摘要：随着我国经济的发展,大量的人口源源不断地涌向城市,导致房地产的需求量大大增加，从而推动了房地产行业的发展。但是,市场上的房地产不仅是用来居住的，还是越来越多的人进行投资的渠道，简单的市场法和成本法已经不能满足市场需求。这时,收益法的作用就凸显出来了,该方法理论基础更加完善,因此更能被广大的投资者所接受。但是我国房地产评估行业起步较晚,在运用收益法过程中还存在一些问题，比如，预期收益额如何测算、折现率如何选取等。本文根据这些问题提出了相应的解决措施，希望完善收益法在房地产评估中的运用方法。
关键词：房地产；收益法；问题与对策
一、目前房地产评估的主要方法
（一）市场法
市场法的三个步骤是选取、比较、调整，在市场充分发展和活跃的情况下,选取三个或三个以上的参考对象,通过比较待评估房地产与参照物的异同来调整房地产的评估值,从而得到评估结果。评估中的信息直接取自市场,参考对象的选择应与被评估资产的交易一致或相似,交易价值应该是真实的正常交易价格。基于此价格,对交易情况、交易日期、地区因素、个别因素等进行调整,最后得到房地产评估值。市场法运用起来比较简便,得出的评估结果也易于被各方接受,广泛用于房地产评估实务中。
（二）成本法
成本法就是计算出建成该房产项目所需的各项成本和费用,以此为导向得出特定时间点房地产的评估价格。成本法的原理是基于一定的经济规律,在交易市场上,卖方会根据自己生产所卖商品所耗费的成本定出房地产的价格,如果商品价格低于自己所花费的成本,就会入不敷出从而产生亏损,从买方来看的话,如果卖方所定的房地产的价格超过了重新建造该房地产所需的费用,买方就不能接受。所以在两者之中用成本法来估算评估对象的价格有一定的合理性。但是成本法评估房地产价值具有一定的局限性,抛开房地产成本复杂多样不说,成本法进行的房地产评估也没有充分考虑到供求关系对实际价格的影响。在有明显的供大于求或求大于供的市场条件中可能会影响评估人员最终估价的准确性。
（三）收益法
收益法的三个核心步骤是预测,折现,加和,在实际工作中运用收益法时,评估人员首先需要预测房地产的未来收益,再预测一个合理的折现率,最后将未来的收益进行折现加和,得到房地产价值,该方法适用于写字楼、商场、底商、店铺等具有相对稳定收益的房地产评估。本文主要研究的对象也是收益法。
二、收益法评估房地产价值的优势
（一）理论依据充分
收益法是一种逻辑严谨的评估方法,以预期理论为理论支撑,与其他方法相比,其理论依据充分且易于理解,预期理论意味着房地产的价值是由房地产未来的预期收益决定的。在实际工作中采用收益法评估房地产价值时,不能随意的将房地产的未来收益加和得到评估结果,必须通过一定的折现率进行折现再加和,同时受益期限的时间长短也决定着房地产价值的大小。相比于市场法和成本法,收益法采用房地产未来获利额的折现值之和进行计算房地产现时价值，其理论一句更加充分,比较有说服力。[1]
（二）运用范围广
伴随着我国经济的发展,人们的收入收入水平逐渐提高,越来越来多的房地产不仅具有居住属性,更多的反而是作为投资属性而存在,这种类型的房地产时常选用收益法评估。现实工作中,无论是土地还是房产,只要存在获利能力或潜在的获利能力,均可以采用收益法进行评估,可见,随着市场的发展,收益法的应用范围比另外的评估方法更加广泛。[4]
（三）易被广大投资者接受
随着我国房地产行业的发展,越来越多的人开始看重房地产的投资属性,有一大部分购买者选择购买房地产的目的是获得增值,期望在当前进行投资以在未来获得收益。在房地产评估中运收益法得到的评估结果本质上体现了房地产消费者的需求价格,是消费者依据未来该房产的获利能力自愿支付的价格,这与收益法的基本理论不谋而合,因此可以被广大的投资者所接受。
三、收益法评估房地产存在的问题
（一）缺少熟练掌握收益法的评估人才
房地产评估本身就是一项特别复杂的工作,对评估人员的技术水平要求特别高。而采用收益法对房地产进行评估,是对评估人员专业技能的更大考验,因为相比其他两种评估方法,收益法是比较复杂的。在收益法的实际操作中,最为关键的就是对房地产未来收益和折现率的预测,这不仅需要对被评估房地产本身的历史数据和未来趋势进行分析,还需要对整个房地产行业的发展趋势进行研究。除此之外,收益法评估房地产中有大量的折现加和过程,每一个步骤的错误都会导致最后结果的偏差。但是由于我国房地产评估行业起步较晚,许多评估人员的工作时间并不长久,专业技能并不熟练,对收益法评估房地产价值的经验积累也不够充足,导致评估结果并不准确,从而影响了收益法在房地产评估中的应用。
（二）未来收益难以准确预测
在进行房地产评估时,我们要预测房地产未来的收益,这是采用收益法的最基本的一个数据,对最终的评估结果起着至关重要的作用,一点小小的偏差都会导致评估结果的错误。然而房地产未来价值的预测是一个复杂的过程,与许多因素有关,受到主观和客观影响,通常预期收益是不稳定的。尤其是那些涉及到土地价以外无形资产的房地产价值的评估,往往会将无形资产的收益与房地产的收益混在一起,导致房地产最终的结果偏高或者偏低。
（三）折现率的确定不够精确
在运用收益法评估房地产时,折现率的确定是非常关键的一步,因为评估对象的价格对折现率的值非常敏感,折现率的微小变化将导致评估结果的显著变化。对于购买收益型房地产的人而言,这实质上是一种房地产投资行为。对于任何一种投资行为,几乎都遵循风险与收益等价的原则。具体来说,高风险对应高预期收益率,低风险对应低预期收益率。出于各种目的,不同的交易时间和不同的房地产估价地点,投资风险也各不相同,并且会随着市场状况的变化而波动,所以需要确定不同的收益率。[5]
四、解决措施
（一）加大对评估人才的培养
评估人员是评估过程中最活跃的因素,随着房地产评估行业的发展,评估工作也越来越复杂,这就要求评估人员具有更高的专业水平和道德素养。一方面评估人员应该加强学习,仔细研究收益法的计算过程,积累经验,不断提高自身的综合素质。积极参加房地产评估方面的考试和其他经济领域的考试,使自己成为高端的复合型人才。评估机构应该落实上岗后的再培训制度,提高本机构评估人员的专业技能。
（二）采用同类房地产市价作为收益额的基础
运用收益法对房地产进行评估,在确定收益金额时将市场法的理念纳入收益法,将被评估对象与类似房地产进行比较,以类似房地产的真实交易价值作为计算收益金额的基础,可以帮助评估人员了解影响实际收益的各种因素,做出调整,更科学地分析市场趋势,得到更准确的收益额。在房地产评估实际工作中,评估人员对房地产净收益的确定通常按照主观判断,这样比较草率,对结果的影响较大。本文拟引入市场法的理念来辅助确定这一数据,可以更加科学合理地确定收益额,从而使评估结果更加合理准确。
（三）风险收益模型对折现率的改进
风险收益模型的理论基础是风险收益原则,即风险和收益是成正比的,高风险对应高收益,低风险对应低收益。部分购买者购买收益型房地产是为了在未来获得预期收益,任何一种投资的风险和收益都是相对的,将收益型房地产看作是一种投资,它既存在着租金等客观收益,也面临着一定的投资风险。一般而言,待评估房地产企业财务报表中的财务指标能够从一定角度反映企业面临的风险,而企业的预期收益又与企业面临的风险密切相关,所以将待评估房地产企业的财务指标与行业财务指标的平均值对比,他们之间的差异即可反映两者所面临的风险差异。[6]折现率=无风险收益率+房地产行业的平均风险收益率+某个房地产项目的特有风险收益率；房地产行业的平均净资产收益率=无风险收益率+房地产行业的平均风险收益；合并可以得出：折现率=房地产行业的平均净资产收益率+某个房地产项目的特有风险收益率。[7]这样测出来的折现率可能会更加准确一些。
五、结语
综上所述,我们可以看到收益法在房地产评估中的适用性,既有优点,也有不足之处,本人针对这些不足提出一些建议,希望可以促进收益法在整个行业的发展和进步。虽然我国房地产评估行业的发展还不成熟,但是我们相信,随着我国市场经济的不断完善,评估人员综合素质的不断提高,整个房地产评估行业还会迎来更广阔的春天。
参考文献：
[1]宋亚楠,白雪梅.收益法在房地产评估中的应用[J].合作经济与科技，2014(09)：84-85.
[2]申彩婷.收益法在房地产评估中的应用[J].现代经济信息，2017(14)：332.
[3]谭希为.收益法在房地产价值评估中的应用与改进研究[D].重庆：重庆理工大学，2018.
[4]姜晓宸,张晓倩.浅析收益法在我国房地产评估中的应用[J].智能城市，2016(07)：154.
[5]白钰.房地产评估方法改进研究[D].成都：西南财经大学，2011.
[6]张旭东.收益法在房地产评估中的应用探讨[J].现代经济信息，2019(21)：207.
[7]贾雁茹.房地产评估中收益法还原率的确定[D].沈阳：辽宁大学,2014.
作者：赵东辉 单位：河北经贸大学财政税务学院