新土地增值税法范文1
各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。
一、土地保育课制的国际比较
土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。
（一）课税范围
各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。
（二）税种设置
各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：
1．合并在其他财产税中征收
由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：
（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。
（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。
（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。
（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。
（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。
2．单独设置土地保有税税种，分别课征。
据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。
（三）计税依据
各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。
从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。
从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。
（四）税率设计
各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。
美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。
许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：
1．根据土地用途不同，采用不同税率。
有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。
2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。
美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。
3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。
我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。
4．对空地或闲置土地，采用较高税率。
如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。
发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。
（五）征收管理
土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。
二、土地有偿转移和增值课税的国际比较
对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。
（一）课税范围
土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。
土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。
（二）课征方式
许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：
1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。
2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。
（三）计税基础
土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。
（四）税率设计
土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。
1．比例税率。
韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。
2．累进税率。
有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。
三、土地取得和无偿转移课税的国际比较
土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。
（一）有偿转移取得土地时的课税
韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。
日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。
德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。
（二）无偿转移取得土地时的课税
对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合
1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。
2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。
主要参考资料：
（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。
（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。
新土地增值税法范文2
关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；研究
一、房地产开发企业实行土地增值税税收筹划的必要性分析
目前，我国房地产行业受到市场发展规模及趋势的影响，已经逐步迈入分化与调整的阶段当中。在这样的发展趋势下，房地产行业面临的库存问题以及泡沫问题严重加剧。针对于此，我国相关政府部门针对这一问题，实施多次税制改革，以期彻底消除上述问题带来的不良影响。然而，仅凭借税收改革政策的支持是远远不够的，各级各类的房地产企业需要不断优化内部建设体系，最好以增值税税筹划为重点实施对象，以期进一步推进行业的发展进程，实现预期的发展目标。首先，房地产开发企业通过实施土地增值税税收筹划基本上可以提高企业自身的税收效益，并且可以将其视为提高企业核心竞争力的基本途径。从严格意义上来讲，土地增值税税收筹划绝不是传统意义上理解的偷税行为、漏税行为。而是根据房地产实际发展情况，依法依规地行使自身的权利，并争取合理的权益，为企业各项经营活动的顺利开展提供合理保障。其次，房地产开发企业通过强化增值税税筹划，基本上可以达到强化并提高企业核心竞争力的目的。与此同时，还可以达到提升企业纳税意识与强化财务筹划能力的目的。根据实际情况来看，房地产企业面临的资产规模、税收成本均要比一般企业高得多，因此通过强化土地增值税税收筹划，能够加强财务风险的防范能力，并且可以进一步解决以往财务管理效率不高的问题。最后，房地产开发企业通过强化土地增值税税收筹划，利于企业内部经济效益的有效提高。与此同时，房地产开发企业根据市场经济情况，及时调整与优化企业自身的战略规划，并且进一步完善内部管理内容。最好可以在商业模式方面，集中体现长足发展目标。如此一来，土地增值税税收筹划内容基本上可以得到充分贯彻与落实，并且在某些程度上可以进一步加强企业的发展水平。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的建设思路
面对内外复杂的形势条件，各级各类房地产企业应该及时采取相关策略，达到强化土地增值税税收筹划的目的。结合实际情况来说，房地产开发企业实现土地增值税税收筹划要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全体人员不断推进与努力，才能够达成预期的筹划目标。总体来看，基于新形势下我国各级各类房地产企业最好应该通过贯彻与落实土地增值税税收筹划内容、掌握国家宏观调控政策，确保土地增值税税收筹划得以顺利实施。以下是本人结合相关经验，总结与归纳的关于房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的总体建设思路，仅供参考。一方面，我国各级各类房地产企业最好立足于国家最新颁布的财经法规，尤其是与房地产行业发展紧密相关的政策内容。结合具体财经法规内容，致力于做好解读与分析工作，目的在于为后续税收筹划工作提供合理的经济保障。近些年来，我国“营改增”政策基本上得到全面贯彻与落实。管理局为进一步促进相关政策内容的顺利落实，针对税收政策问题形成了较多财经法规措施，如今年颁布的《关于调增增值税税率的通知》等。与此同时，国家税务总局结合行业整体发展趋势，颁布《国家税务总局公告2018年第18号》等法规。面对众多的条款内容，建议房地产企业应该紧密结合最新动态，优化内部资源内容，确保土地增值税税收筹划得以有效贯彻与落实。另一方面，我国各级各类房地产企业应该放眼市场环境的整体发展趋势，重点做好关于土地增值税税收筹划的业务管理工作。从某种程度上来说，房地产企业的土地增值税税收筹划工作，往往需要融合财务、法务、成本等多方面知识。若想切实达成预期的筹划目标，需要内部人员具备专业的知识能力。针对于此，建议企业管理人员最好加强对内部人员的培训与管理工作。与此同时，积极强化各部门沟通与交流能力，紧抓实干、合力推进，共同为土地增值税税收筹划问题奉献自己的一份力量，以期尽早完成任务。需要注意的是，管理人员必须遵循市场经济发展规律，及时获取相关资料，规避企业内部的财务风险问题，从根本上提升筹划质量。
三、关于房地产开发企业土地增值税税收筹划的相关建议
（一）贯彻与落实土地增值税税收筹划，迎合“营改增”策略内容
新形势下，国内各级各类房地产开发企业在税收筹划方面，主要将重点放在增值税业务筹划方面。自“营改增”政策的全面实施以来，增值税与土地增值税问题逐渐成为我国房地产企业实现土地增值税税收筹划的重要部分。针对于此，各级各类房地产企业在实行土地增值税税收筹划的过程中，应该根据国家现行的税收政策法规，从选择计税方法、提高精装房开发比例与运用销售策略等方面入手，切实贯彻与落实土地增值税税收筹划内容。一方面，国内各级各类房地产开发企业在实行土地增值税税收筹划过程中，最好立足于本企业实际经营情况以及未来某段时期的发展规划，选择合理的计税法方法。另一方面，根据房地产行业发展规模，适当提高精装房的开发比重值。根据相关调查显示，国内房地产市场精装房比例基本上很难超过35%，这与发达国家相比，存在较大差距。根据现行的税收法规来看，房地产企业若想实现精装房的大规模开发，就必须获取更多的固定资产、以及物料增值税发票等资源，目的在于通过叠加使用进行抵扣，并实现合理避税目的。
（二）树立良好企业形象，合理使用土地增值税税收优惠政策
一般来说，房地产企业经营的最大特征在于不动产性。所谓的不动产性主要是指集中体现国有土地房屋或者集体土地房屋的不可移动特点。可以说，税收筹划土地增值税基本上能够视为房地产企业土地增值税税收筹划的核心内容。根据我国现行的法规内容，各级各类房地产企业需要从合理利用土地增值税收优惠政策、以及合理增加或者扣除项目两个方面入手，才能够达到土地增值税收筹划顺利落实的目的。除此之外，房地产开发企业还可以通过适当加强基础设施方面的筹划力度进行加强，目的在于进一步树立良好的企业形象、提升企业在市场中的核心竞争位置，确保土地增值税税收筹划内容得以落实。
新土地增值税法范文3
某些情况下并非销售价格越高项目利润也越高
土地增值税采用的是超率累进税率，项目增值额越高税率越高，而且税率级差较大。当某个房地产项目增值额在税率级差的临界点时，可能收入稍高一点会造成增值额超过临界点而适用高一级的税率，直接增加增值税额，得不偿失。特别是在普通标准住宅的增值率在20％的临界点时，由于增值率在20％以内免税，增值率在20％以上则全额纳税，会造成净利润的很大差异(见下例)。在项目定价时如果能够进行周密的测算，可以控制项目净利润，所以最好把土地增值税的影响也能作为项目定价的参考因素之一。
举例
某公司销售普通标准住宅3万平方米，在扣除项目金额不变的情况下，选择方案A和选择方案B的不同销售单价会造成交纳土地增值税额不同，进而影响项目净利润的不同。
1 下列项目暂免征收土地值税
为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅，国家制定了相应的税收政策给予房地产企业一定的税收优惠。
税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。但要注意纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
划分普通标准住宅的三个标准：[2005]26号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
另外，以下三种情况也免征土地增值税：
(1)一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
(2)在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2 不预缴或少缴税款处50％以上5倍以下罚款
关于土地增值税预缴，纳税人经常也会有一些疑问，比如一家去年刚成立的房地产公司，开发了一幢住宅楼，因当年没有完工，预收的购房款没有转作收入，也没有预缴土地增值税。未预缴土地增值税是否会被认定为偷税?
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”所以预缴土地增值税一般是房地产商在项目全部竣工前转让部分项目时应缴纳土地增值税。
而土地增值税预缴时间。由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由于房地产开发公司经常性地发生房地产转让而难以在每次转让后申报，实际工作中主管税务机关都要求纳税人于取得转让收入次月与其他地方税种同时申报，按规定的预征率预缴税款。
预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定纳税人应该缴纳的税款，不缴纳预缴税款是逃避缴纳税款的行为。对此，税务部门在发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据《税收征管法》规定由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50％以上5倍以下的罚款。
3 土地增值税的清算条件
按照国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求，土地增值税清算条件分为两种情形，一种情形是企业应该主动申报清算，另一种是由税务机关通知企业进行申报清算。
符合下列情形之一的，纳税人应主动申报进行土地增值税的清算：
(1)房地产开发项目全部蝗工、完成销售的；
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(3)直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，税务机关可以按照规定核定征收。
4 土地增值税的定税有严格规定
清算有两种方式，一种是查实，另外一种是核定征收，核定由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由于某些地方土地增值税清算的核定征收率比较低，一些房地产开发企业往往希望通过核定征收来少缴土地增值税，但是国家对核定征收的情形是有严格规定的。
当房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入赁证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的：
(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的：
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
土地增值税是地方税种，地方政府根据本地情况规定的核定征收率差异很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通标准住宅是0.5％，非普通标准住宅是1％～3％；核定征收率最高的是青岛市，普通标准住宅最高到6％；非住宅最高到10％。
一些地方擅自扩大核定范围已引起了国税总局关注，针对此情况，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通
知》(国税发【2010】53号)文件指出：核定征收必须严格依照税收法律法规规定条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
5 扣除凭证很重要
土地增值税清算文件规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
由于土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目后的差额为计税依据的，扣除项目大小直接影响了应纳土地增值税的多少，所以作为扣除项目依据证明的扣除凭证就显得非常重要。各地方税务机关非常重视扣除凭证的重要性，根据各地情况纷纷细化了对扣除凭证的要求。
6 土地面本和开发建设成本可以加计扣除
上世纪90年代在出台土地增值税政策之初为了促进经济发展，鼓励基础设施建设，国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持，税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和，加计20％的扣除。其意义主要在于抑制房地产的炒卖炒卖，但要鼓励对房地产进行开发建设，此条政策一直延续至今。
但是随着我国经济形式以及房地产市场的发展，此条政策是否会调整还不得而知，也许会成为下一个土地增值税政策调整的突破点。
7 房地产开发费用的扣除有比例限制
房地产开发费用包括在房地产项目开发建设过程中发生的与该项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发费用的扣除分三种情况：
(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。
(2)财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得圭地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。
(3)如果项目全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的10％以内计算相除。
例A
开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，财务费用利息支出800万元，财务费用利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。
解：
财务费用利息支出可据实扣除=800万元
其他房地产开发费用的扣除限额=(1 0000+15000)×5％=1250万元
由于其他房地产开发费用大于扣除限额，只能按照限额扣除=1250万元
例B
开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，财务费用利息支出800万元是向其他企业拆借利息支出，不能提供金融机构证明。
解：
财务费用利息支出不能据实扣除，只能与其他房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用的扣除限额=(10000+15000)×10％=2500万元实际发生的房地产开发费用合计2200万元小于2500万元的房地产开发费用的扣除限额，应按2200万元扣除。
例C
开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，全部使用自有资金没有发生财务利息支出。
解：
房地产开发费用的扣除限额=(10000+15000)×10％=2500万元实际发生的房地产开发费用合计1400万元，小于2500万元的房地产开发费用的扣除限额，房地产开发费用应按1400万元扣除。
8 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
有些开发商大量地囤积土地却迟迟不进行开发，推动了土地价格的上涨，也造成了资源的极大浪费，为了抑制这种情况，根据《城市房地产管理法》第25条的规定，对超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。
土地闲置费在土地增值税的处理上与企业所得税不同，房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费是属于行政事业性收费，在计算企业所得税时可以作为费用在税前扣除，但《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文件明确规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
9 新房与旧房在计算土地增值税时方法不同
我国税法规定，转让新建房与转让旧房计算土地增值税的方法有区别。新建房转让按照新建房的土地成本、开发建设成本、费用、税金以开发建设单位账面成本为基础逐项扣除。而转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
在转让旧房时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。
例
某企业转让一幢20世纪90年代建造的房产，当时造价100万元。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解：
1 评估价格=600×70％=420(万元)
2 允许扣除的税金27.5万元
3 扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)
4 增值额=500-447.5=52.5(万元)
5 增值率=52.5÷447.5×100％=11.73％
6 应纳税额=52 5×30％-447.5×0=15.75(万元)
新土地增值税法范文4
1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。
设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。
一、纳税义务人
根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。
二、征税范围
所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。
土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：
（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。
（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。
三、计税依据
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。
房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）法定扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。
5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。
6.财政部规定的其他扣除项目。
四、税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
新土地增值税法范文5
一、土地税及政府参与土地资源利用的理论依据
（一）土地税概念与范畴的界定
土地税是历史上最古老的税收形式之一，是以土地为征税对象征收的一类税收。它有广义和狭义两种范畴。广义的土地税不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；而狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。本文所指的土地税是广义概念，包括土地占有（取得）环节的土地税、土地保有环节的土地税和土地转让环节的土地税三部分。
（二）征收土地税的理论依据
征收土地税的理论依据是指政府课税行为的基本出发点是什么？要达到什么目的或实现哪些社会经济目标？这一问题不仅会影响一国最优土地税制的设计，而且还会对正确评判政府土地税行为的合理性以及政府课税行为的政策效果产生影响。当然，由于不同国家有不同的国情，即使同一国家在不同发展时期的经济发展水平、政府宏观经济社会目标以及税收目标的不同，土地税的征收依据也不可能是惟一的或是一成不变的，它会随着一国社会经济的发展而发展变化。
1.土地利用具有外部性和公共性特征。
外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。由于土地空间的连续性、不可分割性、不可移动性和不可增加性，使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地无论怎样利用，都存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，修筑道路，通电、通气、通水等工程，将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值，即为土地利用的正外部性，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策，往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。
2.土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径。
由于土地利用的外部性导致市场失灵，无法使土地资源配置实现“帕累托最优”，这就需要政府采取行政的，经济的或法律的手段进行公共干预。土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效的手段。
（1）投资外部经济效应依据。土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征。一般来说，城市或城市边缘地区、主要工业基地以及交通干线周边地区，其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响。由于这种正外部影响可以给这些土地占有者或使用者带来土地投资利用上的节约，或产生超额的利用收益，这种超额利用收益的贴现值就是某个时点上土地价值正常增加的那一部分（排除土地资产交易场合下因公众投机心理预期等因素所推动的地价非正常上涨部分）。由于政府公共投资的真实来源主要是全体纳税人缴纳的税金，为满足政府公共投资的需要或更好地提供公共服务，体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得的地价增值收益应当部分或全部地为公共主体所吸收，吸收的形式一般采用土地税收手段。在此，收税相比收费，除了都能体现收益原则外，收税还能体现能力原则和强制性原则，也能够体现政府对土地资源的调控意图。
（2）经济政策依据。土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。以市场配置土地资源会因其产生的负外部性导致土地治理的市场失灵，使土地资源产生不合理利用甚至滥用，使整个社会不经济，从而，绕过市场，通过土地税来配置土地资源就成为必要。土地税不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以帮助政府达到有效避免因土地持有者的不当预期而使土地资源闲置和浪费、使土地得到及时有效的开发的经济政策效果，包括促进农地的有效利用和生态利用，促进城市各产业、各部门、各地区对土地的集约利用，提高土地资源的利用效率等等。
（3）社会政策依据。公共经济学在探讨土地税的理论依据时，主要关注的是土地税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能，认为土地税应更多地体现政府的强制性意志，降低土地财富的集中度。从社会政策角度来看，一方面，土地税的征收可以增加政府财政收入。从客观效果来考虑，政府无论出于什么目的课征的土地税，都具有增加财政收入的功能，比如对荒地税和空地税的征收，虽然其最初的主要政策目标是促进土地的有效利用，根本不含财政收入因素，但一旦课税，这种税收收入就成为预定政策目标的副产品而成为现实。所以，出于财政收入方面的考虑而课征土地税也就构成了土地税征收的一个理论依据。另一方面，土地不仅是一种财产，更是一种谋取流量财富的资本品，占有了土地也就占有了存量财富和获得流量财富的权利一土地收益权。由于土地流量财富，即土地的实际利用收益和增值收益中，有相当一部分来自全社会公民的共同创造，所以这部分财富应当通过税收手段，强制性地收归社会所有，以实现社会财富公平分配的政策目标。
二、我国土地税制现状及其缺陷
（一）我国土地税制现状
对于我国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”；有的学者把上述税种都归为土地税费。笔者认为，我国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税；附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。
（二）现行土地税存在的缺陷
1.立法层次低，缺乏统一规范。
现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范；另一方面导致房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。
2.税费混杂，重费轻税。
目前，我国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右（孟祥舟，2002）。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。我国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少；二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败；同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。
3.税制设计不合理、税收调节力度不够。
一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性；另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30％～60％之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元／平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。
4.土地税收征管的配套措施不完善。
我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。
三、适应节约型社会的要求，重构土地税制
建设节约型社会，走可持续发展之路，是世界各国的共同方向，而对于我国来说则尤为重要和紧迫。所以，在新一轮税制改革中，应着重考虑如何适应节约型社会的要求，重构土地税制的问题。
（一）土地税制的经济调控目标
第一，促进节约集约利用土地。土地是农业之本，也是人类赖以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。所以，在健全相关土地法律法规的基础上，新的土地税制应着重解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、无效利用、资源浪费等问题。具体来说，土地占有环节土地税——控制用地数量；土地保有环节土地税——提高用地质量；土地转让环节土地税——规范土地交易。
第二，调节人地关系、人人关系。土地资源除了本身所固有的自然特性外，还具有可供人类发展生产的社会经济特性。一方面人类社会的发展离不开对土地的利用和改造，人与土地的关系是社会生产发展的基础；另一方面，土地作为生产资料，在被人类利用的过程中体现出人与人之间的某种生产关系。随着社会生产力发展和人口迅速增长，土地与人类社会的关系逐步上升为人类生存与可持续发展的全球性大问题。新的土地税制应能利用对土地占有、土地增值、土地收益的征税，通过税率的高低和税收减免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社会财富分配、保护农民的权益，协调好人地关系和人人关系。
第三，规范不合理收费，避免政府短期行为。在市场经济下，土地是政府掌握的最主要的资源之一，为了实现数字政绩，对土地的各种收费成为地方政府收入的重要来源。新的土地税制应使地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。另外，新的土地税制应成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源，使历届地方政府的工作承上启下，改变目前“寅吃卯粮”、注重短期利益的行为。
（二）土地税制改革的方向
1.统一土地税立法，提高立法层次。
在重新修订《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，根据上述两法的有关立法精神和国家对土地资源的调控目标，应首先完善《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》以及《土地增值税暂行条例》等现有的土地税制法规，以适应市场经济的要求，在适当的时机，根据改革取向和应调整的税种和税制要素，由全国人大制定并颁布实施相应税种的法律，以提高土地税法的权威性。从长远来看，应由全国人大制定一部统一的《土地税法》，该部法律要对我国现行的土地税法及相应的法律法规进行整合重构，法律条文应尽量细化，增强其可操作性。另外，制定土地税法时，要注意与《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让条例》等法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。
2.明租、正税、少费。
这是规范租、税、费混杂使用的必要措施。要明确租、税、费不同的内涵和经济属性，在使用过程中应严格区分，不能混淆。
“明租”就是要明确现行地租的内涵，理顺租、税、费之间的关系，将本质上属于地租的税费正名为租。比如土地出让金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的报酬，属于地租的范畴，应明确地租的性质，建议改为土地批租金，将年租金作为土地批租金的补充形式。同时，要将存量土地中的划拨用地划入有偿使用的轨道，并逐步减少划拨土地的比例；加大出让用地中招标和拍卖所占的比重，尽量减少行政干预对地租量的影响。
“正税”就是要确立税收在土地税费中的主导地位，一方面完善土地税制并加强征管，另一方面，把一部分具有税收性质的收费转为税收，如土地闲置费、土地复垦费等，消除以费代税、以费挤税的现象。
“少费”就是要尽量取消不合理收费，将对土地的大多数收费项目取消，如有些地方收取的“小城镇建设管理资料费”等，按照受益者付费的原则保留一部分合理必要的收费，如证件工本费、提供必要劳务、设施的收费等。费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用，从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要。
3.各环节具体税种的设置。
（1）土地占有环节——土地占用税。耕地占用税是土地占有环节的惟一税种，要充分发挥税收对土地资源的宏观调控作用，必须对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税。林地和草场是可开垦的后续土地资源，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收的税率要高于距城市远的土地；对占而不用的地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏制土地的浪费。三是建立一套作用长效的土地税征管制度，加强土地占用税的征管力度，建议土地占用税由国税部门征收，委托土地行政管理部门进行，土地管理部门在批准单位和个人占用土地后，将相关的审批手续转国税局备案，土地部门的土地占用税，税款入库后再划拨用地。国税部门根据土地管理部门转来的批地手续，对土地占用税的，隋况进行专项检查。对任意改变土地使用结构、违法占用、占而不用的土地，要依法严查。对享受减免税而改变了土地用途、新用途又不在减免税范围的，从改变之日起，补缴土地占用税。
（2）土地保有环节一物业税、土地闲置税。对土地保有环节课税，有利于促进土地资源的集约利用和优化配置。但目前我国土地保有环节的城镇土地使用税税负太轻，造成土地保有成本过低，不利于促进土地使用者合理、节约使用。房产税和城市房地产税也存在着税率低、征税范围窄等弊端。
目前，物业税的开征已是大势所趋，所讨论的就是在税制设计与实施上的一些细节问题。有人主张将现行的房产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有环节统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。此观点有两个问题值得商榷：
第一，土地增值税不应列入物业税。此税是针对不动产流转环节征收的，而物业税是针对不动产保有环节征收的，两税的征收环节不同，归并缺乏可操作性；
第二，土地出让金不应列入物业税。将土地出让金列入物业税，混淆了地租与税收的本质区别。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折现值总额，并非土地“买卖出让”价值，是租的性质。收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，其存在是合理的。土地税是对为私人占有的土地产权或土地收益权的课征，把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权，也不利于引导土地资源的合理配置。因此，物业税应当是土地保有环节的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等税费的合并。
总的来说，物业税具体环节的确定应坚持几个原则：一是要与现有的税制有效衔接。平稳过渡；二是征收范围由城镇扩大到农村；三是税率设计上，应使其征收标准与现行房地产税费的总体规模基本相当，并略有降低；四是以房产估定价值为计税依据。
新土地增值税法范文6
关键词：土地增值税清算 宏观调控 征缴
近期，国家税务总局密集出台了《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》、《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管工作的通知》等三项政令，分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强土地增值税的征缴。显然，这是国家税务总局为贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）而采取的一系列严厉举措，力度之大，前所未有，且可操作性较强，充分彰显出在复杂的内外部经济形势中，当前的畸高房价以及由此引起的社会问题已经引起党中央国务院的高度重视，中央稳定房价决心稳如磐石。
一、我国土地增值税征缴历程简要回顾
1.启动征收阶段
1994年1月1日, 国务院实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称简称《条例》），标志着土地增值税开始征收。自那时起到2006年12月底国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》为止，国家税务总局或单独、或联合财政部、国家国有资产管理局、国家土地管理局、建设部等部门实施的以及各省、自治区、直辖市等地方配套出台的有关土地增值税征管的政策文件达60余项，其中国家税务总局牵头的就有10项之多。内容涉及到条例的实施细则、相关会计处理方法以及在执行条例的过程中针对出现的问题适时应采取的措施事项等等。
但是，政策制度层面上的“刚性”和执行层面上的“柔性”之间的矛盾在这体现得淋漓尽致。土地增值税作为房地产行业的重要税种，操作起来难度相当大，需要大量的不同专业的人力来密切配合，还要耗费数量众多的物力财力。虽然《条例》规定了四级超率累进税率，但是在涉及成本确定或其他原因而无法计算土地增值税时,允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税，待楼盘销售交付后再进行清算，但由于清算难度大，最终被清算的极少。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用，四级超率累进税率异化成了固定税率，而正因为如此低的固定预征率，导致了各地财政收入巨额流失和土地增值税应有调控作用的难以发挥。
2.清算阶段
2006年底,国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定自2007年2月1日起开始清算,但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。虽然因市场状况变化较快导致这一次土地增值税清算政令没有得到落实，毕竟，清算土地增值税的冲锋号已经吹响，同时也给房地产开发商敲响了警钟：土地增值税征收的异常和政策执行的宽松状况不可能长期持续下去。
3.从严清算阶段
2010年5月19日,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题，拉开了从严清算土地增值税的大幕。为进一步落实“国十条”，5月25日，国家税务总局实施了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，再加上之前的《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》，这样构成了严格清算土地增值税的三步重棋，力度之大，前所未有。
综上，我国近二十年土地增值税征缴实践给了如下启示：诸多清算的税政措施历尽波折效果不佳，表面上看是由于技术以及市场原因，但根源却在于中央政府和地方政府诉求迥异。中央政府开征土地增值税的根本目的在于运用此税种调控房地产业的利润，抑制房地产行业的过度投机行为，促进房地产业平稳、健康发展，希望地方政府与中央政府协调一致，维持房价的稳定，进而维护宏观经济的良好态势。而地方政府基于各种原因则更多的从地方经济发展的视角来实施土地增值税政策，实施前会对严格预征和清算给地方经济带来的影响与地方财政收入的增加展开博弈，尤其是一些地方政府把房地产作为本地经济发展的龙头支柱产业，在执行土地增值税政策时会更会大打折扣。
二、目前土地增值税征缴存在的一些问题
1.纳税人和基层税务人员对于土地增值税相关法规了解不够。
这是2007年税收专项检查所暴露出来的问题，土地增值税检查收效甚微没有达到预期效果。究其原因，主要就是纳税人不知道如何计算缴纳土地增值税，而基层税务人员也缺乏清算检查土地增值税的相关法律法规知识。另外，土地增值税是小税种，预征操作技术含量不高，而各地很少实施清算操作，造成税务工作人员对该税种研究较少，缺乏经验。
2.清算过程极为复杂，地方税务机关存在畏难情绪。
[1] [2] [3]
土地增值税实行超率累进税率，其允许扣除项目金额、增值额的确定较为复杂，其纳税申报表的设计甚为严谨，须与房地产开发过程以及会计核算紧密衔接，是一个计算复杂、清算难度较大的税种，地方税务机关产生畏难情绪在所难免。
.地方政府对房地产商的保护。
房地产开发商在追逐暴利的过程中，必然为当地经济做出了贡献，而这些贡献都揉进了地方政府的政绩中，尤其是在以房地产开发为主要经济支柱的地方更是明显。“国十条”中所谓的“定价过高”和“上涨过快”的项目的开发商往往与地方政府更是关系密切。地方税务机关如果对土地增值税展开严厉的清算，当地地方政府很可能就是一个不可忽视的障碍。
.长期以来的土地增值税征缴政策的“柔性”执行。
这一方面造成中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低之间鲜明的对比，另一方面使开发商存在侥幸心理，对于目前的调控政令持观望态度，他们认为政府逐项目进行清算，在现实中是难以行通的，只不过又是一次“狼来了”而已。
.各地的预征基本都能执行，但清算完成者数量极少。
税务局来征收土地增值税，税负往往都是纳税人和税务工作人员双方商谈而定，一般比预征额略高即可，难以进行清算。在二三线城市，预征情况执行得都不容乐观，遑论清算情况了。
三、强化土地增值税征缴的若干建议
.准备阶段
不言而喻，此次调控新政是在中央已经认识到房价上涨过快即将成为影响社会稳定的政治问题的前提下而出台的。具体说来，在准备阶段应该从以下几个方面来着手：
（）思想宣传方面，各级地税机关要深刻领会中央此次调控房价的核心精神，树立百折不扣地执行中央新政令的信心，要充分认识到土地增值税征缴的复杂性和艰巨性，要认识到此举关系到全体人民的切身利益，关系到社会的稳定和长治久安，坚决克服畏难情绪，打好这一场攻坚战。
（）组织领导方面，因为此次新政得以全面贯彻执行的难度较大，建议由地税机关牵头，成立一个由地税、物价、房产、财政、国土和审计等部门组成的临时性的联席办公室，由当地政府行政首长推荐其分管地税的副手亲自挂帅，联席办公室常务副主任由当地地税一把手兼任，其他各部门行政首长分别兼任副主任，具体落实此次调控政策；当然，各地也可以通过设立领导小组，下面再设不同工作组的方式来组织实施此次新政。
（）人员技术方面，要充分考虑到实施土地增值税的特殊性和艰巨性，按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，抽调精兵强将，组成精悍队伍，在知识结构方面要注重搭配合理，确保团队的战斗力；另外，要重视信息系统平台的构建和评估审计工作，做到地税、物价、房产、财政、国土等部门的信息共享，确保信息安全。）法律普及方面，要对纳税人和基层税务人员进行土地增值税法规的教育和普及，基于此，至少要达到两个目的：一是纳税人知道如何计算缴纳土地增值税；二是税务人员清楚理解当前土地增值税与预征和清算对于当前我国经济生活产生的巨大影响以及清算检查的具体操作。
（）激励设计方面，不能一味地提高奖励的力度，因为边际效应递减规律，奖励的力度达到一定程度后，其激励作用会逐步下降，同时也提高了征税成本，应将税务人员的固定工资水平与最终完成的税收收入额联系起来，使政府和税务人员共同承担征税风险，藉此充分调动税务人员的积极性。
.征缴具体过程阶段
（）预征环节上，按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求，在预征工作方面做到四个“结合”，严格对预征率根据不同情况进行调整，一定确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。各地地方税务局根据本地情况颁发地方性预征文件，重点是要针对普通住房和别墅采取有显著差别的预征率。
（）清算环节上，要做到以下几点：
①严格按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》中有关技术操作层面上的明确具体规定来执行，针对开发商迟交、少交和不交三种具体情况，分别采取相应的措施和对策，谨防开发商在清算问题上“拖时间”。特别注意，在清算过程中，重点摸清开发商的“避税空间”，借鉴《特别纳税调整实施办法（试行）》之规定，对开发商通过与自己集团内的建筑公司做关联交易以及将未竣工的开发项目在开发商之间整体相互转让等方式来避税或者协作避税启动一般反避税调查。
