保障性住房范例6篇

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保障性住房

保障性住房范文1

安居才能乐业。住有所居是群众生活的基本要求,也是政府应尽的职责。党的十七大提出,健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。总理在今年全国“两会”的《政府工作报告》中强调,抓紧建立住房保障体系,重点发展面向中低收入家庭的住房。这既体现了党中央、国务院对解决困难群众住房问题的高度重视,也对我们提出了新的要求。现在,全省县级以上城市还有最低收入住房困难家庭近20万户,改善这些困难群众的居住条件,是群众最关心、最迫切、最直接、最现实的利益问题。今年,省政府把全面建立城市廉租房制度作为八件民生实事,提出具体要求,纳入了重点工作目标责任制。我们要认真贯彻党中央、国务院部署和省委关于改善民生的要求,把解决保障性住房与改造棚户区结合起来,统筹谋划,完善政策,精心组织,积极推进,确保取得更大成效。

关于保障性住房工作。首先要明确目标任务。今年全省廉租住房建设任务80万平方米,要坚定不移地确保完成。在具体工作中,要通过组织新建、在普通商品房开发和经济适用房中配建、收购旧有住房以及在棚户区改造中解决一部分来完成。对已经掌握的符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的城市低保家庭,在巩固**7年设区城市基本做到应保尽保成果的基础上,今年要覆盖所有县城。总的原则是以货币补贴为主、实物配租为辅,优先解决最低收入困难家庭。各级政府和相关部门要采取有力措施,科学组织安排,确保实现目标。

搞好保障性住房建设,要积极争取国家支持。省发展改革委要会同省建设厅对申请国家补助资金的廉租房建设项目,积极做好审核和上报工作。各市(州)政府要按照国家和省里的要求,抓紧申请补助项目的相关准备,最大限度地争取国家的补助资金。对国家发展改革委已经有意向的1.6亿元项目补助资金,要跟踪落实,继续做好工作。对19.25万户最低收入住房困难家庭所需2.31亿元货币补贴资金,省财政厅、建设厅要积极做好申请国家财政补助,确保不低于去年1.2亿元水平。

除向国家争取资金支持外,各级政府要增加财政投入,形成相对稳定的廉租住房保障资金渠道。包括住房公积金增值收益计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房建设,将土地出让净收益不低于10%的比例用于廉租住房保障。地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算。今年省政府安排1亿元资金用于廉租住房建设。省财政预算内投资和专项补助资金要对财政困难的市县予以统筹安排。

保障性住房工作政策性强,涉及面广,需要各有关部门密切配合,通力协作。省建设厅要做好综合协调、组织推进和指导工作,并会同相关部门制定完善配套政策;省民政厅要会同建设厅做好最低收入、低收入家庭的收入和住房调查核查及档案建立工作,进行动态管理;省国土资源厅要做好保障性住房项目土地的使用计划制定和供应工作;省发展改革委、财政厅要做好住房保障资金的申请、筹措工作;省地税局要做好保障性住房相关税收优惠政策的研究落实工作;金融部门要为保障性住房项目建设提供金融信贷支持。

保障性住房范文2

房地产市场化改革十年来,保障性住房的推进始终举步维艰。

“4万亿”刺激计划给人们带来了许多遐想,但对于房地产市场而言,有谁还愿再盲目地对“三年9000亿元”的保障性住房供应计划做出预期,更何况是在这房地产的严冬?

“不要对此太认真。”一位住房和城乡建设部(下称建设部)的官员近期在接受《财经》记者采访时坦承,因为这些参与制定政策的人都不敢确定,中央的这一宏大计划,能否得到地方政府的落实。

前车可鉴。2005年,上海市推出“两个一千万”的保障性住房政策(即建设1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房),曾令房地产市场骤然降温。至今三年,这一根本没有得到执行的计划已彻底宣告流产。

同一年,国务院相继出台“国六条”、“国八条”,均将保障性住房作为最重要的一项房地产调控政策。但是,房地产市场化改革十年来,保障性住房的推进始终举步维艰。

这一次,保障性住房承担的角色更为重要。“三年9000亿元的投资,所要解决的不仅是民生问题,还有拉动经济增长和就业的问题。”全国工商联房地产商会(下称房地产商会)会长聂梅生说。

此次国务院明确将加快保障房建设纳入经济刺激计划的“4万亿”投资之内,甚至在扩大内需、拉动经济增长的十条措施(下称“国十条”)中第一个被提及。

其后,建设部副部长齐骥明确表示,今后三年,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,同时,完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造,总投资将超过9000亿元,平均每年3000亿元。

此为“三年9000亿”之由来。齐骥还称,保障性住房供应计划“上下游产业加在一起,每年会有6000亿元投入,能造就200万-300万个就业机会”。

从表面上看,这既拉动内需,又解决民生,一举两得。但是,在房地产业出现严重下滑,存量房屋严重滞销的情况下,如果原来意义上的“保障性住房”大量入市,则必将加大市场供应量,令房地产市场的走势,变得更加难以预测。今年下半年,各地限价房和经济适用房用地纷纷流拍,广州等城市的限价房,甚至出现滞销现象。

“现在是一个考验地方政府执政能力的时刻。” 聂梅生表示,如今,政府所面临的不仅是执行力的问题,更是如何去执行的问题。

模糊的保障

中国的保障性住房,始于1995年开始推出的安居工程。这是由政府负责组织建设,以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程。

但是,由于该项建设资金主要由地方财政承担,政策出台后,一直未能顺利推行。结果,这项于1995年1月开始施行的措施,至1998年住房改革全面推进后,逐步被经济适用房政策所取代。

1998年,国家房改23号文件明确提出“经济适用房”这一概念,开始实施“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”。

“当时的经济适用房被定义为商品房的一种,但同时又含有政府补贴的性质。这个定位是希望其既为拉动GDP做贡献,又能给部分中低收入人群提供住房保障。”一位建设部内部人士告诉《财经》记者。

经济适用房兼具保障性住房与商品房双重属性,面向所谓中低收入人群,其定位十分模糊。经济适用房推出初期,主要解决了城市拆迁改造中,拆迁户的住房问题。但对购买对象的限制并不严格。一些大户型的经济适用房甚至摇身一变,就是廉价的“豪宅”。随着城市房价不断上涨,经济适用房不仅未能很好地承担解决低收入人群住房的问题,反而变成了一种违背市场公平原则的投机产品。

2005年,国务院在经济适用房的基础上,再次推出限价房政策。所谓限价房,是指限制开发商拿地价格,同时限制其房价的一种面向城市中低收入者的商品房,限价房政策出台的一个目的是为平抑不断高涨的房价。

限价房与经济适用房相似,均具有商品房属性,但同时兼具保障。尽管为了保障公平,制止寻租,国家出台了限制经济适用房和限价房短期内上市交易的规定,但是,由于这两类保障性住房,均与周边商品房存在较大价格差异,一旦能够上市交易,便可带来高额收益。正是经济适用房与限价房的商品房属性,造成真正的低收入人群不是根本买不起这类保障性住房(经济适用房与限价房的价格对低收入家庭的收入相比,仍旧显得很高,低收入人群更买不起那些大户型的保障性住房),就是很难买到这类保障性住房。

令经济适用房与限价房兼具商品属性的初衷,是希望借助市场的力量来加大保障房的供应,即政府给政策,开发商出钱来盖房。

政府对经济适用房免除土地出让金,并给予税收优惠,对限价房,则降低了土地出让金。

经济适用房推出初期,一些开发商利用政策的模糊性,开发了大量100平方米以上大户型的经济适用房,并利用房价不断上涨,投机套利,从而获得更高的回报。

限价房推出之初,由于土地价格的飞涨,以及开发商对土地稀缺的预期,亦愿投身参与。

但是,地方政府为了寻求土地价格的最大化,往往对此显得动力不足。

如今,到经济下滑、房价下跌之时,经济适用房和限价房又陷入另一种尴尬――无人接盘。尽管,土地大量流拍,令地方政府开始转变态度,更愿意增大经济适用房和限价房的用地供应。但是,由于商品房的价量双跌,一些地区的商品房价格已接近限价房,甚至有向经济适用房价格靠拢的态势。另一方面,原材料价格的上涨,也令开发商的利润进一步被压缩。“限价房、经济适用房都具有商品住宅的属性,在一定条件下可在市场上流转,而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房,不能买卖。”建设部内部人士说,“因此,经济适用房与限价房在房地产市场下滑期间,处境比较尴尬。”

一位在广州承建了限价房项目的开发商告诉《财经》记者,目前在广州推出的限价房出现了滞销。另一位在北京市通州区承建某限价房的开发商也表示,由于今年中期钢材等原材料的上涨,其开发的限价房项目将肯定亏损。

土地市场也对此作出了反应。10月8日,北京市大兴区康庄限价房项目一期用地招标,因参与投标的三家开发商报价均低于招标底价,成为今年北京第三块流标的限价房地块。其6500元/平方米的限价已与周边一些商品房开盘的价格相仿。

11月,广州市国土房产局表示,将暂停明年限价房用地供应。山东济南一经济适用房项目,同样流标。

“限价房可能在未来两年,逐渐退出市场。”上述建设部内部人士表示。另一方面,据上述建设部内部人士表示,国家也在调整经济适用房的定位,将经济适用房的购买对象由原来的“中低收入人群”,改为“低收入群体”。

限价房和经济适用房定位不清,是这两类保障性住房一直难以发挥应有功效的主要原因。限价房与经济适用房所具有的高额投机回报,甚至远超过各类商品房的投资回报率与性价比,令社会各阶层均希望通过各种方式,争夺这一资源。低收入人群不仅买不起,亦买不到本该属于他们的保障性住房。

国务院为扩大内需、改善民生而推出的“国十条”中,表示将加强建设保障性住房。重新提起已经停滞十年的安居工程,被一些业内人士认为是一种信号。

与经济适用房和限价房不同,安居房与廉租房相同,均不具有商品房属性,不能上市交易。是纯粹由政府投资建设的保障性住房。

建廉租房需先建制度

“三种保障性住房中,没有商品房属性的廉租房所占的比重,将逐步增大,是投资的重点。”前述建设部内部人士在接受《财经》记者采访时表示。

廉租房是以向住房补贴的形式提供低价住房,主要包含两种形式:一是实物配租――即政府建设廉租房,再低价租给低保户,二是直接向低保户补贴房屋租金。

廉租房建设作为“国六条”的一项重要内容,自2005年以来,一直是国家确定实施的重点计划之一。但至2007年,全国仍有145个城市未出台细则,仅54.7万户入住廉租房。2007年初,建设部曾专门下达一份“催建令”,要求地方政府在当年年底前,必须建立廉租房制度。

廉租房制度推进不力,一是由于其无法像商品房那样给地方政府带来经济收益,二是其资金来源得不到充分保障。

廉租房的建设资金目前有四个来源:地方财政、中央财政、土地出让金和公积金增值收益。截至2006年底,全国经济适用房投资不到商品房开发投资的6%,廉租房建设投资则不到商品房投资的2%,累计用于廉租住房制度的资金仅为70.8亿元。如今,中央政府仅在2008年第四季度,就安排了100亿元资金,用于建设保障性住房。为了保障廉租房的建设资金,建设部在2005年特别规定,各地土地出让收益的10%,必须用于廉租房建设。

今年以来,由于房地产业下滑,各地土地出让收入和地方财政收入均大减,廉租房的建设资金显得更加难以保障。各地国土资源局公布的数据显示,上海今年土地出让通过招拍挂成交金额约128亿元,与去年420亿元相比,整体萎缩42%。西南地区惟一的直辖市重庆的情况也不乐观。今年上半年,重庆各类土地出让金总计约为82亿元,这个数字在2007年则约为370亿元。广州上半年土地出让金仅相当于去年的四分之一。

“尽管,地方政府总是在抱怨没钱,但廉租房建设不力的主要问题,还在意愿。”上述建设部内部人士表示。

如按照三年建造200万套廉租房的计划估算,若平均每套房屋为60平米,每平米2000元造价,廉租房的建设资金约需2400亿元。即使土地出让金急剧下降,资金也不是问题。

上述建设部内部人士透露,国家重点扶持的是中西部欠发达地区的保障性住房建设。建设保障性住房所需资金,地方仍将出大头;只有地方出资,中央才会匹配资金。

据《财经》记者了解,4万亿投资中,中央与地方的出资比例为1∶3,保障性住房的出资比例或与之相仿。

在经济出现下滑,土地纷现流拍的形势下,地方政府与几年前相比,萌生了用建设廉租房等保障性住房带动GDP的动力。但是,与经济适用房和限价房相同,廉租房同样没有一套明晰的制度保障。《财经》杂志首席经济学家沈明高便认为,国家应该对廉租房的户型、配套、购买人群做出严格限制,以将其与普通商品房明确区别开来,其基本思路是,对此类保障性住房的条件设立一套标准,使其可以满足低收入人群的需求,但有钱有权之人又没有意愿去“攫取”这部分资源。并应该成立专门的廉租房管理机构进行管理。

全国工商联房地产商会会长聂梅生则建议,应该效仿美国、香港等地通过REITss(房地产信托投资基金)的方式推动廉租房的建设。这样能够调动社会资金,投资廉租房建设,缓解财政压力。

市场冲击难料

在房市持续低迷的境况下,保障性住房的大规模投资计划已经引起了一些开发商的忧虑。SOHO中国有限公司(香港交易所代码:00410)董事长潘石屹便表示,北京今年保障性供应量为800万平方米,相当于10万套住房,而北京一年商品房的销售量仅为19万套,保障性住房大量入市将对商品房市场形成直接冲击。

华远地产总裁任志强也认为,房地产成交量急剧下降令市场存量正在增加,一些城市消化存货甚至需要两年的时间,保障性住房大量入市,可能令存量更多。

房地产商会会长聂梅生亦表示,目前,房地产市场出现严重滞销的,正是90平方米以下的中小户型商品房。在目前的市场环境下,“三年9000亿”计划中的投资结构很重要。如果商品性质的“保障性住房”――即原来的经济适用房、限价房建得过多,可能起到适得其反的效果,会加大市场下滑速度,保障性住房甚至将出现滞销的状况。

她认为,政府可以采取收购存量房屋的方式,提供保障性住房,而不是大量兴建。不过,这一举措必须限定很多条件,操作起来面临各种问题。

如果开发商面临破产风险,政府收购商品房的成本已低于建设廉租房的成本,那么,政府收购既可救市场,又可推进保障性住房建设。

但是,如果政府是以远高于建设成本的价格,去收购存量商品房,就是一种救开发商的行为,不仅无益于推动保障性住房建设,而且势必滋生腐败等各种问题。

11月,河南拟定一项新政,由地方财政出资收购滞销的商品房,作为保障性住房供应。对此做法,建设部副部长齐骥给予肯定。他还表示,并不认为保障性住房的大量入市冲击了房价,其理由是购买保障性住房的对象有严格限制。不过,在大多数业内人士看来,这种所谓的限制,仍旧只停留在纸面上。

万科企业股份有限公司(深圳交易所代码:000002)总裁郁亮在近期接受《财经》记者专访时便表示,保障性住房的大规模投资必须有一个合理的制度作为保障,保障性住房的定位是否明晰,将对房地产市场形成截然不同的影响。

郁亮认为,保障性住房的户型、配套都应与普通商品房区别开来。这样两个市场才不至于互相冲击。例如,普通商品房的定义90平方米以下,保障性房的面积就应该更小。如果,保障性住房能够准确的定位于低收入阶层并切实解决这一人群的住房问题,将推动商品房市场的发展。同时,也可以令商品房开发商不必承担过多的舆论压力。

保障性住房范文3

摘要:住房是人类生存和发展的基本生活资料,但受到住房支付能力不足的影响,中低收入群体的住房困难问题日益突出。完善保障性住房供应体系不仅是践行以人为本政策的关键之举,也是政府关注民生的重要体现。本文从保障性住房供给与需求、供应体系的结构,供应方式研究角度出发,分析目前的研究现状,为优化我国保障性住房供应体系提供新思路。

关键词:住房保障供应体系;供应方式;供给;需求

住房保障体系是我国社会保障体系不可缺少的一部分,保障性住房供给已成为解决中低收入群体住房问题的有效途径之一,我国在不同时期各种保障性住房形式都有其所处阶段的局限性,各项制度的提出和实施一直以小修小补的方式来完善,建立一个完整有效的住房保障体系已经成为眼下急需解决的关键问题。本文基于这样的背景,以我国保障性住房供应体系作为研究对象,总结分析我国保障性住房供应体系的多种研究视角,为优化供应体系提供新思路。

一、我国不同时期推出的各种保障性住房形式具有阶段性、特定的历史背景和政策指向,不同的发展阶段,学者的主张不同

在经济适用房的实施效果来看,学者基于不同的角度分析了经济适用房的优劣,朱亚兵[1]认为无论是从理论上还是以各国的实践来看,经济适用房的实践结果与政策制定的初衷背道而驰,经济适用房会引发一系列问题,如利益寻租、社会不公、行败等负面问题。还有学者从社会公平的角度出发研究,认为经济适用房制度的土地政策有其弊端,使用一定年限后可进入商品房交易市场,极易产生土地寻租问题。

还有一部分学者主张应当实施公共租赁房制度。张齐武,徐燕雯(2010)[2]主张推行公租房制度,但制定公租房政策要避免经济适用房的各种缺陷,加强制度的完善与监管,切实保证政策的高效运行。张泽颖(2012)[3]从政策保障覆盖面大小、保障对象是否偏离对比各类保障房的优劣,指出保障性住房供给体系应以公共租赁房的供应为主。

在住房保障供应方面,不同的学者从不同的视角住房保障房类型的提供,随着各类保障房实施中出现的各类问题,近年来有学者从保障性住房体系出发,分析住房保障问题。张远索(2014)[4]指出我国住房保障体系具体类型数量过多,而且各类之间概念界定不明确,认为不同规模的城市应该依据其自身实际规模大小、具体情况制定有相应的保障性住房体系,大城市住房保障体系应逐步建立以租为主的租赁型住房保障体系结构;中等城市应结合自身情况形成以租赁型为主,出售型为辅的保障体系;县城因其规模较小,建立以安居工程为主,同时配建一定数量的低价租赁房以满足住房困难群体的需求。

邢海峰(2012)[5]认为我国应该重新设计住房供应体系,体系的构建应该达到有效供给的原则,并且他认为有效的供给体系应当从多元建设角度、准入退出角度、分配角度、有效管理及监督约束角度等全方位设计。

综上,在研究保障性住房供应体系结构上,国内研究视角从单一保障方式到统一、整体的保障模式,研究是分阶段的、分对象的。无论是提倡保障性住房供给体系以廉租房供给为主,取消经济适用房,还是近几年推崇以公租房建设为主,都是尝试完善我国的保障房供给体系。但仅从单一保障形式来改善保障性住房供给较片面,且从整体视角审视供给体系时研究的较为笼统,对于具体省份、城市的供应体系改革重构研究较少。

二、基于供给与需求视角的研究

保障性住房供应体系制度的顺利有效实施,需要供给方根据实际情况,制定与需求群体的需求相吻合的供应政策,切实达到供需适配,确保制度的有效性。国内学者以供给与需求的视角分析住房保障供应体系。

陈韵[6]以经济适用房制度的实施运行为例分析了我国2001年至2010年保障房的供应情况,发现保障房供应的规模存在问题,其供给规模没有一个稳定的比例,且保障房的供应在制度安排上没有形成良好的多方利益协调机制,并且分析了美国住房保障供应体系对我国的启示,分析指出政府要明确其职责,保障房的供应必须要有一个良好的供应机制和利益协调机制。

向卫民、彭丽娟[7]保障房建设应该达到适度规模,应从供给与需求两方面测算适度规模,保障房的适度规模既要与经济发展水平相适应又要与受保障群体的需求水平相一致。在需求方建立基于居民支付能力的保障性住房需求量模型,从供给方建立基于政府财政支付能力的保障性住房供给量模型,从供求两方面实证计算重庆市住房保障规模。

基于保障房的需求群体研究,我国学者近来更加关注夹心层的研究,比如,毕业大学生的住房保障研究、农民工的住房问题研究,但对于外来务工人员的住房保障研究较为贫乏。

综上研究,(1)学者对保障性住房供需的研究以定性与定量相结合,但目前的实证研究大多集中在逐步淡出历史舞台的经济适用房,随着我国保障性住房供应体系的重构,新层次需求群体的出现,当前的研究现状滞后于我国新形势的发展。(2)对未来保障性住房供给需求量的预测研究贫乏,因地制宜实证研究少。

三、保障性住房供应方式的研究

保障性住房补贴方式的选择是住房保障体系的核心问题之一,可以分为货币型补贴与实物型补贴两种,各学者和专家主要从定性分析与定量分析研究住房保障供应方式的选择。

唐燕云,陈方正[8](2009)认为通过一定模型分析得出货币型补贴与实物型补贴相比较而言,前者成本效益比高、受保障群体选择自由性大、更加符合市场化运作机制。然而针对我国国情,当下我国使用货币补贴供应方式时机还不成熟,只有通过实物型补贴保证充足的房源,才能逐步转向以货币型补贴为主的住房保障政策体系。

在研究中有学者从实物补贴与货币补贴的经济效应与社会效应角度出发,提出两种补贴方式各有利弊,不同国家、不同城市、不同的发展阶段应根据各城市住房需求的特点,因地制宜,实事求是的实施公共租赁房政策,把实物补贴和租金补贴相结合,确保经济效应和社会效应最大化。

余劲,袁南南(2010)[9]认为目前我国保障性住房供给不充足,我国当前应采取以供给方补贴为主的保障政策,保障性住房紧缺问题得以解决后,再转向以需求方为主的补贴政策。而且对需求方进行补贴时,应当针对不同发展阶段以及不同的人群,采取相应的实物配租或货币补贴政策。

综上,(1)各学者对实物补贴和货币补贴的研究,以定性分析为主,定量分析较少,几乎没有定量性的比较分析两种方式的利弊,实证研究贫乏。(2)对于定性分析的各位学者和专家大部分认为人头补贴是大势所趋,但要在不同阶段,结合两种补贴方式因地制宜制定政策,以提高政策效率,有力地实现政策保障目标。

四、趋势与展望

(1)近年来随着我国整个住房保障体的变革和国家最新政策的出台,各地租赁房并轨相继试点,经济适用房逐步淡出住房市场,新的住房需求群体日益增多,目前学者针对保障性住房供应体系的研究多集中在构建传统的住房保障模式内,如以经适房、廉租房的研究为主,对新的保障方式和新的保障体系的重构缺乏理论和实证的深入研究。(2)众多的学者、专家从不同的理论视角对现行的保障性住房供应体系进行研究分析,但与实际情况相联系的个案研究较少。(3)对既有住房保障供应体系政策的评估性研究少,可以从以上所阐述的三个角度:供需角度、供应体系结构及整个体系的构建角度,供应方式的角度进行个案实证分析,以从中发现当前制度的不足之处,探索优化重构体系的切实可用对策。(作者单位:山西财经大学公共管理学院)

参考文献:

[1]朱亚兵.经济适用房价格管制中的政府与开发商博弈[J].商业时代,2006,(20).51

[2]张齐武,徐燕雯.经济适用房还是公共租赁房――对住房保障政策改革的反思[J].公共管理学报.2010,7(4):86-92.

[3]张泽颖.从公平性角度谈我国城镇住房保障政策的演进[J].商业时代.2012(10):8-9.

[4]张远索,保障性住房体系的几点思考[J]中共山西省直机关党校学报.2014(1):18-20

[5]邢海峰.“十二五”保障性住房供应体系建设思考[J].现代城市研究.2012(5):8-12.

[6]陈韵.我国保障性住房供给的公平与效率[J]科技和产业.2012(4):81-83.

[7]向卫民,彭丽娟.供需视角的重庆市保障性住房适度规模[J]重庆社会科学2014(8):40-46

保障性住房范文4

该做法引起了全社会的广泛关注,有赞成的,也有反对的,反对者主要依据《住房公积金管理条例》的第五条规定“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用”,认为用住房公积金建设保障性住房有违规之嫌。

笔者也认为,用住房公积金来建设保障性住房不符合《公积金管理条例》规定,但这不是主要问题,如果此举符合公积金的定位和发展方向,只要将《住房公积金管理条例》的有关条款作相应的修改即可。我们关注的是此举隐含的风险。

用住房公积金建设保障性住房的合理性

要分析用公积金建保障性住房是否合理,首先应该看看公积金的由来及其定位。

1991年,在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上,我国率先在上海推出了住房公积金制度。之后伴随着住房公积金相关法律法规的完善,该制度逐渐推向了全国各地。该制度是解决中国城市住房问题的重要政策工具。时至今日,我国的住房公积金制度已经实行了将近二十年的时间。该制度在我国住房市场化、货币化的进程中发挥了重要作用。

从住房公积金的定位看,它实际已经成为中国的政策性住房金融体系,是我国住房制度体系的一个重要组成部分,是政府解决城镇居民住房问题的重要政策工具。正因为如此,住房公积金实行的政府强制原则,符合条件的用工单位必须给职工缴纳住房公积金。同样如此,将住房公积金的收益的一部分用于廉租房建设支出也就顺理成章了。由此进一步推理可知,将公积金用于保障性住房建设应该是符合公积金的定位的。

当前我国的住房公积金在覆盖率和总体规模上已经达到了比较高的水平。截至2008年末,全国应缴公积金职工人数11184.05万人,实际缴存职工人数为7745.09万人,覆盖率达到69.25%。全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元,缴存余额为12116.24亿元。这些缴存的资金中个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额分别占缴存余额的比例约为19.27%、50.3%和3.24%。2008年末,扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元,沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%。对于这些沉淀的资金,基本上以活期存款的方式存在商业银行(2004年之前有些公积金管理中心将这些资金购买国债,因为出现了一些风险,后来被叫停),收益率很低,造成了资金的浪费。因此,将这些资金用于政府的保障性住房项目融资应该是合理的。

既然是合理的,有关部门应该尽快将《住房公积金管理条例》中有关住房公积金的使用范围作适当的修改,使当前的做法既合理又合法。

潜在的风险不可忽视

发放保障性住房贷款将使住房公积金面临较高的流动性风险目前我国的住房公积金在管理和使用上存在着条块、地域分割的现状,各地区间差异较大。在一些经济比较发达、房地产业发展迅速的城市,住房公积金使用率最高的已超过90%,例如北京市到2004年底使用率已达到96%。但在一些中小城市,最低的还不到30%。这种分割化的管理和使用状况不利于资金富裕地区向资金紧缺地区进行资金的拆解和调度,彼此分隔的管理体制使每个住房公积金的规模都很小,而且彼此之间的资金余缺难以调剂,容易出现资金的流动性问题。

如果将部分资金用于保障性住房建设,则会进一步加剧流动性风险,因为保障性住房的建设一般需要二三年的时间,单个工程项目所需资金占用较大。如果在其建成后由于房屋质量或者房地产市场处于下行周期而无法出售,资金占用的时间将更长。

新的做法容易放大住房公积金的治理结构风险住房公积金在治理结构上与商业银行有很大不同,住房公积金实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”管理体制,受托银行承担贷款发放工作,但不承担公积金贷款的风险。一方面,受托银行建立有内部监督机制,但由于缺乏有效外部制约,难以建立行之有效的风险监控和管理机制;另一方面,住房公积金管理中心行政化的管理模式与资金运作与遵循市场机制之间存在本质冲突,在没有独立的经济利益约束下,管理中心很难建立起规范的会计审计、信息披露制度和风险防范机制,二元比的设置(管委会和管理中心)意在建立某种制衡机制,但由于破坏了治理机构的有机统一,反而造成了管理中心的治理真空。随着住房公积金贷款规模的扩大,监管缺位而产生的风险将会逐步暴露出来。放松对金融机构监管是美国这场金融危机的重要原因之一,没有外部的严格监管,依赖组织机构“自利性”将无法保证金融资产的安全。

住房公积金在管理体制上、信贷政策设计上的种种缺陷容易成为地方政府的“小金库”。《住房公积金管理条例》之所以对住房公积金的使用作了严格的规定,其用意主要在于防范地方政府挪用公积金,如今,有关部门将住房公积金的使用范围扩大,无疑会使地方政府挪用住房公积金有了可乘之机。政策建议

从上述分析可知,当前的公积金制度存在重大缺陷,需要作相应的改革,具体应该把握以下两点:

应该将住房公积金改造成为真正的住房金融机构从目前的实际情况看,住房公积金从事的是金融行为,其业务是承担一定风险的,应该有相应的风险防范机制。从金融管理的经验看。最有效的风险防范机制至少应该包括两个方面:一是资本充足率管理,用资本去覆盖风险,这是防范系统风险的最有效方法;二是责任追究制度,这是防范人为道德风险的最有效方法。但住房公积金的管理体制却是按照事业单位来套用的,缺少应有的风险防范机制。

需要说明的是,自公积金制度建立以来,中国房地产市场一直处在上升周期,按揭贷款的风险并没有出现,如果房地产进入下行周期,公积金贷款的风险将逐渐显现,当前的公积金制度的缺陷将被暴露出来。应该将之改造成为真正的金融机构,建立起风险防范机制。

建立“统分结合”的公积金管理体制当前的住房公积金是块块管理,存在区域性风险。研究表明,各个地区在不同时间内的违约率是不同的,由于目前住房公积金的管理机构是按城市设立的,所发放贷款都集中在一个城市,地区性经济波动或房价波动会导致借款人大面积违约的情况出现。现有住房置业担保体系也不能分散住房公积金贷款的区域性风险,因为提供担保的各地担保公司也是按单个城市设立,资本规模较小,担保公司因超出赔偿能力甚至可能破产,最终还得住房公积金中心承担风险。

保障性住房范文5

【关键词】保障性住房;存在问题;建议

保障性住房,通常是指提供给特定人群使用的,在政府的统一规划统筹下建房,并限定了建造标准和销售价格或租金标准,具有社会保障性的住房。保障性住房的分类有多种,主要有社会保障性商品房(含经济适用房、限价房)、社会保障性租赁房(含廉租住房、普通租赁房、租赁公寓)、安置房(含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房)等。保障性住房是与商品房相对的一个概念,它的取得不能完全按经济支付能力和市场价格而定。

当前,我国的保障性住房建设是民心工程,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国通过近10年的探索和实践,我国部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠,提高了居住水平、改善了居住环境,取得了可喜的成绩。然而,保障性住房政策在具体实施过程巾,却出现了较多问题。

1. 保障性住房建设存在的问题

1.1城市住房保障配套政策和运行机制不完善。

目前,一些省市的保障性住房的建设管理缺乏统一协调、统一组织的机制。保障性住房的建设、管理及分配等各个环节相互脱离,用地规划、土地供应、项目计划的制定落实、督促监管的责任不够明确,在管理缺乏共享信息资源的建立,不能科学规范的进行管理,致使有限的住房保障资源的效益最大化无法得到实现。

1.2缺失公平性。

房地产市场的主体主要由开发商和消费者组成,他们必须适应市场经济规律,按市场经济规律办事,房地产市场的开发商之间,消费者之间必须站在同一条起跑线上。而经济适用房的出现,却使这两个市场主体人为地脱离了同一条起跑线。从建设主体来说,目前经济适用住房的开发商大都由政府指定,多为统建办、解困办等政府单位,或是与政府有所挂钩的关系户,而不是通过公开招投标形式产生,这样,就并不是所有实力、讲诚信的开发商都有同等的机会参与经济适用住房的开发建设。从消费主体来说,相关政策规定,经济适用住房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用住房的居民――中低收入者享受,而并非全体公民享受。但在实际操作中,中低收入家庭通常是具有“国”字身份的家庭,即国营企业、事业、行政单位,这使得非“国”字身份的家庭就被排出在外,从而造成了同一社会的居民由于人为所定的“身份”的不同,而受到了不同的对待。即使在相同“身份”的阶层内,由于单位的权力大小不一样,发放住房补贴也不一样,使得有些购房者虽有资格享受经济适用住房,但无力支付购买它,对这些人而言,他们实际上就未能享受到经济适用住房的优惠政策,与享受到经济适用住房优惠政策的居民相比,他们就受到了不公平的对待。

1.3保障房资金来源不足。

保障房的资金来源主要有以下途径:住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金;市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金;省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金;中央预算内投资中安排的补助资金;中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金;社会捐赠的廉租住房保障资金;其他资金。

从以上可以看出,除了土地出让收益的10%为硬性约束外,其它资金来源极不稳定,也存在漏洞。首先住房公积金增值收益极不稳定,而且存在很大的风险,本来收益不高,扣除贷款风险准备金和管理费后所剩无几。省级、市县的财政预算安排更是形同虚设,地方政府负债累累,从政府自利性的角度来看,保障房的建设阻碍了地方政府收取更多的土地出让金,如果没有强制的硬性约束,这项资金来源也是难以得到有力保障的。中央预算投资和专项补助虽然得到很好的发挥,但中央投入仍然较少,2010年中央财政用于住房保障的有2358亿元,仅占财政支出的2.63%。社会捐赠资金更是困难,由于商品房市场的暴利和持续的繁荣,加上社会人士对保障房的认识不够,政府引导不积极,目前的情况来看也是不理想的。

2. 完善社会保障性住房体系的建议

2.1建立保障性住房标准体系,规范开发商行为。

规范开发商行为,除了制定相关的法律.借助于法律的强制性来实施以外,还应当借鉴发达国家保障性住房建设的经验,建立保障性住房标准体系。建立针对保障性住房的规划、设计标准,这些标准要与国家的经济状况、社会发展水平、中低收入阶层的收入水平相适应,并在发展中不断完善。建设过程中应始终遵循经济性与合理性原则。对于经济适用房,土地资源的优化利用在规划中要首先考虑;其次。提供适用与中低收入阶层支付能力经济、合理的住宅。保障性住房应控制好规划设计、施工方法及材料采购等诸环节,降低工程造价、把合理运用政府补贴作为首要前提。

2.2加快推进多渠道资金筹集机制和激励政策。

通过税收优惠、财政贴息贷款、发行债券、房地产投资信托基金、融资担保等措施,发挥财政资金杠杆作用。鼓励社会资金投入保障性住房建设,推动社会企业参与公共租赁住房建设,对承建保障性住房的开发企业,实行拿地优先权,对企业所得税、营业税减免等。

2.3提高住宅规划、设计、施工和产业化现代化水平。

保障性住房价格和面积相对低一些,但不能等于住宅的质量和水平也要低一些。从我国的国情出发,新建的保障性住房要在“经济合理,面积适当,质量优良,住得舒适”上大做文章。据了解,日本国有不少中等收入者居住50~60平方米一套的住房,由于住房布局合理、功能齐全、环境优美、采用先进的材料和设备,仍能住得舒适、温馨。

总之,要坚持原则,把握实质和关键,认真分析,全局考虑,强化责任,严格考核,不断完善住房保障体系,使之更加科学,社会效益最大化。

参考文献

[1]刘雅琴.保障性住房建设存在的问题和建议.中国城市经济,2011(4).

保障性住房范文6

2010年有关房产方面的政策层出不穷,从年初的“国十条”到四月的“新国十条”,再到“9•29新政”,十一月又取消首套房7折利率优惠……一系列的房产政策,依然让百姓望楼兴叹。而关于加强保障性住房的政策,却牵扯着百姓敏感的神经。

昆明房价依然坚挺

据昆明房产信息网数据显示,2010年9月,昆明楼市均价每平米6822元。10月,昆明楼市均价每平米6217元。数据显示昆明的房价终于降了!但这是否意味着国家出台的调控政策效果开始显现了?

“9•29新政”出来以后,各地出现了部分退房潮,昆明也有少量退房现象。然而,北京大学风险投资研究所研究员、央视财经评论员马光远博士指出,“9•29新政”是好政策,但从政策细节看,还经不起推敲,如果把调控信心建立在政策上,可能要失望,如果建立在人的决心和执行力的基础上,可能会乐观一些。

事实上,即使昆明房价有所下降,也仍让大多数昆明居民难以承受。10月30日开盘的七彩俊园的价格是每平方米均价1.6万;10月31日翡翠湾•泊岸系开盘的价格,每平方米价格从1.15万到1.7万不等;而位于世博板块的南亚未来城, 10月31日开盘,当时售价每平方米近万元!

2010年11月3日,中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示,昆明样品最高房价高达5万元/平米,而在全国100个城市当中,抽样最高房价上5万元的城市仅有8个,昆明刚好排名第8位。一个地处西南边陲的三线城市,最低工资保障才830元,这样的房价如何承受?

新昆明的飞速发展令房价从疯涨变成了狂飙。曾在昆明工作的张先生告诉记者,2003年他刚来昆明,觉得“昆明发展节奏是很慢的”,但是2007年他再一次回到昆明的时候,昆明的变化让他很震惊,“太不一样了,翻天覆地的改变,往日的昆明和如今相比,是不能同日而语了!”

某房地产商负责人告诉记者:“虽然与一些经济发达城市相比,昆明房价尚有差距。但从昆明居民的收入水平上来讲,昆明房价并不低,这已是不争的事实。”同时他也补充道:“昆明的房价现在不低,并不代表它不会再涨。因为从昆明的发展角度看,来市场永远是前进的,良性的,社会在进步,国家经济持续增长,人民生活水平不断提高,房价还会继续涨,所以我是比较看好昆明市场的。”

保障性住房积极推出

2010年9月21日,以“保障民生 置业昆明”为主题的昆明秋季房地产交易会在昆举行,主办方特意在展馆的显眼位置特别设立了2000多平米的保障性住房展区,足以看出政府对于“民生”的重视,此举也成为了2010年昆明房交会上的一大亮点。

保障性住房,是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

在房交会上,昆明市市长张祖林指出,保障性住房的建设,一定要讲究一体化和美观化,不要零零散散地去设置配套,要有整体感。要让居民住着舒服,看着舒心。他还强调“经济适用房房价不能水涨船高。”保障性住房,让中低收入人群看到“乐居”的希望。

据了解,目前昆明市的保障性住房建设主要是四方面:廉租房建设、经济适用房建设、公共租赁房建设以及城中村改造和重建。2004年至今,昆明保障性住房建设工作取得了积极进展和明显成效。未来三年内,昆明市将建设保障性住房12万余套,其中城镇保障性住房6万余套,农村保障性安居工程6万套,让更多低收入家庭、中等偏低收入家庭及外来务工人员和新就业人员享有可靠的社会保障,实现安居乐业。

关于保障性住房,政府的关注程度越来越高。在2010年10月中旬召开的云南省全省保障性住房建设工作会议上,云南省委副书记、省长秦光荣作出重要批示。批示指出,近年来云南省努力遏制房价过快上涨,加大保障性住房建设力度,确保完成各项建设任务,增加住房供给,平抑房价,切实解决好人民群众住房困难问题。

会议上同时指出,2010年是云南省保障性住房建设任务最重、投入资金最多、开工面积最大、种类最多、覆盖范围最广的一年。根据国务院年底前再追加100亿元资金实施公共租赁住房建设的要求,云南省在做好与国家签订的8100套公共租赁住房建设任务基础上,又新增4950套公共租赁住房建设指标。其中,昆明预计年底可建成公共租赁住房2000套。

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