房屋购买合同范文1
作者：万 菡 单位：青海民族大学 一、按揭贷款购买房屋的不同情形 按揭贷款购买房屋就是消费者将所购买的房屋作为抵押物与银行签订贷款协议并从银行获得贷款，购房者按照按揭合同中规定的还款方式和期限分期给银行还款，银行按一定的利率收取利息。如果贷款方违约，银行有权通过诉讼拍卖抵押房屋并从拍卖所得款项中优先受偿。在实际生活中，按照借款人取得房屋所有权时间的不同，依照按揭贷款的方式购买房屋的情形有以下五种:第一种是夫妻一方在结婚之前已经以自己的名义贷款购买了房屋，并且即时办理了房屋产权证书，结婚之后仍由购房者偿还贷款;这种情形下的房屋所有权属于购房一方的婚前财产。 第二种是夫妻一方在结婚之前向银行签订贷款协议并购买了房屋，但是一直到结婚之后都没有办理房屋产权证。 第三种是两人结婚之后，以夫妻一方或双方的名义贷款购买房屋，直到离婚时仍没有办理房屋产权证书。对于以上第二、三种情形下的房屋的处理，依据《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定，双方可以协商，协商不成的由法院依法判决。 第四种是在第三种情形的前提下，离婚之前就已经取得房屋产权，若双方没有约定，该房屋理应属于夫妻共同财产。 第五种是夫妻一方在结婚之前以自己的名义贷款购买了房屋，全额支付了首付款或者已经偿还了部分贷款，结婚后办理了房屋产权证，且夫妻双方共同偿还剩余借款。此种情形下的房屋归属有较大争议，《婚姻法司法解释三》的规定也让人们产生很多疑问。下文的讨论就围绕此种情形展开。 二、婚前一方按揭贷款、婚后共同还贷房屋所有权的性质 对于《婚姻法司法解释三》第十条规定的房屋所有权的性质有不同的认识。对于结婚前按揭贷款购买房屋、结婚之后取得该房屋所有权的归属问题，若夫妻双方有约定的按约定处理;若没有对此项房屋财产达成共识，则是夫妻共有财产还是夫妻一方个人的财产，在理论上和实践中存有较大的争议，并出现了以下几种观点。 (一)物权登记说 该观点以当事人办理房屋产权证登记的时间来分析该房屋所有权的归属。我国《物权法》采取登记生效主义，②严格按照法律规定推导出的以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时间点，可以说这种推导在逻辑上无懈可击，在适用上也十分简洁明快。如果购房者在婚前已经取得了房产证，则该房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国婚姻法规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，那么，除非双方另有约定，房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前所支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，由夫妻共同财产中偿还。笔者认为不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标准。因为当事人于婚前签订房屋买卖合同，并支付该房屋首付款的行为是明确的，与银行签订按揭贷款合同的时间是确定的，还贷义务人是确定的，而取得房产证的时间恰恰是不确定的。通常情况下房产证的取得时间常常不是购房者自己可以控制的，当事人可能因为房地产开发商未缴纳或者未足额交纳土地出让金等原因，开发商因多种理由拖延为购房者办理产权登记的时间，有的购房者甚至已经入住房屋多年也拿不到房产证。 (二)夫妻共同财产说 此说主要认为即使一方结婚之前办理按揭贷款并购买了房屋，其所享有的只是买卖合同的债权，并没有取得房屋的所有权，婚后办理房屋产权登记之后应属于夫妻共同财产。还有一种观点认为，结婚之后没有参与购买该房屋的一方都会和购买一方共同偿还银行贷款，婚后能够取得房屋所有权是夫妻双方共同努力的结果，此类房屋应该属于夫妻共同财产。在司法实践中，如江苏省高级人民法院关于婚姻法及司法解释的一个征求意见稿，第十三条就支持共同财产说，认为:夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。③ (三)个人财产说 根据《物权法》第六条之规定，取得房屋所有权以登记为要件，产权证上写明的人就是该房屋所有权人，在结婚之前基于登记人支付了房屋首付款并签订贷款合同，合同产生的债权已经拥有，即使结婚后登记取得房屋所有权，也是婚前一方已经取得的债权的转化形式，该房屋即为登记权利人的个人财产。在实践中，上海市高院出台的沪高法民一［2004］25号文件的规定也倾向此学说。④ (四)个人财产与共同财产混合说 持此种观点学者又有不同的认识:一是夫妻一方在结婚之前已经支付了首付款甚至偿还了一些贷款时，此部分的财产是属于这一方的个人财产;结婚之后夫妻双方共同生活，另一方把这份房屋债务归于夫妻的共同债务，并且参与共同偿还银行贷款，且婚前购房者对此也毫无异议，可以认为购房者以不明示的行为表示同意与其分享房屋财产。 所以，此类按揭房屋应该区分为婚前还款与婚后还款两部分，婚前还款部分属于购房者婚前个人财产，婚后还款部分作为夫妻共同财产平均分割。二是根据房屋的原有价值和后增长价值划分个人财产和共同财产。对于一方结婚之前按揭贷款购买房屋，支付了首付款并偿还一部分贷款之后，与他人结婚，为了获得房屋完整的所有权，用夫妻的共同财产偿还了剩余贷款，根据对法律条文的理解原则上应当认定其为一方婚前个人财产，对于婚后共同还贷这一行为看作是把后支付的贷款转化为一种财产权益，是对房屋的一种投资，类似于婚姻法第十七条所规定的“生产、经营的收益”。因此，在双方离婚时，此类房屋不能仅仅划归为所有权人个人财产，对于夫妻应共同享有的房产收益，应另行分割。双方各自婚前婚后已经支付的楼款所占房屋原有按揭价款的比例乘以房屋现有的市场价值或者双方认可的价值。⑤#p#分页标题#e# 造成这种现象出现的重要原因在于，法律还没有真正界定清楚夫妻共有财产和个人财产范围，现实生活中出现的情况而法律没有具体列举的财产类型，到底是属于法律规定的应当归夫妻共同所有的其他还是应当归一方所有的其他财产。很显然，要清晰地界定一方婚前按揭贷款、婚后登记取得所有权的房屋等这类新型财产的归属，不能拘泥于在现有法律的具体规定中寻找依据，而应该着眼于这些财产的特性。 笔者赞同个人财产与共同财产混同说。《物权法》与离婚时夫妻财产分割有着密切的关系，尽管物权法调整财产所有权关系，但是婚姻财产向来具有特殊性，无论是其归属、收益、处分，其规则不能完全受制于《物权法》，登记在夫或妻名下的财产并非属于个人财产，《解释三》第十条落实《物权法》，导致对经济弱势一方的不利，在房权证上加名、涨彩礼闹出来，消极效应出现，把婚姻搞得像投资房地产合伙经营一样。 《婚姻法》规定的婚后取得的财产也并非皆是夫妻共同财产。上述的这类房屋的购置资金一般由两部分构成，第一部分是购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于结婚前偿还的贷款。所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。第二部分是购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分和房屋增值部分，所对应的部分应属于夫妻共同财产。由此可知，此类房屋的权属性质不能简单地认定为婚前购房者的个人财产，也不宜将其全部认定为夫妻共同财产，而是应当根据双方购置财产的来源及其在全部房价款中所占比例来考量其分割原则。 三、结语 现在有人说:世界上最远的距离不是生与死，而是我和你结婚，房子没有我的份。所有的婚姻不是房权上证是否有对方的名字，也不是任何财产的法律的约定，而是两个人的感情。从1950年的《婚姻法》废除买卖婚姻，规定婚姻是自由的，1980年的《婚姻法》的修改告诉大家婚姻要以爱情为基础，没有爱情的婚姻是不道德的婚姻，给予人们离婚的自由，到2001年《婚姻法解释二》规定要保护妇女儿童的利益。什么是爱情?现代人把它理解为一个男人，一个女人，一段浪漫的传奇。什么事婚姻?一本契约，一本存折，一幢买来的公寓。德国社会学家穆勒曾经指出:上古、中古、现代，这三个阶段人们在爱情、子女、经济三方的选择次序是不一样的，上古经济第一，中古子女第一，现代爱情第一。 实际上，眼下的婚姻恰恰是经济第一，婚姻不能给我们带来财富，我们应该因为婚姻的结合而去创造属于婚姻的共同财富，处理婚姻家庭问题的最好方式协商解决问题，对于弱势方经济独立仍然是保护自己的婚姻和爱情的最好方式，那种期待靠离婚时分割夫妻共同财产甚至占有他人的婚前财产来获得自己离婚后的生活保障的想法并不现实。
房屋购买合同范文2
关键词：以租代售;新型房地产;房地产经济;影响
四限令的颁布对房地产经济产生了较大的影响，随着不限购房屋的减少甚至消失，许多购房者与开发商也纷纷采取新的措施——以租代售。这一新型的房地产方式很快发展起来，并且在自住性商品房等经济房中尤为明显[1]。以其独特的优势对房地产经济产生重要影响；而其存在的风险，在房地产经济发展过程中，也应受到更多重视与关注。
1以租代售的内涵与特点
以租代售这一新型房地产方式主要是将空置的商品房以出租的方式进行处理，通过出租的方式，与租房者签订有效合同，租房者应当在合同规定的期限内购买所租的房，开发商则按照租房时的价格出售给租房者。租房者在合同期限内所交的房租，可以用作抵充购房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能获得相应房产所有权；相反，若是在合同规定期限内，租房者不购房，就作退租处理，而之前租房者所缴纳的租金就当作开发商所收取的房租。这种新型的方式为购房者提供了更绿色、更方便的消费。
2以租代售的优势
2.1很大程度上确保了商品房的建筑质量
人们花费大笔存款甚至贷款购房，是希望拥有一套质量能够有效得到保证的房屋。但现实中，由于开发商各种投机行为，片面追求利益而大幅度压低建筑成本，大范围造成了施工队伍频频转让承包，施工过程中所需建筑材料质量低下，偷工减料，而相关监管部门也疏于管理，懈怠事物，导致工作人员更加散漫，其建筑质量更是得不到保障。因此，许多购房者对购房消费质量已经大大丧失了信心。以租代售模式的形成，由于在购房前，购房者与房地产开发商签订了有效合同，对房屋有很长一段租用期，并且受到合同的约束，具有一定的法律效益，受到法律保护。在合同期限内，对房屋质量有着一个很好的体验机会，同时也可以对房屋的质量以及房产经济形势进行合理分析，进一步决定是否购买。这种方式将主导权转到了消费者手中，致使开发商也更加重视房屋质量，从而有效避免了价格欺诈等行为风险。
2.2有助于消化积压的商品房
不可否认，房地产市场是一个高利润的行业市场，但是由于开发商的盲目开发，追求利润而忽视质量，再加上居民购买力有限等各种原因，我国空置房屋不断增加[2]。据社科院预测，到2017年底，中国17个城市办公楼的空置率将达到20%以上，一线城市空置率相对较高，尤其是上海；主要二线城市中，只有四个城市的空置率在20%以下，而成都、无锡、长沙、重庆的空置率将至少连续3年达到30%以上，天津也将受到市场影响，其空置率将超过30%。这严重影响了房地产经济的发展，由于空置房屋的不断增加，而开发商仍在盲目开发，导致资金运转困难，许多地区的开发商甚至对工程不管不顾，不仅施工工作人员拿不到应得工资，还导致大面积的土地被无效占用。同时也使许多购房者产生一种等待心理，认为大量房屋积压，必然会导致房价降低，从而购房热情大大削减[3]。以租代售新型房地产实行租售结合，让居民在合同期限内进行房屋购买，一方面有效促进了空置房屋的积压消化，另一方面也使一部分居民的住房问题得到了有效解决。居民在住房期间所支付的租金，在一定程度上也使房产经济得到了活跃与恢复。
2.3有利于调整房产市场的结构性失衡
由于开发商的盲目开发与片面追求利润，甚至过度高估了居民的购买能力，严重忽略了我国中低收入阶层。中低收入阶层是中国居民的绝大多数家庭，在这种高档次、高价格的建筑住宅趋势中，受到了更多压力。甚至一些小城镇开发商也盲目开发，建起了“贵族化”住宅，严重导致了房产投资市场失衡。实行以租代售这一新型的消费方式，能够使居民在购房与住房中有了更多的自由与比较，通过更多的比较，选择质量较高的住房，从而使那些技术含量不高，质量较低的企业通过市场优胜劣汰机制自动淘汰[4]。对于投资商来讲，可以根据房地产市场以租代售的情况，根据购房者的满意度，有根据性地、有选择性地选择投资。通常来说，以租代售效果偏好的，大多是质量较好，信用较高的，这也容易吸引投资商的投资。从而带动整个房地产市场更加注重质量与信用，带动房地产市场结构调整，从而回归正轨，促进房地产市场的良性发展。
2.4能够有效促进物业管理的发展
随着经济的发展，房地产市场也逐渐发展扩大，消费者对住房选择的要求已经不仅仅局限于对区位、价格、户型等的注重，对住宅房屋的物业管理及其相关服务，也有了更高更多的要求。但是，就目前大多数房地产开发商来说，对于物业管理及其相关服务的认识还不到位，其观念还没有得到更新，始终停留在传统的购房住房选择的观念上。因此，一些居民入住后，小区物业服务不够完善，甚至出现物业服务管理人员素质不高的情况，这使得业主的安全性得不到有效保障，使居民对住房乃至开发商都存在怀疑态度。实行以租代售，能够很好地发挥消费者的监督作用，无论是对开发商还是对物业管理公司，都能够进行很好的监督。在以租代售这一新型模式下，居民能够通过先租后购这一方式，在合同规定期限内对房屋住宅进行全面评价与体验，从而决定是否购买。因此，居民能够在合同期内通过这一方式，更好地监督推进物业管理的发展。对于开发商来说，往往是希望完成房屋出售，必然会听取居民意见，根据居民反映加强物业管理与保障，提高物业服务质量，以解决居民的问题。这样一来，就能够整体推动整个房地产物业管理服务的完善。
2.5以租代售有望成为我国房地产市场的重要发展方向
以租代售这一新型房地产消费有着广阔的市场，灵活的购房方式以及长期性的收益，因此，随着这一模式的发展，将成为房地产市场发展的重要方向。目前全国房价普遍较高，许多中低收入阶层购房困难，再加上市场的盲目性，许多购房者都担心在交款后，房子出现问题，开发商却对此否认，导致房子质量无法解决。以租代售这一方式能够让居民先租后购，充分了解房屋质量后，在合同规定期限内进一步决定是否购买。而之前所付租金也会转为购房款，比分期付款或者按揭付款少了许多利息，较为实惠。即使居民不买房，房子也没有空置，仍然收取了租金，增加了资金的运转。
3以租代售在房地产经济中所面临的风险
3.1成本过高
由于限购政策实行，许多房产商迫于经济压力，纷纷采取“以租代售”政策。这种政策表面上带来了许多便利，但实际上从“租金”到买房的诸多环节，其本质依然没变：以楼盘4万元均价计算，一套90平方米的房子总房款大约需要360万元。对于如此高额的“租房款”，一般人也是很难承受的。
3.2收益的不确定性会增加买家面临的风险
购房五年之内，相关证件不齐全，发生意外时，对于自身维权来说，法律保护也是有限的。但是在合同规定期限内，也有可能出现以下情况：一是对于目前房地产市场来说，房价可变性极大，有着很大的变动涨浮空间，很可能出现签订合同时的价格与合同期内房价不一样的情况。如果房价上涨了，那么卖家有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按原来的合同价格出售房子；二是一旦房价下降，买家也有可能在合同期内解除合同关系，决定不买所租的这套房子。由于市场的变动，收益的不确定性，买卖双方都有可能受到损失伤害。
3.3“以租代售”存在法律风险
一是许多承租人对“以租代售”的房子都不太了解，尤其是房屋产权归属问题。部分出租人无产权或对房屋无权处分，一旦出现这种情况，如果承租人一次性支付了巨额资金，却出现“一房二租”或“先租再售”这类情况，那么承租人就很难在合同期限内得到房屋所有权，甚至上当受骗。二是“以租代售”房屋的出租人一般是开发商或者中介，在居民租房过程中，如果开发商或者中介出现问题，那么承租者的权益就更加无法得到保障。一般情况下，承租人只拥有房屋的使用权，一旦发生这类情况，承租人无论是执行房屋还是要求出租人退还租金，都是无权或者极其困难的。除此之外，由于承租者只拥有房屋的使用权，开发商才是房屋的法定所有权人，开发商就有权将房屋进行抵押，而一旦资金链断裂，承租者就极有可能出现房财两空的情况。
4结语
“以租代售”这一新型房地产销售模式，在国家四限令颁布后，给房地产市场带来了新一轮的销售市场与升级，解决了目前僵化的房地产经济中存在的许多问题。但是由于“以租代售”的不完善，以及市场的盲目性和居民相关意识的薄弱性，“以租代售”存在着许多难以承担的风险与漏洞。面对这一系列不容忽视的风险，在实行“以租代售”这一模式时，需要建立住房“以租代售”信息服务平台，进一步完善房屋租赁信息系统，让出租人与承租人了解信息，并且鼓励住房租赁管理方式进一步扩展。这需要加大监督管理力度，无论是对房地产经纪机构还是对房地产经纪人员，都要加强监管，规范房屋租赁市场行为。除此之外，在签订此类合约时，要不断确认了解房屋具体信息，评估风险后再决定。
参考文献
[1]吕萍.我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响[J].调研世界,2016(04).
[2]李许亮.房地产经济对我国国民经济的推动[J].中国商论,2017(15).
[3]武燕.关于房地产对国民经济影响的初步分析[J].文摘版:经济管理,2015(7).
房屋购买合同范文3
关键词：房屋交易网签备案；房地产市场；作用
0引言
由于购房人对交易风险认知不全面，房地产交易中可能“一房多卖”、“阴阳合同”、交易合同不明确等问题[1]。在房地产行业发展的同时，我国政府部门对房地产市场的管理力度逐渐加强，且采取多种措施以预防交易风险。《住建部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），是国务院同意颁发的文件，其中指出我国需落实房屋买卖合同网签备案机制，保证网签备案业务流程规范性。
1房屋网签备案对防范交易风险的意义
部分购房者认为买房需要经过看房子、交定金、签合同、办贷款这一系列过程，其认为网签与备案是同一项工作。房地产交易双方通过网络签订房屋买卖合同即网签；房屋买卖合同签订完毕后，由房产管理部门公示房屋买卖合同信息的过程即备案。房屋网签备案对防范交易风险的意义主要为以下几方面：
1.1房屋交易网签备案将体现政府公信力
朋友之间的交易靠的是双方的诚信，陌生人之间的交易靠的是契约。房地产交易合同选择相同范本、相同网签制度、相同备案制度，可提升房地产交易行为透明度，其对规避阴阳合同”、“多价不一”等问题具有重要意义[2]。房屋交易网签备案对提升房地产交易规范性及公平性有利，同时政府部门公信力可为房地产交易当事人履行合同提供保障。
1.2房屋交易网签备案可约束中介行为
众所周知，房地产中介机构员工流动性较大，房地产经纪人业务能力差异较大。房屋交易网签要求房地产中介机构具备合法经营许可证，房地产经纪人需考取职业资格证、掌握相关法律法规、具备专业能力，在此要求下房地产中介机构、房地产经纪人专业能力将逐渐增高。加强对房地产中介机构、房地产经纪人的监管，可避免房地产交易欺诈问题，营造良好交易环境，推动房地产交易市场向规范化方向发展。
1.3房屋交易网签备案可规避“一房多卖”问题
房地产交易具有资金量较大、交易周期长、与购房人财产及利益密切相关等特征。房屋交易网签备案后，房地产将被锁定，房地产交易过程受相关部门监管，这对规范房地产企业、房地产中介机构房屋销售行为、保障房地产交易安全性，避免非法融资及“一房多卖”等违法行为具有重要意义。
1.4房屋交易网签备案可降低不动产登记审查难度
房地产交易过程中，不动产登记是最后的环节。不动产登记的主要目的是公示民众权利，保障民众房地产权属。房地产登记是依据申请启动的，虽然可保障民众合法权益，但是不能规避房地产交易中的风险问题。房屋交易网签备案信息可实时传输给不动产登记部门，如此可提升物权登记信息准确性、降低不动产登记审查难度、规避房地产交易风险。
1.5房屋交易网签备案对政府履行市场监管职责有利
房屋交易网签备案完毕后，房地产购买时间、房地产购买金额、房地产购买方式等明确。房价统计监测基础数据可为房地产调控政策提供依据，且对抑制投机炒房行为、加强房地产市场监管有利[3]。房屋交易网签备案数据是房价统计监测基础数据的基础，由此可见房屋交易网签备案对政府履行市场监管职责具有重要意义。
2房屋交易网签备案对房地产市场管理的意义
房地产市场管理工作贯穿房屋建设、交易直到消失整个过程。全面、准确的市场分析，才能提升房地产市场动态监管水平，为国家房地产调控政策制定提供准确依据。房屋交易网签备案对加强房地产行业管理、落实房地产调控政策、规范房地产市场、保障群众合法利益、推动房地产行业稳定发展具有重要意义。
2.1房屋交易网签备案与房地产市场调控联系紧密
现阶段，房地产市场管理工作将稳定土地价格、稳定房屋价格、推动房地产行业稳定发展作为目标，通过房屋交易网签备案可有效控制房屋销售节奏，同时可依据房屋交易网签备案信息了解本地区房屋价格、房屋交易量、房屋库存量等信息，依据各地区、楼盘销售现状及商品房交易价格，分析房地产市场调控政策目标实现中存在的风险、制定评价考核标准及目标，合理调整土地供应量，制定并落实房地产市场调控政策，最终达到平衡房屋供需关系、稳定房屋价格目标。
2.2房屋网签备案是房地产市场监管着力点
未达到购房条件、未达到上市交易要求的住房，不能进行房屋交易网签备案。采用此方式，可避免炒房等问题，提升对房地产开发企业、中介机构、租赁机构等房地产市场主体的管理。同时，房屋交易网签备案对避免规避税费、高评高贷等问题、预防金融风险、推动房地产市场稳定发展十分重要。（1）政策性房屋上市交易。与征收部门合作限售、解限征收安置房源，可避免一房多卖问题。配合房屋交易网签工作，可加强对棚改房、人才房、两限房、保障房等政策性房屋的交易管理。（2）资金管理。联通房屋网签备案系统、银行结算系统、监管系统，可使监管部门全面了解贷款发放情况、贷款缴存情况，若发现开发企业未缴存资金可及时对其进行催缴，这对避免房地产项目烂尾问题具有重要意义。（3）问题楼盘处理。与地方政府合作通过房屋网签备案等方式加强对问题楼盘的处理。（4）构建企业信用体制。可基于房屋网签备案系统，建立企业信用评价体制，为规范房地产市场奠定基础。（5）采用规范化网签合同文本。通过规范商品房、存量房网签合同文本，可避免“阴阳合同”等问题。（6）避免企业违规行为。采用停网、部分限网等管理方式，避免房地产市场中的“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违规行为。
3结语
总而言之，在房地产行业发展的同时，房屋交易合同网签备案制度在逐渐完善。房屋交易合同网签备案可降低政府形成成本、提升市场监管力度、保证房屋交易安全性、保障当事人合法权益。
参考文献
[1]高磊.关于提高房产档案管理水平的思考[J].长江丛刊，2017（29）：136.
[2]黄蔚.做好不动产登记档案信息资源利用的思考[J].上海房地，2017（7）：43-45.
房屋购买合同范文4
关键词：契税；案例分析；纳税筹划思路
一、了解契税的概念
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，向以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的承受方征收的一种税。征税依据是土地、房屋权属转移合同确定的价格，既包括承受方应交付的货币、实物，也包括无形资产或者其他经济利益。契税是一种财产转移税，在土地、房屋权属交易的发生地，不管是任何人或任何单位，只要土地、房屋所有权属发生转移，都要依法纳税。
二、契税案例分析
某销售公司预扩大在新城区成品油市场的占有率，在2017年6月30日召开经理办公会议，经过讨论后各分管部门经理给出了五种不同的方案，针对这五种方案，总经理让财务科小刘把每种方案所涉及的契税测算一下。假设销售公司所在地的契税征收率为3%。方案一、直接购买新城区内B公司蒙恒加油站，预计转让价格为900万元。该加油站为B公司2016年5月31日取得，购置成本为600万元，B公司、销售公司均为增值税一般纳税人，选择一般计税方法。销售公司应缴纳契税计算如下：B公司应向国税部门申报的增值税销项税额=900/（1+11%）*11%=89.19万元销售公司契税成交价格为900-89.19=810.81万元销售公司缴纳契税=810.81*3%=24.32万元《契税暂行条例实施细则》第九条规定，契税是以成交价格，即指土地、房屋权属转移合同确定的价格。且根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）规定，计征契税的成交价格不含增值税。这里指的增值税是指纳税人申报的增值税，而不是预缴的增值税。方案二、以销售公司闲置土地价值为600万元置换B公司蒙恒加油站，销售公司再给予B公司300万元的现金补偿。销售公司应缴纳契税计算如下：销售公司缴纳契税=300*3%=9万元《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。案例中销售公司与B公司之间的交易属于不等价交换，销售公司属于多交付一方，则由销售公司按多交付现金300万元的3%计算缴纳契税。方案三、销售公司以现金300万元投资入股B公司蒙恒加油站，占股30%。一年后，以600万元收购蒙恒加油站剩余股份，双方签署股权转移书，并约定在股份转让一年后办理土地等产权变更登记手续。
（一）销售公司以现金300万元投资入股，不产生契税
《契税暂行条例实施细则》第十八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖征税。案例中销售公司第一次投资是以现金投资入股不属于契税的征收范围，所以不产生契税，契税为零。
（二）销售公司一年后以600万元收购B公司蒙恒加油站股份，不产生契税
《契税暂行条例实施细则》在股份转让中，单位、个人承受公司股份，公司土地、房屋权属不发生转移的，不征收契税。案例中，销售公司在股份转让中，仅承受了股份，未就公司土地、房屋权属进行变更登记，产权没有发生转移，所以不产生契税，契税为零。
（三）销售公司在股份转让一年后办理产权转移手续产生契税
根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。案例中销售公司进行了产权变更登记，即发生了土地、房屋权属的转移，应依法缴纳契税。方案三虽然是以投资入股再股份转让的形式达到收购的目的，实质上等同于方案一的现金收购，所以契税计算如方案一。方案四、销售公司与C公司协议合作建立加油站，C公司以新城区自有土地出资，价值450万元，销售公司以现金450万元出资合作建设加油站，加油站建成后，销售公司获得C公司一半的土地使用权，并办理了相关变更手续，协议土地成交价格为225万元。C公司、销售公司各拥有加油站资产负债的50%。根据财税（2000）14号文件规定，合作建房一方提供土地，一方提供资金，提供资金一方获得了提供土地方的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对取得土地使用权的一方应征收契税，其计税依据为取得土地使用权的成交价格。对合作建房自用的房屋，不发生权属转移，不征收契税。案例销售公司为土地使用权的承受方应按成交价格计算缴纳契税。方案五、租赁B公司蒙恒加油站，为期五年，预计年租金20万元。根据《契税暂行条例实施细则》第三条规定契税是对以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、和房屋权属的承受方征收的一种税。是针对所有权发生转移而产生的一种税，租赁行为不会使土地、房屋权属发生转移，所以不征契税，方案五的契税为零。
三、案例比较分析
如果从企业短期目标出发，在不考虑时间价值的前提下，选择第五种方案，增加了增量资产，支出成本最低五年总支出为100万元。如果从企业长期目标考虑，选择方案二，即盘活了闲置土地且销售公司对加油站有绝对的控制权，总支出309万元（不考虑购站后的房产税和土地使用税）。
四、销售企业常见的契税纳税筹划思路
（1）改变合同订立方式。将土地、房屋销售与购买合同变成土地、房屋权属交换合同，尽量缩小双方的交换差距实现等价交换，从细则第十条规定中我们可以得知当事人双方进行等价交换时，任何一方都不缴纳契税，因为价差为零，纳税人可利用此项政策进行筹划。（2）合理利用契税减征、免征规定。《契税暂行条例实施细则》第十五条第一项规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征，由省、自治区、直辖市人民政府确定。若我们所在区域当地政府有这样的减免税规定，我们的资产处于被政府征迁范围内，可合理利用这条规定，如内政发（1998）61号规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税，超出的部分应按规定缴纳契税。（3）订立分立合同。涉及整体转让加油站的，对加油站内设备和房屋、土地分别签订设备买卖合同和土地、房屋销售与购买合同。因转让设备是不征契税的，合理降低合同标的价减少税赋。（4）合理选择土地、房屋权属的承受地点。契税是在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。而契税的税率是由省、自治区、直辖市人民政府在国家规定的3%-5%税率幅度内按照本地区的实际情况确定的，在同等条件下，我们可以选择在税率较低的地区承受土地或房屋权属。这样就可以利用低的税率降低契税。（5）契税的征收管理实行的是“先税后证”，即在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税，如果在办理房屋权属变更后退房的，不予退还已纳契税。如果预计投资会发生变化时，应在办理变更登记前及时进行退税处理，减少不必要的纳税支出。
五、结语
房屋购买合同范文5
关键词:小产权房;物业管理;法制规范
虽然国家采取立法、行政法规、规章等各种方式规制小产权房的发展，但在高房价的压力下，小产权房仍在法律的夹缝中快速生长。新兴的物业管理行业也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小产权房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物业管理共性问题的基础上，还存在其特有的问题。因此，一方面须管制小产权房开发建设，从根源上消除物业管理诸多问题。另一方面应规范现有小产权房物业管理工作，加强其规范性，使之向法制化方向发展。
一、小产权房物业管理现状及存在的法律问题
(一)小产权房物业管理现状
小产权房大多分布在城乡结合地带，其业主主要是农民及少数城市居民。这一地缘及人口结构就决定了物业管理模式的多元化。具体来说有委托式、村民自制式、乡镇统一外包式三种物业管理模式。由于我国没有物业管理的专项立法，物业管理工作则缺乏统一标准，不同管理模式下提供的物业管理制度亦参差不齐。委托型的物业管理模式下物业制度相对全面，物业服务内容、收费标准、组织结构及人员构成、管理人员分工、工资结构的规定较为具体。村民自制式的物业管理，其对于收费标准、雇佣人员等方面并无具体的规定，而且雇佣的服务人员以村民为主，缺乏专业的物业管理知识及人员培训，导致物业服务水平较低。同时，业主构成的较大差异，引发了物业服务需求存在差异、物业消费理念不同、物业纠纷解决途径难以达成共识等问题，加大了物业管理的难度。
(二)小产权房物业管理中的法律问题
1．物业主体不适格，物业服务合同无效
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。《物权法》第九条第一款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《物权法》第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。“小产权房”未经依法登记，也没有国家登记机构颁发的不动产权属证书，也不属于“法律另有规定的除外”情况，所以不发生物权的效力。那么，“小产权房”购买者不是所购房屋的所有权人，也就不是业主。我国物业管理条例指出，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。依该规定，物业服务合同的主体应是业主即房屋的所有权人，显然小产权房的购买者与物业企业签订的合同不是法律意义上的物业服务合同，因而不具有法律效力。
2．物业主体差异大，物业费缴费率低
“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。相当于合格的农民房。因此，小产权房的住户多为村民。但是在高昂房价的压力下，越来越多的市民选择购买“农民房”。小产权房拥有者由村民及城市居民两大主体构成。村民物业消费意识薄弱，对有偿服务产生抵触心理。甚至将物业公司的职能虚无化，认为自己无需物业服务可不交物业费，缴纳物业费的主动性较差。而城市居民对物业服务要求高，因物业服务难以满足其基本需求，物业费上缴率也较低。由于市民不属于真正的业主，村民权利意识又相对淡薄，因而业主委员会很难建立。根据我国《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其缴纳。显然小产权房物业费的收缴难以发挥业主委员会的优势。
3．企业资质取消，行业准入门槛降低
根据我国《物业管理条例》的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，住宅物业的建设单位，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这一规定的制约下，物业企业为提高资质等级而努力改进管理制度，提高人员素质。对于规范物业管理企业行为的是一种比较高效的措施。2017年国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消了物业服务企业二级及二级以下资质认定，物业行业的准入门槛因而降低，政府制约物业管理的能力下降。目前在高档小区推出物业企业信用等级的评定，通过建立黑名单制度加强事中事后监管。以此方式鼓励物业企业提供优质服务，但在小产权房小区内没有业主委员会，政府通过业主评定物业企业信用等级的操作性较差。加之缺乏资质限制，小产权房的物业多数由村委会垄断，也缺乏物业管理的制度建设，管理工作混乱，部分从业人员便以物业服务项目的收取费用为名谋取私利，比如电工私自涂改业主用电度数，贪污巨额电费;村干部在设备损坏更新时，非法收取额外费用等，严重侵害了业主的利益。
二、解决小产权房物业管理中法律问题的对策
(一)打造“特色”合同，保障“业主”权益
针对小产权房购买者因主体不适格而导致物业服务合同无效的问题。笔者认为，住建部门可根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《xxx市物业管理条例》等法律法规规章及物业行业《管理办法》的规定制定并推行小产权房物业管理合同范本，赋予现有小产权房购买者以业主同等地位，并将其设定为开展物业服务的必备环节，以明确“业主”与物业企业的权利义务关系，并就违约责任进行约定。一方面可以在一定程度上制约物业企业行为，提高物业服务质量。另一方面，有利于提高物业管理工作的效率，在物业服务合同具备法律效力的情况下，物业企业可依物业服务合同履行其物业管理职能，从根源上治理思搭乱建问题，维护住宅小区的秩序。
(二)建立专业化管理模式，提供个性化服务
目前，我国无论是高档住宅小区还是普通住宅小区所获取的各类物业服务均由物业公司提供，物业行业缺乏市场竞争机制下，物业服务质量参差不齐。解决此问题笔者认为可以借鉴美国的专业化管理模式。由开发商项目开发完成后将后期的物业管理全部委托给专业的物业管理公司，该物业公司只负责整个小区的整体管理业务，而具体的操作业务则是转包给专业公司承担。由保洁公司负责小区的清洁工作，保安公司负责小区的秩序维护、设备公司负责小区设备的维护与保养、绿化公司则负责小区的园林绿化的维护。物业管理公司主要负责协调与监督提供的各类物业服务。这一模式下，各专业的公司互竞争可以提高物业服务质量。同时，专业化的物业服务能够有效的解决小产权房业主主体差异大、物业服务需求难以平衡的问题。比如，部分业主需要代收快递服务便可以向物业公司申请该项服务，物业公司再联络专业的服务公司为业主提供该类服务。
(三)遏制职务犯罪，规范物业管理
针对村委会包办式物业管理模式下的乱收费问题，既要健全内外监管机制，又须开展法律宣传和警示教育活动，以遏制职务犯罪，进行规范化的物业管理。政府机关、检察机关、司法机关应充分发挥其外部监管职能，贯彻落实《最高人民检察院办公厅关于在金融证券等八个行业和领域开展系统预防工作的通知》的精神，及时发现、查办、遏制和预防利用物业管理工作进行的职务犯罪行为。其次，政府督促村办式物业建立财务公开制度，使各项服务费用明晰化，加强业主监督，形成社会化预防职务犯罪监督体系。同时，对从事物业服务工作的村民进行法制教育，有针对性的对其进行财务知识、法律知识培训，促进小产权房物业管理的规范化发展。
三、总结
尽管近年来国家不断颁布政策遏制小产权房的开发建设，但在高昂房价及巨额利益的诱导下，小产权房仍大量存在，其物业纠纷也愈发严重。为减轻物业纠纷带来的司法压力，缓解业主与物业服务企业的矛盾，探索小产权房物业管理问题的解决模式仍任重道远。
［参考文献］
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［2］陈小芳，邓福康．国内外物业管理模式对安徽省物业管理发展的启示［J］．湖北经济学院学报(人文社会科学版)，2015，8，12(8)．
房屋购买合同范文6
1 房地产租售信息管理系统的需求分析
基于Web的房地产租售信息管理系统设计，其用户包含管理员、注册会员以及普通用户等，其中，普通用户可以通过房地产租售信息管理系统查看网页的信息，而且，可以结合自身的需求进行房屋租售等相关活动。注册会员则是对租售信息进行管理，并对求购、出售等相关信息进行与管理。管理员则是针对用户请求查看房源的权限进行管理，并对房地产租售信息管理系统的功能进行优化，提高房地产租售信息管理系统的整体功能管理水平。房地产租售信息管理系统的前台功能包含登录注册、房屋信息查看、房屋信息以及房源信息管理等内容，后台功能包含权限设置、数据库管理等，通过功能整合，可实现房地产租售信息管理系统的数据管理水平提升。
2 房地产租售信息管理系统的框架设计
在房地产租售信息管理系统设计中，包含用户登录、房产管理、合同管理、租金管理、信息统计等内容，在用户管理的基础上，可对房产信息以及合同信息等方面进行数据统计与管理。结合房屋租售信息的实际应用需求，对合同信息数据、履约数据以及房屋统计等方面进行综合控制，在信息查询以及浏览数据管理的视角下，对相关数据信息进行添加、修改、删除与维护。建立的系统框架如图1所示。
3 房地产租售信息管理系统功能设计
房地产租售信息管理系统的用户需要通过密码登录，并对相关信息进行添加、修改、删除与维护等操作，普通用户不需要登录，可以通过房地产租售信息管理系统查看相关房产信息，不可以进行其他操作。从系统功能管理的角度进行分析，则需要对售房管理、租房财务管理、租赁管理、统计报表等方面进行综合管理，通过数据库的搭建与优化，以此实现系统的功能模块设计与优化。用户登录功能方面，结合不同用户的权限设置，允许使用者登录，如果出现密码或用户名称不符合的情况，则不允许登录房地产租售信息管理系统，一次保障系统以及账号的安全。房屋出租查询，其中包含房屋地点、房屋环境、租金等相关信息。统计报表则是针对出租到期提醒、预订到期提醒等相关数据信息进行统计。售房管理包含购买者信息、房屋价格、受访者信息等，通过后台数据库，可以对售房信息进行针对管理，在房屋信息管理与控制的基础上，可通过系统操作以及房屋数据管理与控制，满足房屋租售的信息化管理需求。数据管理方面，管理员可通过“用户信息管理”来修改会员信息，并通过SQL语言的UPDATE函数来实现信息管理。会员登录后，可以对房屋信息进行更改，管理员登录后，可删除公共留言信息，并对信息进行管理，满足房地产租售信息管理系统的数据管理需求。登录房地产租售信息管理系统后，还需要对数据计算进行分析，设置房屋信息页面下，可对房屋设置的状态进行管理，并对项目与金额进行设置，完成收费金额以及收费项目的数据管理需求。
4 房地产租售信息管理系统的架构设计
为实现房地产租售信息管理系统的功能框架可以投入使用，利用Web服务器的基础上，通过MVC框架，对数据展示层、逻辑业务等进行分类，在业务聚集与分析处理的基础上，可通过数据交互处理的方式，对房屋租售信息进行输入、处理与管理。在创建数据模型的过程中，则可以通过动态的程序设计模式，对房屋租售程序进行修改以及扩展，对提高房地产租售信息管理系统的可扩展性以及数据分析处理水平等方面有积极作用。结合房屋租售的业务逻辑，对业务数据的胡成立过程以及程序修改等功能进行优化，满足房地产租售信息管理系统的综合处理需求。房地产租售信息管理系统的设计是在租售信息业务管理与控制的基础上，对用户基本信息、数据库信息进行修改、删除与添加，提高房屋租售管理水平。在房地产租售信息管理系统设计中，包含合同管理、查询房屋信息、用户信息管理、租售信息管理等内容，通过信息与处理，对租售信息进行修改、管理与控制，满足房地产租售信息管理系统的搭建与管理需求。根据数据的变动更新，及时分析房屋先关的数据统计分析与数据维护。因此，可通过系统管理员，对用户的房源信息进行审核，对不完整的房源信息进行管理与控制。结合房屋租赁市场的变动与趋势，对房屋租赁数据进行增加、删除、修改、查询以及浏览，以此实现房地产租售信息管理系统的综合管理水平提升。
5 房地产租售信息管理系统的数据库设计
为实现房地产租售信息管理系统的数据处理水平提升，在信息化处理以及租售功能管理中，对房屋租售的相关信息进行以及存储。在此基础上，还需要对房地产租售信息管理系统的功能数据进行调查与分析，创建信息流，并对SQL数据库进行优化。通过不同的数据表结构，对房屋组首先相关的数据属性、处理功能等方面进行详细分析，并建立房地产租售信息管理系统的数据ER图，其框架设计如图2所示。房地产租售信息管理系统的SQL数据库，其中包含用户信息、房屋信息、管理信息、租售信息、协议信息等，管理员以及信息者可以针对房屋信息进行删除、修改、存储，从而提高房地产租售信息管理系统的数据处理水平。在对不同数据处理过程进行分析中，则需要在对数据功能进行分解与处理的基础上，达到数据分析与业务处理的目的。房地产租售信息管理系统的数据库设计，其中包含管理员信息表、房屋管理表、房屋留言表、房屋信息表、新闻表、留言表、用户表等内容，管理员信息表主要存贮房地产租售信息管理系统的管理信息，包括账号、密码、公告信息、发日期等内容，通过管理员身份验证的方式，保证房地产租售信息管理系统的权限管理与控制。房屋管理表中重点对房东名字、出租日期、房屋状态、水费、电费、收视费、煤气、网费、房租金额等信息进行统计与管理。房屋留言表以留言姓名、内容、联系方式、留言日期、留言内容等进行管理，通过房屋信息管理，满足房屋留言的管理需求。房屋信息表包含房屋户型、位置、出租价格、房屋数量、房东名字、日期、装修状态、公交线路、房屋面积以及设备情况、房屋状态、联系人、卫生间数量等内容，通过房屋信息来修改已经的信息管理，以此提高数据管理水平。新闻表中包含房屋相关的最新咨询，并对网站管理过程进行优化，以此提高房地产租售信息管理系统的管控水平。留言表以及用户表则对管理信息、用户账号、联系方式等方面进行综合管理，打开数据库添加，通过房屋信息管理，完成房地产租售信息管理系统的数据管理工作。
6 房地产租售信息管理系统的功能实现
为实现房地产租售信息管理系统的搭建，在利用Web进行开发的基础上，搭建MVC框架，并对数据属性以及处理功能等方面进行完善，从而实现数据分析以及业务处理效果的进一步提升。在提取房屋租售信息的过程中，可对房屋租售的数据进行处理，具体的部分代码如下：房地产租售信息管理系统的数据分析与控制，可通过会员用户，对房屋信息、收费信息等进行统计，在房地产租售信息管理系统开发的基础上，可对数据库连接方式、信息等进行管理，在数据服务管理与业务处理的视角下，可对房屋户型、房屋面积、出租价格、房屋位置、基础设置、家具家电等进行信息与整理，在数据分析与信息化管理的基础上，实现房地产租售信息管理系统的综合管理水平提升。会员登录模块的实现可通过表单提交账号密码，并验证网页处理机制，验证网页在收到信息后，可以将账号密码、数据库的会员信息进行对比，如果账号密码正确，则可以实现成功登录，在用户数据管理与信息处理的基础上，提高房地产租售信息管理系统的综合控制水平。在获得查询信息的基础上，可通过房源租赁信息管理以及房屋租售信息管理等，对房源租赁信息进行线上管理，并对数据关系进行整合，从而满足数据分析以及房屋快速交易的综合需求。房源信息的包含出售、出租、求购、求租等内容，通过输入房源信息的文本框，达到房屋租售交易行为的有效管理。在调取房地产租售信息管理系统的后台数据下，可对房屋数据信息进行综合处理，通过房屋数据整合以及权限设置，满足房地产租售信息管理系统的综合处理以及数据分析的综合需求。为实现房地产租售信息管理系统的多项功能，可结合房屋状态，对房屋信息进行综合管理，在对操作权限进行管理与控制的基础上，可通过后台的数据分析与管理，提高房地产租售信息管理系统的数据管理水平。
结论：
房屋购买合同范文7
（一）会计准则和税收法规中存在收入确认差异
会计准则和税收法规中收入的确认方式主要表现在以下两点：
（1）企业的预售销售。
在获取房地产预售许可证后，房地产企业就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。待办完交接手续后，才能完成收入确认，并且通过“预收账款”直接转到“主营业务收入”中。税法上一般把预收款设定为“预售收入”，然后依据预售毛利率来算出预交所得税；
（2）企业的按揭销售。
只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。在税法中的相关规定，则是在收到首付款之后开始确认实现的收入，然后需要到银行去办理按揭贷款并于转账日开始确认收入余款。
（二）附属设施收入间的核算处理问题
企业并没有将地下室、停车位以及销售阁楼等附属设施算到总收入之中；没收客户购房放弃的订购金、违约金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。
（三）产品开发中存在的收入核算问题
将本企业自主研发的产品用于奖励、捐赠、赞助、职工福利、分配给投资者或企业股东等，都没有纳税申报；在旧城改造过程中，给予搬迁户的补偿房面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到完工后的收入中，影响了企业预售款的及时结转。
（四）房地产企业在成本费用上存在的收入核算问题
成本划分不明确，实行成本配比结转。产品开发成本与期间费用的计算不够规范，尚未完成竣工验收的商品并入营业成本，没有将土地成本、基础设施费、建筑安装工程费等分摊到独立核算的企业配套设施中。期间费用的列支范围的扩大，导致计税的所得额不符合标准。有些企业会把预售款当作招待费、广告费和业务宣传费的计算基数，并将其算入企业的管理费用；工程竣工之前的开发产品借款利息，也计算到了当期损益之中。企业的各类明细核算科目未按照开发产品的对象进行设置。违规发票入账：经过涂改、已经作废或是自行填开的发票等均属于违规发票；开发成本没有严格依据“工程结算单据”进行结算的，却是依据合同金额列支的，有的甚至白条入账。成本核算的对象被混淆，成本的自用、提前列支以及有偿转让的设施未进行单独成本核算，而将其直接计入企业的主营业务成本。
二、完善房地产行业会计业务处理的有效措施
（一）加强房地产企业的票据管理
房地产企业应当强化票据管理，完善票据的领用制度，以此完善纳税业务处理。如：预收房款收据以及代收的各种集资款等房地产开发企业对外使用的收据，应当视其为发票对其进行管理，完善票据的领用存的制度，方便相关部门的检查。同时还要严格按照预收款预缴制度，定期缴纳税款。
（二）严格执行相关规章制度，以确保税款到位
相关部门要严格按照国家的相关规范和标准，对所得收入按照制定的计算标准进行计算，其中要扣除一定的费用，同时也要计入纳税所得，当完成产品开发结算计税成本后才可以对其进行适当的调节，以确保税收款及时到位。
（三）健全和完善房地产企业的收入核算流程
1、明确企业核算范围
目前，房地产的销售收入主要包括销售商品房所得的收入、自行开发房地产的销售所得、土地转让所得的收入以及配套设施的销售所得。与购买方事前签订的购销合同、房地产的开发按合同内容进行的就属于自行开发的房地产项目，其中也包括购买方事前未签订购销合同的房地产。此外，旧城改造过程中所交纳房产安置权款、周转房的出售、超出面积的房产款等也应该包括在“销售收入”的核算范围内。而自用房产应该算作固定资产进行核算。
2、正确采纳收入确认规范和标准
在进行房地产商品销售过程中，一般需要签署交付房款、房产预售合同等，然后还要完成验收合格的工程、房产销售合同、交付买方验收并进行产权过户等程序，在房地产开发产品完成竣工验收的前后进行合同的签订，该合同从一定意义上来讲仅属于合约的一种，买方认可验收房屋时，买方就尚未接受商品的所有权上具有的风险与报酬，不管款项是否已经完成收付，都不满足房地产开发商的确认收入条件。在办好移交手续、进行开发产品竣工验收之前，房地产预售款只能进行预收或暂收款处理，不作收入确认。仅当客户与企业签订了正式的销售合同，遵循法律手续；当客户确认了房屋的结构、面积和付款方式之后，移交手续也就随之完成。在计量收入金额时，可进行销售收入确认，简言之，就是只有房屋完工并交到购房者手中，才可以由预售账款划入主营业务收入。
（四）加强房地产企业预售流转税费核算
在预售过程中，由于开发产品尚未完成，房地产开发企业得到的价款，不符合相关收入确认的条件，所以其不可计入收入，属于预售房地产款，暂时记入“预收账款”科目；当开发产品竣工验收并与用户办理移交手续后，才能够实现房地产销售收入，其“预收账款”也就变成了“主营业务收入”。在进行纳税申报时，房地产企业一般会贷记“应交税费——应交营业税”科目，借记“应交税费——预交营业税(印花税、城建税等)”科目；经过相关收入确认之后，再转出部分税费，贷记“应交税费——预交营业税”科目，借记“营业税金”科目，同时对报表项目进行系统性分析，这样可以更好的实现税费与收入的配比，反映企业的经营情况。
（五）房地产企业具有特殊性，可以适当增补信息披露政策
1、增加土地信息资料，确保使用者能够全面了解房地产企业的开发规模和能力
土地成本在房地产开发成本中占据一定的比例，因此房地产企业要想获得更好的发展，就需要土地的成本和土地的储备状况进行全面定位。部分企业获得了成本较低的土地，从而导致他们在市场竞争中获得较大的优势，也具备了较大的发展空间和利润，此时就要求房地产开发企业为投资者提供详细的未来发展趋势，使他们能够对企业信息有个全方位的把握，从而产生较高的投资价值。因此在房地产开发企业公布的财务报告中加入土地储备量和成本信息是非常有必要的，这些信息不仅能够准确定位企业未来的发展趋势，而且还能对市场有个准确的评估，推动企业更好、更快的发展。
2、对于不同的项目要揭露和获取不同项目现金流信息
在进行房地产企业财务报告阶段，每个分项目都需要揭露现金流量的附加信息，并将其详细的陈列在附注中。此过程中，最好以企业每一个分项目为单位，列出在开发经营过程中每个分项目的现金流向，其中主要包括采购工程所需物资资金、每一笔销售收到的现金以及支付给工人的工资等，从而确保现金流向信息的有效性。
三、结束语
房屋购买合同范文8
关键词：住房信贷；金融风险；防范
一、引言
随着社会经济的发展，人们对生活条件提出了越来越高的要求，个人住房逐渐走向商业化和市场化。但是，我国城镇居民的人均收入远远不能实现自己购买住房，而预先借钱买房和住房逐渐成为一种生活观念。银行业在企业贷款处于困境，没有出路的情况下，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步启动了个人住房贷款业务，为银行资金找到了出路。
二、住房信贷风险的形成种类
住房信贷风险主要指的是银行在发放住房贷款的时候，所可能产生的那些隐性损失。那么，可以形成住房信贷风险的方法有很多，下面将展开相关的探讨：
1.开发商引发的风险
由于开发商没有能够根据原本所规定的时间准时交付建筑物，那么银行就会很无奈的卷入到债务纠纷当中去，然后因此而失去原本所应该得到的利益，主要可以分为以下两方面：首当其冲的就是非恶意违约。开发商记录购买价格后，因为多方面因素的影响，如经济方面，建筑相关的原材料，土地价格，资金等，开发商没能准时进行交付或不符合签订的合同标准。买方和开发商因此导致买方没有继续对银行贷款进行相关的偿还从而导致银行深陷非议。其次就是非善意的欺诈，许多的开发商喜欢利用当前不完善的法律制度中的差距和有些相关的工作人员对于系统的执行力度还不够，总是喜欢用相关企业或者是有着特别的关系的个人名义所开发的财产进行资金的筹集，有些甚至是不惜编构一些假的购房人名单来进行银行资金的借贷。资金到位后，他们会将其用于其他目的，甚至潜逃。
2.借款人引发的风险
也就是说，银行的利润损失是由借款人不遵守合同造成的。借款人要想进行违约的话原因就非常的多了，首先，因为多方面因素的变化，比如工作变动、收入的增减、健康方面等，借款人不能准时还贷或者是根本不能偿还贷款了，从而导致不得不放弃这个购买了的房子，因此就会给银行造成了损失；其次，借款人通过抵押购买房屋并且有抵押时间以后，市场这个大环境发生了翻天覆地的变化，借款人再三斟酌考虑了以后，决定终止正在进行的抵押贷款购买的行为，导致银行的尾款不能收回；再次，由于借款人本身就存在有欺诈方面的动机，恶意违约还贷；最后，因为许多的不可抗力的原因或者是无法预料的自然灾害让借款人因此而没有了偿还贷款的能力，从而引发了贷款风险。
3.借款契约引发的风险
第一个就是合同本身就存在一定的风险。因为贷款人和借款人之间所签订的贷款合同本就不全面，存在一些失误让贷款风险可以有机可乘，其实这个完全可以杜绝的，是贷款的担保形式存在相关的风险，加上借款人并没有任何的抵押或者是质押的资本，银行就会让贷款人选择一个单位愿意替他进行担保，从而再进行发放贷款。
4.银行自身的风险
银行作为贷方，很多方面都有可能导致存在信贷风险。第一，信用管理方面的法律法规制度还不够完善，导致信用风险。例如，目前，没有具体的管理方法来避免重复保证；第二，系统没有严格执行，实施不到位，违规未得到纠正，信用风险很容易形成。抵押贷款涉及对象广泛，工作量繁重和时间长，银行需要投入更多的人力和物力来管理借款人和抵押权证的偿还，由于银行监控和收款机制不完善，借款人还会违约；第三是信息不良造成的信用风险；第四是对于新出的一些相关法律法规没能做好相关的了解，影响了信用风险的防范和应急处理。
5.流动性风险
住房贷款包括短期贷款和长期贷款。它在一定程度上违反了银行资金使用的对称原则。所以，非常需要建立相对比较完善的风险转换机制，我国现状就是住房贷款保险还只是一个试点的阶段，政府担保机构目前也是特别的缺乏，所以银行无法通过保险风险转换机制来转移相关的贷款风险。
6.抵押物引发的风险
一是产权不明确，抵押物所有权很难确定；二是，私人房屋抵押。如果说不对本金和利息进行相关的偿还，银行就算上诉成立，但是在进行执行的时候，还是会受到民事诉讼法的有关规定的限制，无法顺利的达到最终的目的。第三，价值不是真实的。抵押人在评估房屋产权的时候，通过采取一些欺骗手段，让它的评估价值远远地超过了其真实的实际价值，让银行在实现抵押权的时候不能够实现部分债权。第四，抵押品非常的难处理。假如借款人违约或者是没有能够按时的偿还银行贷款，那么就会存在房屋作为抵押品很难实现的风险。
三、住房信贷风险的防范
1.全面拓展房地产融资的相关渠道
而今，我国的房地产开发和个人购房基金一般都是银行的间接融资。一是大力推进房地产证券化，从社会上筹集一些发展资金；二是建立房地产投资基金组织，吸收一些长期资金用来投资住宅产业；三是把保险资金引入住宅融资市场；四是引导外资进入到房地产融资市场去，加大引进外资力度，增加国内房地产投资；五是鼓励发行公司债券，吸引社会盈余资金投资房地产业；六是积极的发展住房公积金贷款。公积金贷款本身就有政策补贴和低利率方面的特点，可以满足居民住房的需求。
2.强化贷款方面的管理
一是银行应提高认识，克服将房地产信贷作为“良好资产”的不良倾向，努力实现快速成功，快速盈利；二是对于资本不符合规定标准且行为不规范的开发商和个人购房者，不可以批准以及发放贷款；三是加强贷款管理，实施贷款全过程动态监测。同时，有必要适当提高个人购房的首付，抑制开发商使用假抵押贷款，使消费者在住房投资和消费方面能够更加的合理；四是利用利率杠杆调整建筑发展结构。
3.加强贷后管理，注重偿还风险的预测
对借款人进行必要的跟踪调查和分析是发现还款风险的一个非常重要环节。一是能够马上发现并且阻止那些贷款期间不利于银行风险防范的各种因素；二是给开发商建立一个动态跟踪系统，能够非常及时的了解到开发公司的项目进度，资金使用情况，企业领导变更，产权等这些方面的重大企业行为，给是不是还要继续发放贷款提供一些可靠依据；三是档案和抵押品的保存应妥善记录，由专人保管，存放在特殊仓库，移交制度应健全，移交程序要明确，避免档案和抵押品的丢失。
4.加强信用风险管理
建立专门机构调查和评估个人信用，建立和完善个人信用评级体系，加强对借款人借款动机和还款能力的审查。根据借款人的信用状况和还款能力，确定借款人的可贷款金额和期限。严格审查房地产开发商的发展资质和信用评级，特别是资本审查。在审查抵押贷款项目时，开发商必须提供合法、有效、完整的项目信息，以核实他们的土地使用和房屋销售的合法性，以避免银行之间不必要的纠纷。
5.进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是修改现在所制定的那些法律法规，进一步的肯定房地产信贷的法律地位。增加了新的房地产信贷法律法规，通过法规规范了房地产开发商和个人的金融行为；二是建立健全房地产信贷法律法规，进一步的确定好银行与个人客户之间的良好合作关系，一起促进市场经济更加健康全面的发展；第是，严格执法，依法行事。对于那些提供虚假信息，虚假信用和欺诈贷款的开发商或者是个人，应该立即终止放贷，然后再通过相关的合法手段去挽回损失，并追究当事人相关的法律责任。
6.银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管
一是要通过研究国内外的住房信贷风险的现状，制定一些实用的监管策略，对银行里面的住房信贷行为进行相关的约束；二是加强对住房信贷业务的监管。一定要注重住房信贷方面的监管，如果发现问题，应敦促银行尽快解决，防止演变成更大的贷款风险；三是，建立相关的住房信贷风险检测报告方面的制度，规定时间向银行汇报相关的情况，降低银行内部的摩擦，减少开发商利用银行的机会；四是一定要严格的查处那些的银行住房信贷违法行为，不予容忍。造成严重经济损失的，应当追究刑事责任。
四、结论
在目前房地产市场快速发展现状下，我们一定要非常客观而又合理的看待住房信贷市场的风险，努力的学习其他国家的优秀经验，通过打造一个好的信用环境，加强市场的宏观风险方面的研究等相关方面的措施，尽可能的降低住房信贷风险，促进房地产业健康有序发展。
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