新土地管理法土地征收流程范文1
本文结合宪法对土地征用制度的修改，对现行土地供应制度的基本内容作了分析和思考。认为，《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。在此基础上，文章从区分征收与征用、合理规范集体建设用地流转等5个方面提出了土地供应方式改革的一些基本思路，对如何进一步修改现行《土地管理法》、建立新的与宪法精神相吻合的土地供应方式等问题，进行了探讨。对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的三点建议 ：一是建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。 二是建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。三是建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。
关键词：修宪 土地供应 改革
十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中，将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以 依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。
与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。www.133229.coM
一、 现行土地供应制度的基本内容
现行土地供应制度是以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为基础，以《土地管理法实施条例》等行政法规、部门规章、地方性法规为支撑的一个较为完善、高效的土地供应体制。这一制度是在总结建国以来社会发展和经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新需要后建立的。现行土地供应体制确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。
现行《土地管理法》确立的基本制度之一就是土地供应的集中统一制。即政府高度控制土地供应，确立了“一个渠道进 水、一个池子蓄水、一个龙头供水”的单一土地供应制度，严格控制集体建设用地直接进入市场交易。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织内农民集体所有土地的，或者 乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”现行《土地管理法》同时还对集体建设用地的流转作出严格限制，规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设。但它同时也强调，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
政府供应国有土地的方式有两种，即划拨方式和有偿使用方式。划拨方式起源于计划经济时代，目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地有偿使用方式脱胎于香港，开始于深圳，推广于土地使用制度的改革。随着1988年《宪法》和原《土地管理法》的修改，扫清了土地有偿 使用的法律障碍，国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土 地暂行管理办法》，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制 度。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一 的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年《城 市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有 偿使用和划拨两种方式的基本架构。
按照《土地管理法》有关规定，有偿使用方式应当是政府供应土地的主要方式。《土地管理法实施条例》进一步明确了 国有土地有偿使用方式有三种，即出让、租赁和作价出资入 股。
集体建设用地适用于三类用地，即，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。按照法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体建设用地不得流转。只有两种情形例外，一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业， 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。立法机关之所以作出严格的规定，一方面是出于严格保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源的战略需要，另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响土地有偿使用制度的顺利推进。
客观地说，现行的土地供应方式在积极调节处理土地供需矛盾、有效约束乱占滥用土地行为、推动人们按照可持续发展战略要求控制土地利用、维护土地市场秩序稳定等方面，都发挥了积极作用，促进了经济社会的发展。但是，随着社会经济的不断发展，城市化和工业化迅速推进，对土地的需求日益增加，土地供需矛盾也日益严重。对集体建设用地流转的严格控制，已在事实上造成了国有建设用地和集体建设用地之间的不公平待遇。同时，由于征用土地的补偿费用较低，并且截留、挪用、拖欠征地补偿费用等情形时有发生，政府在征用土地后又以市场价格出让给用地者，很低的补偿价与相当高的市场价之间存在着巨大的差额利益，成为催生腐败和犯罪的强烈诱因，也严重损害了农村集体经济组织和农民的利益，影响了社会稳定。
二、现行土地供应方式修宪后已不适应需尽快改革
《宪法》的修改，为土地供应方式的改革指明了方向。但如何进行改革？如何确定征收和征用的范围？征收和征用的具体适用条件和程序如何？集体建设用地如何流转？划拨供地方式是否应该取消？这一系列问题，都要求通过土地供应方式改革来解决。
（一）关于征收和征用
《宪法》修正案中的“征收”，涵义同于现行《土地管理法》中的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国有的行为。此次《宪法》修正案中规定的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法强行占用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，实质是一种临时使用土地的行为。
征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均系依政府单方面的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收与被征用公民和法人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体。
按照国际间的共同规则，征收须符合三项法定条件，一是为了“社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“ 经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员"间接"得到利益，但仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。二是征收应符合法律规定程序。至于具体的程序规则，应当由特别法规定。三是必 须对被征收的公民和法人给予公正、合理的补偿。
征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系,本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。这与税法上的 税收制度和行政法上的罚款制度有着根本区别。其区别在于 征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，这不仅 违反《宪法》保护人民合法财产的基本原则,也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。
征用的实质是国家强行使用公民和法人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益,而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用公民、法人的动产和不动产。在紧急状态结束或者 使用完毕之后,如果被征用的财产还存在,应当返还原物,如果原物已经毁损,则应当照价赔偿。国际上通行的征用制 度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的 “公权力”的有机统一（现代行政法的本质特征就是其平衡 性）。我们已经明确了建设社会主义法治国家的宏伟目标，当然应该采纳并实行这一已经被多数国家证明可行的制度，无须另辟蹊径。
（二）关于集体建设用地流转和征用
集体建设用地流转,是指权属合法、界址清楚的农民集体 所有建设用地使用权进行转让、租赁、作价出资（入股）等的行为。集体建设用地流转是为现行法律所禁止的，《土地管理法》 只确定了集体建设用地流转的两种方式，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的;符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。
从理论上讲，所有权应是平等的，没有高低、贵贱、优劣之 分。但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平 等的区分:国有建设用地基本可以自由转让，而集体建设用地 基本上不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，实践中集体建设用地流转大量发生已是不争的事实，“狼”己经来了躲不是办法，必须研究如何加以解决。
原国家土地管理局和国土资源部先后作了大量的调查研究工作，并曾开展了集体建设用地流转的试点工作。从试点的经验看，集体建设
用地流转必须注意把握以下问题：
一是权属合法、界址清楚。这是农民集体所有建设用地使用权流转的前提。必须严禁借“流转”之名，擅自将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地；确需将集体所有的农用地和未利用土地变为建设用地的，仍应按有关法律规定，履行申请和批准手续。
二是符合土地利 用总体规划。这是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。
三是除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益事业用地之外的农民集体所有建设用地，可以实行有偿使用，有偿使用收益归拥有土地所有权的农民集体，集体经济组织负责管理使用。
四是农民集体建设用地使用者不得擅自改变土地用途。
五是各级国土资源管理部门要加强对农民集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务。
《宪法》修改后，集体建设用地流转又面临了新形势。要处理好流转与征用的关系，必须严格界定流转和征用的范围。集体建设用地流转与征用的共同点是二者都不改变土地权属性质，即土地仍为集体所有。不同点在于适用的条件不同，征用必须是为了公共利益的需要，且是在一些紧急状态下适用的。集体建设用地流转则不是为了公共利益的需要，是在正常状态下适用的。
今后，大量的建设用地，应主要依靠集体建设用地的方式来实现，这样，既可真正有效保护农民的土地财产权利，又可减少政府过多使用征用权带来的大量争议，从而维护社会的稳定。当然，对集体建设用地的流转，必须制定完善的法律制度，对流转的范围、流转的决定权、流转的程序、流转收益的分配、流转的限制等作出具体规定。
（三）关于划拨
划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。
实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效 率甚至无效率，因为一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代 价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。
医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充 分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本 就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。
因此，在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从二十世纪八十年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。《宪法》修改后，严格限制了政府的征收权，政府供应土地的方式也发生了根本的变化。政府可以划拨的土地也必然越来越少。随着市场经济的深入发展，划拨供地方式必将逐步退出历史舞台，取而代之的，必将是全面的土地有偿使用制度。
（四）关于出让和租赁
土地使用权出让和国有土地租赁，是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动。
但是两者又有区别，具体表现为：一是在所适用的范围上 ，以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而目前国有土地租赁所要解决的特定问题，主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。二是在价格方面，出让土地使用权的价格是一定年限的土地使用权价格。
尽管传统意义上的租赁权应是债权，但是，由于我国土地所有权不可买卖，以租赁方式取得的国有土地使用权应当是一种物权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点，在国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》中，已将其明确规定为：“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。
（五）关于招标、拍卖和挂牌
为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），此规定的出台，是市场经济条件下土地资源管理体制改革的产物。
目前，开展经营性用地的招拍挂出让，是土地有形市场中经营土地的主要形式。招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
招标、拍卖、挂牌出让方式具有公开性、公平性、竞争性、高效性等特点，最符合市场经济发展的要求，在土地出让特别是经营性土地的出让中被广泛采用。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。
招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，应采用招标方式出让。
三、对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的几点建议
（一）建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。
《宪法》修正案已经全国人大通过并正式生效。但目前实际上并未真正实施，原因是《土地管理法》等法律、法规并未及时修改，影响了《宪法》新原则的顺利实施。由于《宪法》修改前 后“征用”涵义的根本不同，在实践中极易产生争议。毕竟，没有任何人、任何机构可以说，《宪法》虽然修改了，但还没有发 生法律效力。我国司法机关已经通过判例确定了司法机关直接引用《宪法》条文判决案件的先例。因此，本着维护社会主义法制统一的原则，建议立法机关尽快启动、完成《土地管理法》的修改工作。
（二）建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。
目前，改革旧的供地方式，建立新的适应经济发展的土地供应方式已迫在眉睫，但却面临着理论储备严重不足的尴尬局面。科学的理论是实践的先导。1998年《土地管理法》的顺利修订，就得益于当时深厚的理论铺垫。因此，建议有关部门加强土地供地方式改革的理论研究，组织专门力量，尽快研究出切实可行的制度框架和操作方案。
（三）建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。
首先，在中央政策性文件中提 出新的供地方式的整体框架；其次，在《土地管理法》中设专章 对新的供地方式的具体内容作出规定；第三，在《土地征收和征 用条例》和《集体建设用地流转条例》中对征收、征用及集体建 设用地流转的适用范围、条件、程序等做出规定；第四，由国土 资源部制定相应部门规章，对土地供应方式作出具体规定。
供地方式的改革，如同人类历史上任何一项改革一样，不 可能一蹴而就，应当统筹规划，逐步推进。当前，合理界定征收和征用范围，鼓励、规范集体建设用地的流转，是最为紧迫的需求。
划拨供地方式、协议出让土地方式的消亡，也许还要经历 一个比较长的阶段，但招标拍卖挂牌出让和租赁一定会成为最主要的供地方式。土地供应方式的改革，必将推动土地管理方式和土地利用方式的变革，从而对土地管理产生重大而深远的影响。
参考资料：
1.《中华人民共和国宪法》修正案（十届人大二次会议通过）；
2.《国土资源法律法规手册》，2001年2月河南省国土资源厅编印；
3.《国土资源管理依法行政读本》（国土资源管理系统“四五”普法教材），李元主编，2003年3月地质出版社出版；
4.依法行政规范土地市场学习文件选编，2003年2月国土资源部编印；
新土地管理法土地征收流程范文2
黄河在上中游拐了一个“几”字形大弯后，冲破晋陕峡谷东流而去，把陕北这片广袤的黄土高坡甩在了身后。虽然这方热土曾在中华民族生死存亡的关键时刻挽救了中国革命，但其与身相随的恶劣环境，却使它一直难以摘去贫穷的帽子。然而，老天爷也是公平的，这个地表如此贫瘠的地方，“内心”深处却埋藏着巨大的财富！据统计，陕西保有储量列全国前三、前五、前十位的矿产分别为27种、39种和57种，其中天然气、原煤储量分别位于全国第二、第三位。这里也被喻为中国的“科威特”和“能源之都”。
随着一种种能源的开发、大批矿产资源的外输，在这场资源开发的狂潮中，人们发现，陕北并没有因此得到真正的发展，相反地，带来的却是巨大的生态隐患。触目惊心的生态破坏，让原本就脆弱得不堪一击的陕北生态更是雪上加霜。据2009年统计，陕西全省每年仅煤、油、气资源开采水土流失造成的经济损失至少在25亿元以上。而我国的《水土保持法》中，除了规定“水土流失防治费”和“水土保持设施补偿费”之外，并没有“水土流失补偿费”。
“挖走的是资源，留下的是灾难。”保护与破坏的失衡，使得陕西的水土保持工作极其艰辛。作为一个经济欠发达的省份，陕西根本没有多余的资金和精力来应对，只能拆东墙补西墙、寅吃卯粮、修修补补地解决生态治理问题。而1994年出台的水土流失补偿费征收办法，规定“水土流失补偿费按每平方米0.2～0.5元的标准征收。”陕西全省每年征收的仅1000万元左右的水土流失补偿费对于动辄数亿、数十亿元的政府性人工干预水保工程建设来说，简直是“杯水车薪”。
其实不仅是陕西省，甘肃省按照每平方米0.5～1.0元的标准征收水土保持设施补偿费，湖北省按照“每平方米一次性缴纳1.5元”标准征收水土保持设施补偿费，新疆维吾尔自治区更低。“收入额度少，治理资金没有保证，水土流失治理速度放慢。”新疆维吾尔自治区水利厅水土保持处处长曹泽红抱怨道。
持续的生态恶化倒逼着各省必须加大水土保持费的征收。作为国务院批准设立的全国最早的地方水保行政部门，陕西省水保局深知生态建设的严峻现实，一直试图寻找水土保持科学发展的现实出路。结合实际，通过两年多的立法调研，陕西省于2007年终于出台了《陕西省煤炭石油天然气资源开采水土流失补偿征收使用管理办法》和《实施细则》。新出台的《管理办法》和《实施细则》实现了一系列创新，如在征收方式上以产品产量计征，实行以税，其计征标准为原油每吨30元，天然气每立方米0.008元；在补偿费用途上明确规定主要用于水土保持预防保护、重点治理、生态修复及沉陷区治理等项目投资。
据统计，截至2013年8月底，5年来陕西省累计征收水土流失补偿费40.5亿元。水土流失补偿费的征收，使得陕西多年来水保治理难以到位的地方配套资金得到了足额保障，水土治理力度得到了加强。仅2013年，陕西省就完成水保投资17.19亿元，其中省投资近13亿元，累计治理水土流失面积6650.4平方公里，占目标任务的102%，治理面积与完成投资均为历史之最。
“虽然陕西的征收工作取得了不小成绩，但水土流失补偿费的征收，对于依靠资源开发而‘发家’的企业来说，犹如从他们身上割肉，从一开始就遭到许多企业的抵触。”陕西省水保局有关负责人说，“部分企业甚至是看样子，有的甚至还‘讨价还价’。特别是长庆油田，一直对陕西的水土流失补偿费有异议。”
由于没有全国统一的水土保持补偿费征收使用管理办法，长庆油田对陕西的这部地方性法规一直不予认同，双方先后两次对博“公堂”，4次申诉和行政复议，虽然陕西的强硬态度终使长庆油田拖欠3年的8.69亿元水土流失补偿资金得以上缴，其与央企在水土流失补偿费领域的“斗争”经验吸引了广东、云南、青海、宁夏等十多个省份前来取经，但这个征收工作却是异常的艰辛和不顺畅。特别是2013年11月，榆林市水保监督总站通过法院冻结长庆油田23个银行账号的强制执法方式，迫使长庆油田归还7.4亿元水土流失补偿费的案件，不仅成为全国最大的行政官司，更让外界知晓了水土保持部门的“水保警察”角色，促使国家尽快出台统一的水土流失补偿费征收办法。
规范征收弥补生态保护短板
2014年1月29日，酝酿了3年之久的全国《办法》终于“瓜熟蒂落”，并将于今年五月一日起开始实行。这不仅让生态补偿从纸面走向了现实，更让水土流失补偿费征收在全国范围内“名正言顺”。
“《办法》是国家对‘自然资源资产的所有权人不到位、所有权人权益不落实’的生态保护短板进行的制度设计，是贯彻党的十精神推进生态文明建设的结果。”有关专家说。
《办法》明确，水土保持补偿费是水行政主管部门对损坏水土保持设施和地貌植被、不能恢复原有水土保持功能的生产建设单位和个人征收并专项用于水土流失预防治理的资金。水土保持补偿费全额上缴国库，纳入政府性基金预算管理，实行专款专用，主要用于被损坏的水土保持设施和地貌植被恢复治理工程建设。
《办法》规定，在山区、丘陵区、风沙区以及水土保持规划确定的容易发生水土流失的其他区域开办生产建设项目或者从事其他生产建设活动，损坏水土保持设施、地貌植被，不能恢复原有水土保持功能的单位和个人（以下简称缴纳义务人），应当缴纳水土保持补偿费。开办生产建设项目的单位和个人应当缴纳的水土保持补偿费，由县级以上地方水行政主管部门按照水土保持方案审批权限负责征收。
其计征方式为：开办一般性生产建设项目的，按照征占用土地面积计征。开采矿产资源的，在建设期间按照征占用土地面积计征；在开采期间，对石油、天然气以外的矿产资源按照开采量计征，对石油、天然气按照油气生产井占地面积每年计征。取土、挖砂、采石以及烧制砖、瓦、瓷、石灰的，按照取土、挖砂、采石量计征。排放废弃土、石、渣的，按照排放量计征。对缴纳义务人已按照前三种方式计征水土保持补偿费的，其排放废弃土、石、渣，不再按照排放量重复计征。水土保持补偿费的征收标准，由国家发展改革委、财政部会同水利部另行制定。
《办法》强调，县级以上地方水行政主管部门征收的水土保持补偿费，按照1：9的比例分别上缴中央和地方国库。地方各级政府之间水土保持补偿费的分配比例，由各省（区、市）财政部门商水行政主管部门确定。财政部驻各省（区、市）财政监察专员办事处负责监缴中央分成的水土保持补偿费。
“《办法》实施后，让神华神东集团等一些一直拖欠水土流失补偿费的企业将再无话可说了，必须按期结清水土流失补偿费。”榆林市水保监督总站有关负责人说。
《办法》让各省市在水土保持流失补偿费征收中的费种名称、征收主体、征收程序、资金使用等得到了统一，对推进全国水土流失防御治理具有积极作用。但具体到各省来说，又有很大的差异。
资源税改革究竟何去何从
“《办法》计征面广了，不仅是石油天然气，而且开山取土砂石开矿的，都要征收水土流失补偿费，其与陕西的地方法规最大的差异，就是石油天然气水土流失补偿费是以面积计征，而具体的征收标准还没有出台，这对于像陕北这样主要以石油天然气地下矿藏资源开发为主的水土流失补偿来说，肯定是吃亏的。”陕西省水利厅有关负责人喜忧参半地说，“而且陕西的征收是由税务部门，企业生产量好监管，现在由水行政主管部门来执行，加大了征收难度。”
对于陕西省、市、县三级政府而言，这笔资金是相当重要的。“如果不收这些钱，水保工程所要的配套资金我们也掏不出来。”榆林市某县的一位政府官员介绍，煤油气资源开采补偿费成了解决基层政府资金短缺问题的“救星”。
“从保护环境的角度出发，水利部门总是想让企业多交点，但是企业总是想少交点。这是一个利益分配的问题，找到平衡点很难。”一位参与《全国水土保持补偿费征收使用管理办法》制定的人士说。而发改委关于征收价格标准的工作刚刚启动，已开始征求意见。“其中涉及大量协调工作，包括费种、范围、数额等。”湖北省水利厅的官员说。
在政策空窗期，等待仍是多数省区水利部门的理性选择。“现在水土保持补偿费征收是敏感话题，我们现在只能是等具体的征收价格标准出台后，再作打算。”陕西省水利厅一位负责人说。
煤炭、原油和天然气，一直是资源税改革争议较大的3个税目。2011年，财政部和国家税务总局在《资源税暂行条例》基础上修订并公布《资源税暂行条例实施细则》，确定了资源税从“从量计征”向“从价计征”转变的改革思路，并首先将原油和天然气的计价方式改革为从价计征，税率为5%。对水利部门调高水土流失补偿费的诉求，中国社科院财经战略研究院财政研究室主任杨志勇表示，“提高多少是合理的，值得分析，但并非越高越好。”他担心，因为资源补偿费在性质和功能上与资源税基本是重合的，而补偿费的增长则可能为资源税改革设置新的“路障”。
但对于地方来说，考虑的不仅是占地面积的水土流失，而是由其生产带来的更多的其他的生态破坏。据了解，在陕西，依靠遍地开井、大密度油气井开掘，单井日均产量不高的长庆油田已超越大庆，成为国内第一大油田。大范围高密度的掘井，使得长庆油田在陕西几乎每年都有石油泄漏事件发生，不仅破坏地表生态、污染河流，甚至影响到油田附近居民生活用水。2013年7月12日，位于延安市志丹县的长庆油田采油一厂出现管道爆裂，大量原油泄漏流入周围水系，直接威胁延安市主要水源地王瑶水库和城区20余万居民的饮水安全。像这样的例子不胜枚举。由于补偿资金较少，而油田污染造成的水土流失等问题却不断发生，这也是央企和地方一直因为水土流失补偿费发生矛盾的原因所在。
“此次《办法》的出台，对于陕西来说，全省水土流失补偿费数额肯定会减少，因为以前石油天然气的水土流失补偿费征收金额占到了全省一大半。”陕西省水保局一位不愿具名的负责人说。
位于陕北黄土高原的广袤能源带上，能源开发的热潮已经持续了十多年，不少专家和水保工作者一直在为矿区的地形重塑、塌陷区治理、水系关系改良、土地复垦和植被恢复进行人工干预，研究对策，但一些修复工程费用高昂，效果和治理却往往只是处于初级阶段，修复结果并不理想。
新土地管理法土地征收流程范文3
关键词：土地管理；监督机制；救济机制；参与主体；土地；管理
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-09-0062-1
在土地管理中，公众参与是管理好土地的根本保证，而监督机制与救济机制是土地管理程序中必不可少的部分，监督机制的功能是对土地管理政策的执行行为和管理行为进行监督，以保证各参与主体依法执行政策；救济机制是指通过司法或其他途径对违反土地管理法律法规和侵害农民利益的行为进行纠正，以保护土地资源和维护农民的利益。监督与救济行为不仅可以对土地征收的行政决策进行重新调整与修正，而且实质上也是从程序性制度层面确保农民参与土地征收决策的权利。目前地方政府在土地管理决策的监督机制方面还很不完善，如《土地管理法》确定的监督机制中，规定地方土地管理部门是监督的主体，而不是农民；再比如说国土资源部颁发的《征用土地公告办法》中，虽然规定了农民可以对征用土地行为进行监督，但对监督机制的具体内容并没有做出具体的内容规定。监督机制的一系列缺陷使土地管理和征收决策中的错误行为往往得不到及时的纠正。有鉴于此，完善农村土地管理的监督机制和救济机制要从以下方面入手。
1 坚持做到信息公开
《中华人民共和国政府信息公开条例》标志着我国政府的信息公开工作已经步入正轨，作为硬性的制度约束规则，《政府信息公开条例》的颁布实施对于促进政府信息化公开合法、规范化和法制化从而保障公民知情权无疑具有特别重要的意义。政府信息公开制度是保障公民知情权、参与权和公民对政府的监督权的基本条件，也是公民维护自身利益的重要保障。
一些地方政府认识不到信息公开是自身责任和义务的体现，并且把政府信息公开当作是一种“恩赐”，把信息当成自己的“特权”，既不愿意主动去公开信息，又对公民申请公开信息置之不理，特别表现在土地征收、补偿信息方面信息不对称甚至于是不透明，让老百姓心里没谱。这是积累“民怨”的重要原因。如果没有信息公开，公民的参与或监督也仅仅是一句空话而已。因此，完善政府信息公开的配套制度十分必要。需要建立农村土地管理信息公开的评价体系，对于信息公开的内容、程序、时限和责任等方面做出细致科学的规定，既要有定性的要求，更要有量化的指标。信息公开需要配套的规章制度做保障，如建立信息公开首长责任制，各部门的一把手作为本单位信息公开的第一责任人，把单位信息公开实施的情况纳入到对第一责任人的考核范围内，以保障信息公开顺利进行和通畅地开展下去。
2 发挥新闻媒体的监督作用，完善舆论对土地征收的监督机制
在土地管理过程中要明确包括网络在内的大众传媒的监督权利和义务，确立舆论监督土地征收、流转等详细和可操作性的法律规范、评价标准和运行机制；加强舆论对于土地征收违法事件的监督力度，舆论监督是监督机制中的一个重要的组成部分，随着中国社会的发展，以大众媒介为主导的舆论在政府公共决策过程中的监督作用日益突出。公众可以通过新闻媒体使得一些焦点议题进入政府决策系统，为政府制定符合公众民意的土地征收决策来提供参考依据并提出正确的意见和建议，然后可以通过回馈土地征收决策的执行效果来维持、修正或改变过去那些不合理的行为。
3 成立专门的监督委员会
在土地管理过程中可以成立一个具有相对独立性质的监督委员会，其成员可以由农民代表、地区各级人大代表和政府代表三个方面共同组成。监督委员会可以采用少数服从多数的原则进行议事，对于已经做出决议的事项，监督委员会可以直接要求相关部门纠正错误决策行为，减少那些不良的政策损害农民的概率，以便于达到监督的目的。
4 充分发挥民间组织的作用
从国外的经验表明，公众监督的一支重要推动力量就是民间组织。与个体方式相比较，以社团方式监督政府行为无疑会更加能够促使政府部门积极履行其义务，因此应当明确民间组织“利益表达”的职责，发挥好这些组织为不同利益群体“代言”的作用，鼓励其积极行使知情权，参与公共事务，从而使政府和民间组织之间的对话与交流经常化。在此基础上，公众的监督作用才会得到更大的发挥。
土地管理过程中的公众参与是政府、用地单位、村集体和被征收土地的农民等相关利益群体通过合法的、公平的参与渠道与方法，就土地征收、流转方案制定、利益分配等问题进行交流、协调和监督的一种模式；是在土地征收中有效的实现公众参与的各种方式、方法组成的一个系统，包括参与主体、参与程序和内容、参与方法、途径和层次、也包括知情权、参与权和监督权的保障；在土地管理中的各个环节有不同的参与形式和参与内容，反映不同的参与阶段实现公众参与的全部过程、作用和效果。
参考文献
[1] 李图强.现代公共行政中的公共参与.北京：经济管理出版社，2009年.
[2] 朱启臻.农民参与土地管理的理论与实践.北京：中国农业大学出版社，2011年.
[3] 于建嵘.土地问题已经成为农民维权抗争的焦点——关于当前我国农村社会形势的一项专项调查研究.调查世界，2005年.
[4] 杨斌.“参与治理”理论在失地农民保护中的运用.华南农业大学学报（社会科学版），2008年.
新土地管理法土地征收流程范文4
关键词：英国经验；产权制度；农地流转；征地补偿
中图分类号：F301.1文献标识号：A文章编号：1001-4942（2013）03-0146-04
伴随着英国资本主义经济制度的建立及工业革命的完成，英国的土地制度也经历了一个不断改革和完善的过程，目前已经形成了包括产权制度、登记制度、征地制度、补偿制度、收益分配制度等合理有效的制度体系。英国的土地制度使土地能够充分实现其资本价值和作用，对市场经济快速发展提供了动力源泉，为社会经济的发展做出了重要贡献。我国社会经济发展正处在要求快速转变经济增长方式，积极完善市场机制及大力改革经济体制和相关制度的关键时期，急切要求对存在诸多问题的农地流转制度进行改革和完善。总结英国土地制度的经验，并对比分析我国农地流转中存在的产权界定、补偿支付、收益分配三方面的问题，对于我国农地流转制度的建设具有重要意义。
1 英国土地制度及其流转
1.1 土地产权制度
英国的土地产权制度大约可以追溯到1 000年以前。在中世纪时期，英国实行的是敞田制，其土地产权具有公权力的特点。到中世纪晚期，敞田制的弊病逐渐暴露出来，在向资本主义生产方式转变过程中通过“圈地运动”建立了大农场制。
英国现代土地产权制度建立的基础是1925年颁布的《财产法》。英国现代农业制度实施的是所有权与使用权分离的模式，按照财产法的规定[1]，拥有土地使用权者被称为土地持有人或租借人，土地持有人所保有土地的权利总和，被称作地产权，包括土地的使用权、发展权、维护权和处分权。 地产权分为自由保有权和租借保有权。自由保有权即为土地持有人长期所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础来确定，如，在他人土地上居住或使用满12年，该土地就视为使用者保有； 租借地产权是一种具有期限的地产权，一般期限为125、40、20、10年等。大部分租借地产权依协议产生，按照租赁协议或合同来确定土地权益和内容，在租赁期内不能任意改变。
1.2 强制征地制度
英国针对城市发展过程中地价高昂、地产权分散等问题，在1942年出台了厄斯瓦特（Uthwatt）报告，由政府向现有的土地业主支付补偿金额后统一征用土地的开发权，补偿金额由政府制订，即所谓的“发展权国有化”[2]。政府为公益事业需使用私人土地时，由征地机关和当事人以协商购买的方式获得土地。若当事人（指被征土地原所有者、占有者、使用者等相关利益者）不愿出售，征地机关将动用征地权“强制”征收土地，强制征购的法律依据是《 强制购买令》。
1947年《土地规划法》规定，私有土地所有人或其他任何人如想变更土地的使用类别，在实行开发建设之前，必须向政府购买发展权[3]。英国的土地发展权具有公权力的特性，这与我国土地公有性质相似，基于发展权之上的土地流转制度设计，值得我们借鉴以完善我国土地流转制度。
1.3 征地补偿制度
英国对征地补偿有详尽的规定，包括补偿原则、补偿标准和范围、补偿争议处理等。
1.3.1 补偿原则 强制征用补偿以当事人在公开土地市场交易能够获得的价格为基础， 补偿以相等为原则， 损害以恢复原状为原则[4]。
1.3.2 补偿标准和范围 强制征地补偿由征地机关支付，补偿范围包括：土地的价值、契约中止和损害倾向补偿、干扰补偿、费用补偿。土地的价值是对土地（包括构筑物和附着物）的补偿，补偿标准为土地的市场价值，即以被征用土地的所有者在公开土地市场上能得到的售价为计算标准，其计算以土地原用途为基础，适当考虑其近期潜在用途，即征地项目提出前已被或可能被许可的土地开发用途[5]。契约中止和损害倾向补偿是针对被征土地所有人因土地被征而使所有的其他土地受到损害的赔偿，其标准是土地在市场上的贬值部分；对于因部分征收而导致剩余土地的改良或升值，补偿将扣除所增加的价值。干扰补偿指征地执行过程中对当事人造成损失和补偿，如作物损失、被迫出售的资产、迁移费以及重新确权时的测量和产权登记的花费等。费用补偿指征地前期准备和谈判阶段发生的测量以及法律服务费用等。
1.3.3 补偿争议处理 如果对征地本身存有异议，需要在征地令批准前举行听证会，而在征地令批准后则可以诉诸法院裁决。土地产权人对补偿数额有争议，可以申请土地仲裁庭进行裁决。 土地仲裁庭既不属于法院，也不属于行政系统，组织上与行政机关联系，活动上保持独立性[4]。
1.4 收益分配制度
1.4.1 改善金制度 当征购土地用于建设后使一些人得益，应该向得益者收取费用以示公正，这部分费用就称为改善金。因此，所有的房地产所有者都需支付一种定期的改善税，地方当局定期对纯地产（不包括建筑）进行估价，如果地产增值，则按增值的75%征收。
1.4.2 规划收益 规划得益（planning gain）是由于土地发展权国有，地方规划部门在授予规划许可时，从规划申请人（通常是开发商）身上寻求的规划条款中规定义务以外的利益，规划申请人付出这一利益的方式可以是实物的、现金的（支付），或是某种权益[6]。具体途径有：（1）修建道路、供水排水等基础设施；（2）提供公园、绿地、游憩、娱乐、体育运动用地，建设体育运动场馆、文化场馆、社区活动站等社会公共设施；（3）从居住用地中迁出工厂；（4）修复有历史价值的名胜古迹；（5）按规划意图满足城市景观方面的特殊设计要求[7]。
2 我国农地流转中存在的问题
目前我国农地流转的内容有所有权流转和使用权流转，所有权流转即地方政府通过征用的方式将农地的集体所有权转变为国家所有权。本文仅对这种所有权流转中存在的问题进行分析。
2.1 农地产权主体不明
《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的”。对于“集体所有”的模糊规定导致在现行农地产权制度安排下，“谁”是土地真正的所有者并不明晰。首先，“集体所有制”最基本的特征是每一个集体成员的“退出权”被剥夺。农民作为集体组织的成员，平等地拥有对集体土地“人人有份”的成员权，但在离开所在集体组织时，谁也无法拿走任何一份集体财产。这种集体产权使得集体与农民在权益关系上显得很模糊，形成“人人有权，人人无权”的尴尬局面。其次，现行法律规定，农村土地属集体所有，但这个“集体”实际上包含乡（镇）集体、村集体和组集体三重含义。
2.2 征地补偿不合理
2.2.1 补偿标准太低 《土地管理法》规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍；安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍；地上附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。如果按照上述标准支付不足以保障被征地农民原有生活水平，可适当提高，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过平均年产值的30倍。由此可以看出我国征地补偿费的多少与土地的年产值直接相关，土地年产值受自然条件和经济环境的影响较大。合理的土地价格受其所处的地理位置、地区经济发展状况、地区基础设施建设状况、土地本身的属性等因素的影响，所以以土地年产值为标准计算征地补偿费是不合理的。
2.2.2 补偿范围过窄 我国耕地补偿的内容包括三项： 土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿。参照英国的征地补偿内容，可以看出我国征地补偿内容过窄，并不能包括所有因征地带给农民的损失。虽然《土地管理法》规定征地补偿以不降低被征地农户原有生活水平为原则，但以这样的标准对农民实施补偿，在现有的社会经济发展水平下很难保障失地农民的生活水平不会由此而降低。
2.3 收益分配不合理
征用土地收益被分为四部分：第一部分是中央和省收取的各项税费，主要有农业重点开发建设资金、耕地开垦费、建设用地有偿使用费、用途变更费和征地管理费；第二部分是市、县财政部门征收的税费，主要有耕地占用税、建设用地有偿使用费；第三部分是镇村组集体经济组织收取的各种税费，主要有基本农田建设资金和土地补偿费；第四部分是失地农民的补偿，主要有土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置费等。土地收益分配集中于市县级人民政府，以四川省为例，2007 年四川省土地使用权出让金占地方财政比重为 67%，中央和省收取的各种税费占总额的21.4%[8]。再以江苏省昆山市、安徽省桐城市和四川省成都市新都区为例，上述三地工业用地土地增值收益分配中，扣除征地管理费用后，可用于公共投资的土地增值收益归市县支配使用的比例分别为昆山 92.7%、桐城81.3%、新都89.3%，归中央和省级人民政府支配使用的比例不到 20%； 在商业、商品住宅、旅游和娱乐等经营性用地土地增值收益分配中，扣除征地管理费用后，可用于公共投资的土地增值收益归市县支配使用的比例分别为昆山98.1%、桐城95.4%、新都91.2%，归中央和省级人民政府支配使用的比例不到 10%[9]。
3 借鉴英国经验完善我国农地流转制度
3.1 重设我国农地产权体系
产权制度是土地市场交易的基础。英国土地产权制度对土地所有者、保有者等产权主体有明确规定，使任何一块土地的产权主体都非常明确。我国农地产权的集体所有使产权主体不明晰，借鉴英国产权制度重设我国农地产权制度体系，可以采取以下措施。
3.1.1 农地所有权收归国有 我国农地的所有权归集体所有，现实中的集体又存在多个层次，将农地所有权收归国有不但可以解决所有权主体多重的问题，同时可避免将土地所有权私有化而引起的社会动荡，因为这种所有权性质与我国社会主义性质相符。
3.1.2 明确农地产权权益主体 英国的地产权是一种权益产权，是附着于土地的各种权益，包括使用权、占用权、发展权、维护权、处分权、收益权。各种权益相互分离能够充分体现土地价值，促进土地市场交易的蓬勃发展。我国农地权益中农民只具有使用权、经营权，其发展权、处分权、收益权被剥夺。借鉴英国经验可将我国农地发展权也收归国有，但前提条件是国家应该采取有效途径将发展权权益回馈社会，而不是成为政府部门谋取部门利益的手段。土地使用权、经营权、收益权、处分权应该赋予农民个体所有，并依法对其进行保护，严格查处侵犯农民土地权益的行为。
3.2 完善征地补偿制度
3.2.1 完善土地征用补偿立法， 规范土地征用行为 现阶段农民征地补偿成为社会关注的焦点，主要因我国的相关立法滞后，对土地征用中出现的新问题法律没能与时俱进地提出具有可操作性的具体措施，没有成为解决土地征用问题的准绳和依据。因此， 要完善土地征用补偿立法。我国于2011年颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但关于农村土地的征收及拆迁补偿还没出台新的法律法规，还是依据原有的《土地管理法》进行调整。我国应在宪法相关规定的指导下制定系统的土地征用补偿法，使补偿标准更明确、补偿形式更合理， 更能防止出现漏洞或冲突。
必须规范土地征用补偿程序，建立起土地价格评估制度、征地补偿方案听证和审批制度、征地补偿民主决策制度、征地补偿争议司法救济制度等程序制度，赋予被征地农民参与权、知情权和监督权， 以便使公民的合法权益得到更加充分的保护。
3.2.2 遵循市场原则， 合理制定补偿标准和项目 应该采用市场价格或以市场价格为基础，合理确定征地补偿标准。同时可以借鉴英国关于土地补偿的原则即补偿以相等为原则、损害以恢复原状为原则，补偿由于征地带给农民的所有损失。补偿内容应该包括：土地价值补偿、地上附着物及农作物补偿、安置补偿及其他损失补偿费（如迁徙费用、误工费用、征地引起的其他地产损失补偿以及相关费用补偿），使征地补偿内容能够充分体现保护农民权益的原则。
3.2.3 建立土地评估和仲裁机制 按照市场经济规律确定征地补偿是中国现阶段征地补偿制度改革的方向[10]。随着市场机制的引入和补偿范围的扩大，迫切需要建立一套完善的评估体系能够对土地的市场价值以及征地中产生的各种损失进行准确评估。建议引入市场机制，由第三方评估机构对土地价值做出评估。评估机构的选择由被征地农民和征地机构协商，或采用随机抽取方式选出具有权威资质评估机构。在征地过程中政府兼具了受益者和仲裁者双重身份，这容易导致政府利用公共权力寻租，严重损害被征地农户权益，建议在人民法院成立独立的土地司法仲裁机构，协调和裁决征地过程中的各种争议和纠纷。
3.3 理顺和统一收益分配关系
针对土地收益分配集中于市县级人民政府的弊端，应当改革现行土地征收收益分配制度，适当增加中央土地收益分配比例，使土地使用权出让金向中央集中。一是可以均衡地区财力差异； 二是可弱化地方政府收益动机，减少其土地出让中的短期行为和对土地财政的依赖； 三是有利于加强中央的宏观调控能力[11]。
土地收益也应该在国家、集体和农民之间合理分配，可以采取以下方式来确定三者的分配关系[5]：首先依据投资收益原则剥离出国家因投资应获得的份额；其次评估出土地发展价格，在农民和集体之间进行合理分配；最后，剥离出土地发展价格剩余的部分即为农地价格，农地价格根据地租理论分为绝对地租价格和级差地租价格，根据谁投资谁收益的原则，分析产生地租的不同因素与国家、集体、农民三者之间的关系，确定土地价格在三者之间的分配比例。
参 考 文 献：
[1]
陈 勇.英国土地制度及其实践[J].山东国土资源，2007，2：3-7.
[2] 朱 怡，杨新海.借鉴英国经验完善中国土地产权流转[J].国际城市规划，2007，22（2）：78-82.
[3] 康 媛，霍 迎.借鉴英国土地发展权重设我国土地权利体系[J].法制与社会，2009，34：53，59.
[4] Office of the Deputy Prime pulsory purchase and compensation―compensation to agricultural owners and occupiers [EB/OL].http：//odpm.gov.uk，2004-10.
[5] 徐广才，康慕谊，赵从举，等.英国强制征购土地的补偿制度及其借鉴[J].中国土地科学，2007，21（1）：73-77.
[6] 张 俊，于海燕.英国城市土地增值收益分配制度及其启示[J].商业时代，2008，3：33-34.
[7] 赵尚朴.城市土地使用制度研究[M].北京：中国城市出版社，1996.
[8] 王巨祥.推进农民集体土地收益分配制度改革[J].江苏农村经济， 2009，4：32-34.
[9] 王小映，贺明玉，高 永.我国农地转用中的土地收益分配实证研究[J].管理世界，2006，5：62-68.
新土地管理法土地征收流程范文5
>> 试论我国农村集体土地征收法律制度的完善 论我国集体土地征收补偿制度的完善 我国农村集体土地征收制度研究 断裂与弥合：我国集体土地征收补偿逻辑的解构与重构 我国集体土地上房屋拆迁法律制度的完善 浅析我国农村集体土地管理的创新与完善 我国农村集体土地征收存在的法律问题及对策 我国农村集体土地流转机制完善和制度创新 完善我国农村集体土地所有权制度的具体对策 我国现行集体土地管理制度存在的突出问题与对策思考 我国农村集体土地产权制度改革的对策研究 我国集体土地制度管理改革的思考 我国集体土地产权制度存在的问题及对策 我国农村集体土地产权制度的缺陷和改革措施 农村集体土地征收制度存在问题的探讨 农村集体土地征收制度研究 关于集体土地上的房屋征收与购买制度研究 集体土地征收之我见 我国农村集体土地权利流转存在的问题及其完善建议 完善我国农村土地征收制度的几点思考 常见问题解答 当前所在位置：.
[2]谭木魁.中国频繁爆发征地冲突的原因分析.中国土地科学，2008（6）.
[3]陈小君：农村集体土地征收的法理反思与制度重构，载《中国法学》，2012年第1期。
[4]章剑生.行政征收程序论――以集体土地征收为例.东方法学，2009（2）.
新土地管理法土地征收流程范文6
一、突出重点，健全措施，积极探索强化土地增值税管理新举措
土地增值税自开征以来，对规范和引导房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益发挥了积极作用。秦皇岛在该税种开征之初的两年分别征收入库土地增值税75.3万元、365万元，由于该税种在实际征管中计算复杂、征管手段单一，加之当时的增值率较低等原因，使全系统征收入库总额占税收总量的比重较小，征收管理工作一度成为税收征管的弱点。2004年以来，秦皇岛以完善土地增值税征管办法为切入点，狠抓征管办法和管理措施的落实，使该税种税收收入总额不断增长。
(一)以房地产业为重心，全面推行预征办法。房地产业作为土地增值税收入的主要税源，其实现的税收收入在全部土地增值税收入中占有绝对比重。2004年秦皇岛针对长期以来土地增值税管理松懈，核实征收尚未完全落实到位的实际，以明晰预征率为手段，对全市房地产开发企业全部实行按季预征，进一步建立健全土地增值税税源登记和纳税申报制度，加大了房地产业的税收管理力度，当年土地增值税入库额较2003年翻了4番，成效较为显著。
(二)合理确定预征率，制定出台秦皇岛《土地增值税管理暂行办法》。2006年通过开展典型调查、走访纳税人和土地管理部门，掌握了房地产企业成本核算方式、利润率水平，以及房地产交易流程等与土地增值税征收管理工作密切相关的大量一手资料，并在此基础上，研究制定了《土地增值税征收管理暂行办法》。办法进一步明确并规范了土地增值税征管流程及涉税事宜，重新调整了预征范围和比例，将纳税人以分期付款方式进行房地产交易等非房地产企业发生的房地产权属变更行为，纳入了预征范围，并对房地产开发企业开发的普通标准住宅，按房地产转让收入的0.5％，非普通标准住宅及其他纳税人按转让收入的2％，对不同类别的房地产项目实行分类预征，进一步提高了征管办法的可操作性，较好地解决了过去比率单一、征管欠规范等问题。6月份《河北省土地增值税管理办法》出台后，我们将工作重点放在了细化和落实上，一方面严格执行该办法确定的预征幅度及普通标准住宅的界定范围：另一方面将《秦皇岛市土地增值税管理暂行办法》作为补充，遇到问题及时研究和请示，使之得到尽快解决，土地增值税管理得到了进一步的充实和完善。
(三)建立税源台账，实行动态监控。房地产建设包括立项、施工、验收等诸多环节，施工周期长，监管难度大，为了切实掌握税源状况，我们加强与城建、房产管理部门的联系，从源头上掌握工程项目信息，分项目建立税源控管台账，按照房地产立项、开工、竣工、验收、转让等环节分别登记，实行分项目动态管理和税源全程监控管理，形成了有效的税源监控网络，确保不漏项目、不漏环节。
二、强化管理，挖掘亮点，确立土地增值税清算管理工作模式
土地增值税清算是强化征管工作的重要组成部分。因此，从规范管理、提高效率的角度出发，对各征收单位提出了“逐级上报、集中清算”的办法，即对秦皇岛的企事业单位所发生的房地产权属变更行为所涉及到的土地增值税清算，实行“纳税人申请一主管税务机关核实申请一市局审核清算”的链条管理。
(一)明晰政策，建立科学化管理工作流程。土地增值税清算较为繁琐、复杂，不仅涉及纳税人自身的财务核算是否清晰、准确，还涉及整个房地产市场历年来的价格水平、相关数据，不但需要到清算项目现场了解情况，还需要走访相关部门，审核评估机构资质。为了牢牢把握工作主动权，将工作流程分为四个步骤：1、受理。对申请清算的纳税人，由主管税务机关按照《河北省土地增值税管理办法》初审，确定其是否符合清算条件，对不符合清算条件的，10日内答复纳税人：对符合条件的，受理之日起3日内以公文形式附有关资料上报市局，市局负责集中清算。此外，还印制《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关文件百余份，提供给每一位前来咨询和申请土地增值税清算的纳税人，做好受理前的宣传工作，为纳税人自行申报应纳税款奠定基础。2、资料审核与实地调查。从三个方面入手，对纳税人提供的各项涉税资料逐一进行审查核对。首先，审核其合法性，即纳税人确定收入及扣除项目的依据是否合法，如申请清算的扣除项目是否符合《条例》、《细则》的规定；所签合同是否合法、有效；扣除项目中有无非法票据。其次，审核其合理性，即纳税人提供的各种涉税资料是否符合逻辑关系，如发生的工程款，是否与施工合同相匹配：利息支出是否有相应的借款合同等。第三，审核其真实性，即针对某些转让行为发生的收入或支出既有合法票据，现场也有实物，但没有合同等证明其实际发生额，如一些扣除项目中所列的电缆、各种管线等辅助材料，以及地面绿化等零散工程，我们采取由评估机构评估的办法，参照评估数据确定其发生额。3、清算税款。一方面通过实地调查审核，准确列出房地产转让收入、取得土地使用权支付的地价款及相关成本、费用、税金等计税要素，并计算应纳税额，将清算结果以批复形式发至其主管税务机关；另一方面将清算过程涉及的所有环节及数据计算过程形成文字说明，作为清算批复的附件。4、强化管理。召开业务辅导会，就土地增值税现行政策，对各征收单位“一把手”进行了专题培训，并根据各征收单位销售不动产的营业税入库税额测算出与其相匹配的土地增值税税款入库情况，定期进行通告，发现问题，总结经验。通过这一管理流程，在严格依法治税，保障土地增值税规范化管理的同时，创造和谐的征纳关系。
(二)强化部门协作管理，严格以票控税。房地产交易涉及多个部门，为此，进一步拓宽了部门协作管理途径，将房地产交易和企业改制涉及的权属变更信息的采集工作作为重点，强化部门间的联系。一是与秦皇岛市行政审批中心合作，认真采集办理单宗房地产交易的单位和个人相关信息，全面落实“集中开票、统一征收”的管理办法，要求纳税人把提供缴纳土地
增值税的完税凭证，作为开具房地产转让发票的必要条件，严格实行“以票控税”。二是将企业改制所涉及的土地或房产的权属变更行为，纳入控管范围，在其土地增值税完税后，办理相关手续。通过信息共享，强化税源监控等手段，弥补了管理漏洞，有效地防止了税源的流失，进一步缩小了实征税款与应征税款的差距，提高了税源管理质量。
(三)强化建档，规范管理。为了准确及时掌握每户纳税人的清算情况，我们以建立清算企业档案为主线，严格涉税资料的收集和审核，从确定收入的各项票据、转让合同到确定扣除项目的成本、费用原始凭证及其涉及到的各类施工合同，从纳税人的清算申请、税务机关清算完毕后的批复到转让土地权及地上附着物的实景拍摄图片，做到了清晰、完整、准确，为逐步建立健全规范的土地增值税清算工作管理模式提供了保障。截至目前，秦皇岛共清算市级土地增值税企业6户，其中清算完毕2户，全市土地使用权及存量房转让共计入库土地增值税517万元。
三、加大力度，健全手段，建立土地增值税管理考核机制
为了确保土地增值税征收管理制度的全面落实，我们建立了切实可行的监督考核机制，使工作任务细化、量化到每个阶段、每个人，通过严格考核，明确奖惩，做到目标明确、岗责清晰、重点突出、权责对等，确保各个环节在落实上见成效。
(一)加大土地增值税专项检查力度，督促企业按时预缴税款。2007年下半年，我们利用20多天时间，在全市范围内开展了房地产开发企业土地增值税专项检查，对辖区内注册登记的房地产开发企业开发项目的销售、预售、土地增值税的预征和清算等情况开展全面的清理检查，工作中，以检查房地产开发企业的主营业务收入、预收账款等项内容为重点，核查其是否按规定足额预缴了土地增值税，对检查中发现的纳税人多缴、主管税务机关未征收到位，以及纳税地点不符等问题，责令限期整改，并严格进行责任追究，切实保证《办法》不折不扣得到贯彻落实，并对低于全市平均征收率的单位重点剖析，查明原因，制定对策，确保了税款的应收尽收。进一步统一和规范了全市房地产市场税收秩序，促进了房地产业的健康发展。2007年秦皇岛房地产开发企业累计入库土地增值税4，309.3万元，同比增收3，516.1万元，增长443.2％。
