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餐饮消费市场调研范文1
外卖市场调研报告1
xx外卖市场发展迅速，特别是随着网络外卖模式的大力兴起，激活了外卖市场的潜力，作为一家专注于外卖市场的公司，我们不仅具备多年丰富的行业经验，而且对于北京地区的整体外卖市场非常熟悉，并进行了专业和详细的调研，现将外卖市场调研报告整理如下。
一、公司简介，目前主营业务详情
我公司是在现代餐饮市场竞争中成长起来的餐饮企业，主要经营：自助餐，北京盒饭配送，特色风味小吃店，绿色蔬菜配送，公司依托多元化的经营，能够满足不同客户，我公司以客户为中心，针对客户需求，提供个性化服务，得到客户的一致好评，现为各机构、单位提供餐饮后勤保障，依托部队的各网点及硬件良好的食堂开展快餐配送业务。
我公司拥有高标准的生产条件和严格的管理体制，在日常经营中吸取同行业各方面的管理经验，营养师会根据现代办公人员用餐需求为您设计营养快餐方案，色鲜味美、样多量足、卫生安全。把"营养美味、卫生健康、满足顾客个性需求＂作为全体员工努力的方向。使我们为您提供的快餐既营养卫生，又经济实惠，从而更好地解决了快餐的"便捷"和"营养均衡"之间的矛盾。公司以川、鲁、湘、北方家常菜为主，其他地方风味为辅，在实际制作中重视适时调配各店技术力量，保持了质量的稳定与创新，客户给予了较高的评价且保持了长期的合作。
二、外卖市场调研报告
xx地区外卖市场发达，网上外卖交易量大，竞争较为激烈，本次调研主要集中对该地区的整体外卖市场进行了分析，包括目标人群，主要分区外卖市场，还有相关分区的药包过户特点和商户特点
1、目标市场分析
xx快餐外卖行业市场日益增大，快餐外卖连锁公司也前景广大。外卖快餐行业之所以越来越发达，是因为市场需求愈渐加强。快餐速递为特征方便食品的市场空间很大，由于可推行"连锁店"并使之疾速增长，从而构成宏大市场无益安康的零食时机。
（1）市场细分人群：现阶段北京地区主要的外卖消费类型上细分，消费者可分为这样几种类型（1)个人，这种消费者能够长期订餐。并且占的比重较大。个人从消费取向上一般多注重便宜、实惠、好吃。（2)中小公司员工，这属于白领阶层的一个需要，由于工作忙碌或者其他原因，选择网络叫餐，他们的消费取向一般是方便、实惠，口味独特。（3) 家庭，生活节奏的加快，总会让家庭选择更快的就餐方式，特别是家里来客人，唯一的选择就是足不出户，选择网络叫餐。这种消费者的消费取向一般是大量、不同采品，不计较消费额，只追求满意。(4)中高档消费者，这种消费者的消费取向一般都比较挑剔，不在乎价格，追求更加多样化的口味，特别是对于菜品品质、搭配和外包装等要求更高。
（2）市场发展机会：在北京地区外卖市场发达，培育了一大批忠诚的消费者，网上外卖品牌更多元，给予消费者的选择更多，在望京地区聚集大量的学校、公司和商圈，学生市场和白领市场是外卖的主力军，同时也包括商场的人员，对于外卖的口碑和品种要求更高。目前在外卖市场主要需要完善的地方是对于各类菜品的质量和搭配，这是影响外卖口碑的关键性部分，因此首要的是要做到丰富菜品，给予消费者更多选择，其次是要及时更换菜品。第二个因素是配送服务，包括配送的效率和配送的服务态度，这影响到外卖的口碑。
2、市场情况介绍
（1）网上订制快餐：走“先下而上”的模式，利用网络点评等聚集消费者人气，然后与餐饮商家建立合作，向商家收取信息广告费，比如大众点评网、口碑网。这种模式存在一个缺陷，既然是从消费者出发，就要足够客观，才能赢得消费者信赖，但是一旦和商家合作，就不可能做到足够客观推荐。
优点：在北京地区确实存在大量的工作餐市场，白领工作餐消费需求旺盛。提供外卖服务的餐厅和餐馆数量庞大，支持网站运作的双轮有保障。随着资本市场的进入，消费者的外卖习惯培育之后，需求将更加旺盛，消费者的口味和对品牌的依赖性加强。
缺点：工作餐外卖单次消费金额小，大量工作餐餐馆档次比较低，主要还是以在店消费为主，餐馆对于外卖的重视度不够，餐饮菜品信息更新快、更新维护不及时、餐饮配送服务从速度、质量方面都跟不上。快餐店的注册资金小，从业人员素质较低，新开发的区域，说服、教会餐馆使用订餐平台、给出改进建议，也需要投入更多的人力和时间。工作餐外送地域限制非常明显，一般只能针对餐馆附近2公里写字楼配送。工作餐的时间性非常集中，在有限的2-3小时内，一个外送服务员能提供的就餐份数同一个在店服务员相比相差太大，创收远不如在店服务人员，然而人工成本却是一样的。
3、竞争者分析
在北京地区外卖市场竞争方式中，按市场区别办法可将快餐业分为中式快餐外卖与西式快餐两类，其代表为：（1） 西式：麦当劳、肯得基等；（2）中式：马兰拉面、丽华、各类中餐外卖等。从市场效劳形状区别方式看，可分为以店面运营加外买与外买上门效劳两种。现有的外卖大部运营形状是以店为重心运营方式，从快餐营业额与增长率观这一方式占相对少数，但增长率加快，市场竞争剧烈。按地区可划分为北京外卖、朝阳外卖快餐、国贸快餐外卖、SOHO现代城外卖、慈云寺外卖、四惠外卖等。
相比较而言，西式快餐外卖的优势在于其独特的餐品，搭配和较大的消费市场，对于偏爱西式快餐的消费者很有吸引力，客户粘度较强，对于一些知名中餐如拉面、小吃等则具有一定的市场占有。但，整体而言，中式的快餐外卖更加丰富，餐品选择性较强，对于学生、白领群体来说是很好的选择，中餐的消费者基数更大。
现有的网上订餐系统最为发达的是百度外卖、美团、饿了么等知名外卖网站，这些网站当中，各具特色和优势，美团和饿了么等外卖网站的市场布局更早，在消费者的使用当中更加广泛，百度外卖则发展较晚，但是更迅速，在北京地区具有巨大的优势。得益于其品牌的价值和战略规划的优先地位，打响了北京外卖市场的知名度。这几家外卖品牌的市场细分都相对
三、外卖业务市场发展规划
我公司具备完善的外卖管理体系，在管理方法、人员组织和餐品质量等具备优势地位，同时我公司将依托百度外卖 的品牌扩展外卖市场，为此我们制定了详细的外卖推广和发展计划，从内部管理、配送体系、口碑宣传等方面展开。
1、外卖日常经营规划
（1）菜品和搭配管理
外卖服务最重要的部分是菜品和搭配的管理，为此我公司将根据市场调研数据和消费者反馈意见，每月更新菜品和搭配，制定多种口味的菜品，满足消费者的口味。在搭配上，我们将考虑设计汤品、菜品和饮料等多种套餐搭配，并组合成多个选项，提供给不同细分目标人群。
（2）消费者管理
我们将根据前期百度外卖的评价体系和消费者的订购量建立起会员制的外卖体系，通过积分、赠券等方式吸引用户关注度，同时在节假日期间会开设专门的套餐，如端午节外卖套餐、中秋节外卖套餐等，借助于节日氛围增加知名度。其次，我们将在每月进行消费者调查问卷，对于已经使用过我公司外卖的用户进行反馈，通过数据记录进行用户分类，并与配送人员进行核实，落实分区管理。针对不同的用户、区域制定不同的菜品、配送和会员活动，增加用户粘度。
在会员和非会员的具体管理上，我们将借鉴网店和电影院的模式，依据前期用户的消费量和评价来对用户分类，制定详细的积分和赠品方案，定期举行外卖特别优惠活动，提高市场竞争力。
2、配送体系和口碑宣传 （1）配送服务
我公司的外卖配送时间将分为几个时间点，在高峰期如中午11:00-13:00之间增派配送人员，保障区域内外卖快递及时到位，在17：00-20:00将根据外卖订餐情况缩减外卖配送服务人员。在其他时间点则安排少量的外卖快递人员。同时，我们将安排一位配送调度员，及时协调相关配送人员，并负责对配送人员进行日常管理。
针对配送服务，我们将严格规范配送人员管理。要求外卖员在接到送餐任务后，需要仔细阅读订单，了解清楚外卖的地点、时间、所送菜品数量，以及客户联系方式，确认无误后，方可送餐。如果配餐有问题，要第一时间找调度员协调解决，处理妥当后继续送餐。根据客户地址送到合理的取餐点，（不能送到客户公司办公区的）电话联系客户，请客户协助取餐。顾客取餐时，要注意自己的仪容、仪表，微笑服务，先报告客人所点餐品，确认核实信息后即表示感谢。
我们将每周进行配送人员通气会，督查每周配送服务反馈的意见，对于配送当中发生的各类问题进行汇总，在会上进行协商提出整改方案。
（2）口碑宣传
我公司将利用自己多年经营的优势和对市场的把握，结合百度外卖的品牌和要求做好宣传工作，在整个经营点布置好关于百度外卖的宣传广告，在配送包装上印制百度外卖的LOGO，结合新媒体和自媒体推广百度外卖，要求我公司各级人员要配合口碑宣传，通过微信、朋友圈、微博等定期我公司的外卖菜品和介绍。
同时，我们将在本地的各类社区、论坛和贴吧等开展百度外卖的宣传工作，通过各类话题、帖文和热点来打造一个有影响力的品牌外卖，推广我们公司的外卖。这些宣传帖文将按照用户消费者反馈，话题辩论等方式展开，增加关注。
外卖市场调研报告2
一、引言
本次抽查采用网络抽查方法，问卷抽查大学城学生，关于外卖情况的抽查，本团队综合以上问卷调研和实地走访的结果，对原先的问卷进行了一定的修改，在网上后分享到各个地方让大学生去填。回收了46份问卷，抽查显示，外卖对提高大学的饮食质量起到了一定的作用，具有强大的活力，但外卖仍存在诸多卫生隐患，亟需食品、药品监督局对其进行监控、整改。
二、抽查的目的
通过全面、深入地了解校园外卖的状况，研究校园及周边餐饮业应该如何发展，让我们的学生能够吃到卫生、健康、美味的食物。为保证同学们吃到放心、安全、卫生的校园外卖；为商家提出建设性的意见和建议，提高消费者的认知度，让商家的利益最大化；发现现在外卖存在的各种问题（服务、价格、质量）；开发潜在顾客，维护好现有顾客；明白竞争者的优势与劣势，弥补自身不
三、调研方法
1、样本规模：46
2、抽查时间：11月14日———————11月18日
3、样本框架：大学城为主其他学校学生为辅。
方法：主要网络抽查，网络问卷方法为主。
四、调研结果
1、您是否经常困扰中午应该吃什么？
大部分的人都受着午餐吃什么的困扰，这是普遍的问题。
2、在学习日时，您午餐的选择是
大学生在校学习时通常选择就餐的地方是学校食堂，其次是上餐馆最后是叫外卖，此种现象说明大部分学生更愿意在校食堂食用。
3、最近三个月内，您叫外卖的频率更接近于？
由上图可知大学生叫外卖频率不是很高，这也算是很好的现象。
4、您在什么情况下会选择叫外卖呢？
大学生在不想出门的情况下才会选择的订外卖，其次是没人陪同吃饭，再然后是跟风。
5、您一般通过什么方式订外卖？
大学生通过网上订餐和外卖APP频率较高，符合学生使用现代网络。跟随潮流。
6、您一般通过什么途径知道外卖店？
学生通过上网查询和传单广告途径知晓外卖店。这也是一些商家经常运用的营销方法。
7、在您的外卖经历中，您觉得存在的哪些问题是？
遇到最多问题是送餐的速度，味道和照片与实物的不符，这也是普遍出现的问题，我们肯您对外卖服务最看重的是哪方面？以根据这些问题进行改善。
8、您对外卖服务最看重的是哪方面？
学生对于外卖服务最看重的就是服务方面，服务是现在最大的问题。
9、您能接受的午餐价格？
对于现在的学生来说，大部分人会选择较为便宜的外卖，15元之类，大学生的生活费也没有很多，一般家庭会控制住学生的生活生活费，这也是可以理解的。
五、调研总结
学校放开对校内餐饮经营模式的规定，增加校内餐饮的竞争力。在抽查中，我们发现有些学校采取了限制外卖的措施。笔者认为，与其限制他人发展，不如谋取自身发展，校园内为何不办一些餐饮呢？所谓近水楼台先得月学校里办餐饮必定比校外餐饮占优势。如果学校里办一家餐馆，哪怕价格比校外高一点，其经营状况估计也会很火爆。就以我们的邻居上师大为例，上师大校内餐饮就采取了多样化的模式，学校食堂分为大众口味、川菜、咢菜、面食等，有些食堂还提供夜宵。除了食堂，学校还设了甜点店、小吃一条街等。学生在校就能吃到自己想吃的食物，根本无需叫外卖或出去吃。于是出现了一种奇怪的现象，在上师大校外的饭店里，我校的学生比上师大的多。学校只有放开餐饮的经营模式，才能够留住客源，如果校园餐饮还是那么单一，客源必定剧减。
加强对校园周边餐馆的监管。外卖是打不尽杀不绝的，与其一味的打击它、限制它，不如去引导它、规范它。卫生部门要加强对那些不符合标准的餐馆的监督力度，强制其整改。同时，学生们如果碰到不符合规范的餐馆，有义务及时向卫生部门举报。在走访奉贤食品药品监督所时，我们已将我校周边的餐饮情况向监督所反映。
加强饮食安全教育。学生会、团委可以运用多种载体加强宣传，通过传单、讲座等的形式告诉学生不吃卫生状况不明的食物。笔者建议，学生应确认所叫外卖的店家有营业执照。
学校要倾听学生的要求。我们想吃什么，当然是我们自己最清楚。但是有95%的同学认为学校没有重视自己的需求和意见。校方表示以前都会召开座谈会，但是大多数同学根本不知道这件事情。开座谈会不能仅仅留于形式，要切实地倾听学生意见，并有所行动。
学校后勤部应联合校园内外餐饮业主多组织一些有关餐饮的活动，
为餐饮业主与大学生构建一个沟通平台，并从中宣传普及一些关于食品卫生等方面的知识。例如举办校园食神比赛、校园饮食文化节等。
外卖市场调研报告3
一、现状分析
经历前几年的烧钱补贴大战与并购浪潮后，中国外卖产业跨越野蛮成长阶段，目前已经迈入拼品牌、品质、服务的稳定发展期。而市场的发展主要受到外卖用户数量的支撑。外卖用户数量经过前期的快速扩张后，增长幅度从2015年开始放缓，到2017年底外卖用户数量达到3.05亿人，预计2018年将达到3.55亿人。
随着在线餐饮外卖逐渐渗透到日常生活中，我国外卖行业快速发展。据数据显示：2017年我国在线外卖市场规模将达到2052.7亿元，同比增长23.5%，2018年行业规模将达到2430亿元。
从外卖品类来看，21个重点城市外卖店铺中，餐饮店铺占比89.6%。其中，快餐便当和小吃夜宵是最大的品类，占比分别为42.2%和19.3%。
西式快餐与中式快餐是都是比较受外卖食客欢迎的餐饮类型。其中，中式快餐中较多点选饭类和热菜，饭类比例最高，占到59.6%，热菜类占比46.5%；西式快餐中较多点选汉堡和小食，比例分别是71.4%和68.9%。
从点外卖的原因来看，外卖食客点选外卖的主要原因是天气原因、外卖方便快捷和不想自己做饭。而考虑因素方面，90后认为做饭是件麻烦事，80前后则主要考虑天气因素。
TOP10外卖点单原因
据数据显示，2018上半年，外卖食客人均消费达到36.4元。其中，80后的人均销售最高，超过整体平均水平，80前人均消费最低。而消费收入主要来源为食物。
人均消费构成情况
二、存在的问题
1、环保问题
美团外卖、饿了么、百度外卖三大外卖平台的数据显示，日订单总量都超过2000万单，按一单外卖只用一个塑料袋和一个塑料餐盒占地约0.06平方米计算，每天这些废弃塑料的面积就能达到240万平方米。一些商家也意识到了外卖包装所带来的环境问题，但是环保餐盒，在密封性、抗油性、美观等方面的性能不如PP餐盒，使用起来具有一定的局限性。
2,、运营成本居高不下
当前综合外卖平台已经没有轻重模式之分都可算作是重模式发展。配送物流方面，自营和众包兼有，以满足日益高峰值的配送需求。这一块的劳务成本与比较大。此外，平台维护与其他运营都有着较大的成本。新技术诸如无人配送、智能语音、智能调度等等方面的研发成本。
3、补贴仍在维持
虽然从2016年开始省饮外卖平台对用户的大幅度红包补贴减弱但行业同质化严重，对于用户的争抢依然白热化。平台依然维持对用户进行红包补贴以留存用户。另外，骑手数量不断扩大，入驻商户也在不断拓展对于骑手和商户端的补贴也持续在投入。
三、未来发展趋势
1、一线城市继续领先三四线城市潜力巨大
北上广深等一线城市一向是外卖的主阵地，过去几年一直引领着外卖市场的发展。但外卖行业发展进入到第五年，一线城市竞争激烈，面临一波又一波的品牌更换，市场已经基本饱和。而随着外卖的渗透速度越来越快，从一二线转移到三四线，从市中心转移到城郊县乡，外卖市场的整体下沉，会更加明显。
2、人工智能技术助力 配送效率不断提升。
餐饮消费市场调研范文2
1.了解国内消费者对阿拉伯主题餐厅的关注程度。
2.调查国内消费者对阿拉伯文化的了解程度。
3.了解国内消费者对清真产品的态度、价格承受能力。
4.总结国内消费者对阿拉伯主题餐厅的建议和看法。
二、调查方法
根据调查目标，拟定调查提纲，采用纸质问卷调查、网上问卷调查与埃及实地考察等多种形式进行调查。之后，对调查结果进行审核、汇总与初步加工，使之系统化和条理化，并以集中、简明的方式反映调查对象的总体情况。
三、调查对象
访问对象为南京各大高校在校大学生、南京居民、中埃厨师及一些酒店、餐厅经营户等。
四、调查过程
本调查分为三个阶段，时间为2014年9月―2015年3月。
第一阶段（2014年9月―11月），负责国外调查的成员对埃及市场自成体系的阿拉伯伊斯兰主题餐厅进行实地考察。他们走访了一些带有埃及本土特色的地道纯正的阿拉伯风情餐厅，进行了大量的调查工作，采集到一些照片和资料并进行整合。
第二阶段（2014年11月―2015年1月），根据埃及实地考察和国内市场调研结果，拟定伊斯兰文化主题餐厅布局、所在地段、餐饮特色及用餐类型等。
第三阶段（2015年1月―3月），以南京为试点，对伊斯兰主题餐厅拟订方案进行问卷调查。
四、国内问卷调查与埃及实地考察结果分析
在兼顾代表性、经济条件和时间因素的情况下，为了更好地分析阿拉伯主题餐厅在餐饮消费市场的可行性，团队成员对力所能及的地区进行了问卷调查，并将国内问卷调查与埃及实地考察结果相结合。参与本次调查共115人，其中“90后”女性偏多，职业类型以技能型和社交型居多。根据调查数据，我们分析出如下结果。
1.不是决定消费者选择清真餐厅的主要因素
调查前，我们考虑到了阿拉伯主题餐厅带有一定的宗教色彩，其供应的食物都为清真食品，无者尤其是信仰其他宗教的人士可能不愿意去此主题餐厅就餐。截止2013年7月的穆斯林人口调查，我国穆斯林人口2032.0580万人，占全国总人口数124261.2226万人的1.64%。由此可见，非穆斯林消费者占国内消费市场的绝大多数，仅将目光局限于穆斯林消费者不足以使阿拉伯主题餐厅在餐饮市场立足。
针对这个因素，在问卷调查中，我们设置了关于和是否愿意去清真餐厅就餐的问题。调查数据显示，在受调查人数中，80%的人为无者，0.85%的人为穆斯林，在这些绝大部分为非穆斯林的消费者人群中，仅有4.24%的人不愿意选择去清真餐厅就餐。由此说明，不是决定消费者选择清真餐厅的主要因素，清真餐厅在国内消费市场仍是具有较大的发展前景的。
2.文化吸引力是阿拉伯主题餐厅的一大特色
随着人们生活水平的提高，消费者对餐饮业提出了越来越高的要求，不仅要求吃饱吃好，价廉物美，而且要求获得良好的文化精神享受。近年来，各地纷纷出现诸如阿凡提风味餐厅、傣家大酒楼、苗族竹楼、边疆风情园等以经营民族佳肴为主的企业。很显然，具有全球吸引力的文化无疑是构成餐饮经营的重要基础。
在此次调查中，同样涉及了关于阿拉伯文化的了解程度及对阿拉伯主题餐厅是否感兴趣的问题。受调查人群中，对阿拉伯国家及其文化很了解的人数仅占2.54%，而仅有2.54%的人对阿拉伯主题餐厅不感兴趣。在文化方面，绝大部分人对阿拉伯文化知之甚少，但不愿意去清真餐厅的人数所占比例极少。因此，在这样一个文化大融合的社会环境下，阿拉伯主题餐厅通过餐饮渠道给了阿拉伯文化一个进入中国的契机。阿拉伯主题餐厅可在装饰上突出阿拉伯国家的风土人情，融入更多阿拉伯文化元素，力图突出自己的特色，摒弃靠模仿追潮流的做法，以吸引国内消费者。一方面可以以新颖的文化吸引消费者，另一方面可以更好地推广阿拉伯文化。
3.大众消费成为餐饮市场的主角
大众消费，就是指大众在各种外在及内在诱因的影响下做出的消费决断在整个群体的宏观体现。物品价钱是平价，是任何经济条件的消费者都可以消费的。
研究表明，人均收入在6000元以上时，食品行业包括餐饮业就会有大发展时期。我国北京、上海、杭州等地已经达到这一水平，其他城市经济发展势头良好，因此，餐饮业迎来了庞大的大众化市场。在调查中，每周几乎不外出吃饭的人数仅占14.41%，这也证明了，在物质极大丰富，工作、社会交往频繁的现代社会背景下，人们更愿意外出就餐。并且大多数外出吃饭的人会选择人均消费在30～120元的餐厅。这种现象表明，随着人们生活水平的提高，大众消费成为餐饮业的主要消费方式。这也为阿拉伯主题餐厅提供了较为可靠、足以衡量价位的数据。
4.餐厅选址是餐厅受众范围的重要影响因素
根据相关数据显示，餐厅位置的好坏，对餐厅受众范围的直接和间接影响在众多相关因素中占到60%左右。因此，餐厅选址是一项重要工作，餐厅地址的选择是决定餐厅受众范围的一项重要因素。
在关于消费场所的数据统计中发现，多数人倾向于去位于公司、学校和住宅附近及娱乐购物中心的餐厅就餐。对这些地域进行分析，我们发现，它们有如下共同点：首先，年轻人聚集。结合消费者年龄结构观察，一般来说，年轻人的消费欲望更强烈一些，居家的人外出就餐的次数相对较少，老年人到餐馆消费的欲望最低。其次，消费方便快捷、交通状况良好。客源不等同于交通的频繁程度，如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往旅客根本没有就餐机会，也产生不了就餐欲望。只有在消费方便快捷的地区，过路人才更可能成为客源。同样，良好的交通情况才能引人驻足停留，自然会带来商机。再次，区域治安比较稳定。餐饮业和旅游业一样属于比较脆弱的产业，治安的好坏程度会直接影响餐饮企业的正常运转。最后，经济稳定发展。经济背景特别是商业发展情况，在很大程度上影响餐馆未来的经营状况，一个商业不发达的地段，可能很难拉动消费，生意自然无法长期做下去。当然，也要有足够的容量可以容纳建筑、停车场和其他必要设施。
5.注重消费时尚是维系餐厅稳定的关键指标
我们的调查涵盖了消费者希望开设哪些餐厅，包括服务方式、餐厅环境、食物口味及烹饪技术。
在服务方式上，消费者更偏爱点餐型餐厅，但考虑到点餐型与自助型比例不相上下，所以采取点餐与自助相结合的服务方式更能满足消费者。同样，在餐厅环境上，环境优雅且主题鲜明的餐厅更迎合大众的口味与审美。
至于食物口味及烹饪技术，国内调查表明，消费者更易接受经过改良偏中式的食物口味，但为了不失阿拉伯风格，餐厅应该采用偏中式菜色口味与纯正阿拉伯口味兼具的配菜方式。在埃及的实地考察中，我们走访了当地一家连锁餐饮――莎富沃尼和一家叙利亚餐厅，对阿拉伯纯正菜系有了一定了解，阿拉伯人做菜在保证食物美味的同时，不忘保留食材的原汁原味，所以他们大多采用烤制、煮、拌、煎、炸的方法。同时阿拉伯人喜欢将他们国家盛产的香料加入食物中，所以食物口感偏向浓、香、辣、油腻。而中国消费者的饮食口味与阿拉伯人相较更为清淡，在做改良偏中式的阿拉伯菜时，需要考虑到此因素。
除此之外，消费时尚还包括顾客喜欢的装潢和色彩、用餐氛围、对娱乐的要求，以及喜欢什么样的背景音乐等。因此，在注重消费时尚与迎合大众口味上，餐厅也需要与时俱进，以此稳固其在消费市场上的地位。
五、对阿拉伯主题餐厅的结语
在物质生活日益丰富、信息快速传播的今天，人们对饮食的需求已经不仅局限于口味，对口碑、品牌及个性化需求更为看重。因此，阿拉伯主题餐厅需要树立品牌，除了给消费者带来美食享受的满足感，也给他们传递了一种阿拉伯文化特色的理念。
由于经济全球化的迅猛发展，异域风情也逐渐融入中国市场，然而，目前国内以阿拉伯风情作为主题的餐厅却较为鲜见，将目光集聚于阿拉伯主题餐饮市场，是中阿文化交流及贸易往来的体现，也迎合了当前“一带一路”政策的理念和倡议，阿拉伯主题餐厅也将在“一带一路”的潮流中迎来更广阔的发展机遇期。
参考文献：
[1]李莉，黄振辉，编著.实用社会调查方法.暨南大学出版社，2008，6（第三版）.
[2]崔林杰.全面学分制下阿拉伯语专业教学管理创新的若干尝试[J].考试周刊，2013（82）.
[3]崔林杰.阿拉伯语口译课程的宏观设计[J].考试周刊，2014（87）.
餐饮消费市场调研范文3
冰新啤酒作为国内大型啤酒企业之一，属于全国性品牌，而且在邻近的成都平原也处于强势垄断地位。这样高知名度、高渗透率的品牌，到了宜化这个小市场，却变成外来的二流啤酒产品，始终难以在市场上站稳脚跟。
地产爱星啤酒盘踞当地市场多年，属于宜化市重点扶持企业。爱星啤酒在母公司的支持和运作下，产品经常更新换代，迎合市场需求，渠道网络管控非常强势，品牌美誉度很高，又属于地产品牌，市民忠诚度较高，其市场占有率最高曾在90％以上。冰新啤酒为外地企业生产、到宜化市拓展市场的品牌，即使冰新啤酒销售再好，非本地企业的身份始终是个问题。保护爱星啤酒的市场，对宜化市有很大的利益，说直接点，爱星啤酒就是宜化市政府自己的娃娃，当然要格外地呵护哦。
面对这样一个强悍的“坐地老虎”，冰新啤酒非常被动。想撬开宜化市场的大门，从老虎的嘴里抢东西吃，不但要玩命，而且要有谋略。所以，冰新啤酒接受几年的市场教训，改变营销谋略，在战略上采取“稳中求胜”，在战术上使用“避实击虚，迂回进攻”的策略，开始对宜化市场实施新的抢占方案。试看冰新是如何从爱星这个老虎口中夺食的吧。
上兵伐谋
在距离宜化市160公里的开远市建设新厂前，冰新啤酒离宜化市最近的工厂运输距离为400公里，已超出啤酒有效杀伤半径。而开远市工厂建设后，其距离在200公里范围之内，正好处在啤酒产品的有效攻击范围内。新厂的建立为冰新啤酒从战略意义上谋取宜化市场提供了先决条件。
出身问题一直是冰新啤酒非常苦恼的地方，外来户口成为冰新啤酒拓展市场的枷锁。在我国现有市场环境下，要打破地方保护不是一时半会儿能够解决的问题。况且冰新啤酒的市场扩展迫在眉睫，也不可能等到市场公平再发展啊。
经过三番五次的市场调研和开会讨论，冰新市场部的易经理发现一个市场契机。
虽然爱星啤酒属于宜化市的地方企业，但是生产工厂在江北区，而江北区属于宜化市工业集中区，是经济领头羊，江北区的领导在市里地位非常高，当然，市场经济时代，有实力就等于有地位。而同属于宜化市的市中区和江南区，一个属于政府机关和事业单位所在地，另一个属于远离繁华闹市的郊区。这两个区的财政收入相对少得多，和爱星啤酒利益联系相对较弱，当然，区领导的地位就不如江北区。如果冰新啤酒能够从市中区或者江南区寻得官方支持并成功合作，不但能为当地政府提升形象，也会为其拓展宜化市场谋得很多方便。
能否打通政府的公关通道，成了易经理和冰新啤酒的“生死关”。
在美国金融风暴的影响下，宜化市的经济也受到冲击，政府为了拉动经济增长而采取了许多扩大内需的措施。于是，一个天赐良机给了蓄势待发的冰新啤酒。
在春节前15天，一个由宜化市江南区政府主办、区各大单位支持、冰新啤酒荣誉赞助的“迎新春江南区政府大拜年活动“拉开序幕，冰新啤酒借”文艺演出、趣味体育活动、企业形象宣传和新春游园灯会的形式，让政府赢得民心，让百姓得到实惠。在活动期间，冰新提供免费品尝听装啤酒和瓶装啤酒价值5万元，开展让利竞拍活动让利4万元，组织游园活动赠送礼品1000份，价值1万元。配合政府慰问下岗职工和孤寡老人，发消费券和年货共10万元，相关促销费用8万元，共计使用费用28万元。易经理用了不到一块户外广告牌的价格(公司原计划在市政府广场做35万元的巨型户外广告牌)，就让政府、企业和百姓三方走到一起。由于这次活动影响非常大，很多媒体随后也加入讨论，为冰新啤酒赚足了眼球。最重要的意义，活动让冰新啤酒融入当地民众的心智中，一举解决了冰新啤酒品牌的地域性、归属性、知名度和美誉度等诸多疑难杂症。
参与大型活动的目的，不仅仅是为了赢得名声，还要通过积极主动的市场配合，拉动产品的销售，只有企业有利润可图，才能够更多地回报社会。
在大拜年活动开始的前一天，另外一场“冰新啤酒铺货生动化比赛”正紧张而悄悄地进行。根据习惯，春节期间居民家庭啤酒消费量增长，餐饮消费减少，易经理审时度势，把原计划3月铺货的工作，放到春节前的1月10日进行。为确保这次活动造势成功，公司专门派出调查人员，实地摸排竞争对手爱星啤酒的市场情况，并进行了有针对性的布置。
知己知彼
竞争对手在宜化市区的市场现状分析：
产品组合方面，爱星啤酒市场主导产品为超爽、国宾、1958、纯生，终端指导价分别为每瓶4元、6元、8元、10元。由于宜化市的酒水终端价格相对较高，因而实际上爱星啤酒在市场上的销售价格偏高于指导价格。爱星啤酒产品麦芽浓度集中在9～9.5度，产品包装层次感强，产品梯度设置完善。面对这样一个不给自己留空隙的对手，冰新啤酒决定，在产品组合策略上，投入针对性产品，选择爱星啤酒的超爽品种作为自己火力主攻点。其意义在于，选择对手普通啤酒攻击，避开中高档利润产品，对手不会强力反击。如果对手加大促销反击，那么将会影响爱星啤酒的其他产品销售。那就用冰新啤酒的淡爽518作为攻击产品吧。淡爽518包装必须感官上要高于对手的超爽，而且容量比超爽的500ML多18ML。这两个差异化的卖点，也为消费者购买冰新啤酒找到了理由。
终端渠道状况：
宜化市区的餐饮终端A、B类店被牢牢控制在爱星啤酒手里。爱星啤酒主要通过买断啤酒进场权或者促销人员进场权的方式，加强对终端的掌控。在大型卖场和超市，爱星和冰新啤酒都投入很大费用，抢夺堆头和货架资源。冰新啤酒在主流终端上无优势可言，如果加大对这些爱星把持的终端投入，那么市场费用会陷入“无底洞”，而且过于夸大的动作势必引起对手的反感和绝地反击，到时候会鱼死网破，这对竞争双方都没有好处。
流通渠道方面：
爱星啤酒投放的SKU数量2-3个，冰新啤酒的SKU数量为1～2个；冰新啤酒铺货率也远远低于爱星啤酒，售点质量和生动化程度都相对较差。
聚焦攻击
通过市场调研，冰新啤酒找到了市场突破口：采取“聚焦资源”的策略，避开餐饮渠道这个争夺程度激烈的地方，选择爱星啤酒相对放松的流通渠道一干杂小店和社区小超市。在这里投入产品陈列资
源，采用迂回包抄的办法，重点攻下这个终端渠道。当然，冰新啤酒也不会放弃对餐饮渠道的运做。他们建设了多个冰新啤酒形象街道和形象餐饮店，只要认为有必要拿下的餐饮店，就集中优势资源和爱星啤酒硬碰硬。这是后话。
“冰新啤酒铺货生动化比赛”活动细则：
1 铺货的目标售店为社区小店、街道小超市以及干杂烟酒店。这样做的主要目的是不去刺激爱星啤酒重兵把守的餐饮渠道和大型商超。铺货地区重点放在江南区和市中区，而对爱星啤酒的老巢江北区暂时放弃，这也不会立即引起对手的反感。
2 投入产品为终端售价每支3元的淡爽518啤酒，针对对手的售价4元的超爽。
3 促销政策，根据店主仓库和店面情况，实行分梯度进货奖励。设置铺5箱赠送1箱和铺10箱赠送3箱两套方案。配发铺货设备，凡进货都赠送2把开瓶器。
4 建立形象特约店。针对位置好、销量好和客情好的“三好”零售店，冰新啤酒投入陈列费用，配合物料广告伞、POP、冰柜贴、红灯笼和年画等使用。陈列标准为：货架现眼酒水区需冰新啤酒淡爽518不低于6个牌面，门口冰新啤酒箱不低于3个箱面，POP不少于2张，货价酒价格标签必须醒目。根据实际情况，投入灯笼和广告伞的数量。冰新啤酒办事处有充足的物料，POP只要不浪费，就没有限制使用数量。冰柜贴的使用非常夸张和有创意，对非专用冰柜开展有偿包装，配合产品陈列费使用，让许多非冰新啤酒冰柜变成冰新啤酒形象柜。
5 冰新啤酒线路业务代表每天晚上7点把铺货情况汇报给文员。为了管控铺货进展，易经理下了死命令。如果没有按要求完成铺货指标，第二天晨会上将受到严厉批评。为了鼓舞士气，易经理每天晚上都犒劳业务代表，并且做出如果完成任务可以在春节期间调休的承诺。总之，为了把生动化和铺货工作做好，易经理是花费了不少心思的。
尽管处于冬季，宜化市却是太阳高照，人们心情舒畅，加之春季属于消费旺季，在线下推广的活动――“冰新啤酒迎新春大拜年”活动的配合下，经过10天的艰苦铺货，冰新啤酒市场面貌居然起了翻天覆地的变化，在市中区和江南区的流通渠道铺货售点数目增加售点120个，产品覆盖率历史性地提高到92％，产品铺货销售比预期增加了2300箱，销售量较去年同期增长80％。在这次活动主攻市场上，冰新啤酒在流通渠道的单品展示和箱堆陈列上明显优于对手爱星啤酒。3月份的市场调查数据反映，在江南区和市中区，冰新啤酒淡爽5侣的铺货率和生动化质量首次超越爱星啤酒，在非现饮用渠道的拉动下，冰新啤酒市场占有率估计达到40％。虽然冰新啤酒在销售量和投入SKU数上少于爱星啤酒，但是已经为实现全年销量的突破开了好头，而且促销费用控制在预算方案之内。值得一提的是，这次冰新品牌反季节运作，签约“三好”陈列售点26个，其中有竞争对手爱星啤酒原优质售点8个，有力打压了爱星啤酒在社区和干杂店的影响力和销售量，抢占了部分家庭消费市场份额，提高了冰新啤酒的销售量和美誉度。
麻痹对手
当然，面对冰新啤酒热火朝天的铺货，爱星啤酒也没有坐视不理。
本来冬季啤酒市场竞争相对缓和下来，爱星啤酒上下正准备为全面完成2008年的销售工作论功行赏，却被冰新啤酒突如其来的两记掏心拳，打蒙了头，一时半会还不知所以然。待冰新啤酒的声势已经造大，爱星啤酒才派人跟进冰新啤酒参与的大拜年活动。爱星公司领导为江南区官员不顾私人感情和地方利益而接受外来企业的橄榄枝，大为恼火和气愤。当得到销售人员的汇报，冰新啤酒要出政策铺货时，立即督促销售业务和促销人员，看好自己的渠道商和餐饮店，防止冰新啤酒挖爱星啤酒的专销点。后来，见冰新啤酒对自己把守的重要终端和门面市场江北区没有动静，才长舒一口气。其实，这也正是冰新啤酒打的一针麻醉剂。
爱星啤酒对市场有信心和把握的理由是：冰新啤酒属于劣势产品，选择在淡季铺货，而且是对非即饮渠道铺货，效果肯定不好，况且爱星啤酒对渠道商控制非常有法，目前正处于结算年返时间，他们应该也不能有所想法。虽然痛恨江南区的冰新啤酒大拜年行为，但是也没有办法，至少宣化市政府还站到自己这边。同时，爱星啤酒刚刚得到宜化市一个大型活动的冠名资格，分量和责任不轻，无暇顾及冰新啤酒的小动作，于是，就抱着“骑驴看唱本，走着瞧”的心态任由发展。
道阻且长
冰新啤酒虽然取得了明显成绩，但是仍然面临一些困难，存在不足之处。其流通渠道市场地位仍然不稳固，有被对手用更高的陈列费和更精准的生动化颠覆的可能；产品的卖点也有可能被对手以产品换代的方式缩小差距；对手控制的核心餐饮终端资源投入过小；特别是无缘参与政府性的大型公益活动，让冰新啤酒始终居于边缘位置。
由于涉及退瓶手续，啤酒中低端产品瓶装产品成为卖场和超市销售的瓶颈。在卖场和大超市，易拉罐包装啤酒受到消费者的青睐。冰新啤酒易拉罐包装产品相对于爱星有独特的优势，可以在这里做差异化的文章。虽然爱星啤酒的没有易拉罐，但其他品牌易拉罐非常多。冰新啤酒需要根据竞争形势，调整冰新啤酒清爽型易拉罐的定位和价格策略，让冰新啤酒型易拉罐作为攻击型产品，利用贴身价格和饮用方便的优势，抢占更多的消费市场。
渠道商与厂家的博弈是长期存在的，面对爱星啤酒在市区短而宽的密级分销渠道策略，让啤酒渠道的力量充分爆发迫在眉睫。虽然冰新啤酒的总经销为当地非常强势的渠道商，面对爱星啤酒人海战术也是力不从心。如何把优势资源变成竞争力，即强势渠道商＋深度营销=区域性强势品牌的模式，冰新还需要时间。
冰新啤酒成绩的背后也隐藏着危机。因为啤酒属于季节性比较强的产品，反季节运作本来就存在较大风险，同时，冰新啤酒城市经理对工作要求过于严厉，在竞品强势地方，容易引起销售团队不稳定。铺货促销力度非常大，会让渠道和终端在下次进货的时候养成等政策的习惯。
餐饮消费市场调研范文4
[关键词] 城市郊区化 社区商业地产 房地产开发
商业地产一般是指用于各种零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、仓库等经营用途的房地产形式。按用途分类一般可分为如下4 类 :(1)商业经营类物业:包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺等。(2)办公用物业:包括写字楼、商住两用楼等。(3)餐饮酒店类物业:包括餐馆、酒店、酒吧、旅馆等。(4)仓储类物业。
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体,以便民、利民为宗旨, 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标, 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业和其他商业形态如百货商场、购物中心等都有着明显的差别,其核心的消费者来自周边社区居民。小到几间住宅底商,大到几万平方米的社区配套商业,都被大家称之为社区商业。
在城市郊区化的浪潮中,社区商业在美、英等发达国家应运而生。对于社区商业这个概念, 早在20世纪50年代就在美国出现,当时由于家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代, 英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。20世纪80年代末90年代初,在我国城市化和房地产成片开发的进程中,新居住社区离城市商业中心越来越远,提供居民日常生活必需品的由底层住宅改造而成的商铺大量产生,形成了现代意义上的社区商业。
一、城市郊区化的发展趋势
城市郊区化是城市离心扩散的结果,是城市人口和某些城市职能由大城市中心区向郊区扩散迁移的过程。城市经过多年的建设与发展变化,在其建成区内部会形成一些经济相对衰退、房屋年久失修而残旧、市政基础设施落后、居住质量与环境较差的地区,即旧城区。由于城市中心区产生的排斥力(地价上涨、交通拥挤、环境恶化等)和郊区产生的吸引力(低廉地价、有利区位、广阔空间等)等原因,大量居民迁往郊区。随着人口和工业外迁,零售业、批发业等商业也迁往郊区。另外,房地产开发商也因有利可图而在郊区大规模置地建房,甚至部分金融业和办公业也因郊区低房租、低税收而选择郊区。比如在美国,各大城市的郊区已经成了“中产阶级”集中居住的所在。空气清新、风景优美且社会治安情况较好的郊区成为许多城市居民向往的居住地。而发达的交通工具,特别是私人汽车的普及,也使得人们可以住在郊区而工作在中心区。
中国的住宅空间拓展也将符合这一规律。 近年来,中国许多大城市中的居民纷纷迁往郊区居住,郊区的住宅和商业地产开发进入快速发展阶段。
二、郊区社区商业地产发展中存在的问题
1.开发:缺乏规划
任何商业地产项目的开发,都离不开政府政策和城市规划,作为滞后发展的郊区商业地产开发更是如此。社区商业地产涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。因此,社区商业地产的建设与城市的和谐发展息息相关,加强城市社区商业开发建设的宏观管理和统一规划是必需的选择。但目前,我国很多城市社区商业网点的规划还没有纳入到城市规划这个具有法律效力的规划范畴之中。尽管各地省会城市已经做了城市网点规划,地市级,也就是二三级城市正在做这个规划,但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效益。 而从开发商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设,只是从本位的角度出发,力求最高的资金回报。网点建设规划缺乏政策约束,加上开发商逐利的本性,必然导致盲目无序的投资开发。从宏观上讲,直接影响了我国商业网点布局阶段性、地域性的平衡。在商业业态的结构选择上,又多是购物和餐饮,缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足消费者多样化的需求,更为严重的是加剧了同业间恶性竞争,使得社区商业地产建设脱离了商业发展的需要,超出市场实际需求和购买承受能力,浪费了宝贵的社会资源。
2.建设:市场定位不明
定位不准是当前社区商业地产的主要问题之一。目前,很多社区商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式,思路上存在偏差。由于忽视了商业地产的专业性,一方面未进行专业的市场研究,对区域的需求估计错误,另一方面没有从当地消费者的角度进行项目的开发设计,结果导致选址失当,定位失准,由此引发网点店过剩,重复建设等一系列矛盾,为后续经营带来了隐患。
3.销售:急功近利
商业地产开发比住宅开发具有更高的收益性。一般情况下,商业地产开发成本比住宅高60%～80%,但售价却是住宅的2～3倍。此外,与其他房地产产品不同,商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值,好的商业地产因其稀有性,会随着商圈的发展成熟而不断升值。承租户对商业地产的装修投资、盈利预期以及长期规划,决定了商业地产租约的长期性和稳定性,这都使得商业地产受到开发商的青睐。现在很多地产商急功近利,抱着“卖完就走”的经营思路,以售代租,希望“开发―出售―再开发”的循环周期越短越好。只注重前期开发并尽量缩短开发周期,项目建成后能租则租、能卖则卖,至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节。由于缺乏整体的经营主体,开发商只能将商铺卖给中小投资者以便回笼资金,中小投资者再根据自己对市场的判断进行经营,经营主体多元化不可避免出现混乱的局面。开发与经营的脱节,导致物业经营存在很大的风险,最终将降低社区商业地产本身的价值。
4.经营:散乱无序
我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主。开发商往往把社区商业地产作为房产的附属物、配套建筑,以传统住宅开发的惯性作用和思维定式来开发,缺少售后经营管理经验,任其自然发展,很难形成配套齐全、经营有续发展、品牌化程度较高的社区商业。分割出售模式下,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理,可以快速回收投资,进而实现短期套现减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力和风险。但这种商铺零售的方式往往为日后的商铺经营种下祸根。开发商将项目部分或全部出租给投资者后,缺乏对项目的整体控制能力,很难把握未来入住经营商户的档次和品位以及对整个项目的影响,导致商场经营杂乱,管理不善,最后出现街头“大排档”的局面,实际回报与预期收益相差甚远。这不仅损害了投资者的利益,带来较大的投资风险,也在空间上限制了社区商业的发展形态,还会损害开发商的形象,对城市社会经济的发展造成不利影响。
三、郊区社区商业地产的开发运营策略
1.进行科学、统一的规划,合理确定位置、规模,因地制宜地发展社区商业地产项目
城市管理部门和商业管理部门必须进行科学的商业网点规划,保证各类社区商业项目在数量和结构上的协调,避免重复建设、恶性竞争、盲目开发;同时,社区商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统,使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。
在项目建设之初,社区商业地产开发商应深入了解该地区的经济发展水平、商业形态以及市场需求状况,以此确定开发规模、业态组合和目标市场。避免盲目开发造成投资失败和资源浪费。在目标市场定位中,要注意突出个性和特色。尤其在商业设施密集区,更要注意错位经营和异质化竞争,必须将市场细分,避免“千店一面”的重复经营。
在社区商业地产项目选址时,要对各时段的人流量、主要客户群等进行详细调研。同时,还要仔细研究政府规划,了解城市发展方向。要根据地理位置选择店型和规模,在城市的副中心应选新兴业态,在郊区,尽量选聚人气的业态等等。
2.加强郊区社区商业地产开发项目前期策划工作
对项目进行准确的产品市场定位、加强产品策划力度、进行经济测算。市场调研要求明确区域市场宏观环境调研方向、把握区域市场及项目地块调研重点、细化消费市场调研对象;深入分析项目竞争力、研究同类标杆项目、综合评定项目整体定位,确定项目的盈利模式;产品策划要求准确把握产品设计理念、提供权威的产品设计建议;经济测算包括严格的投资估算和财务评价。其中,市场调研是社区商业地产项目前期策划的基础,定位是核心,产品策划是定位的实现,测算是检验。
3.改变传统的社区商业地产销售运营模式
我国社区商业地产开发运营模式主要以出售为主,开发商一般不涉及商业项目后期经营管理。近年来,内地开发商借鉴香港特区经验,逐渐引入了租售结合的方式,即开发商将将社区商业中最具升值发展潜力的物业留作自己经营,将发展潜力较小、比较零散的用来出售。这样既可以及时回收部分开发资金、分散开发风险,又能获取长期稳定的租金收益,同时对整个社区的商业业态起到一定的引导作用。但是这种方式存在经营权不集中的缺点,不利于社区商业的统一规划和集中管理。从国外社区商业的经营管理经验来看,统一的经营管理可以合理安排业态,共享信息经济利益,降低个体商户谈判和签订经常性契约的费用,充分发挥专业化分工的优势。就我国目前来看,从落实社区商业的整体规划、保持合理的业态结构、提升社区品质等角度出发,潜心打造优秀住宅及配套商业产品的开发商不应为追求资金的快速回笼而出售社区商业,至少应在一定时间内保有对社区商业进行统一经营管理的权利,待业态基本成熟、社区商业公共服务功能基本完善后,再考虑出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考虑的销售方式。
售后返租方式比较适合产权式商铺。对开发商来讲,其最大的优点在于回笼资金迅速,企业经营风险小。对业主来讲,不用直接进行经营管理,还能获得稳定收益。成功的产权式商铺大多是开发商在业态定位规划等方面具有主导地位,与业主签订严格的授权合同,统一租赁时间,委托专业的经营管理公司进行运作。只租不售便于开发商统筹规划社区商业,充分挖掘社区商业价值,从而提升住宅的内在价值,有利于住宅的销售,为楼盘后续开发以及企业的品牌建设打下坚实基础。但是只租不售对开发商的社区商业经营管理水平要求较高,且社区商业从开业到旺场需要一段培养期,因此,资金的投资回收期较难控制,收益有较大的不确定性。先租后售方式,即开发商先期将适合社区品质和居民需要的商家和业态引进来,待社区商业基本定型后再出售社区商铺。这种方式既可以让开发商控制社区商业的业态与业种,使之布局更合理,并帮助投资者和经营者规避风险有序经营,从而保证社区商业品质,又可以回避长期经营管理风险,不失为一种平衡利益与风险的最佳选择。总的来讲,不论是开发模式的选择,还是销售方式的选择,均需要结合项目自身的特点、开发商的资金状况和开发企业自身的发展战略等因素综合分析判断。
4.充分认识物业管理对郊区社区商业地产价值的提升作用
社区商业物业作为一种商业经营场所,其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客,其中,租户和顾客群是流动的,不断变化的,且来源不同、构成复杂,因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”,即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与,实现各方利益平衡,达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错,导致租户或顾客不满,将对物业商誉产生极大的影响,可能因此失去租户或顾客,导致物业的贬值。
由于社区商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行,因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力,并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系,从而提高业主的品牌形象和社会影响力,聚集人气,吸引客流,提升物业的档次和价值,实现物业高投资性和回报性。
参考文献:
[1]杨茂盛刘慧:商业地产的土地需求和供应问题.《商场现代化》,2009 年1 月(中旬刊)总第563 期
[2]谢成龙:社区商业发展所遭遇的五大瓶颈.《中国房地信息》,200 9年第 6期
餐饮消费市场调研范文5
业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造――商业综合体，如高邮的波司登世贸广场、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体代表着各种休闲需求的实现。无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。
“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体包含多种业态，如何将项目中各业态合理规划是综合体项目成功的前提。
进行业态规划，首先需明确项目定位，房地产定位是指在操作房地产项目时，对房地产销售的目标群体及其心理上价格、功能、服务、品牌等进行明确的指向和遴选，并确定其层面、价位众寡、优劣。简单而言，就是要在生产之前，为房地产这块“蛋糕”寻找一个心理上所渴求的“模型”，为房地产这“蛋糕”的出品锁定目标及其消费群体。
一、房地产定位的目的
房地产定位就是要充分明确在市场中公司产品和其他产品的“差异”，鲜明特点有别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受公司产品。“定位”就是要给那些购买公司产品而不选择其他产品的人们一个完美而充分的理由。
定位决定了一个地产项目的成败。一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的定位很可能会导致巨额资产血本无归。很多地产项目在建筑、设计、销售招商准备工作都做的很好，但是最终楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例比比皆是。究其原因，定位错误或者有偏差是一个很重要的原因。
以前，包括现在，很多开发商不懂地产，他们的专长在融资、建筑等纯技术的层面，他们懂开发，但不懂市场。因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得非常必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析（商业地产），竞争对手分析，最后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。
房地产市场定位需做好项目前期的策划工作，房地产市场定位，也被称为竞争性定位，是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度，挖掘自身潜力，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客。遭遇竞争，定位成为必然。
和一般的实体商品一样，房地产市场定位项目也要对自身有一个明确清晰的定位。通常而言，一个好的市场定位，最基本的要进行战略3C的分析。
（一）竞争对手分析
在“房地产前期策划之：竞争对手研究”中，界定了竞争对手群，识别了主要竞争对手，之后，即可把与项目营销相关的各个参数或指标整体列出来，标出竞争对手在常规重要指标上的数值，制作竞争对手强弱势分析一览表，定性分析和定量分析相结合，最终清楚地认识竞争对手的真面目。
（二）目标顾客分析
同样，对目标顾客的分析，也可以利用指标参数表，即在对竞争对手进行分析研究时用过的由一系列指标组成的简明表。这时我们分析的内容有所不同，填进表里面的是顾客对楼盘各方面参数的重视程度的值，要完成这个表，必须借助做市场需求调研时获取的数据，或做专项调研或补充调研。凭借这个表，我们即可看出顾客的需求动态，了解顾客对房地产市场的需求特点，以作为本房地产项目市场定位的依据之一。
（三）自身分析
这部分工作，同样可以借用之前说到的指标系列表，把本企业项目的各个指标参数值填进去，就可明了地看清我们的房地产市场定位项目各方面的素质，竞争力在哪里，相对于竞争对手而言我们的劣势又在哪里，通过竞争对手、目标顾客、项目自身三方面的分析，目的是挖掘项目的卖点，卖点可以不只一个，但都必须符合三个条件：一是竞争对手在这些方面表现出不足，二是顾客较看重这些因素，三是本公司开发的这个房地产市场定位项目在这些方面较有优势，也就是说，定位就要扬长避短，找出核心竞争力。
二、房地产开发项目定位内容
（1）确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;
（2）明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;
（3）筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;
（4）进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;
（5）根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
三、房地产开发项目定位的适应性及可行性原则
（1）适应性原则。市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，三和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。
（2）可行性原则。市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。同时，要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，它们容易定性但难以定量，在市场定位时如何“量力而行”，这个问题在市场定位时就应该得到解决。
商业综合体其实并不是像某些人吹嘘得那么神秘，或者那么高不可攀。实际上就是一头大象：真正的商业综合体是一种复合型的表现，原来所了解的复合型最受的原则就是豪布斯卡原则。很多人片面的认为就是单纯集中功能结合在一起。城市商业综合体是一种复合型地产，包括传统的商业、办公、会展、停车还有其他相关的东西。
餐饮消费市场调研范文6
关键词：SWOT新世纪涪陵商都；发展策略
中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)07-0112-02
1 新世纪涪陵商都SWOT环境分析
SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，是对企业外部环境中存在的机会与威胁和企业内部能力的优劣势进行综合分析，也是寻找企业内外部条件最佳可行战略组合的一种分析工具。
1．1 机会分析
(1)良好的宏观环境。涪陵是重庆市规划建设的六大区域商贸中心之一，涪陵不仅拥有太极集团、长丰通信、ST长远、涪陵电力、重庆市烟草公司涪陵分公司等多家大型(上市)公司，且多家百货公司以及中化集团、安利、百胜餐饮、拉法基等世界500强企业也纷纷落户这块热土。
(2)市场潜力巨大，消费能力增强，2007年末，涪陵区户籍总人口为113.45万人，比上年增加1万人。其中农业人口80.83万人，非农业人口32.62万人。居民收入增长较快，城市居民人均可支配收入11902元，增长14.1％，分地域看，城市消费品零售额33.52亿元，区以下零售额21.85亿元，分别增长23.8％和11.1％。消费市场持续升温，全区消费品市场购销两旺。
(2)农村商业中心镇商业稳步发展，农村市场潜力无限。现在洋巨头虽攻城掠地，但尚未触及农村市场，这方面本土零售企业具有领先优势，为本土零售业的发展提供了广阔的空间，推动农村消费升级。
(4)政府着力抓商圈建设，重视程度高。包含新世纪百货在内的南门山商圈是涪陵区政府突出抓好的工作重点之一。南门山商圈以南门山为重心，北至两江广场，南至高笋唐，西至宏声桥，东至八角井，规划占地面积约1.1平方公里，政府规划将南门山商圈建设成为一个立足涪陵，具有现代信息和地方文化特色，集购物、娱乐、休闲功能于一体的综合性商业中心区。
(5)现代营销方式迅速发展，流通现代化步伐加快，交通便捷，为本土百货零售企业的物资集散带来极大的便捷，
(6)人们追求服务和品牌的意识增强，随着对品牌的重视程度的加深，人们更加重视服务消费的方式和服务的质量，消费者品牌意识的提升和对品牌商品强烈的追求也逐渐凸显。
1．2 威胁分析
(1)涪陵区整体商业氛围尚不成熟。与六个区域性中心城市相比，涪陵作为重庆中部区域性的商贸中心的地位没有得到很好的体现，城市功能还不健全，当地消费者的消费观念相对中心城市较滞后，整体消费能力有限。
(2)购买力出现分流。因重庆直辖后，涪陵原有的政治、经济、文化中心地位消失，渝涪高速公路、渝怀铁路贯通使得涪陵纳入了重庆的“一小时经济圈”，中心城市品牌多，款式齐全，折扣和促销力度大，导致中高端的目标顾客的异地购物行为，这不仅对新世纪乃至涪陵区的中高端商场的经营都是一个威胁，对涪陵商贸流通产业带来双重冲击和考验。
(3)潜在竞争者逐渐增多。涪陵区在商贸流通业规划中，将积极引进各种国内外知名商贸流通企业和一流的商业品牌，积极引进新型商业业态和跨区域采购中心、地区总部或分支机构，新世纪百货的潜在竞争者增多，目前，国内外的大型零售企业，如沃尔玛、家乐福等外资企业已开始有意向的接触涪陵二级市场，未来涪陵二级市场的竞争将会日趋激烈。
1．3 优势分析
(1)本土化优势。新世纪熟悉重庆以及涪陵消费者的消费行为，可以较为准确的捕获市场信息，在处理同政府、银行等各级主管部门关系时的得心应手，与总部中国西部最大的商贸流通集团重庆商社集团的连带资源优势，都是涪陵新世纪商都的竞争力所在。
(2)店址占据地理优势，涪陵是一座典型的山城，在三峡工程的兴建前和旧城搬迁之前，涪陵的商业中心和主要百货商店几乎全在靠江的下半城，2004年涪陵商都人驻涪陵时，涪陵的商业、政治、文化中心逐渐向以高笋塘为中心的三环路、四环路转移，政府机构、事业单位及太极、娃哈哈等大型企业集中到三四环路，购买力较强的消费者移居在此。
涪陵商都抓住这一契机，选址于三环路的中心高笋塘转盘处，在街道的锚点位置，新世纪涪陵商都商圈半径1公里内，新大兴泰兴数码广场、太极大酒店、涪陵饭店等各种专卖店、专业店、美容美发、餐饮等业态业种簇拥，人气鼎盛，涪陵区体育馆、涪陵区劳动就业保障局等众多政府机构在新世纪涪陵商都所处的兴华中路上，形成强有力的购买力，交通非常便利。正确的店址选择，使涪陵商都迅速吸引了大量顾客，奠定了竞争的基础。
(3)服务优势。
①商品、服务种类齐全，新世纪涪陵商都是涪陵目前规模最大的集购物餐饮娱乐为一体的多功能综合百货，底楼为超市，“龙抄手”名牌特色小吃店也人驻店内。
②消费者对新世纪服务的满意度、认同度评价高。根据对消费者的调查，涪陵本地市民对新世纪百货营业员服务态度质量、售后服务、人员素质等几个方面满意度较高，均在同类竞争对手中排第一。
(4)竞争力较强，随着新世纪涪陵商都的正式落户，形成了新世纪、重百、新大兴依碟竞相瓜分涪陵中高档市场的竞争局面，涪陵零售业大部分份额目前被新世纪、重百、新大兴依碟三家百货商场占据，2007年，新世纪、重百、新大兴依碟三家百货商场的实际销售额分别是4亿、1.9亿、1.2亿，比2006年分别增长了37.9％、20.2％、13.5％。
(5)运用先进的信息化的管理。
新世纪内部运用管理软件，使公司管理人员能动态掌握各个商场、连锁超市的及时运营情况，随时采取适当的调整和处理措施，通过高效的集团管理，提升公司对顾客需求的整体反应速度和市场竞争能力，便于分店与集团公司的沟通。
(6)超市富有特色的生鲜经营。
新世纪百货将生鲜食品作为特色经营，无论是在品类管理还是服务上具有很强的优势。对鲜菜进行分时段、分客群、分品质、分价格进行销售，提高门店盈利能力。
(7)人力资源管理优势。
员工是公司最大的财富，集团注重人性化的管理，让员工有好的工作和好的职业生涯，新世纪百货建立了一套比较完备的人力资源管理制度，并培养了一批零售业经营管理人才。
1．4 劣势分析
(1)规模相对较小、管理水平较低。相对重庆主城区新世纪百货而言，涪陵新世纪商都规模显得较小，整体实力仍不强，涪陵区还没有一家企业能够达到重庆市商贸流通企
业30强的入围条件。竞争手段单一，短期行为严重。
(2)经营方式较为单一。由于涪陵城区商业网点规划过于密集，使得三家本土零售企业大多采取联销经营、代销经营、销后结算的方式经营，单一、雷同的经营方式使企业经营特色不明显，容易导致同行内恶性价格竞争。
(3)卖场面积受限，配套设施的延展性有限。新世纪涪陵商都的营业面积虽然在本地为规模最大的，但是由于引入品牌较多，特别是女装楼面，柜台与柜台之间的区隔不是特别宽敞，显得比较拥挤而较为凌乱，凸显不出各个品牌的特点。地下停车场容纳量有限。
2 新世纪涪陵商都发展策略
2．1 深入了解本土消费者，明晰市场定位，体现差异化经营策略
重视市场调研，对消费者进行细分，根据需求发展品类，克服盲目引进高端品牌的认识，降低定位适应涪陵本土市场，适度预留品牌提升空间，在熟牌经营上狠下功夫，切实做到品牌结构合理，服务上继续深化服务细节，从服务流程、服务环节、服务标准及硬件建设上更加入性化。
2．2 拓展市场，辐射周边
在仔细考察居民购买力的前提下，可以在二级城市中设置相应的社区经营网点，发展更多的具有综合功能的以大众化生活用品为主的综合超市。以“为民、便民、利民”为宗旨，强化优化服务功能，如制定便民措施，延长时间等，在社区内积极满足百姓基本生活需求。
同时，涪陵商都还可考虑在武隆、石柱、南川等渝东南区县发展连锁超市。可把经营重心下移，把连锁触角延伸到县城，积极探索和大力发展适合本地农民消费需求的零售业态。
2．3 整合营销资源，不断创新营销活动
从单纯的追求低价的“轰动性”促销，变为关注促销品项的品牌组合、价格组合、品类组合的“实质性”促销，加强营销费用核算，提高营销效益。善于把握社会热点，推进企业形象宣传，持续传播企业文化。
2．4 注重自身品牌建设
在商品越来越同质化的今天，“品牌”更是直接体现着一种差异化、一种价值、一种获得消费忠诚的理由。目前对新世纪百货来讲，品牌建设也是巫需着手的课题，一方面要继续打造好本土零售商的企业品牌，使得自己能够在即将展开全面“斗争”中占得有利地形，另一方面可打造自有品牌，可以联合一些颇具实力的制造商，选择一部分消费者购买频率高、毛利空间大的商品作为自有品牌开发，实行后向一体化战略，为企业的生存与发展争取更多的空间。
