公司不动产管理方法范文1
关键词：偿付能力监管；资产负债管理；多层规划；寿险公司
一、 引言
保监会以风险为导向的偿付能力监管体系（以下简称“偿二代”），对保险公司经营过程中的利率风险以及流动性风险都做出了明确的规定。《保险公司偿付能力监管规则第7号：市场风险最低资本》指出：“本规则所称市场风险，是指由于利率、权益价格、房地产价格、汇率等不利变动，导致保险公司遭受非预期损失的风险”。明确了市场风险的风险计量范围。人身保险公司可以通过分析自身资产负债组合，优化公司利率风险与信用风险最低资本的配比，从而降低公司整体最低资本。《保险公司偿付能力监管规则第12号：流动性风险》指出：“加强资产与负债的流动性匹配管理，根据公司业务特点和负债特点，确定投资资产结构，从期限、币种等方面合理匹配资产与负债”。规范了保险公司流动性风险管理的最低监管要求。因此，制定合理有效的利率风险和流动性风险管理策略，是保险公司日常经营活动中至关重要的环节。
资产负债管理是保险公司管理的核心内容之一，涉及到资产配置、负债配置和资产负债匹配等众多内容，资产负债管理的主要目标是预防技术上的偿付能力缺失以及保证技术偿付能力。由于寿险业经营产品的长期性，利率变动对其财务管理、风险管理具有很大的冲击，市场利率的变动很容易造成保险公司一段时期内的利差损，从而影响到保险公司的偿付能力与持续经营。因此，在偿二代体系下，如何更好的对利率风险进行管理，从而建立完善的资产负债管理体系，对于寿险公司具有十分重大的意义。
多层规划模型由Bracken和McGill在1973年首次提出，这一方法常被用于研究多层管理系统的优化问题，并且通常情况上下层之间存在地位上的不平等。资产负债管理具有整体管理和全面分析的特性，其所要实现的管理目标众多，而且目标之间相互影响，彼此制约，具有典型的多层决策属性。寿险公司的资产负债管理过程通常是由产品设计定价到制定相应的投资策略再对产品设计定价进行修正的循环过程，而这一过程可以被二层规划问题所模拟，二层规划下层规划的可行域可对资产负债管理中的风险程度进行约束。
迄今为止，在国内外已掌握的文献中，都没有通过多层规划来进行资产负债管理问题的研究，本文的研究意义在于，将寿险公司的资产负债管理目标看成多层次决策问题，而在传统的研究中并没有考虑到诸目标之间相互影响制约的多层次属性，更无法得到最优的决策结果。本文将资产负债管理理论和多层规划方法相结合，建立基于保险产品配置和投资策略的寿险公司多层规划资产负债管理模型，并进行了实证分析，将多层次目标和各种风险同时纳入到决策过程，提升保险公司管理决策的层次，增强保险公司防范应对金融风险的能力。
二、 文献综述
资产负债管理最早起源于20世纪70年代，历经资产管理理论、负债管理理论、资产负债综合管理理论等理论模式的变迁，确定性模型、随机规划模型、随机控制模型等模型工具的进步，以及现金流匹配、缺口管理等静态管理技术以及免疫策略、动态规划等动态管理技术的发展，最终成为金融机构风险管理和价值创造的重要手段。
在静态资产负债管理技术方面，Clifford（1981）将缺口定义为浮动利率资产与浮动利率负债之间的差额，以及固定利率资产与固定利率负债之间的差额；J.A.Attwood（1983）系统阐述了区隔技术对公司资产负债现金流管理、保险产品和投资策略的意义。在动态资产负债管理技术方面，M.Rubinstein（1981）提出的投资组合保险方法是指在设定投资损失阈值的同时，从市场的有利变动中获利；Leibowitz，Krasker和Nozari（1989）等将利差管理应用于资产负债管理，并结合期权和久期提出进一步的扩展。
近年来，随着数学工具的不断深入发展，更多复杂的和接近现实的资产负债管理模型被提出并应用于资产负债管理的理论与实践当中。在基于随机控制理论的资产负债管理模型方面，Kusy和Ziemba（1986）将随机优化与保险公司的资产负债管理结合，得到了含有不确定性的资产负债管理模型；随机优化思想在保险公司的大规模应用是Carino（1994）建立了Russell-Yasuda-Kasai模型，利用该模型能够在复杂的经济环境下，并综合各种实际限制条件做出准确的决策；Consigli和DemPster（2000）利用动态随机优化进行动态的资产负债管理。在多期资产负债管理研究方面，MW.Brandt（2007）考虑了时变性投资机会下确定给付制养老金的资产配置决策问题，分析了预防性风险约束与惩罚性风险约束对于投资决策的影响。在多目标资产负债管理研究方面，解强、李秀芳（2009a，b）首先将多目标规划应用于保险公司的资产负债管理问题；李秀芳、王丽珍（2012）采用多目标规划解决保险公司的资本管理决策；景（2014）建立了随机的保险公司多目标资产负债管理模型，将多目标、资产与负债随机变化等特征同时纳入到资产负债的决策过程中。
综上所述，学术界对于资产负债管理的研究，已经从单期单个目标的静态决策发展为多阶段多目标的动态决策，逐渐演变为以最优控制为代表的动态决策模型，从而实现资产和负债的统一有效管理。而实际上，资产负债管理不仅仅是一个多阶段多目标的问题，更应该是一个多层次，分步骤的优化问题，因此，上述模型仍然具有很大的限制性。
多层规划理论是优化理论和方法中的一个重要分支，它建立在线性规划的基础之上，是一种可以解决多个层次决策问题的数学方法，由于受到Stackelberg模型的影响，多层规划方法在众多领域都得到了很好的应用。关于多层规划问题的研究，一般认为是由Bracken和McGill于1973年在《Multilevel Programming》中最先提出。在此之后，Vincente和Calamai（1994），Dempe（2003）等人先后发表了关于二层规划问题的综述。Falk（1973）深入研究了线性Min-Max问题，它是两层规划的特殊形式，该问题的讨论为两层线性规划几何性质的研究和算法设计提供了理论基础。Bacrken（1978）和Choi（1988）用多层规划对竞争环境下有多目标的生产和市场决策问题、资源配置问题、多头垄断市场的决策等一系列问题进行建模、求解，结果表明，多层规划建模优于传统的建模方法。国内关于多层规划的算法研究方面，王谦、汪寿阳、尹红霞等（1994）采用Kuhn-Tucker条件及对偶理论分析了线性―二次双层规划问题，并给出了一些二层规划问题的算法。阮国桢、杨丰梅、汪寿阳（1996）在对多层线性规划问题可行解的充要条件进行了讨论，并提出了一种单纯型法对该问题进行求解。王广民，万仲平等（2005）在提出可行度概念的基础上，研究了下层以最优解返回上层的二层线性规划问题的遗传算法。
资产负债管理的有效性决定了保险公司的经营目标是否能顺利实现，为实现这些目标公司可以利用现金流匹配、久期匹配等资产负债管理技术将资产与负债进行匹配管理。本文将多层规划方法与寿险公司的资产负债管理问题相结合，刻画资产负债管理中由产品设计定价到相应投资策略的制定，再对产品重新设计修正的循环过程，以解决传统方法可能存在的资产负债不匹配的问题，具有重要的创新价值和研究意义。
三、 基于二层规划的寿险公司资产负债管理模型
1. 二层规划模型。在过去20多年中，多层规划的理论、方法及应用都有了很大的发展，其中以二层规划最为常见。二层规划是二层决策问题的数学模型，是一种具有二层递阶结构的系统优化问题，上层问题和下层问题都有各自的目标函数和约束条件。上层问题的最优解不仅与上层决策变量有关，还依赖于下层问题的最优解，而下层问题的最优解又受到上层决策变量的影响。
2. 寿险公司资产负债管理模型。
（1）模型的基本假设。
①利率期限结构平整且利率波动服从正态分布。
②寿险产品开发与资金投资具有一定相关性，非相互独立。
③保险市场是一个完全竞争的市场，这意味着保险公司的保险产品可以完全被销售。
⑤寿险公司具有风险中性特点。
⑥保险公司在初始点处为保持技术偿付能力需要使总负债等于总资产，即TL=TA，
现在考虑建立基于二层规划的寿险公司资产负债管理模型，通过保险产品和投资项目的合理配置，实现最大化利润以及最小化风险的公司层面管理目标。第一，分析如何通过分配投资项目，在可接受的风险水平约束上追求最大化投资收益。第二，在一定的投资策略上，考虑如何分配保险产品以达到最大化公司利润水平的目的。第三，结合两个子模型建立二层规划模型。
（2）投资项目配置。保险公司的资金运用一般要求必须具备安全性、流动性和收益性三大原则。其中，由于保险公司的资产负债表中大量资金都是以各种准备金的形式存在，其经营负债性的特点决定了在保险资金运用时安全性是其首要原则，收益性居于次要地位。而且对于寿险公司的各种准备金而言，其久期通常较长，受到利率风险影响更为巨大，因此寿险公司的投资部门应当对资金运用的安全性具有足够的认识。
（3）保险产品分配。寿险公司作为商业保险公司的一种，盈利通常是其经营的直接目的。一般来说，资产负债久期之比越高，企业承担流动性风险越大，但企业的利润水平越高。因此，模型考虑采用资产负债久期之比作为上层规划的目标函数，在可承受风险水平下最大化预期利润
其中，DA和DL分别表示寿险公司资产组合与负债组合的久期。
（4）免疫模型的约束条件。免疫模型是目前资产负债管理中广泛应用的一种方法，建立在利率期限结构平整的假设之上。由于保险公司采用资产主导型资产负债管理很难适应竞争激烈的保险市场，因此如何将资产和负债进行合理的配置成为了寿险公司的经营决策重点。
3. 构建基于二层规划的寿险公司资产负债管理模型。结合上面的分析，考虑将具有直接关系的两个子模型结合在一起，描述寿险公司持续经营的过程，保费收入的分配政策决定了保险公司的投资策略，保险产品的分配过程决定投资项目的配置。资产组合配置获得的投资收入有助于公司利润的最大化，投资配置的结果会反馈到保险产品的分配，因此两个决策步骤互相决定，影响彼此的目标。
将上述两个子模型以及免疫模型的约束条件结合在一起，得到基于二层规划的寿险公司资产负债管理模型：
四、 实证研究
1. 模型数据与假设。
（1）投资资产。假设寿险公司投资的金融产品为债券（Ai，i=1，2，3，4，5），债券数据如表1所示。
（2）保险产品。假设寿险公司发售如下寿险产品（Li，i=1，2，3，4，5），具体信息如表2所示。
2. 模型求解与分析。我们采用MATLAB编程，对上述二层规划模型进行计算，得到寿险公司的最优产品分配和投资组合策略为：投资组合权重（0.101 7，0.213 2，0.139 5，0.492 5，0.053 1），产品分配权重（0.021 6，0.033 1，0.102 0，0.597 2，0.246 2）。相应的最优资产负债久期之比=0.983 77。
从实证结果我们可以看出以下几点：
第一，就整体而言，模型的解是保险产品分配和投资项目配置两个子模型互相影响作用的结果，领导者和追随者分别做出各自的最优决策。
第二，跟据双层规划资产负债管理模型的求解结果可知，保险公司成功实现了预期利润最大化和投资风险最小化的目标。与此同时，该模型将投资管理中的免疫策略――久期和凸性以及VaR约束考虑在内，从而达到了资产负债合理配置的要求。
第三，最优资产负债久期之比接近1，这与传统意义上保险公司资产负债率接近1的事实相一致，这说明保险公司通过风险分散化实现了资产和负债的合理匹配。
第四，寿险公司的最优投资组合和产品分配比例具有较大的倾斜特点，这一方面和本文模型中投资标的和寿险产品的设定具有较大关联，另一方面，国内保险公司的投资数据很难得到也造成了实证结果与理论模型之间存在一定的偏差。
五、 结论
资产负债管理是寿险公司一项长期、系统的财务决策，直接关系到公司经营的稳定性。寿险公司的资产负债管理具有典型的多层决策属性，其中由产品设计定价到相应投资策略的制定，再对产品重新设计修正的循环过程可以被二层规划问题所模拟。在二层规划中，上层决策者和下层决策者的地位是不平等的，上层决策者通过宣布上层决策变量影响下层决策者的反应，下层决策者的反应同时也会使得上层决策者对上层变量进行优化调整。
本文尝试将多层规划模型应用于寿险公司的资产负债管理，将资产管理与负债管理的决策真正统和在一起，尽可能把资产负债利率风险控制在公司可接受的风险水平内，同时实现利润最大化的经济目标。同时我们还应注意到，良好的资产负债管理，不仅是资产组合的选择问题，而且是资产管理与负债管理统筹协调，相互影响的结果。
参考文献：
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公司不动产管理方法范文2
关键词：不良资产；处置方法；创新
中图分类号：F832.1 文献标识码：A 文章编号：1006-1428(2009)02-0033-05
一、中国金融资产管理公司发展沿革及传统处置方式评述
(一)发展沿革评述
我国四大金融资产管理公司成立于1999年，当时成立的目的是为了解决银行体系存在的大量不良贷款问题，配合四大国有商业银行的改革与改制，并最大程度地防范和化解金融风险。至2005年，四大金融资产管理公司都相继完成了政策性不良资产的处置任务。在完成第一阶段历史使命的同时，四家资产管理公司又以商业化方式接收了建行、工行、中行、交行、光大银行等多家银行的不良资产，从而使我国金融资产管理公司从政策性处置走上了商业化经营和业务转型的过渡时期。
根据我国金融资产管理公司的发展历程，总体趋势是由完全的政策性经营向商业化经营阶段转化，大体可分为三个阶段：
第一阶段――完全的政策性处置阶段。
这一阶段是从1999年资产管理公司成立到2005年。资产管理公司接收的首批不良资产是从四大银行资产负债表上剥离的，本息全部转移后，银行并没有损失，而是将风险完全转嫁给了资产管理公司。这一阶段公司的发展、经营都体现了强烈的政府意图，资产收购范围和收购额度都须经国务院批准，处置不良资产的方式方法单一，目标明确，就是如何更快将资产变现。
第二阶段――过渡。
2005-2006年，伴随着建设银行、中国银行和工商银行股改，陆续剥离了第二批不良资产，各家资产管理公司以竞标方式公开收购这批资产。这一阶段，资产管理公司一方面继续处置剩余的政策性资产，另一方面越来越多地思考如何最大化收购资产的回收价值。在完全的政策性经营到准政策性或半政策性经营的道路上，四大资产管理公司都作了大量的有益的尝试，将经营的重点转向对商业化经营模式和处置方法的探索上来。
第三阶段――商业化经营和业务转型阶段。
2006年之后的资产管理公司，在市场机制的磨砺下逐渐成熟，已成为自主经营、自负盈亏的经济主体，四大资产管理公司已慢慢步入完全的商业化经营阶段。伴随着我国金融制度的完善、金融工具的创新、资本市场的繁荣和汇率政策的愈加灵活，伴随着宏观经济的良性运转、《破产法》、《物权法》等一系列经济金融法律体系的建立健全，资产管理公司创造性地、灵活地运用各种新的处置方式对收购的资产进行价值的重新发掘，通过商业化经营的模式增加资产管理公司的盈利水平、竞争能力、处置效率，借助于在资本市场的影响力以及广阔良好的业务网络关系为资产管理公司的转型谋求发展空间。
(二)传统金融不良资产处置方法分析
1、传统的处置方法。
资产管理公司成立至今，对于资产处置方法的摸索就没有停止过。从成立最初时的全无经验，一张白纸的无规、无序状态，经过近8年的努力，资产管理公司逐步走向规范化、制度化。不良资产处置的理论不断完善，资产定价的方式也逐步更新，形成了有中国特色的不良资产处置程序。
金融不良资产处置的主要方式包括：竞价、拍卖、招标、转让与销售；债务追偿，提讼；修改债务条件、进行债务减让；打包处理资产、债务重组等等。这些处置方式在政策性处置资产的过程中被广泛运用，体现出强烈的国家政策导向。因为对于国有资产管理公司而言，政策性经营的目的是为了解决另一类金融机构的困难，为了尽快实现不良资产的处置变现。
2、处置效率的评价标准。
衡量资产管理公司处置效益的两个重要指标：一个是处置费用率，另一个是现金回收率。“两率”(资产处置回收率、处置费用率)的目标考核责任制立足于现金管理，这就使得如何尽可能快地实现资产的变现，在当年完成回收任务成了衡量资产管理公司经营业绩的重要标准。
但“两率”的评价依据，使得资产管理公司在资产处置方式上过分强调债权转让方式，即“一卖了之”，在一定程度上限制了不良资产处置的回收最大化。
伴随着政府力量和政策干预在金融领域的淡出，原本成立时以政策为支撑的资产管理公司也开始向着自负盈亏、自主经营的非银行金融机构的目标转化。2005年起四大资产管理公司以商业性的收购方式收购资产包，这种市场化的收购方式意味着资产管理公司收购资产有了成本，因此在处置时就不能不考虑到资产的价值回收程度，显然这个时候流动性已经不再是资产管理公司首要的考虑目标，如何实现资产回收价值的最大化，甚至是资产的保值增值，才是资产管理公司着力考虑的关键问题。
二、金融不良资产处置的国际经验分析
中国的资产管理公司成立时间较晚，从一张白纸到摸索出自己一套处置经营方法，一路上也不断从其他国家类似的金融机构发展和经营方式的实例中寻找启示，这其中最具有代表性的三个国家分别是美国、墨西哥和韩国。
1、美国RTC。
美国的金融不良资产集中处置公司称为资产重组托管公司(Resolution Trust Corporation)简称RTC，是和中国的资产管理公司具有相似职能的金融机构。20世纪80年代末，在联邦储蓄与信贷协会由于长期不良贷款的累积而出现严重的资不抵债的情况下，新组建的RTC就承担起了重组倒闭的储贷协会的重任。RTC的成立既有商业性也其有社会性，一方面RTC要解决储蓄贷款协会危机，从中获取最大化的价值收益，另一方面是把对当地的房地产市场的损害降到最低限度，稳定当地的金融秩序。
在RTC存续期间，共清理了747家储贷协会机构，总资产达4，650亿美元。这些资产大约占1989年储蓄贷款协会资产的23.2％，占整个银行与储贷机构总资产的8.5％。其中，RTC共处置的资产达1，530亿美元，资产回收率接近40％。与我国资产管理公司平均17％的现金回收率相比，成绩卓著。
总结RTC的成功之处，美国高度发达的资产市场是一个重要因素，通过整批销售、证券化和拍卖的方式出售，提高了不良资产的处置效率。另外健全的法制体系保证了以诉讼的方式处置资产可以获得较高的资产回收率。
2、墨西哥存款保护基金(FOBAPROA)。
墨西哥的不良资产处置机构是存款保护基金，同时还要承担金融救助的功能。墨西哥存款保护基金成立于1995年，成立前并没有期限限制。在成立最初，存款保险基金承担着无限存款保险义务，银行存款保护基金以其可获得的收入来源承担了存款保险责任。
银行存款保护基金除了银行支付的有限资金外，还可以从央行贷款，墨西哥央行明确承诺将为所有银行存款提供保证。
20世纪90年代，墨西哥银行业经历了一次大规模的私有化过程，在大量的银行拍卖过后，墨西哥银行信贷总量大幅上升，银行体系集聚了大量的不良贷款。
从1997年起，存款保护基金在对银行不良资产拯救中发挥出巨大作用。从需要清理的资产数量来看，墨西哥的情况与我国类似，资产转移数量达到1，420亿比索，相当于银行体系资产的17％。转移的不良贷款主要包括消费者、抵押和公司贷款。存款保险机构清理不良资产的方法是资产销售和贷款回购，单纯的资产销售是通过拍卖、证券化或者其他市场机制尽快出售或恢复资产，而贷款回购计划是重组现有银行，清理预和关闭的银行并把它们出售给新的投资者。由于存款保险基金受中央银行的管理而缺少独立性和有力的治理，同时墨西哥国内严重缺乏破产和取消抵押品赎回权的法规，因此在处置不良资产和改革银行业的过程中，存款保险基金的资产销售和贷款回购方式并不足以完全解决问题，对此，墨西哥政府还采取其他的并行措施，由央行出资，通过存款保险机构成立了信托基金(PROCAZI~)，向银行提供足够的资本。
利用存款保险基金这种金融救助机构，墨西哥当局干预了34家商业银行中的9家银行的重组。存款保险基金已经不再是单纯的处置不良资产，而是发展到通过从银行购买不良资产干预银行的经营和重组。这种强大的金融干预能量若没有政府的强力支持也是不可能实现的。
3、韩国资产管理公司(KAMCO)。
韩国处置金融不良资产，采用的是美国方法和墨西哥方法的结合――同时成立了存款保险公司和资产管理公司，韩国存款保险公司(KDIC)主要负责向金融机构重新注资，弥补亏损，保护存款者；资产管理公司(KAMCO)，具体执行清理不良债权工作并负责收购受损失的资产，该公司是具有清理金融机构的不良资产功能的韩国国内唯一公共机关。
韩国的金融机构不良贷款暴露在银行业结构重组过程中，根据金融监督委员会估计，截至1998年6月底韩国银行的不良贷款为136万亿韩元，为了解决这一部分不良贷款问题，韩国资产管理公司采取了新的处置办法，以发行债券的方式融集资金向银行购买不良贷款或是按市场价值发行有资产担保的证券。政府为资产管理公司的债券担保，并到期以现金形式支付利息。
这种方法就是资产证券化，使资产管理公司能够从证券市场上获取资金，使沉淀在资产中的价值以现金的方式流动起来，韩国资产管理公司通过资产证券化出售了大量不良资产，分散了处置不良资产的风险。韩国资产管理公司，同韩国存款保险公司的基金一起，构成了对金融部门结构重组过程所需资金的财政支持，为解决韩国金融业的问题起到了积极的作用。
与上述3类有代表性的管理经验比较，我国不良资产处置方式基本相同，可以说，资产管理公司的政策性处置方式就是在借鉴国际经验的基础上实施的，但效果却不尽如人意。究其原因，我国相对落后的法律制度和司法环境，以及不成熟的资本市场、货币市场等成为不良资产处置效率提高的“瓶颈”。因此。创新不良资产处置方法，研究适合我国国情的处置路径，成为资产管理公司能否实现商业化成功转型的重要因素。
三、金融不良资产处置方法的创新
金融不良资产的产生从社会角度上来看，主要是由于资源配置不当，利用不充分造成的。因此处置金融不良资产就不能停留在表面的仅对有形资产的估价和关注上，而应充分发掘潜在价值，谋求价值提升。
经过几年来的摸索总结，金融资产管理公司探索出符合中国特色的金融不良资产处置方法，包括：成立项目公司、差额风险、悬赏、合作处置、将重组的公司推荐上市或借壳上市、资产置换、追加投资、联合开发、营销、承购包销、连锁经营、结构交易等。
(一)项目公司
项目公司是用资产管理公司的资产和合资方共同成立的公司，用以经营或处置收购的债权资产、物权资产、股权及其他资产。项目公司拥有独立的法人地位，以资产组合与政府、民营资本、外商组建合资公司，合资公司主要对不良资产进行管理、重组和处置。双方按投资比例分享资产处置收益。
1、项目公司的特点和优点。
项目公司是专为处置某一个特定资产或一个特定资产包项目而建立的阶段性公司，因项目而立，因项目而终。组建项目公司便于吸纳社会资源，使得政府、民营资本和外资都能以合法渠道介入不良资产的处置或经营；有利于分散处置项目的风险；有利于吸引专业的职业经理人来进行公司的管理和项目的运作：优化评估、定价、决策流程；易于建立灵活的公司机制，包括灵活的激励机制，以经营业绩为评价标准进行提成和对项目团队进行奖励。
2、应当注意的问题。
运用项目公司经营和处置资产首先要规避关联交易。价值评估要合理；其次股权设计、收益分配办法要合理，否则容易使合作方取得暴利或巨额亏损，引起负面影响；第三是要对风险加以控制，因为经营处置完全游离于公司，容易造成公司利益受损；最后最重要的是设计好股权退出渠道。
(二)差额风险
1、差额风险是基于传统风险的创新。
传统风险包括一般风险和全风险。差额风险是在这两种方式基础上的创新，将两种方式结合起来，对同一个资产标的物同时进行全风险和一般风险的委托。在委托之前，资产管理公司对所处置的资产进行价值评估，并根据过往经验确定若由资产管理公司自行处置可获得的收益，以此收益作为处置收益的底数。以底数来衡量受托方处置资产的效果，在底数之内实行一般风险，高于底数的部分则实行全风险。高于底数的收益由委托方和受托方共同按比例分享。
2、实施差额风险的原因。
资产管理公司在项目实施过程当中，一部分资产已经进行了资产评估和处置方案的设计，但是在真正开始进行处置时，由于种种原因使得原计划的处置没有能继续下去。这些原因包括：(1)方案通过后无法实施；(2)期望过高而无法达到。在这种情况下资产管理公司可以采取委托第三方处置的方式，即风险方式。
3、风险方式的优点。
(1)由于处置资产的主体未转移，资产管理公司可充分利用税费的优惠政策。
(2)能充分利用中介机构的执业经验和专业技能。通常以律师事务所或其他咨询机构为方。他们拥有诉讼实践经验，积累了较为丰富的诉讼执行经验和技巧，专业成熟的技术，有利于确保债权的最终实现。
(3)有利于以市场化的方式进行债权追偿，可以比较市场上多家机构的效率及结果，最小化债权回收的成本及费用。
(4)解决了处置过程中的信息不对称的问题。
(5)实现了资产处置收益的保底。
(三)资产置换
1、资产置换在资产处置中的实现形式。
资产置换是指资产管理公司的债务企业以其实物资产或股权来交换资产管理公司债权的一种行为。企业以其资产来置换债权，可使企业免除沉重的利息负担。也有利于资产管理公司化解其不良资产。
由于资产管理公司具有债权人、中介人等多重身份，这种身份的特殊性决定了资产管理公司与企业之间可以实现债权与实物性资产、股权资产等多种形式的资产置换。资产管理公司借助资产置换，可以更大限度地保全资产，减少损失。
2、资产置换的优点。
通过资产置换可以把分散的资产变为集中的资产，把不适合经营的资产变为适合经营的资产。如：把一个地区的国有资产包让渡给某工业企业，而通过合理的对价和交易安排，该工业企业以部分股权或者土地等实物置换给资产公司，使原本资产管理公司不再持有分散在一个地区的债权资产，转而持有了该企业的股权或者拥有土地等资产公司经营较有经验的资产。即将不适合其经营或处置成本较高的资产变为适合经营的资产，降低了成本，发挥了自身的优势。
(四)与上市公司嫁接以提升价值并完善退出通道
资产管理公司持有大量上市公司或上市公司母公司债权，与以往债权转让相比，资产公司可通过债权转股权方式，实现对上市公司的重组，以“借壳上市”。这种方式的优点在于：(1)便于资产管理公司的资本退出，将原来静态的资产变为动态的资产，由于市场的存在使得资产的定价较为容易，价格公允。且交易对手众多，退出渠道较多。(2)避免了繁琐的上市流程，使得资产管理公司所持有的资源能迅速地进入资本市场。从而利用证券市场的倍数效应，将资产的未来收益纳入价值衡量的体系，可以是未来的现金流放大，膨胀资产的价值。(3)节省了上市的成本。(4)新资产的注入通常来说都会为资本市场所关注，新资产可以择时而人，易得到市场和投资者的追捧。
(五)悬赏
悬赏是国际上的通用方法。对于某些特定资产，由于处置时严重的信息不对称，单纯南公司来追讨债权非常困难。即便通过法律的渠道来维护公司合法权益，通常也会陷入“赢了官司，输了钱”的尴尬境地，因此应当考虑充分调动社会力量，通过设置悬赏的方法处置资产。
资产管理公司可以将悬赏纳入资产管理公司内部的制度，即将悬赏纳入公司的财务框架内，作为处置的费用，在公司的网站或通过报纸、杂志等公开的信息平台悬赏消息，借助社会力量来完成对债权资产信息的收集，或直接根据悬赏信息处置资产。或是将悬赏的业务外包给独立第三方来运作，独立第三方通常是具有相关经验、社会资源丰富的公司、投资咨询机构或是律师事务所和资产评估之类的中介服务机构。
但是通过悬赏办法处置的资产，其范围应当受到严格限制。原则上应当是政策性破产以外的其他特定资产。比如已经诉讼终结的资产，依法破产终结的资产，自然人死亡绝户的资产，或者使用内部各种处置方法，查找因无线索而无法处置的资产等。
(六)合作处置
合作处置是指公司以合法拥有的债权、物权、股权和其他合法权益与合作方合作，本着利益共享、风险共担、力争双赢的原则开展业务活动的经营方式。
合作处置和设立项目公司的区别在于无需成立一个专门的公司来进行资产的处置和运作，即成立的项目运作主体不是一个独立的法人。通过引进有操作管理经验的机构担任合作方，借助相关领域的专家来完成资产的处置。这样可以结合多方的优势，更加灵活。
合作处置的渠道和方案有很多种，包括联合开发，授权经营等。联合开发的对象包括各类资源或房地产项目。授权经营和连锁经营可以用于酒店业管理等案例中。
(七)追加投资
追加投资是指现在不处置资产，而是对它进行再投资，使该项资产增值后再处置，以获得更大的收益。
通常不良资产都具有“冰棍效应”，需要快速处置，否则随着时间的推移，资产的价值流失越严重。对于需要追加投资的资产，通常是一项有效的资产，因具有某些瑕疵，例如资产的某些手续不完备或者是由于缺少资金而导致未完工的工程等，对其处置也是可行的，但回收较少，不能实现处置收益的最大化甚至会出现损失，即这项资产目前就处置是不经济的。对于这样的资产，资产管理公司用自己的资金对其追加投资后，比如将未完工的工程完工，或经过改造，提升其原有价值，扩展其升值空间，在未来处置会有更大的价值。
(八)承购包销
该方式实际上是借鉴了证券公司的证券发行方式，其基本程序是：资产管理公司组织一个处置或经营项目，通过招商的形式引进一个团队或机构，由此团队或机构自身去进行资产的调查，询价，评估，确定该项资产的定价，并以此定价作为底价向社会推广。在推广过程中，如果其他机构的出价高于此定价，则将这项资产交给其他机构来经营，相应的资产管理公司要支付给招商机构资产调查评估等的财务费、服务费等费用；如果该招商机构进行了比较全面的评估定价，对于该项资产的价值了解充分，在推广过程中没有其他机构的出价高于定价，则资产管理公司以该定价将资产项目卖给招商机构进行经营。
(九)结构交易
结构交易一种新的交易模式，类似于信托计划或资产证券化，但是不同的是这种信托计划并不公开发行证券，而是与单一的交易方或者购买方进行交易。借助单一购买方的融资把固定的资产盘活，随着收益的变化，购买方可能成为投资方或者仅仅是以融资方的身份出现。利用结构交易方式可以增强资产的流动性，实现多方共赢。
公司不动产管理方法范文3
关键词:资产管理公司 企业转机 破产重整 风险控制
企业转机与破产重整的内涵
(一)企业转机
企业转机是企业陷入衰退危机,尚未达到破产原因之前,对其实施危机干预,使其恢复生机和活力。同为企业的再生程序,企业转机不同于破产重整,破产重整是在司法干预下的重整程序。转机中的企业并未达到破产法规定的破产条件,而是在企业进入衰退早期,由企业主动进行的一种自我挽救程序。
转机管理的成功有赖于正确制定转机方案并有效实施。成功的企业转机需要转机管理专家,而非单纯的行业专家。转机负责人需扮演领导者和管理者多重角色,需要具有丰富危机处理经验的专业机构和人员、危机企业转机管理人市场才能完成危机企业转机管理。
(二)破产重整
破产重整又名 “司法康复”或“更生”, 是指对已具破产原因但有再生希望的债务人实施的旨在挽救其生存的程序,经利害关系人申请,在司法机关的主持和利害关系人的参与下,对其进行整顿,以使其摆脱困境,重获经营能力。
资产管理公司参与企业转机及破产重整的内容
(一)提供融资服务
重整融资是重整能否成功的关键,重整融资需要寻求风险偏好型投资者,融资契约当事人之间法律关系比较复杂,涉及包括公司原债权人、股东、管理层、雇员等在内的多方当事人。重整融资的重要问题是定价,重整公司的风险高于正常经营的公司,而其收益又不确定,重整融资会要求高于市场价格的回报,给予融资人更多的权利保障,并要重整公司负担更多义务。资产管理公司提供重整融资具有优势,一方面,资产管理公司具有不良资产处置的经验与技巧,容易对重整企业估值及风险作出判断,另一方面,资产管理可以通过多种融资手段进行融资。
(二)请求权交易
1.重整模式的新发展与请求权交易。重整是在司法框架下重新组合困境公司的资本结构,使公司摆脱债务负担以恢复营运。重整的基本目标是挽救困境企业,挽救的方式包括法人人格存续和核心业务存续。后者是在恢复公司营运价值的前提下的灵活的重整模式,包括重整拍卖、重整并购、重整资产出售等。重整资产出售是债务人企业利用重整程序作为一个平台出售公司资产,这是一种司法程序下的吸收合并。重整出售已经成为美国公司重整中广泛应用的一种模式,据统计2002 年美国依据破产法第11章实施破产保护的大公司中,过半数采取了资产出售的方式,美国破产法第11章1123条明确规定重整方案中可以规定出售债务人的全部或任何资产。
重整出售的重要特点是对重整中的公司的债权或股权等权益进行交易,这种交易被称为请求权交易,不同请求权人根据重整方案对这些资产拥有不同层级不同数量的请求权,美国有着世界上最为先进的重整制度,与其请求权交易活跃有着密切关系。美国法一般不会在破产条件下由于请求权的性质而限制其转让,其判例法形成一个基本原则:请求权或利益的收购者拥有和原始请求权人或股东同样的权利和限制。
破产企业实质上就是一个财产集合,权利人对其拥有相应的请求权。破产法最基本的目标是保护这些请求权。重整制度的核心在于恢复那些有继续存在价值的企业营运,请求权交易并不阻碍破产重整的上述价值,而且可以使不愿意参与重整的权利人解脱出来,又为新的投资者提供机会。
2.请求权交易方式与程序。金融资产管理公司擅长投资困境公司,在长期的金融不良资产处置实践中,金融资产管理公司积累了经验和风险识别及管理能力,通过在破产重整框架下的投资活动实现增值。
第一,确定收购方案。在确定收购方案前,应了解目标公司的债权人结构和状况,与债权人私下接触,了解债权人的风险偏好,掌握影响重整计划通过的关键表决组债权人的信息,金融资产管理公司还应能运用自己对困境企业的专业能力准确判断目标公司的风险和价值,并能成功说服目标债权人。然后,在此基础上,确定债权收购方案。债权收购方案的主要内容是收购价格以及付款方式。
第二,收购谈判。不同请求权人具体需求不同,有些请求权人对流动性的需求大于对未来收益的需求,也愿意收到现金退出重整程序,也可以与其协商债权收购,或者进行债转股,交换重整公司新的股权,请求权清偿的清偿次序越低,收购价格也越低,实施债转股的可能性越高。
第三,控制重整公司。金融资产管理公司可以通过收购请求权控制重整中的公司,进入并控制债权人委员会。金融资产管理公司要达到上述目的,重整方案表决通过是重整中的重要环节,一般情况下,重整方案会把各利益主体分为若干组别对方案进行表决,请求权交易会使每个类别组的人数都可能减少,从而易于通过重整方案。投资人提出并通过自己的重整方案,或者阻挠通过对自己不利的重整方案,都可通过收购请求权获得投票权的方式实现。按照一般的重整法律规定,每一个类别组请求权人中只要代表二分之一以上参加投票的请求权人数,且其持有请求权数额超过参加投票的请求权数额的三分之二的请求权人同意重整方案,就视为该类别组同意重整方案。收购关键组别,金额可以达到控制的目的。
(三)提供专业服务
资产管理公司在资产处置和管理实践中,以债务重组、资产重组和企业重组为工具,强化投资银行业务能力,逐步在金融体系中形成并确立了特色业务优势。资产管理公司在不良资产营运管理方面具有丰富的经验,积累了大量的资源。企业转机管理、重整与不良资产经营管理业务在市场环境、法律背景、定价机制、业务能力等方面具有十分密切的联系。资产管理公司在企业转机及破产重整中可以提供多元化的服务。
1.经营管理服务。对于企业转机而言,需要对企业所处的危机进行准确诊断,整个过程可能涉及稳定危机、获取利益相关方的支持、战略调整、组织变革、优化关键流程及财务重组,转机管理人要得到利益相关方的信任和支持,完成转机管理,需要具有较高的危机处理能力及经营管理能力。
资产管理公司在破产重整中同样可以提供经营管理服务。债权人和股东在重整中会争夺破产控制权,债权人控制论从剩余所有权及企业价值最大化观点出发,认为重整企业中债权人才是真正的剩余所有权人,主张债权人拥有剩余控制权,并控制重整过程中公司的经营活动。重整制度改变了以往的契约式公司治理规则,代之以债权人参与及司法监督下的治理方式。管理层既向股东负信托义务,也向债权人负信托义务。股东控制论认为,重整中的公司其剩余所有权人是模糊的。股东和债权人都可能是剩余所有权人,其利益又是相互冲突的。剩余所有权理论不适用重整中的公司治理。重整制度是把不同的请求权人约束在同一个目标之下,实现重整中的公司价值最大化,立法出于对效率和公平的考虑,重整公司治理目标常常是公司价值最大化,为了降低成本和解决信息匮乏问题,确定了债务人企业主导的重整方式。但这种模式存在问题,因为管理层有拖延重整程序的激励,管理层不能从清算中受益,却能从重整程序中得到控制权收益。现行重整法律一般给管理层提供了过多的控制重整权力,造成滥用重整程序。
解决dip重整模式的方案是破产管理人模式,即由管理人主导重整程序。这需要破产管理人具有专业的经营管理能力,或者在经理人市场聘请专业管理人员。根据我国破产法规定,律师事务所、会计师事务所和破产清算事务所以及个人可以担任管理人,实际上这些机构和个人难以胜任上述工作,而具有丰富“问题企业拯救”经验的资产管理公司是一个不错的选择。
2.提供投资服务。破产重整是一个综合性的程序,涉及财务、管理、法律、金融等内容,债务人企业要进行融资,发行债券及实施债转股等活动,除了作为投资者之外,资产管理公司可以发挥在资产管理及重组等方面的优势,为投资者提供投资服务。
3.担任管理人。在企业转机和破产重整中,管理人的作用至关重要。企业转机管理并非一个司法程序,转机管理可以由危机企业自行实施,也可以由危机企业专业处理机构来实施,但一般由后者来完成。资产管理公司可以通过与危机企业谈判确定的转机方案来担任管理人。而在破产重整中,破产法规定了破产管理人制度,破产管理人的选任可以由债权人会议确定或由法院指定。我国破产法采取由法院在管理人名册中指定管理人的方式,资产管理公司可以成为破产管理人。
资产管理公司参与风险控制
(一)重整融资风险控制
重整融资的风险主要在于重整结果的不确定性,对融资的风险控制主要通过对融资的监督和提高收益率以及立法和司法保护。对融资的监督可以通过在融资协议中设定相应条款的方式。
1.规定限制性条件。如规定在限定的日期出售公司资产或者重整方案得到法院批准;要求公司必须达到一定的现金流标准,规定资金使用范围和用途,只有债务人特定的营运费用和经营活动才能使用重整融资。通过循环贷款的模式控制债务人的经营活动。借款间隔一段时间到期一次。每一次到期时融资人对债务人进行评估,如果认为债务人符合贷款条件,贷款会继续循环一次。
2.参与重整公司治理。可建议债务人管理层聘请首席重组官作为专业人士指导债务人重整。首席重组官协助管理层制定重整方案。资产管理公司有权提出首席重组官候选名单,或参与对首席重组官选任和解聘,甚至要求撤换债务人管理层。
大部分国家的破产立法并未明确规定融资人参与重整中的公司治理的法定权力。美国破产法第364 条仅规定重整融资人可以享受到清偿优先权,并没有规定融资人可以行使撤换管理层或者参与经营决策等公司治理权。我国《企业破产法》对融资人的权利未具体规定,《企业破产法》第七十三条规定,在重整期间,经债务人申请,人民法院批准,债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。《企业破产法》第七十四条规定,管理人负责管理财产和营业事务的,可以聘任债务人的经营管理人员负责营业事务。《企业破产法》第八十九条规定,重整计划由债务人负责执行。可见《企业破产法》也没有赋予融资人参与重整中的公司治理的法定权力。但实践中重整融资人通过融资协议参与公司治理却在不断扩展,重整融资人利用重整融资协议控制重整中的公司的经营活动也是重整模式向市场化发展的结果,是对债务人及其管理层过度操纵重整程序的纠正。为控制风险,融资人应注意将融资协议作为重整方案的一部分通过法院批准而取得强制效力,重整融资条款就具有了强制力。融资人还可充分利用立法对重整融资的特别保护。
3.完善法律制度和规则。降低重整融资风险吸引投资者,需要明确的法律规则。美国破产法给破产融资进行了详细的规定,集中体现在第364 条,该条(a)款规定,如果债务人企业在正常的业务经营过程中取得无担保信贷和承担无担保债务,则该融资可作为管理费用,享受第一优先受偿权;(b)款规定,对非属于正常业务范围,在法院批准的前提下,债权人同样可享受上述优先权;(c)款规定,如果债务人企业不能得到无担保贷款,法院可以批准融资人获得“超级优先”管理费用请求权,或者批准融资人获得针对没有担保负担的财产的担保权益,如果财产有担保负担,则获得从属性担保权益,即该担保权益的地位从属于既有的担保权;(d)款规定,如果债务人企业无法通过其他方式获得贷款,法院可以授权重整融资人获得担保利益,这种担保利益优于或等同于现有的担保利益,但必须给予原来的担保债权人以充分的保护。
发行证券是重整融资的重要方式。由于重整企业是困境企业,不符合证券法规定的发行条件,需要特别进行规定,美国破产法规定了重整中公司发行证券的豁免制度。美国破产法第1145(a)(1)条规定,为交换对债务人的请求权或债务人破产申请前的股票而发行证券,债务人可根据重整方案发行证券而不必根据1933 年证券法的规定申请注册陈述。“与债务人联合制定重整方案的联营公司”或者“根据重整方案继承债务人的公司”发行证券也适用上述豁免程序。第1145(a)(3)条为投资人在公开证券市场交易请求权提供了立法支持。该款规定:根据本条(a)款(1)项指定的方式向本条(1)款规定的市场主体以外的市场主体要约出售或出售任何证券,该市场主体都不构成1933 年证券法2(11)条意义上的承销商。此外,重整中的公司的一些非证券性质请求权也可以通过非证券市场进行交易。因此,我国破产法也应做出相应安排。
(二)请求权交易风险控制
企业破产重整需要一个良好的请求权交易环境与机制。比如,在三鹿破产案中,河北国信资产运营公司以20%价格收购普通债权人债权成为国内首例破产债权收购,这是一例不成功的非完全市场行为的收购,收购过程凸现了我国相关法律规则的缺位。
立法应为请求权交易创造宽松的条件,在此基础上进行明确的规定。请求权交易更多属于市场行为,因此,破产法不应禁止该交易行为,并且不应过多限制受让人的权利,而是为交易创造条件。比如,有限责任公司股权转让是受公司法限制的,以维护其人合性,但在重整状态下,这种限制不再具有法律效力,因为破产重整是公司一系列契约的再安排。破产法立法应关注继受者的权利问题,请求权或利益的收购者拥有和原始请求权人或股东同样的权利和限制。
由于请求权交易会产生控制权的转换,受让者可能会滥用权力而损害其他债权人的利益;请求权受让人也可能有敌意的目的,如竞争对手出于阻碍重整而进行交易。因此,法律在鼓励交易的同时,必须进行必要的限制。交易程序公开、公正是基本的原则,需要规定信息披露制度;规定受让人的信托义务;禁止操纵和欺诈活动。法院可以对交易进行必要的最低限度的审查和批准,推行交易备案制度,在交易达到一定比例时,借鉴上市公司收购的强制要约制度,以保护中小债权人及股东利益。
参考文献:
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公司不动产管理方法范文4
关键词：安全生产；管理措施；方法
中图分类号：TL372 文献标识码： A
一、落实安全生产责任
公司的安全生产责任，需要通过制度的形式，明确划分出公司领导人员以及现场生产人员在公司生产经营中需要担负的安全责任。安全生产责任制度作为公司安全生产管理中的基本制度，也是公司一切安全制度条例的中心部分，主要包括三个方面的内容。一是公司的相关职能部门需要担负的安全生产职责，这些职能部门在自己归属的职责范围内，负责起本部门的安全生产。这些职能部门有材料管理部门、设备管理部门、人事劳资部门、生产安全管理部门等等。二是公司领导人员需要担负的安全生产职责，领导需要对上级部门负责的同时，也要对下级部门的员工负起安全生产责任。例如，钻探公司的企业法人、安全生产管理人、分管经理、生产队长这些管理人员需要担负相应的安全生产责任。通过完善以上的公司安全生产责任制度，把责任落实到具体的人员身上，还要定期的、不定期的对上阶段进行考核。
二、进一步完善安全生产制度
公司的安全重在管理，重在现场，公司产品的生产是动态的变化过程，作为现场生产人员，受到自身条件以及环境因素方面的影响，可能会有不安全行为的发生，为此，公司管理人员、领导人员，特别是生产现场的跟班队长、班组长，需要多检查、多督促，发现有安全生产隐患时需要进行有效及时的处理，落实好队长、班组长的生产安全责任制度。相关的安全检查人员也要到生产现场进行及时问题发现、解决，不只是在公司的办公室内接受汇报。此外还要加大公司管理人员的考核工作力度，一层一层落实好自己的岗位职责，让公司的生产现场保持一个平稳、有序的和谐状态。例如公司可以进一步完善《生产安全奖惩标准》、《安全生产管理标准》、《岗位安全责任制》等这些制度条例，让公司进行安全生产管理时有章可循，使公司安全生产管理工作顺利展开。
三、树立安全理念、做好宣传工作
公司生产人员的心态安全是安全生产的前提和基础，心态安全可以体现出安全理念。公司的各级管理人员以及产品生产线工作人员，都需要有一个安全的心态，这样生产行为才能安全，让公司的安全生产管理制度有效落实。公司可以把安全价值观当成公司安全建设的灵魂。公司都需要树立起健康追求这一基本需求，有正确安全理念的树立。目前一些公司只是盲目地追求经济利益，让自己公司的生产人员拼体力、拼设备、进行违章的蛮干；在上级组织进行的安全生产检查时，下级部门采取应付的态度，在出了问题后，只想大事化小、小事化了。这些都是错误的安全理念，必须清除掉。在宣传教育方面，公司需要把安全生产管理着眼于生产班组，对每一位公司的生产人员做好防范事故工作，努力保持这些生产人员的人身安全。使公司的每个生产人员都树立起安全意识，从“要我安全”转变为“我要安全”，做好公司的安全生产文化建设工作。做到以人为本，营造出每个人关注安全的良好氛围，从宣传教育上，树立起全方位、整体性、全员工、全过程的安全环境。利用报纸、电视、期刊、标语、板报等媒体宣传方式，以及组织演讲比赛、安全知识比赛、歌咏演出等活动，加强公司的安全生产宣传工作力度，使安全生产寓教于乐，把安全生产的理念深入人心，进行安全知识的广泛传播，通过这些形式，潜移默化培养公司人员的安全心态、规划公司人员的安全行为。
四、发挥出管理规范、亲情感染的作用
公司安全生产管理者同公司生产现场作业人员安全本质高低有直接联系。曾经公司管理者，对于违背安全准则的人员常常选用经济处罚、教训批评，这会使违背安全规章准则的人员遭到思维牵动，但只靠经济处罚来控制安全管理无疑不现实。另外一些公司的管理人员选用简略粗暴的履行办法，使作业人员遭到感情上的伤害，然后引发出逆反心理以及抵触情绪，让经济处罚作用大打折扣。为此，公司的安全生产管理人员在严格进行刚性准则履行职责时，还能够选用柔性的管理办法，例如能够在根底部门作业室建立“错误行为警示台”，使错误操作者到“错误行为警示台”上进行错误操作的阐明，然后促进他在今后的作业中防止这类状况的发作，自觉遵守准则。公司的安全生产管理人员也要发挥出演示作用，不能违章指挥、盲目指挥，在生产作业要挟到工人身体安全时，把工人身体安全放在第一位置。在亲情感染方面，能够恰当提示生产工人家庭亲人对自个的嘱托，当生产工人过生日时，及时送上祝福和礼品，耳濡目染对生产人员进行安全生产方面的培训，进行安全共保作业，公司定时的向作业人员家族进行安全许诺，还能够使生产人员的家族加入到安全共保的活动当中。
五、落实公司安全责任主体
我国目前公司的一些工作人员可能来自农村，他们作为自己家庭的顶梁柱，是家庭收入的重要来源。在公司生产过程遭受安全事故损失的，是现场的生产人员以及他们的家庭。人的生命只一次，做好公司的安全生产管理工作，成为管理人员基本的工作要求，把人的生命只一次当成安全管理工作的出发点，看待工作的紧迫性以及重要性。公司作为生产人员安全生产管理的责任主体，不单单是顺应了法律条例规定的责任，也是公司的市场主体地位所决定的。公司必须遵守国家在产品安全生产管理方面的法律规定，保障生产人员的人身安全；公司根据民事责任的规定，在公司生产过程中发生安全事故时，公司在承担相应的法律责任同时也要承担起遭到伤害的生产人员的事故成本，保障公司生产人员的合法权益。这样一来，就会大大地促进公司安全生产管理工作水平的提高。
六、强化承包商管理，落实主体责任
3、严把承包商现场管理关。在承包商施工前，直线管理部门要与承包商签定HSE合同，要根据承包商从事项目的风险来拟定详细的HSE合同，根绝一切承包商都运用不统一合同文本。坚持“不签定HSE合同不允许开工”，“不符合安全生产条件不允许施工”，禁止压缩合理工期。直线管理部门严格查看承包商安全规章制度拟定、施工规划、人员资历以及工作现场安置等是否符合安全要求等状况。
4、严把承包商施工监督关。在承包商工作过程中，直线管理部门，属地单位要加强巡检，及时了解和掌握承包商安全技术办法履行、规章制度与操作规程履行、人员与设备改变等动态。严厉工作答应管理，对承包商现场动火、动焊、进入有限空间、临时用电、吊装作业等各类风险工作，属地单位要严格批阅认可及现场监督查看，及时阻止违章行为，保证工作全过程受控。
公司不动产管理方法范文5
我国高校校办企业的改革及规范化建设工作开始于2005年，十多年间成效显著，有力推动了我国高校经营性资产总量的发展。高校按照“校企分离，事企分开”的政策，在发展工作中切实施行创建资产经营公司的发展战略，规避学校风险，为校办企业的创建管理切实提供了大量经验。但是，近年来，资产经营公司存在与高校之间权责划分不清、资产管理混乱以及管理队伍素质差等问题，难以掌控企业经营自主权和有效调整校办产业和资本结构，使得国有资产运营效益不高。从2015年开始，教育部对全国部属高校开展国有资产专项检查，其中重点检查高校经营性资产规范化监督管理。在检查过程中也发现了一些问题，因此必须保证高校经营性资产管理步入正轨，健全长效机制，确保国有资产保值增值，高等教育持续进步。
一、高校经营性资产相关理论与资产经营公司定位
（一）高校经营性资产内涵
高校经营性资产是指高校在教学科研、校外活动、日常管理等相关工作有序开展的情况下，依照我国相关法律规定，以对外投资、双向合作等方式为主要依托，开展投资性活动的国有资产。高校经营性资产具有投资收益及利润预期，可以直接给高校提供收入来源，除了具备资产的普遍特征之外，还有无形资产占比大、与高校学科优势建设联系紧密等特征。
（二）资产经营公司定位与高校经营性资产管理
2005年教育部为加强高校校办企业管理出台《关于积极发展、规范管理高校科技产业的指导意见》（科技发[2005]2号），明确规定每一所高校都必须建立专门的公司；在2006年，教育部颁布了后续补充意见，再次强调了依规成立管理公司的立场，表明了加强学校资产管理的决心。建立资产经营公司，可以看做高校校办产业发展进程中的重要标志性事件，是促进高校产业健康发展的制度创新。资产经营公司实际上可以称为校办公司与我国高校中的“防火墙”，将学校监督校办企业方式改革的方式转变，资产经营公司通过赋权履行出资人的法律职责，凭借其所有的资产对社会各界承担责任。
?Y产经营公司的运营资产在我国国有资产中占有重要的地位。根据我国《新公司法》追其根本，资产经营公司就是国有独资公司，是规定建立的一人有限责任公司，学校为唯一股东，不存在股东大会，但在相关法规框架内组建董事会、监事会等部门。从资产经营公司的视角来分析，在健全组织机构保障运行管理等方面，它担当的是独立的企业法人；从法律视角来分析，从到成立管理都有法可依，是公司制企业。但是在经营范围及职责研究中可以发现，资产经营公司企业法人概念非常特别，具体生产经营活动与其职责相脱轨，是以经营资产、股权为载体，促使高校科技成果在生产中运用，扶持科技型企业壮大，主要方向是服务学校，从发展愿景来看，这些方向、任务不会改变。
二、高校经营性资产规范化管理存在的不足
在国家经济发展的新常态下，资产公司对校办企业的监管和风险防控还存在诸多问题；教育部在 2015 年对高校所属企业资产管理检查时，也发现了诸如管理体制机制不合理、抵御风险能力差、行政化管理缺乏科学监管、对校办企业管理滞后不规范等一些普遍存在的问题。
（一）经营性资产管理机构组成不合理，监管不力
依照教育部有关要求，高校须组建监督经营性资产的固定机构，简称经资委（国资委）。现代企业制度是将所有权、经营权分开，然而不少高校仍然将校办企业看为“下属机构”进行管理，设立的法人治理结构不标准。一是资产管理部门虽然设立体制机制以及“三重一大”决策制度，但大多缺乏具体执行标准，也未能建立可操作性的国有资产使用管理绩效考评制度，未能有效运行，最终决策混合于校务会议。二是校经资委、董事会、监事会中人员由学校派遣，股权构成较简单，三会未形成相互制约，从实际情况讲，仍是股东操控公司。二是跨部门、专业任职比例较大，在进行决策时，相互影响因素较多，对于提升决策效率有着巨大的负面影响，难以建立有效的多方平衡管理机制。
（二）财务核算规范程度有待加强，预算执行不严谨
在现阶段，财务问题是做好经营性资产监管的重中之重。高校资产经营公司在独立核对财务报表时出现一些实际问题，如收入、支出的核算出现失误。在会计规定中，行政机关、事业单位实施的制度是收付实现，但公司施行的是权责发生制。目前问题是资产经营公司遵循新的《会计准则》，对公司的各类成本开展核算，不过在资产经营公司的年度报告与审计报告里面，存在合并纳入企业不一致，无法完全按照权益法来开展计算，股权的基本构成无法在实际报告中真实体现出来。公司资产的年度盈利目标分解为子目标落实力度没有足够重视和准备，导致成本上升利润下滑，为公司经营性资产的日常管控带来了不小难度。
（三）对校办企业管理存在滞后、不到位，历史遗留欠缺规范
目前各高校在教育部专项检查中发现的普遍存在问题，一是对长期亏损企业未及时清理，很多企业都是在《公司法》颁布之前设立的，出资人名目繁多，利益小群体多，经营方式不规范，历史遗留问题较多；二是校办企业出资不到位，有的是通过学校房屋抵押评估，甚至未投资到账，企业就办理了各种证照，产权关系不清；三是企业冠用学校校名全称，企业改制工作进展缓慢，风险估计不足，无法引进优质资源，对内又无合适方案，导致改改停停，进展缓慢。
三、对高校经营性资产加强监管的举措
（一）规范资产经营公司法人治理结构
第一，资产经营公司机构要与高校组织机构明晰职责。资产经营公司法人代表的资格是受法律保护的，其经营、管理的权利，学校无权干涉。学校不能把资产经营公司看做自己的私有财产，对公司的管理行为进行干涉，要严格履行高校与公司的委托协议；严正声明高校经资委（国资委）?c资产经营公司董事会、监事会的责、权、利，不能左右、阻扰资产经营公司的计划。
第二，对公司管理团队的相关责任进行明文规定，合理规范解决历史遗留问题，有规可依有章可循。依据新《公司法》，结合有关规定，对股东大会、董事会、监事会各自的义务及权利全面考虑，对公司管理团队的行为给出明晰的要求。要对所属企业全面进行清理排查，对管理不规范、长期亏损、扭亏无望的校办企业要实行关、停、并、转，对与学科建设无关、对教学科研无促进作用或长期不向高校分配利润的企业要尽快撤出投资。
最后，资产经营公司人员在权责利等方面要与学校的日常活动保持一定距离。资产经营公司董事会、监事会的一部分成员可从学校管理阶层产生，但比例不可过高；应规避由于人员重复率高、监事不当、管理决策失误等结构化问题的风险。这样，不但从形式上建立起科学完善的治理结构，而且从内部加强了治理实效。
（二）健全财务监督体系
在我国，监督高校经营性资产的方式有多种，主要有控股、参股等。对校办企业要强化监督。资产经营公司的财务监管体制一般由三个维度构成：监事会、内部审计以及财务人员监察，以实现对下属企业的财务做到严格的掌控。首先，监事会的财务督查功能要进一步强化。监事会必须保持客观性，有充分的独立行动权，拥有对公司账务、业务等的检查权利。反馈归纳对企业的资产统计、负债分析等问题有深入了解，避免经营性资产及其利润下降甚至流失。其次，委派账目总监及账目主管，及时统计资产经营公司财务情况，行使对资产管理公司的监督管理权。最后，企业内部推行审计制度。由资产企业监事会对全资、控股公司的生产经营、发展举措进行各项审查，承担各项义务，开展各项业务。内部审计是健全公司财务体系的有效方式，应让内部审计功能充分发挥，不断完善内部审计制度。
（三）推进全面预算管理
第一是建立系统的预算管理机制并在运行中不断完善。构建全面预算管理机制是一个系统工程，从范围讲，资产经营公司及其子公司都要参与，从责任来说，资产经营公司在预算机制编写中起主导作用，不仅统筹推进，还要做好执行情况、发展状况的总结检查；子公司负责具体落实预算机制，做好每一项决定的执行，及时汇报执行情况，为预算编制提供第一手资料，为编制工作夯实基础。第二是对预算编制的方法持续改进，在确定相关的编制方法时，公司要结合实际跳出条条框框大胆创新，放弃传统过时的编制方法，勇于采用弹性、滚动等方式相融汇的编制策略。加强对预算执行过程的把控，在市场营销以及商业谈判中，确定预算、严格执行、加强控制，依照预算开展各种活动。
公司不动产管理方法范文6
摘要：近年来，我国财产保险市场不断的发展和壮大，但是当前的财产保险公司的发展并没有满足市场化发展的需求，财产保险公司的财务管理存在严重的滞后性。本文通过对财产保险公司的业务成本管理现状进行探讨，分析财产保险公司在业务成本管理方面的现状、问题和原因，为财产保险公司的业务成本管理提供有效的应对措施，以促进财产保险公司经济效益的提高。
关键词 ：财产保险；业务成本；成本管理；措施
我国保险行业近年来面临着良好的发展环境和条件，尤其是财产保险业具有十分巨大的发展潜力和空间，财产保险市场规模和收入都不断的扩大。当前财产保险公司在发展的过程中重视业务的扩张而忽视了加强内部管理，财产保险公司在发展的过程中业务成本管理存在严重的问题，制约了财产保险公司的盈利能力的提升和市场竞争优势的维持，因此，研究财产保险公司的业务成本管理具有十分重要的现实意义，有助于推动财产保险公司顺应市场发展，提高自身的管理和经营效率。
一、财产保险公司业务成本管理存在的问题
1.缺乏成本管理观念意识
财产保险公司长期以来在经营和发展的过程中多重视保险业务的扩张，而忽视了业务成本管理。公司的经营管理者和员工普遍缺乏业务成本管理意识，盲目的追求保费的增长，追求业绩和利润的突破增长，而对于业务成本的控制存在严重的忽视。另外，许多财险分支机构，为了追求销售业绩的增长和保费增长考核指标，盲目的加大了成本开支，这种盲目的、无序的业务扩展和无序竞争造成公司的业务成本费用的增加，给财产保险公司的盈利能力带来负担。财产保险公司增加成本扩大保费业务的短视行为，归根结底是公司的管理层对业务成本管理意识的淡薄，这不利于财产保险公司的有序竞争和良性发展。
2.财产保险公司的业务成本管理制度落后
当前我国财产保险公司在成本管理制度的建设方面严重的落后于保险业的发展，我国财产保险公司的业务成本管理制度建设的不足主要表现为以下方面。首先，我国财产保险公司的成本管理基础严重薄弱，缺乏规范的成本预测分析和成本计划。其次，财产保险的成本核算重心偏向于财务成本核算，而忽视了业务成本核算和管理成本的核算。再次，财产保险公司的成本管理手段相对落后，信息化技术的运用不足，导致成本信息不能得到及时的、全面的反映。财产保险公司的成本管理和控制的理念在保险公司的发展和市场竞争环境中得不到有效的运用，相关的成本管理制度得不到落实，造成财产保险公司的成本管理和控制无章可循，财产保险公司的业务成本管理方法得不到灵活的、有效的运用，业务成本管理无法适应市场经济的要求，影响了财产保险公司的经营发展。
3.成本核算方法存在缺陷
当前财产保险公司在进行成本核算的过程中，成本核算方法的不当造成财产保险公司的成本支出得不到有效的控制。财产保险公司主要是对分险种的成本费用以及损益的核算方法存在不足。首先是财产保险公司的成本核算只是对直接变动费用进行核算，而对于间接费用的核算缺乏有效的追踪和管理，造成成本核算的结果缺乏科学性。其次是财产保险公司对营业费用的管理和分类存在不完善的地方，没有实施详尽的账务细则处理。财产保险公司在业务成本支出方面采用的分险种核算的方案，是一种粗糙的核算方法，虽然能够对某一险种的成本情况进行掌握，但是缺乏对财产保险公司不同险种的成本对比分析。通过成本对比分析能够有效的掌握公司的成本情况并加以控制。最后，保险公司在险种的营业费用方面的分配缺乏科学性，这不利于财产保险公司的业务成本支出的有效控制。
4.缺乏成本约束和成本考核激励机制
财险公司在成本管理活动中，缺乏有效的成本约束和成本考核激励机制，这造成财产保险公司的成本管理效率欠佳，造成业务成本控制机制难以落实。在财产保险公司的经营管理活动中，由于财产保险公司尚未建立完善的成本管理制度和内部控制制度，财产保险公司的业务成本核算和业务成本管理得不到有效的监督和约束，财产保险公司在成本支出和成本核算方面存在一些漏洞，得不到有效的控制，增加了公司的成本支出。另外，由于缺乏有效的成本考核激励机制，财产保险公司的管理人员和业务人员在营销和销售的过程中，缺乏有效的成本观念，员工缺乏开展成本控制的激励机制，使得员工在工作的过程中不注重业务成本的控制，加大了财产保险公司经营管理的成本，影响公司的整体竞争优势。
二、财产保险公司业务成本管理的措施建议
1.强化财险业务成本控制意识
财产保险公司重视市场开拓和保费增长而忽视了业务成本管理的不良现象影响到财险公司的长远健康发展，因此，财产保险公司必须强化业务成本管理，从公司的高层到基层员工，加强业务成本控制意识。保险公司的管理者不仅应该认识到市场开拓和业绩增长的重要性，更应该注重业务成本管理的作用。将精力投入到保险服务业务的开展，而忽视了内部管理的强化和业务成本的控制，这反映了财产保险公司的服务管理效益的缺陷，影响企业的高速平稳发展，造成财产保险公司的风险隐患。因此，财产保险公司应该重视成本管理，公司高层应该着手制定财产保险的成本管理策略，坚持业务增长和业务成本控制的结合，加强对成本预算管理，制定和实施科学的成本管理计划。公司的员工应该切实的落实公司所制定和实施的成本管理战略，提高业务增长过程中的业务成本控制，促进财产保险公司的经济效益和社会效益目标的有效实现。
2.完善业务流程管理，有效控制业务成本
为了有效的控制财产保险公司的业务成本，必须重视对业务流程的管理。财产保险的理赔支出是财产保险公司业务成本量最大的项目支出，因此，为了提高财产保险公司的经济效益，必须重视对理赔支付环节的成本控制。有效的控制理赔量是促进保险公司业务绩效提升的关键所在。控制财产保险的理赔量应该从以下几个方面着手：首先是对承保质量的把控。提高承保质量，能够防止公司遭受蒙骗和骗保，给公司带来不必要的损失。因此，在财险业务的开展中，不要盲目的为了追求市场业务拓展而忽视了对承保业务质量的完善。保险业务人员在公司的过程中，应该重视对承保质量的控制，完善承保流程管理，切实有效的降低财产保险公司的承保风险，促进财险保险公司的业务成本的有效控制。其次是加强对理赔环节的控制。把握好理赔环节，控制灾害事故，防止出现错赔、骗保情况的发生。保险公司应该重视对保险风险的深入的分析和调查，建立完善的理赔流程，加强保险监督检查工作。在进行理赔案件处理的过程中，应该依据现场勘查结果，对案件进行科学细致的分析，切实履行审批制度，合法、合理的控制财产保险的支付成本，促进财产保险业务成本的控制。
3.加强财务管理，明确各项费用开支
财产保险公司的各项业务费用的开支中，营业费和手续费等支出占据了很大比重，而且公司的理赔支出存在许多不确定性因素，因此，为了有效的控制业务成本，必须重视完善财务管理活动，控制各项费用的支出。首先，保险公司应该建立完善的财务管理制度，实施费用支出计划，规范企业财务管理活动中各项费用支出的标准和范围，促进财务管理制度的有效落实。另外，应该加强对财产保险公司的费用的预算管理与控制，制定完善的预算计划并执行，加强对费用审批制度的完善和履行，促进费用管理得到有效的控制。另外，应该加强对各项保费的手续费的提取比例的控制，加强对财产保险的各项管理成本费用的控制。公司应当依照业务险种的特点、拓展领域以及操作难易程度实施合理的手续费提取比例，加强对各项营业费用的监督与控制，促进财产保险公司业务成本管理的有效落实。
4.改善公司成本费用管理的方法
为了进一步提高公司业务成本管理水平，必须加强成本费用管理工作，在企业经营业绩不受影响的前提下有效的降低业务成本。首先是确定明确的业务成本管理目标，对公司业务成本费用管理实施预算计划。其次，实施业务成本费用考核办法。明确和扩大年度经营目标的考核范围，将业务成本费用指标纳入到考核范围当中，从而有效的提高成本费用的控制力度。另外，降低财产保险公司的业务成本费用的方法还有：开发新的财产保险险种，改善保险险种的结构，将一些处于亏损状态的险种业务切除，扩大盈利性的险种业务。降低保险的赔付水平。在保险赔付过程中，应该在不影响公司形象和不损害客户利益的条件下，提高对赔付案件的审核力度。再次，改善保险理赔的鉴定手段，利用高科技手段，提高事故勘察和监测的效率。最后，应该加强对保险销售人员和保险理赔人员的专业培训，促进保险业务人员素质的提升。
结束语
财产保险公司能否健康、持续、平稳、高效的发展，离不开有效的业务成本管理，业务成本管理对于财产保险公司而言具有十分重要的意义，加强业务成本管理可以有效的降低公司运营成本，提高公司经济效益，提高公司的综合竞争力。财产保险公司在经营管理的过程中，应该重视加强各项业务管理以及财务管理活动，有效的把控保险理赔环节的成本费用控制，控制财产保险公司的成本费用，提高财产保险公司的经济效益，促进财产保险公司的持续竞争实力的提升。
参考文献：
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