市容管理法律法规范文1
关键词：城乡规划法，城市规划法，土地管理法，两规衔接
Abstract: This paper by combing summarized the Town and Country Planning Act, the original "Law on Urban Planning", "Land Management Law," the three laws related to the overall urban planning and land use of the convergence of the overall planning and coordination from several revisions facing thebackground and on behalf of the characteristics of the times, the need for convergence of the two regulations on the legal aspects of and trends; to explore the status quo of the legal aspects of regulatory convergence and the main problems.
Keywords: Town and Country Planning Act, Law on Urban Planning, Land Management Law, the two regulatory convergence.
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
引言：“两规衔接”的趋势
近年来，城市总体规划和土地利用总体规划的协调衔接渐成趋势。我国城市规划及土地利用总体规划的编制工作，分别依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《城乡规划法》和《土地管理法》）及其他相关的地方性法规和规章。其中《城乡规划法》和《土地管理法》作为法律层面两规的主要依据，对两规衔接有着重要的影响。
城乡规划法和土地管理法中“两规衔接“的发展历程
从《城市规划法》到《城乡规划法》
《城市规划法》是我国城市规划法系开创性的法律，具有城市规划宣言法的性质[[[] 吴志强，唐子来．论城市规划法系在市场经济条件下的演进[J]．城市规划．1998，（3）：11-19．]]，于1990年4月1日起开始施行。《城市规划法》第七条规定：“城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。”当时我国的国土规划、区域规划以及江河流域规划、区域性土地利用总体规划有一些编制的试点，但还没有法定的审批程序和审批成果，而全国绝大多数城市总体规划已经各级政府按法定程序审批，在实际工作中存在着相互联系和交叉的情况。
2008年《城乡规划法》颁布，将城市规划和村镇规划纳入一部法律中，打破城乡“二元”规划格局填补了过去法律、法规中关于乡村规划的空白，也成为两规衔接的重大趋势。《城乡规划法》第五条规定：“城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。”与原《城市规划法》相比，《城乡规划法》中删除了原《城市规划法》中提及的国土规划的内容，并增加了对规划区的解释（第二条），被认为是两规衔接的重要内容。
《土地管理法》的三次修订
1986年6月25日，《土地管理法》通过并。1988年《土地管理法》随宪法修订，从此土地作为重要的生产要素参与到市场中，由经济体制的改革带来了投资和建设的急速增长。由于相关规划体系不成熟，1988年版的《土地管理法》中对土地利用总体规划的内容涉及不多。
土地作为商品过快卷入市场造成了土地管理的一系列问题，1992年全国范围开始出现圈地热潮，耕地保护面临重大转折。1998年版《土地管理法》提高了土地利用总体规划的法律地位，把它作为国家管理土地、调控土地利用、保护耕地的重要基础[[[] 李元主编．新土地管理法学习读本[M]．北京：中国大地出版社．1998．]]，强化了土地利用总体规划作为政府实施土地用途管制重要依据的作用，扩大国务院的审批权限，缩小省、县级人民政府的审批权限[[[] 姜爱林．新土地管理法对城市规划法的影响[J]．中国房地产．1999，（2）：13-15．]]，加强国家对土地总供量控制[[[] 王平，李克坚．论修订土地管理法的价值取向[J]．中国房地产．2000，（2）：18-19．]]。
进入21世纪以后，城市的快速发展，土地资源日益减少，一些地区的发展遭遇瓶颈，土地利用规划的地位空前提高。在2009年的《土地管理法》（修订案送审稿）中，土地利用总体规划章节的内容由9条扩充到18条。其中与两规衔接直接相关的内容有所增加，首先是增加了有关国土规划的内容；其次规定了城镇建设用地扩展边界的地位；第三是在原有衔接的规定上增加了除城市规划之外的镇、乡、村庄规划。
《土地管理法》修订的不同背景展现了两规衔接的需求逐步加强，尤其在编制方法内容和管理体系上的融合日益深入。
法律层面两规衔接的现状和问题
《城乡规划法》与《土地管理法》的各自侧重
城市规划法颁布之前，曾以条例的形式，对1984-1990年间的城市建设提供了法律依据。这也间接使得原《城市规划法》包含了大量的编制技术说明，大量篇幅是在规定规划文件的内容与编制方法。规划工作技术的色彩很浓厚，模糊了规划工作法律管制的政策意义[[[] 仇保兴．从法治的原则来看《城市规划法》的缺陷[J]．城市规划．2002，26（4）：11-15.]]。在整部《城市规划法》中甚至没有涉及到监督检查的内容。而《土地管理法》从一开始就明确了监督检查的章节内容，并且在历次修订中一直是重点，可见其管制性更强。这与城市规划重编制、土地利用规划重管制的特征有着紧密的关联。从发达国家的情况来看，在现代社会，城市规划的编制已经在很大程度上不是一项单纯的工程技术工作，《城乡规划法》中监督检查一章的设立就是其政策管理性加强的重要表现。
《城乡规划法》重点针对的是各类城乡规划，城市总体规划是其规定的城乡规划中的一个重要类别；而《土地管理法》涉及的内容更为宽泛，土地利用总体规划是其关注的唯一一项土地规划。
市容管理法律法规范文2
关键词：证券；监管；法律制度；完善
一、引言
证券市场作为我国资本市场的重要组成部分，在实现国内市场经济持续、健康、快速发展方面发挥了重要作用。但由于监管、上市公司、中介机构等方面的原因，中国证券市场的健康发展正备受困扰，尤其是证券市场的监管频频陷人困境。因此，完善我国证券市场监管法律制度，加强对证券市场的监管、维护投资者合法权益已经成为当务之急。
二、我国现行的证券监管法律制度存在的缺陷
我国现行的证券监管法律制度由《证券法》、《公司法》以及300多个相关的行政法规、部门规章及规范性文件的相关内容所构成，其中以现行《证券法》的12章214条内容为核心，我国现行的证券监管法律制度主要就是由这部《证券法》的相关条款所规定。以《证券法》为核心的证券监管法律制度的施行，对于规范证券发行和交易行为，保护投资者的合法权益，维护社会主义市场经济的发展，起到了重要的作用，对证券市场长期健康有序的发展有着十分重要的意义。但是其中也存在着不足。
首先，集中统一的监管体制不利于提高投资者参与监管的主动性。证券监管机构对违法者给予的行政处罚，只是惩罚违法者，对于具体受侵害的投资者权益，却未能给予救济和保护。《证券法》的民事责任制度存在严重的缺陷，没有可诉性，不能被投资者主动运用，不利于提高投资者参与监管的主动性，这种欠缺投资者主动参与的监管机制，不可能是持续有效的监管机制。
其次，以《证券法》为核心的证券监管法律制度的立法存在局限性。《证券法》未能规范国外证券法和实务中常见的我国外资股发行中已经涉及的概念和行为，如公募和私募、二次发行等。对已有的投资基金、国债回购等未加规定，对今后随着证券市场发展必然会产生的金融衍生工具、股指期权及资产的证券化等新的证券交易品种方面更未任何涉及，使得这部法律呈现出阶段性的局限。
第三，证券监管法律制度对部分法律责任界定不明。《证券法》民事责任制度还存在不确定性，所以没有可诉性，不能被投资者主动运用。因为《证券法》的民事责任制度存在严重缺陷，将导致若干严重侵害投资者权益的恶性证券欺诈行为，虽然证券监管机构依法追究了违法者的法律责任，但受损害的投资者却并未能得到充分的法律救济。转
三、完善我国证券监管法律制度的建议
（一）监管者的法律完善
1.证监会地位的法律完善
我国《证券法》首先应重塑中国证监会的权威形象，用法律规定增强其独立性，明确界定中国证监会独立的监督管理权。政府应将维护证券市场发展的任务从证监会的工作目标中剥离出去，将证监会独立出来，作为一个独立的行政执法委员会。同时我国《证券法》应明确界定证监会在现行法律框架内实施监管权力的独立范围，并对地方政府对证监会的不合理的干预行为在法律上做出相应规制。
2.证券业自律组织监管权的法律完善
建议学习英美等发达国家的监管体制，制定一部与《证券法》相配套的《证券业自律组织法》，明确界定证券业自律组织在证券市场中的监管权范围，确定其辅助监管的地位以及独立的监管权力；在法律上规定政府和证监会对证券业自律组织的有限干预，并严格规定干预的程序；在法律上完善证券业自律组织的各项人事任免、自律规则等，使其摆脱政府对其监管权的干预，提高证券业自律组织的管理水平，真正走上规范化发展的道路。
3.监管者自我监管的法律完善
对证券市场中的监管者必须加强监督约束：我国相关法律要严格规定监管的程序，使其法制化，要求监管者依法行政；一方面改变我国证监会及其分支机构从事证券监管的管理者的终身雇佣制，建立监管机构同管理者的劳动用工解聘制度，采取惩罚和激励机制，另一方面落实量化定额的激励相容的考核制度；在法律上明确建立公开听证制度的相关内容，使相关利益主体参与其中，对监管者形成约束，增加监管的透明度。
（二）被监管者的法律完善
1.上市公司治理的法律完善
面对我国上市公司的股权结构、治理机制出现的问题，我们应当以完善上市公司的权力制衡为中心的法人治理结构为目标。一方面在产权明晰的基础上减少国有股的股份数额，改变国有股“一股独大”的不合理的股权结构；另一方面制定和完善能够使独立董事发挥作用的法律环境，并在其内部建立一种控制权、指挥权与监督权的合理制衡的机制，把充分发挥董事会在
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公司治理结构中的积极作用作为改革和完善我国公司治理结构的突破口和主攻方向。
.有关投资者投资的法律完善
我国相关法律应确立培育理性投资者的制度：首先在法律上确立问责机制，将培育理性投资的工作纳入日常管理中，投资者投资出问题，谁应对此负责，法律应有明确答案。其次，实施长期的风险教育战略，向投资者进行“股市有风险，投资需谨慎”的思想灌输。另外，还要建立股价波动与经济波动的分析体系，引导投资者理性预期。投资者对未来经济的预期是决定股价波动的重要因素，投资者应以过去的经济信念为条件对未来经济作出预期，从而确定自己的投资策略。
（三）监管手段的法律完善
.证券监管法律法规体系的完善
我国证券监管法律法规体系无论从总体上还是细节部分都存在诸多漏洞和不足，应加快出台《证券法》的实施细则，以便细化法律条款，增强法律的可操作性，并填补一些《证券法》无法监管的空白；制定与《证券法》相配套的监管证券的上市、发行、交易等环节的相关法律法规，如《证券交易法》、《证券信托法》、《证券信誉评价法》等等；进一步完善法律责任制度，使其在我国证券市场中发挥基础作用，弥补投资者所遭受的损害，保护投资者利益。
.证券监管行政手段的法律完善
政府对证券市场的过度干预，与市场经济发展的基本原理是相违背的，不利于证券市场的健康、快速发展。因此要完善我国证券市场的监管手段，正确处理好证券监管同市场机制的关系，深化市场经济的观念，减少政府对市场的干涉。尽量以市场化的监管方式和经济、法律手段代替过去的政府指令和政策干预，在法律上明确界定行政干预的范围和程序等内容，使政府严格依法监管，并从法律上体现证券监管从“官本位”向“市场本位”转化的思想。
四、结语
市容管理法律法规范文3
证券市场作为我国资本市场的重要组成部分，在实现国内市场经济持续、健康、快速发展方面发挥了重要作用。但由于监管、上市公司、中介机构等方面的原因，中国证券市场的健康发展正备受困扰，尤其是证券市场的监管频频陷人困境。因此，完善我国证券市场监管法律制度，加强对证券市场的监管、维护投资者合法权益已经成为当务之急。
二、我国现行的证券监管法律制度存在的缺陷
我国现行的证券监管法律制度由《证券法》、《公司法》以及300多个相关的行政法规、部门规章及规范性文件的相关内容所构成，其中以现行《证券法》的12章214条内容为核心，我国现行的证券监管法律制度主要就是由这部《证券法》的相关条款所规定。以《证券法》为核心的证券监管法律制度的施行，对于规范证券发行和交易行为，保护投资者的合法权益，维护社会主义市场经济的发展，起到了重要的作用，对证券市场长期健康有序的发展有着十分重要的意义。但是其中也存在着不足。
首先，集中统一的监管体制不利于提高投资者参与监管的主动性。证券监管机构对违法者给予的行政处罚，只是惩罚违法者，对于具体受侵害的投资者权益，却未能给予救济和保护。《证券法》的民事责任制度存在严重的缺陷，没有可诉性，不能被投资者主动运用，不利于提高投资者参与监管的主动性，这种欠缺投资者主动参与的监管机制，不可能是持续有效的监管机制。
其次，以《证券法》为核心的证券监管法律制度的立法存在局限性。《证券法》未能规范国外证券法和实务中常见的我国外资股发行中已经涉及的概念和行为，如公募和私募、二次发行等。对已有的投资基金、国债回购等未加规定，对今后随着证券市场发展必然会产生的金融衍生工具、股指期权及资产的证券化等新的证券交易品种方面更未任何涉及，使得这部法律呈现出阶段性的局限。
第三，证券监管法律制度对部分法律责任界定不明。《证券法》民事责任制度还存在不确定性，所以没有可诉性，不能被投资者主动运用。因为《证券法》的民事责任制度存在严重缺陷，将导致若干严重侵害投资者权益的恶性证券欺诈行为，虽然证券监管机构依法追究了违法者的法律责任，但受损害的投资者却并未能得到充分的法律救济。
三、完善我国证券监管法律制度的建议
（一）监管者的法律完善
1.证监会地位的法律完善
我国《证券法》首先应重塑中国证监会的权威形象，用法律规定增强其独立性，明确界定中国证监会独立的监督管理权。政府应将维护证券市场发展的任务从证监会的工作目标中剥离出去，将证监会独立出来，作为一个独立的行政执法委员会。同时我国《证券法》应明确界定证监会在现行法律框架内实施监管权力的独立范围，并对地方政府对证监会的不合理的干预行为在法律上做出相应规制。
2.证券业自律组织监管权的法律完善
建议学习英美等发达国家的监管体制，制定一部与《证券法》相配套的《证券业自律组织法》，明确界定证券业自律组织在证券市场中的监管权范围，确定其辅助监管的地位以及独立的监管权力；在法律上规定政府和证监会对证券业自律组织的有限干预，并严格规定干预的程序；在法律上完善证券业自律组织的各项人事任免、自律规则等，使其摆脱政府对其监管权的干预，提高证券业自律组织的管理水平，真正走上规范化发展的道路。
3.监管者自我监管的法律完善
对证券市场中的监管者必须加强监督约束：我国相关法律要严格规定监管的程序，使其法制化，要求监管者依法行政；一方面改变我国证监会及其分支机构从事证券监管的管理者的终身雇佣制，建立监管机构同管理者的劳动用工解聘制度，采取惩罚和激励机制，另一方面落实量化定额的激励相容的考核制度；在法律上明确建立公开听证制度的相关内容，使相关利益主体参与其中，对监管者形成约束，增加监管的透明度。
（二）被监管者的法律完善
1.上市公司治理的法律完善
面对我国上市公司的股权结构、治理机制出现的问题，我们应当以完善上市公司的权力制衡为中心的法人治理结构为目标。一方面在产权明晰的基础上减少国有股的股份数额，改变国有股“一股独大”的不合理的股权结构；另一方面制定和完善能够使独立董事发挥作用的法律环境，并在其内部建立一种控制权、指挥权与监督权的合理制衡的机制，把充分发挥董事会在公司治理结构中的积极作用作为改革和完善我国公司治理结构的突破口和主攻方向。
2.有关投资者投资的法律完善
我国相关法律应确立培育理性投资者的制度：首先在法律上确立问责机制，将培育理性投资的工作纳入日常管理中，投资者投资出问题，谁应对此负责，法律应有明确答案。其次，实施长期的风险教育战略，向投资者进行“股市有风险，投资需谨慎”的思想灌输。另外，还要建立股价波动与经济波动的分析体系，引导投资者理性预期。投资者对未来经济的预期是决定股价波动的重要因素，投资者应以过去的经济信念为条件对未来经济作出预期，从而确定自己的投资策略。
（三）监管手段的法律完善
1.证券监管法律法规体系的完善
我国证券监管法律法规体系无论从总体上还是细节部分都存在诸多漏洞和不足，应加快出台《证券法》的实施细则，以便细化法律条款，增强法律的可操作性，并填补一些《证券法》无法监管的空白；制定与《证券法》相配套的监管证券的上市、发行、交易等环节的相关法律法规，如《证券交易法》、《证券信托法》、《证券信誉评价法》等等；进一步完善法律责任制度，使其在我国证券市场中发挥基础作用，弥补投资者所遭受的损害，保护投资者利益。
2.证券监管行政手段的法律完善
政府对证券市场的过度干预，与市场经济发展的基本原理是相违背的，不利于证券市场的健康、快速发展。因此要完善我国证券市场的监管手段，正确处理好证券监管同市场机制的关系，深化市场经济的观念，减少政府对市场的干涉。尽量以市场化的监管方式和经济、法律手段代替过去的政府指令和政策干预，在法律上明确界定行政干预的范围和程序等内容，使政府严格依法监管，并从法律上体现证券监管从“官本位”向“市场本位”转化的思想。
市容管理法律法规范文4
各位领导、同志们：
今天区纪委组织召开的行政执法工作座谈会，是对全区行政执法工作的一次大检验，是交流经验、查找不足、规范行政执法行为，全面落实依法治国、依法治市、构建和谐法治社会的一次深入学习动员会。下面我就***行政执法分局今年的行政执法工作情况向大会作一简要汇报，不妥之处请予批评纠正。
一、执法授权
**城市管理行政执法局实施的执法权，是授市城市管理行政执法局的委托，行使对辖区内城市管理行政执法权。
二、执法主体
按国家相关规定，城市管理行政执法单位(主体)和执法人员必须是国家行政机关和国家公务员。
三、行政执法处罚权范围
1、市容环境卫生方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物、构筑物和违规的其他影响城市容貌的设施。
2、城市规划管理方面法律、法规、规章(小型建筑物、构筑物)的拆除和处罚权。
3、城市绿化管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。4、市政管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。
5、环境保护管理方面法律、法规、规章规定的对建筑施工噪声污染行为、在居民区开办企业产生噪声、在公共场所进行烧烤食品的行政处罚权。
6、工商行政管理方面法律、法规、规章规定，对无照商贩的处罚权。
7、交通管理方面侵占人行道路的处罚权。
8、由公安部门行使的在商业活动中使用高音广播喇叭招揽顾客的处罚权。
四、公正执法、为区域经济发展和社会稳定保驾护航
1、严格按法律、法规办事，是行政执法的基本准则。一年多来，在区委、区政府的正确领导下，在区人大、区政协的依法监督下，在市城市管理行政执法局的指导下，严格贯彻执行国家、省、市在城市管理行政执法方面的法律、法规和条例，依法行政，严格执法，从严管理，未发生一起越级上访和刑事诉讼案件，受到辖区单位和商家业户的好评和各级领导的肯定。
2、严格执法，管教结合，为区域经济快发展、大发展保驾护航。根据区委、区政府制定的优化经济发展环境的相关政策和今年4月9日召开的“发展日”会议精神，我们在****及辖区的环境管控和企业发展服务上做了大量支持工作。一是在对企业的促销、产品展示、店铺招商、宣传活动等有利企业发展方面，在不影响整体市容环境的情况下，尽最大努力，以最快速度，最短时限为企业办理审批手续。二是在对违规的处罚方面，尽量采取说服教育的方法，向违规者宣传法律、法规和政府规定，以教育为主，处罚为辅的手段进行行政管理，即做到了宣传城市建设管理法规的效果，又收到严格管理的目的。三是在行使行政执法处罚权上，考虑到企业和经营者的违规目的和实际情况，做到分档次处罚，采取能帮教的决不处罚，能下限处罚的决不突破上限。对必罚不可的，执法科室和执法人员不能自行作出处罚的权利。必须经管理处主要领导、主管领导认真研究，慎重考虑后，在征得违规者同意，心服口服的情况下，按法规规定进行处罚。一年多来，没有因违规执法、随意执法和滥执法而发生过上访事件。
3、特殊事情特殊对待，实施特事特办。**、**是今年我区在经济发展上打出的特色牌，吸引了省市内外名企名店入驻，为我区的经济发展注入了新的生机与活力，是一处很有发展潜力的发财宝地。为此，我们对入驻的商家店铺在牌匾悬挂审批、门面装饰、开业店庆等方面给与了大力支持，收到了商家业户的赞扬和好评。总之。我们在执法过程中，一切目的为了企业发展，一切行为为了区域经济繁荣，一切手段为了城市有序发展，一切一切都是为了“建设首善之区，构建和谐×××”的发展目标。
五、如何解决规范城市管理行政执法问题
1、注重思想教育，保持执法队伍政治本色
城市管理行政执法队伍的主流是好的，但也存在个别政治觉悟低、思想素质差等问题，为提高城市管理行政执法队伍的政治素质，有必要加强思想教育。一是进行警示教育，教育广大执法人员时刻不忘全心全意为人民服务的宗旨，反对耍特权；二是通过开展向先进典型学习活动，查找自身不足；三是开展国情、区情教育，解决个别人存在的思想僵化和单纯执法问题。在执法队伍中树立“一盘棋”的思想，无论是在思想上还是在行动上，始终与上级保持一致。
2、加强业务培训，提高执法人员的执法水平。实施相对集中行政处罚权，就是将市容环境卫生、市政管理、规划管理、绿化、工商、交通等部门的全部或部分处罚权集中起来，由城市管理行政执法部门统一行使。这就要求城市执法人员必须是具有较强的业务素质。一是要开展全方位的岗位培训，定期进行轮训，并且形成制度，长期坚持下去，培训内容要突出法律知识、行政管理知识、语言艺术知识；二是要为城市管理行政执法人员创造学习机会和良好的学习环境，提高学历水平，形成学识致用、学识丰厚的人才结构。
3、建立健全管理机制，调动城市管理行政执法人员的竞争意识。一是建立竞争激励机制，坚持公开、公平、公正竞争；二是严把进口关，凡进入行政执法队伍的人员，必须经过政治、法律、业务等知识的考试；三是要敞开出口，每年对执法人员进行一次资格考试考核，合格者方可继续从事执法工作，不合格者离岗培训或调出执法部门。
市容管理法律法规范文5
关键词:物业管理立法模式
物业管理,是指具备资质条件的物业管理公司接受业主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务。1981年3月,我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来。据统计,到1997年底,仅深圳市就有物业管理企业1115个,物业管理从业人员57032人,管理物业2910处,管理物业的总面积403亿m2。在我国,物业管理正成为引人注目的朝阳产业。
物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产的发展而逐渐出现的,其产生具有必然性。然而,良好的物业管理必须建立在完善的法律基础上。加速物业管理立法,建立和完善物业管理法律体系,是依法进行物业管理的迫切需要,也是摆在立法机关及其有关部门面前一项十分紧迫的任务。
一、我国物业管理立法的现状及缺陷
(一)立法现状
我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个层次:第一层次,宪法的有关条款。如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等等。
物业管理的立法现状表现为以下几个特点:(1)立法层次低。国家制定的物业管理政策主要体现在建设部颁发的有关法规中。这些法规主要有:《城市新建住宅小区管理办法》、《全国优秀住宅小区管理标准》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》,等等。目前,还没有物业管理的法律和国务院行政法规。(2)地方立法活跃。自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台之后,全国相继有青岛、沈阳、常州、合肥、北京、大连、厦门、银川、广州、海南、武汉、上海等一大批省、市制定了物业管理的地方法规。有些省、市正在酝酿立法。(3)立法不平衡、不统一。由于各地的物业管理发展不平衡,形成了立法的不平衡。目前尚有一部分省、市尚付阙如。现有的地方法规在一些重大问题上的规定不统一,甚至相差较大。
(二)立法缺陷
1.立法滞后。传统的房屋管理局限于房屋修缮,管理对象限于公有房屋。我国物业管理立法近年才开始,而物业管理的实践则早在80年代中、后期就有了一定的发展,立法显然落后于实践。2.现行物业管理法规体系不协调、不配套。表现在:(1)在房屋管理的历史和现实中存在二种管理模式,即行政管理模式和企业化管理模式。与此相适应,对房屋管理的全国性法律、法规也不统一。如《城市公有房屋管理规定》和《城市新建住宅小区管理办法》这两个行政规章在适用范围、管理方式等方面存在着明显的冲突。(2)地方性法规与全国性法律、法规不协调。我国现行物业管理方面的地方法规尽管是以全国性的法律、法规为前提的,但大部分已突破了全国性的法律、法规,破坏了法制的统一性。(3)地方性法规彼此之间也不一致。如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定是业主管理委员会须经注册登记,成为社团法人。而有些地方法规则没有作同样的规定。
二、我国物业管理立法应采取的模式
(一)现代各国物业管理立法模式的比较
各国关于物业管理的立法模式,共有四类:
1.民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中设若干条款,以规范物业管理中的法律关系。如意大利新民法典的第1117条至1139条有下列规定:建筑物共同部分之范围,共有人对共同所有物之权利,共同部分之不可分割性;共用部分之变更,共同所有建筑物的部分设置,费用之分担,楼梯之维护与重建;天花板、地下室、地板的维护与整修;日光浴室之排他使用;建筑顶楼之建筑;建筑物全毁或者部分损毁;管理人的选任与解任,管理人之职务,管理人的代表权;关于分层住宅所有人(区分所有权人)不赞同时之提讼;管理人之处置,分层住宅所有人引起之费用;分层住宅所有人会议的权限,分层住宅所有人会议之组织的决议的效力,分层住宅所有人会议人异议;分层住宅所有人间之规约,共同所有法则之准用。
民法模式的优劣十分明显。其最大的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度,将物业管理纳入民商法的整体调整范围,使民法典更加丰满和完善。其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度,使法律的操作性削弱,难以发挥作为法律的价值功能。鉴于此,学者多认为此种模式弊大于利,不足为取,立法例上,采此种模式的为个别国家。
2.住宅法模式。此种模式主要为现今英美法系的英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、印度等国所采取。指的是制定一部住宅法对所有类型住宅的所有、租赁等法律关系进行专门调整,而把物业管理作为其中一部加以规定。如英国于1957年制定的《住宅法》的第三部分对区分所有建筑物之管理规定为多头管理体制,住宅管理机关为房主管理当局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司,符合1960年慈善团体法的信托组织;都市发展公司及威尔士乡村发展理事会。此种模式的优点大概如民法模式。其缺点主要是将物业管理局限于住宅,非住宅物业则无法律调整,与日益发展的物业管理不相适应。笔者认为此种模式亦不足采。
3.建筑物区分所有权法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表,指专门制定建筑物区分所有权法,其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权之法律》,后于1979年和1983年两次修订。修订后的日本建筑物区分所有权法的第一章第四节为“管理人”,内容包括:管理人的选任和解任、管理人的权限、管理所有、委托规定的准用及区分所有权人的责任等;第五节为“规约及集会”,内容包括:规约事项、规约的设定、变更及废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的召集、决议事项的限制、表决权等等;第六节为“管理团体法人”。内容包括:管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
这种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定,揭示了物业管理法律关系与建筑物区分所有权的内在联系,对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。且从民法模式到住宅法模式再到建筑物区分所有权法模式,对物业管理法律关系进行规制的法律层次愈来愈专业化而内容愈来愈具体和完整,符合历史发展逻辑,因此,此种模式为现代大陆法系绝大多数国家所采纳。
4.物业管理法模式。此种模式以我国香港和台湾地区为代表,指专设物业管理法,统一规制物业管理法律关系。如台湾在1987年6月拟订出《高楼住宅管理维护法》(草案),该草案是对物业管理进行专门规定的法律,虽未正式通过,但代表了台湾地区对物业管理立法模式的选择;1992年台湾内政部公布了《公寓大厦及社区安全管理办法》,是从治安目的出发,对物业进行管理的专门法律。香港于1970年制定《多层大厦(业主立案法团)条例》,该条例也是对物业管理进行专门的立法。主要内容包括三部分;关于公共契约、关于多层建筑物业主立案法团和关于管理委员会。我国建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》系采此种模式。
这种立法模式将物业管理法律关系从区分所有权法中独立出来,集中规定,具有显著的特色。从历史上看,此种立法模式为关于物业管理立法的最新模式。其关于物业管理的立法带有一定的人法因素,为其它模式的立法所不具备,具有较大的优越性,更符合物业管理的目的。
(二)我国物业管理立法模式的选择
基于对物业管理立法的上述四种模式的比较,笔者认为,我国关于物业管理的立法模式应采物业管理法模式。除上述比较外,尚有几点理由:1.从物业管理的对象来看,既包括对建筑物、公共场所及公用设施等物业管理,也包括对人的管理。而对人的管理则是物业管理的最大特点。民法模式、住宅法模式和建筑物区分所有权法模式重在对物的管理,难以对人的管理作出详尽的规定。2.从立法目的来看,前三种模式在于规制当事人的权利义务关系,侧重于法制正义价值;而物业管理的目的在于建立一个优良、安全、舒适的居住环境,侧重于法的秩序价值。前者以权利为本,后者则以义务为本;3.从法的适用对象来看,前三种模式立法调整的皆为区分所有建筑物,局限于单个建筑体;而物业管理法的适用对象则往往要广泛得多,不但包括区分所有建筑体,亦包括建筑群,如住宅小区,它是由多个建筑体组成的物业区。因此,物业管理法律关系在物业管理法中比在民法、住宅法、区分所有权法中要复杂得多,是前三种模式的立法难以全部包容的。
三、我国物业管理立法的基本原则
物业管理立法的基本原则是立法机关在物业管理立法活动中必须遵循的准则。根据我国物业管理的立法现状及物业管理的实际情况,完善我国物业管理立法应当遵循以下原则:
第一,符合社会主义市场经济要求的原则。建立和发展社会主义市场经济是我国经济建设的目标。市场经济是法制经济,而法制建设又必须符合市场经济的发展规律,反映市场经济的客观要求。可以说,我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系。旧的行政管理模式的打破,专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆赖市场经济的发展,没有市场经济,也就没有现代物业管理。因此,在完善物业管理立法的过程中,必须坚持社会主义市场经济的原则。
第二,同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律是我国社会主义法律体系的组成部分,必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法,又必须与全国人大、国务院已通过的民法通则、企业法、公司法、会计法、税收征收管理法、反不正当竞争法、城市房地产管理法、消防管理条例、城市绿化条例、企业法人登记管理条例、城市私有房屋管理条例、企业营业税暂行条例、企业所得税暂行条例等法律、法规等衔接。
第三,实事求是,从实际出发的原则。实事求是,从实际出发,就是从我国国情出发,从我国物业管理现状和发展目标出发。物业管理是英国19世纪60年代首创后传入其它国家的,内地的物业管理是从香港借鉴来的,但是完善我国的物业管理法律,必须从我国物业管理的客观实际出发,又要考虑我国幅员辽阔,不同地区改革开放、经济发展水平及物业管理的发展情况。
第四,借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴国外物业管理法律建设的成功经验,寻求科学的立法方法和途径,既有利于更新我国物业管理立法,又有利于我国物业管理同国际接轨。
四、我国物业管理立法的主要内容的建议
根据前述的物业管理立法原则,笔者对将来的物业管理法结构及主要内容提出如下构想:
第一章:总则。主要规定物业管理立法的目的,物业、物业管理、业主的定义,物业管理法的适用范围和基本原则,物业管理行政主管部门及职责。
第二章:业主和使用人。主要规定业主和使用人的权利和义务。
第三章:物业管理组织和职责。主要规定业主大会的产生条件,业主大会的职责、业主大会的召集和决议方式、业主管理委员会的产生程序、业主管理委员会的权利和义务、业主委员会的召集和决议方式、对业主管理委员会的管理和监督。
第四章:业主公约。主要规定业主公约的性质,业主公约的订立,业主公约的内容,业主公约的效力,业主公约的修改、补充和废止。
第五章:物业管理人。主要规定物业管理人的定义,物业管理人的类型,物业管理人的各别条件,物业管理人的选任和解任,物业管理人的权利和义务,对物业管理人的监督。
第六章:物业管理委托合同。主要规定委托合同之定义,合同的内容或事项,合同的订立,合同的解除和终止,合同的解释,对合同法的适用,对合同的监督和管理。
第七章:物业管理服务收费。主要规定物业管理收费的原则,收费用途,收费的类型,收费的项目,收费标准的制定,对收费的管理和监督。
第八章:法律责任。主要规定违反物业管理法规应负的责任。
第九章:附则。主要规定有权解释的国家机关,与其他法律冲突的解决,授权制定实施办法,生效日期。
参考文献:
[1]叶天泉:《关于物业管理立法的思考》,《中国房地产》1997年第五期。
[2]《1997年深圳经济特区房地产年鉴》,海天出版社1998年版。
[3]陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版。
[4]熊德洲:《香港物业管理法律制度评析》,《中外房地产导报》1996年第17期。
[5]郝春义、陈义林、孙大海主编,海天出版社1997年版。
[6]建设部房地产司、全国房地产业深圳培训中心:《全国物业管理培训班教材》。
[7]银河:《“九五”物业管理的发展趋势与战略决策》,《中国房地产》,1996年第9期。
[8]《中国21世纪议程———中国21世纪人口、环境与发展白皮书》。
市容管理法律法规范文6
一、指导思想
坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入学习和全面贯彻落实党的十精神，认真贯彻落实《省人民政府关于加快推进法治政府建设的意见》和全省城市管理行政执法工作座谈会议精神，着力培养和增强行政执法人员法律素养和法治思维，切实转变执法理念，牢固树立行政执法人员的百姓城管、科学城管、法治城管的意识，深入推进行政执法规范化，提高行政执法人员的规范执法、公正执法、文明执法的能力，为全面实现全局2013年城市管理工作总体要求提供坚实的法治保障。
二、时间要求和培训方式
局机关年度法律知识培训不少于40学时，培训方式以机关工作人员自学为主；行政执法人员法律知识培训和行政执法培训不少于15天（含各级政府法制机构组织的培训），其中法律知识培训时间不少于6天，行政执法培训不少于9天，培训方式可以为集中培训，也可以采用专题培训或者以会代训、以赛促训、案例研讨、自学等形式，每名行政执法人员至少参加一次集中培训。
三、培训内容
（一）法律知识学习
1．机关工作人员
（1）中华人民共和国宪法
（2）中华人民共和国行政处罚法
（3）中华人民共和国行政许可法
（4）中华人民共和国行政强制法
（5）中华人民共和国行政诉讼法
（6）中华人民共和国侵权责任法
（7）国务院关于加强法治政府建设的意见
（8）省人民政府关于加快推进法治政府建设的意见
（9）中华人民共和国城市容貌标准
（10）省城市容貌标准
（11）省城市市容和环境卫生管理条例
（12）市规范性文件制定和备案规定
（13）市城乡规划条例
（14）孙如林同志、徐卫同志在全省城市管理行政执法工作座谈会上讲话（苏依法办〔2013〕3号）
2．行政执法人员
公共法律知识部分：
（1）中华人民共和国宪法
（2）中华人民共和国行政处罚法
（3）中华人民共和国行政许可法
（4）中华人民共和国行政强制法
（5）中华人民共和国城市容貌标准
（6）省城市容貌标准
（7）省城市市容和环境卫生管理条例
（8）省人民政府关于加快推进法治政府建设的意见
（9）同志、同志在全省城市管理行政执法工作座谈会上讲话
专业法律知识部分：
各执法单位可结合本职工作特点，将开展行政执法工作所需的法律、法规、规章列入学习内容。
（二）行政执法培训
1．省城市管理行政执法规范（试行）
2．市行政许可和行政处罚文书制作规范
3．制作说理式行政处罚决定书
4．制作行政处罚（许可）一般程序案卷
5．市行政权力网上公开透明运行系统操作
四、相关要求
（一）加强组织领导。法律知识学习和行政执法培训是全面推进依法行政、建设法治政府的一项基础性工作，是提高行政执法人员执法能力的重要途径。各单位要高度重视，加强组织领导，搞好相关保障，筹划安排好法律知识学习和执法培训工作。要丰富培训形式，灵活采用专题培训、以会代训、以赛促训、案例研讨、自学等形式，多采用小批量、多批次的培训方式，缩小培训班的规模，减少因参加培训对正常执法工作的影响，确保内容落实、人员落实、时间落实。
