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税收征收方式范文1
查帐征收
查帐征收,是指纳税人在规定的期限内根据自己的财务报告表或经营成果,向税务机关申报应税收入或应税所得及纳税额,并向税务机报送有关帐册和资料,经税务机关审查核实后,填写纳税缴款书,由纳税人到指定的银行缴纳税款的一种征收方式。因此,这种征收方式比较适用于对企业法人的征税。
查定征收
查定征收,是指由税务机关通过按期查实纳税人的生产经营情况则确定其应纳税额,分期征收税款的一种征收方式。这种征收方式主要适用于对生产经营规模小,财务会计制度不够健全、帐册不够完备的小型企业和个体工商户的征税。
查验征收
查验征收,是指税务机关对某些难以进行源泉控制的征税对象,通过查验证照和实物,据以确定应征税额的一种征收方式。在实际征管工作中,这种方式又分就地查验征收和设立检查站两种形式。对财务会计制度不健全和生产经营不固定的纳税人,可选择采用这种征收方式。
定期定额征收
定期定额征收,是指税务机关根据纳税人的生产经营情况,按税法规定直接核定其应纳税额,分期征收税款的一种征收方式。这种征收方式主要适用于一些没有记帐能力,无法查实其销售收入或经营收入和所得额的个体工商户。
自核自缴
自核自缴,是指纳税人在规定的期限内依照税法的规定自行计算应纳税额,自行填开税款缴纳书,自己直接到税务机关指定的银行缴纳税款的一种征收方式。这种方式只限于经县、市税务机关批准的会财务计制度健全,帐册齐全准确,依法纳税意识较强的大中型企业和部分事业单位。
代扣代缴、代收代缴
代扣代缴、代收代缴,是指依照税法规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人,按照税法规定对纳税人应当缴纳的税款进行扣缴或代缴的征收方式。这种方式有利于加强的对税收的源泉控制,减少税款流失,降低税收成本,手续也比较简单。
税收征收方式范文2
【关键词】地方财政收入；房产税改革；完善
一、引言
我国近几年房地产行业不断变化，房价逐年升高，为此，国家开始进行房产税改革，以期控制国内房价的走势，纠正畸形发展。而在进行房产税改革的同时，相关人员必须考虑到不同的地区房产市场特有的经营环境，以及城市变化等多种因素，制定相应的改革方案及对策。
二、房产税目前的概况
房产税又被城为房屋税，它是以房产为征收对象向产权拥有人员收取的一项 财产税。其目的是通过税收调整房价，对房产进行管理，增加房产利用率，适当调整企业投资的规模，调节房产持有者和经营人员的整体收入。
世界各国的政府在很早的时候就开始征收财产税。在近现代，纷纷对其进行改革，美国在建国后，随即开始征收房产税，其税率控制在1%～3%之间；俄罗斯并未制定统一的征收税率，而是按照差别概率的方式征收；日本则是把房产归为固定资产，用固定资产税的标准收取税费。
三、从地方财政收入的角度如何实行房产税改革
房产税的改革，可以有效改善某一地区的经济条件，并根据这一地区的实际收入情况，做适当的调整，在这一调整下，可以让房产税成为地区主要的经济收入，成为经济支柱。
1.降低征税成本，保证税收收入
房产税在我国属于财产税的一种，和其他税种相比较为复杂，因此导致征收的成本较高。如果是一般的税种，只需通过税率公式的计算即可得出需要交纳的税款，其税率由政府决定。房产税除了税率外，税基也要由政府决定。就税基分析，因为其对象是房产，只要房产归产权人所有，都必须一直交纳税费，但每年房价都会有变动，市场价格不稳定。这是因为市场通货膨胀和房屋周边相应设施的完备，以及商业圈的变动，让房产价值处于一直变动的状态。另外，房产税的征收成本相对较高，纳税人可以分为两种：一种是消极纳税人；另一种是积极纳税人。前者会在缴纳税款时承担大部分的成本，比如，不动产的税率经常需要政府对其进行及时记录，通过计算得出财产税，并做成发票的形式分发给单位或个人；在纳税人拿到税票后，就会处理税务的各项事宜。财产持有者则是对发票上的数额进行验证，以此决定是否提出异议，按税缴款。而积极纳税人则是让课税成本私人化，即让成本归私人所有。像是美国缴纳所得税时，每位纳税人都会填写所有需要缴纳税款的信息，计算税款，可以一次或数次缴纳。税收管理人员只需督促纳税人及时纳税即可。
因此，我国政府相关部门要严格遵循征收的规则，吸收借鉴国外的经验，结合本国国情，适当降低征税成本，确保征收收入的稳定，以促进地区财政经济的增长。
2.分析房地产市场的需求与供给
房产税税基的价格是否长期保持不变，市场需求量的多少，会直接决定房地产征收是否具有可持续性，它是否可以成为地区经济收入的支柱，影响经济的稳定性。政府相关部门的工作人员利用经济学的理论知识，分析得出可能会影响市场需求量的几个因素，其中有地区人口规模的多少、城市化的发展以及家庭数量的增加。这些因素既有市场的刚性需求，即因为地区家庭数量增多或是人口的增加，产生的住房需求，这种情况一般不会受地区宏观经济影响；又包括了改善性的需求，即居民生活水平的提高产生的住房需求，会受地区宏观经济影响，其收入价和成交价有很大的差异。这就要求政府人员及时了解地区城市化发展的进程，并对之后的发展进行预估，根据某一地区现有的财政收入，结合近几年的收入情况，与其他部门协作，得到家庭数量和人口增加的数据，结合当前的市场形势，分析需求和供给，以此对接下来房价的发展进行预估，并根据预估的结果实行房产税改革，稳定地区财政收入的情况。
四、总结
我国相关部门要尽快实现房产税改革，调整房产市场的供求，稳定房价，让房地产行业健康发展。同时，又可以解决民生问题，增加地方财政收入。但房产税改革面临着高征收成本的现状，影响其改革的进行，让其无法成为地区的经济收入的支柱。因此，政府部门要从地区财政收入的角度出发，降低征税成本，保证税收收入，客观分析房地产市场的需求与供给。
参考文献：
[1]安徽省财政厅财政科学研究所课题组，程丹润. 房产税改革及对地方财政的影响[J]. 经济研究参考，2013，21：38-49.
[2]张晓妹. 房产税改革、地方财政收入与居民税收负担的实证[J].统计与决策，2013，10：173-176.
税收征收方式范文3
（一）检查对象：此次财税大检查活动范围为全镇区域内所有纳税人、行政事业单位。
（二）检查时限：原则上对所有纳税人年度发生的业务及申报纳税情况进行检查，有重大违法行为的，可追溯到以往年度。
二、检点
（一）以耐火材料企业为重点，兼顾煤炭生产、煤炭运销、教育、医疗卫生、餐饮娱乐等行业。
（二）增值税、营业税、资源税、企业所得税、个人所得税、车船税、房屋租赁税等税种。
（三）纳税异常的企业，包括税负同比下降。收入增长而纳税减少，纳税额大幅下降，税负低于我镇同行业平均税负、长亏不倒企业、低申报企业和长期零申报企业等；销售额超过一般纳税人，不申报认定或不接受一般纳税人标准管理的纳税人；3年以上未实施税收大检查的企业。
（四）未按规定使用发票，使用假发票、转借发票，违法代开发票等有发票违法行为的纳税人。
三、方法步骤
（一）宣传发动阶段
各村、镇直、镇办各单位和有关部门要根据本方案，制定本单位、本部门活动方案，并迅速掀起大检查活动。要在全镇范围内进行宣传动员，通过悬挂横幅，印发宣传资料，出动宣传车等形式，大力进行宣传造势，全方位宣传并发放财税政策、法律、法规等宣传资料。镇宣传部门要开辟宣传专栏，及时报导大检查活动进展，树立典型，鞭策落后，形成上下联动、齐抓共管的良好氛围。使广大纳税人在依法搞好生产经营的同时，积极学税法、知税法、懂税法，依法诚信纳税。
(二)自查自补阶段
在宣传发动基础上，镇税源办指导各村对本辖区纳税户进行拉网式排查，澄清底子，掌握全面情况；对未办理税务登记证的要督促办理，杜绝漏管户。同时要督促所有纳税人按照税法规定申报纳税情况进行自查自补，主动到税务部门申报补缴税款。
（三）重点检查阶段
在自查补报的基础上，由镇财政所、税源办牵头，协调纪检、国税、地税、国土、工商、公安等部门相关人员组成检查组，各村要全力配合，依照税源台账，对本辖区的重点行业和资源综合利用企业、商业超市及重点集贸市场、繁华地段等未达到起征点户、停歇业户、非正常户等进行全面核查。特别是对不自查或自查不到位的纳税人，要采取约谈、评估、稽查等方式进行重点检查。
（四）建章立制阶段
要认真总结本次活动经验，建立完善税源管理信息系统，加强对重点税源的监控，为税务部门依法征税提供依据。财税部门要完善各项管理制度，提高征管效率和质量，促进全镇财税征管步入科学化、规范化、制度化的轨道。
四、工作要求
（一）统一思想，加强领导。各级各部门要树立全镇一盘棋的思想，牢固树立税收第一意识，充分认识开展财税大检查活动的重要意义，切实把此项工作摆在重要位置，精心组织实施。镇政府成立财税大检查活动领导小组，领导小组下设办公室，办公地点设在镇税源办，负责组织协调全镇财税大检查活动开展，各村、各相关单位要抽调专门人员，集中力量抓好活动开展。
（二）密切配合，注重实效。此次活动在镇政府的统一领导下进行，由财政所、税源办具体负责组织实施。税务部门要全力投入，搞好全方位的指导配合，其它相关部门要按照业务分工，各司其职，各负其责，共同做好此次财税大检查工作，确保活动取得实效。
税收征收方式范文4
关键词：资源税改革；从量定额；从价定率；优劣
资源税，是指对在中华人民共和国境内开采应税产品和生产盐的单位和个人，就其因资源形成和开发条件的差异而形成的级差收入所征收的一种税。[1]从资源税的定义上，我们可以得出征收资源税的目的在于三个方面：（一）调节级差收入；（二）实现作为税收的功能；（三）保护、合理利用资源的目的。
资源税从计征方式上划分可以分为从量税与从价税。这两种征税方式的课税标准不同：从量计征，规定开采应税产品用于销售的，按应税产品的销售量计征；开采应税产品自用的，按开采量计征；从价计征，意味着资源税征税将与资源储量消耗和资源产品的价格挂钩。[2]从价计征和从量计征两种方式各有其优缺点，资源税应选择哪种征收方式，关键是要在不同的具体条件下，对两种方法的利弊进行权衡，看谁能够更好地达到资源税征收的目的。从经济学角度来看，从量税在抑制资源性产品产量的作用方面比从价税的效果更突出，但是从价税在资源性产品价格上涨的过程中更能保证税收收入。[3]
1. 充分调整级差收入
级差收入，是指同一种资源由于所处的地理位置的不同、内部结构和成分不同，而导致的开采者或生产者所获取的收益在数量上的差异，即调整由客观条件的不同而产生的收入。资源开采者的收入取决于资源产品的销售数量和销售价格两个因素，销售数量取决于市场经济条件下的供给和需求，在一定时期内，资源的可采数量和需求是一定的。因此，资源销售价格是开采者收入的最终决定因素，也是级差收入的体现形式。
从量定额计征方式使资源税丧失了对资源级差收入的“自动调节”功能。这种计征方式割断了资源税与应税产品价格的联系，使资源税对应税产品价格变动完全丧失了“弹性”。近几年来，矿产品价格迅猛上涨，矿山企业的利润大幅度增加，使得公共收益流入小集团手中。从量定额征收只与数量有直接关系，税收不与资源市场价格挂钩。[4]价格上涨，税额不增，价格下降，税额不减，开采企业的级差收入也会呈上升趋势。[5]
从价定率的征收方式，将资源税收入与企业获得的级差收入内在地联系起来。在价格上涨，资源开采企业获得的级差收入增加时，应缴的资源税也相应增加，价格下跌，资源开采企业获得的级差收入减少时，应缴的资源税也相应减少，可以更好地解决目前存在的所有者权益难以保障，企业负担不均衡，采富弃贫等问题。
2. 实现税收的职能和作用
资源税作为一种税收，必须能够实现税收的职能和作用，税收的职能和作用是税收职能本质的具体体现。一般来说，税收具有以下三种重要的基本职能：组织财政收入、调节社会经济和监管管理社会经济活动三个职能。[6]
2.1. 组织财政收入
资源税按税收收入的分配权限来划分属于共享税，共享税是指税收收入由中央和地方按比例或按法定方式分享的税收。其中资源税税收除海上石油属中央财政收入外，其余作为地方收入，归地方所有。
从量计征依据的是应税产品的销售数量或自用数量，割断了资源税收入与价格之间的内在联系，尤其是在价格总体呈上升趋势的情况下，其税额的滞后性不能及时反映资源产品，尤其是对优质价高产品价格的变化，资源品的增值无法在国家税收收入中体现，即税率、应纳税额与价格没有建立起相应的联系，税收杠杆和价格杠杆均无法发挥其调节功能。[7]
资源品价格已经高涨，并且在长期来看，受经济规律的影响，会保持上涨的趋势，从价定率的征收方式很明显地会增加国家和地方的财政收入。
2.2. 调节社会经济
资源开采企业负担资源税的能力与资源的价格水平是密切相关的。一般情况下，资源价格水平越高，企业负担能力越强，资源价格水平越低，企业负担能力越弱。与从量计征方式相比，从价计征使得资源税负担能够根据企业实际负担能力的变化而自动调整，“负重减税，负轻加税”，在经济低迷时期，企业利润受市场需求降低的影响而减少，同时企业需缴纳的资源税数量也相应减少，这样企业就会得到一定的喘息机会，来应对危机；相反，在经济高涨时期，资源税税额相应增加，在一定程度上减少市场上的流通货币数量，也就一定程度上减缓通货膨胀的压力，同时企业也不会因资源品价格的上涨而无节制地增加资源品供给，使市场稳定、有序地运行。
2.3. 监管管理社会经济活动
从征收管理的角度看，从量定额征收征管相对简单，从价定率相对复杂，风险大一些。但是税制改革后，各级税务部门一直在采取各种方式加强征收管理。况且目前主体税种都是从价征收，从量定额改为从价定率后，即使出现一些征管漏洞，其风险也应该是可控的。
在资源税从量计征的征收方式下，由于资源税归属地方政府，地方政府往往在资源产品价格上涨时，要求调高税额，资源开采企业则极力反对。在价格下跌或资源开采条件恶化时，纳税人要求调低税额，地方政府则持不同意见。资源税的主管部门不得不经常处于双方利益博弈的中心，陷于税额调整的纷争之中；改为从价定率后，由于税额随着价格变化，可以在一定程度上弱化博弈双方要求调整税率的动力，有利于资源税主管部门从调整资源税税额的利益博弈中解脱出来。
3. 保护、合理利用资源
税收征收方式范文5
【关键词】房产税；试点问题；征收方式
1.房产税相关定义
1.1 房产税的含义和作用
房产税是以房产为征税对象，依据房屋的计税余值或者房屋的租金收入向房屋的产权所有人征收的一种财产税。是税收体系中一种重要的财产税，是房地产税收中的一个基本税种。
拥有“楼市第一税”圣名的房产税其主要作用分别是：抑制房价过快增长，增加政府财政收入以及调整我国住房市场结构。
1.2 房产税的征收现状
1.2.1抑制房价过快增长作用未显现
对比近五年来，两试点城市商品住宅成交均价的价格及其变化幅度。2011年房产税在两地开始试点，当年上海商品住宅成交均价小幅上涨，较去年同比增长1.44个百分点；重庆市则呈现大幅增长趋势，较去年同比增长7.95个百分点。纵观两地试点四年来成交均价皆为上涨趋势，重庆均价尽管有涨有跌，但最终于2013年突破7000元；上海市更是一路上涨，2014年创下涨幅新高，同比增长12.36个百分点。不由得让人疑惑，其中房产税的价值在哪里？
1.2.2偏离了成为地方主要税种、增加地方收入的初衷
2011年房产税沪渝两地试点启动，第一年重庆勉强取得一亿元的房产税收入并且实际征收额比这个数据还要小，上海市2011年-2014年数据显示，上海每年房产税收入占地方财政收入的比例无太大变化，基本都在0.64%左右。作为一项政府大力推广的地方税主要税种，在地方财政收入中的比例在这试点的四年中没有一次超过1%，税收收入如此之小似乎偏离了试点之初使其成为地方主要税种、增加地方税收收入的作用。
2.房产税试点情况不乐观的原因分析
2.1房产税税基过于狭窄
房产税改革的基本内容就是将居民个人非经营用房纳入征收范围，关于征收范围的争议主要集中于是否应该把存量房和农村房产纳入征税范围中。首先，对于存量房，沪渝两地在改革方案上有不同的处理。重庆试点包括存量房，而上海试点未将存量房纳入征税范围。但不管是上海的“增量房”方案，还是重庆的“高档房”方案，房产税的征收对象仅仅涉及新购商品房和少量存量房（独栋别墅和高档商品房）。对于之前普通存量住宅，两市均没有纳入征收范围，税基十分狭隘。再加上免税面积过大，上海免税面积为人均60平方米，重庆采取按每户抵扣180平方米免税面积（高档房抵扣100平方米），导致房产税更多停留在政策层面，实际执行情况不理想。
不仅如此《中华人民共和国房产税暂行条例》还规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，对农村地块不予以征收，税基一减再减。
2.2政府征收成本巨大
现行房产税的征收成本很高，从税的性价比来说，效率很低。税收的征管成本包括税务局人员的工资、办公的开销、固定资产的购置以及部分研究经费。一地级市的国家税务局的税收成本是8.87%，如果加上基建成本，税收经费占税收收入的比重是13.14%。而另一个地级市地方税务局征收经费达19.29%。一些研究人员在更低的层级（区县级）的调研发现，税收成本占到税收收入的26%，一些地区征税成本更达到50%。房产税与企业税收不同，企业税收可以强制征管，但是房产税面向个人，即使不交房产税，税务人员也无计可施，唯一办法只能挨家挨户去征收。有新闻表示“重庆某税务局所所长为向一名别墅所有者征收房产税，亲自去机场接这位不常住重庆的别墅业主，房产税征收难度之大、成本之高可见一斑。”
2.3 被征税人规避税费
按2011年1月27日出台的《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定，从2011年1月28日起，对于重庆主城九区个人新购的高档住房开征房产税。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。政策一出便有新闻报道“9941元！开发商的‘定价红线’？”。这9941元/平方米就是2009、2010年两年来重庆房产均价的两倍。开发商为了避免买房者对房产税感到压力而降低购买力，便在定价方面死守9941这条红线。上海的部分楼盘也在2011年推出了“买房即送五年房产税”来缓解群众对征税的抵触情绪。
以上的两种情况算间接调控了房价，而有些开发商特意打政策的“球”。重庆征收模式针对别墅等高档住房，政府对别墅的定义是跃层高6米，开发商就建成5.5米；原本别墅花园是单独买卖，现当成赠送，不纳入房产中。新建别墅都想尽办法规避了税收政策，每年都有别墅的新增，税收部门却只能在存量别墅上做文章。
2.4 征收对象评估难
房产税是以个人所拥有的房产为征税对象，按房屋的余值或租金收入为计税依据而征收的。为确保税收的科学合理，首先需要登记完善的个人房产，客观来说，只有对个人财产申报管控严格，信息准确的国家才会出台不动产税，而我国在财产申报方面并没有做到透明清晰，所以对征税对象的认定费时费力。
3.房产税拓宽为房地产税的可行性分析
3.1 增加地方税收收入
3.1.1拓宽征税范围
房地产税和房产税的区别在于房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，例如：个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。房产税也是房地产税的一部分，摒弃了以房产为征收对象的单一性，拓宽征收范围将房价、地价整合在一起，增加税收收入促进其成为地方主要税种，增加地方财政收入有利于当地基础设施的建设。
3.1.2降低征收成本
房产税面向个人征收，需居民以个人名义申报入库。由于无法强制征收导致征收成本巨大。若拓宽为房地产税，便可与强制征收的税费相互捆绑，在个人不动产登记完善的情况下，房产税可以与个人所得税进行捆绑。根据网络联通信息，计算个人应纳房产税税额，按月度或年度为单位在纳税人缴纳个税的同时向其征收房产税。省去税务人员挨家挨户追讨所耗费的成本，也保证了房产税的按时缴纳。
3.2 建立和完善了房产登记制度
2015.3.1起，《不动产登记暂行条例》开始正式实施，包括集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权等十类不动产权属将纳入登记，并且中央要求在2018年完成对不动产的登记。如果能完善个人不动产信息，增加我国个人财产的透明度对之后的房产评估自然能提供便利，也作为2017年房地产税开征的配套条件之一。
4.合理借鉴美国征收模式
国家大力开展房地产税立法事宜，《不动产登记暂行条例》的实施也在为其铺路，但有关房地产税的计税方法却还未敲定，这也引起了大众的关注与热议，想成为一项能对人民生活有益的良税则必须在对征税对象及计税依据上做到科学合理，这恰恰是在试点过程中发现的最大问题。美国作为西方房产税制最完善国家，希望能从美国房产税征收模式中得到合理化的启示。
4.1统一房产价值评估方法
美国关于房产价值评估方面采取中介机构模式，房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型等进行调整。由于美国各行业从业人员都必须通过严格的从业考试，其出示的数据有很强的信服度，政府则会依照数据征收相应的税金。但依照我国的国情无法保证中介机构能公平公正的评估房产价值，必须由政府出面才能保证数据的真实性，所以我国更加适合政府模式的评估方法，即由政府出面成立专门房产评估机构并由专业的资产评估协会对其进行监管才能评估出更加公允的房产价值。
4.2实行合理的征收模式
税收征收方式范文6
关键词：税收 房价 VAR 投资——消费模型
一、文献综述
中国房地产市场可以追溯于1996年左右，于深圳、广州等发达地区领先。1998年全国正式实行“房改”后，为了摆脱经济危机同时也是拉动内需，政府出台了一系列政策为个人房贷进行支持，因此中国房地产进入了高速发展时期。在2006年之前，房价一直保持平稳，而06年之后则开始显现出持续、快速上涨的势头，虽然房价在2008年普遍有所回落，但紧接的上升又给人们带来了巨大的购房压力。为此，政府采取了一系列的税收政策打击投机购房行为、控制房价过快过高上涨。从这些政策中，在看到政府加大控制房价的决心的同时也可以观察到，真实的房地产市场价格变化也并非都如政府的预期。
国外关于税收对房价的影响的研究中，比较有代表性的主要为受益论和新论两类。受益论的研究认为，房地产税是中性的，不具有扭曲效应，即对房地产征税不会影响房地产资源配置效率。受益论的代表是Tiebout（1956），他发现政府会根据公共服务能给人们带来的受益程度而进行税负的分摊，同时社区内的公共服务和房价的情况会相应地影响购房消费者的选择。而在Oates（1969）[2]的进一步研究中，他通过分析美国新泽西州53份城镇的数据资料，发现房价与地方公共支出呈正相关，与财产税呈负相关，并且发现很多居民愿意选择税负较高但公共服务更好的社区居住。新论的观点最早由Mieszkowski（1972）基于Harberger（1962）的税负归宿模型而提出。相比于受益论，新论认为房地产税是非中性的，对资产征税会扭曲地方政府的财政政策和房地产市场的供求状况。其他学者如Aaron（1975）、Zodrow（1986）等也都相继对此进行了拓展。
国内相关学者也对税收对房价的效应做出了分析。陈多长、踪家峰（2004）认为，房地产税收在短期内基于住宅服务供给有限弹性的假设，房租将会提高，税负由交易双方共同承担；而在长期，由于租金税使住宅资产价格下降，且降低了投资住宅的预期出售价值，因此使得住宅资产的均衡价格低于税前水平。谭章禄、兰君（2008）运用供求理论，针对消费者需求、开发商供给以及投机者的供需三方面，从定性的角度分析了税收对房价的可能影响结果。杜雪君、吴次芳、黄忠华利用VAR模型，进行了协整分析、向量自回归、误差修正和Granner因果检验，分别从长期与短期研究了房地产税对房价的影响，发现二者之间有着长期的均衡关系，且房价与房地产税正相关。
投资——消费模型可分为两部分：一部分是“消费——储蓄”决策，即决定将财富中的多少用于消费，又有多少用于投资；另一部分是“组合选择”决策，即分配消费剩余后的财富，确定各种证券的购买量。在这一领域中，最早且具有代表性的是Markowitz于1952年推出的均值——方差模型，他认为投资者的唯一目标就是最大化期末财富（或消费）的期望效用。而投资——消费模型也经历了由最初对均衡的存在性的初级研究到最终理论趋于丰富完善、方法更加多样化的成熟阶段。
本文共安排了四个部分，第一部分是对本文的引述；第二部分对比了国内外关于税收对房价影响的研究方法结果及投资--消费模型的概念；在第三部分运用两个模型：在模型一中采用VAR模型研究税收对北京市房价的影响；在模型二中运用投资——消费理论并结合倒向随机微分方程，探究在满足投机者、普通购房者以及政府的最大期望效用的前提下最佳的二手房转让税税收比例。在第四部分笔者将给出一些具有实际意义的有效措施和政策建议。
二、实证分析
（一）模型一
1、模型的建立
为了研究税收对北京房价的影响，笔者选用了北京市2006年1月到2010年1月的二手房销售价格指数、二手房租赁价格指数以及新建住房价格指数的月度数据，数据来源于搜房网（），二手房销售价格指数以北京2004年12月为基期，基期指数1000点；二手房租赁价格指数样本以北京2005年12月为基期，以基期指数1000点为基准。
利用原始数据进行单位根检验后，发现数据是平稳的，再利用AIC准则选出了2阶滞后，因此可以建立如下VAR模型：
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其中X1t为二手房销售价格指数，X2t为二手房租赁价格指数，X3t为新建住房价格指数，D1、D2、D3为虚拟变量，虚拟变量具体的赋值内容及对应的税收政策如表1。
2、估计结果
用Eviews对以上数据做VAR模型，结果如下：（表所示）
三个回归方程的相关系数分别为0.998317、0.993258和0.998186，很好的拟合了原数据的线性关系。从结果可以看出，二手房的销售价格与自身滞后一、二阶显著相关，说明它的当期价格会受前期的预期影响。同时它还与新住宅的一、二阶滞后价格显著相关，这说明二手房的售价与新商品房的售价之间有着明显关系；再观察第二列数据，表明二手房租赁价格与自身一阶滞后价格、以及新住房一阶滞后价格显著相关；第三列数据表明新建住房价格受自身之后一、二期影响明显。由此可见，无论是二手房价格还是新建住房价格，都会在不同程度上受到前几期预期的影响。
进一步来看税收与房价的关系。首先，二手房销售价格与D2显著相关，且呈负向关系，也即当向二手房转让所得征收20%所得税后，促进了二手房销售价格的小幅度下降；其次，二手房价格与D1显著相关，也呈负向关系，即对住房营业税免征年限由2年改为5年后，二手房租赁价格也显现了较小幅度的下降；最后，笔者发现，新建住房价格并没有收到任何税收政策的影响。
3、结果分析
由以上观察结果可知，二手房价格只在某阶段与特定的税收政策有关，即不是所有的税收政策都会对二手房房价产生影响；同时，税收对房价的短期影响均是使其小幅度下降；而新住房价格并不受税收政策的影响。下面笔者对以上结果进行分析：
2006年6月营业税免征年限由2年上调为5年后，由于政策出台的较突然，因而使得大部分购房者持观望态度。一方面，对购买住房不超过5年转手的要按全额交税的规定给购房者带来了一定程度上的消费负担；但同时，购房者也预期部分开发商会适当降低房价以提升买房需求。这两者的权衡使得部分购房者选择驻足观望。而从卖房者方面来看，市场的真实情况是北京市大部分卖房者仍然保持信心坚挺，他们并不愿意在较短的时间内就把房价降低，而是选择进一步看形势发展而定，因此可以认为卖房者也在观望之中。从买卖双方观望中可以看到，短期内二手房销售价格并没有由于此税收政策的实施而发生明显的改变。
而对于租房业来说，由于房价短期没有大幅降低趋势，而买房者虽然多处于观望，但是刚性需求使得购房后劲十分明显。租房者为了吸引更多亟待满足住房需要但仍在观望的人群，因此他们在短期内小幅度降低价格以吸引那些买不起房的消费者将需求转移到租房界，因此短期内，这一税收政策使得二手房租赁价格有小幅度下降。
2006年8月实施向二手房转让所得强制征收20%所得税。由于征税是按销售价格与原价格的差额征收，因此卖房者可能会因此比平常多付高达十倍以上的税额，如果按供求理论分析，由于交易成本的扩大，卖房者会提高房价。但事实上这是卖方市场与买方市场的双方博弈，卖房者会尽量将税收压力转嫁给购房者，但购房者的信心极大下降，会导致短期内需求量骤减，因此也会给卖房者带来房源积压的压力。最终的结果显示二手房的销售还是有小幅度下降的。
短期内的新建住宅价格不受税收政策压力影响，但长期来看，一手房、二手房价格均有回暖趋势。由于交易成本的增加，要想真正把房价控制在较低水平无疑是对开发商的巨大考验，而随着更多的税收负担被转嫁给了购房者，而住房的刚性需求形势也十分明显，因此购房者也开始寻找新的契点转移需求方向，由此推动二手房租赁价格上涨。
对于北京市，政府在之后又多次进一步上调了二手房交易的计税价格，大力打压投机者的投机购房行为，同时普遍下调了商品房的价格，数据显示，从月度走势来看，2012年1月份的成交额受传统淡季和市场环境影响，再加上上一年12月初刚开始执行的加税令，二手房市由此创下24.5万方的历史新低。因此基本实现了二手房与一手房价格的一致、稳定，使得效果较为明显。
（二）模型二
2006年8月1日起，向二手房转让所得征收20%所得税的政策正式开始实施，但是从各省市的实际情况来看，调控结果并不是十分理想，这极可能是由于税率过高或过低。因此在模型二中，采用投资——消费模型进行研究。与一般的投资——消费模型的应用不同的是，本文将股票市场转变为房屋市场，从而研究房屋价格的变化；同时研究要满足投机者、普通购房者以及政府的期望效用最大化时，当期合理的二手房转让税税率应该定为多少。这是与以往投资——消费模型不同的创新之处。
1、二手房租赁价格公式的建立
首先采用北京市2006年1月至2010年1月的60个二手房租赁价格指数月度数据， 令他们分别为■， 设想二手房的租赁价格满足一个随机微分方程，即：
■，
其中St是t时刻二手房的租赁价格，Wt是d维布朗运动，代表了d个相互独立的干扰源，b是估计漂移率，σ是波动率。将此随机微分方程转化为离散形式，有：
■
对两边同时除以■，得到：
■， 其中Ri可以看做是二手房租赁的收益率。利用参数估计的矩方法可知有：
■
其中■是Ri样本的均值，M是样本数量。于是将查得的实际历史数据代入上式，即得到拟合后的关于二手房租赁价格的随机微分方程：
■
当考虑向二手房转让环节征税时，引入参数c，并令c为实际税率值0.2，则满足：
■
其中■， 因此■。因此该模型的目的就是探究在满足最大效用的前提下最优的二手房转让税税率值，即利用已知的■，引入c*，使满足：
■. （1）
2、效用函数的建立
假设房市上有两种购房者，分别是投机者和普通购房者，对于投机者而言，他们在面临房价上涨时更加“冲动”，往往房价越高，对他们来说效用也就越大，因此假设他们在投资过程中的效用函数为■此时税费越高，效用越小，并且注意到税率对效用是反向的边际递增，也即每增加1%的税率，效用的减少是越来越大的。而相应地，对于普通消费者来说则比较保守，房价则越低越好，并且假设每增加1%的税率，效用的减少是递减的，因此对于普通消费者在投资过程中的效用函数为■。
对于选定的终止时期T，也有一个相应的效用函数■，那么研究结果要满足投资过程中与投资终期效用的最大化，也即：
■（2）
3、模型的推导
根据随机最大值原理，定义：
■（3）
那么同时满足（1）、（2）的情况就转化为：求最优税率■，使其满足（3）式达最大值。因此我们用H对c求偏导，有：■，令■则：■。
由此得出对于投机者与普通购房者的最佳税率表示：
（1） 对于投机者：■， 则■。
（2） 对于普通购房者：■，则■。
为了求解Yt，引入倒向随机微分方程：
■
其中■那么：■
为了求解上式，令Xt满足■ （5）
由■公式对XtYt积分即得到：
■（6）
因此，要求解Yt，只需求解Xt，也即公式（5）即可。 不难发现，令■，由■公式有：■， 因此于是我们得到：
■（7）
对（6）式两边积分，得到：■，由于■因此有：
■ （8）
将■带入，最终得到：■（9）
又由（8）式可知，■（10）
又因为St与Xt独立因此（6）式中：
■（11）
最后将（9）、（10）、（11）带入（6）式，即得到：
■ （12）
4、模型求解
（1）对投机者：■（13）
利用已经查得的数据，并令ESt为49个北京二手房租赁价格指数的平均值，T=49，并且考虑到，为了控制投机者的投机购房行为，政府应该希望投机者期终的效用与房价呈负相关，也即我们取■。利用Matlab2012，我们对（13）式里的c进行求解，得到■，所以，对于投机者来说，最佳税率应该定在26.5%左右，与实际税率相比，政府定的税率略有偏低。
（2）对普通购房者：由于政府对他们并没有实行很强的打压措施，因此可以认为■，则有：
■（14）
同样用matlab2012对（14）中的c求解得到■，可见，对普通购房者来说，税率基本为零。
5、结果分析
从结果中可以看到，对投机者与普通消费者来说，他们的效用函数并不是相同的。投机者更倾向于利用较高房价进行投机行为，而普通购房者则仅希望能买得起住房。如果将政府对两种人群的期终效用函数分开来看，会发现政府的目的实质上是向投机者征收更多的税以打击投机行为，而普通购房者则不是政府进行税收政策的主要目标。
事实上，由于营业税以及转让税的征收都是以实际成交额与原购买额的差额计算，因此对于普通购房者来说，相比于全额征税，这更使得他们有能力购买住房；而对于投机者，由于他们往往在几个月内就会把购买的房屋卖掉以获取巨额利润，因此差额征税实际上还是比较有力地打击了投机者的投机行为。但同时也观察到，这些税收政策由于覆盖人群较广，所以仍旧会给部分普通购房者带来压力。
三、结论与建议
在本文中，笔者利用VAR模型研究了相关税收政策对北京市二手房销售价格、二手房租赁价格以及新建住房价格的影响，并利用投资--消费理论建立模型，采用倒向随机微分方程的方法，研究了在满足投机者与普通消费者的最大效用、以及政府对二者的期终最大效用的基础上，最佳的税收比例值。这既是对投资——消费模型的推广，也是本文的创新之一。
基于我们的研究结果以及中国的国情现状，我们提出以下几点建议：
（一）从税收政策的角度考虑
由于房价的上涨主要是投机行为的结果，因此对投机者的有力打击才是税收的真正目的。然而，现有的税收政策针对的是所有符合政策要求的市民，因此不可避免地在一定程度上会损害部分普通购房者的利益。而从我们的研究结果中也可看到，只要适当提高针对于投机者的税率，房价就可以较为有效地控制在一定范围内，并且无论是投机者、普通购房者或是政府，均达到了最大的期望效用。因此，建议政府建立相关体系，适当提高向投机者征收的税率，同时可以采取相关措施保护小户型住房；并针对不同的需求和购房情况，对投机者和普通购房者差别对待。
（二）从投资渠道多样性的角度考虑
中国是一个大市场，然而民间的资本投资渠道的多样性却没得到充分体现。据福州经纪商兴业证券的数据显示，中国人的投资基本局限于两种：一种是传统的投资，例如黄金、股票、国债、银行存款以及住房；另一种则是另类的投资，如红酒、艺术品、药材等。由于这些投资渠道过于狭窄，而一些企业和实体公司又往往归为国有，因而大部分人就将目光转向短期的房市，逐渐将房价炒了起来，进而形成了投机过热的局面。因此，政府应该适当放宽一部分投资渠道，而不仅仅是着力于打击房价上，因为人们的根本投资需求没有得到充分解决，从长期来看房价还是可能会继续提高。
（三）从征管、监督体系的角度考虑
由于我国相应的征税环节还存在疏漏和不足，因此在税收效果上不能完全实现。同时，没有成立相关的评估机构对购房者的购房情况、自身信用等方面进行具体的了解，使得投机行为得不到良好的控制。因此政府应该建立高效的评估体系，对个人住房信息进行记录；同时尽快严格征收管理环节，避免逃税漏税情况。
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