商场空铺半年工作计划范例6篇

商场空铺半年工作计划

商场空铺半年工作计划范文1

所谓“一铺养三代”,商铺从来就是最受欢迎的投资品种,也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种,现阶段的“商业地产一卖就死”的现象,其本质不在于商业地产能不能销售,而是商业地产还刚刚起步,――如果说住宅地产是一道一元一次方程式,那么商业地产就是一道多元多次方程式,商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平,还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。

商业地产,一道多元多次方程式

――深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践

同样是在深圳的东门商业旺地,同样是分割销售的商场,位于东门中路的九龙城,与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场,却形成了强烈的经营反差:九龙城商场人气旺盛,不仅商场低楼层满租,连六七层以上几乎没有空铺,而八达商场空置严重,业主不得不打出自行招租的条幅。

在东门商业中心,类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业,这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营,既让投资者背上了沉重的包袱,也使开发者滑进了商业地产的深渊。

曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城,之所以成为东门的“常青树”,关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力,九龙城也一度发生招商和经营危机,业态也在不断调整之中,如果没有强大的经营管理做后盾,相信就不会有九龙城的今天。

不仅是东门茂业九龙城,人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场,尽管同样面临着产权分离的局面,但是在开发商成立的管理团队有力地经营下,不但经营稳定,有的更创下了深圳商业的奇迹。

同样的地段,同样是销售型商业地产,其结局却是天壤之别,――那么,商业地产销售产权分离之后,“命根子”究竟在哪里?怎样才能保证商业地产的可持续经营,使商业地产销售之后成为良性物业?

2001-2004年,商业地产简单销售的时代

2001-2004年是我国商业地产刚刚兴起之初,如同超级女声一夜红遍大江南北一样,商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下,迅速形成“全民卖铺”的热潮。这一阶段的商业地产以纯销售为主,能卖掉就万事大吉,主导营销的是强势的广告宣传,其销售模式主要有两种:一是只管卖不管租,二是包租十年销售。

简单销售模式一:引进主力店,包租十年销售。

商业地产营销初期,引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多,投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报,加上商铺面积分割得很小总值才几万十几万、首期不过几千元,在全国范围内形成了一股“全民买铺热”,然而实际上,这种长期包租的虚拟产权式商铺,并不能给予投资者稳定的收益,投资者恰恰成了受害者。

首先,虚拟产权式商铺,其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺,绝大部分为大商家长期包租,以超市、百货卖场的形式经营,而超市、百货的开放式卖场布局,导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致,投资者购买的铺位有的成为货架,有的成了通道,投资者在经营卖场里根本找不到自己的铺位。

其次,包租期满后难以为继。虚拟产权式商铺包租期满后,业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致,业主在包租期满后根本找不到自己的铺位,如何再出租? 此外,大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下,包租期满后,小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办?大商家谈不好租金撤走了,商场如何再经营?

其三,包租期内也可能会出问题。事实上,当前大商家正在疯狂扩张,存在着巨大的经营风险,疯狂扩张使得大商家就像吹气球一样,气球越吹越大,有的最终升上了天,有的却吹破了。一旦大商家经营不善或关门倒闭,发展商又拿什么支付包租期的小业主回报呢?另外,如果发展商经营不善,无力支付小业主租金,如何兑现包租承诺?

总之,虚拟产权式商铺是发展商套钱融资的手法,一方面发展商用低租金招大商家进场,另一方面却要给小业主高回报,其自身也是利益的损失者,一旦其资金回报率达不到年回报8%,必然要亏损甚至倒闭;另一方面,小业主在包租期内和包租期满后风险都很大,小业主也是利益损失者。建设部曾多次查处虚拟产权商铺,如合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场就被建设部查封,重庆在某包租销售的虚拟产权式商铺查封后,有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号,同时必须是独立经营等。

虚拟产权式商铺存在种种问题,这些问题都是无法协调的,将是包租期满之后的一颗“定时炸弹”,而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆,所谓的长期包租最有保障只不过是一张空头支票。

世方公司认为,商铺销售必须明确产权,而且必须保证销售分割的铺位实际经营的铺位,保持高度的一致性。只有独立式分割的铺位,让销售铺位与招商铺位一一对应,业主可以直接向租户收租。

简单销售模式之二:只管卖不管租,从长期包租走向另一个极端。

只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权,销售完成之后基本上就不再进行干预,仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理,这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资,进而实现短期套现,减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力和风险,同时投资者也具备完全的经营自。但由于产权被分割出售后,经营权迅速分散,开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理,而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种,导致业种业态组合混乱,呈现一种无序状态,导致最终经营不善等后果,商铺的价值也大大缩水。

只售不租的商业地产开发模式,只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺,对于大卖场散铺销售和大型商业街销售,采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生,甚至已成为一种通病。试想,一座几千数万平米的商场,缺少必要的短期委托经营,产权分离之后,成百上千的小业主各自为政,如何按照既定的经营分区去招商?事实证明,深圳有多个只管卖不管租的商场,有的不得延期开业,有的经营分区十分混乱难以为继。

根据世方公司的商铺操盘经验,虽然长期包租的虚拟产权式商铺不可取,但采取独立店铺销售模式的商场,必须要采取短期委托经营的办法,如世方的多个商业项目都采取了委托经营两年的办法,也就是发展商一次性支付业主两年租金,发展商于而在商铺销售之后取得了两年的经营权,从而保证商场可以按统一的经营定位招商,并以优惠的租金放水养鱼,做旺商场,而两年之后,业主得到的是一个旺场。

由上述两种商铺模式可以看出,虚拟产权式商铺在包租期满之后,必然成为非良性物业,而只管卖不管租的物业如果开不了业,马上就会成为不良物业。

2004-2007年,商业地产进入探索期的“伪经营时代”

在商业地产后续经营问题不断出现之后,商业地产受到商业地产的强烈质疑,而商业地产的开发者和营销者,开始进入2004-2007年的探索期,为商业地产导入“定位―招商―销售―经营管理”全方位的策划推广,这个阶段的商业地产市场既好看又热闹,伴随着零售市场进入大连锁和升级换代的进期,大型购物中心、步行商业街和社区商业风起云涌,各类消费品和工业品专业市场也随着市场升级层出不穷。

在2004-2007年是商业地产开发营销的探索期,尽管进入了全方位的策划运营,但是概念化、表面化的东西太多,真正进入市场规律和价值规律的东西太少,实质上是一种“伪经营”的状态,在定位、招商、销售、经营管理四个方面的运作都只停留在比较肤浅的层面上。

定位方面追求创意。

一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念,几千平米的一座小商场也自称“第五大道”;二是追求环境创意,如广州和深圳都出现了以“五洲风情”主打环境的商场,但由于忽视业态规划,两个商场都关门大吉;三是追求业态定位创意,比如近年动漫概念比较抢眼,商业地产就出现了许许多多的动漫城,却不知一个刚刚处于培育的动漫市场存在着极大的经营风险。

招商方面一味“放水养鱼”。

由于投资者开始关注商场经营,开发商为了推销商铺,不得不被动做招商,而主导营销的是公司,缺少成熟的招商运营团队。多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期,开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法,通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场,希望委托经营期结束、跳过“龙门”后,投资者能坐收高租金。但是开发商放这么多的“水”,会养出什么样的“鱼”呢?事实证明这几招不太管用,不少商业项目因此而带来巨大的经营压力:有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门,有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”(主力商家)在游,小鱼(散户)早已稀稀拉拉。免租期还没完,“鱼”就死了一半,还指望什么二三年后跳“龙门”?这种忽视招商定位、招商质量的形式主义,虽然能够完成招商指标,但却给后期经营带了巨大的压力。

经营管理方面“头痛医头,脚痛医脚”。

经营管理前期介入,是商业经营的重要原则,经营管理只有前期介入商场的定位和招商,才能有的放矢地做好经营管理,然而目前的商业地产开发运营程序,基本上都是经营管理团队在项目快开业之前匆匆忙忙建立,项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”,经营管理团队只能被动上阵,“头痛医头,脚痛医脚”。

发展商付出了昂贵的后期经营成本。

伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现,商铺“一铺养三代“的神话不继破灭,一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向,商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺,由于缺乏良好的定位和有效地招商,出现的后期经营问题更多。

商业地产由于定位、招商、经营管理不力而导致的经营后遗症,不仅使投资者交了学费,同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本,――由于前期缺少经营管理介入,后期为改变定位高成本调整商户者有之,商场长期亏损颗粒无收倒贴水电费者有之,砸掉装修翻版重来者有之,投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措,不得不做出回购商铺的痛苦选择。

商业地产与商业行业的区别

――与成熟的商业行业相比,商业地产还刚刚起步

商业地产与连锁经营的商业行业有着重大区别,商业行业是以商业经营获利,而目前的商业地产开发更多是以销售商铺获利,尤其是销售型的商业地产项目,其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。

那么,销售型商业地产与成熟的商业行业有什么不同?

首先,商业行业早已进入成熟的连锁经营。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的,购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中,商场格局基本上都是开放式大卖场,经营模式为统一收银扣点。

其次,销售型商业地产以独立店铺、独立收银为特征。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺,将分割的商铺产权销售给投资者,投资者通过出租商铺获取租金收益,这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化,即空间上采取全开放式格局,收银上采取统一收银扣点,将难以满足商铺业主的需要。

其三,业主不可能以扣点为收租模式,而是以实际租金为收租模式。一个销售型的商场,如果采取百货大卖场的统一收银扣点经营的模式,业主根本无法以营业额扣点来衡量租金收入,一方面,业主无法判断经营者的营业额能达到多少,来估算扣点所对应的租金水平,另一方面,波动的营业额将会导致业主回报的波动,从某种意义上说,业主是不愿意承担经营者的风险的。

其四,销售型商业地产在定位上,不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者,都有一种贪大求洋的心态,就是要把商场装修得豪华气派,在经营定位上要走高档路线,引进各类大品牌,却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天,一个销售型的商场,根本不应该走高端定位路线,而应该回避百货竞争,走中低端路线和专业化路线,其原因在于:销售型的商业地产往往只是单个商场经营,不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风,同时百货统一收银统一促销,而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场,作为销售型的商业地产,应该立足零售中低端和专业化的市场,与购物中心和百货商场互补性经营。

相比成熟的商业连锁经营,销售型的商业地产还只是刚刚起步,两者之间有着天壤之别。只有把握销售型商业地产和商业连锁经营的区别,才能给销售型商业地产做出正确的定位。

商业地产,输在不完善的产业链

商业地产产业链包括开发商、销售商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等,在这条产业链上,有的参与者纯粹以商铺销售为终极目标而对商业经营缺乏基本了解,有的参与者具有丰富的商业行业经验但对销售型商业地产一无所知,从而导致商业地产产业链的极度不完善。销售公司把商铺当作住宅销售,对商业缺少了解。销售公司以商铺销售为导向,通行的营销惯例是,只要将商铺划小,就有投资市场,于是,管它三七二十一,划蚂蚁铺,划柜台,普通的百姓都可以来抢铺,却不知适合销售的铺位,并不一定适合经营,不同的业态需要不同的铺位规划。一些销售公司开始转型商业地产,也只能说是“半路出家”,对于商业地产的经营定位、招商、经营也下过一番功夫,但是由于缺乏对商业规律的深入了解,其运作只能停留在创意的层面上,――可以说,一个不了解商业地产规律的销售公司,其在给项目带来良好的销售业绩的同时,也给项目的后期经营判了死刑。

招商和经营管理公司熟知商业行业,却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司,其人才结构大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验的,这类人才和公司,普遍不了解商业地产的特点,存在着“商业地产=商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产,必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态,但是这些人才和公司的骨子里只有开放式卖场、统一收银的概念,对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向,――可以说,一个只懂百货超市的商业招商经营管理公司,在给一个销售型的商业地产带来良好招商业绩的同时,也给项目判了死刑。

商业规划设计单位简单照搬国外经验。在商业地产产业链上,不仅仅是销售商、招商和经营管理公司不成熟,规划设计单位等基本都停留在常规型商业连锁认知上,对销售型商业地产缺乏了解,不能融会贯通,比如很多大型的商业地产项目,规划设计单位往往忽视项目销售需要,简单照搬国外购物中心模式,导致发展商不得不采取十年包租的销售模式,给发展商和商铺投资者带来了灾难。

商业地产服务行业进入分工协作时期。目前,商业地产行业已经悄悄进入到行业细分的时期,比如深圳的房地产销售行业,已经细分出专业的商铺策划公司、写字楼策划公司,甚至专业的豪宅公司、大盘公司等等,世方商业地产顾问有限公司2001年开始介入商业地产策划,2003年就开始全面进入商业地产领域,只做商铺不做住宅和写字楼市场。目前在深圳、珠三角乃至全国范围内,已逐渐形成了一种住宅、写字楼、商铺分开寻求策划的气侯,比如深圳的多个综合性项目,都是由世联、中原策划住宅部分,由世方商业部分。

商业地产必须注重可持续经营

怎样保证商铺销售之后成为的可持续经营的问题,实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题,它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈,真正立足商业经营,实施专业化地开发运作。

首先,要明确什么样的商铺可以卖?只有产权铺位与经营卖场相对一致的商铺才能卖,一类是独立的街铺,一类是独立经营、独立收银的主题商城或专业市场。那种引进大零售大商家、包租十年销售的虚拟产权式商铺,是不符合商铺销售市场规范的。

其次,要考虑一座商场应该卖多少?对于零售类商场,开发商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售,如世方策划的深圳华强东商业中心项目,开发商将沃尔玛租赁的二三层12000平方米不售,以保证二三层产权的完整,只销售首层的6000平米面积。主力店部分只租不售,为首层销售商铺的经营和业态调整留下了较大的空间;而对于专业市场项目而言,发展商必须充分考虑足够的配套空间,比如深圳华南工业原料城的展览中心、酒店等综合配套十分完善。

其三,销售商业地产必须进入专业化运作体系,把握五个重要环节。目前商业地产领域,开发商和策划商基本上还停留在销售时代,其营销流程是:先找一个经营定位,再大肆炒作,然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性,但还是停留在表面需求上,忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店,再销售电器辅营区,却不知电器主力店的辅营区很难定位,也很难经营下去;再如某零售中心引进家具主力店,却不知家具属于大宗采购型消费,人流很难与超市百货互补。

商业地产定位,在销售与经营之间走钢丝。商业地产作为不动产长期持有经营时,其经营定位是比较单纯的,商业地产一旦要分割销售,就必须在满足经营条件的同时,还要满足销售条件,这就是商业地产以销售为前提的特殊性。

商业运营公司对于商业地产的经营定位,是以经营为导向的。一个零售购物广场项目,可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等,这么多的业态足够选择与组合了,――但是,问题在于,适合经营的业态,并不一定适合销售,比如商铺定位做开放式百货大卖场,开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱,再比如商铺定位做高档品牌店中店,铺位经营面积都很大,单铺总值越高就越不易销售。

地产公司对于商业地产的经营定位,是以销售为导向的。地产公司明白:只要在保证实用率的同时,尽可能将商铺划小,就有投资市场,――但是,适合销售的铺位,并不一定适合经营,不同的业态需要不同的铺位规划,如果只管销售,不管经营定位、招商营运,开发商迟早得给自己擦屁股。

商业地产营销的根本:以销售为目的,以经营为导向。其实,商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,――一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点,在经营与销售之间走钢丝!

商业规划,调动策划者、设计者、经营者全体参与。在成熟的住宅市场,无论是设计院、开发商、商,基本都能够独自为住宅的建筑规划设计,提供完善的方案,发展商内部的工程部、公司内部的概念设计部等等,都具备了一定的建筑规划设计能力。

相比住宅市场,商业地产作为新兴的开发领域,既无经验可循,也缺少完整的规划设计体系,给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼,发展商在规划设计阶段往往与以住宅为主的中介合作,规划设计上以塔楼住宅为先导,在户型设计、环境布置上花足了功夫,由于发展商、设计院、以住宅为核心业务的中介公司,三者均不精通商业地产,甚至缺乏起码的了解,结果,发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥,但在商业裙楼上却交了学费。

在商业较为发达的城市,一个处于初级阶段的商业地产开发,必然会与商业水平形成较大的反差,而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场,面对规划设计先天缺陷的商场,商家每每只能削足适履。

商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业,一个商业地产的开发者,必须由一个“门外汉”变成“商业通”,通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触,了解商业地产开发的基本规律,然后再充分群体参与,通过策划公司介入深入解读市场,提前与拟引进的大商家进行意向性接洽,让设计者按业态量身定做,达到商业设计与与业态需要的高度吻合,这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。

商业地产,规划决定成败,一个规划不当的商业项目,其结果只能是市场的弃儿,商场每建高一层,风险就会增大一成,发展商是最后的买单者;只有以策划定位为先导,走好规划设计第一步,并充分把握商业地产运营的每一个环节,才能成竹在胸,才能有效降低商业地产开发的风险。

商业招商,必须严把招商质量关。招商工作是一个承上启下的环节,此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商,一定要立足长期的经营管理,一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关,一方面要摒弃急功近利的思想。

招商工作最重要的部分,是在实施有效的业态定位的前提下,把握商户质量,对商户进行“体检”,了解商户实力。一方面确认商户在哪里经营过,经营什么,经营得怎么样,提供相关营业执照、工商税务登记证等,另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期,不少商户是属于“打游击”类型,这类商户开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察商户是否适合本项目的经营环境,看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少,消费需求量大不大。其三要看商户之间的经营互补性,尤其是在社区商业中,如果同一品牌、同一品类的商户过多,经营商品相同,就会分流客户,造成恶性竞争。

商铺销售,必须关注销售模式对后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式,必然导致商场产权分离,业主自行招租各自为政,因此,商业地产的销售,必须通过有效的销售模式,来掌控商场销售之后的有序经营。

目前有效的销售模式有两种,一种是短期委托经营,一种是带租约转让。短期委托经营,指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期(一般两三年)租金,取得商铺短期的经营权,进而可以对卖场统一招商、规划和管理,放水养鱼,引进有实力的商家做旺商场。由此,委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺,租金收益较稳定,投资回报有保障。

带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家,然后再把商铺卖给投资者。租赁时由开发商先和商家代签合同,投资者买铺后再转让合同,也可直接与投资者签订合同。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商,因此对商铺整体业态控制的较好,也有利于统一经营定位;发展商也减轻了返租的包袱。同时,对于投资者而言,商户的租金真实反映了商铺售价水平。

商业经营管理,建立团队前期介入。纵观近几年商业地产发展,不难发现商业经营低成功率主要有五大因素:首先,开发公司不重视项目后续经营管理工作,近几年房地产开发正处高潮阶段,开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发,对商业地产投资偏向于短线投机盈利,急于回笼资金,对项目没有长线经营意识,而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二,商业项目开发赶速度,项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙,导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题,直接造成项目无法运营成功。其三,商业后续经营管理过于繁琐,开发商没耐心做,经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验,很难有效介入保障市场运营,导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四,经营管理方案执行不彻底,有的商业项目也承诺组建专业经营管理队伍,开发商留出多少万专项运营基金等,最后大都不了了之。

其实,从技术的角度来看,商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作,需要发展商建立经营管理团队,实施前期介入,先认清商业项目经营管理工作的重点,抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。

定位期,为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前,就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位,这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求,对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案,以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司,从物业的实际运营者角度说,经营管理工作在此时就应该提前介入。

筹备期,为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后,经营管理公司应对商户的招商对象筛选,并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲,一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户,经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户,另一方面应该编撰创业手册等资料,协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作,比如建立信息部优化商户上游货源资料,建立终端推广点,为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质,帮助商户采购有竞争力商品。

进场期,提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作,经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力,对持观望心态,不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作,任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买,二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品,如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心,就是尽最大可能提高商户经营信心,提升商品品质和价格的综合竞争力。

启动期,把人气做起来。商业进入试业或开业后,最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气,可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态,首先要让商户有生意做,此时值得注意的是,如果前几个阶段的工作没做好,商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力,虽短期制造人气也很难把商业做旺,这种情况下人气越旺,市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反,商品综合竞争力强,口碑效应则会让商业越发兴旺。

运营期,把生意机会最大化。项目初步经营起来之后,应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点,专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作,零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围,对商圈盲点进行专项推介,对商圈居民进行情感性沟通工作等。

稳定期,守卫消费商圈,与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌,增加商业形象诚信度,促进消费者情感认同度,另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力,持续不断推出各类促销活动增加消费热情。

商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作,它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作,乍一看起来有些复杂,但是商业经营管理工作并不是无章可循,从技术层面来说,其可操作性还是很强的。

商场空铺半年工作计划范文2

2007年和2008年北京写字楼新增空间的急剧增加,使得写字楼市场的开发进入了全新阶段。

目前北京甲级写字楼空间的存量累计为676万平方米,其中高达20%的甲级写字楼是在2007年竣工的。市场快速的吸纳能力。超过了此前的预期值。2008年初甲级写字楼租金较上季度增长13%。是6年以来的最高点。

回顾2007年,北京市商业面积供超过了620万平方米,而2004-2006年北京新增商铺供应面积才660万平方米左右。从而看出,2007年是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份,在2008年奥运前还将有大量商业投入市场,整体商业零售市场竞争空前激烈,一方面看出商铺投资市场在不断加大,空置率持续上升势也将成为必然。

就目前情势看来,2008年北京商业地产空置率偏高的局势将持续,造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量。市场消化需要时间。从市场表现来看。随着商铺供应量的增长。结构错位逐步显现。商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势,诸多建成的物业未能符合商户的需求,在招商时遇到较大的困难。

去年一个比较典型的例子。SOHO尚都曾因商铺营业率不到40%集体歇业。相关专家分析认为,过高的租金预期以及较大体量是促使空置率过高的主要原因。一、产品自身的设计规划以及产权分割,造成业态规划面临难题,无法达到统一运营。二、很多投资客买铺不为经营为升值,造成商业氛围不浓。无法造成聚客效应;三、高额的租金给已营业的商户们带来了压力,导致很多商户无法度过养商期就关门倒闭。因此可以看出一个商业的合理开发,特色经营以及业态规划与租金定位以及人气和商气等都至关重要,这是开发商以及后期管理运营商、投资者目前面临的课题。

业内专家表示,即便是需求量一直较大的CBD区域,也同样需要时间来吸纳空置面积。

另外,CBD区域在2008年第一季度将会有华贸中心二期和北京国际中心1号楼等6个项目竣工,大量的新增物业使市场需要一定的时间来消化。预计下一季度。CBD区域的整体空置率难以出现大幅度的下降。

沪空置危险的边缘400万平方米的消化压力

让我们看看CBD写字楼的空置率是怎样增加的:2005年写字楼的空置率大约是12.6%,2006年上升至19.75%;2007年空置率则达到20.21%。写字楼同时期开发量过大。建设集中。供给集中,而需求并非一日显现。供给的突然增长,使得出租压力变大。

仲量联行投资部副董事高世斌认为空置率并不是很可怕的概念,所有的写字楼都应该有一定的空置率,以便为住户和业主提供一定的回旋选择余地,比较健康的空置率约为5%。按照正常情况,写字楼市场的空置率在20%以下才说明市场是良性的,如果空置率大于20%。就表明市场存在一定风险。以2007年的空置率作为参考。CBD的空置率已经到达了危险的边缘。

就在上海写字楼还没有逾越供需时。供需失衡所导致的价格连锁反应已经开始。

据上海佑威研究机构统计。2月26日至3月3日,上海全市商铺成交均价为9767元/平方米,这是自去年12月中旬以来,周成交价格第二次跌破万元。分析人士指出,上海商铺供应量整体外移,虽然价格走低,但供应量巨大。商铺经营业态重复率高,市场面临巨大的消化压力。

“目前,上海市区的建设用地较少,使得市区商业用地日益减少。随着城市人口的外移。郊区的商业配套也在跟进。开发量日益增加。此外,近年来市政府大力发展物流商贸业,在郊区开发了一批大型商贸中心,这也增大了郊区商铺的供应比重。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表不。

薛建雄指出,郊区大型商贸城的成交量左右着目前上海商铺市场的整体走势,这些大体量、低单价的项目成交,将全市成交均价直接拉低。

高纬环球研究报告指出,近期上海商铺市场的新增供应量有所下滑。目前商铺的成交主要集中在南汇、宝山、奉贤等外郊环间区域,其中小面积商铺较受青睐。随着上海中心城区商铺的逐渐饱和,区域正逐渐成为商家投资的主要“战场”。

从2007年上海市地块出让的情况来看,商业用地基本集中在青浦、嘉定、奉贤、宝山、南汇等郊县,市中心只有卢湾区两幅商业地块出让,且体量较小。

“商铺供应量外移的趋势自去年起就已经显现。”荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示。“以去年11月份为例,金山区供应量达到235484平方米,占上海该月新增供应总量的66%。松江大学城、南汇等外环区域也出现了大批社区商铺,但由于这些区域的住宅入住率不高,因此短期内商铺的回报率较低,导致商铺市场明显供过于求。此外,目前银行收紧房贷,商铺市场首当其冲。”

制造类的企业开始有选择地迁出上海,而金融类企业开始迁出浦东。这似乎已形成一种趋势。

因为成本原因,近期不准备扩大在浦东工厂产能的还有英特尔、西门子工厂、摩托罗拉公司。如2007年,在浦东建厂已经11年的英特尔公司决定在大连投巨资建设高科技芯片厂。他们考虑的不仅有大连政府的各种优惠政策,还有近一半的成本节省因素。

在上海流通经济研究所所长汪亮看来,一些企业开始放弃浦东,也与浦东的招商引资方式有关。只注重大企业,而忽略了相关配套的小企业。 “如没有小企业的产业集聚。也会让那些大企业陷入不利的局面。”汪亮说。

商场空铺半年工作计划范文3

又是勤奋的一年,又是收获的一季,转眼就迎来了新的一年,在年底这个时候,很多地方都需要进行一些活动,以下是小编精心收集整理的年底活动策划,下面小编就和大家分享,来欣赏一下吧。

年底活动策划1一、低门槛法 方案一:一天一块钱美容,顾客只要缴纳365元,就可以享受全年的美容护理,主要是利用低价位把顾客吸引进来,再通过全年销售来赚取其它利润。方案二:年卡2400元,做

满20次以上,年底返1000元。

说明:以上类似种种方案利用低价拓客,进而再销售,如转卡或项目捆绑等。 二、限量法如:“三八”妇女节只需要花38元的促销标语,美容院全部服务项目“38特价优惠一周活动。如建国六十周年,还可以与当地单位搞个666元提供66位女性同胞进容光焕发迎国庆

的活动,反正只要敢想动脑筋,促销的方案就多得很。 三、透支法:1、储值卡:现有许多美容院用储值卡来做销售,在没有新品牌新项目新顾客的情况下,其促销政策为:凡是消费者缴纳1万元给美容院,其护理,项目五折,产品六折。可能还有

八千,六千等。这种促销政策的设计有优点,但对于美容院利润来说损失具大; 2、保值卡:消费者预存2万,2年后基础护理后,2万现金全部退回,号称美容股票; 3、任选卡:消费者缴纳1万元,就可在一年内不限次数,不仅项目,不间来挑选

自己喜欢的各类服务。 4、终免卡:将美容院项目拆分,进行终身免费的服务,如油压终身卡;基础护理终生卡;说明:其实美容本身就有融资的性质,以下几种方法手段不过突出一些,美容院最常见的一种方法,5、“消费储值”模式:消费储值方式通过变相返点返现的形式,可以提升客户的消费附

加值,并可留住顾客长期消费。 四、对比法:

1、美容院年卡1800元,同时下半年赠送送价值600礼品套盒;2、美容院年卡2000元+1的方案,当场送价值600礼品套盒;第二年只要1元钱就能美

容,(前三个月只做服务不卖产品。) 说明:就顾客而言,更喜欢比较和占便宜,其实政策设计就是让顾客选择第二种方法,

不过用第一项来做比较而已。如美容院设计1000元卡3000元卡,与1280元卡与2880元卡就有区别,因为3000元相对1000元,最起码要3倍以上的好处才能打动顾客,而与1280元卡与2880元卡,在顾客看

起来相当于2倍,如果有3倍以上的好处,顾客就很容易接受了。 五、撕单法:一、如相关减肥项目,号称五百元做一百个项目,其实从肚腩到手臂到大腿,一次就做

了十个地方,全套下来只相当于做了十次而已; 二、如果顾客现场能成交,根据不同消费者会有多达五六种礼品赠送,层层加量,如迷

你装,小礼品,加次数,多项目,抽奖券等;三、案例如:美容院常见促销政策:年卡:2000元,送1000元产品,额外再送手护10次,卵巢保养10次。后面送得再多,顾客也会觉得羊毛出在羊身上。鉴于美容院开年卡相

对较难,这个政策可转化调整为: 第一步:美容院半年卡1500元,送产品1000元,限活动当天开卡有效;第二步:如果顾客再加500元,就可享受全年卡,是上个半年卡的一半优惠。 第三步:

如果顾客再愿意,手部护理5元/次,限10次,卵巢保养10元/次,限10次说明:不要一次把好处给人;还有利用女性消费一次多消费,买上瘾的欲望;因小失大。 六、划点法:

自由划卡式消费:中大型美容院普遍采用的一种销售形式,即将美容院所有项目计算成积分,通过顾客划卡划点式消费。但也有问题,就是积分与具体金额划等号,顾客很清晰单

次的价钱,一般地改良的方法为:如顾客存入1万元,送积分2800分,共12800个点,泡浴28个点,花茶10个点,精油开背188个点,这样顾客每次消费都不清楚具体花了多少钱,很容易做消耗。说明:利用顾客懒得算帐的心理来消费,而且通过赠积分来做工消耗,总有花完的时间,不像打折,养成习惯就很麻烦。 七、现金法:

1、美容院年卡1380元,送价值700礼品套盒;

2、美容院年卡2000元,7折优惠,同时送700礼品套盒3、美容院年卡2000元,做到10次时,返现金600元或旅游,同时赠送同时送700礼品套盒

说明:三种方案其实对于美容院获利都是差不多的,但是第三种方法用了焦点销售,让

顾客产生注意力,容易达成。 八、体验法:方案一:在美容院开设体验日,每月二天,每次二个人,老顾客可以花18元体验其它项目(一般都是丰胸等高价位服务),老顾客介绍的新顾客可以花18元体验基础护理,或从在淡季时1号到31号,每天花1到31元来美容院选择项目做。a案例:某美容院开业之际,在周遍社区散发6000余张宣传单,宣传其推出的 “ 1 — 30元钱,就能买年卡 ”的促销活动。促销活动规定,在促销活动期间美容院每天低价销售30张美容服务年卡,其售价,根据

消费者来店购买顺序依次定为1元 —— 30元。售完为止,其它服务项目均按原价销售。 某美容院为吸引消费者,赢得市场竞争,推出了 “ 0 —25元体验价,体验后,根据

感觉付款 ” 的促销活动。活动规定,凡在本店体验任何美容服务项目,其最高体验价格均为25元,且消费者体验完毕后,可根据自身感受酌情付款。就是本人促销

百法的感觉定价拓客。说明:体验方法是由最早街边派单衍生转化而来,就拿街边派单来说,到现在还是有很多公司在用,用得还不错,就看有没新意,麦当劳肯得鸡的优惠券,学生卡,网上下载都有此种方法的影子。九、特价法: 北京一家设在某医院附近的化妆品零售店,为达到招揽生意,同时清理库存的目的,在5.12护士节期间,举办了为期十天的 “ 只要你是护士,就可享受3折” 的凭证优惠促销活动。凡是医院女性护士,凭本人工作证,由本人亲自前往,即可以3折的价格购买指定的20余种产品。说明:此种方法前店后院是一种不错的方法与模式,但品种不能过多,折扣也要分开,

从3折到6折,应该有效区分很重要。 十、超值法: 活动期间消费者选购消费公司产品达300元者,额外加20元,可获赠价值___钱的礼包:送一个大礼包包括:____产品价值148元。___沐浴露价值130元,旅行包 价值36元。购防嗮套装+16元就送简约套装+防紫外线伞+68元购买原价380元脊椎保养经典套又如:顾客购家装专业丰胸套装特卖2680元(定价2880元),特别赠送手部年卡(或美甲一张),打

时间差,用来锁定顾客全年来美容院;说明:这是我们厂家许多年前经常用的一种方法,不能过20元礼包赚钱,而通过它带动300元产品销售,当然美容院也可以去一些大市场购一些类似东西,自己来做促销。到后来演变成与会员制结合的,办一张卡,再加98元钱,可每月有礼物,价值3800元,但礼物不

能是产品,只好是沐浴露,口手,香薰挂瓶,或者一些非常规销售的产品 十一、抽奖法:美容院举办了“月月有抽奖,季季送大礼”活动,每个月抽出小奖,每季抽出大奖,小奖为产品或赠品,凡在3个月内到该美容院进行消费达一定额度的消费者均有机会参加现场抽奖活动,奖品有十余种,其中吸引力的大奖是一辆嘉陵摩托车或者香港泰国旅游名额一个。

十二、抵价法: 也称抵价法:凡活动期间购买纤体项目服务卡的顾客,均可参加“精油空瓶抵现金活动”

纤体项目服务卡:2000元/10次(无产品) 推荐产品搭配:腹部减肥:循环油+塑身油+腹部按摩霜+迷迭香(?元)腿部减肥:循环油+塑身油+腿部按摩霜+迷迭香(?元) 关于精油空瓶的相应抵用金额: 1.抵用50元的空瓶有:茶树油、葡萄油、柠檬油、迷迭油、甜橙油) 2.抵用70元的空瓶有:天竺葵、薰衣草、洋甘菊、檀香油,抵用100元的空瓶有:玫瑰油

活动期间,新顾客凭未消费完毕的其它美容院护理卡在本美容院开卡,可获赠该护理卡所剩余次数的护理(注:不超过该卡一半的次数),同时享受正常开卡优惠政策;凭其它品牌护肤品空瓶(或包装盒)在美容院购买相应的产品,一个空瓶(或包装盒)可获九折优惠,二个空瓶(或包装盒)可获八五折优惠,三个空瓶(或包装盒)可获七八折优惠(注:总数不超过三个);说明:第一可针对老顾客,第二可以针对新顾客,用置换概念让顾客觉得价值。 十三、捆绑法:

三合一活动:

全价购面膜280元一套 半价购眼部特护一套455元 三折购夏季养膜一套572元篇二:美容院促销方案经典 美容院促销方案 一.

一.下点成本,把传单做成超市促销的那种大传单,彩色的。60cm_50cm那么大的,进活动策划

一 批美容院经营的价格比较低的化妆品。传单共分四版,第一版写着为庆祝美容院开张多少天,大促销活动。购买化妆品多少钱可以送一次身体护理;购买化妆品多少钱可以送一次皮肤护理。另外买满多少钱可以抽奖,一等奖什么东西,二等奖什么东西,三等奖什么东西。办卡护理多少钱,从几日至几日。第二版皮肤护理系列。写着什么护理多少钱,贴上图。再贴一些化妆品的图片,贴上多少多少

钱。系列要多一些,足够一版。第三版身体护理系列。精油开背贴上图,多少钱。筋络排毒贴上图,多少钱。骨骼调理贴上图,多少钱。减肥贴上图,多少钱。健胸贴上图,多少钱。肾部保养、卵巢保养、耳烛

等, 要把各项功能都写在下面。以上均为一次性, 第四版仪器类项目。注明各类项目一次护理多少钱。洗眉毛多少钱等。按类贴上图片。

年底活动策划2一、目的

1、回馈老客户;

刺激休眠客户;吸引新客户注册并转化为成交客户 2、提升销售

3、提升网站关注度

4、探索网站独有的特色营销模式和促销推广模式

二、主题

1、感恩回馈不离不弃的老客户

2、圣诞狂欢购

三、活动内容及方式(根据现有网站可以实现的功能)

1、折扣:购物满2000元,除特价商品、秒杀商品外,一律95折

2、特价:设置品牌产品特价活动,基本按折价5%实施

3、秒杀:将_年3月——6月到期的商品设置为秒杀商品,扣率1.5折

四、活动准备及实施

1、12.22日周一将活动主题图片通过审核后上架到商城;

(彭宴、李青松负责)2、12.22:确定品牌厂家及产品,确定促销执行价格(彭宴、先宇、黄仁玖) 3、12.22:确定秒杀品种、数量、价格(彭宴、先宇、黄仁玖、谭平)4、12.22:向客户发信息(短信、QQ、微信),以提示本次活动(彭宴、姚芙蓉) 5、本次活动主要以库房现有的品种和效期品种为主。

6、12.23:集合整个促销活动细节方案,报谭杰核准执行。

五、异议处理

1、活动期间,特价商品和秒杀商品售完即止,由彭宴马上下架处理;活动策划

2、期间所有订单折扣,彭宴为最后审核人,出现差异时,由供应部先宇、销售部黄仁玖协

同处理

3、仓储物流部及时反馈信息,特别是效期商品和缺货商品;发货要严格执行48小时;客

户体验为重。如出现发货差错,由谭平与彭宴沟通,当天处理。

4、因我们的原因导致订单低于2000元时,按2000元的折扣标准处理。

年底活动策划3有一句话说得很好“没有计划就是,计划着失败。”我们不管做什么事情,都应该事先做好计划,再按照计划来执行,这样执行的目标会更明确,效率也会更高。明确了推广的目的之后,就要针对推广目的制定一份详细的推广计划。在此期间可以选择哪些推广方式进行推广、这些推广方式要在什么时候开始进行、推广时间多久等。制定出详细的推广计划,再按照计划一步步执行推广。

一、制定活动方案

预热方案:营造大促氛围提前优化转化积累收藏/购物车/优惠券推广节奏安排。

大促方案:营造抢购气氛刺激购买转化提升客单价为后续持续销售铺垫。

产品规划:主副推款选择上新节奏安排价格体系拟定产品存货盘点。

二、具体步骤

1.当前客单价为基准。

11月11日淘宝嘉年华来了,它最考验卖家的是什么?这是个综合的整体,从小方面说有客服、后勤、店铺优化、关键词设置、产品推广、店铺推广、定价、促销等,往大里说,有品牌定位、市场定位、推广策略、店铺风格定位、价格定位等。

2.衡量大促的打折力度。

挑选爆款宝贝,定位目标人群

可以拿出一部分的资金,做一次以“提升销量”为主的促销活动,促销价格尽量低于行业价格,以“低价”吸引用户购买和传播。同时,对用户的选择也很重要,大促期间购买能力比较强,大多是20-35之间的成年女性,通过一定的方式,分析店铺用户的分层,精准区分人群,进行个性化营销,是比较合适的选择。

3.衡量大促的满就送力度。

巧设优惠门槛,实现更高转化。

设置店铺满减门槛及优惠券生效的门槛的时候,我们需要结合大促期间整体的促销力度相对店铺日常的促销力度升降幅度、日常客单价均值、大促期间主打产品的货单价等,衡量大促期间客单价的升降幅度进行设计优惠的门槛。

4.参考打款大促当天售价。

临近大促,网店的促销气氛是最让人产生购买冲动的。特别是女性消费者,若卖家们能抓住她们的心理特点及需要,那么,想在大促当天取得好的战绩绝非难事,在装修布局上就得把网店营造出大促的气氛,在用色上可以使用大红的色调,大促的素材。

的历史确实不是所有卖家们都能承受得起的。如何能在此大促当天,低价的同时也能获取丰厚的利润?首先,我们可以择取几款极低折扣的商品做的主推品,然后再以7折或者8折之类的优惠价去推其他商品。若吸引力不够,还可以进行满减、满赠等优惠。

大促前,卖家们肯定是要备好充足货物的,特别是一些热卖主推款,以随时应对供不应求的情况出现。

三、总结

一件商品如何被卖出,主要是看消费者的购买念头有多强。而期间,如何做一份成功的活动策划,成为各商家的要事,如何能够吸引更多的顾客,来进店消费,便成了重中之重的要事了。“双11、五折、抽奖、送礼、红包、优惠券、限量、品牌团、秒杀、抢购”等等,这些卖点词语成了吸引顾客的关键词。

主要是优化品牌,提高品牌知名度、认知度、好感度,推广自己店铺内的产品,增加店铺会员人数,把店铺发展成为消费者必逛的店铺。11月1日到11月10日,主要是为了当天的预热,主要是营造大促的一个氛围,提高进店收藏加购的数量,把店铺发展成为买家最期待的店铺。活动当天分为疯抢期,理性期,扫尾期。疯抢期的时候,买家的目的是明确的,就是为了抢到商品。作为卖家,我们需要实时公布数字,激化疯抢的气氛,刺激买家尽快下单。理性期的时候,买家都会进行一个货比三家,享有找到更具有性价比的产品。

作为卖家,我们需要设置多重的优惠,组合优惠,购物抽奖,以额外的优惠刺激买家下单。除此之外,主动去对比自己的产品,根据之前卖家的反馈,证明自己的产品,确实比别人的要好,从而打消一部分人的疑虑。扫尾期的时候,买家都是怕错过这个好产品,疯狂购买的。作为卖家,我们需要给买家展示一个热卖宝贝人气销量展示,激发买家的一个从众的心理,促进下单。

年底活动策划4一、活动主题

低价风暴全民疯抢(亲,你买了吗?)

二、活动时间

11月9日—11月11日

三、活动内容

活动一、全场5折终极狂欢(11月11日)

11日11日10时起,全场5折销售,低价风暴,席卷全城!

(注:务必使全场参与活动,以达到集群效应。)

活动二、购物有礼幸运随行(11月9日—11月11日)

凡活动期间购物的顾客,单张水单金额满11元,均可参加抽奖活动。

一等奖1名品牌智能手机一台价值1111元。

二等奖2名超市购物卡一张价值111元。

三等奖6名真空保温杯一个价值60元。

四等奖20名心相印卷纸一提价值30元。

参与奖20__名精美礼品一份价值2元。

(注:抽奖为即开即对型刮刮卡,礼品以实物呈现。)

活动三、一个人的节日双倍的甜蜜(11月11日)

购物满11元+1元赠2个棒棒糖(2元/个,200份)

购物满111元+11元赠2盒巧克力(25元/盒,40份)

(甜蜜有限,礼品送完为止。)

四、活动费用预计

1.抽奖刮刮卡预计成本1000元,奖品成本8000元,总计9000元。

2.双倍甜蜜活动,活动预计成本1500元。

3.海报及广告宣传费用5000元。

此次活动预计总体费用15500元。

(注:活动7000元可由商家分摊,活动前期将分摊费用与商家谈判敲定,方便活动顺利开展。)

五、活动宣传

1.广告投放,采用报纸提前3—5天投放2期。

2.大型外立面广告宣传及超市DM单相结合,做到醒目,吸引顾客。

3.采取超市播音加场外促销宣传等方式,加大宣传力度。

4.采取地贴、吊旗和宣传指示牌,加上喜庆的音乐营造良好的活动氛围。

年底活动策划5一、活动目的:

1、增强员工的团队凝聚力,提升__的竞争力;

2、对_年营销工作进行总结,对市场业绩进行分析;

制订新年度营销工作总体规划,明确2020年度工作方向和目标。

3、表彰业绩优秀的公司优秀员工,通过激励作用,将全体员工的主观能动性充分调动起来,投入到未来的工作之中。

二、年会主题:一个团队一个梦想

三、年会时间:_年12月日30下午时

领导致辞、表彰优秀员工、表演节目同时聚餐

四、年会地点:_×大酒店×楼_厅

五、年会组织形式:由公司年会工作项目小组统一组织、执行。

六、参加人员:客户群、领导;邀请业界领导;公司工作人员。

1.会场总负责:_×

主要工作:总体工作协调、人员调配。

2.策划、会场协调、邀请嘉宾:_×

主要工作:年会策划、会议节目安排、彩排、舞台协调;对外协调、现场资讯采集。

3.人员分工、布场撤场安排:_×

4.嘉宾接待、签到:_×

5.音响、灯光:_×(会前半小时检查音响、灯光等设备)

6.物品准备:_×

主要工作:礼品、奖品等物品的准备。

七、会场布置:

会场内:

方案:

1、舞台背景喷画:

内容:

文字内容:

2、舞台悬挂烘托气氛的红灯笼;

四周墙壁挂烘托节日气氛的装饰。

3、舞台两侧放置易拉宝各4个,内容:宣传企业文化。

会场外:

1、充气拱门放置宾馆大门外主要通道。

2、酒店入口处挂红布幅。

3、酒店内放置指示牌。

文字内容:

八、年会流程:

形式:领导致辞、表彰优秀员工、表演节目,同时公司聚餐。

备注

1.主持人开场白,介绍到会领导和嘉宾,邀请领导上台致辞。

2.公司领导上台致辞。

3.嘉宾致辞。

4.表彰优秀员工员工文艺汇演、现场有奖问答、游戏。

外请演员表演节目、中间抽奖。

演出内容:年会节目单

商场空铺半年工作计划范文4

1、工程建设全面铺开。中心区建设项目主要有道路工程、公共配套项目、办公大楼三块。这些项目正在按照“多业主、快速度、高质量”的建设思路有序地推进。一是城市框架逐步形成。10条道路工程中,三环路、二环路工程正在建设之中。三环路一标段因政策处理延误工期,争取年内完成沥青路面浇注,三标段完成路面及绿化工程。二环路3#桥打桩、桥的承台已完成,同时完成水深村的拆迁工作,完成旭阳路至4#桥的沥青路面建设。晨曦路I标段(双雁路至四环路)全线路基工程、排水工程和1#桥全部完成,绿化、路灯的施工招标和材料采购正在进行中;2#桥已完成下部结构。II标段(东银路至滨江路)全线路基填筑,排水、排污工程全部完成;5#桥已完成桥台浇注。滨江路已完成50%的路基施工。银溪路、东银路至旭阳路段正在进行路基工程建设,双雁至四环路段将于12月10日完成工程招投标年内开工建设。二是行政办公楼建设进程加快。行政管理中心:(1)主楼:外墙从上往下已完成至一层,室内装修地砖和走廊地面从上往下已铺至一层,吊顶已基本完成;钢构完成80%的工程量;其它相关的水电安装、空调及智能化安装各专业工作正配合室内装修进行;水电安装完成85%,空调安装完成90%,电梯亦安装完毕。(2)附楼标段:外墙完成85%的工程量;室内装修完成65%的工程量。其它相关的水电安装、空调及智能化安装各专业工作正配合室内装修进行;水电安装完成80%,空调安装完成90%。市民活动中心工程进展:即将完成室外装饰,室内装饰已完成70%,室外广场绿化铺装正在进行招投标。中心公园西区6号楼、苗木种植、竹林庭院、小广场(除部分景墙和景观柱外)等工程已基本完成施工。西区硬质景观、河道驳岸、木栈道、木平台和木亭工程全部完成施工。南区驳岸基础工程已完成全部施工。同时已完成2号桥、3号桥桥墩工程和3号桥桥面的钢结构安装。双雁公园、东山公园的规划设计已通过会审。妇幼保健院已全面封顶,公共卫生大楼已进入全面的室内装修阶段和绿化阶段,公安指挥中心总平面进场施工,国税已完成主楼装修,报业办公大楼和质监办公大楼已进入验收阶段。人才大厦已填土,现已进入扩初会审的准备阶段。康居工程一期基础工程12月底完成。新华书店已建到八楼,计划年底结顶。人民医院综合大楼已开工建设。

2、规划设计工作的进一步完善。中心区环河景观的方案设计的完善工作已顺利通过;协助水深村做好旧村改造的规划设计工作及中心区区间河道的调整方案;完成三个项目(约139亩用地面积)地块出让前的规划审报工作;配合政策处理科做好市政设施、村安置留用地的报批工作;已完成7个出让地块项目、3个村安置留用地及水深村的旧村改造的方案会审。完成了体育场路,东银路等道路的方案和初步设计。完成了康居工程二期和廉租房等项目的方案及初步设计。

3、征地、政策处理工作进展明显。为确保各个工程的顺利建设,征地及政策处理工作十分关键。上半年,我委在协助有关业主单位做好有关工程征地后续工作和政策处理的同时,做好各村留用地审报工作和农转用上报工作前期准备工作;投标地块前期政策处理工作;南草垟、悬浦、马车河及其它村地上青苗补偿和附着物处理工作。

4、招商引资工作稳步进行。中心区作为招商引资的主战场,任务繁重,我们正在不断努力创新思路,招商引资项目五星级酒店、维多利亚花园已全面开工建设,维多利亚幼儿园项目已完成设计勘探正准备打桩。同时还做好其他商住楼项目出让,为中心区建设筹措资金。

二、建设中存在的主要问题

今年中心区建设取得了一定的进展,但离市委、市政府的要求和广大干部群众的期望还有一定差距。主要存在以下几方面问题:

1、政策处理工作已经成为影响工程建设的一个重点难点问题。一方面是村内部矛盾突出或是农民由于切身利益等各种原因阻挠工程建设的情况比较严重;另一方面是村民提出各种不合理要求的现象非常严重。这些因素都直接影响了工程的建设进度。

2、安置留用地挂牌出让与群众自建要求有很大的矛盾。

3、已征的土地难以管理。毁田制砖,擅自搭建临时房、工棚以及建筑永久性建筑物。

4、征地工作群众要求提高,附加条件错综复杂;与政府政策难以衔接。

三、**年工作思路

**年,中心区建设的总体思路是加快建设步伐,加大开发力度,全力以赴,攻坚克难,强势推进中心区建设,完善基础设施,实现城市亮点新区雏形。

1、加快建设进度。狠抓工程进度,凸现新区雏形。建成行政管理中心、市民活动中心、三环路工程和公共卫生中心等一批公共项目,在保证质量的前提下加快建设进度,达到既定的目标。行政管理中心积极采取措施,加快施工进度,计划**年主体工程设备调试,场地景观绿化和工程结算,确保工程于**年3月全面竣工。市民活动中心计划**年5月交付使用。继续抓好中心公园、晨曦路、银溪路、二环路等市政项目建设。晨曦路Ⅰ标计划于**上半年完工,Ⅱ标主体工程计划于**年下半年完工。完成三环路中亚机电有限公司拆迁,争取东山路完成政策处理,开工建设。完成三环路一标段工程量。中心公园计划二期工程初步完成建设,滨江路已完成工程量的50%。开工建设金溪路、东银路和丹霞路延伸工程项目。配套项目:(1)妇幼保健院对面停车场;(2)悬浦河河滨绿带;(3)三环路高压线落地建设。以进一步完善新区基础配套设施,完善城市功能,显现新区雏形。

2、完善中心区规划。继续深化中心区环河景观方案设计;协助做好水深、白沙、马车河和石马南等村的旧村改造的规划设计工作;继续协助市中心区区间河道的调整方案;指导已建的项目(如公、检、法,国税报业等)的场地环境景观设计工作及建筑外立面的色彩、材料的审批工作;做好中心区范围内有关项目一书二证的规划报批工作和有关项目的方案会审工作;做好各项包括道路、绿化的规划衔接工作。

3、做好部分工程的前期工作。要进一步加快中心区环河景观、东山公园、双雁公园、滨海片区道路网的前期工作步伐,为下一部的工作打下基础。做好影视城、体育中心功能规划设计和步行街的初步规划设计。争取完成影视城、商业步行街的招商任务。

4、做好项目出让工作。将继续推出商业步行街、大型超市和一批重要商住地块。

商场空铺半年工作计划范文5

一、20*年上半年城市建设主要工作成效及县委、政府大事实事的重点城建工程实施情况

(一)城市规划编制及管理

1、总规审批

聘请天津市规划设计院编制了《xxx县20*—2*0年县城总体规划》,规划城区建设用地24平方公里,人口18万;路网结构以凤凰路和千童大街为十字型主干道,四条内环路、四条外环路为骨架;功能分区以旧城区为商贸区,城南为工业区,东南角为商业居住区,西南角为行政办公区。规划已经市规划局审定,土地利用专项规划正在市国土部门审批。

2、详规编制文书文秘网版权所有

聘请浙江东华设计院编制的行政办公区、生活居住区修建性详细规划概念规划设计初步完成。千童大街、凤凰路的道路规划已初步完成。西环路凤池环岛至三里庄路口段控制性详细规划初步完成,修建性详细规划正在进行二稿编制。盐山中学修建性详细规划和工程初步设计已经完成,正在进行施工图设计。编制完成了《xxx县村庄空间布局总体规划》和城区主要路口的控制性详细规划。

3、规划管理

为维护城区规划建设的科学性和严肃性,狠抓总规和详规的落实,严格工程的规划审批和批后监管,全面提高城市规划管理水平。半年来,对盐山一中新校区、马村工业区等区域进行了规划测量,工程放线测量面积10公顷。审批建设项目56项,办理各类建设工程施工手续1*份,“一书两证”执行率100,工程放线率100。

(二)基础设施建设

1、千童大街、凤凰路和海泊路三路拆迁建设工作准备就绪

该工程拆迁道路总长6480米,拆迁涉及214户(农业户111户,非农业户88户,单位15个),房屋拆迁面积31879平方米,宅基地87.81亩,企业占地59.33亩,道路新征地112.43亩,沿街门店510米,共需拆迁资金4281.88万元,基础设施建设资金3783.82万元。其中:

千童大街全长2300m,北至北环路、南至南环路,规划道路红线宽40m;拆迁涉及144户,房屋拆迁面积19318m2,共需拆迁资金28*.57万元,基础设施建设资金1225.36万元。

凤凰路全长3150m,东至东环路,西至西环路,规划道路红线宽60m,路幅宽32m。房屋拆迁面积1*57平方米,拆迁涉及57户,共需拆迁资金1287.18万元,基础设施建设资金2*0.2万元。

海泊路西段长1030米,东至沧庆路、西至西环路,规划道路红线宽35米,油面宽20米,两侧各7.5米人行便道。拆迁涉及13户,房屋拆迁面积18*m2,共需拆迁资金189.13万元,基础设施建设资金498.26万元。

2、城区绿化和市政设施维修建设工作实现新突破

城区绿化。城区绿化面积2.2万m2。一是行道树种植。在东、西、北大街和北环路种植龙爪槐、白蜡等树木600余株,周边铺设草皮花砖5000余块。二是北环路绿化带补种。补种冬青30000株,各路口设置安装绿化带护栏400延长米。三是绿化小品建设。2*国道与南环路交口处、三通加油站旁三角地带建成绿化小品一处,共种植冬青3万余株、龙爪槐49株,铺设草皮花砖400余块。四是沧乐线与北环路交口处凤池环岛绿化包装。种植小国槐树4000余株。

市政设施建设。城区便道维修、硬化及改造面积2.9万平方米。一是东、西、北大街路沿石放坡和便道硬化维修。放坡路沿石3800延长米,新铺设水泥花砖、彩砖34000块,铺设面积2125平方米;翻修水泥花砖28000块,铺设面积1750平方米。二是对实验中学门前、电信局路口、西三里红绿灯处、西关红绿灯处、东大街牌坊等路口实施了便道维修和硬化建设。新铺设路沿石3600延长米,新铺设水泥花砖、彩砖72000块,铺设面积4500平方米。翻修水泥花砖47000块,铺设面积3000平方米,平整面积60*平方米。城区11个路口的便道硬化改造工作已基本完成。三是人大老年娱乐广场维

上半年城市建设的调查报告

修建设。新铺设水泥花砖、彩砖14*0块,铺设面积8800平方米,平整面积900平方米。

3、城区供水功能进一步完善

一是城区供水工程进入招投标阶段。目前供水项目土建工程施工图纸已设计完成,并通过市审图公司审核,即将进入招投标程序。二是城区供水功能有所提高,共铺设供水主管道1100米。其中:对东大街东扩段、职教中心家属楼等6处80户进行了入户安装,铺设供水管网500米;对东门外等4处供水管网进行了改造,铺设供水管网85米;对城区4眼供水井进行了全面检修保养,加强了水质检测,使设备完好率和安全率达100。并建立了科学合理的供水调度方案,确保了安全供水和夏季高峰期用水。

4、城区排水工程步伐加快

一是对曾杨干沟进行了整体清淤。清淤标准为上口8米、下口3米、深1.5米,清淤长度5000米,投资30万元。二是对东北角排水出口李肖干沟进行了整体清淤。清淤长度3500米,修建桥涵21座,投资12万元。三是南环至宣惠河排水工程正在实施中。工程总长3860米,预计投资251万元,该工程完成后,可有效解决西部排水问题。上游南环至小李庄西侧新开挖明沟800米、需动用土方量30319m3;下游小李庄西至宣惠河清淤长度2*0米,需动用土方量47663m3。四是新修了沧庆路农机公司至南环加油站长220米的排水暗沟。五是清淤实验小学南侧排水沟渠300米。六是对城区三个排水泵站进行了全面检修。目前,城区主排水沟渠排水基本畅通,可达到城区日降雨量160毫米无大面积积水,同时为汛期低洼区域实施机械强排打下了基础。

5、住宅小区建设进展顺利

20*年实施了龙凤福园、凤凰花园、海棠名人、金三角、丽景花园、吉祥花园、文苑、广场、恩际、天泰、宏润和建设小区13个住宅小区建设工程,总建筑面积30万平方米,投资金额2.8亿元。其中规模较大的有:

龙凤福园住宅小区。位于县城东南角商业居住区,由沧州千万间房地产开发有限公司开发建设,总投资4000万元、占地53亩、建筑面积5万平方米,建筑设计标准高、布局合理、风格新颖别致。

凤凰花园住宅小区。位于县城东南角商业居住区,由天津盛星房地产开发有限公司开发建设,总投资1.2亿元、占地1*亩、建筑面积10万平方米。

6、千童购物中心又为xxx增添新亮点

千童购物中心属建设局招商引资项目,位于文化路和北大街交口处,工程投资2000万元、占地面积16亩、建筑面积22000平方米,设计为具有现代气息的五层大楼,楼内设施齐全,配有中央空调、电梯、扶梯等,楼外设有占地7亩的停车广场。千童购物中心预计今年10月份竣工,该中心可解决1000多人就业,解决超市网点分散的现状,加快盐山以商兴县的步伐。目前该工程正在进行第四层主体施工。

7、旧城改造稳步推进

一是师范、贸易办北、xxx广场西三个低洼住宅区进行了旧房改造,分别实施了文苑小区、吉祥小区和广场小区住宅楼的工程建设,总建筑面积2.5万平方米,造价1480万元。二是向阳院、人大北家属院、农业局家属院、老二中家属院等低洼住宅小区完成了实地勘测、调查摸底和入户座谈,制定了旧区改造方案,共需拆迁219户,拆迁占地43.85亩,拆迁面积16000平方米,需拆迁资金1450万元。

(三)城区环境综合治理

20*年3月23日至5月23日,在县委、县政府的正确领导下,按照xxx县城区环境综合治理动员大会精神和城镇建设领导小组的总体工作部署,由建设、工商、公安、土地、交通、盐山镇等12个部门143名队员组成突击队,在城区范围内开展了大规模的环境综合治理活动,环境综合治理共投入资金170万元,在交通秩序、违章建筑、商品占道、环境卫生等方面取得了显著成效。另外在长达两个月的突击治理过程中,未出现一例上访事件;无一起违法行政事件和不良行为;无任何伤亡事故发生。西隅村村民、老干部等纷纷赠送锦旗、邮送感谢信件、拨打感谢电话对治理工作给予了充分肯定。

5月24日,城区环境治理工作建立长效机制,进入长效治理阶段。专门成立了由建设局、公安局、土地局、工商局和盐山镇组成的46人的盐山县城市环境综合执法大队,队长由建设局副局长邢建民同志担任,办公地点设在建设局。工作任务是巩固突击治理成果,圆满实现城区环境治理目标,进一步理顺管理机制,使城区环境综合治理工作步入法制化、规范化轨道。

城区环境综治工作成效主要体现在以下几个方面:

1、违章建筑和违规占地治理

按照“法律文书齐全、法律事实准确、运用法律恰当”的工作原则,依法拆除城区内违章建筑164处,建筑面积9300多平方米,收回违法占地20000多平方米;其中70处,建筑面积2300多平方米。依法强制违章施工建筑工地停工15处。既维护了法律的严肃性,又为按照《盐山县20*—2*0年县城总体规)划》进行规划建设奠定了良好基础。

2、退店经营、流动摊点和建材占道治理

一是退店经营、流动摊点和经营性建材占道治理。依法治理城区沿街门店退店经营3000多户次,依法强制执行400户次,治理流动摊点1500多处,收缴占道物品300多件。清理经营性占道建材30余处,砂石料等6000余方,瓷砖、瓦材40万块。东、南大街商品占道、沧庆路经营装饰装修材料占道、沧乐线城区段经营性建材占道、东大街牌坊处水产市场占道等10余年未解决的顽疾得到了有效治理。二是沿街建筑工地治理。按照建筑工地必须实行围场作业,施工建材不得占用主干道的要求,依法治理不按规定围场作业和建材占道工地15处,清理砂石料8200多方,土方1000余方,依法强制清理没收砂石料130余方,实心砖16000余块。门店、商贩和施工单位的城市环境意识有所提高。

3、广告牌匾治理

按照依法取缔沿街立式、落地广告牌匾,规范平面广告牌匾的治理原则,对沿街立式、落地、突出墙面和落地广告灯箱等不规范广告牌匾进行了彻底清理,审批、设计和安装平面广告牌匾工作已步入规范化、法制化轨道。依法拆除沿街不规范广告牌匾和广告灯箱550多块,拆除主要路口户外大型落地广告牌匾8处,和收缴广告牌匾110块。审批安装平面广告牌匾300多块。

4、环境卫生治理

依照由表及里,由街道向住宅小区、机关单位、城中村和小街小巷延伸的治理原则,对城区范围内环境卫生进行了彻底清理。一是重点对外环路两侧、实验小学、阜德医院后、老电力局处、工商路等40余处垃圾死角进行了清理清运。清理生活、建筑垃圾3500余方,清运2500余方,平整地面3700多平方米。二是清理城区沿街建筑物上的“牛皮癣”。清除小广告5300多条。三是规范生活垃圾点。在东西大街及扩展段安置了19个玻璃钢垃圾箱,缓解了乱倒垃圾现象。四是增强沿街门店和单位的责任意识。发放并签定“门前三包”责任书500多份。五是加大垃圾日产日清工作力度。城区范围内垃圾清扫清运工作进入日常化、经常化、规范化轨道。

5、交通治理

一是针对城区交通秩序混乱现象,加大了规范车辆停放的治理力度。东、西、南三条大街划定停车线5*0米;县城十字街、西关红绿灯和东大街东牌坊等路口划定停车警戒线,50米范围内禁止停车;城区街道和路口安置停车标志牌,其中安置交通警示牌44块,公交车停车标志牌10块。二是加大城区主次干道和主要路口车辆乱停乱放清理疏导和处罚治理力度。共清理疏导违规车辆1300多辆次,取缔违法三轮车200多辆,处罚非法营运车140多辆。三是完成了城区主次干道破损路面的摸底工作,需修补面积7725平方米,适时由交通部门对破损路面进行修补。

6、电力维修

城区共清理废弃电杆132根,维修坏损线路40余处,清理废弃线路2000多米,新铺设电缆90多米。东、西、南、北大街,北环路、文化路等处路灯基本达到亮化要求。

7、专业市场和便民市场安置

一是东大街东扩段专业市场清理安置。依法拆除违章建筑6处,清理柴草、垃圾等杂物260方,清理占道建材1000余方,平整专业市场8700平方米,设置了苗木花卉、旧货、水产、粮食交易、宠物和实心砖6个专业市场。专业市场的安置既收回了违法占地,解决了东大街东扩段脏乱差问题;又规范了专业市场,带动了县城东部区域经济的发展。二是便民市场安置。在商贸城、东城路商业街、劝业场、工商路、农行路、西关小桥南路、老南大街电力局段共安置了7个便民市场,从源头上缓解了流商乱摆摊点问题,使城区范围内市场管理进一步得到规范。

8、城区国省道出入路口形象包装和美化建设再现城市新亮点

为提升县城出入口形象,对城区国省道六个出入路口(沧庆路与北环路交口、西环路与西大街交口、南环路与沧乐线交口、南环路与沧庆路交口、南环路与2*国道交口、北环路与2*国道交口)进行了形象包装和美化建设。一是完成了六个路口的道路硬化维修建设工作。二是沧庆路与北环路交口的凤池环岛和南环路与2*国道交口绿化小品的绿化包装工作全部完成。三是六个路口设置安装大型广告牌匾。大型公益、招商广告的设置方案已制定完成,通过招投标,由惠风广告公司负责设计安装。目前,设置安装工作正在进行中。四是完成了2*国道、沧乐线和武港线城区段出入口六个城建界牌的设置安装工作。

二、影响城建工程进展的主要原因及解决措施

(一)三路拆迁工作

存在问题:一是拆迁安置和土地征用问题。变更土地性质手续烦琐,需省、市土地部门逐级审批。集体无存量土地,宅基地需从拆迁所涉及村庄的村民手中征用。二是资金筹集问题。

解决措施:一是抓紧办理相关手续,加快土地征用步伐,积极做好相关村民的思想工作,由盐山镇政府及相关村委会收回土地经营权,再按照积极稳妥、公开实施和先安置后拆迁的原则,严格依法、按程序进行拆迁和补偿。二是统筹考虑农民土地补偿纠纷问题,既考虑全县整体利益,又要考虑老百姓的个人利益,采取综合地价、医疗保险、农民就业等方式,解决纠纷问题。三是统筹谋划,资金渠道多元化,确保拆迁建设资金如期到位。

(二)城区排水工作文书文秘网版权所有

存在问题:一是街道排水管渠老化、破损和毁坏,部分或全部丧失排水能力,主要有:北环路全段淤积严重,排水功能基本丧失;北大街排水不畅,特别是文化路口,下雨积水严重;2*国道两侧排水沟严重淤积,高达三分之二;海泊路全段有沟无渠,完全丧失排水能力。二是旧城区部分低洼单位和小区存在积水问题,排水不畅。主要有二中、人大、人行、水利局、实验小学、老房产家属院和南环路南侧老工业区等25处险区险段,远远达不到排水要求,老百姓意见很大。

解决措施:针对排水设施问题,由于排水工程投资大,建议在统筹安排的基础上,根据轻重缓急,对现有老区所有排水沟渠分阶段分步骤重新维修,彻底解决城区排水问题。针对低洼小区积水问题,为确保居民安全度汛,可暂时用机械强排方式解决,建议有针对性的修建改造低洼小区周边区域排水设施。从长远来看,加快旧区改造步伐,对低洼小区逐步进行改造,从根本上解决积水问题。

(三)城市管理工作

存在问题:一是城区居民、门店户、机关单位保护城市环境的意识差,乱仍乱倒、乱贴乱画、破坏市政设施等不良现象仍然存在。二是部分机关团体、企事业单位对城区环境综合治理的重要性认识不足,对治理工作不予配合甚至增加阻力,致使有些工作不到位。三是虽然县委县政府今年春季进行了城区环境综合整治,收到了良好的效果,并成立了盐山县城区环境综合执法大队,但是联合执法还处在初级阶段,工作制度、工作措施等还不完善。四是由于城区内环卫设施严重不足,无垃圾中转站,无封闭的垃圾运输工具,大部分居民小区内无垃圾池,垃圾乱倒现象未能根本解决。环卫工人严重不足,根据国家卫生清扫标准人均清扫面积为5000m2,而我县城区清扫面积为72000m2,仅有清扫工人53名,人均清扫面积近14000m2。

解决措施:建议一是进一步加大宣传力度,营造良好的高压态势,防止治理工作反弹。在电视台开辟长期专题宣传栏目,抓好典型报道;结合“八荣八耻”活动,开展社会公德教育活动,提高居民素质和城建意识、环境保护意识、社会公德意识,确保综合治理成果长效巩固。二是县委、县政府出台相关督查制度,将城建工作作为考核各单位实绩的一项重要内容,提高各单位的创建意识,使全县上下形成抓城市建设的良好氛围。三是完善城市建设管理的有关制度和相关标准。建立健全城市管理综合执法各项规章制度,加大依法行政处罚管理力度,不断提高环境综治队员的整体素质,将城市管理工作早日步入经常化、规范化、法制化轨道。四是增设环卫设施和设备,增加环卫工人。投资95万元在居民小区和外环路修建29个垃圾中转站,在东西南北大街设置垃圾筒157个、果皮箱164个;新增封闭式垃圾运输车2辆、挂式运输车1辆。环卫清扫工人由目前的53名增加到100名,人员工资纳入县财政预算。

三、20*年列入县委、政府大事实事的重点工程年内预计完成情况

(一)规划编制

《盐山县20*—2*0年县城总体规划》在完成市规划局审定的基础上,年内重点搞好土地规划的审批,通过市政府批准。

“两区两路”(即行政办公区、生活居住区和千童大街、凤凰路)修建性详细规划待领导审定后,年内报人大立法通过,把城市建设纳入法制化轨道。

(二)千童大街、凤凰路和海泊路西段拆建工程

年内完成三条道路的整体拆迁和路基工程。

(三)城区供水工程

年内完成投资257万元的一期城区供水工程建设。

(四)排水工程

下半年完成长3860米的南环至宣惠河排水工程;对原有出水口进一步清淤疏通;对旧城区低洼小区进行机械强排;对旧城积水区加大改造力度,确保城区居民安全度汛。

(五)住宅小区建设

年内完成龙凤福园、海棠名人、恩际小区、天泰小区、宏润小区、金三角小区、丽景花园、吉祥小区、实验小区、广场西住宅小区建设工程;凤凰花园住宅小区完成建筑面积5万平方米的一期主体工程建设。文苑小区完成主体工程,建设小区完成全部工程量的80。

(六)公用设施建设

1、千童购物中心建设工程。今年10月份竣工投入使用。

2、一中迁建工程。年内实施一期工程建设。

3、县医院门诊楼建设工程。投资2000万元、建筑面积22000平方米。年内完成工程建设。

(七)城市管理

在城区环境突击治理的基础上,进一步巩固治理效果,盐山县城区环境综合执法大队完成建章立制,加强队伍规范化建设,巩固治理成果,加大城市环境综合治理工作力度,将城市管理工作步入法制化、规范化轨道。

四、城市建设对增加地方税收的贡献情况

20*年以来,盐山县城市建设步伐不断加快。上半年城市建设地方税收收入较20*年同期有所增加。其中:

(一)房地产业税收收入

上半年我县经营性房地产开发项目13项,建筑面积30万平方米,投资金额2.8亿元。按销售收入的9.57计算,可为我县带来税收收入3732万元。经调查,上半年共实现房地产业税收收入124万元,其中营业税34万元、企业所得税88万元、其它小税种2万元。20*年同期无房地产业税收收入。

商场空铺半年工作计划范文6

关键词:青岛里院;空间模式;属性内涵;场所精神;传承与创新

Abstract:Qingdao Li-courtyard is a kind of residential and commercial mass-building built in the early twentieth Century for people with low income. It came from European residential and commercial building and the combination of Chinese courtyard of northern region. As the carrier of Qingdao ordinary life, Li-courtyard has a dual function of both business and residential. It reflects the distinct patterns of characteristics on urban space, architectural pattern, function layout, space sequence and etc. Space pattern can carrier spatial property, and it can create the spirit of place together with users. We should grasp the characteristics of spatial patterns and the psychological demands of users, and express the spiritual connotation faithfully. This is the key to protect, heritage and innovate on architecture culture.

Key words:Qingdao Li-courtyard ; space pattern ; spatial property ; connotation of place ; inheritance and innovation

中图分类号:TU-0 文献标识码:A

文章编号:1674-4144(2016)-10-91(6)

1 地理环境与时代背景

青岛位于黄海海岸、山东半岛南部,三面环海。青岛属温带季风气候,同时海洋性气候特征明显,雨量充沛,空气湿润,春季气温回升缓慢,夏季无酷暑,秋季天高气爽,冬季风大且温低,主导风向为东南风。1892年清政府在此处设海上防务,称其为“胶澳”。1897年德国策划 “巨野教案”并于第二年迫使清政府签署《中德胶澳租借条约》,划定胶澳租借区范围,约定强租胶州湾99年。1899年10月德皇威廉二世将其命名为“青岛”,意图将其建成自由港、殖民地的发展典范[1]。

从1899年开始,德政府投入巨资加大对青岛市政及工商业的建设力度。1900年6月14日,德殖民政府颁布《德属之境分为内外两界章程》,严格界定欧洲人与华人各自居住范围,划定欧洲人居住在城市南部海岸附近,华人聚居和集贸的区域则位于西部、北部和东北部。同年,德殖民政府正式推出青岛城市总体规划,当时规划面积12平方公里,人口10万;结合青岛已有建筑与自然地形,城市道路采取自由曲线形态,以棋盘式交叉为结构方式,如此形成近似方块形的街区形态。随着港口、铁路的开通,青岛工商业蓬勃发展、人口急剧增加,迫使殖民政府于1910年做出第二次城市规划。此次规划面积增加为80平方公里,人口15万左右,比10年前增加了一半,可见城市发展之迅速。出于促进经济发展角度考虑,规划中消除了欧华分区界定。据统计,自 1898 至 1914长达十七年的殖民统治期间,德财政总计投入21016.9 万马克用于青岛城市建设[2]。

德占之前,青岛当地民居建筑采用中国华北地区典型的传统三合院、四合院形制。土坯泥房,一家一院,中轴对称,坐北朝南,这些符号赋予青岛民居典型的中式传统建筑特色。德占青岛之后,作为港口城市的贸易优势与工业化发展吸引了大批失地农民进入城市工作、生活,城区人口迅速膨胀;同时,1911年之后,随着封建帝制的崩溃,中国传统的大家庭面临解体,小规模家庭日渐增多,这些都成为推动房地产市场蓬勃发展的重要因素。房地产商人从政府手中购买地块,结合中国北方传统的院落式住宅格局,建造了大量两到三层商住两用的、院落式集群住宅以供应外来人口租住,称为“里院”。到二十世纪三四十年代,青岛里院建造达至鼎盛时期。据1933年青岛市社会局统计,当时全市计有506处里院,房间计有16701间,住户10669家[3]。德占时期建造的里院多为2-3层带回廊的砖木结构楼房,属于里院早期类型;民国中后期则出现4-5层的砖混结构楼房,属于里院后期类型。单个里院的规模大小仅受限于所在地块面积,一个里院可容纳几十家甚至上百家住户。每组里院建筑之间紧密相接,因此建筑密度相对较高,从而可容纳更多住户。里院内部庭院属于居住者共有的半私密空间,而其临街建筑的底层则多用作商铺,属于城市公共空间,如图1、2所示。

2 青岛里院建筑空间模式特征

2.1 住宅街区及里院格局模式特征

2.1.1 住宅街区格局模式特征

德占青岛期间殖民政府颁布了细致严谨的建筑法规。比如,规定欧人区建筑物檐高不超过18m,楼层最高3层,建筑占地面积小于基地面积的60%,临街立面与道路平行,建筑立面形式不得重复,建筑风格必须具有欧洲文化特点,等等。虽然对华人区没有明确规定,但华人区住宅的建造肯定受其影响。如图3所示为原属华人居住区的大鲍岛区域街区规划及里院建筑群。大鲍岛地势东北高、西南低,每块街区长度在30-70m之间,长宽比大约在1:1-1:6左右,充分凸显出方形格局模式特征。图4、5所示为大鲍岛区域四方路街区里院平面布局与立面图,街区总边长约为66m,由八个2-3层的里院靠背对接而成,每个里院只设一个出入口与街道相连,每个里院地面高度不尽相同。大鲍岛街区之间路宽10-12m,两侧建筑高度亦在10-12m之间,沿街建筑立面随道路坡度呈梯级状起伏,使城市街道呈现出阔朗明亮、规整有序而又富有节奏的空间意象[4]。

2.1.2 里院格局模式特征

青岛里院是由中国开发商为满足中国人居住要求而设计建造的集群住宅,一定程度上具有中国传统居住空间的内向性特点,体现出脱胎于传统北方四合院的发展脉络。由于院落空间为里院居住者所共有,因此轴线的作用仅在于组织建筑,而不具有传统意义上的伦理内涵;更由于里院建筑须平行城市道路走向设置,因此坐北朝南的传统建筑意识大幅减弱。为充分利用土地、提高建筑面积,开发商除沿地块边界设置建筑外,还在庭院内设置公用设施,如上下水、卫生间,或增设建筑将庭院分隔为二,由此使里院格局在方形或长方形的基础上呈现多种形态,最为典型的格局是口、 日、 目、凸、L及斜角梯形,如图6所示,由此形成独院、两进院、三进院、套院等多种院落格局[5]。无论采用何种形态及院落格局,里院格局均呈现出内向聚合、组团明确、层次清晰、灵活规整、随形就势的模式特征。

2.2 里院空间功能布局与序列模式特征

青岛里院是一种结合了中式传统合院与西方回廊式建筑的商住一体式多功能住宅楼,将居住、商贸、社区组织与城市管理等功能集于一体。在当时社会发展阶段,针对人口膨胀的问题与实现有秩序的城市生活目标,青岛里院作为一种集合多种功能的综合解决方案,具有时代的先进性。

2.2.1 居住功能布局模式特征:

里院建筑的居住功能由两类空间承载,一是居中的庭院,二是以轴线对称的布局模式设在庭院四边建筑内部空间;此二者同为构成青岛里院居住功能布局模式的重要元素,缺一不可。其中对建筑内部空间来讲,除外墙面临城市街道的底层房间侧重商贸用途之外,其余房间均用于市民居住。

(1)建筑内部空间布局模式特征

建筑内部空间为居住者提供家庭独享的私密生活空间。以图7所示向阳里院为例,该里院系建于德占时期的砖木混合结构建筑,为套院式格局,里院大门与城市街道直接相接。里院共计二层,每层用固定砖墙依次划分成多个房间;其中与里院大门相接的方形部分规模较大,约可容纳15-20家住户。除一层用于商贸的房间划分成单间之外,其它全部用于居住,并根据房间所在位置和面积大小,划分成单间、套间两种房型,以满足不同规模的家庭对居住面积的需要;虽然单个房间尺度较小,但集群规模较大。一、二层房间进深一致,层高在4m左右,因此多设有夹层以增加睡眠空间(根据1933年青岛市社会局统计结果可知,当时平均每个家庭拥有一间半的房间,由此居住条件可知当时平民阶层的经济能力)。每个家庭所拥有房间在功能上并没有明确的属性界定,当家庭人员较多时,往往将客厅、卧室、厨房、餐厅混合使用,或占用门前廊道空间[6]。用于居住的房间均将门窗开向庭院,并与U形廊道相接,其中外墙临街的二层房间开有后窗。无论方位朝向,所有房间都处于平等地位,并非像传统四合院住宅那样具有明显的层级结构。卫生间和生活用水供应设施设在庭院中间,并由此将庭院分成两部分。里院大门、门廊、庭院、U型回廊及设于庭院内的外部楼梯,构成里院建筑的水平与垂直动线;作为开放共享空间的廊道由于连接着房间,虽然应属于庭院,但在实际应用中介于私密和半公共之间。里院建筑屋顶外部造型为双坡式,因此,须与其他里院建筑靠背相接的房间屋顶为单坡造型。

(2)庭院布局模式特征

居中设置的庭院是每个里院的中心,为居住者提供了共享的半公共生活空间。脱胎于中国华北地区四合院格局的早期里院,曾一度设照壁于院内正对大门的地方,后因城市用地紧张而逐渐消失。照壁是对空间、领域的私密性的一种强调,虽然消失不用,但由四周建筑围合而成庭院在其空间的领域属性上仍然明确无疑。作为人们生活其内的一个重要的半私密空间、接风雨纳阳光的“能量花园”,庭院具有多种功能,如晒太阳、做家务、儿童游乐、夏天进餐、娱乐放松、宣讲集会等。庭院内的设施一般均为里院成员共享的财产,如卫生间(庭院空间不允许的话,则将卫生间设于建筑转角部位)、生活用水、回廊与楼梯;尤其生活用水区域成为里院成员日常交流与娱乐闲谈之地,回廊则为参与者提供俯瞰的视角和更具主动的关系。居中的庭院将共享设施居中设置,以一种均衡向心的方式昭示着公平共享的理念。

2.2.2 商贸功能布局模式特征

里院作为商住一体建筑,将建筑外墙临街处的底层空间门窗开向街道,并且开间较大,体现出一定程度的现代商业意识特征。此种布局既可切实提高城市生活的便利性,丰富城市街道的生活气息,为市民提供更多的城市生活公共空间,促进城市经济发展,同时又不会降低内向型居住空间的安静氛围和安全性。因此,单纯从商贸功能出发,此种布局模式具有强劲的生命力,目前很多商住一体楼盘即采取的此种格局。另外,由于每间商铺面积一般较大,租户还可将其分成卧室和商铺两部分,以形成前店后寝的格局。从另一个角度来讲,里院建筑是用于租售的商品房。建筑内部的居住空间虽然尺度各异,但格局方正,门窗一律开向庭院;空间内部不设有独立卫生间和上下水,缺点是影响生活质量,优点是每个空间都不受功能应用的限制,且因具有高度的同一性而便于灵活组合,因此非常利于廉价出租与售卖。

2.2.3 社区管理功能布局模式特征

青岛里院一般只设一个大门与城市主要街道相连,里院内部类似袋形空间,给人提供较高的安全感;与大门相连的门廊较为狭长,昭示一种私密性,使门廊尽头的院落体现出一种与外界隔离的集群领域感。里院内这种具有集群性特征的居住群体,是组成城市社区的小型单元[7]。与福建客家土楼建筑的围合向心作用相同,这种庭院中心、建筑围合的方正式布局为居住者提供互相了解与交流的机会和空间,同时这种集群共享的环境促使居住者形成团体认同意识。对于外来人口大量涌入的城市,这种环绕庭院共同租住的闭合式布局同时又具有开放性特征,居住者对里院内公共空间的平等共享可有效减弱每个居住者的独享占有意识;这种平等共享和团体集群意识相结合,既便于居住者之间形成团体认同,通过邻里互助建立亲密的情感纽带,从而使外来人口能快速融入当地生活、获得城市归属感,又便于社区组织和安全管理。另外,室内空间方正,回廊动线可视,所有建筑面向中心庭院,此种布局模式非常便于管理者掌握居住者日常活动规律,从而为养老机构空间设计提供有益的启发和借鉴。

2.2.4 空间序列模式特征

空间序列主要指人在向目的空间流动过程中所穿越空间的前后顺序。里院虽是商住一体式建筑,但居住是其首要功能,因此里院空间序列主要指居住功能空间序列。

城市街道是居住者进入青岛里院空间序列的起始。在由城市街道进入里院的过程中,有两个因素在起标识和导向作用,一是大门入口,二是入口附近的沿街店铺,由于沿街店铺为招徕顾客往往设有醒目的招牌或突出的商品,因此在日常生活中,对于在街道上处于移动状态的人来讲,入口附近的店铺相比较大门入口所起的标识和导向作用更为直接和鲜明[8]。里院入口可设于任何朝向。与里院入口相连的是相对狭长高大而光线较暗的门廊,夏日门廊内凉风习习;穿过门廊进入明亮的庭院,庭院是地面一层最重要的公共交通区域;过庭院、经楼梯上到二楼,穿过光影浮动的回廊进入私密的房间。里院空间序列及节奏变化特征如下所示:街道与店铺(大开大放:开敞,明亮)入口与门廊(强收束:狭长,幽静)庭院与楼梯(半开半放:半开敞,明亮)回廊(弱收束:狭长,半明亮)房间(收束)。由此可知,对里院建筑来讲,从公共街道到内部房间之间的空间序列已不具有传统四合院住宅空间序列的伦理内涵,但在空间开合、光线明暗方面富有韵律和节奏,并且该节奏由强到弱、由紧到缓呈渐低趋势,与人的心理期许协调一致,并自然止息于幽静的室内空间,此为里院空间序列最为典型的模式特征。

3 里院模式特征的传承与应用

3.1 明确空间属性特征,发展城市文化

居住者所处空间环境的属性特征,会对居住者思想和行为产生深远影响。随着时间的推移,居住者对空间属性的外在认知会逐渐内化为其思维模式,成为居住者行为方式的直接根源;随着人群的扩大,当这种理念认知和行为方式衍变为无意识的群体性模式时,就会引导、带动当地区域文化的形成与发展。里院脱胎于北方传统四合院的方形围合模式和内向型空间布局,有利于强化居住者对居住功能的属性认知和心理认同;但是,虽同属院落式格局,多家共享庭院与传统的一家一院式居住模式有根本不同,这种超越家庭独享的团体认同无疑会利于社区意识的增强和提高;同时,由建筑四面围合而成的庭院属于保守安定的生活空间,而底层开向城市街道的商铺则属于现代生活的公共空间;因此,对青岛里院来讲,居住空间的保守性与人员流动的开放性之间、生活空间的私密性与商卖空间的公共性之间、传统居住文化与现代经济发展之间的对立与融合,既构成里院空间生动丰富、逻辑清晰而富有张力的属性内涵,同时对居住者内在思想和外在行为产生深刻影响,从而赋予青岛城市文化以平等友爱、开放包容、兼具个人与集体意识、打通传统文脉与现代观念、富有热度与活力的文化内涵。城市文化建设是一个长期的、稳定的、贯通过去与未来的不断积累与发展的过程。深入挖掘青岛里院建筑空间模式所蕴含的丰富内涵并发扬光大,将会为青岛城市文化建设与发展提供不竭的力量源泉。

3.2 借鉴场所精神作用,创新现代设计

空间模式是塑造场所精神的前提基础与环境载体,使用者的心理诉求亦是赋予空间精神内涵的关键因素。只有当空间所承载的场所精神与使用者心理诉求达到和谐共振,使用者在空间环境中获致归属感和心理认同,才会使空间拥有强劲的生命力。二十世纪初建造的里院,其空间模式特征确与使用者心理诉求和谐一致。里院的服务对象多为进城农民、年轻小家庭及城市中低收入者,他们拥有中国传统文化影响下的空间及邻里认知理念,如院落围合家庭、远亲不如近邻等;因经济能力有限,其诉求的核心是在陌生城市获得一席安身之地。因而,布局简单合理、建筑密度较高、规模尽可能大、便于容纳更多家庭的里院以空间功能明确、价格经济适中而与中低收入阶层的心理诉求相遇合;同时,布袋式围合空间所传达的安全稳定、空间序列与目标心理的和谐一致,均有助于居住者尽快建立空间认可和精神归属;庭院、楼梯、回廊作为充满活力的共享空间满足着邻里之间的社交欲望及娱乐需求;尺度亲切的街道两侧店铺依次排开,既便于经营,又利于生活;因而,亲密质朴的平民情感、充满活力的市井生活就是里院空间模式与使用者共同承载与构建的场所精神,而今这种精神已成为青岛城市文化内涵的重要组成部分。因此,我们应从青岛里院设计理念与手法中获取宝贵的经验借鉴和重要启迪,无论是进行物质文化遗产保护、历史建筑活化,还是建筑设计创新方面,都要全面探寻相关因素,深入分析空间模式特征及用户文化心理,忠实塑造使二者能和谐共振的空间场所精神内涵,使设计创新与文化发展协调一致,使作品能充分反映所在地区建筑发展的连续性过程,使建筑空间获得强劲的文化生命力。

4 结论

青岛里院是青岛城市重要的构成单位。德殖民政府在城市规划中形成的方格网状肌理构成了老城区异域风格面貌,而里院既适应于城市规划格局,又传承了中国传统建筑文脉,体现出内涵丰富的空间模式特征。里院以经济务实的设计理念,合理地建立起与地形、气候、文化背景、居住生活、城市经济发展与安全管理要求等诸多因素的良好关系,使里院空间获得长久的生命力,使城市建设具有延续性和生长性。里院设计理念颇具现代特征,我们应深入研究和思考,力求获得启发和借鉴,从而为文化传承与设计创新提供动力与灵感源泉。

参考文献:

[1]李东泉.从德国近代历史进程论青岛规划建设的指导思想[J].德国研究,2006(1):52.

[2]曹胜.德占时期青岛城市建设的特点与启示[J].青岛科技大学学报,2004(1):106.

[3]陈雳.宰馐逼谇嗟航ㄖ研究[D].天津大学建筑学院,2007.

[4]赵晓芳.青岛德占时期建筑的美学研究[D].济南:山东大学历史文化学院,2008.

[5]赵丽丽.青岛老城街区改造模式的探析[J].山西建筑,2011(3):5.

[6]贾倍思,张理晖,杨玉平.中国早期殖民地集群住宅形态学比较及研究[J].中国名城, 2013(5):41.