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建筑企业营销方案范文1
关键词： 管理创新 设计理念 技术创新 设计服务
“十二五”是我国经济进入理性上升的关键时期，也是产业调整，经营转型的关键时期。对于中国建筑设计行业而言，随着国内市场发展成熟和竞争环境的改变，建筑设计行业格局及发展模式也正在发生着深刻变化，以客户需求为导向的管理理念应全面挑战过去传统的产品型运作思维模式。管理创新，是实现当今建筑设计企业可持续发展的重要举措。结合时下行业的市场状况及自己多年在建筑设计企业经营管理中的经验积累，从以下几个方面来探讨建筑设计企业的管理创新。
加强推进建筑设计企业企业文化的创新。21世纪，企业文化创新是企业管理创新的重要元素。对于建筑设计行业的企业也不例外。企业文化是一个企业发展的精神灵魂。要实现企业的可持续发展，建筑设计企业应注意在企业文化中体现出以人为本的管理思想和企业可持续发展的企业愿景。
加强企业的营销创新。随着我国城市化进程的加快，生活水平的不断提高，人们对建筑的审美需求及舒适度、和谐度的要求越来越高。客户需求的改变要求建筑设计企业必须进行营销创新。简单来说，建筑设计企业的营销创新可以从以下两个方面考量。（一）产品创新策略：1、设计理念创新：注重建筑设计与地域文化的有机融合；文化是根，在建筑设计领域同样如此。这就要求建筑设计企业在进行建筑设计时重视将当地的人文、风俗、生活习惯、地域特色等软文化元素融于创作之中，使建筑成为环境的一分子，找寻天人合一的惬意。只有融合入了地域文化特色的建筑设计作品，才是最具有生命力的作品，是最具有市场竞争性的产品。2、技术创新：建筑设计企业的技术创新应当从设计的方法、服务方式、设备以及涉及项目建设的建材、建筑构造、建筑施工等方面进行全方位考量，利用新型建材和技术降低能耗，减少资源浪费，做到环保、节能、循环利用与可持续发展，即实现绿色建筑设计。例如：2005年，我作为项目负责人和主创设计师带领北京卓建国际建筑设计有限公司在参加威海市国际会议中心、科技馆、博物馆、五星级酒店等项目的国际设计竞赛中，在设计理念上：以尊重环境，尊重历史，尊重当地文化，充分协调好设计作品与威海当地地域文化特色的协调统一为主线，以大海为主题，体现海的神韵，找寻建筑设计与城市风格的统一（威海是一个海边城市），将文学语言融汇到建筑语言之中，做到“形散而神不散”的设计理念；在技术创新上：在本项目中，我们在建筑材料的选择上，是国内第一个利用海水能作为中央空调冷源的设计，低碳、环保、节能，实现了绿色建筑设计。并且，还充分考虑到城市的可持续发展，远近期建设相结合；规划方案中各单体建筑用地既相互联系又相对独立，可根据实际情况分步实施，具有较强的可操作性。最终，在本项目进行的六轮方案竞赛中，我们的创作方案均夺得第一名的桂冠。（二）区域性扩张策略：建筑设计企业实现营销创新，可以通过推行区域扩张的市场营销策略来实现。如：依靠企业核心技能，以优质设计服务进行扩张。例如：北京卓建国际建筑设计公司，在开拓市场方面，我们采取的就是区域扩张策略。我们在北京有比较稳定的社会关系和成功的城市设计案例（北京德胜新城城市设计和北京奥运中心区城市设计等），所以，我们前两年的目标市场主要是北京市场；后三年的目标市场拓展到：上海、天津、重庆、广州、杭州等直辖市和省会大城市；五年后我们将把业务推广到全国县级以上中小城市。
加强企业的质量管理。随着我国建筑设计行业的迅速发展，出现了一些重视速度忽略质量的建筑设计企业。然而在建筑设计市场竞争空前激烈的当今时代，相信这样的企业最终会被“市场”的“法眼”识破，而被淘汰出局。质量，才是当今企业持续发展的命脉。建筑设计企业应在经营管理中建立过硬的质量管理体系，不断提升企业的质量管理水平。要把高质量的设计、形成到实现的全过程，真正地融入公司的经营管理之中，确立并不断地实现质量领先的管理目标。例如北京卓建国际建筑设计有限公在质量管理上采取：1、建立严格质量管理体系；2、设立质量控制的目标和方法；3、设立项目质量控制流程；4、采取设计质量评定和纠正措施等措施加强企业内部质量管理，并收到了很好的效果。
强化企业的服务意识。建筑设计行业本质上属于服务行业范畴。在当前知识经济、信息化的时代，建筑设计企业的竞争已开始从产品竞争转移到服务竞争。一个好的建筑作品的问世，设计服务功不可没。从建筑方案确定、设计合同的签订，到深化方案、初设、施工图设计、施工现场服务，再到修改设计直至项目竣工验收，设计图纸变为现实建筑物的整个过程，服务贯穿始终。由此可见，优质服务是企业与客户之间的一座通畅桥梁，高质量、高水平的设计，加上优质的服务，才能赢得客户的满意。这就要求建筑设计企业必须在企业管理中强化以客户为导向的设计服务体系的建设。
重视企业建筑设计专业化人才的培养。面对全球化的市场竞争，国外专业化设计公司的大量涌入：2008年奥运会国家体育场设计竞赛，参赛的44家设计机构中，来自美国、意大利、法国、日本、韩国、瑞士等国家的境外设计公司超过半数。在与国外同行的竞争中，我国建筑设计企业在专业化方面的欠缺，导致大量的高端建筑，如：国家大剧院、国家体育场等都被国外建筑设计企业中标。要想打破这种局面，就必须在今后的经营管理中加强专业化管理以及建筑设计专业化人才的培养。
参考文献：
1、期刊文章
[1]邹志生.浅谈我国建筑设计如何考虑可持续发展 [J].中小企业管理与科技.学术版.2009，（07）.
[2]徐永平. 浅谈建筑设计企业精细化管理的主要途径与方法 [J].经营管理者.2010，（06）.
建筑企业营销方案范文2
建材家居营销方案
1.建材市场的特征分析
1.1 市场消费需求非弹性需要
建材产品需要技术做基础，市场需求量具有一定的比例要求。例如水泥的价格下降，建筑业并不会因此而大量增加水泥的使用量和库存量。只有在多用水泥可提高产品质量、同时不增加诸如人工费、机械使用与维修费等生产成本、或可以大幅度降低建筑产品价格、或建筑产品市场需求大量增加、或可以长时间存放而不损害使用价值等，建筑企业才会因水泥降价而大幅度增加购买量。
1.2 建材市场波动性与区域性
建筑行业受气候条件的限制有明显的季节性，会比消费者对消费品市场的需求更易于变化。这也导致我国大部分地区建材价格在春季高启、入冬下跌的周期性波动，且幅度也更大。其波动的幅度取决于生产企业、经销商、用户三个利益团体之间的博弈。建材生产与自然资源、地理条件的关系十分紧密，不同地区建材企业的分布也是极不均衡的，建材的供求显示出明显的地区性。
1.3 消费具有集中性和延伸性
建材产品的使用者往往受生产力布局或某些重大工程项目的影响，根据国家工程建设规划，消费活动往往在某一时间或某一地点比较集中，建材产品应具有同步性，具有集中消费特点。建材产品的市场需求归根结底是从最终消费者对消费品的要求延伸而来的。例如，水泥需求的流通环节就是：水泥建筑企业需求房地产公司需求商品房需求消费者住宅需求，显然，对水泥产品的需求，实质上是从消费品（住宅）的需求延伸而来的。
2.建材市场营销的现状分析
2.1 经销渠道不稳定，风险较大
建材是基建最重要的材料之一，属于建材市场标志性产品。随着经济增速的下滑，特别是房地产业的滑坡，使水泥市场感受到寒意，市场越做越透明，竞争越来越激烈，建筑工程材料大多招标，价格压得很低，相应利益空间也越来越小。在某些市场，企业报给经销商的价就已经高出了中标价，即使经销商不再加价，要中标也不太可能。大部分经销商与企业无任何合同关系或其他关系，是自由的、独立的个体，有权决定去哪家公司做项目经销。
2.2 建材市场营销意识、营销水平较低
工程建材生产企业缺乏现代营销理念，营销策略运用的不合理，工程建材企业产品组合的宽度太窄，深度浅，产品规格少，结构单一，企业资源利用率低。营销渠道还依靠高层社会关系推销产品和承揽工程。或者大多数工程建材企业的所有营销工作都落在业务员身上，业务员不仅要进行项目信息搜集、公关、投标、洽谈合同，还要负责资金的回笼，市场营销的专业化分工在工程建材行业很少得到体现，更谈不上团体作战、充分发挥现代营销的组织设计功能。工程建材企业对自己的产品随意夸张扩大，刻意隐瞒其缺点，久而久之，导致企业形象不佳，客户忠诚度持续走低，导致市场很难得到稳定。
2.3 市场营销风险大，应收账款的回收难
当前大多数工程建材企业的客户资源都掌握在业务员和销售经理手中，缺乏客户关系管理基础系统。一旦辞职，将失去很多客户，给企业销售业绩造成较大影响。另外建筑工程材料销售通常货款需要垫资，建筑工程材料大多产品已经高度同质化、因为招标，价格压得很低，而且整个销售环节销售费用较高，因此企业本来的利润回报就已经微乎其微了，如果企业在最后的环节，账款无法回收对企业影响极大。资金回笼周期长应收账款呆账过多、坏账准备率高是工程建材企业一个显著的特点。
3.建材营销策略对策
3.1 加强市场调研
市场调研的目的是准确了解市场需求，认识购买行为，市场调研为产品的研制、开发与产品组合指导方向，为企业生产做好相应产品匹配。工程建材市场的地域性特点决定了工程建材市场调研的必要性。一方面，地域的差异导致需求的差异和购买行为的差异，只要通过市场调研，才能分辨出这种差异来，从而为企业采取正确的营销策略提供依据；另一方面，不同地域的建筑市场规范化程序不一样，越是规范化的市场，竞争越激烈，越需要成熟的市场营销策略，当然越需要市场调研。对多数建材企业来说，保持适当的宽度，拓展产品的深度，即走专业化生产的道路往往能较快地形成产品的核心竞争能力。
3.2 建立健全销售渠道
销售渠道企业把产品向消费者转移的过程中所经过的路径，是企业最重要的资产。销售渠道起到物流、资金流、信息流、商流的作用，完成厂家很难完成的任务。根据工程建材市场具有消费集中性、需求的季节性和地域性特点，工程建材的分销宜选用直销与商相结合的渠道策略。生产厂家在本地和周边地区可通过建立销售分公司或办事处进行直销，能及时了解市场的变化，信息反馈快，容易根据市场形势的变化而及时采取对策；外地宜采取制，通过选择有实力操作的公司作为商，利用商的营销资源，往往能迅速赢得市场。
3.3 建立品牌经营营销
品牌经营就是把其作为无形资产进行经营管理的行为，真正把企业的品牌定位战略做好，以便把它作为企业发展战略的有效支撑，利用品牌效应进行市场促销。从经营企业品牌资产的高度，搞好品牌定位。
家居市场营销方案参考
信息分发
通过像一样的网站进行免费的和低成本的新闻与信息分发，可以有助于你的业务在线推广。
街头宣传
与客户面对面，尤其是在B2B行业，可能会巩固也可能会毁掉与客户的关系。当曼娜德打算扩大其业务时，她和雇员邀请客户在万圣节这一天来参观，一起去分发巧克力与祝福，同时进行一个有趣的、与节日相关的贺卡征集，随后发邮件告知不能亲身来的客户。这项活动使当月的收入跃升了22,000美元。
利用你的门面优势
如果你的公司处于繁华地段，在你的建筑上放一些招牌或旗帜进行营销（当然先要遵守相关管理条例）。莫平使用一些小招牌浮于空中，这种东西售价不过20美元~30美元，这些招牌使促销更加引人注目并指向其餐馆。
建立博客
海格认为，可以在专门的博客服务网站上建立一个免费的博客空间，写一些与你的业务相关的有趣的文章。为提高流量，可以在其它相关的博客上发表评论并链接回你自己的博客。
培养忠诚的客户
WriteBrainMedia公司的创始人、公共关系专家丹尼斯。多尔曼认为，培养忠诚计划可以带来众多的回头客，当他们成为忠诚客户后，可向他们提供只有会员才享有的购物预告、打折信息、重要的行业内部消息，或者是只对公司最好的客户才会提供的产品与服务。再次购买的话要给他们打折、礼物或者其它的奖励措施。把你的产品或服务与客户之间建立感情联系，你就会成为他们心中的名牌。
建立客户咨询委员会
库柏建议邀请客户参加一个咨询委员会，这使你可就从设计到最新广告方案的每一件事情都能够获得反馈。他们可能帮助你产生新的创意和发掘出新的客户，对此的酬报是一件小礼物或一个特别折扣。
与人协作
大多数业务都可以与针对同一客户群但并无竞争关系的公司建立协作关系。餐馆经营者莫平与一家当地的个人训练机构合作，这家机构把绿色食物追随者培训为健康意识的追随者。他们在培训课程开始前下一份订单，这家训练机构把订单交给Green Tango,在学员课程结束后就将有沙拉送到他们面前。
挖掘数据
为了使GreenTango餐馆更有效率，37岁的比利和36岁的艾丽萨。莫平开始提供在线订购和短信订购。在使客户愉悦的同时，这些给客户带来便利的特点也产生了一个附加好处：些在线和短信订购的信息使公司很方便的建立起了一个数据库，用以跟踪在系统上注册和消费的近4,000个客户的购物习惯。这家由3个人经营的餐馆年销售额约150万美元。
运用好你拥有的资源
科伯勒认为你应该把平时的各种通讯、联络方式作为营销机会。在信件、发票邮寄与其它通信形式上明显地标出你的产品或促销信息。在你的信封或明信片上放上你的LOGO,在你的电子邮件签名中放上LOGO、联系信息和你的网站上提供打折与信息网页的链接。
利用团体的力量
多尔曼认为，你可以在一些社交网站如Facebook,LinkedIn和MySpace上贴出你公司的简介，进而可以建立一个属于自己的群。你可以免费地与同好在线交流一些信息。另外，每当有新用户加入群，群的名字将会在个人简介页面实时显示出来。"通过群来公告是宣传自己的好方法".
成为行业专家
莫平及其伙伴为GreenTango设计了沙拉专用菜单，他说："俗话说："要做就要做好‘，我们想成为某一特殊领域中的最佳者。"你也能做到。科伯勒说企业主可以尝试在某一特定领域从某一学院或大学的非学历项目中获得一项证书，或者从同业公会获得证书来提高其专家信誉。
充分利用网络
多尔曼劝告其客户把其公司的信息放到、和等网站上，"更重要的是，让你的产品或服务的粉丝们不断地向你刺探相关的情报。"
年末要有计划
在这一年的最后一个月，查看一下你的目标媒体在2009年度的编辑日程表。多尔曼说："你可以很容易地在每一本杂志的网站上找到这些内容，浏览一下每个计划的主题，然后做一个表格，尽可能使你的公司可以出现在相关报道中。"
竞赛，然后重复去说
当GreenTango进入一家本地报纸举办的"最佳沙拉"决赛时，莫平及其伙伴立刻消息：他们向其客户发出了一批电子邮件。多尔曼认为参加由媒体、行业协会和其它组织赞助的比赛是一个不错的创意。
利用读者来信
多尔曼认为，如果有关你公司的报道中止了，你可以经常以"读者来信"的形式发表评论。你的评论会被故事的原创者看到，同时也将会引起编辑的注意，你可能会成为他们未来的报道对象。
贴出视频广告
海格认为用数码摄像机就可以制作公司相关信息的视频，这些视频可以免费上传到YouTube、GoogleVideo和其它一些视频网站。Cynergy系统软件开发公司制作了一段有关给雇员为公司新的创意提供资金与支持的简单的室内视频来营销其系统方案。贴出这段视频后，公司的一个员工用电子邮件把这段视频发给了朋友。10分钟内，这段视频被下载了数百次，至今已有20多万次。
口头宣传
科伯勒（Kobler）建议在你客户出现的地方做一些口头宣传：如当地的行业协会的会议上、全国招商会上或者是在当地的学院或大学做客座讲师。你也可在公司里举办一个宣讲活动，科伯勒说："请你的客户和潜在客户来，然后让你的分销商来支持你，让他们支付这次活动的费用或者提供一些最新的产品放在橱窗里供活动中展示。"
电子邮件营销
营销顾问、《营销中的技巧与陷阱》一书的作者之一斯科特。库柏建议，一旦在你的内部数据库中收集了足够的有关客户的购买模式、季节性需求与产品喜好等数据，就要用于营销。运用这些信息，通过有针对性的电子邮件、直邮和店内促销，你将获得极大的成功，因为有数据分析的支持。
让员工成为销售工具
GreenTango公司的员工在T-恤衫、帽子、围裙甚至钮扣上都有其品牌的不同信息。比利。莫平说："当我们推出一项新产品，你在员工的制服上就可以看到。"为了扩大销售额，员工们要接受培训去推销在菜单上的一些产品。
进行调查
通过一项自己设计的民意调查来扩大你的宣传。对你的受众就他们认为重要的问题进行调查，定期与你的业务相关的调查结果。
建筑企业营销方案范文3
关键词：供应链；建筑企业；市场营销
中图分类号：F284 文献标识码：B 文章编号：1008－0422(2007)09－0069－04
1 建设供应链内涵分析
供应链管理(SCM)从20世纪80年代中期以来已经在制造业获得了广泛的应用，它从系统的思想出发，将制造企业生产产品过程中涉及的所有活动(物流、信息流、资金流)和所有参与方(供应商、制造商、分销商、零售商、客户等)以制造商为核心，通过有效的管理体系进行集成化统一管理与控制，以达到将客户所需的正确的产品在正确的时间，按照正确的数量、正确的质量、正确的状态送到正确的地点(即6R)，使企业的绩效得到了很大的改进，缩短了产品的生产周期，提高了产品的质量和可靠性，降低了库存，减少了浪费，极大地促进了生产成本的降低。
建筑业不同于制造业，是一个劳务密集型产业，建筑企业的生产经营活动呈现流动性、阶段性、季节性和生产能力负荷的不均匀性等特点，产品具有固定性、多样性、形体庞大、建造周期长等特点。与普通产品相比，建筑产品的生产程序复杂，参与单位众多，一个建筑的产生要经过可行性分析、立项、审批、设计、施工、交验及维护等许多环节，整个建造过程中不仅有业主、设计院、咨询公司的参与，而且还涉及到政府部门、银行及保险公司。用户(即业主)不仅要指导和确定产品的设计方案，而且要参与到产品的生产过程，同时产品的设计与生产往往是由设计单位和施工单位分别承担的，施工单位又按专业划分将工程进行分解分包，由专业分包商承包，这就要求建筑企业有很高的资源整合能力和生产管理水平，其生产管理人员要有较强的沟通协调能力和为雇主服务的意识，所以建筑产品成本的30％消耗在管理和协调等非增值环节，SCM的核心就是以业主的需求为中心，联合供应链上其他优势企业，集成各企业的优势资源，在满足业主需求的前提下，提高生产效率、降低产品成本，以达到多赢的目的。
SCM倡导供应链上下游集成化、协同化的双赢战略管理思想以及其在实践中的成功应用，使其受到了建设领域很多学者和组织的关注，有人认为将SCM的基本原理应用到建设领域很可能成为继合作伙伴管理模式之后最佳的建设管理模式，并将在建设领域的SCM管理模式称为建设供应链管理(construction supply chain management，简称CSCM)。本文基于SCM的基本原理，结合建筑业的自身特点和发展状况，以建筑施工企业为研究对象，以施工总承包为项目运作模式，从两个层面给出CSCM的定义如下：
企业经营层面的CSCM：指建筑企业从业主的有效需求出发，在占有最关键的优势资源的前提下，通过快速配置企业内外的人、材、物等各种资源，将与潜在项目有关的经验、技术、管理、经营过程、社会关系等各方面因素统筹考虑，利用现代信息技术和通信手段，通过企业内部集成以及企业间动态联盟的组建来捕捉市场机遇、增强抗风险能力，从而高效、充分地利用企业内部和企业外部的资源，赢得市场竞争的一种管理模式。
项目运作层面的CSCM：指以具体项目为载体，以业主的实际需求为中心，以施工总承包商的全面管理为基础，采取业主、设计商、承包商、供应商以及监理公司之间协作共赢的商务战略，借助先进的信息技术，对建设项目生产过程(设计、施工等)中所涉及的所有活动和参与方进行集成化统一管理的项目运作模式。
企业层面的供应链管理注重企业间的长期战略合作，属于企业管理的范畴，项目层面的供应链管理注重于项目的具体运作和各参与方的协调，属于项目管理的范畴。这两个层面的管理又是相互依存、密不可分，企业供应链实际上是营销供应链，供应链上节点企业进行优势资源整合围绕业主进行市场营销，其结果是获得项目的承包权，其过程是一个以业主为核心的营销过程；而项目供应链实际是建筑企业生产供应链，在营销成功的前提下，总承包上组织已经在营销过程中选定的各主要合作伙伴进行项目的施工生产，其结果为各企业的运行提供利润，为各自营销工作提供经验积累和业绩支持，其过程是一个以总包商为核心的生产过程。
站在建筑企业的角度看，整个供应链以业主为界面分为潜在供应链和在施项目供应链，也就是营销供应链和生产供应链。营销链是由多个顾客定购预期引发并运行的，生产链是由一个顾客订购启动的。建设营销链 (Construction Marketing Chain，CMC)是指建筑企业在中标前，为求得市场竞争优势而以预测或预期的多个业主为最终顾客，为满足其需求或要求，与供应商(材料供应商、设备供应商、劳务分包商)和潜在的分包商基于战略合作伙伴关系的营销过程。建设生产链(Construction ProcedureChain,CPC)是指建筑企业中标后，为求得项目的最优效果、业主的最大满意，为了有效控制以项目为动力源的物流、信息流和资金流，集成供应链上优势资源进行的生产运作过程。
建设供应链既强调企业内部的跨部门集成化管理，也强调企业外部跨公司的集成化管理。通过建立企业间共同的战略目标，完善的信任与合作机制，协同的工作模式和信息共享机制，达到提高企业绩效，快速响应客户需求的效果。SCM在建筑业的应用为推进建筑业全行业范围的改革，为增强企业的核心竞争力，改进建设绩效，也为应对经济全球化过程中激烈的市场竞争提供了一种先进、适用、有效的建筑管理模式。
2 供应链对营销管理的影响
从建设供应链角度看，市场营销就是供应链管理的一部分，与生产链一起组成了整条建设供应链。从市场营销的角度看，供应链管理运作是一种有效的对营销渠道的管理，市场营销与供应链管理的出发点是一致的，因此，供应链管理本身就是营销管理过程。供应链一体化对营销管理的影响表现在：
2．1 建立良好的顾客关系，提供个性化服务
随着消费的日益感性化，顾客已不满足大众化的同类消费了，个性化消费已渐渐成为潮流：个性化产品、个性化服务、方便性获得、即时性享受。在这种情况下，企业如果仍然坚持有距离的营销模式，后果是不可想象的。企业应站在客户的立场，按照客户的需求，用客户的眼光看待生产经营，通过供应链一体化运作有机整合，合理分配，有序运作，为顾客提供个性化需求的高附加值的产
品和服务，让顾客参与产品方案设计，知晓制造过程，在约定的时间和地点交付，顾客消费培训，顾客抱怨的及时响应等等，只有这样你才能赢得顾客，赢得市场。
2．2 异业结盟，协同服务，实现顾客价值最大化
传统的企业奉行“大而全，小而全”的经营方式，自建网络，自产自销，自给自足。供应链一体化顾客服务策略倡导通过供应链管理实现“分散生产”或“外包生产”，企业从事自己具有竞争力而且附加值较高的核心业务，而把附加值较低的业务外包给世界范围的最可能的地方生产，其结果是它只抓住了有核心竞争力的东西，而把非核心的业务分包给全球在此方面有优势的企业制造。因此它们不仅愿意与供应链中的企业结盟，而且也愿意与供应链之外的非同业结盟，组成异业同盟，通过整合供应链上的分散优势为整体优势，从而按照顾客的喜好来定制产品以满足顾客的特定需要，这就是企业基于供应链的顾客服务。
2．3 品牌资源、设计资源、制造资源和渠道资源成为市场营销的核心要素
在供应链环境下，营销的重点不是模式单一的“推销”了，而是弥补企业与顾客在时间、空间、信息、消费观念、供需等方面的差异，引导和服务顾客消费，或根据顾客需要提供相对个性化服务，因为企业与顾客的差异越小，与顾客的距离越近，市场的主动权越大，企业的竞争力越强。这样，品牌资源、设计资源、制造资源和渠道资源成为供应链一体化营销管理的核心四要素。
在这四个核心要素的关系中，设计是一种创新，任何一个成功的现代工业设计都须包容顾客需求定位、外观品牌形象、内部结构布局，外部功能适应顾客需要，生产制造资源合理调配，营销策略的实施等因素，因此它是源于顾客，服务于顾客的一种生产创新、营销创新的综合活动；营销渠道是一种资源，是供应商、生产商、销售商面向市场，面向顾客的共用平台，渠道资源短缺会导致供应链一体化运作不能与顾客建立直接通路；制造资源是使品牌资源和设计资源变成顾客愿望所及的产品的关键，也是渠道资源的承载之物。品牌是顾客的认知识别系统，是企业资源和信誉的保证，是企业与顾客交流的语言：任何一个品牌的产品营销都是设计资源、制造资源和渠道资源的有机整合的结果。
2．4 通过现代信息技术提高顾客价值
通过现代信息技术的应用建立起来的高效的专业化供应链能够使企业通过电话、网络、顾客关系管理系统以及面对面的接触和顾客建立了良好的沟通和服务支持渠道，同时也通过现代信息技术的应用使得上游的零件供应商能够及时准确的知道公司所需零件的数量、时间，从而大大减少了存货，避免了库存风险，降低了产品价格，使顾客得到实惠。建立面向顾客的、安全可靠的平台系统，使顾客能够方便、安全地与企业进行便捷即时沟通。优秀的信息平台系统可以在顾客一进入就能够很快地辨别其身份和需求，通过设立网上自我故障排除和技术支持信箱等服务，让顾客能够通过网络便捷的解决自己的问题，从而快速提供个性化的服务。
3 传统营销组合理论分析
传统市场营销策略组合理论主要经历了4Ps－4Cs－4Rs三个阶段，即JeromeMc－Carthy的4Ps，Robeff Lauterborn的4Cs，Don F.Schultz的4Rs。
4Ps即Product(产品)、Price (价格)、Place(地点，即分销，或渠道)和Promo－tion(促销)，在4Ps营销组合模式中，生产者是整个营销活动的推动者，企业生产与销售决策，都是建立在对市场需求预测的基础上，并根据这种预测来组织整个企业的生产与营销活动。
4Cs即Customer(顾客)、Cost(成本)、Convenience(便利)和Communication(沟通)，这种营销模式是以客户的需求为中心的，属于“需求导向型”营销，因此专注于客户个性化需求和偏好的定制营销模式应运而生。
4Rs即Relevance(关联)、Response(反应)、Relationships(关系)、Returns(回报)，这时抢占市场的关键己转变为与顾客建立长期而稳固的关系，从交易变成责任，从顾客变成用户，从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系。
4Ps、4Cs、4Rs不是取代关系而是完善、发展的关系，由于企业性质、层次不同，所遇到的情况千差万别，市场、企业营销还处于发展之中，所以至少在一个时期内，4Ps还是营销的一个基础框架，4Cs也是很有价值的理论和思路，4Rs不是取代4Ps、4Cs，而是在4Ps、4Cs基础上的创新与发展，三者共同构成了现代市场营销经典理论的基石。目前市场营销领域比较前沿的营销理论，如定制营销、关系营销、网络营销等都是在此基石上衍生发展而来的。
对于建筑施工这个特殊的行业，从制造业研究衍生出来的经典营销理论显然不能完全适用建筑营销的需要。建筑产品是由设计单位根据业主对建筑形象和功能的要求特殊设计的，建筑施工企业对于产品的影响力较小，而且建筑市场的需求弹性较小，对于普通的促销手段不太敏感，因而基于“产品导向”型的4Ps理论与建筑企业市场营销的实际需求偏差较大。而基于“顾客需求导向”的4Cs理论显然较4Ps前进了一大步，以客户需求为中心，降低成本的同时，给业主提供便利，并且加强与业主的沟通以提高业主满意度，这对于建筑企业还是不够的，建筑企业处于激励市场竞争中，仅仅满足业主的需求是不够的，还更多地注意到了竞争对手，冷静分析自身在竞争中的优、劣势并采取相应的策略，而且建筑产品的生产需要集成大量的资源，不能只关注上游的业主。4Rs较4Ps、4Cs更加符合目前的市场状况，更加贴近建筑企业市场营销的需求，但是4Rs同样只关注与业主的关系，而忽略了与下游供应商的关系，注重外部资源的利用，而忽略了企业自身能力的培养。虽然我们不能完全将4Ps、4Cs、4Rs应用到建筑企业市场营销，其各自优点和适用于建筑企业的方面我们可以加以借鉴。
供应链管理适应建筑企业发展和营销管理创新的需求，彻底改变了企业的传统管理思想和方法，因为供应链管理的基本思想就是以市场和客户需求为导向，以核心企业为盟主，以协同商务、协同竞争和双赢原则为基本动作模式，以提高竞争力、市场占有率、客户满意度和获取最大利润为目标，通过运用现代企业管理技术、信息技术、网络技术和集成技术，达到对整个供应链上的信息流、物流、资金流的有效规划和控制，从而将客户、销售商、供应商、制造商等合作伙伴连成一个完整的网络链结构，形成一个极具竞争力的战略联盟。从市场营销的角度看，市场营销与供应链管理的出发点是一致的，供应链管理本身就是营销管理过程，通过供应链一体化
的协调互动、资源优化配置和先进技术的应用来降低顾客成本，使整个供应链围绕顾客提供增值服务，因此供应链运作是一种有效的降低产品成本、管理营销渠道、提高客户满意度的管理方式，可以有效的弥补传统营销组合策略的在建筑企业不足，从而形成带有建筑行业特色的市场营销模式。
4 基于供应链的建筑企业市场营销模式
在供应链环境下，建筑企业营销的重点不是模式单一的“投标”了，而是与业主、设计单位、供应商及分包商建立长期战略合作伙伴关系，形成协同营销供应链，利用供应链的优势资源弥补企业与目标业主在时间、空间、信息、消费观念、供需等方面的差异，引导和服务业主的投资建设，或根据业主的需要和对手的情况提供相对个性化服务，因为与竞争对手相比，企业与业主的差异越小，与业主的距离越近，市场的主动权越大，企业的竞争力越强。这样，关系(Relationship)、成本(Cost)、服务(Service)和品牌(Brand)成为基于供应链的建筑企业市场营销管理的核心四要素，也形成了基于供应链的建筑企业市场营销基本框架体系。由建设供应链的内涵分析可知，我们得出建设供应链由建设营销链和建设生产链组成，那么基于供应链的建筑企业市场营销则简称建设营销链，建设营销链管理(Construction MarketingChain Management,CMCM)框架体系如图1所示：
根据CMCM框架图可以看出，关系、成本、服务、品牌共同组成了CMCM的核心，也形成了企业的核心竞争力，在企业进行市场和竞争对手分析的基础上，对企业所具备的四个核心要素进行分析总结，从而为企业的市场地位和战略部署提供依据，进而形成了市场营销策略和资源整合方案。当然，供应链管理是基于现代网络和信息技术的，CM－CM同样要在信息支撑系统地基础上实现，信息资源也属于营销资源整合的一部分。
关系、成本、服务、品牌这四个核心要素在CMCM框架中占有如此重要的地位，那么他们各自的内涵有什么呢，笔者认为：
关系(Relationship)，即渠道，它不仅在4Ps、4Cs、4Rs中都有体现，而且是供应链管理的核心内容，因此在建筑营销链组合策略中处于最重要首位。关系是一种资源，是设计商、承包商、供应商等面向市场，面向业主的共用平台，关系资源短缺会导致供应链一体化运作不能与业主建立直接通路。这里的关系既不是4Ps中的“Place”，也不是4Rs中的“Relationship”，而是SCM合作伙伴关系的体现，既有与业主的客户关系，又有与供应商的合作关系，既纵向的一体化的合作思想，又有横向一体化的联盟策略，从而有效地弥补了经典营销策略组合对于“关系”理解的不足。关系的管理就是要通过各方面的关系资源，形成市场营销的合力，来提高企业市场反应的速度，从而使供应链上的企业共同赢得市场，它不仅包括关系的建立与维护，也包括关系的评估与改进。
成本(Cost)，由于建筑产品投资巨大，一直是业主最为关注的对象，希望在满足功能要求的前提下尽量降低造价，而建筑企业要实现它自身的利益，这样就形成了价格上的博弈，促使工程招投标体系的出现，从而使建筑企业过多的关注投标，而忽视的营销的其它方面。这里的成本不单是企业的生产成本，或者说4Ps中的Price(价格)，而是接近于4Cs的“Cost”，它不仅包括建筑企业的建筑安装成本、业主的预算投资成本，同时也意味着建筑产品定价的理想情况，应该是既低于业主的心理价格，亦能够让企业有所盈利。而建设供应链的目标之一就是降低工程成本，通过对合作伙伴的协调互动、资源优化及先进技术的应用消除供应链每个环节中物流、信息流、资金流的无效流动与浪费，从而降低供应链运作成本，满足业主投资估算的前提下实现企业盈利，使供应链各方利益达到平衡。
服务(service)，建筑企业没有工厂，无须销售，而是以业主提供的资金调动资源来进行工程建设，确切的说建筑企业属于服务性行业，企业可以为业主提供的个性化服务将成为成功营销的关键。“服务”的思想在4Cs和4Rs中都有体现，Convenience(便利)要求企业为顾客提供最大的购买和使用的便利，Response(反应)要求企业对于顾客的需求及时答复和迅速做出反应，CMCM通过异业结盟、协同服务，使供应链的所有企业为业主服务，比如由设计单位协助业主前期的工作，供应商负责相关产品的使用及维修工作，这样在较低成本的基础上实现顾客价值最大化，这样的服务延伸策略无疑会给建筑企业带来更大的商机。同时服务也表明了一个建筑企业自身的优势，根据自己的能力和经验为业主提供服务，同时为供应链上其它企业市场营销贡献自己力量。
品牌(Brand)，是业主的认知识别系统，是企业与业主交流的语言，是企业资源和信誉的保证，是企业核心竞争力的体现，任何一个建筑品牌营销都是企业在关系、成本、服务等各个方面的有机整合的结果。品牌是4Ps、4Cs、4Rs所忽略的一个方面，也是建筑企业管理长期忽视的一个环节，但是它对建筑企业的市场营销具有很强的影响力，因为建筑产品关系到人们生命财产的安全，“包工头”和“豆腐渣工程”的出现，使得业主在选择承包商时越来越重视企业的品牌。
建设营销链的这四要素是供应链一体化营销管理不可或缺的，构成了建筑企业营销的组合策略。建筑企业营销管理就是要对这四个核心要素通过供应链一体化运作有机整合，合理分配，有序运作，为业主提供个性化需求的高附加值的产品和服务。
建筑企业营销方案范文4
一、建筑工程项目投标前期营销工作思路
营销工作是企业进行生产经营活动的首要环节，施工企业要想在工程招投标中取胜，就必须找准定位，将营销活动融入投标工作的每一个环节，尤其是要理清建筑工程项目投标前期的营销工作思路，以充分的准备赢得竞标资格，为下一步的投标工作奠定基础。
（一）注重运用服务营销理论
每个行业的市场营销都对应着一种产品，这种产品可以是有形的货物，也可以是无形的服务。对于建筑行业来说，施工企业所进行的市场营销就是向客户（招标单位）提供一种贯穿工程建设全过程的，能满足客户个性化要求的专业服务。这种服务因为具有无形性、易消失性、可变性和不可分离性，而对营销方案的制定产生很大影响。施工企业需要做的就是根据这种服务的特性制定营销方案，从形象衣着到风度谈吐，从专业程度到沟通技巧各个方面来塑造自身良好形象，向客户说明自身的施工能力、服务质量和能实现的结果。同时还要有预见性，充分分析各方面的风险，并及时采取补救措施，以免失去客户的信任。
（二）运用SWOT模型理论
进行市场机会研究施工单位开展建筑工程项目投标前期的营销活动，其根本目的是参与工程项目投标，最终赢得所参与竞争的标段。施工单位应注意运用SWOT模型理论对企业所面对的内外部环境进行分析，识别机会、威胁、优势和劣势，充分认识建筑工程项目的市场潜力、发展前景、盈利空间以及可能存在的原材料短缺、市场需求变化等风险方面的问题。SWOT分析能帮助施工单位了解自身的优势和劣势，进而做到扬长避短，并对弱点进行及时补救，同时对外部环境的机会和风险进行分析，最终做出正确的决策。SWOT模型理论要求施工单位必须将内外部环境分析结合起来，从而发现最能影响企业经营发展的各种因素，引导企业抓住发展前景广阔的市场机会。
（三）运用关系营销观念指导实施营销活动
在市场营销活动中，企业最珍视的不是单个的交易行为，而是能否与顾客建立起长期互动的关系，有效的客户关系管理能直接影响到客户的后续购买行为，为企业赢得源源不断的营销机会，使每一个交易行为能够连续进行下去。在建筑工程项目的市场营销中，施工单位要想与客户建立良好的合作关系，必须进行详细的市场调研，筛选出能为企业创造价值的客户，在与客户接触的过程中，向客户传达关于服务质量的信息，力促交易行为的发生，一次交易行为发生后要对客户关系进行及时的维护，以达到连续交易的目的。关系营销观念的运用可以使企业获得长期重复交易，从而规避了激烈竞争环境下的不确定性风险，降低了交易成本，使企业获得经济价值之外的社会价值。
二、建筑工程项目投标前期的几个环节分析
一个建筑工程项目的投标过程分为三个阶段，投标前期阶段、投标报价阶段以及合同洽谈签订阶段，其中投标前期阶段是后续两个阶段的基础，认真做好投标前期阶段的营销工作，往往可以达到事半功倍的效果。一般而言，投标前期阶段主要包括信息处理、业主考察和资格预审三项工作。
（一）做好信息筛选，加强客户关系管理
施工企业要以建设工程项目为主线，针对项目进展的每个环节，加强与供应商、政府相关部门以及设计公司等单位的合作，多方面收集信息，打造多元信息渠道，建立起属于企业自己的信息交流网。同时要注意做好企业信息共享，将信息资源优化整合，实现信息标准化、集中化管理。对于收集到的各种信息，要进行仔细的信息筛选，鉴别真伪，选出能给企业带来利润和价值的建设工程项目实施跟进，以节约企业资源，增强投标的针对性。施工企业要运用关系营销理念加强大客户关系管理，提高服务质量，做好市场调查研究，根据客户需求制定相应的策略，坚持“以客户为中心、服务至上”的理念，真正设身处地为客户着想，以优质服务提高建设工程项目中标率。
（二）做好迎察准备，展现企业综合实力
经过信息筛选，对于企业拟重点跟进的工程项目，要主动邀请招标单位对公司本部和项目工地进行实地考察，注意运用服务营销理论，做好资质信息更新、类似项目选择等各个方面的准备工作，争取在短时间内向招标单位展显企业实力，给招标单位留下良好的第一印象。施工企业是否具备实施相关项目的资质是招标单位最为关注的方面，因此施工企业在进行宣传时可以将资质文件、获奖证书等材料一并向招标单位展示，但务必要保证资质证书、营业执照等相关证书在有效期内并且年检合格。为了让招标单位放心地把建筑工程项目交给施工企业，施工企业除了要向招标单位证明其具有相关资质外，还要对其是否具有承揽该建设工程项目的实力和施工经验进行展示和证明，这就要求施工企业对负责市场营销、项目管理、专业技术的人员进行认真挑选，体现出专业性，同时注意选择与招标项目类似的已竣工工程项目邀请招标企业进行实地考察。
（三）认真编制资格预审文件，努力争取投标机会资格
预审就是招标单位对投标单位的资质和能力进行审核，以判断投标单位是否具有参加投标的资格。因此投标单位所提交的资格预审申请文件是投标单位能否成功竞标的第一关，编制一份高质量的申请文件对投标单位来说至关重要。施工企业在决定参与某项建设工程的投标后，要准备好各种证件材料的原件及复印件，并按要求在规定的时间内完成报名。仔细阅读资格预审文件的要求，成立专门机构，安排专人负责资格预审工作，及时收集整理相关信息，保证资格预审申请文件人员资料、业绩资料、财务资料齐全，手续完备，同时根据工程项目的特殊性，有针对性地突出亮点，严把资格预审申请文件质量关。
三、做好建筑工程项目投标前期营销工作策略
目前，我国建筑市场的供求现状是建筑业产能过剩，整体处于供过于求的状态，可以说施工企业面临着异常激烈的竞争。由于市场营销是企业生存发展的生命线，掌握一定的市场营销策略对施工企业发展至关重要。
（一）健全营销信息收集渠道
信息是企业开展营销工作的基础。要建立健全营销信息收集渠道，就要从加强信息筛选和评估入手，确保信息准确、及时、对称。施工企业要成立专门的市场营销机构，配备专业营销人员，加强同政府部门、设计单位、咨询单位等的沟通，及时获取有关市场动向、建筑环境、项目进展的信息，健全信息定期上报制度，形成企业专属信息库。然后对信息进行认真筛选评估，选取重点项目制定营销计划，实施营销措施，确保项目落地。
（二）完善投标评估机制
施工企业对重点跟踪的工程项目要认真做好资金来源、投资主体、成本效益等方面的分析，在对招标文件进行仔细研究的基础上，对拟投标项目进行成本分析和测算，尽最大可能规避投标风险。要严格做好标前评审工作，要把标前经济、技术、标书评估落到实处，对合同进行严格审核，合理分析自身技术水平、承接招标项目的可行性以及完成招标项目的风险等因素，通过成本测算评估项目施工过程中发生的成本费用，为报价投标提供依据。
（三）切实加强营销团队建设
营销人员的能力和素质直接决定了企业营销工作的水平，因此要加强营销人员的培养和选拔，把个人素质高、业务能力强的骨干员工充实到营销队伍中来，在公关、报价等环节安排专业人员负责，在提高市场营销人员综合素质的同时，加强营销工作的专业性。同时要注意加大对市场营销人员的考核奖惩力度，对工作突出的员工给予物质和精神奖励，对缺乏责任心的员工淘汰出营销队伍，充分调动市场营销人员工作的积极性。
四、结语
建筑企业营销方案范文5
《国际公关》:B2B公关传播与B2C相比有哪些不同之处?
罗宾:首先,B2C是企业面对终端消费者的传播,而B2B是企业对企业的传播,两者的受众规模与特点不同;其次,终端消费者做出购买决定是快速而直接的,而B2B的客户的决策过程一般需要更多参与者和环节,调查发现,一个B2B产品的采购决策过程平均需要7个企业相关部门的参与;再次,与B2C相比,B2B企业所面对的客户群数量总体少,但个体的采购数量大,一旦其客户做出某种选择,其忠诚度一般会比较高。因此整体而言,B2B传播的信息更全面,参与者更理性,传播方式和过程更复杂,也就要求企业公关人员不仅要对其产品,更要对整个产业价值链有深刻理解。
《国际公关》:作为专注于B2B公共关系的公司,易美济是如何为客户提供服务?请举例说明。
罗宾:B2B的企业有复杂的供应链,作为公关人员,我们需要理解供应链的不同环节,熟悉整个产业及相应的传播载体。B2B行业门类众多,在为客户做传播方案时,必须根据客户的需求为客户量身定制符合产业现状的方案。
例如,我们在为一个建筑材料类客户――千思板提供客户关系管理服务时,发现用传统的媒体关系方式无法实现客户的需求。因为在建筑领域,媒体关系还不像B2C市场那么重要,客户的目标受众如建筑师并不靠媒体来建立信誉,发展商、建筑师、承包商也没有成熟的媒体接受习惯。鉴于此,我们为客户提供了一个客户信息直邮的解决方案,即通过建立一个建筑设计和施工管理领域的专业性数据库,与客户的目标市场建立更直接的沟通关系。我们首先精确选择客户想要影响的目标受众,集中建立联系人数据并不断建设和更新,同时策划有行业价值的客户产品技术信息刊物,以定期直邮的方式来拓展关系,产生以产品销售为导向的市场沟通结果。然后结合以开展客户日、研讨会等其他客户关系活动,逐步在行业内打造出企业品牌的知名度。
《国际公关》:在金融危机的环境下,B2B公关如何以有限的预算让企业的传播价值达到最大化?金融危机对B2B公关带来了哪些挑战?易美济是如何应对的?
建筑企业营销方案范文6
关键词：成品住宅；一体化；产业链；前期阶段
中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1674-9944（2015）12-0287-04
1传统住宅产业链存在的问题
传统住宅产业链属于资本密集型产业，掌握土地和资本的房地产企业居于整个产业链的主导地位。从项目总体策划、立项审批、规划设计、开工准备、全面施工、验收交付许可到登记入住的各阶段，均为单线推进模式，形成以房地产企业为核心进行配套生产的产业链。传统住宅建设依托劳动与资本密集，势必与资源节约型和环境友好型的可持续发展道路相背离，其发展后劲因而受到严重牵绊。具体而言，传统住宅产业链存在以下问题。
1.1产业链价值分布不合理
中国现行的土地供给制度，在很大程度上决定了土地主导着住宅产业价值链，因此地方政府掌握土地资源，以及房地产企业掌握资本，控制了产业链的主要利益，导致产业链中利益分配不均，未能赋予产业链各价值主体公平竞争的平台，进而影响了新技术、新材料、现代管理理念和方法在产业项目中的实施。
1.2产业链环脱节
科技密集型程度较低，以及地方政府、房地产企业垄断资源、资本，传统住宅产业链各价值主体呈现粗放经营与合作的关系，导致产业链关系孤立割裂，未能形成平等参与、优势互补、高效沟通与互惠合作的一体化关系模式。
1.2.1房地产开发粗放竞争
作为获得资金、土地便能运营的房地产企业，一般不具备项目规划能力，因而只能委托设计院进行规划设计。通常规划设计环节占据整个项目成本的70%，这就导致传统住宅产业链中没有技术支撑的房地产企业，无力培养自身的规划设计能力，只得凭借拿地环节进行粗放竞争，以此确保自己的利益主体地位。
1.2.2劳动密集型的建筑业
由于传统住宅建设多为现场手工作业，加之产业链各环节各自为政、衔接互济不够紧密，导致工人劳动强度加大，生产、经营呈分散状态，因而拉长了建设周期、降低了生产效率。同时，因设计、施工、部品选择与运输的责任部门缺少实时沟通与工作对接，又导致相互推诿、权责不明，因此建设质量难以控制，监管耗费成本巨大。
1.2.3建材业标准化、系列化、部品化水平较低
现场手工作业的劳动密集型生产方式，导致传统住宅产业链中部品、建材的工业化生产水平较低，因此影响了住宅产业化的基础――部品与建材的标准化、规格化与系列化。这无疑导致资源浪费、劳动效率降低、工程质量堪忧，进而影响产业链环的衔接与住宅产业的规模化效应。
1.2.4未形成供、产、销一体的“链"状参与主体
传统住宅产业链的供、产、销关系为：房地产企业拿地委托设计院完成规划设计通过工程招投标选择施工企业由施工企业整合原材料供应商、建材经销商、设备供应商等承担施工任务完成施工并交付给房地产企业房地产企业通过销售或自行销售给最终客户由物业管理公司负责维护住宅产品。
由此可知，这种生产组织形式的参与主体，涉及众多部门和人员，各自拥有独立的经营目标、技术理念和利益关系，众口难调很难建构合作纽带，生产经营的一体化模式因此较难实现。此外，建筑设计与室内设计工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使购房后还需进行二次装修，这不仅增加了环境负担，不符合低碳环保的大势所趋，同时，亦不利于建材、部品的标准化、工业化生产体系的建构。
2成品住宅产业链的重构原则
“成品住宅”（finished housing）是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。成品住宅开发建设应强调以“成品”为目标，采用一体化开发建设管理方式，使各生产要素完美组合，减少中间环节、优化资源配置；通过工厂化生产提高构配件质量与生产能力，从而节约建设成本、降低劳动强度、提高劳动效率，发掘其价值与使用价值的“商品”。成品住宅的产业链建构原则表现为以下几方面。
2.1以终端用户需求为导向
2.1.1立足顾客现实需要和潜在需求
成品住宅从土地获取管理、项目总体策划、设计任务书的制定、建筑设计、室内设计、部品选样、项目施工、材料设备的供应、竣工验收、入住总结到售后服务等各环节，均以终端客户的需求和消费为中心，以产品的服务功能为重点，综合技术推动型和需求拉动型的优点而形成产业链；以客户需求为导向，重构产业链各价值主体的生产组织形式与工作对接的关系，真正实现“以客户为本”的产业链建构主旨。
2.1.2搭建用户参与设计的开放平台
“以客户为本”的建构主旨还表现在：在成品住宅的产业链中介入用户参与设计、监控的过程。为此，以信息系统为支撑搭建用户参与的平台实属必要。例如，在前期规划设计阶段，利用BIM互动性与及时反馈性的可视化特性，可使客户更加直观、快捷地了解项目全过程。同时其强大的模拟功能辅以造价控制环节，亦可方便客户把握节能、日照、热传导与紧急疏散情况，进而有效控制成本，深化客户的自主参与程度。此外，通过类似的信息平台收集用户的需求信息，进而优化方案，亦有助于改善产业链环之间的协作关系，以期高效生产出市场接受度高的产品。
2.2建构信息共享的平台打通全产业链
2.2.1优化设计方案
信息化的集成环境可为成品住宅的产业链建设提供较准确的模型。其信息平台的优化性在于：将“多种项目设计方案和投资回报分析结合起来，从而实时的计算出设计变化带来的投资回报变化，找出最优方案”，从而有利于参与主体客户的决策。与此同时，对于施工难度较大的异形设计，亦可藉此信息平台优化设计施工方案，以期减少工程量、压低工程造价，为客户赢得更多的价值回报。
2.2.2 链接工作接口
传统住宅产业链环脱节的重要导因就在于各专业之间沟通不到位。据统计，仅仅由于项目成员之间的数据互通性较弱而产生的额外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工与室内装修割裂，时常出现建筑主体结构妨碍管道设备的布置的问题。为此，变更原初设计方案，导致资源与劳动力的浪费，人为拉长了建设工期。信息化的集成环境因其模拟、预演与协调功能，可在“专业之间与专业内部进行碰撞检验，并即时生成数据，以供施工参考”，因而成为打通住宅全产业链、提升项目效益、进行全过程精细化管理的重要平台。
2.2.3 高效传递信息
信息化的集成环境可通过交互窗口修改三维模型，其即视性、互动性与反馈性为设计、建造、运营信息的传达提供较大便利。同时，其完备的构件信息亦为自动生产加工提供了技术条件。此外，通过4D模拟可预演施工过程，采用5D模型辅以成本控制，皆体现了信息化集成环境可动态、高效传达信息的优势。
2.3建构工业化生产平台
2.3.1缩短建设周期
由于工业化生产平台藉由标准化、规模化、系统化的工业化生产方式，取代分散的手工业生产方式，其中的住宅部品、建材皆在工厂流水线上产生，故通用化、系列化、集约化程度较高，加之现场装配式施工方式，因而显著提高了生产效率，与此同时，亦较少受制于天气情况，建设工期大大缩短。
2.3.2提高工作成效
一方面，对传统住宅的产业链进行分解、重组和优化，密切成品住宅的产业链接口，提高各工种之间的信息沟通成效，深化客户的自主参与层级，可显著提高工作效率且质量可控；另一方面，工业化生产方式带来的标准化、规格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的规模化生产与社会化营销，从而推动成品住宅的产业化进程。
2.3.3减少资源浪费
勘察、设计、施工、项目管理、监理、部品、材料、设备等的全产业链生产组织形式，可减少在设计、施工、材料部品的选样、供应等环节中，因工作对接问题与无效益变更导致的资本浪费与能源消耗。此外，工业化生产平台采用污水再生利用和雨水收集利用技术，实现施工养护用水的循环利用， 可显著节水节能。另外，标准化、通用化、现场装配式的工业集中生产方式，亦可降低建筑主材与辅材的损耗。
3成品住宅前期阶段的一体化产业链建设
成品住宅是一项涉及获得土地、开发、设计、施工、监理、材料、设备和用户等众多方面的系统工程。一体化则指在信息化集成环境与工业化生产方式基础上，以为用户提供优良的成品住宅和优质服务为目标，将获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，实现成品住宅产供销一体化。在此，以产品设计中的人、机、环境关系为研究成品住宅建设一体化的切入点。具体而言，即成品住宅开发建设各环节均以用户需求为基础，进而，传承中国古代造物模件化技术与多元样式兼容的营构模式，以成品住宅的部件化、标准化生产为出发点，根据消费者品质需求的不同，探索个性化菜单装修模式与大众化标准式装修模式，实现工业化与人性化、通用化与个性化、批量化与多样化的共赢。同时，建构以产业链核心企业为成员的企业集团，整合资金、资源、技术优势，注重成品住宅推广应用过程中的集成化、低碳环保与智能化技术。
根据成品住宅一体化产业链的构成及相关因素，可将产业链系统分为土地获得管理、项目投资开发、项目设计与项目报批等前期阶段，土建安装、样板房施工等中期阶段，以及住宅销售与服务等后期阶段。其中，投资开发定位的正确性以及设计构思、设计成果等前期阶段，直接影响成品住宅一体化产业链建设成果与项目实施结果，因此，拟重点阐述成品住宅前期阶段的一体化产业链建设情况。
3.1土地获得管理
3.1.1土地信息收集
收集土地信息的目的在于，藉由政府、专业网站和主流报纸为公司拍地、融资、调整土地价格、了解区域土地情况、分析市场竞争等提供参考。一般而言，由集团营销企划部通过报纸、土地储备中心处、人员来电、约访等途径收集、整理土地信息。在地块公示后，确定重点意向地块，报送公司主管、领导审批。之后对获批地块进行审核并进行现场勘查，在此基础上，将勘查资料整理成文报送公司管理层。经公司管理层研讨后，由企划部组织完成“意向地块可行性研究报告”。负责这一环节的职能部门为公司营销企划部与公司管理层，必要时需与国土部门交涉。
3.1.2意向地块可行性研究分析报告
制定详细实施计划，通过具体数据和量化的衡量标准、责任分配，动态预测、分析市场、消费者与竞争对手的可行性分析报告，可降低企业投资风险，提高决策成功率。通常来说，意向地块可行性研究分析报告涵盖城市发展与房地产市场整体概述、周边情况分析及重点个案研究，区域楼盘目标客户分析、经济测算等内容。
由营销企划部设定可行性研究计划、组织市场调研、定位分析产品，而后提交设计部。设计部进行项目规划设计和初步分析，提交采购部与审计部。由采购部和审计部对产品进行初步成本测算，并制定初步销售计划和销售价格，提交财务部。财务部对投资经济效益进行分析评估，总结评估结论提交公司管理层审核、决策。此环节涉及职能部门为营销企划部、设计部、采购部、审计部、财务部、公司管理层。
3.1.3土地竞拍管理
土地竞拍旨在：①控制各城市短长期的土地供应总量；②逐年增加经适房用地的供应；③对商品房用地进行招标或挂牌出让，并确定出让价高限，以防地价飙升；④将一次性收取土地出让金改为收取土地租金。具体流程包括准备履约保证金、参加挂牌、准备投标拍卖所需文件，与拍卖人、招标人、土地管理部门、挂牌人等签约，以及备份同摘牌、投标、拍卖相关的资料。该环节由土地管理部门控制。
3.2项目投资开发
3.2.1制定“项目经营计划书”
作为项目经营的纲领性文件，计划书涉及经营业绩、客户维度，包括成本、设计、工程、入住、物业的内部维度，以及学习与发展。制定项目经营计划书首先需就项目位置、现状、配套设施情况、规划设计条件、技术经济指标等进行简要分析与介绍。集团应对总利润要求、总投资要求、峰值资金、人员配置、总开发周期、品牌建设、团队建设等提出总体量化要求。制定项目开发中关键节点的行动计划和各部门、各专业的详细进度计划。根据项目实际情况，陈述可能存在的风险，并制定应对方案。最后，对上述内容分类列表汇总。该环节在获得土地后一个月内进行，由公司管理层和各职能部门负责。
3.2.2编写“项目前期市场研究报告”
“项目前期市场研究报告”是项目策划与编制“产品建议书”的参考。营销企划部需系统收集、整理、记录、分析成品住宅地产市场、营销、产品等方面的信息，以期对项目进行可行性分析，为市场定位和公司决策提供依据。在地产市场调研与分析的基础上，分别从项目市场、项目客户、产品概念、规划设计、建筑室内设计细节与标准、配套设计、社区服务、户型面积配比、项目价格等入手进行定位。最后，依据项目投资开发周期、销售周期、经济收益调整定位，以寻求用户与项目的平衡点。
3.2.3撰写“产品建议书”
以用户为导向，探讨项目的市场受众面，进行项目市场定位与产品建议，是撰写“产品建议书”的目的所在。获得土地后，营销企划部市场主管负责制定编写工作计划，计划报送营销总监并通过后，由营销企划部、市场部人员与相关部门进行协商与沟通，并就目标客户群、项目主题、形态、建设指标等深入调研，而后提交市场调研报告。同时，营销企划部组织编写“初步产品建议书”，论证方案的可行性。建议书提交公司管理层审批通过后，由设计部开始项目初步规划设计，审计部、财务部测算成本、财务指标实施，营销企划部综合各部门意见，组织编写“产品建议书”。再次提交管理层审批、论证。经由董事长、集团总部论证通过后即可实施。此环节涉及职能部门较多，包括营销企划部、项目部、审计部、财务部，以及公司、集团管理层等。
3.3项目设计与建材、部品选样
3.3.1制定工作计划
此环节在产品建议书确定之后与概念设计之前的一周开始，由规划设计部负责制定有关项目内容、工期、起始时间、需其他部门配合事项等内容的工作计划，并交由规划总监与公司管理层的总经理审批。
3.3.2设计招标
招标文件旨在阐明部品、建材的采购或工程性质，通报招标程序将依据的规则和秩序，是投标商编制投标文件的基础，也是采购人与中标商签订合同的基础。
设计招标环节涉及四大流程：①编制招标书。由规划设计部负责制定计划，报送公司管理层审批。招标书通常包括：方案招标书、施工图设计招标书、景观设计招标书。方案照标书在产品建议书完成一周后提交，施工图设计招标书在扩初阶段根据扩初深度提交。景观设计招标书在规划方案确定后一周内提交。②实施招标流程。由规划设计部负责实施，公司管理层总经理委托的招标小组评标，相关表单报送公司管理层审批。③编制设计任务书。设计任务书包括方案设计任务书、景观设计任务书、施工图设计任务书。一般由规划设计部负责编制任务书，在招标确定后一周内开始。方案设计任务书需对项目名称、用地概况、设计依据、总体控制性指标等进行明确说明；要依据用户需求定位户型与面积匹配；指明具体的经济技术指标、总体规划要求、住宅户型设计要求、建筑形式、功能、车位比例要求等；提出技术控制要点与提交成果的形式、要求；出示设计时间节点。景观设计任务书除项目简介、定位与设计时间节点外，需重点就景观设计原则、规划技术经济控制指标、景观设计要求、方案设计提交成果形式与内容、景观施工图纸内容等提出具体要求。施工图设计任务书需对总图设计、平面设计、立面设计、室内装修设计与标准等提出具体要求。④签订合同。由规划设计部负责合同的谈判和起草，并交由相关部门流转审批，一般在招标确定后一周内开始。
3.3.3方案设计与建材、部品选样
一体化产业链的建构理念，使得成品住宅方案设计阶段，即要考虑从住宅构件、部品的设计生产，住宅建造施工，住宅使用、改造直至废弃回收等各个阶段，积极通过新技术来提高效率、降低能耗，从而求得经济和环境关系的平衡与优化。
成品住宅的方案设计阶段包括以下环节：在投资部、销售部的市场调研基础上进行建筑、景观、住宅室内风格定位；规划设计部提出概念方案的同时，装修设计与主案设计师介入，从住宅的长寿化发展、用户的标准化与个性化需求角度入手，优化户型、预留可调整的空间，提供可供用户自主选择与搭配的菜单式装修方案；在户型定稿前，由装修设计师结合系统设备、土建各方做最后优化，完成成品住宅户型设计方案及施工图；方案设计完成的同时，设计单位提交材料、部品和设备清单，财务部进行成本估算；设计师通过信息平台与一站式建材、部品超市选择材料、部品样板，提交技术部确认（销售部、成本部、工程部参与），并由技术部、设计部确定材料设备供应商。
由上述流程可知，在方案设计与建材、部品选样的过程中，立足用户需求，借助信息化集成环境与一站式采购，建筑师、室内设计师、销售部、财务部、工程部、材料供应商等搭建了紧密的工作接口，建构起互助合作、优势互补的一体化产业链。
3.3.4方案论证、评审
方案论证内容主要为：审核项目定位，会审专业规范、技术要点、设计指标、设计风格、物业管理、成本控制等，以此为确定中选方案提供依据。
方案论证对象包括：规划、建筑、施工图与景观方案。其中，规划、建筑与景观方案由规划设计部负责组织论证后，填报论证表并报送相关部门审批。施工图方案由项目部负责组织图纸会审，填报会审意见并报送相关部门审批。
3.4项目报批
此阶段在整套施工图出图前即可进行。
3.4.1办理项目立项手续
首先，将土地成交确认书和土地储备中心地产经营科提供的资料，提交行政审批中心发改委立项。继而，将环境影响报告书提交环保局审批，获得项目审批意见。最后，携带材料至行政服务中心发改委窗口办理立项手续。
3.4.2办理建设用地规划许可证
首先，至规划局窗口获得“选址规划意见书”，至测绘院获地形与管线图，至规划局获得红线图与规划设计要点，并转交设计院，从设计院处获得建筑设计方案。复归规划局审批，获取建筑设计方案审定意见书。在相关部门签署意见后，至规划局窗口办理用地规划许可证。
3.4.3办理土地证
携带土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人身份证明书等，土地权属证明文件，建设用地规划许可证、选址意见书、规划红线图、总平图等，至国土局办理。
3.4.4办理建设工程规划许可证
首先，将施工图交由行政主管部门授权的审图机构审查，获得“建筑工程施工图设计文件审查批准书”等相关支撑文件；继而，至规划局申请规划放线，同时，环保局进行环保评估，审核通过后至规划局办理建设工程规划许可证。
3.4.5办理建筑工程施工许可证
施工单位与监理单位招投标，选定监理施工单位后，至城建档案馆进行施工合同备案，至房管局进行白蚁预防登记，至质监站进行质监、安检备案。备齐相关材料后，即可办理建筑工程施工许可证。
3.4.6办理预售证
首先，办理预售住房价格批复，至地名委员会办理小区命名审批。携带项目所在地派出所出具的地址、编号证明，办理住房预售面积审查，至产权处报送相关报建资料供审查，最后，联络公司工程部协助产权处进行现场勘查，无异议后即可获得预售证。
4结语
到目前为止，江苏成品住宅仍低于住宅年开发量的40%，与发达国家成品住宅开发量的80%以上相去甚远，究其原因在于：产品质量问题影响购房成本与用户消费观念的转型。因此，立足终端用户需求与信息化集成环境，设计、施工、监理单位等尚需积累成品住宅建设经验，强化获得土地、投资开发、设计施工、构配件生产、部品设备生产供应、施工、销售及售后服务等产业链的衔接力度与合作机制，提升住宅部品、建材的标准化、通用化与工业化生产水平，才能推动成品住宅的产业化进程，实现资源节约型和环境友好型的可持续发展目标。这里，梳理前期阶段一体化产业链的流程，或可为成品住宅投资开发、设计、管理体系的规模化、一体化建构，抛砖引玉。
参考文献：
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[2]中国房地产信息集团.房地产开发前期阶段[M].北京：中国经济出版社，2011.
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[4]曹四海.浅谈菜单式全装修住宅[J].安徽建筑，2002（4），12.
