城中村改造面临的问题范文1
关键词： 临安市；旧住宅区；改造；时间顺序
0 引言
临安市城市建设历史悠久，存在有很多老旧住宅区，这些住宅区普遍存在立面破旧、道路狭窄、绿化不完善等问题。这些旧住宅区的现状已经严重影响了临安市的市容市貌，因此针对临安市的旧城区改造非常必要。改造根据城市的实际情况和存在的主要问题，并遵循科学规划、合理布局、有序建设的原则改造临安旧城区，使旧城区在城市发展中重新焕发活力，更好地适应经济、社会和文化等方面的发展需要。
1 概述
1.1 规划背景 根据浙江省住房和城乡建设厅文件――建保发（2013）153号关于做好城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造专项规划编制工作的通知，经研究，决定开展新一轮城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造专项规划编制工作。
由于建设年代早、基础建设不完备、管理体制不健全等原因，造成旧小区违章建筑多，环境脏、乱、差，小区道路、绿地损毁严重，停水、停电、下水道堵塞现象时有发生，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。而针对性的对老旧住宅区的改造，临安主城区内的居住环境将会得到较大改善，各类乱象得到有效整治，有效地推进了生活小区的文明创建和日常管理工作，很大程度上改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量。
1.2 规划原则
1.2.1 指导思想 以党的十精神力为指引，深入贯彻落实科学发展观，以改善群众居住条件、优化人民环境、建设美丽浙江为根本出发点，认真做好专项规划编制工作，全面有序推进城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造。
1.2.2 基本原则 ①政府组织：为深入贯彻和落实“三改一拆”行动计划、住房城乡建设部等部委《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》，临安市规划建设局委托设计院对临安市城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造进行专项规划。②专家领衔：方案最终在评审会上经多位城市规划领域专家的评审，专家们就设计方案进行探讨，对方案的亮点和优点进行肯定，对方案的不足之处提出修改意见。③部门合作：本项目在规划建设局、“三改一拆”办公室、征收办、各街道以及社区鼎立合作下进行。④公众参与：本次规划的制定、修改和批准等过程均是公开的，以发放问卷的形式来获取公众的意见和想法，通过合理的规划把公众的意见、想法体现在规划方案中。⑤科学决策：经专业的评估体系得出临安市旧住宅区存在的问题，在正确的技术路线支持下拟定初步方案，根据居民和规划建设局的意见对方案进行调整，再经过专家的评审后修改得出最终方案。
1.3 规划要点和技术路线
1.3.1 规划重点与难点 规划重点范围北至环北路，南至锦溪、吴越街，西至玲珑山路，东至圣园路、望湖路，总用地面积1832公顷。本次规划的旧住宅区指建设年代久、建筑密度大、房屋结构陈旧、基础设施不全、影响城市功能、居住环境恶劣、存在安全隐患的集中连片住宅小区或住宅组团。需要统计综合整治面积、户数、安置用房建设面积、套数、小区改造内容。
1.3.2 工作技术路线 由前期研究入手，分析背景，收集资料，制作问卷调查表及确定工作的目标重点；后到临安辖区进行现场调查，调查内容包括小区建筑立面、道路交通、停车位实用、环境绿化、市政设施、环卫设施、配套设施、技防设施、违章建筑、文明建设及相关部门和群众座谈。根据调查结果及相关案例解读，对现状进行问题总结。包括停车难问题、立面破旧、管线老化、乱搭乱建、环境卫生差、道路破损、配套设施不齐全、无物业等问题。根据问题总结，我们制定老旧小区现状评价体系，制定评价标准，对小区打分，总结小区的改造程度。经过前期的大量工作，最后研究出一套成果，包含年度改造计划，改造提升建议及实施保障。
2 现状研究
2.1 现状分类与评估 通过现场踏勘，将老旧住宅区从建筑年代和区域环境两方面上分别将现状建筑划分为若干类型，再根据现状划分情况从建筑年代和区域环境两方面综合考虑区域改造内容和时序。
2.2 现状老旧小区普查
2.2.1 居民意愿调查 制定临安市老旧住宅区整治专项规划居民调查表，根据问卷统计结果，对住宅区的综合改造要求最大。主要为立面翻新，增加文化体育设施、行政管理设施及社区管理中心。在道路系统改造方面，希望能有条件的加宽、平整路面，规范机动车的停放，并对小区入口进行改造。在绿地及活动场地的改造方面，整治的主要内容为绿化整修、植物的修复与补植；增加室外活动、健身场地；增加室外座椅、遮雨和遮阳设施。
2.2.2 老旧小区现状评价标准 老旧小区现状从管理服务、房屋管理及维修养护、公用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设方面进行实地调研，采取调查问卷方式进行打分，按照满分一百分加权打分的模式分别得出各小区单项得分及总分情况，根据评分高低指导小区改造时序。
3 研究成果
3.1 改造内容 根据现状研究结果，可以总结出旧住宅区改造的主要内容。老旧住宅区改造主要内容包括有供暖系统改造、建筑物围护结构节能改造、供水管网改造、排污管网改造、“三化”改造以及公共服务设施的改造。
城中村改造的主要内容包括无形改造和有形改造。无形改造，即实现“四个转变”：一是农民身份转变；二是管理方式转变；三是土地性质转变；四是经济性质转变。有形改造，按照现代化城市住宅小区的标准，对城中村进行拆迁改造，建设成现代化文明社区，将农村改造成城市。
3.2 改造时序 改造时序依据现状研究关于老旧小区现状的分类结果以及加权打分的高低综合考虑的，包括有老旧住宅区和城中村的改造时序。结合老旧住宅区实际情况、街道改造实力等多方面因素得出锦桥社区、武肃里社区、文昌阁社区、新民里社区、万马社区、苕溪社区、锦潭社区、兰岭社区、马溪社区、西墅社区以及其它地区内各小区改造的先后时间顺序。结合城中村的实际情况，建议城中村改造的时间顺序并推荐先阶段的开工建设项目以及未来储备建设项目，确保城中村改造顺利有序的进行。
4 总结
旧城区的改造应当以提高人民的生活质量为目的。在改造的同时要注意合理安排时间顺序，从大局出发，优先安排生活最不方便的区域进行改造。根据民意调查的结果和科学的论证综合考虑改造的内容，对旧城区的改造做到科学规划、合理布局、有序建设，让旧城区在城市发展中重新焕发青春，使旧城区的改造更好更快的为临安市经济、社会、文化的发展做贡献。
本次临安市旧住宅区的改造是本着以人为本的宗旨，通过大范围的实际调研和群众意见的采集确定改造内容和时序，改造的内容和成果既做到科学合理规划又符合民意的方向，为将来旧城区的改造提供了科学可靠的依据。
参考文献：
[1]曹秋实.旧城区改造规划的探析-以海城市旧城区改造为例[J].规划师，2013（1）：117-118.
城中村改造面临的问题范文2
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行
二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间(大多是违章建筑)，平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
城中村改造面临的问题范文3
关键词：城中村 快速 研究 压力发展
前言
自从1867年西班牙工程师A•Serda在他的著作《城镇化基本原理论》一书中首先使用了urbanization（城市化）的概念以来，这一名词开始风行世界。对于城市化而言，由于领域的不同，定义也有相异。从地理学的角度看，第二、三产业向城镇的集中就是非农业部门的经济区位向城镇的集中。这一过程包括农业区甚至未开发区形成新的城镇，以及已有城镇向的扩展，也包括城镇内部已有的经济区位向更集约的空间配置和更高效率的结构形态发展。（周一星，《城市地理学》）美国学者诺瑟姆（R• M•Northam）把一个国家和地区的城市人口占总人口比重的变化过程概括为一条稍被拉平的S型曲线，并把城镇化过程分成3个阶段，即城市化水平较低、发展较慢的初期阶段，人口向城镇迅速集聚的中期加速阶段和进入高度城市化以后城市人口比重增长又趋缓慢甚至停滞的后期阶段。1999年，我国的城市化水平为30.9%，根据世界城市化发展的一般规律，城市化水平的提高将经历一个低水平缓慢增长-中水平高速攀升-高水平平缓增长三个阶段的变化，呈现出一条拉平的"S"型曲线（见图1所示）。这条曲线有两个转折的"拐点"，第一个拐点位于30%左右，第二个拐点位于70%左右。目前我国的城市化水平处于城市化发展过程的第一个拐点位置，将会出现一个高速增长的时期。由于城市化的速度快于其他城市设施建设和城市开发的速度，所以，城市化的加速发展阶段常常是众多城市问题所产生的时期。例如，城市的交通拥堵问题，城市周边绿地被蚕食的问题等，而我国的“城中村”问题也正是在快速城市化过程中产生的重要问题之一。
在我国，城市化主要伴随着改革开放20余年的巨大变化而来。在从 1980年开始的20年间，我国的城镇化速度明显加快，城镇化水平已从1978年的17.9％提高到2002年的37.1％。我国正是处于从“起始阶段”向“加速阶段”过渡的转轨时期。此时，“城中村”也在为数众多的城市里“四面开花”，越来越多的“城中村”却逐渐成为城市建设中不和谐的音符，为地方政府和人民带来诸多难题。尤其是经济发达的东部沿海地区，已率先进入城镇化“加速发展”阶段，是我国的“高城镇化”地区。特别是珠江三角洲，已经成为我国经济最发达，乡村城市化发展速度最快的地区之一，也是我国城市化水平最高的地区之一。因而，这里的“城中村”现象也尤为典型。
1 快速城市化是“城中村”形成的直接动因。
改革开放以来，特别是随着社会主义市场经济体制的建立，二、三产业的快速发展，我国的城镇也迅速扩张。以广州市为例，1978年，广州市的国内生产总值才有43.1亿元，2000年，这一数字已变为2383.07亿元；广州市中心城市建成区1978年为87平方公里，2000年达到297.5平方公里。随着城市建设的发展，城区范围不断向郊区外溢，越来越多近郊农村被吸纳到城区中，许多昔日的乡村变为繁华的城区。可以说，“城中村”的出现是城市化进程中一个绕不开的结，北京、武汉、石家庄、上海、太原、昆明、杭州、深圳，甚至绍兴、滕州、遂溪……，中国大大小小的城市都面临着“城中村”的难题。但相对而言，沿海经济较发达、城市扩张快的地区“城中村”现象就更为突出。
在快速城镇化、城市建成区爆炸式膨胀的进程中，受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响，农村居民点的土地开发成本显然高于仅仅种上庄稼的农田。因此，急于扩展的城市肯定会首先倾向于对农地等开发成本较低的地块“开刀”，把农民建房居住的村落绕开。待到村庄周边道路宽阔、高楼林立的时候，村落的成本也随之水涨船高，想回过头来进行改造就更加困难。如此一来，原农村居民点逐渐成为未被纳入城市开发体系中的孤立的“孤岛”。面对城市化带来的前所未有的冲击，原村民在自身传统的影响下逐渐走上了一条完全不同于周边地区的城市化道路，并最终形成了今天独具特色的“城中村”。
“城中村”之所以令各个城市深感头痛，归结起来可以用“脏、乱、差、黄、赌、毒”六个字来概括。无论从城市形象、精神风貌、社会治安、经济发展还是人居环境上，都与城市的“健康”肌理和“以人为本”的思想背道而驰。改造“城中村”，铲除“毒瘤”已经成为每一个面临“城中村”问题的市政府关注的大事。然而，冰冻三尺，非一日之寒。城中村的形成不是一日之功，改造也不是一蹴而就的。在实际的改造过程中，各地均遇见了资金缺乏、村民阻挠等多种亟待解决的难题。因此，全面掌握我国各城市“城中村”的现状，剖析其形成原因，预防新的“城中村”形成，对已有“城中村”找到相宜的改造方法，成为对众多城市均具有重大意义的现实性课题。
2“城中村”的概念界定
“城中村”是在我国快速城市化地区特别是南方沿海一些城市中，所产生的一种特殊的被城市所包围的“农村社区”。
目前，国际上对于“城中村”的研究主要出现在相关领域之中，国内对“城中村”的研究相对较多，对“城中村”概念的界定也多是从不同视角入手进行阐述。在国外学术界，与“城中村”内涵相似的研究大都出现在城乡过渡地带的整治问题、都市村庄的建设问题、都市贫民窟问题等方面。这些研究虽然没有明确提出“城中村”一词，但实际上他们已经从不同角度对“城中村”的产生、形态及其后果和治理办法进行了表述。国内的研究由于开展的时间并不长，所以几乎每个研究者都会对“城中村”从自身的研究角度进行定义，但是，其出发点大都是从位置、城乡二元结构上进行定义。
综合以上观点，从土地所有权的角度出发，笔者认为，“城中村”是指那些在城市建成区或城乡结合部的，被城市建设用地包围或半包围没有或是仅有少量农田的村落，表现为在成片的城市建设用地中出现了个别的农村集体用地。都市里的这种“城中村”，既像是古老历史的遗物，又像是快速城市化过程中新生的活体。其产生的根本原因是城市在快速城市化过程中，由于城市发展进行了低成本的选择，绕过了原本应该流转为城市建设用地的农村集体用地所导致的结果。
3近年国内学术界对“城中村”研究有以下几方面的特点：
3.1国内对“城中村”的研究处于开创性阶段，学者们在对“城中村”进行研究时，对“城中村”的概念、特征、现状等表面问题都会涉及。因此在这几方面的研究比较透彻。但由于学术规范问题，对这些现象、特征等的重复研究比较多，而对“城中村”某个关键问题，如“城中村”土地利用问题、外来人口管理问题、农民出路问题等进行深入探讨的研究显得比较缺乏。
3.2对“城中村”的研究大部分是地理学家和规划专家，在研究过程中，对其他学科的借鉴比较少。造成对“城中村”形成、发展的空间分析比较充分，但对空间形态背后的经济、制度因素研究则不够深入。
3.3学者们对“城中村”的历史、现状已有十分深刻的了解，但对“城中村”未来发展前景的前瞻性研究较少。尽管大部分学者肯定“城中村”未来必然会转变为完全城市化地域，但对得出这一结论的理据以及达致这一目标途径却鲜有述及。
3.4研究范围比较狭窄，大多以一两条特殊的村作为研究对象；部分研究缺乏广泛、完整、真实、准确的第一手资料的支持，所得出的结论有以偏概全之嫌。
4“城中村”的改造与建设面临的压力
4.1是改造资金的压力，一方面村集体土地经营的低效导致村集体无法拥有雄厚的资金进行大规模的改造建设活动，另一方面如果引入开发商，纯粹追求经济利益的目标驱动将导致“城中村”陷入盲目追求高容积率的漩涡中，并不能有效控制改造环境质量反而进一步破坏了都市整体形象的营造，两难的选择使“城中村”改造滞缓不前；
4.2是村民利益保障的压力，“城中村”的土地是目前村民的主要经济来源，它的改造从根本上牵动了村民的利益，如何在改造的过程中有效地保障村民利益，促进“城中村”改造建设的顺利进行也是目前“城中村”改造过程中遇到的一个难题。
5结束语
城中村改造面临的问题范文4
关键词：临沂市；农民增收；家庭经营性收入；工资性收入
一、问题的提出
近年来，临沂市牢牢抓住各种机遇，顺利推动着传统农业大市向现代工业强市的转变。但在快速发展中临沂市的经济也出现了许多新的问题，其中比较突出的就是城乡收入差距不断扩大。据统计，临沂市市区人均名义收入与农村人均名义收入差距在1999年为3036.34元，到2006年这种差距已经扩大到7531.16元。实际收入差距更大，若以1999年为基期计算，2006年临沂市城乡人均收入差距达到7678.9元。这一情况可以在图1得到反映：
从图1中可以发现，临沂市城乡实际人均收入比率自1999年以来总体呈现先下降后递增的趋势，特别是2004年至今一直在递增，并且在2006年接近了2003年的最高点，这说明临沂市城乡收入差距在不断扩大。根据发达国家的经验，在农村和城市人均产值都递增的前提下，这种差距表明了经济在发展、社会在进步。但同时也要看到，这种差距存在着很多隐患：第一，由于农业在整个社会发展过程中起基础性的作用，因此，农业是否良性发展是整个社会能否良性发展的关键。从临沂市城乡实际人均收入比率来看，近年来临沂市农民收入增长速度相对较慢，长此以往必将影响整个经济的发展；第二，由于受美国次贷危机、人民币升值等因素的影响，我国出口业受到了较大的干扰，这时提高内需就显得尤为重要。由于我国大部分人口分布在农村，因此提高农村的人均收入对于扩大内需进而推进整个经济的发展至关重要。作为由传统的农业大市向工业强市过渡的临沂市，更应该注重农民的增收问题，但实际上临沂市农民增收的速度并不令人满意。因此，有必要探索当前制约临沂市农民增收的因素。
二、制约临沂市农民增收的因素分析
相关研究表明，影响农民增收的因素是比较多的，有农民本身的因素，也有制度、市场等因素，并且不同的地区影响因素也不一定相同。下面将通过对临沂市农民收入结构的考察来分析影响临沂市农民增收的因素。
（一）临沂市历年农民人均纯收入构成变动情况分析
临沂市自1998年以来农民人均纯收入构成变动情况如图2所示：
分析图2可知：
1、临沂市农民人均纯收入构成情况与全国大部分地区基本相同，都是家庭经营性收入占据主导地位，并且历年的比重都超过了50%，虽然自2004年以后一直呈下跌趋势，但2006年仍高达57.24%。
2、除家庭经营性收入占据较大比重外，工资性收入占的比重也比较大，在最低年份1998年都没有低于30%，而且自2004年以来一直呈递增趋势，在2006年接近了40%。
3、财产性收入和转移性收入在临沂市农民的人均纯收入中所占的比重呈逐年下跌趋势，在最低年份2006年，两者仅占整个收入的4.01%（其中财产性收入为1.97%，转移性收入为2.04%）。
从上述分析中可以看出，财产性收入和转移性收入在临沂市农民人均纯收入中所占的比重很低。因此，分析制约临沂市农民增收的因素应该首先从家庭经营性收入和工资性收入入手。
（二）家庭经营性收入对临沂市农民增收的制约
分析临沂市农民最近几年的家庭经营性收入项目可以发现，农业收入在整个家庭经营性收入中占据相当大的比例。以2006年为例，临沂市家庭经营人均纯收入为2337.34元，其中农业收入最多，为1381.03元，其次为牧业收入，为277.20元，其他大部分项目仅为100.00元左右。因此，临沂市农民增收的关键是农业增收。但从目前的情况来看，有很多因素制约了临沂市农民的农业收入。其中比较突出的有：
1、土地资源。目前临沂市每年新增土地的数量很小，2006年整个临沂市新开垦荒地仅为412公顷。由于荒废、集体占用等原因，耕地的数目甚至在缩减。
2、农民素质。伴随着城乡经济社会一体化体制改革的推进，年轻力壮、有教育背景的农民进城打工的越来越多，剩下在村中务农的大多文化程度不高，影响了科技兴农的推行。有关研究表明，农民知识水平低、素质不高是制约农民发展和收入提高的重要因素，而农民知识、能力、素质不高又是由于农村教育制度落后所造成的。因此，农民素质是影响农业增收的重要因素。
3、土地与农产品市场。一方面，土地流转制度不健全和农村土地征用制度的缺陷致使土地不能得到合理、有效的配置，制约了部分有能力的农民规模性经营的愿望和农业产业化的推行；另一方面，目前临沂市农产品结构性过剩比较严重，优质农产品特别是具有知名品牌的农产品较少，也限制了农民的增收。
4、支农的政策。2004～2008年，中央连续出台了5个指导农业和农村工作的一号文件，它们共同形成了新时期加强“三农”工作的基本思路和政策体系，构建了以工促农、以城带乡的制度框架，促进了农业和农村的发展。但同时也应该看到，随着化肥、农药、农机和劳动力等价格的逐年提高，政策对种粮农民的激励作用有所减缓。
（三）工资性收入对临沂市农民增收的制约
根据已有的研究，城市化率和农民的收入正相关，城市化率与农民收入的弹性系数为2.5，即在其他条件不变的条件下，城市化率每增加一个百分点，对农民的人均纯收入水平的影响将增加2.5倍。但根据资料，目前我国的城市化率仅为41.8%，比发达国家低将近40个百分点。临沂市的城市化率更低，2006年仅为20.74%，严重低于我国的平均水平。追寻临沂市城市化率较低的原因，可以发现主要是由传统的城乡二元体制造成的。传统的城乡二元体制限制了农民工进城的自由，剥夺了农民工应该享有的种种权利，严重影响了城乡经济社会一体化的进程，进而影响了农民的工资性收入。目前我国城乡经济社会一体化改革虽然已经展开，但还有很多问题有待解决，如进城农民工的社会保障问题、农民工的子女教育问题等，这些都从根本上制约了农民工资性收入的增加。
三、构建临沂市农民增收长效机制的对策建议
通过上面的分析可以发现，农业收入与工资性收入是制约临沂市农民增收的两个关键方面。而农业是否增收主要取决于农民、土地市场、农产品市场和支农的政策；工资性收入是否增加主要取决于城乡经济社会一体化的进程。因此，构建临沂市农民增收长效机制的对策建议为：
（一）加强农村教育，提高农民素质
目前，通过调查研究，大多数学者和政府官员都认识到农民素质低下是影响农民增收的重要因素。但由于农民素质低是一个历史问题，并且在体制原因造成的城乡教师待遇不同的情况下，很多教师都不愿意到农村执教，所以新时期农村的教育水而有下降的迹象，这在传统农业大市临沂市更是明显。因此，要提高农民素质必须做到：第一，打破原有的城乡二元教育待遇体制，对于愿意去农村执教的教师给予政策上的倾斜，以改善农村的基础教育状况并更新农民的观念；第二，充分利用地方科研院所和大学院校的资源为农民提供技术支持，并定期或不定期的开展积极而有效的职业教育，为农村免费培育农业科技人才，以为科技兴农提供人力资源积累，并为农村劳动力的二次转移打基础。
（二）推进农村土地承包经营流转权改革，放活农村经济
实践证明，自1978年推行家庭联产承包责任制以来，农民的收入确实得到了极大的提高。但当1984年改革的重点由农村转往城市后，农村家庭联产承包责任制的效率不再显著也是一个不争的事实。因此，应该采取新的措施进一步释放农村生产力。在目前城乡经济社会一体化改革深入进行的条件下，放活农村土地承包经营流转权就是一种不错的方式。四川省和重庆市的已经证明了这一点。
（三）推进特色农业发展，加强产业化经营
与其他地区不同，临沂市由于其独特的地理特征，具有发展特色农业的优势。近年来，临沂市很多地方根据市场需求不断扩大特色产业的生产规模，特色农业开发已经逐渐成为全市农民增收的突破口。但另一方面，目前临沂市特色农业的发展大都各自为战，还没有形成产业化模式。因此，临沂市农业的发展还应加强产业化经营。具体措施为：第一，进一步推进农村土地承包经营权的流转，为规模经营、一体化经营奠定土地基础；第二，加快农民专业合作社的建设，提高农民的组织化程度，从而奠定农业向规模化集中经营的组织基础；第三，加大对农业产业化经营的财政支持，并充分利用资本市场的融资功能实现农业资本的扩张，为农业产业化提供资金支持；第四，继续完善农村职业教育机制以更新农民的观念，并为相关企业培养管理型人才从而实现专业化的生产与管理。
（四）继续加强政策支持
实践表明，自2000年以来，临沂市的农业产值呈逐渐下跌趋势，按1990年不变价计算，2000年临沂市的农业产值为810127万元，2003年为719172万元，跌至1996年以来的最低点。2003年后，临沂市积极贯彻执行中央建设社会主义新农村的决策，从免交“三提五统”到免交种粮耕地农业税，从全面免除农业税到对农业的补贴，特别是2004年以来中央连续出台的促进农业发展的5个一号文件使农民的生产积极性得到了极大的提高，农业产值从2003年的719172万元连续上升至2006年的889113万元，这说明政策对农业发展的刺激性很强。
另一方面，农业总产值虽在增加，但由图1可知城乡居民人均纯收入比也在加大。因此，应进一步加强和改善宏观调控，为农业经济的发展创造有利条件：第一，要认真执行中央发展农业的各项政策；第二，要根据实际情况研究制定有利于临沂市农业发展的相关政策；第三，要制定相关制度，确保各项政策的落实。
（五）推进城乡经济社会一体化进程，提高农民的工资性收入
前面的分析表明，2006年临沂市的城市化率只有20.74%，仅相当于我国平均水平的49.6%。因此，临沂市城乡经济社会一体化程度还远远不够，严重影响了临沂市农民的工资性收入。目前，提高农民工资性收入的主要措施有：制定相关制度，严防农民工工资拖欠现象的发生；完善相关法律，保证农民工的工资水平；改善农民工的教育状况，为劳动力的二次转移做准备；以户籍制度改革为突破口，打破城乡经济社会二元体制的界限，确保农民工的相关权益，如医疗、保险、住房、子女教育问题等，以加快农村剩余劳动力的流转，尽快提高临沂市的城市化率，从而提高农民的工资性收入。
参考文献：
1、段秋阳.以制度创新促进农民增收[J].生产力研究,2007(20).
2、张秀生,王军民,陈立兵.构建农民增长的长效机制[J].中国人口・资源与环境,2007(1).
城中村改造面临的问题范文5
关键词：城市化进程；薛刘营；城中村改造；问题分析
Abstract：Village in urban area（VUA）is a general question which has been noticed during the procession of urbanization. Xueliuying as a typical VUA locates in north-China Baoding, whose developing history, reformation strategies, experiences are meaningful for other city to resolve VUA reformation issues. Xueliuying locates in the margin of Baoding urban area, where is the linkage between old urban area and new urban area. Xueliuying and its nearby is quickly turned into Baoding’s second-ranked CBD during the procession of urban area in fast speed, efficient reformation is crucial important for Baoding urban area to extend smoothly, which also plays an important demonstration role to reformat other VUA in Baoding old urban area. Under the idea of urban developing northward and eastward, more VUAs are embraced in the plan for VUA reformation. Xueliuying reformation can provide case consideration and experienced borrowing to other VUA in Baoding and other cities’ VUA.
Key words：urbanization procession；Xueliuying；VUA reformation；problems analysis
中图分类号：C918 文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2011）-10-21（6）
薛刘营始建于明朝，原有4个村庄即薛庄、刘庄、尤庄、小营房。1949年四村合并为薛刘营村。由于位置接近保定市区，在保定市城市化进程中逐渐被纳入建成区的范围。从1952年起，国家就开始征用薛刘营村的土地，修建工厂、机关、服务设施、职工宿舍等，目前南北方向自东风路至七一路、东西方向自永华北大街至朝阳路范围内的社区、机关、公园绿地、工厂、商业区等都是在原薛刘营的基础上改造过来的，随着保定市建成区的快速推进，薛刘营的面积逐渐缩小。到1982年土地承包时，全村只有水浇地161亩，加上一些边角零地，共约287.3亩，90%的耕地已经没有了。在原薛刘营村占地迅速缩小的同时，薛刘营村的基础设施建设，包括道路交通、邮电通讯、水力电力、生活能源等方面都有较快发展。村民也被转化为市民，村民在生活方式、就业结构等方面发生了很大的变化，村民在整体素质发生变化的同时真正转化为了城市居民。
1薛刘营的位置演变与改造面临的新问题
薛刘营位于保定市的城乡结合部，处于城市向农村转变阶段。薛刘营位于保定市北护城河以北，其南部紧接保定古城区，北部及其东西等周边地区以农村景观或者准城市景观为主。薛刘营处于老城边缘和新城的结合部，这样的位置特点使得其在城中村改造中具有代表意义。虽然在快速城市化进程中，薛刘营已经被裹进保定的主城范围，但由于村庄改造较慢，在很多层面还保留着村庄的影子，薛刘营村的范围由大变小，村民由多到少，位置由老城区边缘逐渐变为主城区中心，这样的变化过程使得薛刘营在村民结构、位置演变等方面都可以找到城中村由村庄面貌变化为城市面貌的脉络。由于保定市的发展思路是向北和向东，在这样的发展格局下薛刘营很快被裹进保定市的是中心位置。从图1中可以看出，随着保定市区向北和向东发展速度的加快，薛刘营逐渐演变为保定市中心位置。保定市的城市发展趋向以及位置演变使得城中村的改造面临新问题[1]：①城中村改造成本提高。薛刘营由于逐渐演变为市中心位置，所以土地价格较先前有很大增长，在村民市民化进而农村城市化进程中政府需要付出更多的经济代价作为城中村居民的补偿才能完成城市化的战略举措。优越的区位条件更加容易促使村民要价更高，城市化与高成本成为政府的两难选择；②居民外迁导致生活不便。薛刘营虽然是农村区域，但由于其逐渐成为保定市的城市中心而变为保定市的黄金地段[2]。各种基础设施相对较完善。如果居民外迁到距离城市中心更加遥远的地方。则会给薛刘营居民造成生活的诸多不便。保定市虽然目前城市向周边的扩展速度很快，但学校、银行、医疗、超市、交通等各种城市基础设施没有跟进，为了加速城中村改造而使薛刘营村民外迁，自然会加重居民的生活负担，这在很大程度上会增加城中村改造的阻力。③新旧生活方式磨合的阻力。城中村改造导致村民生活方式的改变，包括就业、邻里关系等多方面产生巨大变化，村民需要适应过程。不同年龄的村民的适应能力以及愿望有差别。调查发现，年轻居民较倾向于接受新的生活方式，具有改变村民生活方式并较快转变为城市居民的强烈愿望，该群体希望在政府的支持下改变自己的生活方式并因此提高自己的生活质量。但中老年人在这方面的愿望并不非常强烈，该群体安于现状并且不愿意打破其既有的生活方式，旧有的生活方式虽然收入水平并不高，但收入稳定并且依此能够使自己拥有稳定的生活。所以不同年龄的城中村居民在城中村改造中的阻力不同，中老年人正在成为解决这个问题的瓶颈。
图2表示了不同情况下的城中村、城中村改造的难易程度以及城中村居民被改造的愿望。图中划分为A、B、C三种类型，图中沿A、B、C三条线在老城区、快速发展区、新城区以及市区边缘区等不同区位上城中村的发展密度不同，城中村主要分布在城市的快速发展区。城中村居民由于状况不同，对于被改造为城市居民的愿望有很大的差异：A类城中村密度小，居民倾向于被改造。由于这部分城中村大多位于老城区，政府给予的拆迁补贴较丰厚，所以居民比较乐于改造，居民愿意在政府的协助下改变原来质量较低的生活方式。居民虽然表面上是城中村居民，但实质上已经完全脱离农业产业，已经适应了城市生活，被转化为城市居民后其生活方式不会产生很大变化，生活质量会有很大的提高；C类城中村密度大，居民倾向于被改造。这些城中村远离建成区，区位不如A类城中村占优势，作为改造的对象主要是从城市发展的战略角度考虑。能够迅速配合改造的城中村可以得到更加丰厚的改造补偿，城中村居民虽然具有失去土地后重新择业的风险，但耕地被大量占用后可以在相应的机关厂矿中给安排就业，加以居民具有成为市民的强烈愿望，所以城中村改造不会有太大阻力；B类城中村介于A类和B类之间，居民对改造不反感但态度也并不积极。这类城中村虽然区位不如A类村庄占优势，但在快速城市化进程中，其区位的商业价值快速提升已经成为共识，所以居民希望在这唯一的一次城中村改造过程中能够从拆迁补偿中得到更多的收益，在其预期得到的补偿中将土地增值以后的未知收益也算在其中，而政府并不希望将土地增值以前的或有收益也考虑进来，于是在政府的低补偿政策与农户的高补偿预期之间就产生了矛盾，该矛盾的持续就延缓了城中村改造的进度。城中村改造中不同村民的改造愿望存在很大差异（表1）。B类城中村是城中村改造的关键，这部分村庄未改造就谈不上对C类村庄的改造，这部分村庄于是也就成为了目前城中村改造中的热议对象。
2 薛刘营城市化进程中的居民状况分析
2.1居民构成
目前的薛刘营村民是指1987年以前在城市化改造过程中仍然保留农业身份的居民。1987年以后出生以及在1987年被转化为市民的村民虽然属于薛刘营村的居民，但与1987年以前为转为城市居民的薛刘营村村民在物质福利以及生活待遇层面存在较大差别。虽然居住在薛刘营村的居民中在1987年以前未转化为城市居民的部分在各方面也能够享受城市生活的待遇，但除此之外还享受着村集体财产以及这些财产为其带来的物质福利，而1987年以后转化为城市居民的薛刘营村村民则不享受这些待遇。居民市民化是城中村城市化的重要举措，薛刘营在城市化进程中率先实现了村民市民化。“村改居”工程使绝大部分居民纳入居委会管理，从而结束了村委会管理的历史。薛刘营村的占地面积也一缩再缩。薛刘营村的最后一块土地最近也纳入城市化改造的计划，薛刘营村级建制随着经济发展逐渐会淡出视野，而包括村级财产在内的所有有形经济实体也逐渐通过一定的机制纳入国有财产的轨道，不但使村民与市民间的无形边界消失而且使农村与市区的空间边界也逐渐消失。
2.2居民特点
薛刘营虽然是一个村庄，但与传统的村庄存在很大的差别。传统村庄的居民大多是土生土长的世代居住在本村庄的居民。但薛刘营村的居民不同，居民大多是在历史上从其他地方迁移到此的居民的后裔，这些居民在文化背景、风俗习惯等方面有很大的差异。虽然是个村庄，却融合了不同地域的文化，多样化的文化在薛刘营聚集形成了较一般村庄不同的特点。居民的生活背景差异导致很久以来这里的村民就不是以种田为唯一的生活方式，来自不同地方的居民将其以上生活的地方的风味小吃或者专门技艺发展为自己谋生的“绝活”，不但可以换取生活报酬而且繁荣了保定的文化，在当时的保定古城较早时期的“五行八作”中薛刘营村民做出了相当的贡献。综合而言，薛刘营的居民特点表现在以下几个方面：居民来源广泛、文化背景复杂；很早即开始尝试脱离农业从事非农产业；部分居民具有市民和村民的二重性特点；城中村居民实质上很久以来过着城市生活；城中村改造的预期补偿费用较高；村民关系受城市快速发展的冲击逐渐淡化但仍在不同程度上保持；城中村的子代已经成为城市居民且很多已经成为城市白领。
3保定“城中村”的改造模式
在城市化进程中，保定市的城市化速度很快，很多的城中村逐渐被裹进到市区内，在城中村改造过程中已经出现了多种比较成功的开发模式。
3.1村庄自主开发
村民在政府指导下，由村自筹资金并自我完成“城中村”改造。这种城中村的居民已经改变了传统的农耕模式，村民以非农收入为主。出租房屋也成为村民的主要收入之一，虽然较少但很稳定。在城中村改造中，村集体用征地补偿款统一规划集中建设住宅楼并以建筑成本价向本村村民出售。这种改造模式存在的问题主要表现在：征地补偿款完全掌控在村集体手中，会引发村集体腐败，村民反映最为强烈的事情是村集体将开发的住宅楼直接或者间接地卖给市民从而使村民的利益受到损害。在新社区建设的过程中村集体只建设住宅楼，而不关心包括娱乐设施以及绿地等小区建设的配套基础设施。城中村改造后村民普遍认为农村面貌并未得到很大改善，居民的居住环境虽然由平房演变为高楼，但生活的整体环境并没有很大改善，村庄改为城市后反而在很多时候生活更加不方便。这种改造模式一般只适合于村庄规模小且资金需求量小的村落，由于城中村改造过程中没有可能尽量延伸利益链，如果村民自主开发涉及大规模资金注入时就会导致资金困难，并且使得村落改小区后的后期建设资金很难到位。保定市南市区的南刘各庄村即属于该种改造方式。
3.2开发商主导开发
在该种改造模式下，“城中村”土地出售给开发商后由开发商进行改造，开发商负责进行新住宅布局设置，并负责建设休闲、娱乐、绿地设施。在具体操作中一些城中村实行“实物+货币”的补偿方式，实物补偿即用新建小区的面积补偿原有住宅面积，货币补偿即在实物补偿的基础上给村民实行一次性发放征地补偿款以换取村民的土地使用权。这种模式存在的问题主要表现在：开发商向不同村民出售的房屋价格不公开，村集体与村民之间缺乏必要的沟通，群众想了解的诸多细节问题很难了解。但一般而言，城中村村民对“实物+货币”补偿模式的城中村改造比较满意。这种模式由于有开发商的雄厚资金支撑，不会使城中村改造出现烂尾。但这种改造模式也不适合所有城中村的改造，对于有区位优势、建筑面积不大且土地的后期开发潜力较大的城中村事宜采用此种模式。保定市南市区的西韩蒋村以及北市区的薛刘营村的前期改造就属于该种开发方式。
4城中村改造中面临的问题
4.1小区环境建设须考虑居民切身利益
小区环境建设除了必要的基础设施外还有草坪、花卉以及树木等，这些方面除了需要前期投入外，还需要后期的维护成本。如果纯粹为了环境美观而引入高维护成本的花卉和树木，则需要居民承受较高的物业费用，对于住区内的居民而言华而不实。本来住区内都是农村居民，所有景观树种以当地的柿子、核桃、板栗、红果等树种为主，不但可以增加居民的收入，而且使居民能够找到过去生活的影子。
4.2 小区建设要结合居民的后续生活
城中村居民住房宽裕，这里的空闲住房大多成为城市流动人口的租房源，城中村改造后村民的租房房源会越来越少，虽然村民改市民后居民的住房条件得到了很大改善，但由于租房源的减少而使居民曾经拥有的稳定收入骤减[3]。所以在设计居民的住房结构时可以考虑以小户型为主，在补偿相等面积住房时可以分几套房子补偿，这样不但可满足村民的住房要求，而且剩余出来的房子可以用于出租，不但仍然满足外来人口租房的要求，而且使得转化为城市居民的村民仍然可以依靠房屋出租获得稳定的收入。
4.3考虑城中村改造后的居民就业问题
村民改市民过程中农民虽然关心改造后自己的住房问题，但比这个问题更为重要的是其就业问题。平房变为楼房只是现象，居民的生活方式变化才是内在本质。生活方式变化不但要求居民素质全方位提升，而且随之而来的是就业方式的变化。变化后的居民能否在产业链中找到自己的就业坐标才是城中村改造中最为关键的问题，这个问题的合理解决不但需要村民自己努力，而且需要政府部门的协助。
4.4村民社会保险的建立
城中村改造前，土地是村民赖以生活的依托。改造后农民不再有土地，于是农民的未来生活面临风险，“以土地换社保”成为大多数城市解决村民社保问题的思路，保定自然也不例外，即以政府法令的形式，严格有关政策规定，强化土地征收过程中社保基金的征收工作，实施在征用补偿费中提取建立社会保险基金的办法，从中提取一定比例贴补失地村民的养老和医疗保险，并建立集体统筹、个人存缴相结合的筹资机制，将原村民纳入城市统一的社会福利保障体系，参与城市的医疗保险和养老保险，享受城市居民的最低生活保障。
4.5体贴外来务工人员的安置
城中村改造中政府主要考虑的是城中村居民的安置问题，目前较少考虑在城中务工的农民工的房屋租住问题。城中村改造后由于居民居住条件的改善，必然带来房屋租金水平提高，在农民工收入水平没有很大变化的情况下，城中村改造使更多的农民工面临无力找到安身之所的困境，这会造成由于城中村改造而导致农民工流失问题。城中村改造的初衷是为了提高城市水平，但农民工的流失会对城市发展釜底抽薪，城中村本地居民与外来居民的生活质量同步变化成为一对矛盾。
4.6城中村集体经济的可持续发展
城中村改造不但使村子的环境发生了变化，而且在短时间内得到较多的补偿款后村民有暴富的感觉，利用这些补偿款使集体经济获得持续发展并依托集体经济解决村民的养老等后续生活问题是城中村改造后重要的问题，集体经济的持续发展问题需要政府积极引导、政府适度扶持和相对完善的集体经济运行机制[4]。政府作为引导者需要在城中村改造后重新设计城中村的产业结构，政府的引导不应该演变为强硬的行政干预，政府的作用在于为城中村改造后打造新的建成区的经济发展平台。在此过程中政府的优惠政策不可或缺。城中村改造后，除村民住宅和集体物业需要以外的土地可以允许村民发展集体经济项目，以便所有村民都可以获得稳定的经济收入，从而解决村民转化为市民后的新城市居民的就业问题，对由城中村转化为市民后的居民的经济所得可以适当减免税收，以便给新市民“喘息”的机会。城中村改造后的经济运行机制可以考虑股份制。根据国内大多数城中村改造的经验，股份制经济运行机制是绝大多数城中村改造后较为容易接受的，只要加强对股份制经济的运行监督，就可以有效防止集体经济运行过程中侵害村民利益的事情。
5保定市城中村分布及薛刘营改造的主要措施
5.1保定市城中村的分布
《保定市市区城中村拆迁改造实施办法》中规定，城中村是指在南市区、北市区、新市区、高新区范围（建成区）内，使用集体建设用地，并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落，城中村改造是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。近三年内将有75个城中村列入改造计划。村庄占地面积4.2万亩，占建成区面积的27.6%，全部改造完成后，市区可腾出15平方公里的城市建设用地。如此大规模、高速度的城中村改造促成了保定市由中等城市向大城市迈进。保定市近期列入改造计划的城中村包括：韩村、四里营、址舫头等村庄。
《保定市市区城中村拆迁改造实施办法》中规定，城中村是指在南市区、北市区、新市区、高新区范围（建成区）内，使用集体建设用地，并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落。在拆迁安置方面做了如下规定：①拆迁安置实行“一村一案”； ②最大限度保障村民利益；③在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户；④拆迁补偿安置协议要具有下列内容：被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；补偿方式、安置补偿标准和结算方式；安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；违约责任和解决争议的方式。⑤城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。按规定为原村民办理各类社会保险。⑥土地出让金的90%用于城中村改造中的基础设施配套建设，10%由管委会用于组织城中村拆迁改造工作。
保定城中村改造布局呈现以下特点：①拟改造的城中村密度大。保定近期拟改造75个城中村，这些城中村集中分布在保定老城区的，密度大，保定城市发展需要改造的城中村的任务较大。②向北向东发展。围绕保定老城区，虽然城中村较为均匀地分布在了四周，但是根据保定市的向北和向东的城市发展规划思路，保定主城区的东、北方向的更多村庄纳入了城中村。③城中村主要分布在老城与二环间。虽然在老城区也有为数不多的城中村，包括水碾头、螺丝庄、西大园、灵雨寺等，但这些村庄已经很难看出村庄的影子，居民的生活方式以及生活水平等已经能够与城市居民很好地融合在一起。④建成区的长期发展方向是北而不是东。城区向东发展受到高速公路的阻断，在远离建成区的村子中目前已经将曹庄、杨庄、小刘庄以及花庄等纳入了城中村改造的范围，这些村庄距离目前保定市正在开发的丽景蓝湾小区也有很大的空间，保定市跳跃式的规划城中村的发展设想实际上已经标明了其对城中村改造进而城市空间发展的战略设计。
5.2薛刘营城市化进程中的重要举措
5.2.1打通五四路与七一路的恒祥大街段
在五四路与七一路的恒祥大街（以下简称“五-七-恒”）段未打通前，居民自五四路到七一路通行需要绕行永华大街，严重阻碍了城市发展。城市快速发展需要顺畅的交通，为此需要占用当时还是居民区的城中村居民住宅地。“五-七-恒”修通需要政府支付高昂的居民拆迁安置费，但是从城市的长远设计着想对于保定城市发展至关重要。“五-七-恒”打通后，彻底改变了五四路与七一路之间的交通格局。不但缓解了永华大街的交通拥堵程度，而且拉动了“五-七-恒”东西两侧的商业发展，惠友超市、小蜜蜂饭店都是在这时期建成，除此之外，在“五-七-恒”铁路立交桥的西侧已经建设了较为高档的社区，东侧目前正在筹划建设另外一个小区，但是由于距离高压线和铁路线较近，工程一直未启动。因为“五-七-恒”地处保定市的繁华地段，其商业价值很高。将未充分开发的土地用于商业或者社区建设会给经营者带来丰厚的回报。但是这与的居住质量以及城市中心地区的环境建设之间就形成了矛盾。
5.2.2建设金昌社区
金昌社区就是在原薛刘营的基础上经过征地后进行建设的，金昌社区分布在恒祥北大街东西两侧，该地段即沿“五-七-恒”段穿过五四路一直向南延伸到东风路之间的恒祥大街段（以下简称“五-东-恒”段）。“五-东-恒”相对于“五-七-恒”时间更加久远，无论是商业区还是居民区都发展相对更加成熟。“五-东-恒”段的东西两侧已经发展为密集的商业区，不但有沿街的店铺，而且在居民区中间分布有集市。在密集的居民区、商业中心以及高等院校的消费拉动下，使得金昌社区及其周边地区成为保定老商业中心的次级商业中心，为保定老城CBD的逐渐外移，提供了充分条件。
5.2.3周边生活服务设施变化
薛刘营改造后，规划出来的用地建设了社区、商业街、超市以及城市绿地等。如图3所示，在原薛刘营所在的区域内临近现在的薛刘营新村建设有北京华联超市、大润发超市以及惠友超市等大型购物中心，同时沿东风路、五四路和恒祥大街等建设了密集的商业街，在七一路和东风路之间的恒祥大街的东西两侧建设了城市社区，解决更多城市居民的住宅问题。在城市主干道的两侧建设有街心公园。薛刘营改造后密集商业中心的建设也为华北电力大学这样的高等学府的大型消费创造了良好的条件。薛刘营改造后使得更多的保定居民受益，街心公园和大型超市成为保定居民最为受益。社区内的居民到最近的超市购物步行不超过15分钟，老年人可以全天在街心公园悠闲，其中很多人在街心公园得以在众人面前展示歌喉，为社区的居民带来了免费的精神享受。环境的变化不仅带来社区居民精神面貌的变化，而且带来了很多新的就业机会。尤其是沿交通主干线的商业街的建设不但使很多农民工能够从事第三产业，而且城中村居民中不能就业白领岗位的居民也在商业街中找到了自己的岗位。第三产业的蓬勃发展使得城市居民的生活更加便利。
5.2.4原城中村居民的就业安置
城中村改造是在政府引导和规划下的政府主导型的城市化，按照这样的思路，城中村改造中产生的失地农民也需要在政府的指导下进行就业安置。在城中村改造中，主要采取了如下措施：①城乡劳动力市场体系一体化。相同岗位面前接受过高等教育的劳动力会有更多的就业机会，但某些岗位并不是原城市居民愿意从事的。保定市政府认为，城中村改造的显著标志是农民“市民化”，其中最关键的不是户口的转换，而是市民化的农民与市民具有同样的身份。通过城乡一体化的劳动力就业体系使得城中村改造后的新市民经过就业培训、择业指导等一系列服务，对由农业文明迅速转化为城市文明快车道的新市民很好地融入到城市新生活当中。②发展城郊型的准城市就业岗位。城中村改造后虽然原农民得到了安置房也得到了数量不菲的补偿款，居民的生活环境虽然有了很大的改观，但农民的全方位素质很难截然改变过来。农民对旧有的生活方式还是非常依赖。将农民安排到就近的工厂做工并非是绝好的选择。发展城郊型的劳动密集型的产业不但可以保证绝大多数农民就业，而且可以使农民原有的生活方式得以延续，同时也可以促进郊区农民改变传统的农业经营方式，激励新式农业的发展。③强化城中村居民的就业培训。改造后的城中村居民素质普遍偏低成为进一步就业的严重障碍，所以非常有必要对居民进行培训，包括技能培训和思想意识地培训。思想意识层面的培训主要是使居民由原来的小农意识逐渐转变为社会化大生产条件下的纪律性和组织性，让居民逐渐树立现代企业管理意识。在城市化进程中位城中村居民提供更多的创业机会并给予政策层面的扶持，使这些已经为城市化进程做出贡献的城中村居民由城市中就业的弱者逐渐转变为能够与城市居民具备同样的竞争能力。在居民创业过程中政府特别给予小额贷款的启动资金的政策支持。④强化社区物业以提供更多就业机会。城中村改造和”村改居”的推进要求社区的管理和服务进一步规范化，为提高社区的物业水平，社区需要更多的保洁、保安和家政服务人员，这些工作岗位都比较适合城中村居民。将城中居民就业与社区服务质量的提高紧密连接起来不失为城中村居民就业安置的思路。
参考文献：
[1]孟祥林. “双核+双子”模式的京津保唐城市体系构建与对策分析[J]．城市，2009， 4： 33-40.
[2]孟祥林. 京津冀第三核：以文化经营保定的城市品牌化思路分析[J]．中国城市化，2010，2：14-19.
城中村改造面临的问题范文6
一、区东部地区城中村改造基本情况
区东部地区共有12个城中村，其中，贾岭村于2015年12月通过自主改造土地挂牌方式，被广东海伦堡集团摘牌。剩余11个村分别是武东街的芦家咀村、五星村、武东村，白玉山街的努力村、同兴村、群力村、五一村、火官村、红胜村、星火村、胜强村。2016年8月，市政府研究决定全市中心城区城中村改造模式由自主改造调整为政府统征储备，同时明确，由青山区和汉正街控股集团共同实施青山区11村的统征储备工作。青山区东部11村集体土地总用地面积约约1.78万亩，共有11429户，28658人。
根据市委、市政府关于加快推进全市城中村改造的决策部署，我区11个城中村计划于“十三五”期间基本完成改造。2017年4月，我区全面启动东部11村城中村改造工作，目前各项工作按计划有序开展。
二、区东部城中村范围内坟墓分布情况及坟墓迁移存在的问题
据初步调查了解，东部11村中，有3个村建设有村办陵园，分别是同兴村、群力村、武东村，墓地规模在2000座左右，这些墓地均不符合规划用地要求，且均未经批准建设，其中，同兴村所建的大佛山陵园，位于氧气公司旁，是市区消防、安监部门明确需重点整治的重大安全隐患；其余各村的坟墓均分散在本村的田间地头。据统计，东部11村共有坟墓约2.24万座。
根据区东部11村城中村改造规划，我区将着力把该区域打造成宜居宜业的北湖生态新城，在友谊大道延长线以北区域，建设华夏幸福环保小镇，在青化路以南临严西湖区域，建设文旅、科创小镇。我们在研究东部11村规划布局工作中，拟将东部11村范围内的坟墓迁移集中安葬，以利于整个区域用地布局功能的实现。
目前，我区已启动东部5村整村及部分村涉水重点工程区域的城中村改造拆迁签约工作，因东部11村范围内无农村公益性墓地，导致这些村的坟墓无处可迁，影响了涉水重点工程及还建房建设区域的征地、供地工作。下一步，我区将陆续启动其它村的拆迁签约工作，同样面临坟墓无处可迁的问题。
三、关于在区东部农村地区建设农村公益性墓地的建议
鉴于我区东部11村城中村改造工作已全面启动，改造区域内的坟墓迁移问题十分突出，集中建设公益性墓地迫在眉睫。根据11村村民要求就近就地迁移坟墓的强烈愿望及我区东部城中村改造的实际需要，我们建议区民政部门尽快协调市民政部门，批准在范围内选址建设公益性墓地。我办将积极配合做好相关工作，确保城中村改造范围内的坟墓得到妥善迁移安置。
