城中村改造存在的问题范文1
【关键词】城中村改造；城市化；问题；对策
城中村现象是伴随着城市的不断扩展而出现的一个特殊的城市问题，是社会经济发展到一定阶段的产物。从广义上来讲，城中村是指在城市化进程中原有的农村聚落纳入城市建设用地，它是从乡村到城市转型的一个过程，具有不完整性，有显著的城乡二元结构的地域实体。从狭义上讲，城中村是指农村村落在城市化进程中，因为村民的全部或是大多数农业用地被征用，农民转变为城市居民，但是仍然居住在原村落，保留着农村的管理体制和方式，被人们称作“都市里的村庄”。[1]城中村是以地缘和血缘关系为纽带所形成的城市和农村的结合体，它既具有城市的独立性又有着农村的封闭性。
一、济源市玉泉办事处概况及特点
济源市地处河南省西北部，1997年从焦作分离出来上升为省直管辖市，是中原地带一个充满活力的新型城市，济源市共有5个街道办事处、11个乡镇、50个居委会、484个村委会，济源市自2007年开始实行城中村改造。玉泉办事处位于济源市区东郊，辖23个居委会，占地面积31.6平方千米，人口为3.8万人。①玉泉办事处从2009年底进行城中村改造，涉及到环城路内的段庄、南堰头、西水屯、亚桥四个居委会。玉泉办事处位于城乡结合地带，受城市与农村二元管理体制的影响，其自身存在着特点：第一，城中村没有统一规划的建筑群，私建乱搭现象随处可见，原有建筑群结构较差，分布密度较浓，空间布局混乱，通风采光条件差。第二，用地管理混乱。居民用地、农业用地、工业用地、商业用地相互交织，土地资源没有得到充分合理的利用。第三，城中村基础设施不完善。无公厕，无公共活动场所，没有成立垃圾中转站，没有统一的停车场。村民居住卫生条件较差，排水排污系统不通畅，加上居住人口密度大，严重影响村民出行。
二、城中村改造中面临的问题
（一）思想和认识上的问题
1.村干部思想上的障碍
城中村改造首先遇到的是村民大规模的拆迁问题，这也是这项工作中最困难的事情之一。第一，在之前的先行改造试点的村子中出现过一些“钉子户”，例如：亚桥居委会还出现过村民集体上访事件，在当地引起了很大的轰动，使得部分村干部产生畏惧心理，避免给自己带来麻烦。第二，有些村干部认为，城中村改造会损害他们自身利益，因为村里的集体资产原来是由他们来掌管，但是城中村改造后人员会进行重组，有些村干部可能就失去了这些权利和利益，他们在行动上不愿意配合和支持，在思想上产生抵触，对立情绪。
2.村民思想上的障碍
一些村民尤其是中老年人，传统的生活方式令他们已经习惯了现在的生活，认为小区楼房上下楼梯不方便，所以不愿意住进政府安置小区，还有一部分村民对改造后自己的生活出路问题存在着担忧，根本不愿意拆迁别处。其次，城中村的村民文化水平程度普遍较低，相互沟通交流难，难以做通村民思想工作，阻碍了城中村改造的进程。最后，绝大部分村民都有着政府对他们的承诺不兑现的忧虑——经济上和精神上的损失得不到合理和应有的补偿，如果政府不能消除村民这个后顾之忧，改造的阻力和障碍就会更大。
（二）拆迁安置补偿问题
城中村改造中，最难解决的就是村民的安置补偿问题，其实安置问题是导致拆迁困难的主要原因。目前，城中村村民的收入来源除了集体经济，就是以出租房屋为主，改造后绝大部分村民失去了一些经济来源，在经济上造成了较大的损失。另一方面，现行的补偿标准并没切实按照政府标准进行，缺乏统一性。在济源市X村实行的是货币补偿和住房安置补偿两种措施。在货币补偿方面，绝大部分的房屋拆迁补偿标准按450元/平方米为基础进行赔偿，不包括地面附属物，然后再根据房屋建设主体本身，对装修方面进行补偿，而各个房屋装修之间存在着差异，装修补偿没有明确规定，装修补偿问题难以解决，拆迁工作又受到巨大的阻碍。在住房安置方面，X村实行的是拆迁户每家有一套160平米的房子，而在Y村除了货币补偿外，拆迁户是一套120平米的大房子和一套80平米的小房子。各个拆迁区的补偿标准执行不一，各村之间存在着差异，甚至各个拆迁主体之间也都不一致，导致被拆迁者心里不平衡，相互之间进行比较。拆迁过程中存在着“拆不动”和“拆不起”的现象，拆迁工作很难进行下去。因此，安置补偿问题就成了城中村改造中的重点难题。[2]
（三）社会保障问题
目前，我国城市居民的社会保障体系还未完善，特别是城中村的农村居民，即使政府已经做出了相关规定，但是他们依然得不到和城市居民同等的待遇，例如在子女入学、村民就业、贷款、养老等问题上都存在着诸多差异。加上城中村村民自身文化程度不高，没有特别的技能，在城市中难以找到工作，生存和生活上得不到保障，更何况如果在改造中没有建立与城市居民相同的社会保障体系，村民的生活压力就会加大，改造的积极性就会降低。只有解决了村民的基本生活保障问题，社会保障体系逐渐完善，才可加快城中村改造的进程。
三、对城中村改造的建议和对策
城中村改造不是一个单纯的由拆迁到重建问题，它涉及到社会、经济包括政治等问题，解决好城中村问题，必须正确处理好政府、集体、村民之间的利益关系，针对以上问题，本文提出了一些对策。
（一）广泛宣传，加强舆论引导
城中村改造的关键之处是村民的意识形态，只有各街道办事处和相关部门通过新闻媒体和各渠道广泛宣传，特别要加大对城中村改造政策、成功典型案例及实施村改造后村民美好生活环境的宣传力度。帮助村民改变传统的生活习性，加强村民对现代化居住观念的宣传，尽快适应这一转变过程。通过大力广泛的宣传，村民对改造政策加深了解，降低其忧虑，提高改造的积极性，使城中村居民自觉地理解和支持改造。除此之外，拆迁部门要切实深入细致的做好拆迁户的思想教育工作，尤其是那些“钉子户”，向他们宣传讲解好拆迁政策，必要时挨家挨户的帮拆迁户分析其中的利于弊，让群众看到村改造给他们带来的实惠，营造一个浓厚、和谐、稳定的拆迁氛围。
（二）因地制宜地解决村民安置问题
安置问题事关村民的切身利益，不仅是一个村民居住的问题，更是一个家庭未来生活出路的问题。到目前为止，我国在城中村改造过程中探索出很多值得我们学习和借鉴的模式。济源市政府可根据各个村的实际情况与特点采取合适的改造方案，坚持区别对待、因地制宜的原则，分类推进，妥善解决好每一村，每一户的安置工作。政府在工作中要严格按照政府规定的拆迁补偿政策执行，绝对不可以自作主张地提升或降低拆迁补偿标准，保证拆迁工作日趋合法化、公正化、规范化。济源市政府对村民补偿安置方案是：村民合法的宅基地上的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。如果选择货币补偿，原房屋二层以下的建筑面积按照市场价格给予补偿；如果选择产权调换的，基本上是按照拆一平方米还一平方米的标准进行安置。②另外，在拆迁前有关部门应详细认真地做好记录，登记好居民宅基地上现有房屋的有效面积，对每户拆迁村民建立家庭档案，确保补偿工作有依据可循。
（三）建立一套完善的社会保障体系
社会保障是城中村改造中的社会阻力，这个实质性问题得不到合理的解决，村民的利益就得不到保障，对基本生存就造成了严重威胁，城中村改造势必停滞不前。据了解，济源市玉泉办事处政府在解决村民社会保障中，都制定了相关的政策。在就业和社会保障方面，政府将改造的村民直接纳入城镇公共就业服务体系，享受免费职业介绍、设立专门机构对其进行职业技能培训，并且可以享受到国家促进就业的小额贷款补贴等扶持政策。在养老保险方面，城中村的村民，可以自己选择参加城镇企业职工基本养老保险或者参加新农保。其中以就业人员的身份参加城镇养老保险的，政府给予本人补贴2/3的费用，其余自己缴纳，但是补贴年限只有3年。达到养老金的年龄时，可与城镇企业职工一样可以按月领取基本的养老保险金。③将转为市民的村民全面纳入城镇居民的教育、卫生、就业等社会管理范畴和失业救济、最低生活保障等社会保障范畴，使村民在改造后不再有住房、就业、医疗、养老等后顾之忧，真真切切的融入城市，适应城市生活，积极参与到改造中来。
四、总结
城中村改造是一个长期的工程，它是以改善村民的生产生活条件为根本，目的在于提高村民的生活水平与质量。因此，城中村改造要坚持“政府主导、村民参与、公开透明”的原则，把城中村改造成为环境优美、设施完善、布局合理的现代城市社区，实现城市建设与经济协调发展，达到共赢局面。
【注 释】
①济政（2010）34号：济源市人民政府关于做好今冬明春“3+1”工作的实施意见。
②③济政（2010）41号：济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见。
【参考文献】
[1]张良.衡水市城中村改造过程中存在的问题及对策[J].现代农村科技，2009，（23）.
[2]钟育强.南宁市“城中村”改造的重点难点分析及对策研究[J].中共南宁市委党校学报，2010，（3）.
城中村改造存在的问题范文2
关键词：城中村；农民安置房；外来务工人员公寓房
中图分类号：F291文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）01-0042-02
1 城中村现象及其较难改造的主要原因
城中村现象是近些年来出现的一个棘手城市问题。它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。随着城市进一步发展的需要，城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的头等大事之一。 城中村对城市的危害很大，它不仅脏乱差、与优雅的城市环境极其不符，而且人口成分复杂、及现象猖獗、严重影响社会的治安，还导致土地利用不经济、土地本身的价格大打折扣。 虽然城中村带来各种负面问题，但改造措施一直是各地政府头痛的问题。主要因为：一是，城中村一般占地面积较大，如果按照城市商业开发用地的价格购买，政府必须支付农民巨额资金，政府一般承受不起；二是，占据城中村土地的农民利用城中村土地和住所，能够从中获得巨大的利益，如果不能弥补这些好处，他们一般不会出让城中村土地。总之，收购城中村土地所需巨额的资金以及来自城中村农民巨大的压力是城中村问题之所以较难解决的两个主要方面。
农民之所以迟迟不肯出让土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期卖个好价钱；二是，利用城中村的地理优势，靠出租房屋能够得到不错的租金；三是，由于城中村农民已无耕地，因此他们希望出售土地后能够得到政府的各项保障，尤其是工作方面的保障。
2 城中村改造的出路及其解决措施
2.1 农民安置房的规划
当农民交付土地后，政府要根据户数或宅基地数分配给农民住房，以解决他们的居住问题。但政府传统的方法就是简单的给农民两套中型(一般约60-90平方米)住房。这不仅让一些人口较多家庭因住房面积太小无法居住，而且让那些想靠出租住房得到租金补偿的农民因住房面积太大无法出租其住房。因此，政府应该对城中村里的居民情况做出合理的调查，根据农民的实际情况对住宅小区的住房面积做出合理的设计和规划，以满足不同家庭的不同需要。政府尤其要对小户型住宅的开发给予重视，因为小户型的住宅能够满足农民出租其住房的要求，弥补其租金方面的损失。
2.2 农民的工作保障
农民不仅希望能够卖出土地获得较高的价钱，而且更为重要的是，他们希望获得一份较为稳定的工作保障。因此，政府应该在其管辖的各种工作的安排上充分考虑城中村农民的安置，比如，城市绿化工作、道路清洁工作、办公大楼的安保工作等。此外，政府应该划拨一部分资金用于对城中村农民的就业培训，同时和当地企业建立合作关系，安排这些人群在各企业从事一些低技能的工作。这不仅能够稳定社会治安，而且能够调动农民出让土地的积极性。
2.3 外来务工人员公寓房的建设
由于城市的发展需要很多的外来务工人员，因此城中村农民就依靠低廉的房价来吸引这部分人群在城中村居住，以收取租金，维持生计。所以，减少外来务工人员在城中村居住，将切断城中村农民的租金来源，增加他们出售土地的可能性。可采取的有效措施就是加大外来务工人员公寓房的建设。
建设公寓房的理论基础来自经济学。传统经济学把商品分成替代品和互补品。如果一种商品价格的上升(或下降)会导致另外一种商品的销售增加(或减少)，则这两种商品就是替代晶。而公寓房和城中村里的出租房正好互为替代品。当公寓房的价格下降时，由于公寓房的居住环境要好于城中村出租房，因此，就会有一部分追求优雅环境的外来务工人员去租用公寓房，使得城中村里的出租房的出租率下降，农民就只能降低租金去吸引租房者。租金的降低也降低了农民出售土地的门槛，减少了政府收购城中村土地的资金压力，加快政府的收购工作。过程见图2。
理想的情况是，如果公寓房的租金和城中村出租房的租金相等，且公寓房数量很多，能够满足外来务工人员的需求，则会导致没有人租用城中村出租房，农民也就没有了租金收入，农民就只有靠低价出售土地这一条道路来维持生计。从这个角度上说，大力兴建外来务工人员公寓将会成为解决城中村问题的良策。
政府在具体实施时，还应注意以下几个方面的问题：
(1)公寓房的数量问题。由于公寓房的建设主要就是安置外来务工人员，因此政府应该首先做好对外来务工人员的预测和调查，比如人数、流动率、收入以及主要聚集地等方面的工作，然后根据这些基础数据对公寓房的建设数量做出合理的预测和规划。如果建设的数量不足，则当大量的外来务工人员涌人城市时，得不到及时的安置，又会导致这些人群去城中村里寻找低价住所，抬高城中村里的住房的租金，增加政府收购难度；而如果建设的数量太多，不仅会增加政府以及房地产开发商的资金压力，还会造成本来就及其紧张的城市用地的浪费。
(2)公寓房的价格和建设问题。由于公寓房和城中村里的出租房互为替代晶，所以公寓房的价格不能太高，否则没有人会租用公寓房。但租金不能太高会损害房地产开发商的利益，使他们得不到建设的回报，甚至导致房地产开发商都不愿承担建设任务。因此，充分调动房地产开发商去建设低租金的公寓房成为问题的关键。值得注意的是，和公寓房的建设相比，城中村土地及其将来的开发和建设更是各大房地产开发商格外关注的焦点问题。因此，拿城中村土地未来的开发和建设权作为刺激物，将能极大提高房地产开发商建设外来务工人员公寓的积极性。因此，必须是那些在未来作为商业开发用地的城中村才能保证此措施的顺利实施。如果政府急切想收回某块城中村土地，而此块土地的规划不能满足上述条件，还可以通过合理修改土地规划和城市规划，以加快收回城中村土地的工作。
(3)公寓房的其他问题。
虽然数量和价格是建设公寓房首要的因素，但其他因素也要考虑。首先，公寓房和城中村中的出租房的最大区别在于公寓房的较为优越的环境，如果政府不能在环境方面让租房者满意，那么即使政府极大调动了房地产开发商的积极性，兴建的公寓房也不能起到较好的作用；其次，公寓房的整体规划也很重要，公寓房最好建在大型工业区附近或者某些大型工业园内部，以满足外来务工人员方便、快捷的上下班；最后，公寓房也应当有物业和管理等措施，以满足租用公寓人员的生活、安全等方面的要求。
3 小结
主要论述了城中村改造过程中应注意的几点问题，尤其以公寓房的建设为重点。国家及其各地政府都有建设外来务工人员公寓的各种文件，但在实际操作中，各级政府在房地产业上的重点却都放在商品房的开发和房价的控制上，公寓房的建设并没有引起足够重视。但本文通过较为详细的讨论得出公寓房的建设能够在很大程度上解决困扰各地政府以久的城中村问题的结论，以期各地政府能够加强市场的调查、统计和分析工作，加大对公寓房开发和建设的重视，为解决城中村问题开辟一条崭新而光明的道路。
参考文献
［1］汪东梅．中国城市化问题研究［M］.北京：中国经济出版社，2005．
城中村改造存在的问题范文3
城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。目前我国的城市基本都有城中村现象，其中以珠三角、长三角、环渤海经济区等经济发达地区最为明显。城中村改造是统筹城乡战略的重要组成部分，也是我国城市化进程的重要组成部分。因此，我国应加大力度进行城中村改建，以使其适应现有的经济社会发展方式。
城中村与周边城市地区相比，在建筑景观、经济特征、行政管理等方面有着明显的差异，其特征表现为：
1、土地和建筑特征
城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地较少。建筑物以村民家庭住宅楼为主，一般缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施较为缺乏。
2、人口特征
本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系。
3、经济特征
城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业等服务业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营活动，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
二、现阶段我国城中村发展中存在的主要问题
（一）城中村存在的主要问题
目前我国大部分地区都存在城中村现象，综合其共有特点，可以看出城中村生活设施条件差，缺乏公共绿地空间，环境质量差，建筑物间距小，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱，规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施缺乏及其他问题，导致社会治安问题十分突出，经济社会发展后劲不足，这些严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善。
（二）城中村改建存在的问题
基于城中村存在的问题及其对我国城市化发展的消极影响，我国大部分地区开始提出并实施城中村改建的发展策略。然而，从近年来城中村改建效果并不明显，而且存在着亟待解决的问题。具体表现在以下方面：
1、利益的非均衡分配问题
城中村建设的核心问题在于利益的非均衡分配，具体表现在以下几个方面：
（1）社会资源分配的非均衡性。城中村以其廉价私房为外来人口提供居住场所，但城中村在基础设施投入和城市建设管理方面存在严重不足，存在严重的消防、治安隐患，使城中村居民的生存条件极其恶劣。
（2）城市改造投资分配的非均衡性。区位条件好的旧村开发利润较高，是城市房地产开发商的新宠，城市投资成本大量聚集。而区位条件相对较差的地区则面对着资金匮乏、投资不足、社会关注不足的困境，制约了其进一步的改造。
（3）补偿分配的非均衡性。开发商和被拆迁人的利益分配冲突制约城中村的改造，两种利益主体的相互博弈，延缓了城中村改造的快速发展，造成了大量社会资源的浪费，保障城中村改建过程中的各方利益。
2、城中村土地管理问题
效率与公平难以兼顾。在现行的土地制度下，由于有些地区实行以工补农政策，补贴按承包面积发放，导致有些村民不必要地承包土地，将承包土地作为领取补贴的手段不仅使城中村改造企业不堪重负，也造成社区间的收入水平难以趋同。而且，村民自发实行土地流转，这在某种程度上更加深了城中村土地管理的难题，为城中村改建增加了难度。
3、有形改造与无形改造的非均衡问题
城中村改建过程中，过多的注意物质文明的发展，却忽略了精神文明的提高。一些城中村村民没有适应由村民向居民的角色转变，在思想认识方面还存在着一些旧观念、旧思想，导致有形的城中村外貌改造与无形的思想意识改造发展不平衡，制约了城中村的综合发展。
基于城中村存在的问题及城市化改造过程中存在的主要问题，我们必须加大力度推进城中村改进的步伐，进一步完善城市规划，实现城市发展的有序管理，逐步提高我国的城市化水平。
三、城中村改造的建议
城中村的改造，主要涉及政府、开发商、村集体、村民等行为主体，政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、拆迁补偿方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素，这些要素的不同组合，在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式，值得我们借鉴。但是基于城中村的不同情况、改造的特殊性和复杂性，各地区在进行改造时应与城市整体发展规划相结合，并坚持"一村一策"的原则，本文将根据其共有特征针对不同的行为主体提出具体的建议。
（一）政府方面
政府作为城中村改造的规划者、引导者、服务者、监督者，要充分发挥其组织、规划、指导、服务和监督的职能作用，努力做到以下方面：
1、模式选择
"城中村"改造中应采取"政府主导、市场化运作"的基本模式。政府牢牢把握改造方向，进行合理引导和适当调控；坚持"规划先行"原则,在改造中对基础设施、公共服务、城市风貌、开敞空间、绿地系统等进行全面调控；权力下放，主体下沉，让各区政府成为"城中村"改造的组织者、协调者；综合运用各项优惠政策，吸引投资者，调动村内居民的积极性和主动性。
2、法律保障
要根据城中村改造过程中出现的问题制定相应的法律、法规，做好法律宣传，使人们更加懂法、知法、用法，依法保护自身的合法权益。在法律执行上，应加大力度，保证违法必究，保障各方利益及城中村改建各项事业的有序进行。
3、利益协调
政府要维护各方参与者的利益公平，特别是要维护广大村民的根本利益。在城中村改造中，政府要照顾到村民的心理感受，考虑他们将来的生活保障等，做好拆迁安置工作。并保证开发商投资进行城中村改造中取得一定的经济利益，只有这样才能保障改造工作资金链的衔接，并保证城中村改造工作的顺利进行。
（二）开发商方面
采用信托融资方式解决土地开发的问题。信托融资模式的构想是解决目前城中村改造融资结构单一的有效途径，期待着新的融资模式能够取得良性发展，形成传统融资模式与新兴融资模式相结合的格局，从而既能分散和降低银行风险，又能使城中村改造走出目前的融资困境。银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具，其在城中村改造中也具有一定的现实意义。
（三）村集体和村民方面
城中村村名应积极转变观念，参与到城中村改建中来。发挥自身的主体性和能动性。"城中村"改造政策的执行关键在于村民的积极配合。村民参与到"城中村"改造执行计划当中，及时准确地了解政策内容、政策目标、政策要求，这有利于政策执行资源的合理配置，减少政策执行过程中的资源浪费，将参与决策化为"城中村"改造政策执行的内在动力。
在城市化的发展进程中，应该坚持以人为中心推动城市化，创新城市化管理和城市治理模式。城中村问题的有效解决，必将推动我国城市化的发展。
参考文献：
[1]肖仲萍，于桂兰.我国城中村土地管理存在问题与对策分析[J].科技信息.2009：85
[2]冯小东.高度城市化地区城中村全面改造模式研究[J].经济与产业.2010（3）：22-23
[3]郭婧."城中村"改造研究浅探[J].内蒙古环境科学.2007（3）：9-15.
[4]李继学.中国面对"半城市化的挑战"[N].中国财经报.2010-9-28 （4）
城中村改造存在的问题范文4
一、引言
城市规划与城中村改造问题是近年来一直受到广泛关注的问题，两个领域都有大量学者进行深入研究。
石楠认为城市规划继续沿用单纯的空间思维已经无法满足当前经济社会的发展，城市规划应当成为一种公共利益协调工具，为实现公共利益最大化服务。王中则立足人文关怀的角度，认为在城市规划的过程中应当充分体现人文关怀的元素。孙施文认为城市规划应当在市场运行过程中体现出公正、公平，不应唯效率论。王华兵等学者针对城市规划的本质进行了深入研究，发现城市规划实际是一种社会规划，是基于空间规划之上的，保证公共利益最大和冲突最小化。吴晓等学者也从社会学的角度对城市规划进行研究，认为城市规划在构架过程中需要充分研究社会学作为基础，实践过程则是社会学接入的过程，城市规划从实施到落成都离不开社会学的参与。
袁伟从我国城中村改造模式入手进行了研究，对不同模式之间的异同、成因和要素进行了深入分析，建立了城中村改造的基本框架。在城中村改造的利益方面，何元斌、张侠、贾生华等学者认为城中村改造是一个多方博弈的过程，不同的利益相关方都在城中村改造过程中谋求自身利益最大化，因此明晰产权和利益分配制度是城中村改造的首要任务。孟维华等学者研究了在城中村改造过程中可能出现的市场失灵和政府失灵现象，并提出了相应的防范措施。
牛俊蜻等学者对城市规划如何引导城中村改造的机制进行了研究，并对渭南市主城区做了实证研究。秦小东等学者从城市规划的角度观察城中村问题，以包头市为例探究了城中村存在的问题和从城市规划角度看存在的改造难点问题，并提出了相应解决对策。姜崇洲等学者从产权的角度对城市规划管制改革进行了研究，从城中村改造角度入手进行了深入探讨。
通过之前学者的研究，在城市规划、城中村改造问题上都已经有了十分坚实的基础，但城市规划与城中村改造的协调机制方面的研究依旧较少。对城市规划与城中村改造的协调机制进行研究，不仅在理论上能够填补协调机制的空白，而且能够为城市规划与城中村改造在实践中协调发展提供理论指导。
二、研究背景
( 一) 城市规划
美国认为城市规划是对城市空间进行设计和指导，进而促进经济社会发展的一种活动; 日本认为城市规划是一种技术手段，通过这种技术手段合理有效地创造良好生活、工作、学习环境，进而达到完善空间布局、建设城市的效果。英国认为城市规划不仅要对诸如城市建筑、城市街道、城市广场及公共市政服务设施等城市形体进行合理安排，而且要有效实现经济社会目标。
在我国，城市规划是多项功能的综合体，它包括对城市在规模、性质等方面进行界定，再通过土地利用管理达到城市空间合理分布和城市建筑景观和谐共处的效果。城市规划不但是管理和建设城市的依据，更是实现城市经济社会发展的重要手段。
( 二) 城中村改造
城中村改造，是对现有城中村存在的问题进行整改和重建，要通过规划、土地收储、拆迁和建设四个环节。其中规划过程中涉及到申请、立项和审批三个环节; 土地收储主要由城市土地储备中心进行收储; 拆迁涉及拆迁方案的制度、集体债务审定、前期开发费用的投入、土地供应方案编制和房屋拆迁补偿安置等多个方面; 建设则需要制定建设方案和建设方实施建设。城中村改造的目的是为了增强城市活力、改善居民生活质量、缩小城乡差距和共享公共服务，充分体现新型城镇化的发展理念。
( 三) 城市规划与城中村改造互动关系
城市规划和城中村改造在一定程度上是紧密不可分割的，在不同模式、作用机制和相互影响下，两者之间存在的协调机制是建立在相互作用基础上的一种协调发展状态。这种发展状态的内在动力就是城市规划与城中村改造两者间的协调机制，这个协调机制存在两个方面，即城市规划对城中村改造的正向导控机制、城中村改造对城市规划的逆向反馈机制。在正向导控机制和逆向反馈机制的共同作用下，城市规划和城中村改造才能实现协调发展，才能通过城市规划更好的实现城中村改造，进而实现城中村改造推动提升城市规划效果。城市规划对城中村改造的正向导控机制主要体现在城中村改造模式、城中村改造安置途径和城中村改造用地配置三个方面。城市规划对城中村改造的逆向反馈机制主要体现在城市空间结构、经济发展、土地利用和城市景观四个方面。
三、城市规划对城中村改造引导机制研究
( 一) 城市规划影响城中村改造模式
在传统的城中村改造过程中，主要有由村集体主导的村集体自行改造、由房地产开发商主导的开发商主导改造和由市政府主导的政府主导改造三种形式。在实践的过程中，三种城中村改造模式都存在着一定的问题，例如村集体自行改造存在改造后建筑风格陈旧单调，很难与周边城市发展协调一致，改造后效果不佳的问题; 开发商主导改造存在开发商对市场把握不足、盲目开发改造、规划管理等方面的问题，同时难以配合城市整体规划要求; 政府主导改造存在过度投资、村民不积极响应和寻租的问题。
在整体城市规划的作用下，需要谋求多方共同参与、改造效果与城市整体规划相一致以及投资合理的城中村改造模式，即通过城市规划，推动城中村改造模式转变为政府引导、开发商融资和村民入股的三方合作改造模式。首先，政府的职责是通过引导城市发展进而提高居民的生活质量，在这个过程中，仅靠政府的力量是不足的，必须依靠居民的支持和企业的资金优势。其次，在保障居民权益和对企业实行优惠两个方面，可以通过城市规划的引导来满足双方的利益诉求。其中，城市规划的引导主要通过控制公共投资和扬抑对物质环境开发进行私人投资的权利。在城市规划的引导作用下，城中村改造模式将从原来单一的村集体、开发商和市政府分别主导的改造模式逐步转化为政府引导、开发商融资和村民入股的三方合作改造模式。
( 二) 城市规划影响城中村改造安置途径
城中村改造的安置途径可以总结为回迁安置、异地安置和货币补偿这三种主要途径。其中，选择回迁安置的城中村居民可以在城中村改造项目建设好之后，搬回到改造前设计好的回迁安置房内; 选择异地安置的城中村居民将在其他的区域内进行安置，安置时可以按照原有房屋合法面积略作上调进行产权置换; 选择货币补偿的城中村居民，则可以获得通过评估原有房屋合法面积市价的基础上略作上调的一笔一次性补偿款。同时，一些地区的政府和开发商还在安置过程中给予不同程度地补助，充分体现了以人为本的关怀精神，解决了城中村居民的实际问题。
城市规划主要通过对城市低价进行极差分类影响城中村改造的安置途径。通过城市规划，一个城市的不同地段土地价格形成级差地价，越靠近商业中心、行政中心的区域土地价格就越高，越远离商业中心、行政中心的区域土地价格就越低。因此，城中村在城市规划中地段所处的位置决定了城中村的土地价格高低，也直接影响了城中村居民选择城中村改造的安置途径选择。当城中村所处地段土地价格高时，居民容易选择回迁安置; 当城中村所处地段土地价格低时，居民容易选择货币补偿或异地安置。
( 三) 城市规划影响城中村改造用地配置
城中村改造用地配置是指在城中村土地面积的基础上对土地进行分类评估，对用于出让的用地进行一定比例的补亏。通过这种方式不仅能够保证村民能够利用自有土地进行安置，还能够解决安置住房的资金不足。通过对城中村土地的不同功能进行合理配置，达到城中村土地收益最大化的效果，而且最大限度的满足了城中村的生活和生产需求。
城市规划对城中村改造用地配置的影响主要集中在土地利用管理方面。城市规划影响土地利用管理主要通过城市的总体、分区和详细规划三个方面。首先，城市总体规划对城市土地的经济价值进行了客观评定，通过城市总体规划对城市土地建立的基本土地价格标准，能够有效确定城中村的土地价格; 其次，城市分区规划在不同城市土地价格的基础上，明确了城市土地在分区内不同时期里的供应量，为城中村所在区域的用地类型进行了预定。最后，城市详细规划充分地考虑了城中村土地流转过程中各利益相关方的诉求，在合同管理要求中明确了土地的转、出让相关操作流程，为保障城中村土地正常流转提供了依据。通过城市规划的三个方面影响土地利用管理，进而影响到城中村改造的用地配置。
四、城中村改造对城市规划的反馈机制研究
( 一) 城中村改造影响城市空间结构
城中村改造能够对城市空间结构进行影响。城中村在城市的不同位置决定了其土地价值和土地用途。通过对城中村进行改造，能够对城市空间结构在两个方面产生影响: 其一，对已建成城区内的空间结构进行重构。城中村属于村镇建设用地，建筑多数存在规模小、分布集中的特点，同时城中村被包围在城市其他建筑中，其土地价格、房屋价格和租房价格都大幅提升，在这种利益驱使下，村民多建乱建的势头上升，形成城中村房屋建筑无序的状况。通过对城中村进行改造，能够有效遏止城中村多建乱建、分布集中等现象，将城中村改造纳入统一城市规划体系当中，使城市空间结构得到重新构建，有效完善了城市空间结构。其二，对已建成城区的扩展区域产生影响。通过对城中村进行改造，原有城中村中的道路建设、商业服务设施和公共市政设施建设日益完善，不仅对现有城市已建成区域有积极正面影响，而且能够有效辐射城市已建成区域之外的区域范围，通过道路延伸、商业辐射和公共市政配套服务的推进，城市已建成区域外的区域在空间结构上也受到积极正面影响。
( 二) 城中村改造影响城市经济发展
城中村改造通过具体改造项目来影响带动城市中一些产业的发展，进而推动城市经济社会发展。城中村改造项目主要集中在以下几方面: 第一，住房开发建设。住房开发建设包括房地产开发建设、保障性住房建设和回迁住房建设等，通过住房开发建设，能够有效增加城市房屋供给，提供一手房源和租住房源，为带动长期经济发展提供了有力保障。若打造高端房地产项目，将更大程度地提升项目经济收益，促进经济快速发展。第二，商业服务设施建设。商业服务设施主要包括商场、写字楼等，通过商场和写字楼的对外出租和广告费用，能够带动当地商业快速发展，推动经济发展。同时巨大的商业宣传效果会产生集聚效应，将城市资源向商业地带集中，从长远推动经济发展。第三，公共市政服务设施建设。公共市政服务设施包括道路、护栏、绿化、照明等多个方面，公共市政服务设施的建设虽然无法即时对经济发展产生作用，但完备的公共市政服务设施建设，能够为城市发展树立良好的形象，为引入投资、加快经济资源流动产生积极影响，从侧面支持和推动了城市经济发展。
( 三) 城中村改造影响土地利用
城中村改造是推动实现城市土地利用结构合理化的重要组成部分。在过去计划经济体制下，我国城市土地利用结构十分不合理，存在大量工业企业、仓库等用于生产性的土地利用比重过高，而公共市政服务设施如道路、广场、绿地等土地利用比重过低。土地利用方面经常出现无目的、无规划性地进行土地开发经营，好地差用等不合理的现象，这不仅无法增加经济收益，更直接使土地资源遭到严重浪费。随着经济体制和经济增长方式在改革开放之后的巨大转变，城市土地利用也顺应大的发展趋势，不断满足因城市产业结构转变和调整所产生的土地利用需要。城中村改造是城市土地利用的重要组成部分，不断通过合并、集中、开发、更新等不同途径实现城市土地利用效用和产出效益的提高。不断压缩工业企业、仓库等生产性的土地利用比重，提升道路、广场、绿地等公共市政服务设施土地利用比重。不断完善城市土地利用的合理性，提升土地利用效率。
( 四) 城中村改造影响城市景观
城中村改造主要在空间形态上创造和改变方面影响城市景观。城中村在改造前往往以密、乱、杂等形象出现，严重影响城市景观的美感，是城市发展中的阻碍因素。通过城中村改造，应该兼顾打造适宜的城市空间环境，将城市规划设计中的先进理念和技术引入城中村改造项目中。城中村改造需要统筹考虑城中村与城市整体规划景观结构和城中村改造的局部问题，设立城市景观对城中村改造的引导性原则，设计具体改造细节。城中村改造从旧有城中村改造和城市更新两方面对城市景观产生影响。首先，通过对旧有城中村建筑、公共市政服务设施进行拆除或升级改造，使之与周围城市景观效果相近，能够有效提升城市景观的整体效果。其次，从城市更新的大方向着手，对城中村周边城市建筑和公共市政服务设施和城中村内建筑和公共市政服务设施进行整体升级更新，使城中村与周边城市区域形成一个完整的整体，进而推动城市景观的提升。
城中村改造存在的问题范文5
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城中村改造存在的问题范文6
关键词：城市规划；城市更新
Abstract: urban update is the development of cities with permanent problem, related to the development of the city stamina and development quality. This paper focuses on the reform of urban renewal and the analysis of existing problems and puts forward countermeasures.
Key words: urban planning; Urban renewal
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
1、城市更新的理念
城市要更新，理念要创新。创新城市更新理念，对宝安而言就是要转变城市建设和城市发展观念，认真吸取过去忽视环境保护、滥用资源能源、粗放型开发建设的教训，从人民群众的根本利益出发，从经济社会的可持续发展着想，大力推进绿色创新，坚持低碳发展，营造一个绿化、美化、净化的人居环境;大力推进节能降耗减排，积极发展低碳经济，助推产业转型;大力推进土地资源的节约集约利用，努力拓展城市发展空间，不断提升城市形象和城市发展质量。因此，城市更新要坚持以科学发展观为指导，按照以人为本、绿色低碳、集约发展、彰显特色、打造精品的基本理念，进一步完善城市功能，改善人居环境，优化产业结构，把我们的城市打造成为国际化现代化先进城市。
2、城郊旧村改造问题分析
先期的研究往往将城中旧村和城郊旧村的概念相混淆，两者的共同点是农村居民聚集点的土地利用、空间布局、房屋建设、配套设施、环境与安全等在经济发展和社会管理方面存在严重问题; 不同之处是城郊旧村位于城镇现状建成区且城镇基础设施可通达、而城中旧村是指被城镇现状建成区包围且城镇基础设施完善。城郊旧村包括重点新建设地区( 城市新区、产业园区) 以及城乡结合部一般性旧村庄。城镇化高速发展初期的空间上跳开相近农村居民点的开发方式是造成城郊旧村产生的直接原因。节约集约建设用地和建设宜居城乡是城郊旧村改造的目的，城乡用地布局优化、结构调整、基础设施改善和更新、历史风貌保护等是城郊旧村改造的手段。对于社会公平，在党文件中十七大第一次指出“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平”。“公平与效率并重”已是我国今后一段时期发展的总原则，在这一原则下城郊旧村改造主要的问题表现在如下几个方面。
2．1理论研究滞后
先前大量的研究是基于“效率优先、兼顾公平”指导原则下进行，其不足表现在: 关注城郊旧村非公共设施物质规划，关注效率的提高，关注利益的最大化; 因此，单个方面的公平研究，难以被决策的高层接受，更难以付诸实践而进行经验总结完善。产生这种情况的原因，是我国发展的历史阶段不同所形成的。在我国计划经济向市场经济转换的一个关键发展时期，党的十四届三中全会确立了“效率优先、兼顾公平”收入分配制度，保证了国民经济近 20 年的健康运行，我国已发展成为世界第二大经济强国。在这期间，虽有学者对公平开展了相关研究及探讨，对村庄改造的公共产品配置进行了规划，但受“效率优先”的影响，基本公共服务设施却大打折扣、难以实现。党的十七大对社会公平给予了高度重视，新的历史阶段应加强农村和谐发展、建设用地集约利用的系统性研究、加强经济公平与社会效率辩证统一研究。
2．2土地溢价分配失衡
在农村，被征用土地的收益分配比例如何分割，权威机构对典型案例调查的信息反馈是: 20%～30% 归地方政府，40% ～ 50% 归企业，25%～30% 归村级组织，5% ～10%归农民。出让价与征地成本之间产生的巨额差价，绝大部分或被中间商或被地方政府或被腐败的官员所攫取，土地溢价分配严重失衡。另外，在这种土地补偿机制中，还同时存在噪音污染、水污染、土地分割带来的不经济等引起的分配不公。地方政府既充当公共职能又充当市场经济人的双重角色，这种制度设计的缺陷是造成土地溢价分配失衡的主要原因。制度设计的缺失使得政府轻而易举地对市场和产权双垄断，为任期政绩的实现，“以地生财”并实现资产利益最大化就成为各级地方政府首选，“圈地运动”益演益烈。
2．3规划编制的针对性不强
规划布局、市政配套、环境景观改善、公众形式参与等方面是现阶段城郊旧村改造规划设计的主体内容，其研究与实践基本上都孤立在城市规划单学科的有限范围。现实情况证明，政策缺位、市场无序、政府失效等是造成城郊旧村改造难以推行实施的根本原因。面对农民这一弱势群体，他们在经济上已失去了话语权，因此，作为公共政策的城乡规划，必须更加关注市场缺陷的有效弥补、政府失效行为的防止和解决、弱势群体公平发展的推进，用综合性行动计划替代未来蓝图展示的成果，以此来全面解决城郊旧村改造中涉及的社会、政治、经济问题。《城乡规划法》出台后，城郊旧村改造规划中急需加强的内容包括现有土地权属确认、改造资金平衡、公众实质参与等。
2．4原住村民生存竞争不公
当村民聚集点成为城镇建设的一部分时，在就业上被迫向非农转移。在城市中，人与人通过外倾式交往而建立业缘关系，实现社会规范、价值观、工作和生活方式的转变或完成。由于原住村民的文化水平与技能相对较低，户籍制度限制城郊旧村的原住民不能享有城镇的教育、技能培训等福利服务等原因，从事搬运服务、修理或体力工作成为许多村民的唯一选择。并且其交往对象或范围的有限性，也使村民融入城市环境、分享城市文明的进程受阻。改造后，经济与社会需求的不平衡导致有的村民基本生存都成问题，造成了竞争起点的不公平。因此，必须制度创新以确保原住村民生存竞争平稳过渡，必须以全面综合的社区规划为原住村民生存竞争创造物质基础。
2．5技术指标体系缺失
城乡规划作为城郊旧村改造的公共政策，其核心是通过技术指标来实现控制。GB50188 －1993《村镇规划标准》是城乡规划标准技术支撑体系的重要组成部分，也是唯一全面涉及村庄建设用地指标体系的标准，但2007年颁布实施的 GB50188－2007《镇规划标准》已将该标准废止，实质上已造成村庄规划无建设用地标准的现况。由于新标准还未制定，为应对大量而繁重的村庄规划任务，规划设计单位和管理部门还是沿用《村镇规划标准( GB50188 －1993) 》。该标准的村庄人均建设用地在体系方面、技术指标方面、理论整合等存在缺项、不完善、不全面等诸多问题。从已完成的城郊旧村改造规划成果来看，出现了诸如用城市的标准、观念来规划建设农村; 用城市居民的现状来要求所有的农民; 用城乡同一化发展取代城乡差异性互补发展等“城市病态规划”不良情况出现，城郊旧村改造的成果质量大打折扣。作为农村土地红利再次分配中的城郊旧村改造，事关村民当代及后代利益，如果没有处理好，村民将“以身试法”去捍卫“最后一次机会”。
