集体土地使用法范文1
第二条 坚持和维护土地的社会主义公有制。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有，个人只有使用权。
第三条 农村从事非农业建设占用集体所有的土地，本着所有权与使用权分离的原则，实行有偿使用制度。
第四条 本办法所指非农业建设用地包括：
（一）农业户、非农业户的宅基地；
（二）乡、（镇）村集体和私营、个人兴办的企事业单位用地；
（三）农村联办企事业单位的用地；
（四）全民和城镇集体单位使用的农村集体土地；
（五）农村其他非农业建设用地。
第五条 收取土地使用费，根据所使用土地的不同地类、位置和用途，确定收费标准。土地使用费按年度收取，从批准占用之日起，不满一年的，按半年收取；不满半年的，不予收取。
第六条 收取土地使用费的标准：宅基地每平方米为四分至一角，城市规划区内的近郊乡（镇）、村为八分至一角六分；不足规定用地标准的，酌情减收；工业、建材、仓储、商业、饮服、运输等用地，按宅基地收费标准增加一至三倍。
第七条 人均收入不足四百元的贫困村，宅基地不实行有偿使用；其他非农业建设用地，按规定收取土地使用费。
第八条 有下列情况之一的，免、减、缓收土地使用费：
（一）学校、托幼、敬老院等社会公益福利事业用地，免收土地使用费。其单位兴办的企业用地，按实际用地性质收费。
（二）军属、烈属、残废军人、五保户及享受民政救济的生活贫困户在规定范围内的宅基地，免收土地使用费，超过规定范围的用地，按超面积规定收取土地使用费。
（三）利用村、镇规划区内坑塘地，从事非农业建设的，免收三至五年土地使用费。
（四）亏损企业的用地，可减收、缓收土地使用费。
免、减、缓收土地使用费的，由用地单位或个人申请，村民委员会审查，报乡、镇政府批准。
第九条 有下列情况之一的，加收土地使用费：
（一）超过规定用地标准的宅基地，超面积部分，按宅基地收费的二至四倍。收取土地使用费宅基地面积超过规定标准一倍以上的，原则上收回用地，不能收回的，按宅基地超面积用地的最高标准收取土地使用费。
（二）出租房屋的用地，根据使用性质，按同类用地标准，向出租者加收二至四倍的土地使用费。
（三）村、镇规划区外已有的非农业建设用地（不含砖瓦厂、预制件厂、砂石厂用地），按同类用地标准加收一至三倍的土地使用费。
（四）各类建设占用耕地的，收取土地使用费可高于非耕地的半倍至一倍。
第十条 利用宅基地兴办厂、店从事营业性活动的，按实际使用性质收取土地使用费。
第十一条 农民集资联建住宅楼的用地，按建筑面积分摊土地使用费。
第十二条 砖瓦厂取土用地复耕部分，不计算收费面积，但改作其他非农业建设用地的，按实际使用性质收取土地使用费。
第十三条 临时使用村内零散空闲土地的，按照村宅基地收费标准减半收取土地使用费。
第十四条 城市、县城、建制镇、工矿区范围内的非农业建设用地，按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定交纳土地使用税的，不收取土地使用费。
第十五条 收取土地使用费，村集体所有的土地，由村民委员会负责；乡、镇集体所有的土地，由乡、镇政府负责。村收取的土地使用费，百分之九十由村用于村内基础设施和公益事业建设，百分之十上缴乡、镇政府，作为土地有偿使用管理经费。
土地使用费由乡、镇政府专设帐户管理，使用时须提出计划，经乡、镇政府批准。土地使用费要专款专用，不准截留和挪用。
第十六条 用地单位和个人不按规定交纳土地使用费的，从次年初计算，每超过一个月，按应交金额加收百分之三的滞纳金，无正当理由拒不交纳的，由乡、镇政府或土地管理部门进行批评教育，或按应收额百分之二十以下处以罚款。
第十七条 畜牧饲养业、水产养殖业和为种殖业配套的农田水利建设工程用地，不属非农业建设用地。
第十八条 农村庭院内按《沈阳市农村房屋建设管理试行办法》（沈政发〔1982〕56号）规定的园田地，其收费办法由区、县政府自行确定。
第十九条 实行有偿使用一次性收费的，在规定的使用年限内，其收费标准由县、区政府自行确定。
集体土地使用法范文2
一、集体土地之所有权
所有权是物权体系的基石，设立于集体所有土地之上的用益物权和担保物权，均以集体土地所有权的存在为前提条件。然而，在我国现行法律制度下，集体土地所有权在性质（主体）和内容方面均存在值得探究之处。
关于集体土地所有权的性质，当前我国法学界主要有三种不同观点。其一认为，集体土地所有权是一种由“集体经济组织”享有的单独所有权； （注：王卫国：《中国土地权利研究》， 中国政法大学出版社1997年5月版，第114页。）其二认为，我国的集体所有权是一种新型的总有，集体成员对集体财产（土地）享有占有、使用和收益权，并且依法按照平等、自愿原则来行使对集体土地的所有权；（注：韩松：《中国农民集体所有权的实质》，载《法律科学》1992年第1期。 ）其三认为，集体所有权是“个人化与法人化的契合”，集体财产（土地）应为集体组织法人所有，而集体组织成员对集体财产享有股权或社会权。（注：孔祥俊：《民商法新问题与判解研究》，第378页。）
笔者认为，上述诸说中，以“总有”说较为可取，其理由如下：（1 ）我国现行立法规定集体土地所有权的主体为“农民集体”而非“集体经济组织”。《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业合作社等集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”；《土地管理法》第8 条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有”。从以上规定看，虽然个别条款前后用语未尽统一（“农民集体组织所有”的“农民集体所有”并用），但其基本精神仍可归结为“农民集体所有”，村农业合作社等农业集体经济组织仅有“经营、管理”之权。可见，对于集体土地所有权的主体，我国现行立法使用的是“农民集体”这样一个模糊的用语。（2 ）“农民集体所有”实质上是一种带有“总有”色彩的所有权形态。首先，“农民集体”不是一种独立的民事主体形态。依通行的民法理论，具有独立法律人格、能够独立享有民事权利和承担民事义务的民事主体主要有自然人和法人两种，此外，作为者的国家也是一种特殊的民事权利主体，而“农民集体”作为一个法律用语，本身并不代表某一种权利主体，只是描述了我国现阶段的一种农村社会（经济）组织形式（其典型形态是以村为单位的农民集体）；换言之，“农民集体”即非个人，也非法人，因此它本身并不能作为人格者享有土地所有权。一些学者将集体土地所有权界定为一种由“集体经济组织”或“农民集体”享有的单独所有权，无疑是将“农民集体”一概视为一种独立的权利主体，这在理论上和实践上都是难以成立的。从更深层次上说，这种观点反映了我国法学界对集体所有权本质的一种传统观念，即认为集体所有权和国家所有权一样，都只能是一种“间接所有权”，正如“全国人民”不可能成为全民所有权的主体因而确立国家所有权一样，集体所有权的主体也不可能是集体成员之全体，而只能归属于“集体经济组织”或“农民集体”这样一个权利主体。殊不知，集体所有权作为集体所有制的法律反映，与作为全民所有制的法律反映的国家所有权相比，在经济基础上是有显著区别的。就全民所有制而言，“由于全国人民在全国范围内对生产资料的共同占有，其主体人数之众、范围之广，在客观上使每个劳动者无法直接行使对这部分生产资料的所有权，因而，现阶段的全民所有制，实质上就是国家所有制，在法律上就表现为国家所有权。而农民集体所有制仅仅是一定集体组织，一般是一个社区单位内的全体劳动农民共同占有生产资料的公有制形式，其主体人数之少、范围之小是不可与全民所有制相提并论的，这就使得一个整体组织范围内的全体劳动农民直接占有生产资料、享有所有权在客观上成为可能。这种客观可能性必然要求法律上确认农民集体的直接所有权。因而，农民集体所有权的主体就是一定集体组织范围内的全体农民”。（注：韩松：《我国农民集体所有权的实质》，载《法律科学》，92－1.）其次，“农民集体所有”， 既非一种单独所有权，也不是一般意义上的共同所有权（按份共有或共同共有），而是一种带有。“总有色彩”而又有别于传统民法意义上的“总有”的新型所有权形态，有的学者称之为，“新型总有”。（注：韩松：《我国农民集体所有权的享有形式》，载《法律科学》，93－3. ）此种认识，系基于我国农民集体所有权在法律性质上与传统总有之比较，认为前者对后者既有继承，又有更新。具体地说，继承的主要表现有四：其一，多数人及其结合之团体总有一个所有权，这适合由一定范围全体农民集体直接享有所有权；其二，所有权的行使受团体的强烈制约，这适合维持农民集体的统一意志和利益；其三，“总有以团体利益为先”，“惟于全体利益与个人利益一致之范围，而许团员个别权之行使”，这适合于农民集体所有权将集体利益与其成员利益有机统一；其四，总有成员对总有财产的应有份并不具体划分，永远属于潜在份，不得要求分割、继承或转让，这适于维护集体公有制的巩固和发展。更新的主要表现有二：其一，总有成员和其团体对总有具有抽象的统一支配权，不再是团体的管理处分权和成员的使用、收益权的简单相加，而首先是总有成员通过其集体对物实现抽象的统一支配，即总有成员通过其团体、团体依赖其成员对总有财产按照“平等自愿、议决一致”的原则行使占有、使用、收益和处分的权利；其二，集体成员对集体财产享有受益权，即从所有权总体上享受利益如有承包经营、使用总有财产的资格，有权利用公共设施、享受公共福利等。（注：韩松：《我国农民集体所有权的享有形式》，载《法律科学》，93－3.）笔者认为， 上述阐析颇为符合我国农民集体所有权（尤指集体土地所有权）的实际状况和有关立法精神，因而予以采信。
在对集体土地所有权作出以上定性之后，学术界争议颇多的集体土地所有权主体问题也就迎刃而解了，即集体土地所有权归 属于一定农村集体组织范围内的、“农民集体”，由集体成员对土地共享所有权。根据我国现行立法，集体所有的土地，一般属村农民集体所有，特殊情况下属于乡（镇）农民集体或村内农业集体经济组织的农民集体所有。上述规定，体现了立足现实和尊重历史的立法精神。
所有权是对所有物的完全支配权，所有人“于法令之限制内，得自由处分其物”（《瑞士民法典》第641条），土地所有权也不应例外。然而，对我国集体土地所有权的实证分析表明，它是一种权能残缺的“不完全所有权”。这主要表现在处分权和收益权方面。我国立法不但禁止集体土地买卖，而且禁止集体土地使用权的有偿转移，集体所有的土地只有经国家征用转为国有土地后才能出让、转让，这不仅使集体土地所有者失去了对土地的处分权，同时也使本应属于集体的土地收益（出让金）流入国库；国家因公共利益需要而征用集体所有土地时，给予农民集体的补偿既不是地租，更不是土地的价格，仅仅是部分补贴而已；乡（镇）办企业建设使用村农民集体所有的土地的，虽依《土地管理法》规定应给被用地单位以适当补偿，但实际补偿数额大大低于土地价值，基本上是无偿使用。上述规定和做法，使集体土地所有权在很大程度上失去了所有权的应有意义，既有悖于民法的基本精神（不同土地所有权在权能上应当平等），也不利于充分发挥集体所有土地的资源效益，应作适当调整（允许非农用地的出让和转让，提高征地补偿标准）。
二、集体土地之用益物权
由于立法上未使用物权概念，学者间对我国现阶段存在哪些用益物权及如何完善用益物权体系问题认识颇不一致，这种分歧主要就表现在集体土地用益物权的构造问题上。据笔者所见，时下各种著述中所论及的集体土地用益物权形态主要包括：（1 ）土地承包经营权及相应物权形态。土地承包经营权为我国现行立法（《民法通则》第八十条、《土地管理法》第十二条）所确认，故通说认为它是我国现阶段集体土地用益物权的主要形态。（注：参见佟柔主编：《中国民法、第四编第三章第三节；郑立、王作堂主编：《民法学》（第二版）第十四章第四节。）但近年也有学者主张以“永佃权”或，“农地使用权”概念取而代之。（注：参见杨立新、尹艳：《我国他物权制度的重新构造》，载《中国社会科学，1995年第3期； 陈sū＠①《土地承包经营权物权化与农地使用权制度的确立》。）（2）宅基地使用权及相应物权形态。 通说认为，公民依法在集体土地上建造房屋，即取得宅基地使用权，但有学者将其纳入“地上权”概念之中。（注：钱明星著：《物权法原理》，北京大学出版社1994年版，第298页。）（3）土地使用权说及土地他项权利说。此说主张以“土地使用权”和“土地他项权利”涵括集体土地上的各种用益物权（集体土地使用权）包括农地使用权和建设用地使用权，后者包括宅基地使用权、企业用地使用权和公益用地使用权，属用益物权的土地他项权利包括地役权、租赁权、耕作权等。（注：王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年5月版，第180页、184页、216页。）（4）基地使用权、农地使用权及地役权说。 此说认为，我国制定物权法时宜将作为用益物权的土地使用权依使用目的区分为两种，用于建筑房屋或其他工作物的称为基地使用权，用于耕种、养殖、畜牧等目的者称为农地使用权，这样一来，城镇国有土地使用权、宅基地使用权都被归入基地使用权范畴，国有耕地、林地、草原使用权及农村土地承包经营权则被归入农地使用权范畴。因此，我国未来的用益物权体系主要包括农地使用权、基地使用权及地役权等三种用益物权。（注：陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年10月版，第509—510页。）笔者认为，上述第（3）、（4）两种主张虽然论述角度不同，但在集体土地用益物权问题上观点基本一致，而后者（将集体土地用益物权归结到统一的农地使用权、基地使用权和地役权概念之下）则更为简洁、严谨，可资赞同。
（一）土地承包经营权的物权化改造势在必行，而农地使用权是土地承包经营权物权化的恰当形式。对此问题，已有学者作了较为深入的论证，兹将其观点及理由综述如下：（注：参见陈sū＠①《土地承包经营权物权化与农地使用权制度的确立》。）土地承包经营权实为债权，而非物权。首先，从土地承包经营权的连带性上看，此种权利连带于联产、承包，不是一项独立的物权，农民取得土地承包经营权的对价条件，是具有复杂意义的“联产”，而不是单纯意义上的租金，依据联产承包合同，发包方对土地承包经营权的标的物仍具有相当大的支配权；其次，承包人与土地所有者的关系是联产承包合同关系，它实质上是一种发包人与承包人之间的内部关系，即集体内部分工分配的权利义务关系，用这种内部关系取得的承包经营权实际上只有对人（作为发包者的农民集体）的效力，而无对世的效力；其三，从土地承包经营权的转让条件看，承包人不能自主转让承包权，而物权的一个重要特征就是物权人有权自主转让其权利；其四，从立法上看，土地承包经营权关系中的发包人可以是集体土地所有者，也可以是国有土地使用者，即土地承包经营权可以基于土地所有权和土地使用权而设立，而如果在农用土地上已经设立了土地使用权的情况下，是否可以在其上再行设立物权性质的承包经营权，颇值疑问；其五，实践中出现了大量的“转包”事例，也得到法律（如农业法）的认可。在土地转包关系中，转承包人所取得的也是土地承包经营权，但其具有何种性质？如果是物权，性质显然违背一般物权法理论；如果是债权性质，在立法上或实践中就不得不面临区分物权性质的土地承包经营权和债权性质的土地承包经营权的难题。由上可见，对于土地承包经营权，民法通则的抽象定性与联产承包经营制度的具体内容之间存在着很大的差异，后者使土地承包经营权具有明显的债权性质。（2）在深化农村经济体制改革的客观条件下， 继续维持土地承包经营权的债权性质，会产生难以克服的弊端。其一，承包合同纠纷的易发性与生产经营自的有限性，势必影响农民生产经营的积极性；其二，转让土地承包经营权须经发包人同意，实际上限制了土地使用权利的自由流转，为以行政或准行政手段配置土地资源留下大多余地，这不符合现代市场经济体制对农业资源（土地资源）配置方式的要求；其三，土地承包经营权的债权性质，使农用土地制度处于不稳定状态，因而不利于农业经济的长期稳定发展。（3 ）土地承包经营权的物权化，是集体土地使用制度改革的必由之路，而“农地使用权”制度的确立，则是土地承包经营权物权化的形式结果。土地承包经营权的物权化，既是农业持续发展的需要，也是当前我国土地承包经营制度内在变化的必然结果。就前者而言，土地制度的长期稳定和土地使用权利的自主流转是农业持续发展的法制基础（没有土地制度的长期稳定，就不会有土地经营的长期投入，而没有土地制度长期稳定前提下的土地使用权利自主流转，经营者不能以有偿转让土地使用权的方式收回投资，则同样会导致土地经营行为短期化），土地承包经营权的物权化，乃是确立这一法制基础的关键，因为只有物权意义上的土地使用权才能满足长期稳定和自主流转的要求。就后者而言，随着承包经营制的发展，我国现阶段承包者的地位与改革初期相比已发生了很大变化，即由经营者变成了投资经营者，而发包者除土地外，则很少作其他投入；承包者与发包者之间的关系也由当初的承包经营关系简化为土地使用（租用）关系。这种变化，成为土地承包经营权转化为土地使用权的决定因素。而土地承包经营权物权化的一个形式上的结果，就是在农村土地用益物权体系中，不再使用“承包经营权”这一带有债权特点的概念，而以“农地使用权”，概念取代之。
（二）基地使用权是集体土地用益物权的另一种基本形态。集体土地按其用途可分为农用地和非农用地，对于后者所享有的土地使用权，有的学者称之为“建设用地使用权”（注：王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年5月版，第184页。），有的则认为应归入“基地使用权”的范 畴（基地使用权包括城镇国有土地使用权和宅基地使用权），以取代传统民法中的“地上权”概念。（注：陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年10月版，第509—511页。）笔者赞同后一种观点，因为：（1 ）农地使用权不能涵盖集体土地使用权的全部内容。如前所述，集体土地除农用地外，还存在一定数量的非农用地（即所谓“建设用地”，包括宅基地、企业用地和公益用地），对此类土地的使用权，既非债权意义上的“土地承包经营权”，也不同于物权意义上的农地使用权（它不以耕作、畜牧或养殖为目的，也不以支付地祖为必要），因此在立法上应分别予以规定；（2 ）非农用集体土地使用权与城镇国有土地使用权在法律性质上与传统民法上的地上权并无二致（均属以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利），二者之间也不存在本质区别，在物权法中应当适用同样的法律规则，不必区别对待，而“基地使用权”则不失为表述这一物权形态的恰当用语（既简洁准确，又与农地使用权相对应）。
（三）地役权是集体土地用益物权体系的重要组成部分。地役权作为用益物权的基本形态之一，向为各国民法所肯认，但我国现行立法仅有“相邻关系”的规定而未承认地役权。近年来，学术界对此多有批评，认为这是“现行立法之一重要缺漏与不足”（注：陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年10月版，第546页。）， 主张借鉴罗马法和近现代各国民法关于地役权制度的成功立法经验，建立我国的地役权制度。笔者对此亦表赞同。（注：参见温世扬著：《物权法要论》，武汉大学出版社1997年9月版，第64页。）
三、集体土地之担保物权
传统民法上的担保物权，主要有抵押权、质权和留置权三种，对此我国《担保法》均作了具体规定。土地的不动产属性和担保物权的分类标准，决定了抵押权是土地担保物权的基本形式。囿于“土地不得买卖或以其他形式非法转让”的法律原则，我国《担保法》仅有条件地允许土地使用权抵押。具体地说，可用于抵押的土地使用权包括以下几种：（1）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权；（2）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（3）以依法取得的国有土地上的房屋作抵押物时， 该房屋占用范围内的国有土地使用权；（4 ）以乡（镇）村企业的厂房等建筑物作抵押物时，其占用范围内的土地使用权（《担保法》第三十四条第（三）项、第（五）项，第三十六条第一款、第三款）。上述规定表明，我国立法对集体土地使用权抵押采取了严格限制的立场，即农地使用权除“四荒”土地使用权外不得抵押，基地使用权除与乡（镇）、村企业的厂房等建筑物同时抵押外，不得单独抵押。概言之，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，原则上不得抵押（《担保法》第三十七条第（二）项）。笔者认为，这种立法主张是值得商榷的。
首先，允许集体土地使用权抵押，是集体土地使用权物权化的要求。物权意义上的集体土地使用权（农地使用权或基地使用权），是土地使用人自主支配标的物并排除他人干涉的权利，其内容（权能）不但包括占有和使用（收益）权，也包括处分权，而抵押同转让、出租一样均属处分的范畴。如前文所述，集体土地使用权（农地使用权）的物权化是农业持续发展的需要，而承认集体土地使用权者的处分权（抵押设定权），则是赋予集体土地使用权物权效力的必然结果。
集体土地使用法范文3
2011年度浙江省法学会研究课题（编号2011NC50）最终成果
在当前市场经济条件下，土地作为一种特殊商品，必然要受到市场机制的调节，但我国立法对农村集体土地使用权流转却作了严格的规定，而在现实中，农村集体土地使用权流转的隐形市场却大量存在，造成了立法与实践的严重脱节。农村集体土地使用权流转问题被誉为“新的土地革命”，其使用制度如何改革，是当前需要从法律、政策和制度上加以研究和探讨的问题，对今后土地市场管理乃至农村经济都将产生深远的影响。
一、农民建设用地使用权流转的现状
农民集体土地使用权是指土地使用者对农民集体所有的土地，依法享有占有、使用和收益的用益物权，本质上是一种他物权。农民集体土地使用权是在农民集体土地所有权的基础上产生的一种权利，农民集体利用自己的土地兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业的，农民集体经济组织或有关单位对该土地的利用权便是其例。按照《土地管理法》的规定，农民集体建设用地的标的物有三类：（1）乡 (镇)村公共设施、公益事业建设用地；（2）农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的用地；（3）农村村民住宅用地。
《土地管理法》第36条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可以看出，现有法律将集体建设用地的使用限制在农村集体经济组织这一单一主体上，同时限制其流转，即：集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地开办企业或建造住房，但不得出让、转让或出租；只有在农村集体经济组织企业破产或被兼并时才可以转移集体建设用地使用权。而普通企业、个人以建设用地使用权为客体的交易行为是无效的，使得农民集体建设用地市场处于相对封闭的状态，农民集体建设用地使用权长期不能合法地进行流转。
此外，农村土地与房产的所有权分属不同的主体，按照物权理论，所有人对其房产应享有占有、使用、收益和处分权，完全可以按照自己的意愿处置房产，但现行农村集体建设用地使用权却是受限制的用益物权，一般不能自行流转。由于地上建筑物、构筑物与土地不可分割，一种权能的流转必然引发另一权能的流转，因此，限制农村集体建设用地使用权流转的同时，也限制了房产的流转，其实质就是对集体房产处分权能的剥夺。
二、集体建设用地使用权流转的必然性分析
（一）经济学角度分析
在市场经济条件下，土地作为生产要素市场中的一种特殊产品，客观上要求流动，要求通过市场配置，追究利益的最大化，这是市场经济的客观规律。在杜会主义市场经济条件下，经济结构必然按照市场的需求进行调整，使用农民集体所有土地的乡镇企业必然受到市场条件的制约。土地使用权作为生产要素市场中的一种特殊财产，作为企业资产的一部分，随着企业间的兼并，或因企业间债权、债务等原因，使集体建设用地使用权发生转移。允许集体建设用地入市流转，从资源配置的效率来看是合理的，因此，市场要求集体建设用地作为市场经济中的一种生产要素参与流转与优化配置，这是符合市场经济规律的。
（二）法学角度分析
1.两种产权平等的必然要求
在我国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在。国有土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，即法律按不动产用益物权的模式设计起运作，而农村建设用地却不能自主地流转，不能享有用益物权的处分权能。这种长期存在的不平等关系，最终在我国形成“两种产权、两个市场”的二元结构。与国有土地相比，农村集体建设用地使用权在权利内容、交易主体和范围上存在着法律上的不平等。
以出让土地使用权为代表的国有土地使用权可以转让、抵押、出租，但集体建设用地使用权人只有在出资入股、联营等特定情况下才能发生权利转让，原则上集体建设用地的使用权不能转让、出让、出租和抵押。按照现行法律，农村集体经济组织与其他单位和个人可以土地使用权入股、联营，共同兴办企业。对于农村集体建设用地的其他交易，法律只规定对符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，由于被破产、兼并等原因，农民集体建设用地使用权可以转移。
国有土地、集体土地不同的“出身”应该不影响各自主体产权的地位，农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权，纳入同一市场，可促使其互为补充，共同发展。
2.维护集体土地所有者合法权益的客观要求
在中国现有法律框架下，农民集体所有的土地，如果要进入市场，或通过转变用途获得增值，只有改变所有权，由政府将集体土地征收为国有土地，此后其使用权才可以有偿出让。但是，恰恰是在土地征收过程中，由于我国现行土地征收制度固有的缺陷，农民的土地财产权益受到了侵害。
严格意义上的土地征收，则是出于公共利益需要，政府在征收后给与原土地财产权利人合理补偿的一种制度。但由于沿用计划经济时期的做法，目前无论是出于基础设施建设等公共目的，还是出于房地产开发等私人目的，都借助国家权力来征收农村集体土地。这一做法显然不符合《宪法》关于土地征收的规定。同时，现有的征地补偿标准制订不合理，国家向农村集体经济组织支付的征地补偿费用都较低，直接损害了作为集体土地所有者的农民的利益。
三、集体建设用地使用权流转的制度构建
应赋予集体土地与国有土地平等的民事权利，按照“同地、同价、同权”原则，在保持集体土地产权不变的情况下，允许集体建设用地使用权直接进入市场流转。
(一)赋予农民集体土地的使用权与国有土地的使用权具有同等的转让权利
《宪法》第十条第四款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，而现行 《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律将该处的土地使用权限制解释为国有土地使用权，有违宪之嫌。因此，要解决 “同地、同价、同权”问题，必须在法律上明确可以依法转让的不仅仅是国有土地使用权，也包括集体土地使用权，转让的形式应该包括我们一般所说的出让、转让、出租、抵押、作价入股等形式。
(二)完善现行的土地征收制度，打破政府对建设用地一级市场的垄断
《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与补偿。”《宪法》对土地征收限制为公共利益需要，但现行 《土地管理法》规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。国有土地是有限的，等到不能满足市场需要的，只能向农民集体征收。这导致任何商业性开发及建设均被理解为 “公共利益”的需要。
然而对于什么是公共利益，没有明确的法律定义。政府往往认为只要其为的某一行为的最终的目的是为了公共利益，那么政府的这一行为就是出于公共利益。比如为旧区改造而利用土地，政府首先从农民集体征收土地，将该土地出让给房地产开发商，由房地产开发商开发经营，最终实现旧区改造的目的。而土地上设定商业用地使用权及土地的利用具有商业性而不是公益性，该土地的利用就不是公共利益，那么由此而涉及征收的土地也缺乏依据。
基于界定公共利益的难度，时下可以确定或构建公共利益评价体系，由第三方评价政府的某个征收行为是否以公共利益为前提。目前政府在征收农民集体土地的过程中，既是运动员又是裁判员，这种裁判与执行为一身的做法，有失公正，将极大侵害农民集体的利益，违背宪法的规定。
(三)明确集体建设用地使用权的“入市”条件
近年来，反对建设用地使用权 “入市”的主要理由是认为该制度不利于农用地的保护，一些地区会 “搭便车”私自将农用地转为建设用地，对我国国有土地市场产生冲击，扰乱正常的土地管理秩序。因此，在允许集体建设用地“入市”的同时，应明确“入市”的条件，防止集体为追求土地收益而出现新的违法、违规出让、出租行为，防止出现集体组织新的“圈地行动”。要按照行政许可法的要求，设定农村集体建设用地使用权流转的范围、条件、方式、程序、期限等，以便于具体操作。
关于流转范围。按照“放开、严管”的思路，建议从保护耕地和严控建设用地总量的角度出发，真正彻底地解开集体建设用地流转的枷锁，将可流转的土地限定在圈内建设用地，将受让主体范围扩大到所有用地者，同时，只要严格执行规划和计划，坚持用途管制，可以将流转后的用途扩大到工业、商业、旅游、娱乐，甚至可以扩大到商品房开发。
关于流转条件。建议必须符合以下几个基本条件：一是符合土地利用总体规划和城镇建设规划；二是有土地利用计划，运用年度土地利用计划，限制新增集体建设用地供应量，对于集体建设用地的各种类型，要参照国有土地利用计划管理办法，分别按年度核定指标逐项控制，使国有、集体两种建设用地供应结构合理：三是界址清楚，没有权属纠纷；四是缴清规定税费：五是依法办理土地登记手续等。
关于流转程序。农村集体建设用地的流转，首先必须征得集体土地所有者或使用者同意．否则不得流转，需要探讨的是，国家除因发展公益事业、公共基础设施建设等情形可动用征收权外，发展工商业等只能通过对等谈判的方式予以征用，不改变集体土地的所有权主体；其次，必须经过一定的审批程序，建议参照国有土地关于转用、征收、供地等规定办理，新增集体建设用地的审批权集中于省级人民政府．也可由省级人民政府授权市级人民政府审批，存量建设用地流转可由县级人民政府审批。
关于流转期限．按照部分省市制订的流转办法，流转涉及一级土地市场和二级土地市场，对出让、租赁等一级土地市场，应按照土地用途分别规定最高使用期限；对转让集体建设用地行为，可参照国有土地转让期限规定，为转让后土地的剩余使用期限
总之，在市场经济发展下，人民已对土地的观念发生了变化，土地作为一种生产要素应流入市场，支持集体建设用地使用权的流转，是基于物权的完整性以及国家和农民都是各自土地的所有者这一基础事实，为建设社会主义新农村的政策体系下消除城乡差距的合理举措。
参考文献：
[1]欧志强.《探析农村集体经济建设用地使用权的流转》.《国土资源导刊》.2008年第6期.
集体土地使用法范文4
关键词:集体建设用地 流转市场 配套机制
十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度，集体建设用地可以直接入市，打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍，为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权，建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间，对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持。但由于我国现行法律制度上的障碍和流转配套机制的缺失，建立健康有序的农村集体建设用地流转市场仍显力不从心。基于此，本文从健全内部法律制度供给和构建外部流转机制入手，探讨了农村集体建设用地流转市场配套机制的完善策略。
健全内部法律制度供给
(一)界定农民集体以明确集体建设用地所有权的主体
依据我国《土地管理法》第十条和《物权法》第六十条规定，集体土地属农民集体所有，代表农村土地所有权的主体可以是村民小组，也可以是村集体经济组织，还可以是乡(镇)集体经济组织。“一般说来，农民集体这样一个集合概念，除非推行全民公决式的管理模式，在所有权行使问题上，它往往只有名义和抽象的意义，很难成为实践层面上的市场主体。”集体所有土地的主体虚置，必然带来责权不清、处置无度和权力寻租以及分配关系的模糊混乱等问题。
本文以为，农村土地的所有权主体代表应确定为村民小组。主要理由如下:实践中村民小组占有最多的集体土地;村民小组对于屏蔽各种侵犯产权行为(大部分是行政干预)比较有利;村民小组相比乡镇集体和村集体人数要少，有利于强化农民个人的所有权意识，提高生产的积极性和创造性;从地方试点经验来看，以村民小组为代表的集体土地所有者，在集体行动上容易达成共识，行动易于取得一致，利益分享更为充分，组织成本更小。
(二)界定公共利益以保护集体建设用地所有权的客体范围
我国《土地管理法》第二条规定:“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”依第二条的规定，禁止任何单位和个人非法转让土地，国家也只能基于公共利益的需要征收或征用土地。但依第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，不论是否以公共利益为目的，都必须使用国家所有的土地和国家征收的原属于集体的土地。即国有存量土地不能满足商业用地的情况下，只能通过国家征收集体土地加以解决。
法律条文之间的相互矛盾，使国家征收成为了土地“农转非”的惟一渠道。而不加限制的国家征收不仅缺乏法律上的正当性，而且还损害了失地农民子孙后代的利益。考察各国征地方面的立法，为防国家权力不当侵害私权，均以“公共利益”作为征地的惟一理由。我国立法上也应当将土地征收的目的限定为“公共利益”。鉴于公共利益具有内容可变性、发展性等特点，建议我国的立法方式采用概括兼列举式，对实践中已经得到公认的公共利益采用列举的方式在法律中明确规定，其他的可以通过司法机关来最终决定是否属于公共利益。对于非公益性的项目建设用地，按照规划用途和市场规则，集体建设用地可以与国有建设用地一样的方式进入市场，使两种不同所有制性质的建设用地实现真正意义上的平权。
(三)完善集体建设用地所有权权能以实现所有权的平等保护
《宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”可见，国家土地所有权与集体土地所有权都是平等的所有权，集体土地使用权也可以依照法律的规定转让。但依我国现行的法律规定，集体建设用地所有权的权能是受到极大的限制的。
如从《土地管理法》第四十三条规定看，集体建设用地的最终处分权属于国家。该法第六十条和第六十三条只规定了两种集体建设用地流转形式:一种是兴办乡镇企业或以土地使用权入股联营等形式共同举办企业的、建设村民住宅、建设乡(镇)村公共设施和公益事业;另一种因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。明确禁止集体建设用地以出让、转让、出租的形式流转。这就使得集体建设用地的使用权能的行使受到严重的桎梏。另外，根据我国《担保法》第三十四条、《物权法》第一百八十三条和第一百八十四条的规定，我国农地使用权除“四荒”土地使用权外不得抵押，宅基地使用权除与乡(镇)、村企业的厂房等建筑物同时抵押外，不得单独抵押。对集体建设用地抵押权的限制，使土地自身的融资功能难以发挥作用，必然使人对集体建设用地的开发和利用产生顾虑，并影响其进入市场流转。
现行法律的规定限制了集体土地所有权的完全性，应在立法上对农村土地所有权的不完全性进行修正，完整其权能，真正地实现国家土地所有权与集体土地的所有权的平等保护。
构建外部流转机制
(一)完善国家宏观调控下集体建设用地入市的前置程序
农民集体建设用地使用权直接实行市场化配置绝不是单纯的民事财产的市场交易，而是关系到社会的公共利益，其间国家的宏观调控必不可少。主张在公共利益的范围以外的建设用地国家不再征收，而是允许集体建设用地使用权直接入市，这只是说该建设用地的使用目的不是直接为了公共利益，但并不意味着集体建设土地使用权的入市本身与公共利益无关。农民集体建设用地使用权入市的本身是直接关系公共利益的，它关系到耕地的保护，关系国家粮食生产安全和土地生态安全，关系国民经济的可持续发展。特别是在我国人多地少、耕地后备资源严重不足、人地矛盾十分突出，耕地保护形势日益严峻的趋势下，农民集体建设用地使用权的入市问题首先是关系公共利益的重大问题，不能因为农民集体享有土地所有权，就认为政府就不能对其土地使用权的流转予以必要的限制。
在国家垄断土地市场，对土地征用实行严格审批的制度下，乱占耕地、滥用土地的问题也十分严重，经多次专项治理，尚难抑制耕地锐减的势头，若在国家允许农民集体建设用地直接入市的同时，取消国家的审批制度，听任农民集体建设地使用权直接入市，就会助长乱占滥用土地的行为，造成耕地锐减和经济过热，损害国民经济的可持续发展，损害城市和乡村社会的协调发展。
因此，应采取国家宏观调控下的允许农民集体建设用地使用权直接入市的制度，即对农民集体建设用地使用权的流转规定严格的入市条件，对其交易价格、流转量、用地目的等方面的合理性进行审查，以政府指导价格为基准对其交易作出批准与否的决定，对于价格投机、大量持地待赚的，或者交易明显损害集体成员利益的，或者用地目的有损公共利益，或造成宏观经济秩序不利影响的集体建设用地使用权流转不予批准，这样才能较为有效地进行市场管理，实现节约土地、严格保护耕地和进行宏观调控的目的。
(二)建立完善的集体建设用地交易市场及配套中介机构
集体建设用地入市，交易市场的建立必不可少。可借鉴国有土地市场建设的经验，将集体建设用地使用权流转市场分为一级市场(首次流转市场)与二级市场(再次流转市场)。一级市场是指土地所有者与使用者之间的流转市场，是集体土地所有者将集体建设用地使用权让于土地使用者而形成的市场，可以采用出让、租赁、作价入股等流转模式;二级市场是土地使用者与土地使用者之间的流转市场，是指依法有偿取得集体建设用地使用权的单位或个人将余期的土地使用权进行转让、出租或抵押的行为，可采用转让、出租、抵押等流转模式。对这两个不同层次的集体建设用地使用权流转，应采取不同的运作和管理程序，分别加以规范，以实现集体建设用地使用权在初级市场的合理利用和集体建设用地使用权在二级市场的合理流转。
为规范集体建设用地使用权流转，还应当建立相配套的集体建设用地使用权交易的中介组织，建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等服务系统，使服务专业化和社会化，具体来讲，主要有以下方面:土地投资经营公司。作为土地流转的交易中介，专门从事进入市场的土地使用权的交易活动;土地评估事务所。通过事务所评估，确定土地的价格，为土地流转提供合理的数量界限;土地银行或者土地融资公司。从事土地抵押业务和土地储蓄业务，对放弃土地使用权的农民给予低息或者无息贷款，以便其从事第二、第三产业;土地保险公司。从事土地投资、经营业务的保险活动，同时也给出让土地使用权的农民提供新职业的培训费、养老金，它还可以通过收受预期抵押并将其出卖、变卖等活动，来充当土地交易中介组织;委托机构。主要从事收购那些经营能力减弱者的土地，转租或者转卖给那些经营能力强的农民，通过这种活动促进土地的流动和集中。
(三)启动土地监察立法程序以强化土地管理职能
目前，在我国政府部门权力相对集中，且是由政府主导制定农村集体建设用地使用权流转方案的情况下，这种政府相关部门为自己设定审批权力的做法，既侵害了农民利益，也容易滋生新的腐败现象。因此，要采取以下措施健全行政监督机制:
完善行政监督的法律机制。由于政府的行政权力既广且大，又有自由裁量权，应从实体法对其权利和责任加以明确划分，同时从行政程序法上对其权力行使的方式、程序等加以规范。此外还要给予相对人充分的诉权，使行政方赔偿因违法行为而造成的损失。
完善行政机关内部监督。除了一般的层级监督以外，要特别加强审计监督，对行政部门在业务活动中的财务收支及经济业务活动进行审查和监督。
通过公开制度发挥公民和新闻媒体监督的强度。要加强行政工作过程的公开性和透明度，特别是要加强农地转用的依据——土地利用规划和农地转用的重要途径——征地行为的公开性，引入公告和听证程序，使该过程具有交互式的特点，既能吸收来自公众实践中的意见，同时又让公众在参与中受到教育，从程序上保障农民的知情权、参与权以及监督权。
参考文献:
1.廖小军.中国失地农民研究[M].社会科学文献出版社，2005
2.陈小君.农村土地法律制度研究[M].中国政法大学出版社，2004
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集体土地使用法范文5
现将《天津市确定土地权属办法》予以，望遵照执行。
天津市确定土地权属办法
第一章 总 则
第一条 为了维护社会主义土地公有制，依法确定土地所有权和使用权，保障土地所有者和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《天津市土地管理条例》和有关政策法规，制定本办法。
第二条 土地所有权和使用权由市或区、县人民政府确定，土地管理部门办理。
第三条 本办法适用于本市行政区域内的土地，包括耕地、林地、草地、水域、荒山、荒地、滩涂、各类建设用地。
第二章 国家土地所有权
第四条 城市市区（含塘沽、汉沽、大港区）的土地，属于国家所有。原为农村或郊区的土地依法属于农民集体所有的除外。
第五条 建制镇建成区的土地，属于国家所有。法律、法规规定属于农民集体所有的除外。
第六条 土地改革时没收、征收后未分配给农民的土地，1962年9月实施《农村人民公社工作条例修正草案》（以下称《六十条》）时未确定给农民集体的土地，包括耕地、林地、草地、水域、荒山、荒地、滩涂等，属于国家所有。
第七条 国家建设征用农民集体所有的土地，属于国家所有。国家征用的土地，由于建设项目停建、缓建等原因暂时退给农民集体耕种的，仍属于国家所有。
第八条 因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销且人口全部转为非农业人口，原农民集体所有的土地全部属于国家所有（包括未被征用的部分）。
第九条 国家铁路、公路（含废弃路段）、水利、电力、通讯、机场、码头及军事设施等征用或相沿接管的土地，属于国家所有。
第十条 《六十条》公布以前，全民所有制单位或城镇集体所有制单位使用原农民集体所有的土地，迄今没有退给农民集体的，属于国家所有。
第十一条 《六十条》公布以后至1982年5月《国家建设征用土地条例》公布以前，全民所有制单位或城镇集体所有制单位使用原农民集体所有的土地，符合下列情况之一的，属于国家所有：
（一）双方签订过土地所有权转移等有关协议的；
（二）经区、县以上人民政府批准使用的；
（三）进行过一定补偿或安置劳动力的；
（四）接受农民集体赠与的；
（五）农民集体所有企事业单位转为全民所有制或城镇集体所有制单位的。
第十二条 《国家建设征用土地条例》公布以前，区、县以上人民政府管理的学校、公墓、卫生等公益事业单位，以及乡、镇人民政府机关等用地，属于国家所有。
第十三条 按照法定程序，农民集体在本集体所有的土地上建造的房屋出售给全民所有制单位、城镇集体所有制单位和城镇非农业户口居民，其所售房屋占用的土地属于国家所有。
第十四条 农民集体与其他单位联办的企事业单位用地，按规定办理征用手续的，其占用的土地属于国家所有。
第十五条 国家依法调整、交换取得农民集体所有的土地，属于国家所有。
第三章 集体土地所有权
第十六条 根据《六十条》确定为农民集体所有的土地，属于农民集体所有。
第十七条 农民集体所有的土地，按乡、镇或村的实际界线分别确定为乡、镇或村农民集体所有。
第十八条 根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的状况确定集体土地所有权：
（一）村、队、社、场合并或分立等管理体制变化引起土地所有权变更的；
（二）因土地开发、国家征地、集体兴办企事业或自然灾害等进行移民安置、调整土地引起变更的；
（三）因行政区划变动和农田基本建设需要等重新划定土地所有权界线而未变更土地权属的，原土地权属不变。
第十九条 乡、镇或村在本集体所有土地上修建并管理的道路、水利、电力、通讯等设施的用地，分别属于乡、镇或村农民集体所有。
第二十条 农民集体以集体所有土地使用权作为联营条件，同全民所有制单位、城镇集体所有制单位联办的企业用地，没有办理征用手续的，仍属于农民集体所有。
第二十一条 乡、镇兴办企业事业单位使用村农民集体所有的土地，《六十条》公布以前开始使用的，属于乡、镇农民集体所有《六十条》公布以后至1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》公布以前开始使用的，有下列情况之一的，属于乡、镇农民集体所有：
（一）签订过用地协议的；
（二）经县、乡批准或村同意，并进行适当的土地调整或给予一定补偿的；
（三）原村集体企事业单位已变为乡、镇集体企事业单位的。
第二十二条 农村居民的宅基地和农村个体工商户、专业户、村办企事业单位依法使用的集体土地，属于农民集体所有。
第四章 国有土地使用权
第二十三条 依法批准征用、划拨或出让的土地，按批准的用途、面积确定其国有土地使用权。
第二十四条 国家机关、团体、军队、国有企事业单位和城镇集体所有制单位解放初期依法接收、沿用的土地，可确定其国有土地使用权。
第二十五条 通过继承、受赠、购买、建设等方式取得地上建筑物所有权而使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。
第二十六条 城市国有土地上的私有房屋用地，按建筑物的分摊面积确定其国有土地使用权。
第二十七条 军事设施用地，根据解放初期接收文件或区、县以上人民政府批准征用、划拨文件确定土地使用权。
第二十八条 铁路用地，可根据解放初期相沿接管或征用、划拨土地的范围，确定土地使用权。
第二十九条 国家水利设施用地，根据征用、划拨文件确定土地使用权。没有办理征用手续的，在《国家建设征用土地条例》公布以前的用地，可按实际使用情况确定土地使用权；《国家建设征用土地条例》公布以后的用地，应按当时规定补办征用、划拨手续后，确定土地使用权。
第三十条 原由铁路、公路、水利、电力、军事等单位使用的土地，《国家建设征用土地条例》公布以前，有区、县以上人民政府批准的用地手续，已经转由其他单位和个人使用的，其国有土地使用权可确定给现土地使用者。
第三十一条 单位（含农民集体）或个人使用的国有土地，按市或区、县人民政府审批、划拨文件确定使用权。没有审批、划拨文件的用地，经土地管理部门处理后，其中准予补办用地手续的，可按使用现状确定使用权。
第三十二条 国有砖厂的取土坑或采土场，分别按照1962年《天津市公有坑塘、苇地使用管理办法》的规定或双方的协议，确定土地使用权。
第三十三条 1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施以前重复划拨的土地，可按目前实际使用情况或根据最后一次划拨文件确定土地使用权。
第三十四条 一宗土地有两个以上使用者，其共同用地部分不能分割划定实际界线的，按分摊的共用面积确定土地使用权。
第三十五条 土地使用者发生变更的，经过依法审核批准，可将土地使用权确定给实际用地单位或个人。
第五章 集体土地建设用地使用权
第三十六条 乡、镇或村兴办企事业单位和农村个人依法使用农民集体所有土地从事非农业建设的，按批准的使用面积确定其集体土地建设用地使用权。
第三十七条 经区、县以上人民政府批准，农民集体以集体所有土地使用权作为联营条件，同全民所有制单位、城镇集体所有制单位联办企事业单位使用的集体土地，其集体土地建设用地使用权可确定给联办企事业单位。
第三十八条 1982年9月7日《天津市贯彻国务院〈村镇建房用地管理条例〉实施办法》实施以前，乡、镇或村办企事业单位使用的土地，符合规划要求，且无权属争议的，经市或区、县人民政府批准，可按实际使用情况确定其集体土地建设用地使用权。
第三十九条 农村专业户宅基地以外的非农业建设用地，可与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。
第四十条 《天津市贯彻国务院〈村镇建房用地管理条例〉实施办法》实施以前，农村居民建房使用的宅基地，可按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权；实施以后使用的，按规定的宅基地用地标准确定集体土地建设用地使用权。超过标准的用地，当时经过区、县或乡、镇人民政府批准的，可临时确定使用权，在土地证书中予以注明，实施村镇规划时，应当无条件退出。
第四十一条 一户原有多宗宅基地，符合分户条件的，可以分别确定集体土地建设用地使用权。不符合分户条件的，按一户用地标准确定其集体土地建设用地使用权。
第四十二条 符合分户条件而尚未分户的农村居民，其现有宅基地面积没有超过分户合计用地面积的，可按现有面积以一宗地确定集体土地建设用地使用权，也可分户确定集体土地建设用地使用权。
第四十三条 非农业户口居民、华侨和港、澳、台同胞原在农村房屋占用的宅基地，房屋产权没有变化的，可按规定标准确定集体土地建设用地使用权。
第四十四条 通过依法继承、析产、受赠、购买房屋取得房屋所有权的（不包括违章建筑），其房屋占用的宅基地，可按实际用地面积确定集体土地建设用地使用权。
第六章 附 则
第四十五条 确定土地权属，以合法权属证件为依据。没有合法证件的，参照历史沿革和使用现状确定土地的所有权或使用权。
第四十六条 土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线核算土地面积，确定土地的所有权或使用权。
第四十七条 土地权属关系发生多次变更的，根据最后发生变更的合法依据，确定土地的所有权或使用权。
第四十八条 房屋产权有争议的，待争议处理后再行确定土地的所有权或使用权。
第四十九条 农村居民持有的宅基地所有权契证不再有效，可按《天津市土地管理条例》的规定，确定其集体土地建设用地使用权。
第五十条 对于非法转让、违法占用的土地，不予确定土地权属。经区、县以上土地管理部门或乡、镇人民政府处理后，准予补办用地手续的，可确定土地所有权或使用权。
集体土地使用法范文6
关键词：集体土地所有权 土地承包经营权建设用地使用权产权改革
土地是我国最重要的资源。马克思说过:“土地是一切生产和一切存在的源泉”。农村土地产权制度一般是指农村集体土地所有权及其派生出来的集体土地使用权和其他土地权利形成的相关制度。30多年来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国各级政府采取了一系列措施深化农村土地产权制度改革，推动农村稳步发展。以农地承包、集体建设用地流转等为标志，农村集体土地产权制度改革和建设取得了很大进展，但也暴露出一些深层次的问题。
一、我国农村土地产权制度改革中存在的问题
（一）集体土地所有权价值难以实现
农村集体土地所有权，指农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分自己所有的土地的权利，是我国社会主义土地所有权的一种重要形式。在我国农村，有相当一部分农民只知道集体土地属于农民集体所有，但没有所有权概念，对集体土地所有权价值知之甚少。导致如下结果：一是土地权属不清，纠纷较多。由于集体土地档案、地籍图像资料不完善，土地界限拐点位置无证可查，导致部分土地界限长期存在争议。二是集体土地所有权主体不明确。我国《民法通则》虽然规定了集体所有权，但没有明确规定集体所有权的主体。该怎样认识集体所有权的主体在立法上和法学理论上都存在着困惑。三是农民行权意识差，在行使所有权时农民“集体”很难成为实践层面上的所有者主体，实际权利由乡镇政府、村民委员会的村干部或者村民小组长代替所有权人行使，这在土地发包、集体土地征收中，体现尤其突出。
（二）集体建设用地使用权流转混乱，缺乏法律规制
长期以来，集体非农建设用地的自发流转在客观上对农村经济发展、农民集体组织财富积累、提高农民收入等起到了促进作用，但是，这种流转在政策和法律上未得到明确认可，在杂乱无序和隐蔽状态下进行，引发了诸多问题，影响农村社会稳定与城镇化的健康发展。
在农村集体建设用地使用权流转方面存在诸多问题，一是集体土地隐形交易活跃，使耕地保护受到冲击。随意占用耕地并出让、转让、出租、转租用于非农建设，或者低价出让、转让农村集体土地等现象层出不穷。二是集体非农业建设用地使用权自发、无序流转，导致政府难以有效控制建设用地供应总量，冲击土地利用总体规划及城市规划的有效实施，使土地市场秩序受到严重冲击。三是农村集体建设用地使用权流转缺乏法律保障，交易不安全。由于法律对集体建设用地使用权流转的条件、用途、权益、程序等缺乏明确规定，难以依法进行土地登记，对建设投资者不利，还会波及到其他利害关系人，使交易安全得不到保障。四是集体建设用地流转收益分配关系混乱。由于缺乏法律监管与市场机制，土地的市场价值及资产资源属性在流转中不能得以充分体现，加之农村土地产权关系混乱，使得本属于农民集体及农民的土地流转收益难以得到法律的切实保障。
二、继续推进农村集体土地产权制度改革的对策
对于集体土地所有权，主要是通过确权颁证的方式予以确认，对于集体土地使用权，则由《土地管理法》、《物权法》等一系列法律法规加以规范，逐步建立有中国特色的农村集体土地使用权流转的法规体系，推动解决我国农村土地产权改革。
（一）做好集体土地所有权确权颁证工作，明确农村土地产权主体
通过土地所有权确权登记颁证，可以明晰农村集体土地产权关系，固化土地权利，加速农村集体土地流转，有力地推动农村经济发展，维护农民土地权益。
（二）完善农村集体土地使用权权能， 积极推动土地承包经营权流转
农村集体土地使用权是由农村集体土地所有权派生的一种用益物权。我国农村集体土地产权制度改革的核心即是赋予各类集体土地使用权以“处分”权能。
土地承包经营权制度是国家对农村土地产权制度进行重大改革的一项根本措施。土地承包经营权必须坚持自愿、有偿、公平原则，在统一规划及所有权属和用途不变的前提下，依法进行流转。《土地管理法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
除法律明确规定的土地承包经营权流转方式外，我国一些地方积极探索多种土地承包经营权的流转方式，如成都市允许农户委托集体经济组织代为流转其承包经营权，通过鼓励农户以土地承包经营权入股组织农村土地承包经营权股份合作社等方式，实现耕地的规模化经营。兰州市按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。
（三）逐步推动集体建设用地使用权流转
集体建设用地使用权是指农民集体和个人为进行非农业生产建设而依法使用集体所有的土地的权利。根据我国法律规定及集体土地使用权流转的发展趋势，农村集体建设用地使用权流转形式应包括出让、出租、转让、转租和抵押。
集体建设用地使用权的出让，是指农村集体土地所有者将集体建设用地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。集体建设用地使用权的出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。集体建设用地使用权的转让，是指农村集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权的转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。集体建设用地使用权的抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。推动集体建设用地使用权流转对于实现国有土地和集体土地“同地同价”，发挥土地这一生产要素的价值，进而提高农民收入等方面均具有极为重要的作用。
（四）合理分配农村土地收益
农村集体经济组织对集体土地所有权的行使及土地收益的分配应实行民主管理原则，这样才能提高农民的积极性，密切农民与土地的关系，使其自觉维护集体的土地，并能有效利用和管理土地，从而实现自己的土地权利。对于集体土地征收的补偿，应支付给享有被征收土地所有权的农村集体经济组织，由集体经济组织进行分配，对于土地承包经营权流转产生的收益应全部归土地承包经营权人。
三、完善农村土地产权制度改革的配套措施
我国农村土地产权制度改革是一项综合性的系统工程，需要许多配套措施保障实现。第一，扎实推进新型农村治理机制建设。如四川省多地农村形成了以村民议事会为决策机构，村委会为公共事业服务单位，农民集体经济组织自主经营的新格局。第二，创立耕地保护机制。加强土地利用规划及管理 ，实行耕地分级保护，通过设立耕地保护基金，建立耕地保护补偿机制。第三，建立完善农村产权交易平台。如成立综合性的农村产权流转服务中心，将产权的流转整合到一个交易平台办理。第四，积极推进农村金融体系建设，加快农村金融制度改革步伐，为促进农村土地资本化创造条件。第五，创新农村土地产权交易担保机制，以降低农村土地产权流转风险。第六，完善产权制度改革相关法律、法规立法工作，为产权制度改革提供法律保障，进一步推进产权制度改革的法制化。
参考文献
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王卫国．中国土地权利研究［M］.中国政法大学出版社， 1997(5)．
李剑阁主编．中国新农村建设调查［M］.上海远东出版社， 2007(4)．
