城中村改造工作总结范文1
一、指导思想
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，根据构建社会主义和谐社会的要求，以尊重群众意愿、保证村民切身利益为基础，以改善旧城区环境、推进城市化进程为目标，着眼于土地节约、集约利用，着眼于经济发展和社会稳定，高起点规划、高标准建设，依法、有序、高效地推进城中村改造工作，进一步改善群众生活环境，改变城市面貌，完善城市功能，提升城市品味，早日将我市全面建设成为大*现代新区。
二、改造范围
城中村改造范围是指华山一路以东、青烟一级路以西、青威路以南、即墨与城阳界以北城市中心区域的村庄。
区域范围之外的村庄，具备城中村改造条件，经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组批准，可参照本意见执行。
三、基本原则
(一)统一规划、成片开发原则。在全市城市总体规划的指导下，高起点编制城中村改造修建性详细规划。大力提倡组团式规划，科学、合理地进行规划布局，节约、集约、高效利用土地资源。按照分类整合、成片开发的要求，合理确定城中村改造范围，避免基础设施和公共设施的重复投资建设，实现资源优化配置和城市资源共享。
(二)总量控制、分步实施原则。要有计划、有步骤地分期实施城中村改造工作，确保我市房地产开发市场持续、稳步、健康发展。市住宅建设主管部门要结合市委、市政府年度重点工作，根据国民经济计划、土地利用规划和指标以及城市总体规划，制定全市房屋拆迁年度计划、住房建设年度计划，严格控制年度开发改造总量，防止一哄而起、遍地开花，确保城中村改造工作稳妥有序进行。
(三)区域统筹、合理配置原则。有关街道办事处(经济开发区)要对辖区内城中村改造村庄进行统一摸底，按区域统筹的原则，结合建设社会主义新农村的目标，与农民(安居)住房建设相衔接。既可以单独进行城中村改造，也可以与农民(安居)住房建设结合进行。
(四)惠及群众、持续发展原则。城中村改造必须充分考虑群众的切身利益和村庄经济的持续发展，统筹安排城中村改造中的居民安置用房、村庄集体经济发展用房、社区公共服务设施和市政公用设施等，完善城中村改造后的城市功能。同时，应充分考虑改造后村民的养老保险、医疗保险、最低生活保障以及村庄集体经济的发展等问题，使村庄经过改造实现经济社会持续协调发展。
(五)依法办事、公开透明原则。涉及城中村改造每一个环节的各项政策都要公开、公正、公平，并按程序进行公示，确保群众有知情权、参与权和监督权，争取广大群众的理解和支持，做到成熟一片、改造一片，防止因政策不透明造成社会不稳定。
四、改造条件
(一)村“两委”领导班子必须坚强有力，具有良好的群众基础，村庄社会环境稳定。
(二)城中村改造必须符合绝大多数村民的意愿，同意进行城中村改造并签订改造意向的村民户数须达到被拆迁村民总户数的95%以上。
(三)城中村改造项目用地必须符合城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划及各相关专业规划要求。
(四)城中村改造项目必须符合全市房屋拆迁年度计划和住房建设年度计划。
(五)城中村改造项目应实现自身盈亏平衡并制定可行的实施方案。
五、审批程序
(一)规划
有关街道办事处(经济开发区)要对辖区内城中村情况进行调查摸底，结合城市总体规划和土地利用总体规划，并根据规划部门确定的规划范围和规划条件编制辖区内城中村改造修建性详细规划，按规定程序公示，并经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审查同意后，按规定程序报批。
(二)计划
有关街道办事处(经济开发区)要根据辖区内改造区域的村庄状况、基础设施配套情况、拆迁面积、建设规模、投资额度等统一编制城中村改造项目的年度改造计划，上报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审查同意后，按程序列入房屋拆迁年度计划和住房建设年度计划。
(三)预审
对列入城中村改造计划的项目实行预审制。凡具有进行城中村改造意向的村庄，须先经村“两委”研究，召开村党员大会和村民代表大会，并经被拆迁村民总户数95%以上同意后，由街道办事处(经济开发区)会同村庄组织起草城中村改造计划、拆迁安置补偿方案，向全体村民公示，在广泛征求全体村民意见的基础上形成书面意见，由街道办事处(经济开发区)报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室预审后，方可正式提报申请。
(四)申请
城中村改造项目经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室预审通过后，由街道办事处(经济开发区)会同村庄制定城中村改造项目的具体实施方案，并将改造申请及实施方案上报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室。城中村改造实施方案应包括以下内容：
1.基本情况。城中村改造项目的名称、项目四至位置、占地面积、拆迁面积、拆迁户数、村庄土地调查表、年度用地计划、现状地形图、拟报规划方案及投资分析、村委会及村民代表大会决议等。
2.拆迁安置补偿方案及拆迁安置成本测算分析报告(包括：总拆迁户数及面积、拆迁计划、拆迁年限、拆迁安置办法、拆迁补偿标准、土地权属、资金来源、资金量化分析等)。
3.土地调查数据及用地计划。
4.修建性详细规划。
5.经济效益测算和分析。
6.改造建设计划及存在问题的解决预案。
7.改造区域内村民的社会保障方案(包括参加社会保险情况、社会保障补贴办法、社会保险单位编号、社会保险登记证、劳动力安置情况等)。
8.环境影响评价文件。
9.村庄所得净收益分配方案、安置区域内集体资产使用方案。
(五)审查
市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室组织领导小组各成员单位对上报的城中村改造实施方案进行统一审查会签。
1.市城乡建设局对城中村改造项目修建性详细规划方案进行审查。
2.市国土资源局对城中村改造项目进行建设项目土地预审，根据规划部门的规划意见进行地价评估，并根据评估地价拟定项目标的额和收缴方式、报批供地方案。
3.市住宅发展保障办公室对城中村改造项目的拆迁安置补偿方案、拆迁安置成本测算、项目的经济效益测算和分析、项目的开发建设计划、存在问题的解决预案等进行审查。
4.市劳动和社会保障局对城中村改造项目的社会保障方案进行审查。
5.市环境保护局对城中村改造项目的环境影响评价文件进行审查。
6.市发展和改革局对城中村改造项目提出核准意见。
(六)审批
市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室将各部门审查通过的城中村改造项目实施方案，报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审批。
六、土地处置和项目实施
城中村改造工作应按照市政府组织协调为主导、街道办事处(经济开发区)和村庄具体实施为主体、各部门密切配合为保障的工作要求，由街道办事处(经济开发区)会同市国土资源局及相关部门，按市场运作的方式进行项目土地处置和项目实施。
(一)土地处置
1.城中村改造以项目综合“招拍挂”出让为主，即将拆迁安置作为条件与土地使用权捆绑，进行项目综合“招拍挂”，通过公开、公平、公正的方式，竞争确定项目建设主体。具体工作程序按照*市人民政府办公厅《关于城中村(居)改造项目招拍挂工作有关问题的通知》执行。
2.城中村改造项目也可采取土地“招拍挂”方式进行处置，即
由街道办事处(经济开发区)会同村庄组织城中村改造区域的拆迁补偿安置，剩余用于房地产开发用地按照经营性用地出让有关程序办理。
3.村民安置用地以及安置区域内的社会公共事业、公用设施用地，继续保留集体所有土地性质，核发《集体建设用地使用证》。
4.城中村改造在规划确定的旧村址(含村内空地，村庄周边的沟、坎、荒地，未利用地)范围内进行，原则上在被拆迁村民住宅用地的1.5倍内规划城中村改造项目用地，拆迁安置后剩余土地使用权经“招拍挂”出让所得收益，在扣除土地储备成本、农业土地开发资金、国有土地收益基金、社会保险储备金和廉租住房保障金等有关费用后，全额返还街道办事处(经济开发区)，主要用于村民安置补偿、村民生活保障、兴办公益事业和村庄集体经济发展。如果旧村改造村庄与相邻村庄在城中村改造范围内有土地交叉情形，则城中村改造项目用地由街道办事处(经济开发区)会同国土资源管理部门在相邻村庄范围内调剂解决。
5.城中村改造涉及企事业单位房屋的拆迁，按《*市城市房屋拆迁管理条例》有关规定办理；经企事业单位申请，并经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组批准，也可按即墨市人民政府《关于进一步加强土地补偿工作的意见》的有关规定办理。
(二)项目实施
1.土地处置后，项目竞得人依法向市住宅发展保障办公室申领《房屋拆迁许可证》，委托项目所在村庄实施房屋拆迁工作，负责办理房屋评估、签订《房屋拆迁补偿协议》、拆除旧房、办理回迁安置等工作。村民回迁安置区由街道办事处(经济开发区)、村庄负责实施规范化管理。
2.城中村改造项目拆迁住宅的安置补偿，原则上按照被拆迁房屋的《集体土地使用证》上载明的土地使用面积进行安置补偿。
3.城中村项目的实施必须首先建设村民安置房屋，确保被拆迁村民及时回迁安置。
4.进一步规范村庄集体资产管理。城中村改造村庄所得收益，由市财政直接支付给村庄所在街道办事处(经济开发区)，由街道办事处(经济开发区)按照村级财务管理的有关规定进行监督管理；规划建设的作为村庄集体资产的商业服务设施和公共服务设施，一律不得对外销售。若违反规定擅自对外销售房屋的，不予办理相关手续，并由相关部门依法进行查处。
5.城中村改造项目中的村民回迁安置部分，免缴城市基础设施配套费(供热、供气收费除外)、墙体节能费、散装水泥专项资金、土地登记费、房产登记费等市级财政行政事业性收费；用于房地产开发的部分，仍按照房地产开发有关规定办理。
七、组织领导
城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及面广、政策性强、工作量大，各级各部门要统一思想，提高认识，切实加强领导。
(一)城中村改造工作在市委、市政府的统一领导下进行，成立即墨市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组，负责协调城中村改造工作的重大问题，制定相关政策，研究批复改造方案，指导整个城中村改造工作稳步推进。领导小组下设办公室，办公室设在市住宅发展保障办公室，负责领导小组日常工作。
(二)街道办事处(经济开发区)是城中村改造工作的组织主体和实施主体，负责规划设计、组织协调、具体推进和监督检查，确保项目按规划开发建设。要严格把好辖区内城中村改造计划的初审关，认真分析研究城中村改造的可行性；严格把好城中村改造条件的审查关，深入细致地审查实施城中村改造必须具备的条件，确保实事求是、真实可靠；严格把好城中村改造收益资金的使用关，确保专款专用。要开拓创新，把城中村改造与“村改居”、“集体经济股份化”相结合，推进村庄管理体制和集体经济组织管理体制改革。要制定城中村改造突发事件应急预案，建立城中村改造评估和预警机制，做好辖区内城中村改造工作中的稳控工作，确保社会稳定。要制定城中村改造民主监督制度，确保城中村改造各项政策公开、透明。
(三)进行城中村改造的村庄，应在街道办事处(经济开发区)的指导下，稳妥做好城中村改造的各项工作。要认真分析村庄现状，广泛发动群众，按程序召开有关会议，研究制定城中村改造的计划、拆迁补偿安置方案、社会保障方案、净收益分配方案、集体资产管理使用方案等，扎实有效地推进城中村改造工作。同时，村庄要密切联系群众，关注群众思想动向，作好村庄稳定工作。
城中村改造工作总结范文2
关键词：快速城市化；城中村；城市规划；管理；对策
城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。
一、目前城中村规划管理的现状
城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70％以上，甚至达到90％；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。
而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。
城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。
二、城中村规划管理的原则与模式
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。
要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。
城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。
三、城中村改造规划的对策实践分析
一是将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。
二是明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。
三是规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。
城中村改造工作总结范文3
近年来，宁海县改革开放不断深入，经济社会发展迅猛，突出表现在城市框架不断拉大，但是随着城市化快速推进而把城区周边部分村落及其农用地一起纳入城市用地范围，城市规模不断扩张，在建成区内被城市包围的过程中形成了一个个“都市里的村庄”，即“城中村”应运而生，由于这些村庄户籍制度、土地结构、社会管理等城乡结构壁垒还没有得到有效突破，整体发展没有同宁海县的城市建设同步推进。因此，这些“城中村”与城区之间在规划建设、经济发展、社会管理、福利保障、人文环境等方面产生强烈的反差，与城市的发展极不协调和相称，已严重影响到城市整体形象的提升，城市实力的提升，城市竞争力的提升。因此，在当前经济社会快速发展的新形势下，推进“城中村”改造是一个现实的课题。本文通过分析宁海县城中村的基本现状，城中村改造面临的困难和问题，提出城中村改造的对策和措施。
一、“城中村”基本现状
1999年，宁海县重新修编了《宁海县城市总体规划》，县城规划建成区面积从15平方公里扩大到30平方公里，规划控制区从30平方公里扩大到90平方公里。2001年初，根据新一轮的城市总体规划，进行城关、梅林、桥头胡“三镇合一”，城区整体效应逐步形成。2003年10月，宁海县政府以城市化发展的战略高度出发，适时开展了城关镇“撤镇建街”工作，进一步拓展了城市区域，构建起了中等城市的规划框架。到2008年底为止，县城实际建成区面积已扩展到26.2平方公里，规划控制区面积已扩大到93平方公里，城市化水平达到了50.6%。从理论上来说，跃龙、桃源、梅林、桥头胡四个街道涉及土地征用的村都属于“城中村”的范畴，经过2006年进行的新一轮的村庄布点规划，对行政村和自然村进行了重新圈定，又经过了一轮又一轮的撤村建居，现县城市规划区内共有行政村56个，自然村75个，约有农民34600个。撤村建居后组建的经济合作组织41个，涉及原行政村34个，自然村42个，从某种意义中这些村落仍属未改造的“城中村”。
近期正在实施或将要实施的跃龙街道和桃源街道所辖范围的“城中村”基本情况作一分析，属于城乡结合部，有的是城区的“插花村”。特别是桃源街道作为新一轮城市建设的主阵地、主战场，推进“城中村”改造工作就尤其显得重要，已成为城市化推进工作的重中之重，因此“城中村”不加快改造，势必严重影响到城市建设，阻碍宁海县的城市推进速度和发展。近年来，随着县城市建设和城市化进程的推进，经济开发区的扩容，这些“城中村”中土地或多或少已被征用，老城区中的“城中村”已列入老城区旧城改造项目之中，汪家、前后张、华山、桥下潘、唐安李、竹口三大村等村的城中村（旧村）改造工作已在实施，城市入口处村庄改造已列入计划。因此，今后三至五年内“城中村”改造的计划已基本排定，并且正在有序地推进。
二、存在的问题和困难分析
加快“城中村”改造是城市进程中不可绕过的一道门槛，而且势在必行，迫在眉睫，实施“城中村”改造，是实施经营城市战略、运营城市土地资本的必然选择，只有通过“城中村”改造，有效整合利用好土地资本，积累建设资金，走以城建城之路，是城市中心再发展的方向和必由之路。但城中村处于城乡结合部，经济利益、历史遗留问题等矛盾与问题突出，这些村的干部与群众一方面想改变自身的居住、生活环境，另一方面也想利用所处的地理位置优势争取多得利益。当前宁海县的城中村改造总的原则让利于民，补偿安置标准在全宁波市为最高，安置小区的位置就近就优，安置面积远远超过全市的标准。在操作当中，存在的困难和问题仍然突出，整体的城中村改造进度仍然缓慢，主要存在以下几方面的问题：
1、拆迁与征地的问题
拆迁建筑物须对所依附的土地先予征收，这是法律所规定，这不存在征与拆的矛盾。此处征地是指拆迁范围之外的属村集体所有的其他土地的征收。站在不同的利益角度，政府与村民均有不同的要求。村民的观点：政府如要征收村集体土地（即使是公益事业建设需要），政府就必须要对该村实施城中村改造，因为实施城中村改造政府需投入大量的资金和人力，或帮助编制村庄规划，否则依靠村级组织自身难以实现。政府观点：实施城中村改造的村（社），必须对其所有集体土地统一打包征收，否则在改造之后再征收，难度加大，要价会更高。这时政府与村的利益需求是统一的。这种情况还是最为理想的状态，现实是在土地征收的过程中牵涉到许多的历史遗留问题、村级班子的矛盾等因素，阻力仍比较大。征与拆的相互条件互为制约，在一定时期，一定范围，对城市化进程起到积极作用，但总体上又会产生对全县的城中村改造和基础设施的建设进度较为不利影响。
2、城中村改造模式问题
宁海县县当前城中村改造模式有：第一种为城中村集体经济组织自行实施改造（即自主改造）；第二种为县城市拆迁办公室为主实施的城中村改造（即政府主导改造）。自主改造起步早，占的比重大；政府主导改造起步晚，已改造的村仅有汪家、前后张三村，且尚在扫尾阶段，2010年比重虽有提高，计划有华山、唐安李、杨家、下洋吴、桥下潘等5村，但进展不快。两种模式各有弊端：
自主改造在实际操作中出现的问题主要有：一是改造后的标准不高，基本上以落地排屋为主，小区的配套设施不完善，村民将多余的集体宅基地流向市场，宅基地管理混乱，出现新的城中村；二是规划部门管理到位，村庄规划审批前，村级组织向征地部门、规划部门争取扩大人均用地规模，往往超过限定标准。规划审批后，房屋建设管理往往缺位；三是村经济组织资金运作难；四是遇到不配合的拆迁户，强制难。
政府主导改造主要存在的问题：一是拆迁人员力量不足，目前主要是城市拆迁办的20余人；二是当政府主导改造时，村（社）干部出于自身利益和集体利益出发，易漫天要价，阻力较大，造成政府主导改造推进速度明显迟缓；三是当前在操作的城市拆迁办为主、街道配合的政府改造模式，虽然在城中村改造运作机制中队两者的职责均已明确，但实际操作中责任不明，拆迁办、街道、村（社）三者关系难处理，拆迁办既安又拆往往事倍功半，效率低下。
3、预征地的问题
城中村改造必须涉及到预征地。当前土地征收方式基本上是先预征后报批。宁海县在2009年前通过经济开发区、土地储备中心等单位共预征大量土地，而实际报批的仅是其中一部分，尚有大量的预征土地因农用地不能调整或因土地用地指标限制等原因不能报批。有的预征土地因村班子换届村民代表以及撤村建居等原因手续需要重新补办。在手续补办过程中，又会出现因土地征收价格的调整、村班子矛盾等原因，难以补办到位，相当于重新又一次征收。
对预征地的处置方式，宁海县国土局经调研提出相应的解决方法，但时间跨度长，情况复杂，操作难度相当大。存在预征已建，整个地块部分未批已建，部分已批或已批未建等多种情况，特别是2009年1月土地征收价调整后，之前预征的土地存在多种情况而难以处理。2010-2012年征收的近5000亩，基本上属与城中村改造相结合的整村土地打包征收。这些土地有的属农用地，近年也不能悉数报批。而且每次面临村级班子换届，又会积累产生新的历史问题。
三、对策及措施
1、加强领导。城中村改造是全面建设社会主义新农村和推进城市化进程中必须着重解决的重大问题。同时也是一项事关群众切身利益，事关社会稳定和谐，影响面大，牵涉面广的系统工程，全县上下必须高度统一思想认识，切实加强对“城中村”改造的领导。首要的是健全县、街道分级管理体制，加强建设，国土、规划等相关部门职能建设，按事权与财政相统一的要求，为推进“城中村”改造提供体制保证和公共财政支撑。建议成立县“城中村”改造工作领导小组，将涉及“城中村”改造工作的建设、国土、规划、公安、城管、农林、民政、劳动、卫生、教育等为主要成员单位。领导小组要实行例会制，主要职责是研究决定“城中村”改造的政策措施，解决城中村改造中的重大问题，研究审批“城中村”改造工作计划和方案，督促、检查有关街道和成员单位的工作。城中村改造工作小组要下设办公室，地点设在县建设局（拆迁办）办公，人员以拆迁办工作人员为主，并适当地从相关部门抽调一定的力量，主要职责是负责“城中村”改造工作领导小组的日常事务，组织编制“城中村”改造计划和改造规划，拟定“城中村”改造的有关政策、规定和办法，审查“城中村”改造方案，负责城中村改造的宣传教育、调查研究工作，督促协调相关职能部门的“城中村”改造工作，指导督促考核各街道“城中村”改造工作。各相关部门要密切配合，各负其责，形成合力，及时化解矛盾，确保工作有序进行和社会稳定；各相关街道要相应成立“城中村”改造工作领导小组及其办公室，实行分级管理，层层抓好宣传雪动和组织落实。将“城中村”改造作为打硬仗，列入县、街道年度年终社会发展规划，实行目标管理，严格落实考核措施。
2、科学规划。改造城中村实质上是整个城市的连结或延伸，必须要有科学性和整体性。因此，规划时既要注重“城中村”的实际，又要放眼长远，高起点，高标准，保证“城中村”要与周边城市地区各项设施和用地的自然接应，成为城市高品位建筑的延伸，保证城市建设的整体性，促进“城中村”与城市的全面融合、发展。要遵循统一规划、合理布局、配套建设、因地制宜的方针，把“城中村”小区建成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的小区。
3、理顺机制。城中村改造是一个系统工程，征地、拆迁、安全等涉及方方面面问题，必须理顺机制，明确职责分工，环环紧扣，层层落实，形成强大的合力，集中力量处理和解决好城中村改造的各种矛盾，才能确保“城中村”改造的顺利进行。改造模式上以政府主导改造为主，自主改造为辅，对多村混居的拆迁区块和政府项目用地需整村搬迁的以政府主导改造，根据工作量大小，对量大、范围广的拆迁区块要成立指挥部抽调精干力量组成工作班子。运作机制上，必须建立一个由县政府办公室牵头，国土局、建设局（城市拆迁办公室）、规划局等单位组成的总协调机构，负责制订征地与拆迁计划，各相关街道切实抓好落实，严格按计划实施，强化计划管理。城市拆迁办公室对全县的城中村改造负起管理、考核、业绩指导等职责；国土局对土地征收的计划管理工作；街道办事处负责具体的征地拆迁工作，拆迁工作列为街道办事处首要考核目标。用地单位将征地与拆迁所需资金划主拆迁办或国土局，由拆迁办和国土局根据工作进度划付给所在街道。
4、结合土地征收的数量，给予村集体适当的政策倾斜。2004年以前存在村留地，之后取消代之以留地货币化，两者利益差距极大。当前凡涉及土地征收必与村庄改造捆绑，就是因为这一原因，2004年以前这类问题基本上不存在。村实物留地取消已有6周年，是宁海县的一项征地重大变革，不可能再恢复，但针对实际存在的情况，有两种方式可采取：一是留地货币化价格调整；二是以其它方式给被征收的集体经济组织一定的留地。但两种方式也均有一定的难度，毕竟留地货币化实行已有一段时间，之前的问题难解决，为了整体工作这个问题必须摆上议事议程，重点研究。
5、城中村改造政策的完善。当前在操作的政府主导改造的城中村改造办法安置方式，标准是延续原汪家、前后张模式并适当结合部分自主改造村的标准，目前，已在实施的有华山村，在实际中也反映出一些问题，安置标准较为复杂，安置上的不平衡等均有存在。在宁海县城中村改造政策出台后，周边兄弟县市出台的安置标准有值得借鉴之处。今后，可在保障普遍拆迁户安置标准上，适当减少安置面积，保障安置标准要易于理解和操作。同时通过由政府承担的失业农民养老保险、安置套房价格的再优惠等方式让拆迁户切实感受拆迁带来的利益。社区商铺严格控制，保证小区的物业管理费用和适当的村集体收益，其余一概不予考虑，这可避免村与村之间相互攀比，造成规划部门难操作现象，有利于提升城市品位。
城中村改造工作总结范文4
1、各项指标完成情况。预计到12月底，多种经营产值4876万元，完成年目标任务的106%；固定资产投资17.58亿元，完成年目标任务的102%；规模以上工业总产值9100万元，完成年目标任务的160%；社会消费品零售总额113148万元，完成年目标任务的120%；实际利用内资3.85亿元，完成年目标任务的192.5%；实际利用外资100万美元，完成年目标任务的100%；农民人均纯收入12678元，完成年目标任务的121%；国内生产总值17.73亿元，同比增长18%。
2、重点项目进展情况。我班今年承担了1项市级重点建设项目、2项区级重点建设项目、协办6项区级重点项目。预计到12月底，市级重点项目瑞赛•天域星城项目完成投资2.8亿元，完成年度计划的108%。区级重点项目莫泰168连锁酒店项目已全部竣工，正式投入运营；小良城中村改造项目已完成投资8000万元，完成年度计划的200%。协办项目中，渠湾城中村改造项目、人民东路改造项目拆迁工作已经全部完成；西飞一中新校区正在顺利施工建设；新世纪道路已完成铺设；阎关路西延项目和公园街整治提升等都能够按照承办部门的要求做好协调、配合工作，确保项目在我办辖区顺利推进。
3、重点工作完成情况。狠抓招商引资工作，积极推介项目。今年西洽会上签约项目4个，合同资金3.85亿元。目前，这4个项目已分别跟踪落实，永晓国际家具博览中心、莫泰168连锁酒店、月亮湾商务酒店项目均已正式营业；丽登名园项目已完成拆迁，围墙已圈，正在做开工前期准备工作。全年到位资金可达3.85亿元，完成全年目标任务的192.5%。倚天路、东张路沿线形成了汽车销售服务一条街，共有现代、雪佛莱等品牌汽车经营店14家，年营业额预计可达4000余万元。加强城市管理，三个村全部成立了专业保洁队伍，垃圾实现日产日清，积极开展环境卫生集中整治活，确保了国家教育现场会等重大活动期间辖区卫生干净整洁。加强集贸市场的规范化管理，特别是对大良路夜市进行了大力整治，较好完成首届航空城文化旅游节经典美食体验活动。村内道路建设、新农保、农村合作医疗工作均在全区率先完成工作任务，共硬化村内道路2022米；新农保参保率达到97.5%，60岁以上已经全部享受社会养老政策；新合疗参保率为100%。目前已完成劳务输出1253人，完成年度目标的104%；城镇新增就业3200人。计划生育工作在全区人口抽样检查中名列前茅，符合政策生育率100%。加强农村基础设施建设，绳张村农田水利设施建设列入中省项目计划正在实施，在机场南边修渠、打井、建泵站，总投资200万元，其中中央、省市配套资金160余万元。成立了全区首家街道综治工作中心，共调解矛盾纠纷65起。加快农村阵地建设，麻张村两委会阵地扩建于9月底完工投入使用；农兴村新建1600平方米办公楼，主体已经建成。社区党组织和居委会换届工作顺利结束。街道武装部代表全区完成了警备区民兵应急连紧急拉动演练任务。以深入开展“创先争优”活动为主线，全面加强基层组织和党员干部队伍建设，落实“四敢”精神，在机关全体工作人员和基层党政主要领导中开展思想作风纪律整顿，转变作风，提高效率。第三批学习实践科学发展观活动取得显著成效，全区活动开展各阶段均有我街党组织做经验交流；《日报》、省级简报、中央电视台等新闻媒体对我街活动开展情况做了相关报道。在各村、各社区分别开展“升级晋档、科学发展”、“创优争星”、“双评晋级、科学发展”活动，农兴村和麻张村分别晋级和跨级到一类党组织。新建成福美社区标准化服务站，三个直属社区实现了办公活动场所全覆盖，达到“三有一化”标准。
4、获得的荣誉。街道党工委被评为区级“升级晋档、科学发展”活动先进街道党工委；农兴村被评为省级“升级晋档、科学发展”活动一类示范村党组织；麻张村被评为市级“升级晋档、科学发展”活动一类示范村党组织；胜利街社区被评为“全省‘文明社区、和谐家园’示范社区党组织”；公园街社区被评为全区“双评晋级、科学发展”活动示范社区党组织。
二、年工作谋划情况
年是实施“十二五”规划的起步之年，谋划好明年的各项工作至关重要。我们工作的总体思路是：以科学发展观为指导，认真贯彻党的十七大、十七届五中全会精神，全面落实省、市、区的各项工作部署，按照“把建成50万人口、60平方公里中等城市”的要求，以“稳增长、优结构、惠民生、促和谐”为主题，以项目为支撑，加大招商引资力度，加快旧城改造，统筹城乡发展，提升城市管理水平，积极改善民生，全力维护社会稳定，努力实现街道科学发展迈台阶、上水平。
1、各项经济指标奋斗目标。多种经营产值4500万元；固定资产投资20亿元；规模以上工业总产值7075万元；社会消费品零售总额113148万元；实际利用内资3亿元；争取上级资金60万元；农民人均纯收入达到12573元。
2、重点建设项目。明年计划实施的重点建设项目共7个，总投资17.72亿元，年计划完成投资6.35亿元。
新建项目5个，总投资9.72亿元，年计划完成投资3.35亿元。分别是润天馨园项目建设地址为公园南街东侧，占地29亩，总投资5亿元，总建筑面积16万平方米，建设14栋高层住宅楼，年计划完成投资2亿元。渠湾丽都项目位于渠湾村旧址，占地54亩，总投资2.9亿元，总建筑面积11.6万平方米，建设2栋16层、2栋15层、3栋11层、4栋6层住宅楼，年计划完成投资5000万元。东方尚城B区项目位于农兴南街东侧，占地26亩，总投资9000万元，总建筑面积6万平方米，建设3栋16层和2栋6层住宅楼，年计划完成投资4000万元。盛风逸园项目位于倚天路中段东侧，占地20亩，总投资6200万元，总建筑面积31000平方米，建设2栋8层、1栋12层和1栋15层住宅楼，年计划完成投资3000万元。阳光东航花园项目位于东张路北侧，占地13亩，总投资3000万元，总建筑面积15000平方米，建设1栋11层小高层和3栋6层住宅楼，年计划完成投资1500万元。
跨年度项目2个，总投资8亿元，年计划完成投资3亿元。分别是盛世华都项目位于公园街北段西侧，占地57亩,总投资2.9亿元，总建筑面积8.8万平方米。建设2栋20层框架剪力墙结构高层住宅楼、2栋11层框架剪力墙结构小高层住宅楼、4栋6层砖混结构住宅楼，公共建筑1栋，年计划完成投资1亿元。瑞赛•天域星城项目位于公园南街西侧，占地面积110亩，总建筑面积22.8万平方米，共16栋建筑单体（其中：9栋16层板式高层住宅，2栋14层板式高层住宅，住宅总户数910户；3栋15层公寓式写字楼，1栋3层沿街公寓楼，1栋会议中心综合楼），总投资5.1亿元，年计划完成投资2亿元。
3、重点工作。一是加大招商引资工作力度。策划包装招商项目13个，涉及旧城改造、市场、汽车货运站、商贸、养殖等，总投资20余亿元，其中北航小区项目、小润天住宅区项目、东张路北侧改造项目、西尔房地产开发项目、海一阁花园酒店项目、汇川大酒店项目、农兴村新东新西组改造项目等7个项目已和开发商进行接触洽谈。二是大力发展商贸促进消费增长。引导倚天路汽车经营服务一条街不断壮大，提档升级，形成集销售、维修、信息服务等于一体的汽贸产业链；树立大拆大建理念，鼓励支持更多的开发商来辖区投资房地产，在前进路东段、倚天路以东、人民东路等重点路段建成多个精品商住小区，构建宜商宜居发展环境，促进经济繁荣增长。三是加强城市管理。开展城乡环境卫生整治活动，探索城中村保洁公司化运作模式，真正形成长效管理机制，始终保持辖区环境卫生干净整洁。加强大良路、润天大道“美食一条街”的规范化管理，力争建成全区乃至全市餐饮示范街。做好农村道路养护工作，加大对违法建房巡查力度，保持良好的村容村貌。四是推进城乡统筹。加快农村基础设施建设，积极协调落实中省农田水利基本建设项目，彻底改善绳张村、农兴村李皮组的水利设施条件。对农兴村新东新西组进行改造，改善农民居住环境，带动周边商贸发展。五是积极改善民生。努力做好城乡低保、医保、扶贫助残、就业创业、劳务输出、保障性住房、人口与计划生育等社会救济、社会保障和社会服务等工作，确保辖区群众安居乐业。六是全力维护社会稳定。开展安全生产大排查，确保辖区无重大安全生产事故；积极化解各类矛盾纠纷，确保工作“三无”；提升“两率一度”，创建平安街道。
三、“十二五”期间工作谋划情况
十二五时期，是全面建设小康社会的关键时期，也是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。结合街道实际，深刻认识并准确把握形势，谋划好十二五期间的各项工作对促进街道经济社会平稳较快发展至关重要。
1、总体思路。以科学发展为主题，以城中村改造为重点突破，大力发展商贸商住，加快推进城乡统筹建设步伐，促进城市整体形象提档升级，打造“城东商贸新区”。
城中村改造工作总结范文5
作为中国最大、最重要的城市之一，北京也在依靠这次巨大的改造工程推进自己的城镇化进程。事实上，这一系列改造始自上世纪50年代，并成为北京城市化进程中的重要注脚。
就重点村改造的若干重要问题，《瞭望东方周刊》日前专访北京市城乡结合部建设领导小组办公室（以下简称“北京市城乡办”）相关负责人。这个机构是北京市为推进重点村改造专门成立的协调机构。
“绿化带”与“重点村”
《瞭望东方周刊》：该如何正确描述这50个“重点村”？
北京市城乡办相关负责人：首先要明确，“重点村”不是“城中村”的概念。城中村是城市开发剩下的区域，是被城区包围的农村区域。而我们将“重点村”确定为城乡结合部，它有城、有乡，在城和乡交界的地方，比较特殊。
在规划中，这些重点村区域肯定要建成城区的，但现状还是农村。其中还包括不在中心城区的，不过它在大型新城的范畴里，也算城区。这些“农村”需要进行城镇化建设，落实城市总体规划。
长期以来，北京一直在逐渐扩展，城乡结合部慢慢变成城市。上世纪50年代开始，北京在规划中设计了“分散集团”的模式，即“中间城”加“卫星城”的形式，当时叫边缘集团。根据规划，通过绿化隔离带，将中心城区隔离开，保障以后中心城不会无限扩张，但当初只是一个设想。
到1986年，北京开始真正建设绿化隔离带。新世纪初，北京市开始大规模建设绿化隔离带，即第一道绿化带，我们简称“一绿”。2003年，绿化地带已经逐步推进到一些居住区，所谓重点村的改造也就逐步提上了日程。当时又规划了第二道绿化带。
但上述过程并不是一帆风顺的，不仅要拆房子，还要种树，工作难度可想而知。
随着北京申奥成功，绿化工作也加快了进程。2008年北京奥运会之后，重点村改造有两个试点：北坞与大望京。它们的模式也不一样，北坞属于第一道“绿隔”，离香山近、影响也大，是典型的需要改造的地区，属于很明显的城区规划区域。
之所以选它做试点，是因为它具有“重点村”很明显的特征---属于“一绿”涉及的典型村庄，拆迁后原地的主要功能就是绿化。村民们将按照规划“上楼”。大望京村与此同样，距离机场高速近，有很多人，所以也在2009年做了一个试点。
两个村试点之后，觉得效果还可以，于是在2010年选出了50个村，做集中改造。当时要为这50个村统一命名。从地图上看它们呈星辰状分布，所以就叫重点村。
这些重点村地理位置好，农民能够靠区域位置获得好的收入---这决定了这些地方改造难度相对较大。
具体而言，这50个重点村分布在朝阳、海淀、丰台、石景山、房山、顺义、大兴、通州、昌平9个区34个乡镇（街道），涉及61个行政村127个自然村。其中，位于中心城区38个、规划新城地区12个。从“绿隔”划分，位于“绿隔”地区34个，非“绿隔”地区16个。村域总面积约85.3平方公里，户籍人口21.4万，流动人口超过100万。
城乡结合部人口过度聚集，就业不充分，公共服务缺失，安全隐患突出，社会环境紊乱，这些都是既有发展方式决定的。解决这些问题的根本，就是转变发展方式。
按照“先难后易”原则选择出来的50个重点村，人口资源环境矛盾更加突出，转变发展方式更加紧迫、更加关键。重点村建设不是简单拆旧村和盖回迁楼，也不是政府拿地搞建设，更不是搞房地产开发，而是要在这一地区大胆探索，实现经济发展转型、社会建设同步、体制深刻变革，彻底转变发展方式。
特别是要按照“安居、乐业、一体化”的目标，通过“调、拆、建、转、管”工作时序，优化升级不受法律保护的、不可持续的、低效的“瓦片经济”，同步发展社会事业，创新社会管理，推进社会转型，破解城乡二元结构的体制，改变这一地区的生产、生活、生存方式，探索城市化新途径。
三分之一的人确实回去了
《瞭望东方周刊》：不少声音认为，如此大范围、大面积的改造，也有人口调控方面的考虑，是否是这样？
北京市城乡办相关负责人：城市化是一个方向，我们肯定要朝着这个方向走。这些重点村肯定住了很多人，住人就会涉及拆迁等一系列的过程，但是这个改造不是要把外地人赶走，这不是我们的决策。
北京市人口资源环境的压力比较大，特别是重点村的压力更大。但重点村实际上还在城区的范围里面。这些地方人口流动性特别大、交通压力也很大。唐家岭是最有名的，它有19个公交线。但唐家岭如今已经全部绿化，现在叫中关村森林公园。
我们就是要缓解这个地方的人口资源压力，主要是落实城市的总体规划。关于人口变化，举例来说，丰台区有8个重点村，当时的流动人口大概是17万。改造后，大概还有三分之一多一点还在丰台区域，三分之一多一点到其他地方去了，还有差不多三分之一的人确实回去了。
至于这个问题是否具有普遍性，可以想象一下，楼盖好后，肯定会有人不断入住，会有流动，这个区域的人肯定会少一些。但总体来说，调控人口总量，我们不针对某个特定的人群。
用好“三天的钱”
《瞭望东方周刊》：重点村改造需要的资金是如何解决的？
北京市城乡办相关负责人：现在重点村全部启动集体经济产权制度改革，6.9万农民成为股东，量化总资产80.6亿元、净资产39.1亿元。10个村10824人已完成整建制农转居，还有19个村36793人正在进行。集体产业发展、促进农民转移就业和新型社区建设等工作同步推进。
目前重点村改造已筹措资金1859亿元，其中自筹资金559亿元，银行贷款1300亿元，保障了建设资金需求。到现在为止，已累计投入资金约1465亿元，其中市级投入59亿元，区、乡、村三级投入1406亿元。不同地区有不同的化解建设成本的经验，重点村建设是“用自己的水，和自己的面”，用好“三天的钱”，有效化解了建设成本。
所谓“三天的钱”，一是用“昨天的钱”平衡资金。城乡结合部祖祖辈辈留下来的土地，凝聚了以往的建设投入，级差地租高，属于“昨天的钱”。二是用“明天的钱”启动资金。利用信贷等融资手段启动土地开发利用，变现土地价值，以未来产生的现金流归还。加强政银企合作，创新金融服务，破解了融资瓶颈，落实了融资渠道。所融资金就是“明天的钱”。三是用“今天的钱”激活资金。项目自有资金和财政投入都属于“今天的钱”。
城中村改造工作总结范文6
目前，对城中村的概念，还存在种种不一致的认识。有的认为城中村是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落；有的认为城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区；有的认为城中村是指在城市化快速推进过程中，被纳入城市建设用地的村庄，等等。这些概念都只是从一个角度揭示城中村的特征，没有全面地揭示城中村作为一种居住形态和社会形态的本质特征。
所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。
二、“城中村”的成因分析
“城中村”作为城市的一个独特现象，其产生的原因是多方面的，主要有以下四个因素：
1、特有的城乡二元管理体制。在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向
二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。其中，尤以农村土地集体所有制和宅基地政策为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头，形成城中村的重要制度条件。
2、“不彻底”的城市化政策。在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，政府在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，政府对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加政府短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。由于征地时序不
一、自留用地分布零乱以及政府规划滞后及监管措施不到位，大片稠密、杂乱、低矮的“城中村”就不可避免地出现了。
3、不断膨胀的“地下经济”。所谓地下经济，即指国家工商税务许可之外的灰色经济或黑色经济。由于良好的区位交通条件和邻近大市场的特殊优势，城中村成为各类地下经济繁衍的“沃土”。加之基于土地集体所有制而导致的管理“失灵”，许多在城市管理中被排斥和打击的经济活动纷纷汇聚到城中村当中，以出租屋为“据点”，不断扩大其规模，也成为村民经济收益的一个重要来源。这样，在巨大共同利益的驱动下，“地下经济”为城中村带来了丰厚租金，城中村则为“地下经济”的发展壮大提供了必要保护。
4、规划滞后及对农村违法批地批建的纵容与默许。在城市化过程中，规划部门没有预测到城市扩张的速度和郊区农村出现的各种新情况，因而在城市规划中未能充分考虑城市的长远发展和土地的统一控制；而当混乱情况出现后，又没有及时加以解决和预防新的类似情况的发生。纵容了城中村的违法批建行为，导致村落建设严重背离城市规划标准及大量违章建筑出现。
可见，城中村问题是我国传统体制性因素和各地政策性因素综合作用的结果，是我国农村城市化进程中出现的一种独特现象，集中反映了我国城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，反映了我国城市化进程的不彻底性。因此，城中村的演变与改造，是城市化向纵深发展或向高级阶段推进的结果，是城市由初期的外延式扩张向中后期内涵式发展转变的必然趋势，其实质属于“内涵式城市化”或“城市的城市化”。
三、“城中村”存在的问题
“城中村”作为城市化中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必须接受城市政府的领导，应当在城市社区管理体制下运行；另一方面它属于农村社区，在土地制度、户籍管理制度等方面必须执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制的交叉性。城市与农村“二元管理体制”并行存在、共同发挥作用，构成了其“边缘社区”的特征。在人口构成上，由于村民、市民和流动人口（暂住人口）的混合构成，形成了界限分明的社会群体，不仅不同的社会地位使其出现了社会分层现象，而且高度集中的流动人口因为地缘、血缘、职业不同等原因，又造成了社会群体细分现象，出现了不同的“亚群体”。如以职业划分的垃圾村、网吧村、民工村、村等等。
“城中村”这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：
1、城市规划滞后，建筑密度太大。有的“城中村”建筑密度达到70%，甚至达到90%，形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特风景。
2、村民居住环境差。由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，村容村貌普遍较差。
3、用地管理混乱。“城中村”居住用地、工业用地、商业用地相互交织，宅基地、集体用地管理与建设混乱，违法违章建筑相当集中，住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成，造成土地资源的严重浪费。
4、基础设施不完善。“城中村”的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般都不配套，各种管道、电线杂乱无章，排水排污不畅、内涝时有发生、垃圾成灾，卫生死角多，并且缺乏公共绿地与体育等设施。
5、消防隐患严重。“城中村”内街巷狭窄弯曲。消防通道严重不足或堵塞，道路又往往被店铺挤占，造成消防车难以进入。
6、不正之风盛行。制假售假、偷漏税、无证经营人员在“城中村”聚集现象较为突出，对正常的市场生产经营秩序冲击严重。
7、治安形势严峻。“城中村”出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口，成为滋生“黄赌毒”的温床，恶性事件屡屡发生。由于外来暂住人口和流动人口成分复杂，甚至其中夹杂了一些负案在逃犯罪分子，流动人口成为主要犯罪群体，造成犯罪率迅速上升。同时各种以外来人口为主体的“三倍女”、“买”充斥其间，严重污染了社会环境。
四、“城中村”改造的对策措施
“城中村”问题是一个复杂的社会问题，不是单纯地把“城中村”村民的户籍从农业户口转为城市居民户口，而是事关城市化进程、“城中村”农民切身利益和社会稳定大局。按照城市功能统一规划，对“城中村”进行彻底改造，使之尽快融入城市成为许多地方城市建设的重点工作。笔者认为，“城中村”改造应做好以下四个方面的工作：
1、以规划为龙头，加强土地规划、利用管理。规划是改造建设的龙头，要以城市总体规划，总体设计为基础，把“城中村”纳入城市规划管理之中，加大城市规划宣传力度。要利用电视、广播等媒体，张贴城中村规划图，召开村小组会、村民代表会、村民大会等多种形式，广泛宣传城中村改造的重大意义及城中村改造的方案、政策、规划等内容，做到家喻户晓、人人皆知，强化村民自觉改造意识，为城中村改造营造良好的舆论氛围，使市民(包括“城中村”农民)支持城市规划和城市建设。“城中村是城市的一部分，其规划设计理应按照城市总体规划和城市设计的要求进行，科学地编制城中村改造总体规划，同时要保障规划的效果和质量。
2、“城中村”居民住房改造的统一化和产权的明确化。“城中村”的住房必须按城市规划统一改造，但“城中村”村民的安置不能等同于一般城市建设中的拆迁户，随意安置到城效交通不便的边远地区，应尽可能就近建造农民公寓进行安置。否则，由于安置地点过远，新区设施不配套，容易引起各种各样的矛盾，造成村民与政府的对立。“农民公寓”建造中的资金短缺问题，除村民拆旧房所获补偿外，其余的可采取多元化的形式解决。
3、妥善解决“城中村”居民的就业和出路。“城中村”居民的就业，必须突破货币安置和招工安置的旧框框，实施开发性安置。开发性安置，是通过开放性项目的建设，来解决“城中村”村民的生产和生活出路。这种安置方式，将农民置换“城中村”土地使用权获得的安置费，通过开发性项目的投资转化为生产性的物质资本，使“城中村”村民通过与生产性物资资本结合实现再就业，它兼顾了村民就业和长远的生活保障，能够弥补货币安置的某些缺陷，可以打消“城中村”村民转籍即失业的忧虑，使其避开只身进入劳动力市场竞争就业时在文化素质和技能方面的劣势。
4、妥善解决“城中村”村民的养老保障问题。可以参照国外和国内发达地区的经验，建立面向“城中村”转籍农民的养老保障体系，彻底解决他们的后顾之忧。其具体做法是，通过村级集体经济提取部分土地补偿金和村办企业收入，用作养老保险基金，将该养老保险基金交给实力和信誉具佳的商业保险公司托管。商业保险公司为每个村民建立个人账户，该账户所有权归村民自己所有。村民达到规定年龄后，由保险公司负责养老金的给付，提倡以年金方式领取。
结语
总之，对“城中村”改造，是城市建设的需要，是社会发展的必然。总结目前城中村改造的做法，要特别注意防止将城中村改造仅仅局限于房屋形态的改造，忽视城中村社会形态的改造。有的地方城中村改造仅仅实现了统建，改变了一户一栋的建筑模式，但社区的封闭性仍然没有改变，依然是过去那个村，依然是过去那些村民，依然是一户村民拥有多套出租屋，租住房屋的依然是原来那些人。其结果是，房屋变漂亮了，基础设施也完善了，但居住结构和社会结构依然未变，社会面貌和社会问题可能依然如故。
