城中村改造市场分析范文1
关键词：城中村；城市化；城中村改造；改造模式
中图分类号：F299.2 文献标识码：A
收录日期：2016年7月11日
当前，城中村问题已经成为我国城市发展过程中的普遍性问题，其存在阻碍着我国城市经济的发展，影响城市中土地资源的高效集约利用，促发一系列城市社会问题。为此，各地政府部门纷纷出台城中村改造方案，如2000年珠海市开始城中村改造，2002年广州市也开始着手改造城中村，以应对城中村现象促发的城市社会问题。城中村改造过程中遇到过很多问题，也积累了不少有益经验。
一、城中村改造模式分析
（一）五种典型的城中村改造模式。城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式：广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是：改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等，而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。（表1）
（二）城中村改造模式异同点分析。通过对表1进行分析，可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处，但更多的则是不同做法。
1、改造模式中的类似做法
（1）土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例，涉及土地权属问题的改制，其做法完全一致，“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”，但是具体操作方法有细微差别：杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备，而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后，由原承包经营人继续承包经营；深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。
（2）管理权属变更方面。各地区的城中村改造，都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会，村民转为市民，户籍“农转非”，可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
（1）改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式，可以总结出三种改造主体：一是政府主导城中村改造，政府直接作为改造主体（如杭州市）；二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体（如珠海市）；三是村集体和村民自行改造，不允许开发商介入（如广州市）。
（2）政府作用略有不同。在城中村改造中，不同地区的市政府所起的作用多是引导，制定改造政策，出台扶持和优惠措施，然而在杭州模式中，政府则直接进行城中村改造，这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。
（3）改造方式不同。城中村的改造方式包括三类：彻底重建，局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中，各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路，而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。
（4）拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题，处理不好会引起村民的反对，阻碍城中村改造的进程，因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同，但政府必须介入协调各方利益，以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类：一类是实物补偿和货币补偿相结合（如郑州），这类方式是全国多数地区普遍采取的；另一类是“政府直接改造，根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”（如杭州）。
二、不同改造主体主导模式优缺点分析
分析表1的改造主体一栏，可以得出城中村改造的分类模式，即按照改造主体的不同，城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。
（一）政府主导型模式。就是指政府作为城中村改造的主体，统筹协调各个方面和改造全过程，典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型模式有其自身的优点也有其缺点。优点为：政府作为改造主体，可以统一筹划，把握全局，减小改造的阻力，有效避免流血事件发生；政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益，更加全面、集约、高效地利用土地；政府坚持“以民为本”的执政理念，会始终心系人民群众的利益。缺点为：政府资金短缺，难以支撑起整个城中村改造的重担；政府直接干预改造过程，不免会使群众产生抵触心理；某些官员难抵金钱诱惑，易滋生贪污受贿等腐败现象，损害广大村民的利益。
（二）开发商主导型模式。又称为“市场化改造模式”，它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案，凭借自身的雄厚资金实力，独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为：开发商资金雄厚、经验丰富，可解决城中村改造总的资金短缺问题，提高工作效率；市场化运作符合我国社会主义市场经济规律，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。缺点为：开发商主导改造目的是追逐自身的利益最大化，可能会损害村民的利益；某些城中村地理位置优越，可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率，而减少配备基础设施；开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。
（三）村集体主导型模式。村集体主导型模式中，市政府起引导作用，制定城中村改造规划，出台优惠措施，改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发，后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式既有优点也有不足。优点为：村集体主导可以充分按照村民意愿进行改造，有利于调动村民参与改造的积极性，同时也可以最大限度地保护村民利益。不足为：村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验；文化素质较低，可能其主导的改造与城市总体规划有所出入；村民内部因补偿标准的不一致会引起矛盾；加上资金短缺的问题，会阻碍城中村改造的进行。
对这三种城中村改造模式的优缺点进行分析，可以知利弊，扬长避短，探索出更加合理的城中村改造新模式，为我国的城中村改造工作提供借鉴，进而加速我国的城市化进程。
三、城中村改造新模式探索
城中村改造模式众多，但每一模式都有自身难以规避的不足，探索出城中村改造的新模式，扬长避短，使上述模式中的优势得以充分发挥，其中的不足得到有效规避。我们可以建构这样一种新的城中村改造模式：政府主导+村民提议+开发商融资，这一模式可以取三方之长处，更好地实现政府、开发商、村民三方各自的利益。
在这一新模式中，政府引导、协调改造工作，公开征询改造方案，听取村民、开发商的意见来进行修改，不直接参与改造工作，可以防止政府官员腐败行为的发生；开发商在新模式中是筹资的主要部分，也是改造的主力，担任改造中的大部分工作，此时的开发商是政府和村民共同商定确认的，有利于实现三方共赢；村民在该模式中是城中村改造的积极参与者，村民代表由村委会选出负责向政府和开发商提出村民的意见，发出村民的利益诉求，这样做可以提高村民参与城中村改造的积极性，同时可以规避村集体主导的弊端。
城中村改造模式不是从来就有的，也不是固化不变的，是我国各大城市“摸着石头过河”的经验总结，旧的模式在不断消失，新的模式层出不穷，没有最完美的模式，只有更符合客观实际，更能满足人民群众利益的模式。
主要参考文献：
[1]罗欢，陈晖，周各峰等.我国城中村改造的现状及对策――以珠海市为例[R].珠海：暨南大学珠海学院，2008.
城中村改造市场分析范文2
关键字：城镇化；城乡一体化；公共服务；产业转移
The Investigation Report of Urbanization in Laiwu
Urbanization is the only way to modernization，to promote the scientific development of urbanization in Lai Wu，we recently launched a survey of urbanization，and identified the problem of urbanization，We finally come to the three enlightenment：Firstly， regional development should be based on actual，comprehensively deepen reforms；secondly，urbanization should pay attention to the complementary advantages， coordinated push；Thirdly， urbanization should focus on the quality of priority， highlighting the "human urbanization."
中图分类号：TU984 文献标识码： A
近年来，莱芜市围绕破除城乡二元体制、加快城乡统筹发展，进行了一些改革探索。初步构建起了城乡体制基本接轨、城乡产业相互融合、城乡社会协调发展的城镇化新格局，但也面临着很多问题，为进一步总结经验，切实解决存在的实际问题，莱芜市开展了城镇化工作问卷调查。共发放调查问卷6.6万份，收回有效问卷4万多份。
――调查内容。重点围绕农民进城、村庄改造、城镇建设、城镇化质量提升等四个方面，经过题目设计、征求意见、试答、修改等环节，最终确定50个题目作为调查问卷内容。
二、问卷调查反映问题分析
本次调查问卷基本反映了群众对莱芜市城镇化工作的真实想法，也体现了自身利益诉求及对城镇化发展的期盼。综合分析调查结果，主要有以下几个方面：
（一）解决农民进城“三难”问题是城镇化的核心。
城镇化首先是人的城镇化，吸纳农业转移人口在城镇就业和定居并使之向市民转变，是城镇化的重要任务。农民进城到底有哪些难题，分析显示，农民进城主要有“三难”：一是就业难。有三分之一的被调查者认为农民进城首先要解决就业问题，说明农民进城最大的障碍是就业困难，收入无保障。二是住房难。根据调查，城市房价过高成为阻碍农民进城的一个重要因素，有72%的被调查者认为房价过高，现行收入水平无力在城里购房。农民工的居住形态大多是早晨进城工作，晚上回村居住，占到46%，在城镇购买商品房的农民工只占到6%。三是社保难。调查显示，农民工享有社会保险的仅占到总数的11%，大部分农民工没有社保。农民对土地的依赖性很强，农民进城，担心失去承包地、失去宅基地，担心进城没有保障基本生活的社保政策。
（二）改善人居环境是城镇化发展的必由之路。
随着经济水平的提高，农民对精神和物质生活的需求不断增强，对居住和生态环境也有了更高的要求。调查显示，对于村庄改造应该如何开展，群众反映最强烈的是应该节约用地，少占耕地，说明村庄改造中还存在不节约用地的现象；认为要注意保护生态环境、慎砍树不填塘少拆房、注意保护传统村落和民居，占到65%；认为应该着重抓好农村垃圾、污水处理设施建设的占到被调查人员总数的57%，说明群众对生态环境保护的意识明显增强，对完善基础设施建设诉求强烈。经分析当前村庄改造中存在四个方面的问题：一是资金缺乏。村集体经济薄弱，现行的村庄改造政策扶持力度不够，因缺少资金而无法启动村庄改造；二是村级班子不强。有些村“两委”工作能力不强，村干部不够团结，群众工作不到位，不能统一群众意见，造成村庄改造工作不能按照规划组织实施；三是村庄规划设计水平低。有些村庄规划档次较低，规划设计的住宅形式单一，缺少特色，设计不符合群众意愿；四是配套设施不完善。村庄改造后的基础设施及公共服务设施配套不全，有些物业管理混乱甚至没有物业管理，此外住楼后生活成本增加，而收入不增加，极大地影响了群众住楼的积极性。通过以上分析，说明在村庄改造上应该充分尊重民意，积极稳妥推进。要继续坚持因地制宜、规划先行的原则，进一步加大农村基础设施建设政策扶持和财政资金投入力度；走整村改造与村庄整治相结合的路子，对具备条件的，高标准建设农村新型社区，对暂时没有条件进行改造的，积极开展村庄环境综合整治，不能盲目进行不切实际的大拆大建；加强村级班子建设，提高工作能力，大力发展集体经济，切实发挥村庄改造的实施主体作用。 （三）增强城镇活力是城镇化发展的关键
三、问卷调查启示
推进新型城镇化要注重有质量的城镇化，其目的是增加农民收入，核心是从土地城镇化向人口城镇化过度，理念是“集约、智能、绿色和低碳”，抓手是农业转移人口的城镇化，支撑是农业现代化，手段是围绕市场机制全面深化改革。启示有三：
启示一：推进城镇化应立足区域发展实际，全面深化改革。
全面深化改革是破除城镇化发展体制机制制约的手段，立足莱芜区域发展实际，充分发挥莱芜“小、快、灵”的优势条件，按照“放权搞活”的思路，以市场化的理念、市场化的思路、市场化的办法统筹协调推进改革，以改革激发活力、释放红利，实现互利共赢。当前，必须以更大的决心和勇气全面深化土地、产权、财税以及体制机制等方面的改革。要建立健全城乡统筹发展机制，加快破除城乡二元结构，统筹推进用地制度改革，完善土地产权制度，建立开放、统一、有序的城乡用地市场；完善新型城镇化发展机制，通过规划调控和市场手段激发城镇化活力；大力推广扩权强镇改革试点，支持具备条件的小城镇开展扩权强镇改革，适时调整行政区划，扩大城镇规模；创新区域协调发展机制，构建差异化区域发展政策支撑体系，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。通过全面深化改革，构建城乡一体、互促共进的新型城镇化发展格局。
启示二：推进城镇化应注重优势互补，统筹协调推进。
首先，着力构建新型城镇发展体系。注重统一规划、协调功能、整合空间，促进基础设施、公共服务设施联网对接，统筹区域发展与产业布局、基础设施建设与资源环境保护，增强城镇综合承载能力。其次，发挥优势互补盘活资源要素。发挥济莱协作区建设优势，积极推动协作发展，融入省会都市群经济圈，集聚和盘活资源要素。依托主导产业规划建设农业、工业、商贸、文化旅游等各类产业园区，发展特色鲜明、功能完善、宜居宜业的城镇和社区，实现以城促产、以产兴城、产城融合，城乡一体。
城中村改造市场分析范文3
关键词： 城郊旧村改造； 公平与效率并重； 公平发展； 对策
中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号： 1009-055X(2012)02-0012-06
城郊旧村改造是市场化条件下多元利益主体的博弈。因征地拆迁、 城郊旧村改造问题引发的矛盾成为当前城乡矛盾的焦点， 土地的强势兼并或垄断、 农村土地级差收益的流失、 农民依法维权抗争的激化， 大大增加了城乡一体化发展关键时期的经济危机和社会危机的风险。［1］实践证明， 在城郊旧村改造中， 如果不能做到公平与效率并重， 不仅效率的提高受到障碍， 而且还会引发严重的社会危机。认真研究公平与效率并重视角下的城郊旧村改造问题， 正视和合理处置集体建设用地再分配中的经济利益关系， 是当前理论与实践中迫切需要解决的问题。
一、 相关研究评述
城郊旧村改造相关的是城市更新理论。西方的实践与研究， 从1893年美国的“城市美化运动”（City Beautiful Movement）开始至今， L.芒福德、 J．雅各布斯、 联合国相关机构、 M.蓝奇、 E.林德布洛姆等为城市更新的理论进一步发展作出巨大贡献。对西方国家城市更新的实践进行总结， 有以下几点启示： （1）由于在理论认识上的不统一， 城市更新运动出现了偏差， 走过了一段弯路， 城市更新早期形成“创口”的治疗已经是目前的主要任务。（2）受“人本主义”思想的影响， 先前对贫民窟大规模扫除转向对社区环境的综合整治、 社区经济复兴和社区邻里自建的利益相关人参与。（3）综合居住区的更新规划代替单纯物质环境改造的规划， 对过程规划和连续规划更加注重， 城市更新政策纲领的制定作为必备的内容。（4）住房建设是城市更新的必要内容之一， 社区的可持续发展成为社会的共识。（5）以开发商推倒重建方式为主转变为主要由社区自己组织小规模、 分阶段的谨慎渐进式的改善。［2］
国内学术界对城郊旧村改造进行了长期研究， 主要观点有以下几个方面： 1980年代初期， 陈占祥把城市更新定义为城市“新陈代谢”的过程。1990年代初， 吴良镛基于城市“保护与发展”角度， 提出了城市“有机更新”的概念。进入2000年以来， 主流学者对城市建设的综合性与整体性更加关注， 大量的研究给出了“城市更新”新的理解， 如吴晨的“城市复兴”、 张平宇的“城市再生”、 于今的“城市更新”等。我国学者一方面对中国“城市更新”高度关注， 另一方面又没有权威的领军人物。［3］ 总结我国城市更新的实践， 有以下几点启示： （1）注重“人本主义”， 加强社区的综合更新规划。（2）随着新型城镇化的发展， 城市更新逐渐由城市到农村， 更新的广度加强。（3）城乡更新方式以政府主导下的市场开发为主， 其他方式并存。
二、 新视角下城郊旧村改造问题分析
先期的研究往往将城中旧村和城郊旧村的概念相混淆， 两者的共同点是农村居民聚集点的土地利用、 空间布局、 房屋建设、 配套设施、 环境与安全等在经济发展和社会管理方面存在严重问题； 不同之处是城郊旧村位于城镇现状建成区且城镇基础设施可通达、 而城中旧村是指被城镇现状建成区包围且城镇基础设施完善。城郊旧村包括重点新建设地区（城市新区、 产业园区）以及城乡结合部一般性旧村庄。城镇化高速发展初期的空间上跳开相近农村居民点的开发方式是造成城郊旧村产生的直接原因。［4］节约集约建设用地和建设宜居城乡是城郊旧村改造的目的， 城乡用地布局优化、 结构调整、 基础设施改善和更新、 历史风貌保护等是城郊旧村改造的手段。对于社会公平， 在党文件中十七大第一次指出“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系， 再分配更加注重公平”。“公平与效率并重”已是我国今后一段时期发展的总原则， 在这一原则下城郊旧村改造主要的问题表现在如下几个方面。
（一）理论研究滞后
先前大量的研究是基于“效率优先、 兼顾公平”指导原则下进行， 其不足表现在： 关注城郊旧村非公共设施物质规划， 关注效率的提高， 关注利益的最大化； 因此， 单个方面的公平研究， 难以被决策的高层接受， 更难以付诸实践而进行经验总结完善。产生这种情况的原因， 是我国发展的历史阶段不同所形成的。在我国计划经济向市场经济转换的一个关键发展时期， 党的十四届三中全会确立了“效率优先、 兼顾公平”收入分配制度， 保证了国民经济近20年的健康运行， 我国已发展成为世界第二大经济强国。在这期间， 虽有学者对公平开展了相关研究及探讨， 对村庄改造的公共产品配置进行了规划， 但受“效率优先”的影响， 基本公共服务设施却大打折扣、 难以实现。党的十七大对社会公平给予了高度重视， 新的历史阶段应加强农村和谐发展、 建设用地集约利用的系统性研究、 加强经济公平与社会效率辩证统一研究。
（二）土地溢价分配失衡
在农村， 被征用土地的收益分配比例如何分割， 权威机构对典型案例调查的信息反馈是： 20%～30%归地方政府， 40%～50%归企业， 25%～30%归村级组织， 5%～10%归农民。出让价与征地成本之间产生的巨额差价， 绝大部分或被中间商或被地方政府或被腐败的官员所攫取， ［5］土地溢价分配严重失衡。另外， 在这种土地补偿机制中， 还同时存在噪音污染、 水污染、 土地分割带来的不经济等引起的分配不公。地方政府既充当公共职能又充当市场经济人的双重角色， 这种制度设计的缺陷是造成土地溢价分配失衡的主要原因。制度设计的缺失使得政府轻而易举地对市场和产权双垄断， 为任期政绩的实现， “以地生财”并实现资产利益最大化就成为各级地方政府首选， “圈地运动”益演益烈。
（三）规划编制的针对性不强
规划布局、 市政配套、 环境景观改善、 公众形式参与等方面是现阶段城郊旧村改造规划设计的主体内容， 其研究与实践基本上都孤立在城市规划单学科的有限范围。现实情况证明， 政策缺位、 市场无序、 政府失效等是造成城郊旧村改造难以推行实施的根本原因。面对农民这一弱势群体， 他们在经济上已失去了话语权， 因此， 作为公共政策的城乡规划， 必须更加关注市场缺陷的有效弥补、 政府失效行为的防止和解决、 弱势群体公平发展的推进， 用综合性行动计划替代未来蓝图展示的成果， 以此来全面解决城郊旧村改造中涉及的社会、 政治、 经济问题。［6］ 《城乡规划法》出台后， 城郊旧村改造规划中急需加强的内容包括现有土地权属确认、 改造资金平衡、 公众实质参与等。
（四）原住村民生存竞争不公
当村民聚集点成为城镇建设的一部分时， 在就业上被迫向非农转移。在城市中， 人与人通过外倾式交往而建立业缘关系， 实现社会规范、 价值观、 工作和生活方式的转变或完成。由于原住村民的文化水平与技能相对较低， 户籍制度限制城郊旧村的原住民不能享有城镇的教育、 技能培训等福利服务等原因， 从事搬运服务、 修理或体力工作成为许多村民的唯一选择。并且其交往对象或范围的有限性， 也使村民融入城市环境、 分享城市文明的进程受阻。改造后， 经济与社会需求的不平衡导致有的村民基本生存都成问题， 造成了竞争起点的不公平。因此， 必须制度创新以确保原住村民生存竞争平稳过渡， 必须以全面综合的社区规划为原住村民生存竞争创造物质基础。
（五）技术指标体系缺失
城乡规划作为城郊旧村改造的公共政策， 其核心是通过技术指标来实现控制。GB50188-1993《村镇规划标准》是城乡规划标准技术支撑体系的重要组成部分， 也是唯一全面涉及村庄建设用地指标体系的标准， 但2007年颁布实施的GB50188-2007《镇规划标准》已将该标准废止， 实质上已造成村庄规划无建设用地标准的现况。［7］由于新标准还未制定， 为应对大量而繁重的村庄规划任务， 规划设计单位和管理部门还是沿用《村镇规划标准（GB50188-1993）》。该标准的村庄人均建设用地在体系方面、 技术指标方面、 理论整合等存在缺项、 不完善、 不全面等诸多问题。从已完成的城郊旧村改造规划成果来看， 出现了诸如用城市的标准、 观念来规划建设农村； 用城市居民的现状来要求所有的农民； 用城乡同一化发展取代城乡差异性互补发展等“城市病态规划”不良情况出现， 城郊旧村改造的成果质量大打折扣。作为农村土地红利再次分配中的城郊旧村改造， 事关村民当代及后代利益， 如果没有处理好， 村民将“以身试法”去捍卫“最后一次机会”。
三、 新视角下城郊旧村的改造对策建议
十几年来城郊旧村改造的经验和教训， 使人们对改造之路有了更清晰的认识即城郊旧村改造必须从商人急功近利的模式向稳步前进、 创造和谐社会的“该亚”①模式前进。特别是在经济比较发达地区的城郊旧村改造， 无论是政府、 规划工作者还是即将面临改造的农民， 他们的观念已改变， 改造的重点除土地利用的有效合理之外， 更多的是通过规划来完善社会问题。
作为全国人口第一大省， 广东省现有村庄总数137610个。至2008年底全省有34.60％的村庄编制了规划， 其中珠三角有65.94％的村庄编制了规划。［8］发达地区的珠三角如深圳、 东莞、 顺德、 番禺等市（区）建新楼房的比例90%以上且建设标准高； 而欠发达地区的粤北、 粤西农村， 泥砖房和茅草房还大量存在。“最富在广东、 最贫也在广东”的现象同时并存。这种差异， 要求“城郊旧村”改造对策上要有所区别， 有所侧重。
(一)加强改造规划研究， 提升编制水平与可操性
通过全面分析现行改造政策、 评价其有效性后发现， 作为公共政策的城乡规划， 在市场经济下已出现了严重的失效现象， 产生的原因是改造规划本身已不适合社会发展的客观要求。表现在对物质规划方案的过于偏重， 对拆建比、 违章建筑界定等环节过于纠缠， 而各方最需要最关切的利益平衡改造方案难以形成， 故得不到村民的认同， 改造规划即使完成也只能束之高搁， 无法实施。为此， 必须依据我省独享的“旧村庄”改造政策， 依据上位城市总体规划和控制性详细规划， 对城郊旧村的改造规划进行技术编制； 加大公众参与度以充分尊重民意， 使城郊旧村的改造规划得到普遍认同而有利于实施； 对规划期内的农村集体经济发展安排近、 中、 远期的实现路径， 促进经济全面发展以确保村民原有生活水平不降低。按公平与效率并重的原则， 顺应我国新型工业化、 城乡一体化发展大趋势， 城郊旧村改造规划应重点关注村民利益， 统筹兼顾公共利益、 村集体利益。
针对城郊旧村改造规划编制的特点， 广东具有代表性的内容包含： 三个层次的规划即城郊旧村改造的策略规划研究、 城郊旧村改造的控制性详细规划图则和城郊旧村改造的专题论证报告。其中， 改造模式、 成本评估、 经济测算、 可行性程度、 村安置地块及融资地块合理的开发规模和开发强度等是编制的重点和难点。同时， 对于城郊旧村改造后由于开发强度的提升、 居住人口的大量增加， 城镇公共服务设施如交通、 公建配置、 市政设施等是否能够承受要及时开展相应的专项研究， 并作好跟进措施。 该亚是希腊神话中的地球之母，在这里引用她是指发展模式向着保护地球的社会、环境与经济和谐发展的方向。
(二)提升土地利用价值， 确保改造资金来源
城郊旧村改造有序顺利的开展， 离不开资金的保证， 谁拥有资金谁就拥有了旧村改造的主动权。城郊旧村由于位于“城郊”的特殊区位， 土地资源较丰富， 环境好， 便捷的交通、 较完善的公共服务， 是政府和企业发展看好的地方， 也是房地产企业竞争角逐“圈地”的好地方。“城郊村”凭借着发展工商服务业的区位便利， 土地价格飞涨的优势， 收益与福利远高于外界其他地方。这种级差收益源于城市建设投资促成， 按公平原则， 其提供者――纳税公民（通过政府）应该占有相对应的收益份额， 因此， 政府应处理好纳税公民、 开发商与农民三者之间对土地溢价公平分配的关系。城郊旧村改造的切入点和落脚点是土地资源整合， 这也是城郊旧村改造的核心问题。通过土地、 房产固化确权和双限确权等“政策突破”， 确保城郊旧村改造的各方“经济利益”， 以实现“顾及村民的既得利益、 让村民得到最大利益”和“政府追求的是社会利益”政府高层新理念。
针对城郊旧村改造资金来源， “珠海模式”值得各地借鉴。在进行旧村改造过程中， 珠海市政府巧用市场化手段， 吸引优质房地产商投资旧村改造。主要的作法是： “拆一免二至三”优惠政策， 确保每拆1平方米获5%以上的合理利润； 合理的开发量， 保证1/3的开发总量用于原村民回迁， 2/3的开发总量用于商品房经营； 有效的门槛条件， 通过采用公开招标， 严格评估开发商的资金实力、 拆迁安置方案优劣、 商业信誉等； “不求最大， 但求最佳”的方案， 使新村规划档次得以提升， 改造一个， 成功一个。通过政策给力“城郊旧村”改造， 是新形势下经营城市的又一种有益探索。［9］
(三)保护原住村民合法利益， 有序推进城郊旧村改造
村集体、 村民、 开发商和政府等多方利益的平衡， 是城郊旧村改造的关键。由于城郊旧村改造的利益主体众多， 必须用系统工程的方法来解决。其中原村民是最直接、 最大利益关系者， 只有得到他们的认同， 才能实现真正意义上解决城郊旧村问题。因此， 城郊旧村改造中必须在坚持利民益民的原则下， 使他们成为城郊旧村改造的最大合法受益者。城市长远发展利益是城郊旧村改造时必须考虑的重要因素， 但以牺牲城郊旧村原村民的利益为代价的做法又得不到村民的支持， 可行的做法是保护原住村民合法利益， 制定一揽子解决原村民的生存与发展方案。要做城郊旧村改造有序推进， 关键是要按公平与效率并重的原则， 依《城乡规划法》的要求， 实现相关利益者广泛、 全程、 实质性参与。
主要的手段及做法： 拆迁补偿政策的制定、 集体建设用地的预留、 集体经济股份制的实行、 节约集约土地的廉租公寓建设、 社会保障制度的完善、 技术技能的培训、 配套设施的强制手段或激励措施等， 解决原住村民生活和发展问题。这些做法有利于原住村民生活方式的逐步转变； 有利于村庄融人城市文明， 消除城镇化发展中的深层次问题； 有利于城市发展的长远利益， 使农民的长期生活有了保障。 基于作者调研考察的总结。
(四)谨慎选取改造模式， 确保改造可持续推进
模式是城郊旧村改造首先要作出判断的问题。是综合整治、 局部改建还是整体拆建？如果城郊旧村改造还是建立在“深度剥削农民”， 强制“赶跑”农民以占用其建设用地的话， 是得不到农民衷心支持。只有消费结构改变后， 方能推动土地利用和收入结构的改变， 否则， 改造的推行是注定要失败的， 也必将给村民和社会带来灾害。为此， 城郊旧村的改造应采取谨慎原则， 制定改造模式标准， 以便准确判断（表1）。经济发展水平、 区位优势和政府意愿是影响改造模式的关键因素。
广州不设时间表的做法具有警示作用： 据报道， 广州市“三旧”改造办公室声明： 不一定要在2020年改造完成全市在册的138条“城中村”。其中86条“城中村”不会推倒重建， 52条城中村可根据自身条件选择改造模式。广州将稳重推进“城中村”改造， 不会设置时间表， 方案成熟一个改造一个。由村集体按村民意愿提出“城中村”改造方案， 政府不会强制。［10］
(五)完善城郊旧村改造的相关政策和法规， 重视法制宣传
调整改进不适应当前发展形势的政策将成为城郊旧村改造直接的动力来源， 通过政策的完善来积极推动农村居民点改造顺利合理的实施。完善的政策和法规主要包括土地政策、 人口政策、 社会保障政策等与农民切身利益相关的基本政策。（1）在征地补偿制度方面： 要在农民参与决策的基础上确定补偿标准、 应增加农民今后长期的生存问题进行补偿。（2）在社会保障制度方面： 解决原村民变成居民身分后， 养老、 医疗以及失业等社会保障， 稳定社会以及促进社会的进步和发展。（3）在税收制度方面： 城郊旧村改造前后都存在村民(改造之后成为居民)出租房屋的情况， 现行的政策存在严重漏洞， 不仅造成了社会的不公， 而且对政府财政收入造成了很大的损失。（4）在旧村改造审批方面： 建议实行政府部门的集中联合审批制度， 同时规划管理部门应严格监督， 防止“新村建成、 旧村还在”的现象， 严格禁止利用旧村改造之机扩大建设用地规模、 变相搞房地产开发的行为。［11］（5）在法制宣传方面： 社会和各级政府应当采用村民喜闻乐见的形式， 重视旧村改造前后村民法律知识的宣传和普及， 有效保证旧村改造工作的顺利进行。
深圳市对城郊旧村改造的政策和法规制定走在全国的前列。为促进城郊旧村的改造， 加快城市更新步伐， 优化城市功能和产业结构， 改善人居环境和节约集约利用土地， 促进经济和社会可持续发展， 深圳市人民政府相继了深圳市城市更新办法（第211号令）和《深圳市城市更新办法实施细则》， ［12］ 使城郊旧村改造进入法制轨道， 保证了郊旧村改造的持续推进。
(六)优先预留公共用地， 实现公共设施均衡发展
为确保村庄基础性公共设施如道路、 市政、 教育、 医疗、 绿化等可持续发展， 城郊旧村改造时一定要优先预留合理比例的用地， 实现公共用途的财源， 做到城市建设公平与效率双赢的目的。由于改造后地区人口增加， 交通和公共服务设施必须对相扩容。否则， 改造后的城郊旧村将影响周边地区的生活质量。就地平衡的解决方法是通过控制片区容积率和建筑密度的前提下， 鼓励增加公共绿地、 公共设施用地， 促进村庄公共设施与人口均等发展， 支持城乡一体化。
均衡配套公共设施的做法有： 汕头市中心城区“三旧”改造的项目， 规划容积率在2.0～4.5之间， 按照项目改造前总用地面积的15%～23%预留公共服务设施配套用地； ［13］东莞“旧村庄”改造规划要求预留1/3比例的公共用地， 用于道路、 市政、 教育、 医疗、 绿化等公共用途； ［14］ 韶关市“旧村庄”改造按公共优先的原则， 要求市区按照“拆三留一（不低于1/3）”预留。［15］
四、 结语
现时我国已从经济效益为中心的城市化转向为生活更美好的城市化、 对自然干扰最小的城市化， 新型城镇化、 低碳宜居城市时代已经到来。［16］城郊旧村在社会经济、 环境安全等方面与新型城镇化和宜居城乡发展要求相冲突， 作为改革的先行者， 广东省的城郊旧村改造是大势所趋。文章在深入分析城郊旧村改造中存在问题的基础上， 以广东省已取得的实践经验为支撑， 基于“公平与效率并重”这一新视角下， 提出了城郊旧村改造的相关对策。相信该对策可以为全国各地城郊旧村的改造提供借鉴及参考。
“城乡规划始于物质， 综于社会”。市场经济下城郊旧村改造问题涉及城乡一体化、 公共设施均等化配置等原则， 其后续研究应重点在以下几个方面进行： ①加强对策的动态性研究。“效率与公平”的最优选择应是一种和谐关系， 要在效率、 差距扩大、 公平、 差距缩小、 再效率的循环往复中， 分时段进行对策研究。现阶段的城郊旧村改造中， 关键要在动态中正确践行城市支援农村、 工业反哺农业， 处理好农民的长远利益和代际公平等重大民生问题。②加强对策的差异性研究。差异性是城郊旧村存在的客观现实， 互补互惠、 “一村一策”是城郊旧村改造“政策针对性”的必然选择。③加强对策的实操性研究。行政管理协调市场经济的关键是要有操作性强的技术规范， 通过技术规范将技术管理与行政管理有效对接， 以规范城郊旧村改造， 增强政府的公共服务能力和执政力， 解决市场行为的失效， 实现社会经济公平。
参考文献：
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［3］ 百科名片. 城市更新［EB/OL］. .
城中村改造市场分析范文4
[关键词] 村改居群体 就业徘徊 比较优势
[中图分类号] F241 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2016）02-0085-04
[基金项目] 陕西省社科基金项目“村改居群体就业状态选择及其影响因素研究”（2014G07）。
[作者简介] 何建宁（1971 ― ），女，天津人，西安财经学院副教授，研究方向：社会主义经济理论与实践。
一、 问题的提出
村改居是城市扩张与治理过程中撤村建居的特有产物。村改居群体在政府主导的城市化进程中，不论利益经历了怎样的变化，他们都可谓是改革开放后最早实现身份的转变、彻底脱离农业生产方式和生活方式的群体。他们具有吃苦耐劳和任劳任怨的品质，也具有在城市生存发展所必须的居住空间和身份转变的低经济成本。但有相当一部分村改居群体徘徊于城市劳动力市场之外，他们或在社区内家门口开个麻将馆、摆个菜摊挣个零花钱，或通过各种途径应聘进入低端劳动力市场，但持续时间都不长，或守着房租、年终分红，吃着补偿款压根儿就不参与就业。越是靠近繁华地段或市中心地带的村改居群体，就业徘徊越严重。
本文从比较优势资源的角度来分析村改居群体城市就业徘徊的3个问题：为什么这些人会徘徊于城市劳动力市场之外难以实现充分可持续就业？在被劳动力市场边缘化下，他们如何摆脱失业？他们的努力导致了哪些结果？
二、村改居群体就业徘徊的分析
（一）村改居群体“就业徘徊”的界定
村改居群体的就业徘徊主要表现为具有劳动能力的“村人”难以在城市社会的劳动力市场建立稳定、持久的就业关系。从城中村发展到村改居，该群体的就业出于各种原因始终具有不确定性和不稳定性，当前就业并不一定就是一个稳定的就业个体，当前闲居在家，但也可能过去一定时间内从业。为了能够更好地说明问题，本文结合撤村建居前城中村的发展历程和文化积淀，综合考量调研对象的年龄、上学与从业经历，将18～29岁群体中25岁当下正就业者和25岁有5年就业经历、30～39岁群体中至少有5～10年就业经历、40～49岁群体中至少有10～15年就业经历和50岁以上群体中有15年以上就业经历的群体视为就业群体，未及此者为就业徘徊群体。
数据表明，在每一个年龄段都有一定比例的就业徘徊群体，其中，就业比例最高和最低都集中在30～49年龄段；学历高低对于这个特殊群体的就业徘徊没有特别明显的影响。不同年龄群组中，选择就业徘徊的群体依学历由高到低有所增加，但其累计就业时间的长短没有明显区别；只有40～49年龄段和18～29年龄段中的大专及以上学历群组没有待业现象，这其中可能是因为40～49年龄段的大专及以上学历群组工作由国家统一分配，相对比较稳定，待遇比较好。18～29年龄段的大专及以上学历群组基本上都是90后，城市文化思维的养成助推他们融入现代城市社会。但这并不足以得出结论说村改居群体文化素质与就业参与的正向关系，除非是特别高的学历。
（二）村改居群体的就业障碍
用人单位的雇佣条件是村改居群体进入劳动力市场参与就业竞争的门槛。国有部门、大公司以及知识技术密集部门，对于大部分村改居群体而言，属于“望而止步”的领域。一些非正规部门的普通用人单位亦对文化层次和职业技能提出要求。在58同城、智联招聘等国内多家知名在线招聘网站调查，可发现至少60%的用人单位要求应聘者须具有本科学历。这对于村改居群体，是最不具备竞争力的要素。
主观就业选择也是村改居群体进入城市劳动力市场的一大障碍。2010年陕西人口统计数据显示城镇职工在岗人数与之前相比几乎没有发生改变，但城镇私营及个体就业人数比重增加，其就业人数几近城镇在岗职工人数。所以不能说村改居群体在城市社会没有就业和发展的机会与空间，走访中大部分人倾向于体面、轻松、波动小的就业岗位，或至少收入要高（以当前他们所了解的平均收入和自住房租为参照），而村改居群体能够向就业要价的底气则是他们的可替代收入。
（三）就业徘徊成因
村改居群体之所以难以进入城市劳动力市场形成就业关系，在于他们的主观条件、主观选择以及城市就业市场的客观要求之间存在错位。村改居居民的群体特征资料并没有纳入现有的统计体系，对这个群体的认识也大多是基于个案的综合。
笔者的实地调研印证了村改居群体城市就业徘徊的一些共性。从整体来看，他们汇集了城中村改造后社区群体的普遍特点：文化层次低于其他群体，在城市就业市场缺乏竞争力，基于各种原因，部分人掌握一定的谋生技能，如承包项目、开车、养殖或经营小饭馆等，这部分人与其说是就业，不如说是自谋职业或自主创业。各社区由于所处地理位置不同所获得的拆迁补偿款高低不等，但普遍拥有安置房若干套、补偿款若干。据可靠资料显示，某社区拥有3～5套房子的居民多达 62.7%，少数居民即便是只有2套房或1套房，也基本都是“姑娘楼”所有者。除去房租收益，所有股民都有商铺分红，普通股民年人均约9000元以上，还有少部分股民年人均15000元左右，这样的可替代收入已成为村改居群体的主要收入来源，而这种收益的稳定性在某种程度上强化了他们“以房谋生、以房养老和以房保医”的收入理念，弱化了他们参与城市就业的积极性和主动性，即便是少部分人选择灵活就业，也会因待遇或长期形成的就业习惯影响难以长久，最终与城市社会距离越拉越大，不仅未能实现就业，而且造成社会隔离。访谈中，远郊村改居社区居民比靠近城市中心地带的社区居民的就业自谋职业的主动性要高。这在一定程度上要归因于长期以来远郊地段房价偏低，房租和商铺收益少，且补偿安置款低，迫于生存压力下的选择结果。
从这些案例可以看出难以进入城市就业市场的村改居群体，不仅缺乏竞争力更缺乏生存压力。受限于受教育程度和专业技能，他们的就业选择只能在劳动力市场最底层，不论是就业收入还是就业层次都难以带给他们成就感和满足感，房租分红收益的稳定性助长了他们的惰性，并成为他们淘汰就业市场和被就业市场淘汰的关键因素。
（四）就业策略和结果
尽管缺乏强烈的就业愿望，但是只要机会允许，他们也会参与不以生存为前提的就业，或增加自己的收入，或为将来的发展积累一定的职业技能。他们具有不自甘于城市社会之外和追求存在感的强烈愿望，而参与的方式主要是广告招聘、熟人介绍和自谋职业。
市场经济是通过劳动力市场上的就业竞争来配置劳动力资源的，知识和技能作为一种生产要素，是进入城市劳动力市场参与竞争和向上流动的优势资源，是展示自己能力和态度的显示器。村改居群体由于自身条件处于劣势，更多情况只能在主流就业市场的夹缝中通过招聘广告进入城市就业链的底端，游离于就业门槛较低的城市非正规部门。村改居群体只要参与劳动竞争，就会获取相应的报酬，然而，我国城市社会劳动供过于求的压力始终存在，非正规部门多为劳动密集型，劳动力过剩和替代富有弹性导致劳动条件不断“向下竞争”，低水平的劳动报酬难以对有可替代收入做保证的村改居群体产生吸引力，于是在有就业愿望却难以在就业中找到满足感之间就业徘徊便也成为村改居群体常态化的就业选择。
社会资本对于个人职业地位的获得尤为重要。作为一种非主流的择业方式，熟人介绍是村改居群体获取就业信息的主要通道，也是获得就业机会、实现就业参与的重要途径，这种基于相互信任获取就业信息减少了对就业信息进行分析、辨别的时间和心理成本，但是，自身条件决定了就业领域，同时也决定了就业收入、职业地位和职业声望难以向上流动。职业效价越低，选择该职业的倾向越小，即便是选择了，由于动机不强烈，积极性不高，持续就业的可能性也越小。
由于政府不能提供合适满意的工作岗位，相较进入次级劳动力市场挣取微薄的收入，相当一部分村改居群体索性放弃就业，即便不考虑补偿款等其他收入，房租及商铺分红也足以维持小康生计。笔者调研中，有居民在补偿安置后拥有多达17套住房，个别“能量级”居民以住房换商铺，这样既可年终多拿分红，又保留了一定数量的房屋出租。
与“以房谋生”群体形成鲜明对比的是那些有自谋职业或自主创业意识的人。这些人多为可出租房屋少，或地段稍偏远的村改居群体，当然不乏有市场观念强、善把握机遇者。毫无疑问，房屋套数多、房租收益高一定会给相较之下房屋套数少、房租收益低的住户带来生存危机感。而一直以来郊区的农村房子租不上价，收入来源少，村干部少作为甚至不作为，迫于生存压力，只好自己想办法，是远离市中心的村改居群体能动参与就业的主要原因。
三、结论与讨论
比较优势资源未能得到有效配置和利用，对村改居群体参与城市劳动力就业市场有系统性的影响。比较优势之下，劳动不再是村改居群体创造财富的唯一手段和竞争优势。基于比较优势资源理论视角下对就业功能的理解，结合宏观数据和微观深度访谈资料展开分析，本文形成了有助于加深认识村改居群体就业徘徊的几点判断。
首先，用劳动素质来解释村改居群体的“就业徘徊”显得原发性因果关系不强和实证性不足。其次，简单地以政策导向缺失概括村改居群体就业徘徊的主因并没有充分考虑就业所带来的生存领域之外的满足感。因此，需要提供必要的指导和风险保障，鼓励村改居群体将房租分红收益作为资本要素和其他要素配置投入，自谋职业或自主创业。这是解决他们就业徘徊的更有针对性、更为有效的现实途径。
村改居群体的就业徘徊还意味着微观上该群体在城市的社会交往、流动，城市特质和城市契约精神，与宏观上以人为本的新型城市化目标存在一定的不对接。对于这个群体而言，持续就业是建构其城市社会存在和实现市民化的合理社会支点。而就业徘徊则会导致其在实现城市身份后不但长期处于城市社会经济活动的边缘，进而让他们与城市社会之间互相排斥，使他们的城市社会融入变得不确定。这个群体面对自己在城市的尴尬身份和地位以及由于自己的选择所带来的一系列不确定性会采取何种选择，是安于现状听天由命还是乐于思变不甘满足，由此带来什么样的政策启示，现有研究无论是理论层面还是实证范畴提供的认知都非常有限。
最后值得指出的是，村改居群体的城市就业徘徊为比较优势资源的配置研究展示了新的议题。以要素禀赋为核心的比较优势在不同群体参与城市社会经济活动的动因、模式、策略和效果上有广泛表现。就业文化在城市劳动力市场中营造的从属于不同群体的择业倾向和从业行为，以及就业态度的差异，导致徘徊于城市就业市场边缘的群体进入和维持城市社会就业都处于劣势。村改居群体在城市社会的就业徘徊毫无疑问对自己所拥有的比较优势资源要素认识不清、利用不当。不管白猫黑猫只要能增加收入就是好猫的要素禀赋观念不可否认是一种非常实用的价值取向，但是却忽视了“增加收入”、“创造财富”和“财富最大化”的差别，也忽视了“要素投入”和“要素配置投入”的不同效益，即便是比较优势，单枪匹马的投入也难以达到要素合理配置后所能达到的最大效益和最大满足。随着身份和居住环境的改变，村改居群体在城市的存在感、满足感不只是体现在物质财富的增加，劳动就业的参与会在增加收入的同时，带给他们认同感和归属感。要在资源要素的利用过程中，加以有效引导，确保比较优势资源最优配置。
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On Low Employment of Urban Residents Changed from Rural Residents
He Jianning
（ Xi’an Finance and Economics College， Xi’an， Shaanxi Province 710061 ）
城中村改造市场分析范文5
关键词：城中村；控制性；城市设计；市场化
城中村改造一直是困扰城市发展的主要问题，随着近年来区域和城市整体的快速发展，城中村成为城市发展的一个瓶颈。城中村在改造实践的过程中也面临着许多诸如产权不清晰、拆迁补偿困难、土地供应不足等现实问题，但是在城市化的推进过程中，城中村改造无论从其重要性、必要性、紧迫性来讲，都已经成为一个十分重要的课题。
2012年底，笔者编制了一项关于晋北朔州市城市北部的城中村――北旺庄的控制性详细规划，对山西北部小城市的将要纳入城市发展范围内的城中村在编制和管理控制上的方法一些探讨，目前随着笔者参与类似项目的建设过程中，通过对该类项目理论和案例的研究和初步的心得进行交流，使城中村的控制和发展走向可持续发展的道路。
一、研究背景
随着朔州市城市建设的发展，城区功能的变迁，过去处于城市北郊的北旺庄村被逐步纳入了城区的范围，并逐步为城市建成区所包围，由此形成了城中村。城中村对城市发展起到了一定的历史作用，村民的生活方式虽然受到了城市生活的巨大影响，但仍保持了传统的生活和交往习惯。随着城市化进程的推进和城市的发展，其所呈现出来的环境问题、土地资源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居环境、公共安全、社会治安等方面的负效应也正日益显现和扩大，越来越成为城市健康发展的瓶颈。因此，改造城中村成为推进城市化进程、建设现代化城市、营造良好城市发展环境的迫切需要。本次规划主要针对北旺庄村与城市开发建设的矛盾，进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济社会持续协调健康发展，特编制朔州市北旺庄村改造控制性详细规划。
二、现状条件分析
北旺庄村位于朔州市城区的北部，邻近城市开发区和北部城市副中心等城市重要的经济增长点毗邻。根据现状区位和规划的用地等方面的因素分析，该地区的区域位置优越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市发展轴上，是城区未来发展和建设重点区域。
北旺庄现有村民410户，其中农业人口为1135人，非农业人口为1854人，村庄主导产业以种植和商业零售业为主。建筑以晋北民宅为主，建设年代为上世纪50-60年代，地块部分民宅因年久失修，门面破旧，沿街商店参差不齐，结构不一，影响街景美观，低层高密度，浪费宝贵的土地资源。
三、规划策略
党的十六大提出统筹城乡经济社会发展要求，并进一步强调：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”因此，用城乡统筹的理念和方法指导城中村改造规划编制有其现时性和紧迫性，按照科学发展观的要求，合理配置公共资源，妥善处理城乡发展中的各种利益关系。
规划目标：规划协调城中村区域与城市拓展之间的关系，整合区域内土地资源，提出适宜的空间发展模式，合理配置公共资源，实现城乡一体化与公共服务均等化，改善区域物质空间环境，体现城市地方特色，引导城乡协调发展。
规划思路与对策：
1、挖掘土地潜力，加强土地整合，增强板块效益。
由于良好的区位优势与交通优势，需要充分利用其土地开发潜力，在有限的土地上，创造更多的经济效益、社会效益、环境效益。城中村现状土地分布凌散，从城市规划全局性角度出发，规划编制中采取打破村属地域界限，整合周边国有土地、共同开发建设的模式，以增强土地板块效益，并进一步整体进行土地开发及市政基础设施配建，提升了土地利用价值。
2、深化和落实上位规划，服从城市整体利益原则
城中村改造规划编制也是落实和深化上位规划的过程。确定城中村土地利用功能要求以及建设强度。改造规划编制中既要综合考虑村集体经济发展、村民安居就业等相关方面，同时还要保障城市公共利益，为公共设施留下建设空间，特别是落实规划中确定的公共服务设施、市政公用设施等“五线”控制要求。以城市总体规划的宏观、长远、全局性的布局为指引，尊重合理确定规划区的性质及功能，注重规划区的景观规划，体现城市景观控制。
3、完善城市功能原则
应当在用地性质的规划上，完善城市功能，利用环境优势与交通优势，改善城市居住环境，提升城市形象，完善城市功能。规划从城市整体来布置，以振武路为轴线，形成合理分布并有机联系的三大功能片区。
（1）中部的城市公共服务区
沿城市主干道振武路布置商务办公、商业、教育和文化娱乐等城市公共服务设施，最大发挥该区域的区位优势，完善综合服务功能。
（2）北部和南部居住综合区
位于区域的北部和南部，根据规范配置生活配套设施（幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施）、社区绿地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了区域城市景观，将该城中村改造为融入城市的新型居住社区。
4、保证市场可操作性
城中村改造工作由政府主导组织推进，适应市场经济体制下城市建设的要求，注重规划用地的确定性与市场经济的多样性相结合，合理确定用地，使规划具有较强的宏观调控能力和市场应变能力。在成本过大、强度要求过高的情况下，仍应在交通、日照、消防等规划要求基础上，制定适宜地块强度指标，并统筹考虑下转移部分容积率，以增强改造实施的可操作性。保持生态环境合理地安排各项建设用地，保持弹性，留有余地，形成一个有利于滚动开发和可持续发展的城市布局结构，创造经济环境。
5、城市设计原则
规划应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和村民生活需要，对城市空间环境作出统一规划，体现塞北特有的地域特色，通过对地块与周边总体形态把控的同时，
结合天际线、地租水平尺度，以内紧外松的空间形态，再现朔州边塞地域特色。提高城市的环境质量、生活质量和景观的艺术水平。进而提出地块上有关建筑形态及公共空间形态的控制内容和指标。
四、结语
针对城市新区这种成片大规模、高水平、高品质开发的前提下，其城中村改造不仅要满足安置迁建用地、改善城中村公共服务设施和提升城市功能等要求，更要满足新区开发建设的需求，因此从推进城中村改造，进而加快城市开发建设方面来说，需对城中村改造重新认识，进行有效调控，塑造城市文化特色，从而促进城市的可持续发展。
参考文献：
[1]李春云. 太原市“城中村”改造的实践与探索 [J].. 科技情报开发与经济，2011，（4）
[2]刘淑清.“关于太原市城中村改造问题的思考[[J]. 太原师范学院学报（社会科学版），2011，（5）
城中村改造市场分析范文6
关键词：城乡统一土地市场；城乡一体化建设；市场经济秩序
随着城乡一体化建设的不断深入，以及我国社会主义市场经济体制的不断完善，土地市场也逐步发育和演变。当前，我国的城市土地市场已基本建立起来并且形成了相应的地价体系；而在农村，由于大量的农用地和非农用地都在自发流转，客观上土地市场已经形成，但是不管是在制度上还是在地价体系上发展都存在严重的滞后，从而导致城乡土地市场的割裂。这样的结果产生了两方面的影响：一方面排除市场机制，造成农地非农化过渡，另一方面驱使地方政府过度征地和逐利。二者都同时导致工业化、城市化用地粗放、效率低下及不利于土地的可持续利用和侵害农民的土地财产权益。例如，目前全国l3以上的群众上访源于土地问题，而其中60％左右直接由征地引起。
（一）
1.城乡建设对土地需求不断壮大。城乡发展是城乡对土地需求的驱动力。在城市化的进程中，我国对土地的需求量呈递增趋势。国土资源部部长徐绍史认为2011年乃至“十二五”时期，我国工业化、城镇化和农业现代化快速推进，土地资源需求将持续上升。农村通过出让耕地、林地等为城市发展提供土地。据统计，自2001年至2008年底，我国耕地面积从127082千公顷锐减到121715.9千公顷。在减少的耕地中其中大多数成了城市建设性用地，少部分因废弃而成了荒地。城市化推进中占用农地是无法避免的，当前政府出台相应的政策来调控城市用地需求，使得城市发展走向科学发展的道路。
2.城乡统一的土地市场是我国土地市场发展的切实可行的最佳选择。下面以古诺模型来分析我国建立城乡统一土地市场的情况。从计划经济体制向市场经济体制的渐进式转化过程中，政府实际上是以“参与者”和“管理者”的双重身份直接介入城市土地市场，政府垄断了城市一级土地使用权。而农村土地属于集体所有，不能在城乡土地市场之间自由流转。现假设允许集体所有土地能直接进入一级土地市场，因此我国当下的土地市场有如下六个特征：1）城镇与农村的土地质量相同；2）城镇与农村的土地成本为零且固定不变；3）土地需求曲线是线性的；4）城镇和农村都能准确了解土地的需求曲线；5）城镇和农村都相互了解对方土地供给数量，并据此确定自身土地供给量；6）城镇和农村都根据市场需求调整供给数量,以实现受益最大化。古诺双垄断市场模型如图一所示：
如图1所示古诺双垄断模型中，土地市场的需求曲线为线性，横轴代表土地的需求量，纵轴代表土地的需求价格，Pa代表市场上土地的最高价格，Qb代表市场上土地的最大需求量，P1代表城市土地的价格, P2代表农村土地的价格，Q1代表城市土地的供给量，Q2代表农村土地的供给量，Q= Q1+Q2代表土地的总供给量，H1代表城市土地的总销售收入，H2代表农村土地的销售收入，H=H1+H2代表土地的总销售收入。根据古诺模型及以上假设可以得出以下结论：
1）当农村的土地和土地交易受到限制时,此时的土地市场相当于城市土地的独占市场,政府部门就以土地独占者身份垄断了土地市场的土地供应。此时政府愿意提供的城市土地的数量是Q1=Q=1／2Qb,价格是P1=P=1／2Pa ,政府能够获得的最大销售收入是H1=H=Q1×P1=Q×P=1／4PaQb。2）当农村的土地和土地交易不受限制时,此时的土地市场由城市土地和农村土地组成,土地市场就是双头垄断市场。此时政府和农民愿意提供的土地的数量都是Q1=Q2=1／3Qb ,价格是P=P1=P2 =1／3Pa,市场总供给量是Q=Q1+Q2=2／3Qb。政府和农民分别能够获得的最大销售收入是F1= F2=Q1×P1= Q2×P2=1／9PaQb。政府和农民的总销售收入是H=H1+H2=2／9PaQb。
在古诺模型均衡分析中,城镇独占土地市场和城乡双头垄断土地市场的古诺模型均衡结果对比如表1所示：
当建立起统一的城乡土地市场后，通过土地的古诺模型分析结果，可以得出以下结论：1）土地的总供给量(总需求量)增加；2)土地的价格降低；3)政府获得的收入减少,实际上是让利给农民和土地消费者；4)农民增加了收入,改善了农民生活。从以上述结论中不难发现农村土地纳入土地市场有利于土地市场的健康发展,另外对建设和谐社会也具有积极的促进作用。古诺模型的理论分析证明,我国应逐步构建城乡统一的土地市场。
3.城乡统一的土地市场是我国土地市场发展的必然趋势。
下面以西方经济学基本原理来分析集体非农建设用地进入土地市场所带来的利益。如图2所示：
横轴X表示非农建设用地数量，纵轴Y表示非农建设用地价格，城市土地数量稳定为q1，目前我国建设用地市场处于政府垄断阶段，假设原来需求曲线为d1，市场均衡处于点c。随着工业化、城市化的加速发展，建设用地需求增加，需求曲线达到d3，地市场建设用地数量有限、且出让价格很高，难以满足企业需求，形成用地需求缺口q2-q1，垄断的国有土地市场形成的生产者剩余为矩形Sp1aq10，消费者剩余为三角形Siap1。
现假设集体非农建设用地能够进入土地市场，则土地供给达到S1，但出于对集体非农建设用地产权的不完整，只有一部分中小企业敢于投资于非法取得的集体非农建设用地，需求曲线只能达到D2，形成实际的集体非农建设用地市场均衡点g，此时的消费者剩余为Siap1+Segh，生产者剩余为Sp1aq10+Segf。从以上分析中，可与看出允许集体非农建设用地能够进入土地市场所带来的社会福利远大于禁止其进入土地市场。
（二）
通过以上分析，建立城乡统一的土地市场对明晰农村土地产权，推进农村改革、统筹城乡发展、保护农民权益、稳定农村社会重要影响。但是现在问题就是如何建立与维护好城乡统一的土地市场。
1.对我国现行的土地市场制度进行改革与创新。随着我国经济市场化和工业化、城市化的加速发展，土地商品的价值属性不断彰显，特别是当由农村土地转换成城市建设用地时，其价值会成倍增加。然而，由于我国现行土地市场制度特别是土地征收制度的滞后，使得农民不能分享其土地转换的增值收益，即确实有外部利润存在于现行土地市场制度之外。所以，要求对我国现行土地市场制度进行改革和创新成为了历史的必然。因此有学者提出了要建立中国城乡一体的土地市场体系。[4]当前，应打破政府对土地市场的行政垄断，以土地使用权能性质的一致性为基础，以农地直接入市为突破口或路径，建立城乡统一的土地市场制度。从而，农民的获利机会得到实现，其外部利润得以内部化。
2.建立建全符合当下实际土地市场的法律法规。对于农村土地使用权能统一对等的一致性要求，从而必须对我国有关现行法律和制度进行修改与重新安排。
1）结束单一国家垄断的征地制度，逐步把征地严格限制在“公共利益”目的用地范围内，并用产权和法律约束国家土地征收权，政府依法行政，尊重和保护农民的土地财产权益。2）大力发展和规范农地转用市场，大力培育农地市场流转中介组织和做好对其的高效服务，做好城乡两个土地市场的衔接，形成统一、开发、高效的土地市场体系，充分发挥市场对土地资源配置及土地用途转换增值收益分配的基础性作用。3）法律上允许和鼓励农民以土地入股、产权交易、租赁等方式用来搞开发和建设。4）土地收益应当主要归集体所有，政府和土地管理部门作为管理者，无权直接分享产权人的处置价款；集体土地所有者的土地收益应当纳入集体资产统一管理，主要用于集体经济组织成员的社会保障和发展生产。
3.制定科学合理的土地开发和供求计划。城镇房地产业，是城市经济体系中的重要部分，应当与整个国民经济保持协调发展，这就要求土地管理部门发挥积极的作用。应充分发挥市场在配置资源中的基础性作用，严格把握土地一级市场土地流转关口，按照“一个渠道进、一个池子蓄、一个龙头出”的管理模式，制定建设用地总量控制、土地使用权公开交易等制度，实行建设用地“八统一”：即“规划、征用、收购、储备、开发、配置、地价、供应”的管理，严格规范交易秩序，实现政府对土地一级市场高度垄断。应对四类（商业、娱乐、旅游、商品住宅）经营性用地，全部以招标、拍卖、挂牌的方式进入市场公开交易。应运用市场的准入标准、经济杠杆和供地的规模,改善用地结构，优化用地布局。对低效、闲置的农村建设用地，通过运用农村建设用地减少和城镇建设用地增加相挂钩的政策，及时地盘活土地的利用率，既增加了农用地的面积，又可缓解建设用地的压力。按照“缩并自然村、建设中心村、改造空心村”的要求，积极推进旧村改造，引导农民住宅向中心村、中心镇集中，推进村庄建设用地整合挖潜利用。对城市建设用地统筹管理，停止审批新的宅基地。城市规划区外的村庄,村内有空闲地的，一律不准新占耕地。
4.对我国现行的土地税制进行调整。目前，我国是实行城乡有别的土地税制。由于无法对农民家庭经营的实际产出进行评估，所以农村地区税收的征收是以农牧业生产所使用的土地面积作为标准，这就使得农业税成为实际上的农业土地税。而在我国农村，由于劳动力过剩，土地对于农业产出的贡献很小甚至为负，所以单位土地面积的农业税负是很重的。而对于城镇建设用地，土地的产出是全部工商业活动，根据我国税制，工商业活动所交纳的增值税、消费税、营业税等税种的计税方式是按产出或收入而不是按照土地面积进行的，与土地面积的使用无关。真正由于土地使用而负担的税费仅有土地使用税、耕地占用税、土地增值税和国有土地有偿使用收入，这四种税的征收比率很低，而且建设用地税费属于地方税种，地方政府倾向于执行较低的土地税费标准，这就导致了城乡土地税负的苦乐不均。为此必须改革我国现行的土地税制。取消针对农用土地征收的农业税，以农业实际产出取代土地面积作为农业税计税标准，减轻农用土地的实际税费负担；提高城市建设用地使用、占有的税费标准，城乡按统一的产出标准征税；对闲置土地征收高额占有税，或限期收回，提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制。
对土地市场进行科学调控，首先必须转变政府职能，并运用匹配的经济、法律和必要的规划等手段，切实搞好对土地市场管理，以充分和更好地发挥市场机制对土地资源的优化配置作用，从而达到实现社会福利最大化和高效利用土地的目的。当前是我国社会发展非常关键的时期。土地管理工作也一定要与时俱进，按照社会主义有计划商品经济发展的需求，完善管理机制，强化管理手段，充分管理办法，建立起具有中国特色的社会主义土地管理制度，为实现合理使用土地的战略目标贡献力量。
参考文献：
[1]吴利生.农村土地征用制度的缺陷及其改革[J]中共杭州市委党校学报.2002.04
[2]新华网 news.省略 徐绍史：城市发展对土地的依赖依然有增无减 2011.01.07
[3]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴-2002.中国统计出版社，2002.
[4]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴-2009.中国统计出版社，2009.
