文物价值评估方法范文1
【关键词】知识产权价值评估；传统评估方法；实物期权法
一、引言
随着中国资源渐渐紧张，环境日益恶化，中国新一代领导人意识到中国经济不能再继续过去粗放式增长的模式，应该从制造业强国转变为创新强国。国家知识产权局局长申长雨表示我国专利申请受理量达已连续5年居世界第一位，这为知识产权评估的发展奠定了坚实的数量基础。但目前我国对知识产权价值的评估仍存在许多问题，知识产权作为一个虚拟资产，其价值很难用货币来衡量，最主要的原因是缺少合理的评估方法，这一方面也引起了学者们的广泛关注。
目前，我国知识产权的评估方法比较单一，还只是停留在传统三大法阶段。对知识产权的评估没有考虑到知识产权投资的数额的限制性，对公司竞争力的影响的不确定性以及对专利技术的不可替代性，以及风险的难以预料，从而使得评估结果不准确。因此，本文在在对比了传统评估方法和实物期权法的基础上，得出了两种方法的适用情况。
二、知识产权价值评估的传统方法
我国知识产权价值评估研究起步较晚，刘凤朝、刘则渊（2001）通过对知识产权价值评估的传统方法的优缺点进行分析，他们认为由于我国技术市场发展的不完善、部分知识资产更新换代速度的过快以及知识产品异于普通产品的特点使得重置成本法和市场法存在一定的局限性。他俩建议，在知识产权评估中应引进对知识和技术的评价，建立一套对被评估对象的知识和技术特性的新颖性、创造性和实用性进行评估的指标体系，并结合成本法与收益法，来综合评估知识产权的价值。董晓峰、李小英（2005）对技术型无形资产进行评估时，要充分考虑转让或许可使用的专利技术的权益及许可证贸易合同的类型的状况，一般采用成本法和市场法来对计算机软件进行评估，商标记价是以收益现值为标准。通过调查，表明同类型的知识产权由于其特殊性，需要选择相应的评估方法，但运用最多的还是收益法。于磊（2010）在其博士论文中写到，收益法在技术型知识产权价值评估中运用最广泛。并对影响技术型知识产权评估价值的因子进行了分析，提出了技术型知识产权有生命周期的收益法评估思路。他通过层次分析模型，提出了基于寿命周期的动态分成率和动态折现率，从传统静态评估方法的基础上结合动态思路评估技术型知识产权的价值。
综观上述文献可以看出，目前收益法是知识产权评估中运用最广的方法，大多数文章都是针对收益法评估知识产权中的预期收益、剩余使用寿命、技术分成率等主要参数进行分析研究。
三、知识产权价值评估的实物期权法
国内学者从研究传统方法和实物期权法的区别为切入点，在分析传统方法的局限性的基础上引入实物期权模型，运用期权定价模型评估知识产权价值。
姚铮（2000）认为在企业投资评估时，如果只看净值，可能会低估项目的投资价值从而误导决策。尹海员（2005）认为由于现有的实物期权法忽略了有些资产不可交易的特性，提出了用“分解法”来确定不可交易标的资产实物期权的价值。韩娟娟（2011）运用蒙特卡罗期权定价模型对专利权的价值进行评估进行研究，引入对偶变量技术建立了基于专利权的期权定价方法，并以医药行业为例进行实证分析，结果表明实物期权法是一种有效的评估工具。刘玉平、王奇超（2013）在对收益法和实物期权法进行简单分析与总结的基础上，阐述期权定价模型评估知识产权资产的合理性，进而对模型中主要参数的选取方法进行分析，提供建议。刘岩、陈朝晖（2015）从宏观层面对专利权期限进行实证分析，发现专利权期限服从正偏态分布，以B-S模型为基础，构建基于统计模型偏态分布模糊数的专利价值实物期权评估模型。
四、基于传统方法和实物期权法的研究述评
由此可以看出，国内外学者对实物期权的研究主要集中在实物期权的理论和期权定价模型方面，对知识产权的研究大部分是从传统评估知识产权的方法入手，分析知识产权的特征，对传统评估方法和实物期权法进行比较分析，认为传统方法没有考虑知识产权的收益的不确定性，存在一定的缺陷。
随着期权法在实务界的大量研究，研究者发现，运用实物期权法能很好的解决这一问题，学者试图把期权定价模型引入到知识产权价值的评估中。研究初期，只是把金融期权定价模型直接生搬硬套的拿过来用，并没有分析知识产权的特征和模型的适用性，使用的也是单一的期权定价模型。我国学者对实物期权法的研究起步相对较晚，在借鉴国外研究的基础上，提出了适合我国国情的期权定价模型，但是在运用实物期权法评估知识产权价值这一领域，对不同类型知识产权进行区分，针对每种类型的知识产权选用何种实物期权模型方面的文章相对较少，还没有太大的突破和进展。
参考文献：
[1]刘凤朝，刘则渊.关于知识产权评估的几点思考.科学学与科学技术管理.2001（12）：13-15
[2]董晓峰，李小英.对我国知识产权评估方法的调查分析.经济问题探索.2005（5）：119-125
[3]范晓波，论知识产权价值评估.理论探索.2006（5）：74-77
[4]于磊.技术型知识产权资产评估方法研究.博士论文2010
[5]谭中明，黄传海基于收益法的知识产权质押价值评估模型改进.财会月刊.2013（12）68-70
文物价值评估方法范文2
关键词：历史性建筑 评估 收益法
中图分类号：F106
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）05-029-03
引言
历史性建筑反映了不同时期人文、社会、环境与历史记忆，是人类延续的物质载体之一，担负着重要的历史文化传承作用。但是由于v史悠久，加之自然因素和人为因素的影响，许多历史建筑随着时间推移不断消失，保留至今已经为数不多。中国的历史性建筑是中华民族珍贵的历史文化遗产，但因历经沧桑、年久失修，大都处于自然毁损状态，而目前各地正在经历的城市现代化进程更加剧了这一状况。由于历史性建筑具有建筑又非建筑、文物又非文物的特性，使其价值评估难以确定。这种定价能力的缺失，已严重阻碍了非文物历史性建筑市场的发展，进而影响了历史性建筑的保护。
一、历史性建筑含义、特性及其价值
历史性建筑是指各个历史阶段（包括不满50年）保存至今，具有历史价值、科学价值、艺术价值和其它价值要素，能在一定程度上反映文化传承或历史风貌的房地综合体及权益。包括文物保护单位、登录的不可移动文物、历史建筑和风貌建筑等。
（一）历史性建筑主要特征
1.礼制贯穿于当中。中国的历史性建筑有明确的礼制规定。建筑的规模和形制，均等级不同，有严格的规定。在单体建筑或大型建筑，乃至城市规划，都要贯穿中轴线，主要建筑都安排在中轴上，中轴线左右对称，左祖右社，前朝后寝，前为大朝办公之处，后部为居住要地。
2.在重点部位进行装饰。一座历史性建筑不单纯是工程技术，同时也是一种综合艺术。在综合艺术中，要体现雕刻、彩画、壁画、色彩以及各种装饰，所以往往在一座历史性建筑中的一些部位做重点装饰。以一个佛殿为例，其柱壁石、屋檐、斗拱、瓦当、正脊门窗等部位都做得很精致。在梁架、斗怼⒘和饭现上都有雕刻，起到画龙点睛的作用。
3.防御性较强。中国古城池、宫廷、庙宇、佛寺、书院、会馆等类型之建筑，都体现出一种军事防御思想。民居也是如此，每一户大宅都筑高墙，甚至修炮台，设望楼，安设水井，开设后门等，这一系列设计和建造，都体现出防御性。
（二）历史性建筑价值
纵观历史性建筑物的特点，其中最具特色的是其文物价值。根据我国文物法规定，历史性建筑能够成为文物的必须具备历史价值、艺术价值、科学价值及环境价值。除此之外，历史性建筑还应具有其经济价值。
1.历史价值。历史性建筑物经历了不同时期的历史演变，其历史价值可以从遗留下来的痕迹了解建筑物过去的风风雨雨和历史烙印。最为明显和持久的古代遗留建筑体现在传统文化历史的各物质层面。作为建筑，历史学家和建筑史学家在进行科学研究时，可以从建筑规制、建筑艺术等方面获取非常宝贵的物证。历史性建筑不仅是人类发展的文明标志，也是人类社会历史研究的实物资料，更是中国历史发展不同时代的重要见证和文化传承。
2.科学价值。历史性建筑的科学价值，具体体现在建筑文物自身时代的科学技术水平，也是前人创造发明、辛勤劳动成果的结晶，对当代建筑物的科学技术研究有很好的借鉴价值，在现在的仿古建筑物中，古代的一些建筑技术成果还在使用，而有些技术已经失传，我们已经无法模仿。例如，斗拱的构件，有严格的尺寸规定。清制“不复有单材足材之别”，材高为材厚（10分）的两倍，也就是“斗口”尺度的两倍。一切用料的尺寸，都与斗口尺度有一定的比例关系。如斗拱每拽架为三斗口，横拱间的高差为二斗口，檐柱径为六斗口，柱高六十斗口等等。这就是最原始的建筑模数的运用，它们是形成中国建筑比例尺度协调合理、建筑形制缜密完善的根本保证。
3.艺术价值。历史性建筑的艺术价值在于：（1）既反映了当时社会的政治经济背景，也反映了文物产生的时代艺术风格、工艺技术水平和人们的审美视角；（2）这些历史性建筑文物都具有一定艺术鉴赏性，是历代艺术大师和劳动人民智慧、勤奋的结晶，有很多的宝贵经验值得当代人传承、参考借鉴；（3）这些艺术性的建筑文物具有独特的魅力，永远被人们欣赏与学习。例如，中国的建筑彩画艺术有着悠久的历史和卓越的艺术成就，体现着不同民族的习俗、文化和偏好，是历史性建筑民族风格的一个重要标志，吸引着国内外的游客前来观赏。历史性建筑能够成为旅游资源是其艺术价值在经济效益中的最佳体现，对当地的旅游经济也是很好的促进。历史性建筑一般来说是地方风俗习惯发生的“容器”，也是城市生活最有地方特点的场所，因而，历史性建筑对于城市的旅游业来讲，是宝贵的旅游资源。近十几年来，国际旅游业由传统的自然美景旅游有向兼顾自然美景而领略异国（异地）异质文化为主的旅游过渡的倾向。从国家旅游局和国家统计局城市社会经济调查总队发表的中国国内旅游抽样调查《资料（1995）》中的统计结果来看，对人文景观和风俗习惯的兴趣始终是国内旅游的一项重要的旅游目的，其中对风俗习惯的旅游兴趣在逐年上升。所以说，历史性建筑保护也关系到我国旅游业的发展。
4.环境价值。历史性建筑作为生态环境的一部分，具有生态环境的特性以及供人们观赏、使人们愉悦的功能。
5.经济价值。商品价值的形成以稀缺性为前提，稀缺性是指物品相对于人们的需求是有限的。由于稀缺和需求的存在，所以产生价值。历史性建筑具有稀缺性、有用性和不可再生性以及人类的需求欲望，同样存在着经济学的价值。而从劳动价值论来分析，历史性建筑作为古代劳动人民智慧的结晶，投入巨大的劳动时间及力量，也符合了历史性建筑作为商品形式、存在经济价值的本质特征。
二、历史性建筑评估现状及方法选择
通过历史建筑综合价值的合理评价，可以为历史建筑的重点保护、修缮及再利用提供决策依据，而对历史建筑经济价值进行准确评估，可以鼓励引入民间资金，为进一步完善历史建筑市场建设等方面提供决策支持。然而目前国内在这方面相关研究较少，由于缺乏完整科学的技术体系，无论是评价成果或是评估价值都带有很强的主观性，经常会忽视历史建筑所具有的历史文化艺术等价值的特殊性，导致历史建筑的潜在价值被低估，无法科学、合理量化历史建筑各类信息功能，包括在经济上的反映，使得历史建筑在修复时无法实现优胜劣汰，在交易时很难达到公正、合理及客观性。
对于历史性建筑，常规评估方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等，针对不同的历史建筑类型，当前评估方法比较混乱，没有统一的规范要求，造成了评估价值难以准确计算。
从估价方法的选用上来看，条件许可的情况下，市场比较法是最能体现估价对象公开市场价值的评估方法。但运用市场比较法的前提条件是在短期内有一定数量的类似成交案例，这一点对于历史性建筑评估较难。随着市场的逐渐开放及相关政策的出台，国内某些区域内历史性建筑的交易逐渐增多。但是在区域既定的前提下，所进行的比较也仅仅是在历史性建筑物质实体的可比上。由于每个历史性建筑的文化价值、艺术价值等无形资产价值不尽相同。因此，使用市场比较法对历史性建筑进行价值评估有较大局限性。使用成本法时，由于历史性建筑的建筑材料及工艺的特殊性，需要有别于普通房地产进行定价。除此之外，工期、税费、利润、人力、管理费用等，都与普通房地产有较大差异。运用成本法对历史性建筑进行定价，还应考虑折旧。如果从普通房地产折旧的角度去考虑，现存的历史性建筑几乎没有价值，事实上并非如此。正是由于历史性建筑具有文物的属性，存世时间越久远，其价值也就越高。运用成本法难以对这一部分价值进行定价。假设开发法多用于待修缮的历史性建筑价值评估，从理论上来说，假设开发法是成本法的倒算，即依然存在上述问题。
历史性建筑物评估，除建筑物自身房地产价值外，还存在文化价值、历史价值等无形资产价值，此类价值难以进行计算。因此，笔者认为相对其他方法，收益法更能贴合实际情况，历史性建筑现多用于出租、经营等实际使用，运用收益法进行计算，除收益基础数据较为客观并较易取得之外，所计算的价值内涵中也包含无形资产价值，更能客观体现历史性建筑价值。
三、运用收益法对历史性建筑评估的具体操作及实例分析
现存的历史性建筑中有许多用做博物馆、旅游景点、书院茶楼、文化会所等商业经营性物业，并具有相应的收益能力。对于此类有收益或有潜在收益的房地产，评估其整体价值及租金价格等，宜采用收益法进行评估。
在对历史性建筑的评估中，除去其本身所有的房地产价值，难以评估的是其无形资产价值。相比于其他评估方法，运用收益法进行计算，其历史性建筑的收益是房地产价值、文化价值和艺术价值等共同作用而产生的收益，这种整体的收益正是我们能捕捉到的最真实反映历史性建筑价值的市场信息，不必刻意去剥离历史性建筑收益的价值内涵，除非要单独评估其中的某一种价值，而且刻意剥离反而容易产生较大偏差。
为此，本文从以下几个方面加以阐述：
（一）评估思路
1.直接收益。
（1）租金收益。对于处于租赁状态的历史性建筑，租金收益可根据租赁合同直接取得。（2）经营收益。指门票或表演等，依托历史性建筑所取得的收益。（3）旅游收益。指因发展旅游业而给社会带来的可以测算的直接经济收益，比如，各类旅游企业所实现的利润和上缴的税金，这些收益是客观存在的，对社会的促进作用是显而易见的。就是说，通过旅游经济活动给旅游目的地地区带来丰富的经济、文化和科学技术信息，促进了这些地区的经济发展和社会的全面进步。
2.间接收益。
（1）经济繁荣和相邻地段的地价增值。通过历史性建筑，带动地区经济发展及周边房地产价格上涨。（2）旅游活动带动的商业、服务业和其它产业效益，历史性建筑作为商业环境的一部分，具有带动周边产业发展的功能，能够促进周边商业租金上浮、服务业收入增长等效益。（3）文化市场和无形资产、知识产权的收益。是指历史性建筑的设计构造、装饰色彩及建筑情调等所表现出的艺术个性、风格、地域性、民族性等特征，以及这些特征给人们在精神上或情绪上的审美感染力。（4）依托历史性建筑的文艺作品创造的经济效益。历史性建筑作为一种记载和表达历史文化、艺术形式等多重信息要素的综合体，对人类社会具有重要的功能和效用。
3.收益的求取。
（1）直接收益。通^已签订的租赁合同或经营状况，可采用实际或客观数据。通常通过已签订合同及周边市场调研可了解其直接受益情况。（2）间接收益。对于历史性建筑，无法求取直接收益，可运用市场提取法、特征价格法、专家打分法等计算其收益。
收益法所采用的评估公式如下：
V：估价对象在价值时点的收益价值；
A：估价对象未来各期的净收益；
Y：估价对象报酬率；
n：估价对象的收益年限或持有期。
（二）估价实例
1.工程概况。在这里，我们来看一下地处西安市莲湖区北院门的一些建筑，该建筑多为1～2层砖木结构用房，建成年代较为久远，建筑面积约930平方米。目前营业收入主要有门票、皮影戏、老腔表演、服饰展览等。周边商业服务机构较多，周边配套设施较好，整体居住生活环境一般，商业氛围较好，较适合商业经营。
2.估价状况。
（1）年经营收入。
（2）租金价格。
房地产年租金=经营收益-经营支出-商业利润
=4197500-4197500*（20%+20%+19%）-4197500*15%
=890919元
即每平方米月租金：890919÷12÷930.04=79.83元/m2・月
估价对象六幢物业整体经营，且面积较大，根据估价人员调查了解，该物业租赁期限较长。综合考虑以上因素，实际的成交价格可在此价格基础上下浮12%。
即：79.83×（1-12%）=70元/m2・月（取整）
通过收益法对历史性建筑进行租金或价格评估，其结果与现实市场基本相符，比起运用其他方法，其结果更为准确、客观。
四、总结
除收益法之外的其他评估方法，如市场比较法、成本法，假设开发法等，共同指向一个焦点性问题，即依附于历史性建筑的文化价值、历史价值等。显然，这也是历史性建筑难以使用普通房地产评估方法的原因所在。相对于其他估价方法对于历史性建筑的价值或租金价格评估，使用收益法更为准确及客观。运用收益法对历史性建筑进行估价，根据客观调查或者财务报表较为容易取得基础数据，且计算结果不仅只是历史性建筑的房地产价值，亦包含其文化价值、历史价值等无形资产价值。目前，一些部门仍将历史性建筑认作城市中的“痈”，使原本应该留下的历史性建筑消失在改造过程中。拆除容易恢复难，时间不等人，所以， 现阶段加强对历史性建筑保护项目的经济评价， 做好历史性建筑的保护工作，给下一代留下历史性建筑这笔宝贵的财富是当代人不可推卸的职责。
参考文献：
[1] 朱向东，申宇.历史建筑遗产保护中的历史价值评定初探[J].山西建筑，2007（34）
[2] 朱向东，薛磊.历史建筑遗产保护中的科学技术价值评定初探[J].山西建筑，2007（35）
[3] 朱向东，丁辉.中国古建筑信息构成及价值初探[J].太原理工大学学报，2007（01）
[4] 吴守志，金建清.非文物古建筑价值评估初探.国际房地产评估学术研讨会论文，2005
[5] 马宁平.中国古建筑之斗拱构造艺术[J].安徽科技，2003（12）
[6] 苏童.历史文化名城天水伏羲庙历史地段保护的评价体系与方法[D].西安建筑科技大学硕士学位论文，2001
[7] 刘晓君，王玲，王美霞，罗武干.古建筑保护项目的经济评r[J].西安建筑科技大学学报（社会科学版），2005（04）
（作者单位：西安建筑科技大学 陕西西安 710055）
文物价值评估方法范文3
摘 要：本文在实物期权理论基础上，以企业并购中产生的经营协同效应价值评估为重点，探讨将实物期权理论模型运用到企业并购价值评估中的实际问题。相对于传统企业价值评估方法，实物期权更能评价出企业并购协同效应的价值，使企业并购价值评估更具有可靠性。
关键词：企业并购；实物期权；协同效应
一、引言
2006年6月底，中国建材以9.61亿元现金收购当时资产净值不足4亿元的徐州海螺水泥，这样一场价格悬殊巨大的收购案在业界引起了不小的争论。诚然，以传统的账面价值评估法来评价这一收购案，中国建材无疑是损失巨大。然而，经过8年的时间，并购的价值最终得以显现，中国建材统领了我国东部经济发达地区的水泥市场，总产能达到中国市场的20%，成为中国水泥行业的领军者。看似不明智的并购，最终带来了巨大的收益，这正是来自并购产生的自协同效应价值，并购徐州海螺水泥为中国建材打开了占领东部地区的大门，为扩大市场提供了举足轻重的作用。中国建材并购徐州海螺水泥的例子为企业并购价值评估提供了参考，在评估中应该充分考虑协同效应的价值，而如何在价值评估中充分考虑这种不确定的价值，这是我们需要进一步探讨的。
二、企业并购价值评估方法与企业并购协同效应
大多数企业常使用两种基本思路来评估企业的并购价值，一种是根据企业现有资产价值进行评估，如根据企业资产的账面价值、清算价值和重置成本等进行评估，这种价值评估的基本思路是以目标企业在评估基准日的资产负债表为起点，再进行评估调整，最终得到目标企业的企业价值；另一种是主要对目标企业的盈利能力进行价值评估，例如利用净现值、EVA、市场价值等作为评价标准，该种方法是将目标企业的盈利能力作为价值评估的核心，可以通过评估目标企业未来现金流折现价值、修正市盈率等方式得到目标企业的企业价值。这两种评估思路有一个共同的缺陷，就是都仅孤立的考虑目标企业本生的价值，而无法体现出企业并购的战略价值，它们都没有将企业并购产生的协同效应价值纳入价值评估考虑范围，在实际运用中往往容易造成目标企业价值的低估。
企业并购的战略价值是企业完成并购后取得外部经营资源并合理利用而产生的价值，企业并购产生的协同效应价值是企业并购的重要动因。企业并购的协同效应可以分为以下三个方面：第一，规避进入壁垒，获取区域优势，达到市场上的协同效应，扩大市场占有份额；第二，获得生产资源，降低生产成本，提高研发能力，到达生产上的协同效应；第三，降低管理成本，提高管理效率，降低财务成本，达到经营管理上的协同效应。协同效应价值可以通过灵活生产经营获得，在并购后的灵活生产经营可以体现为采取扩张（紧缩）投资、放弃投资、延期投资等方式。在企业并购价值评估中，协同效应价值评估是占据着重要的地位，如何忽视协同效应的价值，很可能会造成目标企业价值的低估。企业并购的协同效应是通过获得管理柔性和风险价值实现的，使得企业并购后收益具有巨大的不确定性，具有期权性质。并购活动本身也具有一定的期权特征，在时机的选择上，等待合适的并购时机，使并购具有延迟性，与延期期权特征一致；又如在并购整合中剥离不良资产可以看作是行使放弃期权。由此可以得出，企业并购行为和协同效应具有与期权相类似的特征。因此，基于实物期权模型的价值评估方式能够更科学的评估目标企业的价值，为并购提供重要信息。
三、实物期权理论及应用
期货合约的选择权简称期权，是一种允许持有者在未来某一天或者在这一天之前，按照某一特定的价格买入或者卖出某种特定资产的权利，可以分为买权或者卖权。1977年，Myers首次提出了实物期权这一概念，使实物期权理论发展进入正轨。实物期权是一种动态的价值评估方式，是在充分考虑了投资的不确定性和经营的灵活性前提下运用，使评估能够以期权的概念定义了现实的投资选择权问题。
实物期权按照交易的方式可以分为延迟期权、扩张（紧缩）期权、放弃期权、转换期权和复合期权等，企业管理者类型的不同投资决策分别可以与不同的实物期权相对应，为利用实物期权理论提供了可能。Black和Scholes（1973）创立了著名的Black-Scholes期权定价模型（B-S模型），适用于连续条件下的风险投资决策，这一模型的应用给评估企业潜在获利机会的价值提供的保证，使实物期权评估研究进入突飞猛进发展阶段。Cox，Ross和Rubinstein（1979）提出了二叉树模型，适用于离散条件下的风险投资决策，该模型真正促进了实物期权理论研究和实际应用的发展。B-S模型和二叉树模型是利用实物期权模型进行价值评估的基本模型，利用把企业当作多个实物期权组合的基本思路，将目标企业的价值分为当前资产的价值和多个实物期权价值，为高风险和不确定环境中的企业投资决策带来了有效的评价工具。
目标企业的价值可以分为自身的内在价值和不确定性价值，按照目标企业的现有基础资产和项目资产，使用传统的折现现金流可以计算出内在价值。企业并购的不确定性价值主要来自于企业并购的协同效应价值，因此，利用实物期权模型对并购目标企业协同效应价值评估是重要内容。从实物期权的角度，并购中的协同效应可以分为两个部分：一是具有现实资产的静态协同效应，如合并后达到预期的节税效果等，该部分价值与企业内在价值类似，可以使用现金流折现等传统价值方法评估；二是基于实物期权的动态协同效应，生产经营的协同使企业拥有了不确定性的未来投资选择机会，给企业带来了不确定性的收益，该部分价值可以利用B-S期权定价模型进行评估。具体如下：
四、案例分析
广西某制药公司拟并购云贵川药品销售公司，现该目标公司预期现金流如表1。为便于计算，设回收期为8年，无风险利率r=5%，云贵川药品销售公司的加权资本成本为10%。运营期满后，企业残值为1000万元，广西某制药公司计划完成并购后3年后达到打入云南、贵州、四川市场的效果，产生扩大市场的协同效应，3年后预计有打开云贵川市场的机会，预计需要整合和市场开发等费用为800万元，运营期满后退出云贵川市场，其现金流如表1所示。设收益波动率为50%，市场无风险收益率为5%。（本例省略静态协同效应价值）
假设目标企业的并购价为2500万元，如果广西制药公司使用传统的评估方式，仅考虑目标企业内在价值而忽视企业并购协同效应价值，目标企业的价值为2481.59万元，当前收购价大于目标企业的评估价值，将产生现金流为-18.41万元，广西制药公司很可能会放弃收购，从而失去获利的机会。本例中并购的协同效应价值占到目标企业价值的21.68%，具有十分重要的地位，使预计现金流又负数提升至668.48万元，说明从获利的角度看，广西制药公司并购云贵川药品销售公司具有可行性。使用传统的折现现金流法进行企业并购价值评估时往往未考虑企业并购的协同效应，没有其纳入评估范围，对目标企业的不确定性价值的忽视，最终造成目标企业价值的低估。实物期权模型充分考虑了不确定因素的价值，完善企业并购价值评估体系，为企业并购活动提供了有效的信息。
五、实物期权运用存在的缺陷
（一）实物期权模型的假设条件的限制
从狭义上看，实物期权来自于金融期权，是金融期权的扩展。根据金融期权的特点，期权定价模型在建立上设立了诸多的限制性假设。但是实物期权与金融期权存在着本质的差异，而且在企业并购价值评估的实务中，这些限制性假设条件是很难满足的。典型地，在运用B-S模型的进行企业并购协同效应价值评估时，有如下几点不利影响：第一，无套利均衡市场条件是B-S模型建立的基础，即要求市场是均衡的，市场上的各种价格和利率都是在均衡的条件下产生的，不会存在无风险套利的机会。这就使得标的物必须具有良好的灵动性，而期权交易也应该是自由的。对于企业并购中的实物期权来说，其标的物是合并后产生的协同效应，表现为投资项目等，无法在市场上交易，而实物期权也是无法转让的，这与无套利均衡市场条件相矛盾。第二，标的资产价格是连续波动的，且是符合几何布朗运动的。企业并购中的协同效应受到市场情况的变化以及投资项目等诸多因素的影响，收益变化无常，很难与几何布朗运动相近似。第三，B-S模型是研究的欧式期权，有固定的行权日，而运用与企业并购的实物期权是要求能随时行权的，这更近似于无固定行权日的美式期权，与B-S模型相违背。
实物期权在运用期权定价模型时存在着许多的缺陷，在具体运用时应多关注适用的情景和条件，如准确区分看涨期权与看跌期权；注意行权时点，正确判断是美式期权还是欧式期权。此外，可以根据现实的具体情况灵活运用期权定价模型，适当的调整模型，做到不拘泥于形式。
（二）企业并购协同效应预测存在难度
并购的不确定性是企业并购协同效应价值的源泉，这种不确定性价值的预测的需要基于一定的未来现金流，而市场条件的变化多端造成未来现金流的预测很难做到准确，甚至无法做到接近。管理者的态度也一定程度上决定着预测值的大小，当管理者为风险爱好者时，对协同效应的预测可能是乐观的，容易造成目标企业价值的高估；如果管理者对风险表示厌恶，往往过于保守估计协同效应的价值，可能造成目标企业价值的低估。所以，对于协同效应产生的未来现金流的预测要投入高度重视，充分利用专家工作，管理者也应做到客观公正，最终才能提升企业并购价值的评估参考价值。
实物期权只是一种理论分析工具，受到各种缺陷的影响，实物期权评估的结果不能做到精确。在实际企业并购决策中，管理者应当把实物期权评估结果作为参考指标之一，综合考虑其他因素做出正确的决策。
六、总结
本文在对企业并购价值评估探讨时，重点关注了基于实物期权的企业并购动态协同效应价值的评估，指出协同效应价值评估在企业并购价值中的重要地位，并对评估方法做了举例分析。同时，本文也指出关于实物期权模型运用于企业并购价值评估时存在的理论性和实践性缺陷，在实际运用当中具体如何减少这些缺陷应该成为进一步研究的重点。
（作者单位：广西财经学院）
参考文献：
[1] 蒂姆・科勒，马克・戈德哈特.价值评估：公司价值的衡量与管理[M].4.北京：电子工业出版社，2007：374-381.
[2] 陈金龙.实物期权定价理论与应用研究[M].北京：机械工业出版社，2007：38-54.
[3] 齐安甜，张维.实物期权理论及在企业并购价值评估中的应用[J].中国软科学，2003，（07）：129-132.
[4] 文海涛.基于实物期权理论在企业并购价值评估[J].生产力研究，2010，（07）：209-211.
[5] 史新浩，王瑜.实物期权定价法在企业并购估计中的应用[J].财会月刊，2007（9）：54-55
[6] 张秋生，周琳.企业并购协同效应的研究与发展[J].会计研究，2003，（6）：44-47.
[7] 王宏利，周县华.企业并购中的经营协同效应与价值的评估[J].当代经济研究，2003，（7）：48-51.
文物价值评估方法范文4
[关键词] 实物期权 高新技术企业 企业价值评估
20世纪90年代以来,随着现代科技与经济的高速发展,各类高新技术企业迅速崛起,高新技术企业备受关注,高新技术企业价值评估也显得越来越重要,并在产权交易、企业并购、风险投资、证券市场上市、企业经营决策等中发挥重要作用。高新技术企业作为一类新的企业群体,除了具有一般企业的共性外,还与一般企业存在很大的区别,使得用来评估传统企业价值的方法已经不适用于评估高新企业的价值。而实物期权理论作为一种新的分析理论与方法,能够准确地分析出具有高风险但又蕴藏着巨大潜在利益的高新技术企业的价值,较好地弥补传统价值评估方法的不足。正是基于此,本文将高新技术企业价值评估纳入实物期权思维框架之中,对其进行了初步的探讨。
一、高新技术企业的特征
高新技术企业是指在《国家重点支持的高新技术领域》内,持续进行研究开发和技术成果转化,形成企业核心自主知识产权,并以此为基础开展经营活动,在中国境内(不包括港、澳、台地区)注册一年以上的居民企业。从定义我们可以看出,高新技术产业与一般产业相比有着许多显著的特点。从价值评估角度看,高新技术企业与传统企业相比主要具有以下特征:(1)高投入、高风险、高收益。(2)发展的阶段性和决策的动态序列性。(3)无形资产和技术创新在高新技术企业中的重要作用。(4)企业增长速度快,但未来的不确定性大。(5)企业经营历史短,缺乏历史数据。
正因为这些特点,使得高新技术企业的成长方式和生产经营特点与传统企业存在较大的差别,从而导致高新技术企业的价值构成与传统企业存在较大差异。高新技术企业的价值由两个部分组成:一是企业现有的获利能力所决定的未来市场价值,即企业正在经营的并且其不确定性较低的项目为企业带来的价值体现,等同于传统企业价值;二是高新技术企业特有的潜在获利机会价值,即企业由一系列不确定性投资产生的收益,这部分价值基于未来技术进步所带来的巨大增长潜力,与不确定性呈正比,不确定性程度越高,投资机会的价值越高。在技术竞争日趋激烈的当今社会,高新技术企业面临的不确定性越来越大,这部分价值对于高新技术企业的影响也越来越大,甚至超过了现有获利能力价值。高新技术企业价值构成的不同也导致传统的企业价值评估方法产生了不适应性。
二、传统企业价值评估方法(DCF方法)及其缺陷
传统的企业价值评估方法包括DCF(贴现现金流量)方法、相对价值方法和经济利润方法,其中DCF方法是国内外应用最广泛、理论发展最为成熟全面的评估方法。本文主要对这种方法进行概述和评价。
1.DCF方法概述
现金流量法(Discounted Cash Flow Method),指的是将评估对象未来各年预期现金流是行折现求和来确定其评估值的方法。其具体评价公式为:
式中V为企业的价值,n为企业的寿命,CFt为企业在t时可产生的现金流;r反映预期现金流风险的折现率。公式中的现金流因为被评估资产的不同而不同,对股票而言,现金流是股票所分红利;对债券而言,现金流失债券的利息和本金。总之,这个现金流应该是被评估资产在未来能够产生的现金流。公式中的折现率取决于所预测的现金流的风险程度,资产风险越高,折现率也就越高,反之,资产风险越低,折现率也就低。在对企业进行整体价值评估时使用该企业加权平均资本成本对企业预期现金流进行折现。
2.DCF方法在评估高新技术企业价值时存在的缺陷
DCF方法对于高新技术企业现有的获利能力价值能够进行较为准确的评估,但是对于其潜在获利能力价值则无能为力,因而存在很大的局限性,主要表现在:
(1)DCF方法假设投资是可逆的,如果市场条件没有预料的好,可以很容易地撤出,收回初始投资,但事实上,尤其是在高新技术企业的投资中,当企业放弃某项目时,其投入的初期本均成为沉没成本无法收回。投资的不可逆性是实物期权存在的一个关键特征,也是被传统的DCF方法一直所忽略的一个性质。
(2)DCF方法从静止的角度考虑问题,忽视了投资项目中的经营柔性。DCF方法假设企业未来的变化总是按决策时点的既定环境发生,在项目实施过程中,管理者始终处于被动的地位,不能根据未来的变化做出适时的调整。而事实上,在高新技术企业的投资中,管理者可以选择适当的时机投资,在投资实施过程中,还可以根据不断变化的条件决定扩张或收缩或停止项目。管理者所拥有的这种选择权利在投资不可逆的情况下具有很大的价值。
(3)在面对不确定性较大的项目时,对未来现金流的不确定性所带来的投资风险,DCF方法通常通过调整折现率来反映,但是折现率的选择具有很大的主观色彩,影响了评估的科学性,使得DCF方法对于高新技术企业项目评估不太适用。
(4)大部分高新技术没有盈利历史或是现在仍然亏损,使得利用DCF方法时无法根据现在的盈利来计算盈利增长率,另外高新技术企业经营历史短,对未来现金流的预测和推断缺乏说服力。
针对DCF方法的不足之处,国外学者将期权定价的思想和分析方法应用到企业价值评估,实物期权分析方法应运而生。
三、实物期权方法在高新技术企业价值评估中的运用
1.实物期权(real options)概述
实物期权的兴起源于实务界和理论界对传统企业价值评估方法的置疑。该概念最早是由麻省理工学院的Stewart Myers(1977)提出的,它是指企业持有的在未来一段时间内进行某项经济活动的权利(而非义务),包括延迟、放弃、扩展、转换、紧缩、改变等权利,是存在于实物资产投资中具有期权性质的选择权。实物期权方法是金融期权思想在企业经营管理中的运用,为企业价值评估提供了一种新的思维方式。
与DCF方法相比,实物期权方法着眼于投资中的实际情况,从动态的角度考虑考虑问题,认为投资是可延缓的,从而有利于决策者更有效地利用获利机会,同时决策者不但决定项目是否执行,而且还能充分发挥其能动性,根据环境的变化对经营作出相应调整。实物期权方法充分体现了管理灵活性的价值,能够比较完整地体现高新技术企业中的潜在获利机会价值。另外,实物期权方法尽量用较少的主观性参数对标的物进行评估,能够较为合理地对该部分价值进行评估。因而,当面临不确定性程度较高时,实物期权方法能够较好地弥补DCF方法的不足。
2.实物期权方法下的高新技术企业价值评估模型
如前所述,高新技术企业的价值由两部分构成:现有获利能力价值和潜在获利能力价值。由此,高新技术企业的整体价值可以表示为:V=V1+V2
其中V是企业的整体价值,V1是现有获利能力价值,V2是潜在获利能力价值。V1是现有的正在经营的比较成熟的项目给企业带来的收益,其不确定性较低,因而直接用DCF方法对其进行估价较为准确。而V2则由于其不确定性很大,需用实物期权法进行定价。实物期权法的基本思路就是将企业视为若干项实物期权的组合,因此这部分价值就是企业各种实物期权的价值。下面对各部分价值的计算分别予以说明:
(1)现有获利能力价值的计算
其中CFt是高新技术企业现有资产预期t时刻产生的较为确定的税后现金流, 为贴现率。DCF方法中最为关键的是贴现率的确定,可采用资本资产定价模型(CAPM)求得:
Ri=Rf+βi(Rm-Rf)
其中Ri为企业要求的报酬率,在这里等于贴现率i;Rf为无风险利率,一般用短期国债利率代替;Rm为市场报酬率;βi为企业的β系数。
(2)潜在获得能力价值的计算
潜在获利能力价值即企业所拥有的一系列实物期权的价值。实物期权的定价方法根据实物期权之间的关联程度不同分为三类:第一类是单个实物期权的单独定价方法,这种方法忽略实物期权之间的相互影响,只考虑某个特定实物期权本身的价值;第二类是多个实物期权的组合定价方法,它考虑到实物期权之间的复合性,对多个实物期权同时进行综合定价;第三类是实物期权组合的战略定价方法,它不仅要考虑到实物期权之间的复合性,还要考虑其所有权的共享性,从战略的角度来评估多个实物期权所创造竞争优势的价值。但是由于后两种方法十分复杂,在现实企业价值评估中可操作性不强,所以本文仅采取单个实物期权的定价方法对实物期权分别进行定价。
Black-Scholes期权定价模型是实物期权定价运用最广泛的模型,可运用此模型对高新技术企业的实物期权价值进行评估。不支付红利情况下的欧式看涨期权价值的Black-Scholes公式为:
其中S为企业隐含实物期权的资产在未来所能产生的净现金流的总现值,它是实物期权标的资产的市场价值;r为无风险利率;X为企业隐含实物期权的资产的全部投资成本,即实物期权的执行价值;δ为企业隐含实物期权资产价格的方差,可用公司股票报酬率的方差表示;(T-t)为期权有效期,即距离到期日前的剩余时间;N(d)为标准正态分布中离差小于d的概率。
对应于高新技术企业中的专利权及专有技术中含有的实物期权,期权标的资产的市场价值即为正式开工生产后该专利权和专有技术在未来能带来的净现金流的总现值,期权的执行价格为付诸实施所支付的开发、生产、销售、管理方面的初始投资总额。对应于R&D项目中的实物期权,期权标的资产的市场价值则为使用这项技术所获收益的净现金流的总现值,而执行价格则为科研成果投入使用所发生的全部投资成本。各部分实物期权价值加总便得到企业的潜在获利能力价值(V2)。
五、小结
由于高新技术企业的价值创造方式与传统企业具有很大差别,传统的以DCF方法为主的企业价值评估方法在对高新技术企业价值进行评估时遇到了很多问题,其中最根本的问题是它们忽略了企业的经营柔性和潜在获利机会,而这部分价值对于高新技术企业来说尤为重要。通过将实物期权引入企业价值评估,可以充分认识到这部分潜在获利机会的价值,因此在一定程度上弥补了DCF方法的不足。但是本文运用实物期权方法时对高新技术企业价值进行评估时还存在很多局限之处:本文仅仅是为评估人员提供了一个思维框架和大致量化了企业所具有的经营柔性和潜在获利机会的价值,对高新技术企业所包含的实物期权的估价进行了简化处理,即本文在计算潜在获利机会价值时假设企业所隐含的实物期权是相互独立的,互不影响,而事实上,高新技术企业的实物期权非常复杂,很多期权不是单独出现而是结合在一起的,一个期权的产生会引起或消除另外的期权,因此造成估价的不准确。因此,要准确地进行估价,需要真正探讨企业实物期权的来源,挖掘其所隐含的实物期权,以及它们之间的关系。
参考文献:
[1]马莎・阿姆拉姆 纳林・库拉蒂拉卡:实物期权――不确定性环境下的战略投资管理[M].机械工业出版社,2001
[2]王少豪:高新技术企业价值评估[M].中信出版社,2002
[3]曾 勇 邓光军 夏 晖 李 强:不确定条件下的技术创新投资决策――实物期权模型及应用[M].科学出版社,2007
[4]管云松 戴大双:高技术企业价值评估中的实物期权方法研究[J].科学进步与对策,2004年10月号
文物价值评估方法范文5
Abstract： With the expansion of the National Equities Exchange and Quotations market and the increasingly active trading activities， the supporting laws and regulations are also increasingly perfect. It is necessary to introduce a new evaluation method for the equity assessment of the National Equities Exchange and Quotations enterprise to make up for the shortcomings of the traditional methods in the evaluation of the equity value. In this paper， the real option model is used to analyze the advantage of the real option method in the value assessment of National Equities Exchange and Quotations enterprises to expound it has more advantages than the traditional evaluation methods and can provide a more accurate evaluation value to provide a better decision support for the stakeholders.
关键词： 新三板企业；企业股权价值评估；实物期权模型
Key words： National Equities Exchange and Quotations enterprises；value assessment of the enterprise 's equity；physical option model
中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）11-0059-02
0 引言
主板（含中小板）、创业板和新三板是我国资本市场主要组成部分。按照职能分工一般主板市场主要吸纳发展比较成熟、规模比较大的企业；创业板市场主要吸纳成长型创新企业；新三板市场主要吸纳成长性较高、具有发展潜力的部级科技园区的非上市股份有限公司。新三板市场是我国构建多层次资本市场的重要组成部分，也是我国在统一监管模式下完善股份转让制度的一项尝试。目前，新三板市场已不再局限于试点地的非上市股份有限公司，而是成为针对中小微型企业的全国性非上市股份有限公司股权交易平台。正是新三板企业的这种快速发展，才凸显出了其股权价值评估的重要性，选择合适的评估方法也成为评估环节的关键。
1 新三板企业股权价值评估的必要性
三板市场起源于2001年的“股权代办转让系统”。2006年中关村科技园区的非上市公司进入代办转让系统进行股份报价转让，称为“新三板”，2012年扩大试点，2013年底股转系统面向全国运行之后，挂牌公司快速增长，覆盖面不断扩大。截至2016年12月9日，新三板挂牌公司总数达9868家。其中做市转让1645家，占比16.67%；协议转让8223家，占比83.33%。另外，有待挂牌公司353家，申报中公司1535家。新三板市场目前已是国内十分重要的中小微科技企业的股权交易平台。
随着新三板市场的不断扩大，其融资功能日益显现，在法律法规方面包括挂牌、股票发行、优先股、收购、信息披露、投资者管理、交易及监管、退市等相关的法律法规也日趋完善。投资者对新三板企业的投资意愿也逐步增强。
对于投资者来说，为了发现更具有投资价值的新三板企业，进行股权价值评估是非常有必要的。无论投资者是进行定向增资还是股权转让，对股权价值开展正确评估都是必须要进行的核心内容。目前在对新三板企业进行股权价值评估时，评估人员一般是在确定评估目的之后再结合企业具体情况来根据相关的法律法规进行评估。所以会造成不同的评估目的下，所采用的评估方法也不尽相同，最终的评估结果也有较大不同。采用实物期权法来对新三板企业股权价值进行评估，可以较为准确客观地反映出新三板企业股权价值，为投资者决策提供科学依据。
2 实物期权的特点及其模型
2.1 实物期权的特点
期权是指资产持有者在有效期内对标的资产进行交易的权利。实物期权则于1977年由麻省理工学院的 Stewart Myers 教授在金融期权的基础上最早提出，他认为，在实物资产投资的过程中所拥有的或创造的选择权就是“实物期权”，是判断进行投资决策时的灵活性能带来多大价值的一种研究方法。
金融期权的标的资产是金融资产，而实物期权的标的资产为实物资产。两者相比具有以下特性：
①共有性。实物期权可由竞争者共同持有，由竞争者采取的策略和影响期权价值的各项参数决定其价值；
②不可交易性。实物期权以及其标的资产不能像金融期权那样进行交易；
③先机性。即抢先执行实物期权可获得先发制人的效应，由于实物期权可能是多人共有，实际应用中具有主动权和执行实物期权的持有者往往会获得最大价值；
④关联性。各种实物期权之间在同一项目内存在相关，在多个项目之间也可能存在相关。
2.2 期权定价模型及评估
期权定价作为所有金融应用领域数学上最复杂的问题之一，其完整的定价模型在1973年由Fisher Black和Myron Scholes提出，并于1997年获得诺贝尔经济学奖。
目前在成熟资本市场被广泛应用。B-S期权定价模型通过标的资产价格、执行价格、到期日、无风险利率和标的资产波动率这五个参数即可算出标的期权价值。与其他评估方法相比，具有数据可靠性高、计算量小、操作简单以及结果准确等优点，所以利用B-S期权定价公式对新三板企业股权价值进行评估，就必须包含以下几个重要假设：
①金融资产收益率服从对数正态分布；
②在期权有效期内，无风险利率恒定；
③无市场摩擦、税收和交易成本；
④期权有效期内金融资产无红利支付和其他所得；
⑤期权到期前不可支付。
C为期权价格，S为标的资产现行价格；X为标的资产到期执行价格；T为到期时间；r为无风险利率；σ为标的资产波动率。
由B-S期权定价公式可知其假设条件非常严格，很难在现实中找到这样的市场，因此在应用中都适当放宽部分假设条件后使用，故对新三板企业股权价值进行评估时也应放宽部分条件。
在运用实物期权法对股权价值进行评估时，首先是识别实物期权。对持有的实物期权进行分析，弄清各种实物期权的特性。然后确定期权定价模型和对参数进行测算。根据实物期权的具体特征判断定价模型中需要放宽的参数部分，并对参数进行测算。最后进行价值评估。将测算到的参数代入，计算出实物期权价值，进而计算公司估值。
3 实物期权法进行价值评估的适用性分析
通过对实物期权的特性分析及对股份公司的资本结构分析可以看出，股权和期权的收益结构完全相同，因此可以使用期权定价理论为新三板企业的股权价值进行评估。
第一，标的资产可交易。
在B-S期权定价模型的假设中，虽不存在企业整体的交易市场，但存在标的资产交易市场，所以可以把企业整体价值（即实物资产）作为市场上的一般交易来处理，把企业整体价值包括的股权价值和债权价值部分分别进行计算。新三板企业的债权价值交易时也包含了一定数量的流动负债，新三板企业的整体价值的等价资产即是企业整体价值的现行价格。
第二，期权的期限问题。
在理论模型和实际计算中，采用数据的假设前提是企业永续经营，所以把负债的期限作为期权到期时间并不合理。从企业经营的周期和风险考虑，一般假设期权的到期期限为1年。在对模型的实际应用中，负债到期时，一般采用以新的负债替换旧的负债使企业继续经营。
第三，波动率。
由于不存在企业整体价值交易市场，故其波动率无法直接计算。在实际应用中。一般采用标的资产的等价资产波动率代替企业整体价值波动率。新三板企业流动负债波动率基本为零，而其股权价值的体现方式就是通过股票价格，所以可以通过股权价值的波动率就得到整体价值的波动率。
第四，标的资产损益较小。
一般情况下，企业每年的税收、交易成本和非正常性损益与企业整体价值相比可以忽略不计，在新三板企业中，每年的非正常性损益与企业整体价值相比也微乎其微，所以满足假设条件。
通过分析可知，利用B-S期权定价模型对新三板企业股权价值进行评估相对于传统现金流折现模型等评估方法可行性更高，为投资者和企业经营者提供出更加准确的评估数值，可以对投资的价值进行识别和计算，以防止企业的价值被低估。
随着新三板市场不断规范，各种数据也更加容易获取，使用实物期权模型的价值评估方法对新三板企业进行价值评估的优势也将进一步显现。但新三板市场的流动性偏低阻碍了对其股权价值的发现，只有采取降低个人投资门槛，完善交易制度，提高交易效率，推进转板机制等措施，才能为完善和促进我国资本市场稳健发展发挥更好的作用。
参考文献：
[1]周智.基于实物期权的新三板企业价值评估研究[D].南京：江苏科技大学，2015.
[2]黄威文.实物期权定价法在沧州明珠企业价值评估中的应用[D].昆明：云南大学，2015.
[3]杨景海.实物期权法在企业并购价值评估中的应用[J].财会通讯，2015（20）：33.
[4]唐宇，王慧.实物期权法对并购目标企业价值评估的应用研究[J].科技致富向导，2013（24）：12.
[5]刘晓文.基于实物期权方法对新三板企业的股权价值评估[J].观察，2013（08）：2.
[6]王飞.新三板企业股权价值评估方法简析[J].经济纵横，2015（03）：67-69.
[7]杨易.基于实物期权法的新三板企业股权价值评估研究[J]. 贵州师范大学学报，2015（06）：12.
[8]林晓飞.实物期权法在企业价值评估中的应用困难及建h[J].财经纵览，2015（43）：58.
[9]张静，李宝强.企业价值评估中实物期权法的运用与优劣势分析[J].当代经济，2012（18）：36.
[10]陈蓉平.实物期权理论在投资决策中的应用[J].国际商务财会，2012（1）：48.
[11]相明杰，姜桓.新三板市场的股权价值评估[J].商，2014（35）：53.
[12]陈建军.新三板企业挂牌前后财务指标变动实证分析[J]. 理论探讨，2014（12）：2.
文物价值评估方法范文6
一、常见的银行抵押物价值评估存在风险
1.错选评估方法。
目前，押品价值评估的基本方法有收益法、市场法和成本法等三种，收益法主要用于被评估资产的未来预期收益和风险可以预测并可以用货币衡量；市场法主要用于活跃市场上有可比的资产及其交易活动；而成本法则是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。三种方法各有侧重，适应于不同的押品评估。但在实际工作中，为达到提高押品估值的目的，存在人为错选评估方法的现象。
2.成本法中成本构成过大，导致估值不客观。
成本法中最常见的是通过增大成本或增加重置成本，达到提高抵押物价值的目的。土地评估，特别是重估时，应特别注意市场因素、土地使用年限、开发利用程度对价值的影响，合理确定重估价值，避免因素分析不透，多年一个价值或价值过度虚涨。
3.市场法参考标的物选取不客观。
所谓市场法，是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。《押品估值手册》就收益法适用问题明确指出：“（1）参照物与被评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对主观价值的影响是可以调整的。”人为提高押品估值，最简单方法的是给押品选取一个价值更高的参照物，以此所确定的押品估值就大大高于押品的客观价值，如某市郊外农村区域的土地，外部评估机构评估时却以市区工业园的土地价值作参考，结果评估价值明显高估。
4.收益法测算脱离实际。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来确定资产价值的各种评估方法的总称，由于是以未来收益作为测算的依据，所以容易出现测算偏差。
5.内部评估人员缺少相应的技能。
一是作为评估岗的兼职人员，普遍存在评估知识和评估经验欠缺的不足，往往是只能简单确认外部评估机构的评估值，难以胜任评估价值确认的岗位需要；二是评估人员重新评估抵押物后定价能力有欠缺。外部评估机构有合格的营业资质和上岗证书，评估结论合法、权威，得到国家承认。评估人员没有相应评估资质。
二、提高银行抵押物估值水平的建议
1.加强业务培训，提高评估岗位的履职能力。
要加强行内对抵押物评估岗的培训，下功夫培养一支专家型的队伍。通过技术型评估岗，承上启下，一方面认真审查中介机构的评估值，客观、公允地评估抵押物价值，审查抵押物是否足值、价值是否公允；另一方面，把公允的抵押物价值传导到决策层，把好我行信贷资产抵押风险关。
2.正确选择评估方法。
抵押物评估方法各有其特点，分别适用于不同抵押物，应严格按照押品性质、特性和抵质押要求等选择合适的评估方法，从而确定客观、公允的押品估值，合理确定风险敞口，有效防范资产风险。评估方法错选将直接导致不能合理确定押品估值，可能会放大押品风险，因此内部评估人员一定要认真分析外部评估报告，分析其评估方法选择的合理性，在合理的基础上确定公允的评估值。
3.遵循合理的评估技术途径。
进行抵押物价值评估时，必须遵循合理的评估技术途径，成本法要正确测算成本，认真核算押品的购置或重置成本，客观界定押品的成本；市场法要合理选择市场对比的参照物，参照物在功能、市场条件等要有可比性，同时时间上与评估基准日应在一个适度时间范围内，时间对主观价值的影响也是可以调整的；采用收益法应正确测算押品的收益，未来收益应基于合理预期、合理测算基础上，不能主观想象，也不能按照评估申请人的要求倒推估值。
4.合理采用外部媒体信息，加强押品贷前审查，规范押品准入管理，对于无可变现价值或可变现价值较小的押品，不得准入。
杜绝“重形式、轻实质”等现象。当前是一个信息爆炸的社会，而抵押物又是个体独特、各式各样，仅靠银行自身信息、评估人员个人信息和评估机构所提供信息是远远不够的，应合理采用外部媒体信息，包括网络信息。网络上有各种物品的交易、处置信息，例如房租、土地成交价格、房屋建造成本与售价等信息均可作为我行确定抵质押物价值的有益参考，评估人员应广泛搜集有关抵质押物的信息，从中选取有参考价值的信息，合理对比、综合分析、去伪存真，作为客观评估抵押物价值的参考。
