房产托管业务范文1
关键字： 房地产信托融资，集合资金信托，贷款信托，委托人利益保护
“房地产信托”一词，近来频频出现于媒体，究竟何谓房地产信托？主流媒体这样予以界定：“房地产信托：房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。”2
一、 “房地产信托”的兴起原因与现状
2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发「2003121号），简称央行121号文，出台了一连串措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金；建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；提高对购买第二套以上者的首付款比例。
“121号文”出台后，房地产业反应极为强烈，房地产商称之为“中国近10年来对房地产业最为严厉的一个文件”，“地产业的冬天已经来临”。央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇。
除121号文带来的机遇外，信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目，设计个性化的资金信托产品，以多种方式提升房地产业绩，从而增加了市场供需双方的选择空间。
房地产信托融资兴起后，发展势头非常强劲。据《中国信托业季度报告》（2003年第四季度）显示，“信托业出乎意料地在年底呈现出爆发突进的现象”，“投向房地产领域的品种居前列，品种数、金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元”，“房地产信托融资的品种数量、金额分别占本季度的比重为42.5%、40.4%，与前三个季度相比较，不仅比重在增加，金额比重直线上升，而且房地产融资地域正从局部地区向全国各地扩散，第三季度原来只是集中于浙江地区，第四季度已在国内主要大中城市全面开花”。3在2004年第一季度“投向房地产的信托品种募集资金一直保持上升趋势，其资金比重在本季度达到49.7%，引人瞩目。”4在2004年的第二季度与第三季度，虽然信托行业由于监管加强而呈下跌趋势，但投向房地产的信托资金始终是位居榜首。5
二、 “房地产信托”的法律分析
所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义、为收益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。6“受人之托，代人理财”是信托的基本特征，也是信托关系的简明概括。
信托依据不同的标准可以划分成不同类别，依据信托上的利益是否归属于委托人本人，可以划分成自益信托与他益信托；依据产生方式的不同，信托可分为明示信托和默示信托；依据信托关系中受托人是否为商业营业，可以划分为商业信托和民事信托，典型的商业信托包括：有价证券信托、投资信托、贷款信托、带抵押公司债信托、养老金信托、单位信托、设备信托等，典型的民事信托包括：抚养费信托、浪费者信托、遗产信托、节税信托等；依据信托所涉及的行业不同，信托可分为金融信托与贸易信托，金融信托业务范围包括：资金信托业务、财产信托业务、租赁业务以及业务，其中资金信托业务包括存款信托业务、贷款信托业务与投资信托业务，财产信托业务主要包括不动产信托业务，贸易信托业务主要包括商品交易信托和商品管理信托以及商品租赁信托等。7
法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。8显然，媒体所指“房地产信托”与法律意义上的不动产信托大相径庭，究竟何谓“房地产信托”，如何从法律层面予以界定？
上海国投的新上海国际大厦资金信托计划很具有代表性，下面笔者以此为实例，进行研究。
上海国投的新上海国际大厦资金信托计划项目中委托人和受益人为同一人，即中国境内具有完全民事行为能力的投资人，包括自然人、法人、和其他依法成立的组织，受托人是上海国投信托。计划资金用于向新上海国际大厦提供资金贷款，用于公司经营，贷款期限三年，贷款利率为中国人民银行规定的三年期固定资产贷款利率，每年根据人民银行的规定进行调整。当时三年期贷款利率水平为年 5.49%，可见预期的信托贷款利息回报相当的高。信托贷款由新上海国际大厦有限公司以新上海国际大厦的部分房产进行抵押担保，抵押物的市场价值超过人民币 4.6 亿元。
从上例分析可知，该“房地产信托”产品是以贷款信托为具体方式的资金信托业务，在我国又称集合资金信托，即受托人将从社会上众多出资者处募集到的资金作为商业贷款发放给第三人（通常为房地产开发商），并将因此而取得的利息交给出资者（既是委托人，也是受益人）。信托财产是长期贷款基金，受益人凭借贷款受益凭证在贷款期限届满时收回本金和利息。
这种信托具有以下特点：第一， 收益模式以稳定收益为主，大部分计划的收益或者直接采取信托贷款方式（典型的固定收益），或者在收益模式设计上给投资人以收益稳定的合理预期，预期年收益率水平大都在 3-5%/年之间；第二，资金运用方式以信托贷款为主，在已推出或披露的集合资金信托计划中，有一半是采用信托贷款的资金运用方式，这种方式的资金管理和运营操作相对简单，收益稳定，风险控制也比较落实；第三，管理报酬多与业绩挂钩，集合资金信托计划中，管理费用和报酬方式的设计大多采用了非固定方式，即分段计算管理报酬，当投资收益低于某一水平不收管理费，达到预期收益水平按标准管理费率收取，当获得较高收益时对超额收益部分分成，这种管理费的提取方式符合现阶段投资人的心理，也与产品的收益模式比较吻合，容易获得投资人的信任；第四，大部分计划的风险控制和退出机制是由政府（财政）支持的，或有抵押物担保、或有资金实力强的担保公司提供担保。
除了常见的集合资金信托（贷款信托）外，“房地产信托”还包括以下情况：财产信托，如上海磁悬浮交通项目股权信托受益权投资计划；证券投资信托，如上海外环隧道项目资金信托计划；随着金融的不断创新，信托产品新品种不断涌现。
综上，“房地产信托”一词表述不够严谨，究其本意，是指信托资金投向房地产项目的信托产品。既包括集合资金信托（贷款信托），亦包括财产信托，还包括证券投资信托，以及其他可能出现的信托新品种。笔者认为用“房地产信托融资”来替代 “房地产信托”更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产信托融资”。该词内涵指房地产营业企业（包括开发、建设以及租赁等以房地产为营业的企业）为运营房地产项目的需要以信托方式从社会上吸纳资金，外延包括信托资金投向房地产开发项目的各种信托产品，以集合资金信托（贷款信托）为主，亦包括财产信托、证券投资信托等。
三、房地产信托融资的金融创新与法律规避
目前，对房地产信托融资进行规范的法律规范主要有：《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》以及银监会的部分文件，如《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》。
上述法律、部门规章以及规范性文件对房地产信托融资主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：…（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；…”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：…（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》，规范了信托公司经营行为，其指导思想值得肯定，但是，通知中的一些要求将难以真正落实。
《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》主要对信托公司的异地经营作出明确规定。
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。政府管制是有形的手，规避则是无形的手，许多形式的政府管制与控制实质上等于隐性税收，阻碍金融业从事已有的盈利性活动和利用管制外的利润机会，因此金融机构通过创新来逃避政府管制。但是，当金融创新危及到金融稳定和货币政策不能按预定目标实施时，政府又会加强管制。同时，不同于传统工具的替代品又会为规避而不断生成，这样又将导致新一轮创新。管制与规避引起创新不断地交替过程，凯恩称之为“管制辩证法”。9
由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产信托融资操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策，对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖作出投资决策-购买该信托产品。而且法律规避行为无疑为监管部门的工作带来难度，为中国本来就不成熟的信托市场加大了风险，如果风险一旦爆发，损失最惨重的无疑是委托人，因此，如何保护房地产信托融资中的委托人利益，是法律学者的重要命题。
四、房地产信托融资中的委托人利益的法律保护
（一） 房地产信托融资中保护委托人利益的意义
1、保护委托人利益是信托市场繁荣的前提与核心
2004年，信托业系列负面事件暴光：先有年初爱建信托爆出数亿信托资金曾被挪用炒股的丑闻，后有庆泰信托炒股亏损7亿余元，最新事件则是2004年7月金新信托8000万元信托计划到期毁约，导致数十名上海投资者游行示威。10金新信托一年前推出总金额8600万的“金新信托乳品行业战略并购资金信托计划”到期，按合同约定，该信托的投资者将收回一年前投入的本金，以及5.2%的到期收益。但金新信托发生支付危机，这是信托业首例到期无法偿付的事件。 信托业的系列负面事件打击了投资者信心，“自一季度以来信托基金的发行持续下滑”“信托品种发行呈现持续低迷走势”。11
同现代金融市场上保护投资人原理一致，只有委托人的利益得到保障，信托市场、信托业才有存在的基础与前提。我国信托市场今年低迷的发展状况即为明证。
2、保护委托人利益有助于社会安定
虽立法者规定了“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）”，意图提高信托投资的门槛，将信托限定为“富人”的游戏，但是由于我国存款和国债利率太低，股票投资风险太大，证券投资基金业绩不佳，一般小投资者直接投资又力不从心，加上“承诺保底”和“预期收益”的诱惑，还是有很多经济实力并不强大的普通公众都参与了进来，以金新信托为例，有投资者甚至借钱投资，在风险发生后，连基本生活都无法保障，有投资者扬言要跳楼自杀，数十名投资者游行示威。
规范信托业，保护委托人利益将有助于社会安定。
3、房地产信托融资风险已现，保护委托人利益是迫切现实需要
中国人民大学信托与基金研究所的研究报告指出，目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两大环节：一是决策管理环节，主要表现为战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等；二是业务经营环节，主要是表现为挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、突破集合资金信托不得超过200份合同的限制、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等。12
由于投向房地产开发领域的信托项目，大多采用信托贷款方式，按照原规划，期满时可由银行信贷资金置换，信托资金可以安全退出。但是，随着国家宏观调控政策的出台，信托公司未曾预料到银行信贷资金的投放也受到限制，使得众多信托资金集合产品出现了风险，有的甚至出现支付风险。保护委托人利益成为迫切现实需要。
（二）现有法律规范对对委托人利益的法律保护和不足
1、信托法赋予委托人调整财产的管理办法、监督委托人信托活动的广泛权利我国信托法第四章第一节对委托人的权利作了如下规定：
⑴监督知情权。委托人有权了解其信托财产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求委托人作出说明。委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其它文件。
⑵建议权。因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或不符合收益人的利益时，委托人有权要求委托人调整该信托财产的管理方法。
⑶撤销处分权。受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责，处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿，该受托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予以返还或者予以赔偿。
⑷对受托人的变更权。受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。
⑸对信托财产被强制执行的异议权。在人民法院违法强制执行或拍卖信托财产时，委托人、收益人或受托人均有权提出异议。
⑹请求赔偿权。当委托人违反信托目的或者法律、法规，致使信托财产遭受损失时，委托人及其继承人、收益人均有权请求赔偿全部损失。
2、有关部门规章确立了刑事责任与行政责任
《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第二十一条：“信托投资公司违反本办法规定的，由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》及有关规定进行处罚；情节严重的，暂停或者直至取消其办理资金信托业务的资格。对有关的高级管理人员，中国人民银行可以取消其一定期限直至终身的任职资格；对直接责任人员，取消其信托从业资格。”
3、现有法律规范之不足
审视以上现有法律规范，我国现有的法律规范在保护委托人利益方面存在以下缺陷：
⑴缺乏信息披露制度，委托人的权利形同虚设
作为分散的信托委托人，其很难获取有关信托运营的全面详尽的信息，且不具有监督、建议信托委托人的专业知识。虽法律规定其享有知情权，但对于投入资金较少的单个委托人来讲，实现知情权的成本无疑太大，而且也缺乏行使知情权的动力。
⑵信托业法缺位
信托业，是指以营利为目的而常业经营信托业务的组织机构。13信托业具有金融功能，与银行业、保险业、证券业共同构成现代金融业的四大支柱。由于商业信托（又称营业信托）与民事信托有完全不同的特点，许多国家都单独制定信托业法来规范商业信托（营业信托），如日本、韩国等。而我国信托业法缺位，现有的法律规范主要针对的是信托基本关系和信托投资公司，而没有一部系统的规范信托组织机构及其业务活动的组织法与行为法，导致我国信托经营业务混乱，信托公司很难摆正自己的位置，在短短20年内经历了五次整顿。
⑶信托财产之追及性不彻底、缺乏可操作性规定
信托财产是信托制度的核心，信托财产受特殊保障，一般由信托财产之独立性、信托财产之追击性、信托财产之同一性三方面构成14，我国信托法对三方面均有规定，但对于信托财产之追击性仅规定了撤销权的享有，而没有规定撤销权的具体行使，以及信托财产被转让后再次转让时，委托人是否享有撤销权以及如何行使撤销权，该权利是合同上的权利还是物上的追及权等。这些规定的缺乏导致信托财产的特别保护被大为削弱。15
⑷实施监管的法律依据效力层次低，且缺乏全方面的系统的监管体系
现有的对信托业规定监管的只有《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》，两者仅属于部门规章，效力层次低。而且从两部门规章的规定看，仅有政府部门的监管，缺乏行业协会的自律监管，以及社会督机制。
⑸信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏
现信托业充斥着挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露等诚信缺失现象。诚信缺乏，有道德因素，更多是法制因素。企业征信制度的缺乏、企业信用信息的垄断分割等，导致不诚信现象层出不穷。
（三）构建系统的、全面的信托委托人利益的法律保护机制
⑴加强投资者的风险意识
信托委托人在信托法律关系中为委托人，在金融市场上其身份为投资者。既然是投资，当然有风险，加强投资者的风险意识，有助于信托市场的健康发展。
⑵健全信息披露制度
有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。
房产托管业务范文2
[关键词]房地产信托信托运作问题分析
一、房地产信托的概念
随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业，作为一项成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产信托完全可以在流通和消费环节作为一项崭新的融资手段大有作为。
（一）房地产信托的概念
房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。
房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国金融信托业参与房地产开发经营早已存在，在旧中国，大银行一般都设置信托部办理房地产投资和房地产有价证券买卖。新中国成立后，由于实行计划经济体制，致使房地产信托业的发展处于停止阶段。改革开放以来，随着我国市场经济的繁荣发展，信托业也有了长足的发展，并随着土地使用制度改革。
房地产信托业的兴起，使金融业和房地产业相互渗透，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时又靠房地产使信托业自身得到了良好和迅速的发展。
房地产信托是信托金融工具在房地产行业中的应用。按照不同的业务，目前主要有三类：一是房地产资金信托，二是不动产信托，三是按揭资产信托。房地产资金信托是指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务，这是目前开发商最为关心的。
（二）房地产信托的特征：
稳定的高收益。
由于它必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说，它的年收益率波动范围在10%到17%之间，相对稳定。
（1）流动性强。
由于多数房地产投资信托像其他股票一样，可以在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，它的流动性相对较强。
（2）能够抵御通货膨胀。
作为房地产投资信托价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面，在通货膨胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。
（3）面向中小投资者。
由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产，通过其特有的运行机制，使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政策。
二、我国房地产信托运作模式选择
外部顾问可能会较少考虑到房地产信托股东利益的最大化，他们有可能去发展自身利益的最大化，而这之中股东很难掌握顾问们的投资行为，因而极容易引致股东财富的损失，有碍房地产信托的发展。具体表现则包括：
自我交易。房地产信托的顾问们处于一个核心地位，他们将影响物业的购置、处置、租赁、物业管理以及借贷融资时机的选择。而且，由于顾问们通常并不被排除在交易谈判之外，所以他们还将对谁将会获得具体某宗交易的决策产生影响，因而与顾问相关或其隶属机构，在该顾问所推荐的交易中有可能获得较多优惠。有些顾问为了个人获得交易佣金，而不顾投资者利益，无端做出大笔交易的情形也是防不胜防。
关联交易。房地产信托资产与房地产信托管理公司的关联方进行交易，从而损害投资人利益的行为。
费用转移。房地产信托管理公司可能会将房地产信托公开说明书之外的费用转嫁于房地产信托资产。此种费用的转移可能有两种形式：第一种通过所谓的“软费用”的形式将房地产信托管理公司享受的额外服务通过证券经济商佣金回扣的形式转嫁于房地产信托资产；第二种则是利用法律条款中的漏洞将营销费用转移给房地产信托资产。
除此之外，在房地产市场透明度不高的情况下，采用外部管理模式的房地产信托将会给投资者带来更大的风险。仲量联行于2004年曾过一份亚洲及其他地区房地产市场透明度指数的研究报告，该报告将各国的房地产市场透明度指数按照“五等级系统”进行分类。结果显示，在所有的亚洲国家中，除了香港、新加坡和马来西亚等国家和地区的房地产市场透明度能列为二级水平之外，其余亚洲国家均存在着严重的透明度问题。房地产市场的不透明将使区域内的国际投资形势受到严重挫伤，更会侵蚀相关证券价值。因此切实改善信息透明度以及建立有效的公司治理机制也成为亚洲房地产行业的当务之急。而亚洲房地产信托基金正是建立在这样一个不够透明的房地产市场中，外部管理模式所面临的信息不对称在亚洲各国的房地产信托管理中无疑是雪上加霜，矛盾更显恶化。
总而言之，采用外部管理模式的房地产信托可能产生明显的利益冲突，使股东的利益蒙受损失，更甚者阻碍房地产信托业的健康成长。此外，采用外部管理模式还会产生人们所并不希望看到的成本，而这些成本更可能会影响房地产信托的现金流和收益，并最终侵蚀其股票的价值。
因此，我国的房地产信托选择伞型模式。既然外部管理模式存在前文所指的诸多问题，同时考虑到我国房地产市场仍然处于以发展商为主导，以开发为重点的起步阶段，拓展开发商融资渠道以及培育房地产机构投资者就成为当前我国房地产金融研究领域的重点。我国将来推出的房地产信托基金更应充分考虑当前市场的实际情况，以帮助开发商拓展融资渠道和培育房地产机构投资者为主要目的。以开发商为核心的、以内部管理模式为特色的伞型基金模式可以成为我国房地产信托的首选模式。
纵览全球房地产信托的发展历程，正是一个管理模式不断革新的历程。早在1960年设立之初，美国也只允许房地产信托以外部管理形式运作。而到了1986年房地产信托内部管理获得法律认可之后，结构的创新使得美国的房地产信托行业得到了突破性的发展，内部管理模式，特别是其中的伞型模式多重房地产信托结构也在十多年中迅速成为房地产信托业的主流模式。
由于历史原因，传统的外部管理模式在世界各地广泛存在，我们的亚洲邻国也大多沿袭这一模式，国内的研究者和管理层也对此相对熟悉，但是，我们却不能坐视不顾外部管理模式的诸多弊端及其在房地产信托市场较为成熟的美国近十年来所受到的冷遇，依循美国房地产信托经营管理的发展历史来看，采用外部管理模式极有可能蕴藏着巨大的风险，其中的问题更是可能成为制约我国房地产信托未来发展最大的羁绊因素。
正是基于外部管理模式所存在的弊端，以及伞型管理模式所显现出的一系列相对优势，我国在研发房地产信托时，可能直接移植伞型模式更有可行性。
三、当前若干问题分析
（一）法律法规尚不健全
目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看，房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限，只能采用私募形式，不能像国外那样，真正做到证券化，能够让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。同时，在募集资金的使用上，虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向，但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永久性地购入商业物业，进行租赁、经营等商业运营。
（二）道德风险问题
房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。
（三）项目自身及市场风险
房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险，对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则信托产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。
四、结论
从上述分析可以看出，我国房地产投资信托业务的发展，因为受到政策等多方面的限制，在我国还需要更进一步完善。
（一）建立相适应的政策和法制环境
加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。
（二）道德风险问题的防范
作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构中国银监会的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上，信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部门分工协作，交叉监督，以最大限度地防范风险。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。
（三）项目自身及市场风险的防范
房产托管业务范文3
关键词：房地产经纪服务合同；违规操作；纠纷预防
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义
房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。
签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。
2 房地产经纪服务合同常见问题
2.1 审查环节纰漏
对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：
（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。
（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。
（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。
2.2 合同内容违规
房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：
（1）合同约定双方权利义务不对等。
房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。
（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。
长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。
另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。
2.3 房地产经纪人违规操作
虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：
（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。
有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。
（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。
在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。
（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。
房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。
3 房地产经纪业务纠纷预防
3.1 统一并严格使用相关合同文本
为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。
3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育
《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。
3.3 完善立法建设，加大惩罚力度
一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。
另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。
3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制
明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。
同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。
3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设
房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。
参考文献
房产托管业务范文4
近日，一则有关“银监会拟叫停资产管理公司收购不良信托资产（主要是房地产信托）和小贷公司债权等”的消息在业内不胫而走。
根据传闻表述，银监会担心房地产信托风险向资产管理公司转移，有意限制，但是资产管理公司却乐于介入，而正是由于四大资管的集体反对，所以禁令至今尚未下达（也可能不下达）。本报记者就此向银监会求证，截至记者发稿，银监会尚未作出正面回应。
停小贷放不良信托
“此事在业内确有争议，目前的结论是不良房地产信托可以做，小贷公司债权不能做。”一位接近四大资管的知情人士向《投资者报》记者透露。与此同时，4月13日，某四大资管内部人士致信记者证实，传闻争论属实，对于该业务资产管理公司还在与监管机构协商中。
在记者的采访中，多数信托和资管人士表示，目前业务一切正常，尚未收到监管层的要求，而银监会明文叫停四大资管收购不良房地产信托的可能性不大。
“对于资产管理公司而言，收购不良资产是主营业务，既然是主营业务，又要如何去限制呢？”北京某信托公司高管向本报记者表示，“可以做风险提示，明确发文应该不会。”
“小贷公司的债权现在打死也不敢做，太不安全了。”资深投行及信托人士王彬告诉记者，继中担事件债权追偿无果，（控制人）陈奕标失踪之后，小贷公司风险暴露，甚至蔓延到银行，资产管理公司对于小贷公司贷款也是避而远之。
与小贷债权相比，业内对于四大资管谨慎接盘不良房地产信托的态度较为肯定。近年来，房地产业发展过快，开发商信托融资体量过大，伴随楼市调控不断深入，2012年的房地产信托兑付高峰显而易见，资产管理公司接盘不良房地产信托早有准备，非一时兴起。
“资产管理公司接盘，成本一定比信托公司的高，这毋庸置疑。”上述高管说，而收购之后，资产管理公司的方式主要有三，要么打包买进，分拆卖给市场投资者；要么付诸诉讼，做执行，变卖抵押物；要么和债务人谈重组，给其回购。
“目前的情况，如果抵押物价值足够高，做不良房地产信托处置赔钱的几率不会太大，不确定因素在时间风险，因为抵押物变现、诉讼时间有时不受控制。”上述知情人士提到。
房地产风险是焦点
“我认为，目前的讨论并非新冒出来的问题，而是对四大资管对接不良信托和小贷债限制问题的扩大化。”信托人士刘擎在接受《投资者报》记者采访时提到，对于四大资管与信托业务对接的限制和管理早已有之，现在讨论的是一个持续扩大的问题，讨论的重点在房地产，问题的核心取决于银监会对房地产市场风险的判断。
刘擎指出，四大资管作为企业，以盈利为目的，在自我判断风险可控的前提下，热情接盘不能兑付的信托项目很正常，是基于自身利益的讨论；而银监会的决策风向标，业内十分关注事情的进展。
“如果银监会对此采取极严格的管理政策，则反映监管层对房地产的一个极空的态度，这不仅是对信托、资管业务的影响，最终是对房地产市场的判断，防范风险，毕竟四大资管接过来的大部分信托是不良资产，以防扩散。”刘说。
“争论的角度与房地产限制政策有关，主要还是控制房地产市场不要太过热。”上述知情人士分析道：一方面，对于资产管理公司来讲，不良的房地产信托是非常优良的投资机会，抵押物实实在在，相对容易变现，比收购工厂等来得方便，业务正常，不应受限；另一方面，基于对房地产市场调控松紧度把握的判断，银行和信托均有限制，而对信托产生的不良，资产管理公司需要有个空间，“包括对房地产企业的贷款，资产管理公司也要留有余地，资产公司可以在资本金范围内，按正常的允许去做委托贷款。”
监管趋严标准抬高
2011年9月底，银监会和财政部联合发文，要求资产管理公司开展信托和理财产品投资业务报批，并强调资产管理公司应主要围绕不良资产经营管理和处置开展相关业务，金融资产管理公司直接投资信托和理财产品的业务模式全线停止，进而转向通过信托前期增信担保，间接从事远期不良资产收购业务。
2012年1月，银监会再次向四大资管发文，要求各资产管理公司未经监管部门批准，不得开展信托产品担保及不良资产远期收购等业务；并要求已签约的此类项目要尽快予以清理，做好风险排查和风险防控。
而业内对此的官方说法为担保非主营业务，监管部门此番是再次强调资产管理公司要回归不良资产处置经营主业，而对于担保背后可能产生的房地产风险增大的关系，多位信托人士表示，不排除此等联系的可能，只是说法上没提房地产。
“接盘历年都有，只是今年特别火。”王彬指出，现阶段接盘的方式有很多种，资产管理公司、信托公司、房地产基金公司都有所举动。有的没人接盘，信托公司相互接盘。不过，风险控制还得看选择标准，“事实上，目前资产管理公司对于房地产信托的接盘控制已愈发严格，标准跟着市场走，选择多自然标准拔高，没得选才放低标准呢。”
房产托管业务范文5
李某1999年11月购买了金港房地产公司开发的香港花园3号楼一套单元房。李某对房屋装修后，与2000年1月2日入住，并向金港房地产公司物业管理部交纳了2000年上半年的物业管理费1200元。2000年3月10日晚9时许，李某外出回来后将新购买的摩托车放入楼下的车棚里。第二天早晨李某上班时，发现车棚大门被人橇开，自己的摩托车被盗。当地派出所到现场进行了调查并立案。但是直到6月底仍未有结果。李某咨询律师后向房地产公司提出了索赔，房地产公司要求李某等案件侦破后再说。双方协商多次达不成一致意见，李某向法院提出了诉讼，此案目前正在审理之中。
[争议]
李某的律师认为，房地产公司与李某之间存在物业管理合同关系，李某已交纳了物业管理费，并遵守物业管理的规定，将摩托车放置在车棚内，自己无过错，无违约行为。房地产公司在售房广告中明确承诺：小区实施封闭管理，有值班室和专职保卫人员24小时提供门卫值班服务，区域内无闲杂人员。该广告是物业管理合同的重要组成部分。房地产公司应当全面履行合同义务，在小区内必须确保安全，对住户的财物负有看管义务。由于被告物业管理制度不完善，门卫防范不力，履行合同义务不当，由此造成车棚大门被撬，原告摩托车丢失，被告方应当赔偿因其违约而给原告造成的经济损失。房地产公司的律师认为，房地产公司进行物业管理的范围，不包括对住户小棚进行看护，李某的摩托车应当由盗窃人进行赔偿，房地产公司无赔偿义务，目前失窃案件已由公安机关立案侦查，摩托车并非不能够追回，在未有结论之前，李某起诉房地产公司毫无道理。
房产托管业务范文6
关键词:房地产信托 风险 控制
一 房地产信托面临的风险
1.国家宏观政策影响
当前,中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势,随着央行121号文件和国务院18号文件的出台,房地产通过银行融资的难度增大,信托公司的竞争优势虽然开始显现,但同时也将风险转移了过来。2005年银监会出台了212号文件,明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛,原来占60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
2.房地产自身行业风险
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致,国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代,房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度,就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示,2005年1—12月份,我国房地产投资增幅不断降低,其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
3.项目自身及市场风险
信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托,也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险,主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等,这种风险可分为系统分险和非系统风险,是信托投资公司风险的主要来源之一。因而,把握房地产市场的变化和走势,必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化,也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4.产品设计上的缺陷
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念,即一旦项目灭失或者损害,基本都是由投资者买单,公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了,那么投资者便会遭受巨大的损失。
5.信息不对称
为了合作和共同的利益,房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题。比如,和该公司合作的某房地产企业为了融到资金,只证明了自己的经验和实力,避讳自己曾经在项目上出现的诚信和管理事故等问题,而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况,如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等。而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断。因此,由于信息的不对称,真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
6.财产流动性风险
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。
7.财产所有权风险
《信托法》总则第二条指出,信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受托人的利益或特定目的,进行管理或处分的行为。我国的信托业建立在“委托”制度基础上,委托行为不需要财产权的转移,信托财产的所有权属于委托人,受托人只是把信托财产制与可控的位置。这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规,如逃避债务和税收等,从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益,但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时,如购买股票、银行开户、缴纳税款等,信托投资公司由于不是信托财产的所有人,在操作中会面临许多困难,处理不当,会形成所有权风险。
8.信托公司管理不善风险
《信托法》规定,受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的,承担赔偿责任。信托投资公司在实际业务操作中,可能存在着这些行为,产生大量的投资风险和财务风险。在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率,在缺乏有效的风险控制的情况下,由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
二 房地产信托风险的成因分析
1.房地产信托体系的内在脆弱性
宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险,在市场经济环境下这种系统风险普遍存在,有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡,但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定,即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性。就房地产信托体系而言,由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点,同时房地产业占用的社会资金量很大,因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定,尤其在我国更是如此。
2.房地产信托机构的内在脆弱性
不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆,而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机。对于房地产业信托系统而言,房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源。信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具。在信息经济学中,常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“人”,不拥有私人信息的一方称为“委托人”。因此,由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—问题,委托—问题是信托市场上一个普遍存在的问题,而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一[28]。
3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性
房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理性行为。这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等,对于房地产信托系统而言,这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向。
4.房地产信托产品价格的内在波动性
几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关,信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志。信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产,其价格同样具有较强的波动性。房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关,其定价受到不完全信息的制约,即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素,而这两个方面都以零散的资产持有者所知,这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。
三 房地产信托风险控制的建议
1.完善相关法律法规
目前我国信托法律体系还没有成型,需要专项和配套立法, 一方面是要完善信托业务范围,对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范; 另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整,尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法; 同时, 为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托, 必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。
2.加强信托投资公司内控制度
加强信托公司内部控制, 一是要建立完善的法人治理制度, 二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体,信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿,但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题, 因此,加强信托投资公司法人治理和内控建设,重新树立信誉, 为房地产信托创造合格的受托人,这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
3.建立信息披露制度
监管部门规范信息披露行为应做到: 一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行; 二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件, 反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等,不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息; 三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。
4.大力加强房地产信托的创新
