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地产运营管理办法范文1
（江苏虎豹房地产开发有限公司，江苏 扬州 225000）
摘 要：面对市场竞争日趋激烈的经营环境，再加之经济下行压力的影响，很多企业已经开始将运营成本管理作为实现企业长远生存和发展的有力途径。房地产企业在经过高度繁荣的历史时期之后，应该逐步认识到运营成本管理同企业存续之间的必然联系。房地产企业管理层在深化运营成本管理理念的基础上，应该采取一系列具有针对性的措施来切实降低房地产企业的运营成本。
关键词 ：房地产企业；运营成本；控制
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）34-0082-02
收稿日期：2014-11-20
作者简介：花慧（1979-），女，江苏扬州人，财务经理，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与纳税筹划。
一、引言
获得最大利润是企业经营管理过程中的一项重要目标，而在实际生产经营过程中，不断降低运营成本则是企业实现利润最大化的有力手段。首先，不管从哪个角度来看，降低企业运营成本都将有助于企业的生存和发展，在企业收入持平或者增长的情况下，运营成本的降低本身就意味着利润的直接增加，如果企业发生收入下滑，运营成本的降低也能在很大程度上减少企业的实际损失。其次，降低运营成本还有助于缓冲企业的外部竞争和内部资金运作的双重压力，是企业实现可持续发展的重要保障。在企业内部不断优化运营成本，能够为企业实现价格战略打下坚实基础，同品质、低价格的商品将会在激烈的市场竞争中获得更加客观的市场份额，让企业即便在面对经济下行压力的情况下仍旧生存下来，并且得到一定的发展。对于房地产企业而言，在经营管理过程中的各项支出，诸如销售费用、劳务支出等都是运营成本的组成部分。客观来看，房地产企业具有资金投入额度大、施工周期长等特点，如何有效利用运营资金、降低运营成本，成为房地产未来发展的关键。
二、房地产企业运营成本管理中的主要问题
（一）缺乏完整的运营成本分析内容
目前，我国针对房地产企业运营成本的分析方法有很多，诸如量本利分析法、因素分析法、趋势分析法、比较分析法、比率分析法等等，然而，面对众多的分析方法，房地产企业却还很难从中选择适合自身经营管理特点的运营成本分析方法，究其原因，主要同房地产企业未能全面搜集运营成本分析内容有关。不少房地产企业的运营成本分析内容，还仅仅停留在对财务报表中的相关数据进行单一对比和汇总层面上。这样的对比与汇总，只能在表面上大致了解房地产企业的运营成本情况，无法做到深入分析，而且还只能对相邻两个会计年度内的运营成本情况进行分析，难以对房地产企业的长远发展做出预测和规划。从管理内容上来看，财务分析、预算分析、经营分析都是房地产企业运营成本分析中的重要内容，但是在实际工作中，却很少有企业能够将这些内容同时加以考虑，以偏概全的现象较为普遍。
（二）运营成本管理方式不科学
首先，组织架构与成本管理意识的缺失，在很大程度上制约了房地产企业的运营成本管理水平。一些房地产企业甚至都没有专有的部门负责运营成本管理工作，在组织架构上就无法保证运营成本管理的客观需要。在思维理念上，一些房地产企业管理者仍将“财务管理”、“造价成本”等概念同运营成本混为一谈，并没有理解运营成本管理的内涵和外延，降低运营成本也就更加无从谈起。其次，一些房地产企业在运营成本管理过程中，缺乏“动态成本”、“目标成本”等概念，未能有效形成针对运营成本管理的系统过程。最后，缺乏业务水平扎实的运营成本管理人员，也是房地产企业难以降低运营成本的重要因素，尤其是在逐步实现精细化管理的房地产业务中，人才短板更加明显。
（三）运营成本分析机制不完善
灵敏高效的运营成本分析机制，不仅能够通过制度化的规定明确房地产企业管理层和普通员工的权利和责任，同时也能够及时发现房地产企业的运营成本管理中的疏漏和弊端，做好事前的风险控制工作。然而，就现实情况来看，我国房地产企业的成本分析机制还处在初级阶段，完善程度有待提升。一些房地产企业虽然建立了针对运营成本管理的规章制度，但是在实际工作中却未能严格执行，而且在规章制度的内容中，也仅仅包括运营成本分析内容、报告编制的具体工作，与经营管理活动有着明显的脱节，导致运营成本分析机制十分不完善。
三、房地产企业降低运营成本的主要方法
（一）建立运营成本管理平台，对相关内容进行统一管理
针对房地产企业运营成本分析内容不完整的情况，建立专业化的运营成本管理平台是十分必要的。运营成本管理平台能够实现对运营成本的动态管理。信息技术是运营成本管理平台能够有效运行的必备基础，能够帮助房地产企业实时接收动态成本内容，从而实现同步化的成本核算与控制。搭建运营成本管理平台之后，房地产企业的各项核心业务都能够处在实时追踪之下，并且有助于提升各流程的规范程度，实现同金融业务、财务管理工作的对接。在运营平台的日常运行中，合同管理是核心，主要包括合同的变更、结算、支付管理等内容。除此之外，该平台还能够为企业管理者提供针对运营成本管理相关决策的有力依据，比如大量的运营成本日常管理工作都可以依靠平台进行处理，甚至是简化，并且可以实现透明化管理和实时查询，能够有效提高决策效率，对降低房地产企业运营成本有极大促进作用。
（二）完善运营成本管理方式
行之有效的运营成本管理方式，需要依赖健全的成本控制制度和规范的组织架构，这也是房地产企业降低运营成本的前提条件。完善的运营成本管理机制能够抑制不利于降低房地产企业运营成本因素的产生。可以说，运营成本管理方式是房地产企业发展战略的重要组成部分，完善相关的投标管理办法、成本管理激励机制、设计科学的指标考核体系、预算管理办法等内容都已经迫在眉睫。完善运营成本管理方式是一个长期性的工作，并且具有较高的专业性，房地产企业应该高度重视运营管理人才的选聘和培养，组建一支专业素养扎实的运营成本管理人才队伍，为提高企业运营成本管理水平，切实降低企业运营水平打下人才基础。
（三）摸索出适合自身发展特点的运营分析机制
房地产企业需要意识到，运营成本管理的目标并不是孤立存在的，并不是只要数字上有所降低就是成功，运营成本的降低只有同质量、进度、效率、工作量等内容相结合，进行综合分析才具有实际意义，决不能一味压缩运营成本，而不顾其他目标的是实现。鉴于此，在运营成本管理过程中，质量控制、合同管理、进度监督工作都必须同步实施。大量的实践经验已经证明，房地产企业运营成本的超支很大程度上不是成本控制本身出了问题，而是由于分析机制出现偏差所带来的，这些问题的解决难以通过强化成本控制加以解决，需要结合技术、管理等层面综合考虑。鉴于此，房地产企业在进行运营成本管理过程中，需要考虑采取的措施和办法会不会对其他目标产生不良影响。举个简单的例子，在采用限额设计法时，并不是仅仅考虑节约投资，盲目将投资金额降低，而是在实事求是、精心设计、尊重客观规律的原则下，改进设计方法，一方面降低企业的运营成本，另一方面也能够在较高水平上保持房地产企业建设项目的质量与功能。
四、结语
面对经济环境的剧烈变化，尤其是在管理理念、信息技术快速发展的今天，企业一方面获得了更多更先进的运营成本控制方法，另一方面也在经济全球化的影响下，面临着更加残酷激烈的竞争。对于房地产企业来说，谁能够获得运营成本管理上的又是，谁就能抢占竞争的先机。在新的发展形势下，房地产企业需要深入挖掘运营成本管理中“降低成本”和“获得利润”的潜力，积极转变传统的落后观念，在充分分析自身情况的基础上，运用现代先进的运营成本管理法降低成本，为企业创造更加广阔的发展空间。
参考文献：
[1] 杨鹏.房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策[J].中国市场.2014（42）
[2] 孙琰镔.浅谈如何加强企业运营成本控制[J].经营管理者.2014（11）
地产运营管理办法范文2
（一）活动成果
通过开展“管理提升百日攻坚”暨精细化管理年活动，通过经营团队的不懈努力，在业务建设、内部管理与思想政治建设等方面取得了较好的业绩：
一是顺应政策环境，适时调整策略，公司经营绩效稳步提升。
顺应政策与市场环境，适时调整经营目标与营销策略，关注打造产品精细化品质，以及解决项目的资金与回款等问题，在经营管理、项目建设、楼盘销售回款等方面取得了较好业绩，为公司在行业大调整时期的稳定经营、科学发展提供了有力保障。截止2014年12月31日，公司总资产12.08亿元，净资产3.5亿元，利润总额实际完成-2,759万元，完成股东投资回报率为-7.03%。
二是公司2014年经营工作成绩斐然，重质量，促进度，保安全，项目工程建设实现既定目标。2014年“五一”期间，天骄华庭项目被郑州市建委评为“市级安全文明工地”，国庆前夕，天骄华庭项目一期工程荣获了“结构商鼎杯”，并于2014年底荣获河南省建筑行业工程质量最高荣誉——“河南省结构中州杯工程”奖。
三是强化管理，优化机制，公司规范化运营体系日趋完善。2014年公司逐步优化了市场化运作机制，编制完成内部管控方案、经营目标分解方案、绩效考核试点管理办法等一系列内控制度，构建了房地产开发、物业管理的专业化运营体系，使项目管理工作更加标准化、规范化、专业化、程序化和系统化，从而提升公司经济效益和管理水平，有效促进公司的可持续发展。
四是公司市场和业务拓展稳步推进。公司采取规范经营与市场化运作相结合的现代企业管理模式，顺利实现了主要业务的区域扩张。
（二）活动开展步骤与整改过程
第一阶段：宣传发动、更新观念（从2014年5月3日至2014年5月31日）
1、领导重视，精心组织，出台活动方案
加强领导，成立组织。公司成立了以主要领导为组长，各各部门、各子公司负责人为成员的“管理提升百日攻坚”暨精细化管理年活动领导小组，召开职工动员大会，认真传达交投集团和中原高速关于开展“管理提升百日攻坚”暨精细化管理年活动的有关文件精神，并对活动开展工作进行具体部署。
2、制定方案，精心部署，锁定攻坚目标
公司结合工作实际，研究制定了《公司“管理提升百日攻坚”暨精细化管理年活动的通知》，要求各单位按照通知要求深入动员、广泛宣传，营造良好的学习氛围，深入开展活动，充分利用信息、板报、例会等多种方式贯彻落实文件精神，引导全体员工牢固树立现代企业意识、市场竞争意识、生存危机意识和现代化管理意识，确保此项活动向纵深开展。
3、强化宣传，大造声势，形成活动氛围
以开展“管理提升百日攻坚”暨精细化管理年活动为契机，认真学习《公司精细化管理手册》，掀起学习，使学习有内容、有记录、有笔记，在学习中不断完善提高，全面提升高速公路优质文明服务水平、治理逃漏通行费水平、运营管理水平，创建精细化管理示范路。利用多种形式，多种媒体，黑板报、内部简报、宣传标语等，大张旗鼓宣传开展“管理提升百日攻坚”暨精细化管理年活动的目的、意义和内容，同时，在活动开展过程中，注意发现和树立典型，解决实际问题，交流推广经验，通过召开不同层次、不同形式的经验交流会，及时推广先进管理经验，做到相互激励、共同提高，使内容更加丰富，效果更加明显，确保活动取得实效。以“百日攻坚战”专项整治为契机全面提升科迈化工本质安全管理工作水平
第二阶段：查找不足，明确差距（从2014年6月1日至2014年6月30日）
对公司在运营管理方面存在的不足进行深层次查找，从而明确提升方向。通过自查发现公司目前主要在以下四个方面存在不足、亟待提升。
一是合同签订和授权不规范，招投标活动的评标机制不灵活。二是运营机制市场化程度不足，行业竞争力较弱，工作效率与资金使用效率不高。三是内控体系不够健全，内控制度与工作流程不完善，内部管理有待进一步加强。四是安全管理存在一些死角，需要进一步加强。
第三阶段，制定计划、推进整改（从2014年7月1日至2014年9月30日）。
1、针对查出的问题，我们公司根据相关专业和职责分工，提出整改措施，列出详细具体的整改计划，明确完成时间。坚持边自查、边整改的原则，对企业管理方面存在的问题有针对性地进行整改。整改工作要注重实际、突出效果，不留死角，努力达到立竿见影的效果。
2、针对合同签订和授权不规范，招投标活动的评标机制不灵活的问题，一是修订《合同管理办法》补充《法定代表人授权书管理办法》着手制订；从修订《招投标管理制度》，完善招投标工作流程，加强招投标监管方面制定调整资格预审办法，深化资格预审工作。调整施工招标的资格预审工作的内容，将投标阶段对投标人技术能力、管理水平、财务能力和以往业绩信誉的审查前移到资格预审阶段，对项目主要负责人员要提出备选人员的要求。二是改进评标办法，减少人为因素影响。在评标阶段不再对投标人的技术、管理、财务能力和履约信誉进行打分，评标阶段的工作重点是对投标文件是否存在重大偏差进行审查，并按照招标文件规定的合同授予条件，推荐中标候选人。三是加强对招标人的管理，规范招标行为。督促招标人严格执行国家规定的基本建设程序和招投标管理制度，按照公开、公平、公正的原则，依法组织公路建设项目的招标工作。四是加强对评标专家的管理，规范专家评标行为。
3、针对运营机制市场化程度不足，行业竞争力较弱，工作效率与资金使用效率不高的问题，我们一是结合精细化管理实施方案，修订完善相应财务制度，提高资金使用效率。二是结合精细化管理实施方案，修订薪酬激励机制，激发员工动力，提高企业竞争力。三是加大全员培训力度，积极组织开展多层次、全方位的员工培训活动和多工种岗位练兵活动，鼓励员工立足岗位，钻研业务知识，提高操作技能，进一步提高管理层次。
4、针对内控体系不够健全，内控制度与工作流程不完善的问题，一是进一步加强内部管理，结合内控自查报告中有关固定资产管理与物品采购管理中有关不足进行自查并结合精细化管理方案中有关内容制订《固定资产管理制度》和《物品采购与管理制度》等相关制度，拟订整改措施。二是建立独立董事制度，为公司确定发展规划，健全投资决策程序，加强决策科学性，建立和完善高管人员管理和考核制度，强化董事会决策、监督职能提供有力保障，进一步完善了公司治理结构。三是企业将不断完善现代企业制度，加强科学管理，提高企业的决策和经营水平，积极开拓国内市场，使企业健康持续发展，正确处理国家和企业的关系，应对政策风险，使可能发行的政策变化对企业的影响降至最小。
5、针对安全管理方面存在的问题，结合《项目精细化管理方案》中与上述问题相关的内容制订有关制度作为整改措施。一是强化意识，让“我要安全、我会安全”贯穿于生产经营活动的每一个环节。大力推广“本质安全化”理念，营造企业稳定、和谐的安全生产环境，依靠安全文化的潜移默化作用，提高全员的安全意识和整体安全文化素质，增强企业的抗风险能力和竞争能力。二是强化责任，逐级签订了安全生产目标管理责任书，明确了职责，落实了责任，形成一级抓一级，层层抓落实，齐抓共管的局面。对施工现场进行不定时检查，特别对特种作业和重点部位及区域进行了全面的安全生产大检查，并对隐患较大的部位进行了安全整改。三是强化宣传，开展各类安全宣传教育活动、各类安全会议、张贴墙报标语、横幅安全警示牌开展声势浩大地安全生产宣传教育月活动。通过认真整顿，我公司安全生产工作走上了规范化管理轨道。
6、严格标准，规范行为，全方位提升企业精细化管理水平
（1）、加强宣教，树立全员成本精细化管理意识
通过宣传教育，使每一个员工树立强烈的精细化管理的意识，将降低成本变成一种自觉行为。同时，将施工各项成本与其切身的利益相结合，奖惩严明。
（2）、健全制度，不断提高员工的制度执行力
先后制订了《工程项目责任成本预算管理办法》、《工程项目资金管理办法》等20多个管理办法，涵盖了从工程开始到结束各个环节。在执行上，我们重点要抓好管理体系的流程控制，抓好整改、奖惩兑现。
（3）、精打细算，提升前期策划、经费预算和内部责任成本的精细化管理
项目中标后，施工策划组根据经营部测算的毛利率，在施工策划组长的带领下，工管部牵头，从工程概况、技术标准、工程数量等方面进行项目的前期策划。使项目部能够很快成立并具备施工条件，力争在全线第一个开工，为施工生产打好基础。在施工生产过程中，应严格按照公司下发的责任成本和经费预算来执行，责任成本、经费预算的内容要和成本费用的归集台账内容相结合，力求保持一致，为项目经济活动分析打好基础。
（4）、环节控制，提升合同、物资和人工费的精细化管理
通过科学的管理方式，优化整个业务流程，降低不必要的损耗，才能将材料成本控制到最优，最大限度地创造经济效益，保证物资采购的公开、公平、公正，从源头把关。同时，人工费的精细化管理方面，建立合理的考核制度，规范员工行为。为有效控制好人工成本，实行动态管理，提高了劳动生产率，降低了工资费用。
（5）、统筹兼顾，做好机械费和资金的精细化管理
控制好机械费用，加大设备使用率，提高设备完好率。提高机械设备利用率，降低设备使用费。资金管理上加强资金管控，完善资金授权、审批、使用等相关管理制度，明确资金管理的职责权限、岗位分离要求，确保资金安全和有效运行。
（6）、费用控制，其他费用的精细化管理
在整个工程施工过程中，诸如征地拆迁费、各种补偿费、监理费、检验试验费、工程用水电费、施工现场材料的二次搬运费、场地清理费、临时设施、运费等都在其他费用中核算，因此，我们通过其他费用控制，进一步提升项目的经济效益。
同时，做好收入的、经济活动分析的和增收创效的精细化管理，公司范围内全面开展增收创效活动，进一步提高了公司盈利空间。
第四阶段，全面总结、巩固成果，（从2014年10月1日至2014年月日。）
按照动态、可持续的原则，积极发扬求真务实的作风，全面总结“管理提升百日攻坚”和精细化管理年活动中的经验和教训，按照既定目标，及时“回头看”，力求从思想观念上进一步提高认识，从制度措施上进一步规范实用，确保管理的长期效果。认真总结和推广经验，巩固活动成果，建立和形成企业管理长效机制。
地产运营管理办法范文3
一、国外保障房后续管理经验
1.新加坡：分级设置定期更新保障房配套设施满足居住需求
“组屋”是新加坡政府为中低收入家庭设计建造的不同类型的保障性住房，包括建设发展局组屋、三代组屋、执行公寓、执行共管公寓、私人组屋、乐龄公寓等品种，供不同收入层次、代际结构、年龄阶段的家庭承租或购买。
在配套设施方面，组屋通过层级体系实现供需平衡。第一级为市镇中心，集中了交通换乘、商业、文化、娱乐、卫生等功能性设施；第二级为邻里中心，服务半径约800米，配置小超市、诊所等居民日常生活服务设施；第三级为社区中心，服务周边居民，配置为老人和儿童服务的健身、游戏设施，付费设施使用价格较为低廉。通过合理分级与功能统筹，配套设施可满足多层次需求，并得到充分利用。此外，政府还会定期组织粉刷组屋、更新设施。
2.韩国：采取货币补贴手段通过住房租赁市场实现有效保障
韩国的住房租赁制度成熟、市场活跃。求租方将一定数额的押金交给房主并签订租房合同，便可享有住房使用权，这种押金即“传贳金”。在首尔等大城市，传贳金一般占房屋总价的30%至50%。在合同有效期内，租方对房屋的使用权以及对传贳金的所有权均受法律保护。合同期满（一般为2年）不再续约时，房主原数退还传贳金。
为了使住房保障与社会化租房制度有效衔接，韩国允许刚组建家庭的年轻人到住宅公社申请传贳金优惠贷款；对于暂时难以凑足传贳金的求租人，准予银行发放不超过总金额60%的贷款；一些公司还将为租房员工提供优惠利率为2%（远低于银行利率）、总额在1.5亿韩元以下的租房贷款作为一项福利。这些政策和服务促进了“传贳房”制度的普及、培育了住房租赁市场，解决了暂时买不起房的都市人住房困难，也避免了集中建设保障性住房面临的资金压力和后续管理问题。
3.俄罗斯：通过法令明确公租房准入条件及后续管理的规定
“公租房”是俄罗斯最主要的保障性住房，产权为项目所在地政府所有，住户无权将其出售、赠予或作为遗产指定继承。
2005年3月1日，俄联邦颁布新的《住宅法》，规定法令生效后被社会保障局认定为低收入的家庭和法令颁布前登记住房面积未达标的家庭可申请承租公租房。按照租赁合同，承租家庭每月需按时缴纳最低限额的租金，每平方米1.5卢布至1.8卢布。承租家庭增加长期居住人口，需征得产权所属部门同意方可办理新增人口入住手续；公租房居住环境遭到人为破坏，产权所属部门可以拒绝为新增人口办理入住手续，承租家庭人均居住面积也将缩减到10平方米以下。
二、国内城市和地区管理特色
1.北京市：公租房项目探索多项管理创新
近年来，北京市逐步健全“租售并举，以租为主”的住房保障体系，目前保障形式包括棚户区改造安置房、经适房、限价房、公租房（含廉租住房）、租房补贴等。“十二五”期间完成了100万套保障性住房建设筹集任务。
北京市公租房建设筹集任务由各区落实，后期运营管理也实行“谁持有谁管理”模式。北京市住房和城乡建设委员会负责建设融资，制定相关政策程序，统筹组织房源分配。在配套支持政策上，通过人口输出区支付输入区建设资金补贴、承担保障房项目配套大型非经营性公建建设任务等方式平衡责权利，提高人口输入区接收管理积极性。在社会管理服务上，明确市级职能部门在后续管理中的职责分工和属地区管理责任，确保公租房承租家庭享受均等的社会保障、劳动就业、公共卫生、基本医疗、义务教育等公共服务。在项目运营管理上，区住房保障管理部门以购买服务形式建立驻项目服务站，统一开展经租管理、物业管理、监督管理等工作。
2.上海市：健全大型保障房基地建管体系
上海市在构建共有产权保障房、公租房（含廉租住房）、征收安置房和旧住宅综合改造“四位一体”，租售并举的住房保障体系同时，探索建设大型保障房基地。“十二五”期间，共建设筹集保障性住房100万套。
在资金筹措上，大型保障房基地以上海市属五大集团为投资建设主体，依托企业实力和银团贷款落实建设资金。在交通出行上，结合城市空间布局合理设置公共交通线路，多层次、多方向与轨道交通接驳，优化通勤距离。在配套设施上，一方面充分利用基地临近区域配套资源、最大限度地发挥功能辐射作用；另一方面将保障房和商品房搭配建设，节约配套公建开发成本，共享服务设施。在管理组织上，以区为主、市区联手，上海市住房保障和房屋管理局（注：2015年该机构已撤销，职能并入上海市住房和城乡建设管理委员会）指导各区成立住房保障中心，负责资格审核、配租配售及保障房供后管理；大型保障房基地还在项目属地区协调下成立多部门参加的管委会或社区中心，提高管理服务水平，自2011年入住至今运转平稳。
3.香港特别行政区：司法支持申报退出机制
我国香港地区的公屋制度已实施了半个世纪，目前全港约有30%以上人口租住在政府提供的公屋里。公屋建设品质和环境不低于商品房，配套设施一应俱全，而租金（含物业费）仅相当于市场租金的1/3。
公屋申请家庭在申请时、轮候中和入住前要三次申报收入和资产情况，内容包括土地、房产、车辆及银行活定期存款、有价证券等。在公屋居住满10年的承租家庭，其后每2年须申报收入和资产一次。如果家庭收入或资产超过限额，便要缴纳原标准1.5或2倍的租金；一旦两项标准都超过，便要缴纳市场租金。缴纳市场租金一年后，如果两项标准都没有下降，就要搬出公屋。承租家庭如在申报收入或资产时弄虚作假，一经定罪，最高可判罚款5万港币及监禁6个月。法律赋予香港房屋委员会调查取证的权力，包括银行在内的机构都要配合调查。
三、国内外经验做法带来的启示
1.健全制度立法建设
公共管理的权力应由法律赋予，并对权力内涵、行使范围和相关责任进行限定。住房保障属于公共管理范畴，法制环境是最重要的外部支持因素之一。目前国家层面尚无住房保障立法，部分省市虽在这一领域率先进行了探索，但仍存在一些问题。
以天津市为例，自2012年起实施的《住房保障管理办法》属于政府性规章，效力较低、涵盖内容也需要随实践的深化进一步丰富和拓展。由于保障性住房后续管理涉及项目运营管理（包括经租管理、物业管理）、保障资格监督管理以及社会管理服务等方面，内容广泛、综合性强、操作执行环节多，且存在违规查处、退出等难点，工作的顺利开展更加需要于法有据。“十三五”期间，应参照俄罗斯、我国香港等国家和地区住宅及住房保障立法经验，从内容上完善住房保障制度立法，对保障房后续管理重点给予阐释和明晰；在效力上进一步升级，以条例或法规形式对保障房后续管理属地化模式进行规范，为违规查处、退出等工作提供更大支持。
2.强化责任体系建设
保障房后续管理还需要在立法保障的前提下，进一步健全和强化责任体系，以点带面，突出系统性、合理性和可操作性，形成扎实稳定的管理基础。
在主要管理部门职责范围方面，香港特别行政区房屋委员会在住房保障政策执行管理的基础上，兼具了保障房后续管理监督执法或社区管理职能；北京市、上海市也由住房和城乡建设（管理）委员会集中整合了多部门住房保障职能，并主动向保障房后续管理领域延伸。这样，既有助于牵头部门综合掌握保障房后续管理情况、统筹组织管理工作，也便于区、街建立相应的管理机构，提高运行效率、实现“服务下沉”。
在条块权责划分与衔接方面，围绕“落实属地管理”这一核心原则，北京市在“条”的方面进行了新的探索，职能部门组建基层工作站，承担起社区建设、居住管理方面的任务。以“条”促“块”，为属地管理提供具体依托，证明了属地化移交的实质不是“条”的管理完结和“块”的照单全收，而是“条”为“块”的需求发挥服务功能的开始，有效促进了保障房后续管理主体、内容的衔接与融合，有利于构建起完整顺畅的网络。
3.完善长效机制建设
保障性住房后续管理不是孤立存在的片段，只有将项目建设、运营、监管、服务有机结合，才能真正构建后续管理长效机制。笔者认为，可以从以下几个方面着力强化：
一是学习新加坡、上海市经验，在城市空间布局中优先考虑障房项目规划选址，保证配套齐全、交通便利，并通过配建、插建等形式合理化解集中建设带来的后续管理压力，促进持续良性运行。
二是借鉴韩国货币化、市场化住房保障手段，把解决中低收入家庭住房困难这项工作与促进房地产健康市场发展密切结合起来，通过政策性补贴引导住房消费，有效丰富保障性住房后续管理内涵和外延。
三是参考香港特别行政区加强住房保障对象监管核查的做法，拓展部门间信息共享范围、加强联动配合，提高系统管理精确性和违规查处及时性；健全惩戒机制、提高违规成本，以发挥警示作用。
四、探索建立保障房后续管理长效机制
结合我国国情，笔者建议在保障性住房后续管理实践层面从以下四个方面入手，建立操作性强、可持续发挥效力的运行机制：
一是保障性住房后续管理要上升到住房保障规划层面统筹谋划，在制度立法和司法执行中重点关注监督管理、违规清退等工作难点，并通过加大政策支持力度、提升信息共享水平等途径落到实处。
二是制定并推行保障性住房后续管理涉及的属地管理、行业管理规范标准，落实责任、明确分工，加强建设与管理衔接，健全基层服务机构，使后续管理有章可循，确保“条块结合”、有序组织。
地产运营管理办法范文4
关键词：房地产信托 风险 应对措施
我国的房地产信托自2003年中国人民银行颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）而兴起并迅速发展，经过十年的发展在房地产的多种融资渠道中占据了越来越重要的地位。随着2013年年房地产信托的大量到期，我们也可以看出，由于整个房地产行业的复杂背景，在房地产信托行业十年间迅猛发展的同时，也隐藏着投资者、信托投资公司对房地产信托产品风险认识不足的隐患，如房地产市场的不稳定、法律法规的不健全等方面带来的风险，为此必须采用科学、合理的控制措施防范和化解各类可能发生的金融风险。
一、房地产信托存在的主要风险
1、道德风险
道德风险是指房地产信托参与方（主要指受托方、使用方等）不履行契约承诺而造成经济损失的风险。在我国，由于房地产信托尚未形成完善的运作与监管模式，没有有效的对开发商的约束机制。对开发商的约束主要依靠投资者与开发商间的契约，往往因为信息的不对称而缺乏对于项目资金运用的有效监督，容易产生过度依赖开发商的道德风险。因为房地产信托的各参与方既有共同的目标，也有不同的利益要求，虽然《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系，但是由于缺乏成熟的监督机制，信托公司为使自己利益最大化，仍有可能违背投资者的投资要求，主观投资于和自己有关联的房地产企业，违反投资收益最大化的要求原则，增加了投资者发生重大损失的风险。潜在的道德风险不但对保护房地产信托投资者的利益不利，更对我国房地产信托行业健康地发展不利。
2、房地产行业风险
在我国，房地产行业是公认的高风险行业，受经济发展影响，房地产行业的发展有着周期性的波动，在房地产行业进入萧条期时，通常会出现较长时间的开发建设规模缩小、房地产价格下降和交易量锐减等情况。同时，由于房地产泡沫的存在，房地产销售量和价格也会出现较大的波动。我国目前的房地产信托主要形式是资金信托，无论是借贷型还是股权型，都与房地产产品本身的收益状况息息相关。上述因素造成房地产行业的波动将直接影响到房地产产品的收益，使房地产项目陷入困境，进而影响房地产信托的资金兑付，这样的行业风险将通过信托机构转嫁到投资者身上，最终使投资者受到损失。
3、房地产项目自身风险
房地产信托一般投资于房地产开发阶段，房地产开发行业是一个技术含量极高的资源整合过程，涉及到从土地选择、产品规划、产品销售、直到运营管理等一系列专业性极强的过程，开发商的管理水平直接影响项目的经营成败，因此信托公司对房地产开发行业管理的经验极其重要。首先，信托公司要做好对房地产开发项目的选择工作，一旦信托公司将资金投资到有先天缺陷的项目（如项目本身存在市场销售前景不佳、建设资金短缺问题等），都无法弥补项目存在的风险。其次，如果信托公司没有对项目的土地房产抵押、质押等担保措施进行具体的核实，在项目动作过程中对资金的监控不严，就无法将房地产项目的风险控制在一定范围内，也就无法保证信托资金的安全，使委托人和受益人的权益有受到侵害的风险。
二、房地产信托的风险应对措施
1、建立房地产信托的监管机制，防止道德风险发生
鉴于房地产信托的庞大的市场占用份额，根据房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，政府主管部门可以专门建立一套针对房地产信托的监管机制，严格控制房地产信托实施过程中出现的控制权集中、资金投向和利益分配信息不明等，防范潜在的道德风险。作为房地产信受托人的信托机构，在信托业务实施过程中，必须主动接受信托业务监管部门中国银监会的监督与管理，并严格按照《中华人民共和国信托法》和《信托投资公司管理办法》的规定开展业务，内部管理上，信托机构应建立健全内部管理制度和风险控制流程，保证技术人员的专业素质，通过专业化管理和多元投资组合，有效的进行道德风险控制。
2、提高信托机构对项目的风险控制
对于房地产信托投资项目，由于专业性较强，信托机构往往对房地产行业了解不够，因此，一定要有风险管理的意识和手段。信托机构在项目选择时应通过对房地产商的经验、实力、资信状况等进行全面的调查了解来评估项目投资的可行性，项目实施期间也需要重点关注项目进度情况、销售情况、企业财务状况和投融资计划，加强对信托资金使用及回收进行全程监控，保证专款专用，项目销售收入能够划入信托专户，确保信托计划的还本付息，通过一系列手段提高资金管理水平，确保信托资金安全，从而保护各方利益不受损害。
3、完善信托法规，加强信息登记备案
在我国信托业的发展过程中，已逐步建立和完善了一整套的法规系统，对信托业务进行了规范，但到目前为止仍没有专门针对房地产信托业的法规，由于房地产项目的专业性与独特性，在房地产信托业的准入标准、项目房地产信托标准选择、规范要求等方面应该存在较大差别，因此政府主管部门可以借鉴经济发达国家的做法，建立对房地产信托的严格管理，制定并完善统一的专门针对房地产信托业的法律法规，建立房地产信托的行业准入机制，对开展房地产信托业务的信托投资公司进行资质认证，以促进房地产信托业的规范发展和风险防范。此外，应从法规层面进一步完善房地产信托登记制度，由专门的行政主管部门负责对房地产信托的各方参与人、信托期限、信托权限等内容进行登记备案，以提高房地产项目信托投资的公开化和透明度。
参考文献：
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[2]邓念，郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力，2011；01
地产运营管理办法范文5
关键词：企业管理 信息化 研究 发展 现状 分析 系统
1 概述
企业管理信息化是国民经济信息化的基础，是当前我国推进国民经济信息化的重中之重。伴随着全球信息化的浪潮，我国企业管理信息化进程正在不断向深度和广度双向推进，在宏观与微观两个层面深化。但应当指出，我国关于企业管理信息化的研究仍处于起步阶段。在政府的大力推动和企业的积极努力下，我国企业的信息化进程正逐步加快，也取得了较大成效，但与国际水平相比仍存在较大差距。随着企业信息化在中国企业管理中的广泛应用，ERP，即企业资源计划，作为企业信息化的标志，早已引起政府、企业和媒体的普遍重视和广泛关注，但总体而言实施应用的企业还是较少，而且企业中成功实施的案例也不多。
2 企业管理信息化系统建设
随着我国社会和信息化技术的发展，将管理信息化作为企业战略，实现转型升级的重要支撑，在充分掌握内部管理信息化需求的基础上，通过开展重点信息系统建设项目，推动管理信息化水平再上新台阶。
企业通过强化顶层设计和指导力度，推进重点信息系统建设和应用，建立信息化标准规范体系，强化安全保障等举措，管理信息化水平显著提升。一是从强化顶层设计、完善组织架构、规范制度体系三个方面强化管理信息化工作指导力度。一方面根据国资委信息化工作要点的要求，优化管理信息化顶层设计，编制了信息化登高计划。另一方面在集团总部成立了信息化管理部，统筹推进集团整体信息化工作。同时制定了《信息化工作管理办法》、《信息化推进专项经费管理办法》、《信息化工作考核办法》等一系列管理制度。二是强力推进重点信息系统建设。在综合管理类应用系统方面，先后组织建设了生产指挥调度管理系统、财务核算与报表系统、资金管理系统、移动办公系统、视频会议系统等运营管理方面的应用系统，有效降低了企业运营成本，提升了集团管控能力。在专业应用类系统方面，着力打造了施工项目管理系统、产品工艺项目管理系统、总承包综合项目管理系统、房地产营销管理等核心业务系统，全面覆盖基建、设计、经贸、制造、房地产、投资等主要业务领域，支撑跨区域、多领域、全业务流程的正常运转。三是构建信息化标准规范体系。由集团总部统一制订信息化标准体系，包括基础设施标准、技术支撑标准、业务应用标准、安全保障标准、管理服务标准，实现了总部与所属单位按照统一标准开展项目建设，并通过项目建设完善标准。四是稳步加强安全保障机制。通过搭建安全计算机环境和通讯网络、进行安全区域边界隔离等手段保障技术层面安全；通过规范管理体系中的相关操作流程，保障制度层面安全；通过建立日常安全保障机制、应急响应机制，保障运维服务安全。
3 企业物流管理信息化优化方案
企业信息化作为支撑战略转型的重大举措之一，对标世界一流企业，深入推进管理信息系统优化，着力打造运营信息系统平台，全面推进集中、统一的信息系统建设。一是在人力资源薪酬管理平台建设的基础上，进一步加强薪酬管理、岗位编制、员工自助三方面的信息化管理能力。二是启动风险管理及内部控制系统建设，按照风险管理分类、分层和集中的管理要求，实施风险管理及内部控制的全面融合，实现了全面风险管理日常化管理，提高了整体风险防范水平。三是物流中心电子商务平台建设取得积极进展。采用自主研发设计，通过敏捷开发方式，系统的可扩展性得到较大提升。目前物流中心电商平台的资讯业务已在内部模拟上线。四是积极筹备物流中心分销和京外所属企业财务业务一体化项目，以采购、库存、销售、财务为重点，搭建统一的财务业务一体化管理平台，推动重点业务的集中规范、高效运作和协同共享。五是积极筹备所属鲁中矿业ERP系统建设项目，推进业务操作层面物流、资金流、信息流和工作流的全面集成，从而落实精益管理，降低管理成本。六是积极推动所属ERP系统建设项目，以“成本管控、资金集中、采购集中”为目标，逐步推进由企业信息化向信息化企业的运营转型。
4 企业人力资源的信息化优化
人力资源信息系统企业在多个主营业务间建立统一的绩效、培训、人才管理信息平台，建设内容包括绩效考核、培训管理、能力管理和关键人才管理等4个模块，通过梳理相关制度和流程，推动管理的规范化和标准化。建设不仅着眼于将现有的管理流程和操作转移到线上，更高层次的目标在于通过集团总部和所属企业共同梳理、完善绩效、培训和人才管理等方面的相关制度，进一步统一流程框架和管理要求，通过信息系统建设促进人力资源管理效率的提升。企业对项目实施和人力资源业务提出了两点要求：一是试点单位要认真学习项目成果和实施要求，调整工作习惯，先行先试。在实施过程中，不仅要发现信息系统的问题，还要发现自身管理存在的问题，并在此基础上进行完善改进。二是要以项目为契机，做好人力资源业务与现代企业管理要求的对接。坚定地按照现代企业管理的思维方式和业务模式开展绩效考核、干部测评等人力资源工作，充分利用咨询项目成果，进一步提升人力资源管理水平。
5 企业财务信息化
企业财务管理信息化已经成为大势所趋。实现企业财务信息化管理可以带来许多好处，如，可以大大减少原来手工做账和核算的繁重劳动，提高财会信息的准确率和工作效率；有利于企业成本、费用控制和资金控制；有利于企业全球化经营和多样化经营；有利于企业规范经营管理，减少各种人为因素干扰，加强内部控制；有利于企业信息共享，提高管理水平；有利于企业真正形成以财务管理为中心的经营管理模式。
如何提高企业的财务管理信息化水平是当前企业亟需解决的现实问题。企业需要知道自己需要什么样的财务管理信息化，而不是简单照搬，不是买一些计算机，安装一些财务软件就财务管理信息化了。财务管理的信息化不是仅仅对财务会计方面进行计算机信息处理，加工出财务会计报表，而是全面深入到企业生产经营活动的方方面面，将财务管理与生产经营管理紧密、高效链接起来。只有这样，才能够更好地提高企业财务管理信息化水平，提高经济效益。
要想真正实现企业财务管理的信息化，就需要开发出真正属于企业所需的财务管理软件，让真正能够高效利用的财务管理信息化人才使用，才能发挥财务管理信息化的最大效益。企业财务管理信息化在我国发展的时间并不是很长，这方面的人才相对比较缺乏，提高财务管理信息化水平还需要花大力气，还有很长的路要走。现在许多企业的财务管理信息化软件都是通用软件，虽然成本较低，但实用性存在一定问题，并不能满足企业的实际需要，还需要对其进行再次开发，这样就造成了浪费。因此在财务管理信息化软件的开发利用上要仔细斟酌，不能图省事、怕花钱，同时也需要减少不必要的信息化投入，有些软件功能太多，许多企业根本用不上，造成功能、人力资源和资金浪费。当然企业财务管理信息化好处很多，但也存在许多风险，如财务数据安全风险、道德风险等，需要企业加以防范。
6 结束语
企业是我国经济发展的重要基础，企业信息化推进工程是一条具有开拓性、创新性强、切合我国实际的企业信息化发展道路。我国企业只有继续完善信息化服务，促进我国企业健康可持续性发展。才能在未来的竞争中立于不败之地。
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地产运营管理办法范文6
乙方：
为促进*****域经济的发展，加快以*****为龙头的山水旅游资源的统一开发与利用，推动仙游特色旅游目的地建设，*****人民政府(以下简称甲方)与 (以下简称乙方)本着平等互利的原则，在友好协商前提下，共同达成*****旅游景区股份合作开发协议如下：
第一章 合作开发模式
第一条 甲方授权批准具有独立法人资格的相关机构( )与乙方以股份合作形式，依照《中华人民共和国公司法》和其他有关法律、法规，共同成立**********旅游开发股份有限公司(以下简称“目标公司”)。甲方以现有的基础设施和景区资源使用权作价作为对目标公司的出资，乙方以现金形式出资入股。
第二条 目标公司按照公司法，制定公司章程并成立董事会，董事会由5名人员出任，其中甲方出任两名董事，乙方出任三名董事。董事长由乙方委派担任，副董事长由甲方委派担任。董事会依照董事会章程行使公司的所有投资、经营、管理职责。总经理由董事会聘任，财务总监由乙方推荐，副总经理一名由甲方推荐，由董事会任命。
第三条 目标公司成立监事会，监事会将按照公司法的规定，对*****旅游资源的保护、公司的经营管理进行监督。监事会由五名人员组成，其中甲方推荐二人，乙方推荐三人。董事会成员和目标公司的高层人员原则上不兼任监事，监事会章程和监管办法由双方另行协商制定。
第二章 股权比例与投融资
第四条 目标公司注册资本金为12308万元人民币。乙方在3年内投入8000万元人民币(或等值外币)入股，占目标公司股份65%;甲方以*****景区现有的基础设施和景区资源使用权作价入股，占目标公司股份35%，股权比例(以下简称股比)原则上不变。目标公司在正式签订协议之日起两个月内完成工商登记注册手续。今后，目标公司可根据需要增加注册资本金，增加费用由乙方负责筹措，甲乙双方股比不变。
乙方所投股份资金原则上根据用款计划按三年分期到位，到位资金均进入目标公司帐户。第一期资金不低于3000万元(其中在正式协议生效日一个月内到位1000万元，正式协议生效日起六个月内到位1000万元，剩余1000万元在正式协议生效日起一年内到位);第二期资金不低于3000万元，需在正式协议生效后第二年内到位;第三期资金20xx万元，需在正式协议生效后第三年内到位。
第五条 为了加快景区的建设，在下列条件同时具备的情况下，由目标公司在正式协议签订之日起六年内负责筹措或融资2亿元人民币，用于景区的建设投资(不含房地产。如遇政策性调整，另行协商)，甲方提供必要的帮助，所需利息经董事会集体研究批准由目标公司承担，但不作为乙方股份资金，不改变公司股权结构。：
5.1 景区约15-20平方公里的规划，已获得主管部门的最后批准实施;
5.2 在法律法规政策允许条件下，完成征地400亩以上，并办理完相关的用地审批手续;
5.3 由甲方负责的历史遗留问题(见附件)已全部解决;
5.4 目标公司在融资、贷款时可以将公司的资产和门票收入作为抵押、担保;
5.5 目标公司承担向个人、企业或机构的融资利息，原则上融资成本不高于12%的年利息，银行融资以银行利率执行;
5.6 如果甲方董事不同意或甲方不批准融资或贷款，其责任不在乙方。
第六条 经甲方同意，乙方在目标公司成立8年后可以将股权转让给甲方或第三方，甲方有优先权。
第三章 合作开发范围
第七条 甲乙双方同意将*****风景区(包括何岭公路、何岭古道自然景区)合作开发的总面积确定为15-20平方公里左右，具体范围及面积，以有权部门批准的规划红线图为准，作为本协议的附件。
第四章 合作开发目标
第八条 通过股份合作引进资金，施行现代旅游发展理念和经营机制，扩大景区范围，加大景区特色化建设，努力把*****风景区开发建设成为全国知名的，集旅游观光、休闲度假、康健疗养、娱乐购物等功能为一体的国家4A级以上旅游景区。通过旅游景区的影响力，提升仙游良好的社会美誉度和知名度，大力推动和改善招商引资工作，促进当地社会经济全面快速发展。
第五章 经营范围和期限
第九条 目标公司在景区自然人文景观和生态环境得到有效保护的前提下，有权按景区规划，自主选定法律许可的旅游经营范围，包括旅游地产、酒店、餐饮、娱乐、会议、演出、体育、展览、购物、园林等。
第十条 双方合作经营期限为40年，即自20xx年 月 日起，至2050年 月 日止。若双方同意，合作经营期限可酌情延长。
第六章 双方责任与义务
第十一条 甲方的责任和义务
11.1 甲方成立以县领导为组长的*****旅游景区股份合作开发协调小组，专门负责协调股份合作过程中的相关事宜，以保证合作的顺利进行。
11.2 甲方须对目标公司在开发建设经营过程中所需要的土地征用、山地租用、树木、农作物补偿费用制定同类土地优惠标准，并行使法律行政手段，确保征、租迁移补偿工作顺利推进。尤其在土地使用、税金费征收方面依照 省、 市以及*****等各级政府的招商引资优惠政策予以扶持，除房地产开发相关税收外，在目标公司成立起5年内按照“先征后返”方式全额返还目标公司所缴的其它地方级税金费收入，返回金额全部用于目标公司投入景区开发建设。
11.3 *****景区的遗留问题(具体问题解决方案及期限由本协议附件约定)，由目标公司提供人民币2200万元，由甲方负责包干解决，不足部分由甲方负责。甲方负责景区规划范围勘界立碑、农保地调整、生态林调整、项目立项报批及目标公司审批手续协调等开发工作所需要的相关事宜;同时督促有关部门切实做好旅游区的社会治安、交通安全、卫生防疫、环境保护等工作，并在基础设施建设、旅游环境改造等方面给予积极支持，费用由目标公司承担。
11.4 甲方配合目标公司做好*****旅游开发所需要的总体规划、修建性规划及相关经营性策划的编制工作，并派人全程参与、指导规划编制工作。甲方已委托 旅游规划设计院编制的*****-景区总体规划及重点区域修建性详细规划自本协议签订后整体移交目标公司，所有费用由目标公司承担，所有规划经论证后报甲方审批。
11.5 甲方按照控规要求对规划区内的溪流、水库、田地、林地加以严格管理;严格控制在景区规划区域内的水源周边及上游新办可能污染水源的养殖、加工企业，以确保水源的清洁无污染;禁止在通往景区的何岭公路、古道两旁一重山的生态林、山地中违章开山采石或违规搭盖建筑物、修建坟墓、陵园，以保持优美的自然景观，并负责监督目标公司按*****景区开发的相关规划进行实施。
11.6 甲方为目标公司招聘的相关人员的子女提供必要的就学便利条件。
11.7 甲方负责做好从 高速公路互通口到景区的道路规划建设，争取在5年内建成通车。景区内新建和修建污水处理、垃圾处理、水利、农业、林业、道路或旧村改造等基础设施项目，甲方应负责将其列入本县基础设施建设计划，并以政府的名义或支持以目标公司名义上报上级有关部门争取低息、贴息贷款或者补助资金。
11.8 甲方负责将*****景区内道观庙宇等宗教场所的建设纳入景区的统一规划中，并理顺宗教管理体制，确保*****道教祈梦文化得以延续和发扬光大并成为景区的主流宗教文化，积极申请省级或国家级非物质文化遗产。同时，甲方负责根据宗教政策协商制定道观寺庙等宗教场所管理办法，并尽量促使*****宗教收入大部分用在景区内与宗教相关的基础设施建设和维护上。
11.9 甲方负责协调解决*****景区开发建设所需的用电需求。
第十二条 乙方的责任与义务
12.1 乙方负责在正式协议生效后3年内按上述第四条约定向景区投入8000万元人民币，6年内按本协议第五条约定，筹措或通过目标公司融资2.0亿元以上人民币(不包括入股的8000万元)，用于景区开发建设、旅游地产(不含房地产)和运营管理等。
12.2 乙方负责在目标公司成立3年内争取获评国家4A级旅游景区，费用由目标公司承担。
12.3 乙方应优先从*****景区现有工作人员中聘用所需合格员工，并参照国家有关规定提供相应的薪酬福利待遇(含工资、奖金、社保、医保、公积金等)，具体人员由双方协商确定。
12.4 乙方必须严格遵守国家相关法律法规，并根据甲方审批的*****景区开发相关规划进行景区开发建设、经营管理等活动，不得进行任何破坏景区资源和景观的行为或活动，未经目标公司全体股东一致同意，不得将核心景区(以有权部门审批的规划为准)内的建设项目或经营性项目转包第三方经营。为加快景区建设，乙方负责引进有实力的公司与目标公司合作对核心景区外的经营性项目共同投资开发，具体合作方式须经目标公司董事会全体同意。
12.5 乙方负责对景区内原有及后续投资所产生的所有资源和资产进行妥善保护、维护和经营管理，未经甲方许可，不得擅自转让。并须积极配合甲方理顺与寺庙、景区周边居民的关系，互利互惠，共同努力促进景区的建设和经营顺利开展。
12.6 乙方保证前8年所有门票以及景区的其他经营性收入全部投入到景区的开发建设与运营管理中，股东不得挪用或分红。第8年后目标公司方可开始对公司产生的利润按股比进行分红。第2年起以景区综合营业收入的10%以上金额(不足100万元以100万计)投入景区的宣传营销上。
12.7 乙方负责配合目标公司在3年内首先解决基础设施改善和景观形象建设项目(包括第1年内完成规划设计和开工建设景区内环线步行栈道、景区入口综合服务区、景区绿化改造、旅游标识系统等;第2年内修建*****瀑布扩水的水资源综合利用工程、2个蓄水设施、 2个停车场、规划并动工建设300个床位以上四星级酒店1家;第3年内建设景区标志性建筑、文化广场等)，开发相关经营性项目，完善景区接待条件建设项目(修建餐饮购物场所等)。具体项目在*****风景区总体规划和修建性规划中确认。
12.8 为加快景区建设，乙方在确保按协议约定当年度股份资金足额到位的前提下，经甲方同意，目标公司可将景区资产用于抵押贷款，融资所得全额用于景区的开发建设，但抵押融资所得不得作为乙方股份资金投资额度，且抵押期限不得超过本协议约定的经营期限。
12.9 乙方负责引进人才，组建强有力的公司经营管理班子，完成目标公司制定的总目标。经过甲乙双方的共同努力，争取在目标公司成立的5至7年内整合其他配套项目包装上市。
第七章 景区的管理
第十三条 在双方签订正式协议生效日起，目标公司拥有*****旅游区的资源使用权、开发建设权、经营管理权、品牌使用权、营销推广权、碳排林补权等，同时按照法律所允许的经营范围进行独立自主经营。甲方对*****旅游区行使资源、门票、水利、林政、环保、民居等监督管理权。
13.1 甲方委派相关人员和目标公司按照上级有关规定共同收取景区门票，相关人员的工资等待遇由目标公司承担，门票价格由乙方提议报上级物价部门批准。8年内门票所得收入全额转入目标公司用以景区的开发建设与营销活动。
13.2 风景区所在地群众可凭目标公司统一制作的证件，进出景区从事生产或生活活动。*****境内居民可凭有效证件享受不高于5折的门票或年票优惠;具体实施办法由甲乙双方另行协商制定。
13.3 目标公司应尊重景区内宗教场所的自主性和宗教活动，每年提供1300张免费券给九仙祠用于宗教活动(仅限宗教活动使用)，非本景区内的人员进入景区参加宗教活动可给予购买优惠门票待遇，具体优惠办法由甲方牵头与乙方和道观寺庙另行商定。
13.4 目标公司应按照上级主管部门和行业管理部门要求，做好景区安全、升级、达标、创优等工作。
13.5 乙方在完全采取自主经营的基础上，对于经营所需人员，根据国家有关劳动用工规定优先聘用所在地居民。
13.6 *****风景区旅游开发所需山地、林地及农田由甲方负责协调解决，有关征租费用由目标公司承担。
第八章 景区现有资产、债权、债务处理原则
第十四条 甲方应向乙方提交景区与乙方合作之前与相关单位签订的有关合约、协议、租约、承诺书等，若有损害乙方利益的，甲方应负责在双方签约之前自行妥善处理，具体处理方案经双方商定后作为本协议的附件。
第十五条 本协议生效之前，甲方负责将*****旅游景区与银行等相关单位所形成的债务、担保、抵押进行剥离和处理，确保*****景区以零债务、零担保、零抵押的状况交由甲方指定单位与乙方进行合作开发。
第十六条 凡属于*****景区资源、资产的证件或与双方合作经营有关的文件(甲方确认已征用土地3处，即*****现停车场后侧10亩，*****南北侧150亩，承璜公园东西两侧30亩)，甲方负责督促有关单位在本协议生效之日起三个月内将其全部移交给目标公司，并依法办理相关手续转至目标公司名下。
第九章 合作范围内的经营性用地
第十七条 甲方同意委托土地收储中心与目标公司合作，进行前期土地合作开发，并给予目标公司开发收益回报。甲方协助目标公司在5年内根据已批准的*****景区总体规划在景区内按需分期征用土地不少于800亩(其中水田200亩，山地600亩，第1、2、3年均保证每年完成征地200亩以上，第4、5年年均保证每年完成征地100亩以上)，所需费用由目标公司承担。甲方在不违反国家政策规定的前提下对征地费用给予优惠，所征土地应服从*****土地利用总体规划，土地性质应严格按照政府审批的规划实施，经营性土地应根据国家法律法规以公开招拍挂等方式取得(出让地块的出让金高于挂拍底价部分可作为目标公司受益，受益资金严格按照土地出让金支出规定纳入土地出让金预算和列支，由目标公司负责全额用于景区基础设施和配套设施建设)。
第十章 其它相关项目的投资
第十八条 为了提高景区的知名度和考虑经营本身的需要，甲乙双方将着手研究在可行条件下(有权部门批准)，争取在*****景区规划范围内或邻近地区提供约1300亩的山地，由目标公司租用，截止日期与本协议同步，用以修建体育运动休闲场所及相关配套设施，其中由甲方协助目标公司征用土地300亩(不含十七条中的800亩)用于该项目的配套设施建设。
第十九条 甲方以麦斜岩景区规划面积10平方公里左右(范围以红线图界定为准)内现有基础设施和资源使用权作价入股，乙方须追加投资20xx万元(不含原*****股份合作的8000万元)，乙方投资款到位时一并纳入目标公司开发，甲乙双方股比不变，合作方式和条件原则上与*****景区合作模式相同。乙方投资款未到位前， 景区仍由甲方管理，乙方及目标公司均不得干预。乙方20xx万元投资款到位后， 景区开发管理以及相关文件由目标公司接管(具体条款另行约定)。若乙方未能在本协议生效后2年内全额到位追加20xx万元的投资款或未能签约，甲方对麦斜岩景区的开发建设有权另找投资方。
第二十条 为了连线开发*****山区旅游资源，壮大旅游产业并以其发挥经济拉动作用，甲方同意金钟水库温泉开发项目在对外招商引资的同等条件下，在政策允许范围内，优先考虑与乙方进行合作，合作具体条件双方另行商定。
第二十一条 为了扩大*****景区的宣传，甲方同意在同等条件下优先将仙港大道的部分广告位跟标交由目标公司使用。
第十一章 违约责任
第二十二条 乙方违反本协议约定，逾期交缴本协议约定的投入股本金，按应支付金额的0.35‰的比例乘以实际逾期天数向目标公司支付滞纳金，用于景区的开发建设与运营管理。协议生效后6个月内乙方20xx万元投资款未全额到位，且逾期达3个月的，本协议自行终止，目标公司按法定程序解散，乙方已投入资金不予退还;本协议生效3年内乙方8000万元投资款未全额到位，且逾期达6个月的，目标公司按法定程序解散，甲方可终止本协议，乙方承担1000万元的逾期赔偿金，乙方已投入的所有资金在抵扣该赔偿金后不计利息由甲方负责退还乙方。本协议生效后六年内乙方未能按本协议第五条约定，通过筹措和融资手段完成累计2亿元的总投资额(不含入股的8000万元、不含房地产)，且逾期超过6个月的，则乙方应向目标公司赔偿相当于所缺投资额的15%的损失用于景区的建设。
第二十三条 因甲方违约使本协议无法履行，如逾期解决遗留问题、土地征租用延期落实，无法制止其他单位或个人在规划内违章建筑或擅自开发旅游项目等，影响目标公司正常经营活动并损害乙方利益的，甲方应赔偿给乙方造成的经济损失(以实际评估的经济损失额度予以赔偿)。
第十二章 其 他
第二十四条 双方合作经营期满并无延期继续合作时，或协议终止公司清算时，目标公司合作期间形成的所有经营性资产(有政府审批，确定产权的资产，具体为食、住、购、娱类资产)按股比进行清算处置。景区基础设施，公共设施及配套设施等(包括寺庙、祈梦等宗教设施)以及目标公司所拥有的对*****景区的资源使用权、开发建设权、经营管理权、品牌使用权、营销推广权等以零债务、零担保、零抵押状态无偿收归甲方。
第二十五条 双方合作经营期满并无延期继续合作时，目标公司应提前半年对合作期间所形成的所有经营性资产进行统计与评估，提前2个月确定资产处置方案，并确保所有资产处于零债务、零担保、零抵押状态。对未经甲方许可而转让或抵押资产/资源等损害甲方利益的资产处置行为，乙方应支付给甲方相应的补偿金(具体补偿金额以双方认可的专业评估公司评估为准)。双方合作经营期满或协议终止当日，目标公司所有资产的经营管理权等全部移交甲方，处置后产生的收益归甲方所有。
第二十六条 合作期满后，乙方如需继续以股份合作等形式进行经营，双方可再行协商。同等条件下，乙方可优先取得项目的合作经营权，但应依法与甲方重新签订协议。
第二十七条 本协议作为双方合作的原则性协议，未尽未定事宜将在正式合作协议或补充协议中明确。本协议签订后，双方即组成工作协调小组，由甲方任组长，负责正式合作协议前所需的工作，包括对景区范围的界定、总体规划的确定、遗留问题的解决期限等。
第二十八条 双方在合作过程中产生的争议有双方协商解决。协商未果由任何一方将争议提请中国国际经济贸易仲裁委员会(北京分会)或省级以上仲裁委员会仲裁，该仲裁委为终局。
第二十九条 本协议的所有附件，是本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等效力。
第三十条 本协议经双方代表签字、盖章后生效。本协议一式八份，正本四份，副本四份，具有同等效力。甲、乙双方各执正本二份，甲方所属相关部门各执副本一份。
甲方：*****人民政府(盖章) 乙方： (盖章)
