说，租车公司没有及时把该车已经归还的消息，告知警方进行销案，才造成警方对该车的拦截举动。从警方的角度来看，没有违法行为，即使扣错了，也没有责任。所以，该案件事实上的原因是租车行。根据案件情况来看，租车行造成的损失是间接损失。”李显东分析认为。
对此，李显东认为，首先，租车行没有及时销案与承租人遭到警方拦截受到惊吓存在必然的因果联系。其次，法院根据医院的医疗费、门诊病历，认定了承租人受到惊吓，精神受损，健康权受到侵害。根据司法解释，自然人因健康权遭受非法侵害，向人民法院请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。
最终，北京市朝阳区法院一审判令神州汽车租赁公司赔偿李先生医疗费1280.89元，交通费、住宿费、误工费等各项经济损失5000元，精神损害抚慰金1万元。一审宣判后，双方均未明确表示是否上诉。
租赁调查报告范文5
银行类融资租赁公司的风险管理
银行类融资租赁公司的资金来源主要是银行，主要业务是全额偿付的直接融资租赁和融资性出售回租，利差和租赁手续费是主要的盈利模式。其经营理念与银行相像，风险控制是以企业的信用记录、以往业绩为基础，以企业的资产负债比例管理为轴心，以租赁物权为保障，以风险最小化为目标。
银行控股的租赁公司通常并不设置专门的风险控制部门，往往是利用银行自身的项目评估和风险控制部门对租赁项目进行评估和风险控制。租赁公司的管理\作更像一个银行的一个业务部门。
非金融类融资租赁公司的风险管理
非金融类融资租赁公司的业务运作模式呈现多样化，如直接融资租赁、经营租赁、出售回租、委托租赁、杠杆租赁、风险租赁（或有租金租赁）、项目融资租赁等。其经营理念与投资银行更接近，对经营风险的控制往往是以企业或项目的未来现金流为基础，以收益与风险对称与否为轴心，以租赁物权为保障，不熟悉的行业不投，在风险控制的前提下，以做大资产、利益最大化为目标。
独立机构类的融资租赁公司的行业定位选择会根据自身优势及市场开拓的实际情况呈现多元化。厂商类的租赁公司的市场定位则会突出专业化，以促销厂商设备租赁为主。
主要风险种类的管理与控制
交易主体的信用风险管理与控制。一方面，是交易主体的合法性和信用风险，主要包括：各交易主体是否依法设立，有无经营执照、是否进行并通过了年检；资金供给方是否是合法的金融机构，委托资金的来源是否合法、支付渠道是否正常；租赁公司是否有融资租赁的经营范围和融资渠道；供应商和承租人的信用记录等。在正式交易之前，要取得相应的合法有效的法律文件副本并妥善存档保存。另一方面，是交易主体的变动和续存风险。企业的分立合并、股东变换、改制、破产、停业整顿时有发生，会对租赁的风险产生重大影响。在租赁期内，交易主体的变动和续存风险是企业进行合同和风险管理的重要内容，合同中要规定上述信息的及时告知义务。客户经理与相关的交易主体要保持经常性的联系和现场检查，掌握对方的变化情况十分重要。
交易法律的风险管理与控制。首先，是交易合同不规范的风险。融资租赁公司要根据主要业务模式、不同租赁标的、不同行业制定完善、规范的融资租赁合同。对目前法律法规没有明确规定或规定不明晰、甚至有冲突的地方。其次，是法律关系不明析的风险。每一个交易环节的各当事人之间的法律关系和逻辑关系要清晰、合理。都应该有独立的法律合同或文件，不能以一个包罗万象的合作协议来替代。再次，是审查模式的合规性。业务模式创新要注意交易主体、交易会计、交易税收的合规性。最后，是要加强法律时效和业务流程实时管理。融资租赁业务期限长、合同种类多，文本多，具有时效性质的条款也比较多。保证每个环节的合同及时生效、资金的按时支付和各方权益有效性和时效的连续性十分重要。要通过信息化技术，对融资租赁业务的业务流程中的关键环节实现实时管理，做到事前提示、同步控制、事后反馈。
租赁资产的风险管理与控制。一是租赁资产的购买风险。这类风险主要指：在融资租赁业务中，承租人行使租赁物和供应商的选择权，但出租人有做与不做的否决权；融资租赁是以物为载体的融资行为，虚高的租赁物购买价格必然会带来租赁物的价格与价值不相匹配的风险；投入过大、租赁物配置不合理、出现质量问题都会影响承租人的使用，影响偿还租金的履约能力；租赁物供应渠道环节太多或是皮包公司，会影响租赁物的售后服务、配件供应，同样会对融资租赁合同的正常履行带来不利影响等。为此，租赁公司应当与专业厂商直接建立长期合作协议，减少不必要的中间环节，了解市场行情。对技改项目和不熟悉的行业要通过各种方式了解和验证项目的设备选型、工艺配置的合理性，剔除可行性研究报告中的“可批性”成分。二是租赁资产的灭失风险。租赁物在运输、安装和使用过程中会存在各种因素造成的灭失、损坏、转移、藏匿、转卖的风险。因此，应该根据每个合同的和承租人的具体情况，选择投保运输、安装、盗窃、机损等险种，保障资产安全；合同条款增加对承租人人为造成损坏、灭失的处罚条款和保障措施；采取卫星定位、关机控制等技术措施，自行或委托机构对租赁物进行现场管理和定期现场巡查，避免资产的转移和藏匿；对法定登记的租赁物要及时办理登记，对非法定登记的租赁物可以采取所有权公证、或将租赁物作为向银行融资的抵押物办理抵押登记。相关的产权和登记文件要妥善保管。三是资产价值与债权的不匹配风险。在融资租赁业务中，可能会发生租赁债权与租赁物的实际价值不匹配的风险。融资租赁公司可以根据用户或项目的信用评估情况，采取租金先付或收取租赁保证金的方法锁定租赁前期的债权大于租赁价值可能产生的风险；在经营租赁业务中，应当根据租赁物的使用状况合理预估租赁期内不同时点的租赁物的实际价值，采取倒推法确定租赁期限和租赁期限内租金的支付额度和支付方法。尽可能保证应收租赁债权小于融资租赁物的资产价值，是减少租赁资产退出风险的前提。
交易货币的风险管理与控制。一方面，是币种选择和汇率风险控制。在进口设备融资租赁和跨境融资租赁业务中，外商投资的融资租赁公司可以筹措与购买合同币种相同的外汇，内资融资租赁公司可凭进口合同用人民币购汇对外支付。如果购买合同和融资租赁合同的外汇币种相同，人民币有升值趋势，应该选择美元作为融资租赁合同的币种；在人民币有贬值趋势的情况下，承租人按租金支付的总额，办理人民币对融资租赁合同或进口购买合同的外汇币种的远期买卖。如果购买合同和融资租赁合同的外汇币种不同，未来人民币不论是升值或是贬值，承租人都应该从保值的目的出发，根据对外支付的不同时限，使用融资租赁合同的币种通过银行办理相应时限的外汇币种的远期买卖，锁定汇率风险。另一方面，是租赁费率选择和风险控制。融资租赁合同的租赁费率是出租人对承租人或租赁项目的风险判断和收益多少的定价，也是出租人和承租人对风险和收益谈判的结果。租赁费率的确定一般都以同等期限的银行贷款利率为参照基数，一般分为固定费率?和浮动费率。选择固定费率，出租人则要承担市场利率的波动风险。出租人在同期市场利率的基础上增加的利差会高于浮动费率。出租人应该在资金筹措和运用过程中运用利率调期等措施，避免利率变化带来的租赁收益的波动或损失。选择浮动费率，承租人就要承担租赁期内的市场利率变动可能导致的租金支付额增加或减少的风险。承租人也可以运用利率调期等措施，锁定实际支付时可能带来的风险。
财务管理风险。主要涉及流动性风险。银行类融资租赁公司或其他金融机构控股的金融租赁公司，由于资金来源渠道较多，比较容易解决租金分期回流或因租金拖欠产生的与支付到期贷款的时限和金额不匹配的问题，比较容易控制资金流动性风险。非金融的融资租赁公司在业务初期，一定要使自己的对外借款期限与租赁期限有相当程度的匹配，不能过度采取短款长用，自有资金存款要与对外借款余额保持一个合理的比例。随着资产规模的扩大，可以根据租金回流、新业务对外支付的情况再对不同期限的借款额度、自有资金现金保有比例随时做出合理调整。
金融租赁公司的监管与控制
我国金融租赁公司的监管部门是银监会，监管法规主要是《金融租赁公司管理办法》。其规定了金融租赁公司的经营规则、监管指标、监管措施等方面的内容。
非金融机构的融资租赁公司的审批管理部门主要是商务部。其中，对外资和内资融资租赁公司监管又各不相同。外资融资租赁公司的主要监管规章为《外商投资租赁业管理办法》，其中主要规定了以下内容：一是资产负债比例监管，风险资产一般不得超过净资产总额的10倍，风险资产按企业的总资产减去现金、银行存款、国债和委托租赁资产后的剩余资产总额确定；二是统计审计规定，外商投资融资租赁公司应在每年3月31日之前向商务部报送上一年业务经营情况报告和上一年经会计师事务所审计的财务报告；三是行业自律，中国外商投资企业协会租赁业委员会是对外商投资租赁业实行同业自律管理的行业性组织。鼓励外商投资租赁公司和外商投资融资租赁公司加入该委员会。
租赁调查报告范文6
一、工作目标
以各项税收政策和法律法规为依据，以规范房屋租赁双方涉税行为为重点，大力整治房屋租赁中存在的问题，进一步规范房屋租赁的税收征管，逐步实现房屋租赁管理的法制化、规范化，提高纳税人的纳税意识和税法遵从度。
二、清理整顿对象和时限
本次清理整顿的对象是全县范围内所有出租房屋的单位和个人。清理整顿的时限是自年1月1日起，对个别出租收入金额较大、有偷税逃税性质的，可追溯到以前年度。
三、清理整顿主要内容
清理整顿的主要内容为年1月1日以来单位和个人出租房屋，所取得租赁收入应纳税收的征缴情况。
四、计税依据、应纳税种和征收标准
（一）计税依据
出租房屋的单位和个人，应以真实有效的房屋租赁合同或协议记载的房产租金收入为计税依据。租金明显不实或偏低的，由税务机关依据有关规定予以核定。
（二）应纳税种
行政机关、企事业单位房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税（行政机关不征收企业所得税）。个人房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。
（三）征收标准
1、营业税：按租金收入的5%征收；个人出租住房的，按租金收入的1.5%征收。
2、城市维护建设税：纳税人所在地在县城、镇的，按营业税税额的5%征收；纳税人所在地不在县城、镇的，按营业税税额的1%征收。
3、教育费附加：按营业税税额的3%征收。
4、地方教育附加：按营业税税额的2%征收。
5、房产税：按租金收入的12%征收；个人出租住房的，按租金收入的4%征收。
6、城镇土地使用税：出租房占地面积×适用税额=每年应缴税款；个人出租住房的，免征城镇土地使用税。
7、印花税：按租赁合同协议所载金额的1%0征收；个人出租住房的，免征印花税。
8、企业所得税：按企业利润的25%征收；未建账的或无法核算企业利润的，按租金收入的3%征收。
9、个人所得税：个人出租非住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除税费并减除800元后的余额的20%征收；月租金收入4000元以上（含本数）的，按租金收入扣除税费并减除20%后的余额的20%征收。个人出租住房月租金收入在4000元以下的，按租金收入扣除税费并减除800元后的余额的10%征收；月租金收入4000元以上（含本数）的，按租金收入扣除税费并减除20%后的余额的10%征收。
五、工作步骤
（一）宣传发动（10月15日至10月20日）
地税部门要充分利用新闻媒体、电视、通告、短信等方式，进行政策宣传，增强纳税人的纳税意识，提高税法遵从度。
（二）自查补报（10月21日至11月10日）
出租房屋的单位和个人，应根据自身实际纳税情况进行自查，并做好纳税申报工作。各行政机关、企事业单位要及时组织本单位干部职工填写《县房屋租赁税收自查表》（见附件），并年11月1日前报县地税局办税服务厅。纳税人自查补报的税款不予行政处罚。
（三）重点检查（11月11日至12月31日）
组成多个清理整顿工作组，对自查补报工作进行检查。在自查补报阶段未按规定进行申报的，向出租人下达责令限期改正通知书，要求补缴相关税款，并按规定给予行政处罚。对逾期未整改的纳税人，列为重点检查对象，并视情况依法进行调查；对未履行纳税义务的单位和个人，函告所在单位，并视情况报纪检监察部门依法做出处理；对涉嫌犯罪的案件，依法移交司法机关追究刑事责任。
（四）常态化管理（年1月1日以后）
通过三个月的清理整顿，督促纳税人取得房屋租金收入后，主动到税务机关申报缴纳税款，并取得省地方税务局统一。整顿工作结束后，进行常态化管理，由地税部门牵头，会同房管部门抓好日常监管。
六、工作职责
（一）地税部门
1、充分利用新闻媒体，大力宣传出租房屋税收清理整顿活动的目的、意义和工作要求。
2、按公平、公正、公开原则，认真做好税收征收管理，做到应收尽收。对欠缴的税款认真组织清理。对应申报缴纳而未申报缴纳出租房屋税收的，按规定予以处罚；对涉嫌犯罪的，应依法移关司法机关追究刑事责任。
3、对所有出租房屋进行登记建档，做好信息管理。
（二）房管、潋江镇、开发区
协助税务部门做好出租房屋的信息管理工作。
（三）各行政机关、企事业单位
1、组织干部职工加强出租房屋税收知识的学习，督促有房屋租赁的干部职工进行纳税申报。
2、有公房出租的行政机关、企事业单位，要及时、准确申报缴纳税款。
3、行政机关、企事业单位租用他人房屋须凭省地方税务局统一入账，不得白条抵库。
4、根据清理整顿工作领导小组函告的情况，督促相关责任人整改，并视情况进行教育和处理。
（四）纪检监察部门
对清理整顿工作领导小组通报的情况，依法做出相应处理。
（五）司法机关
组织警力及时对地税部门移送的案件进行调查、侦破；对地税部门依法移送的涉嫌犯罪的案件，依法依规追究刑事责任。
七、工作要求
