写字楼日常工作计划范文1
关键词：热电冷联产负荷模拟计算写字楼负荷预测模型
1.前言
在热电冷联产系统的方案设计中，热电冷负荷的模拟计算是热电冷联产系统优化设计的基础，负荷计算结果的准确性对联产系统优化设计的成败起着至为关键的作用。然而，在建筑的规划阶段，一般只能确定该建筑最基本的信息：如使用功能和相应面积等，它反映的只是该建筑类型的共性。如何从这些基本信息来模拟不同建筑类型的热电冷负荷呢？
目前，在热电冷联产系统方案设计中，热电冷负荷计算常采用建筑物的设计负荷来进行，即根据每平方米的设计热负荷、冷负荷与电负荷来计算建筑物的总热电冷负荷。楼宇热电冷联产系统机组的选取，常采取以电基本负荷定机组容量、电力并网不上网的设计原则，经济性的评价也采取规定运行小时数的方法来进行。这种传统的设计方法可以初步确定机组的容量，但由于设计负荷不能反映出不同建筑类型负荷的逐时变化特点，不能反映热电冷负荷间的相互作用与联系，方案也就难以在分时电价模式下进行模拟，也就不能给出各个不同时段机组具体的运行策略，不能对系统进行全年逐时的技术经济模拟分析[1-2]，因而，基于传统设计负荷方法的联产方案，也就难以做到真正的优化设计。
本文在对不同建筑类型负荷的基本构成及变化特点进行分析的基础上，提出利用“负荷因子”来反映不同建筑类型负荷的逐时变化特点，进而得出了负荷模拟计算的基本原理；并以写字楼为例，提出了写字楼的负荷预测模型，
2.负荷模拟计算原理
在建筑的规划阶段，一般只能确定该建筑最基本的信息，如建筑的使用功能和相应面积等，每种建筑类型负荷的基本构成及变化特点是不一样的。负荷的构成及大小由建筑的使用功能、建筑级别等决定，它反映了设计负荷的概念；而负荷的逐时变化特点主要由建筑的使用功能、作息模式等因素决定，它主要反映了不同建筑类型之间差别。因而，对同种类型建筑来说，负荷的逐时变化特点可以利用一个反映该建筑类型属性的无因次因子来表述，在这里，我们把这无因次因子称为“负荷因子”，它反映的是负荷的逐时变化信息，是一个介于0～1之间逐时变化的无纲量数。各不同建筑类型的“负荷因子”，是在对该建筑类型的负荷变化机理进行分析的基础上，模拟计算而获得的。在不知道建筑更深入信息的情况下，其可根据该建筑类型的典型设置条件来相应求取。
2.1冷热负荷的计算
建筑的冷热负荷主要包括：围护结构传热负荷、新风负荷、人员设备负荷等，这三种负荷基本上各占总负荷的三分之一左右。围护结构传热负荷主要与建筑的围护结构及地理位置有关，而对于同地同种类型同档次的建筑而言，围护结构一般相差不大。新风负荷主要与人员的作息时间及密度等相关，人员设备负荷的大小主要与建筑类型及作息时间有关。当建筑类型确定时，人员设备及新风负荷的相对逐时变化信息就可基本确定了。因而，冷热负荷逐时的变化信息主要与建筑类型有关，即“负荷因子”主要由建筑类型来决定。
另外，由于同种类型建筑的级别和服务对象的差别，其冷热负荷相对大小也会相差较大，因而，可将每种类型建筑的冷热负荷分高、中、低三个等级来处理。这样就可通过设计负荷或在调研分析的基础上，确定不同等级负荷的相对大小，结合“负荷因子”的概念，就可最终确定规划阶段不同建筑类型的逐时冷热负荷，其建模计算流程如图1
2.2电负荷的模拟计算
电力负荷主要由不同建筑功能房间内各种用电设备所造成。电力负荷的大小及逐时变化
特征与建筑物内各种用电设备的安装功率、设备的耗电使用性能及作息时间直接相关。
根据常见的用电设备，电力负荷主要由如下几种类型构成：
（1）照明：包括各种功能房间照明（如办公室、客房、商店等）、楼梯过道照明、立面照明、安全和疏散诱导照明等；其安装功率主要取决于建筑类型和房间功能，不同的建筑类型和房间功能有不同的照明安装功率指标；而各设备耗电使用性能主要与使用的照明设备性能相关，作息时间由功能房间所决定；
（2）空调：包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖泵、风机盘管、空调箱、新风机组等；不同空调形式的电耗特点也不相同；
（3）动力运输：主要指电梯，如客梯、货梯、消防电梯、观景电梯、自动扶梯等。电梯功耗受到楼层高度、上下电梯人数、运行时间等因素的影响。
（4）常用电器：主要指各功能房间内所使用的电器设备；如办公室内的电脑、打印机等，电器设备种类及其安装功率可由房间功能决定，对应不同的功能房间，各设备种类及相应的安装功率不同。
（5）其它：包括各种生活水泵、消防、排烟、安全监控、损耗等；
通过上述对各用电构成的分析，可以发现：建筑类型或房间功能决定影响着其用电设备的种类、相应设备的安装功率及作息时间等，因而，也可利用“负荷因子”的概念，反映不同建筑类型电负荷的逐时变化特点，电负荷的相对大小可由建筑负荷的构成、各用电设备类型的典型耗电性能等来确定。电力负荷预测模型的计算流程如图2。
逐时电负荷的计算公式如下：
（1）
其中，为逐时总电负荷，n代表各建筑类型中各功能房间类型，j为各功能类型房间内所分担的设备类型，如照明、空调、电梯、电脑等，为各功能区面积比，，为各设备投入使用系数，它主要反映各时刻设备投入的相对量，为各设备的实际功耗性能。为与的乘积，它反映的是各设备逐时耗电系数，为“负荷因子”，为负荷设计指标。
图1冷热负荷计算模型流程图
图2电力负荷计算模型流程图
3.写字楼热电冷负荷计算模型
根据以上计算原理，在对北京典型中高层（7层～20层）写字楼进行大量的实地调研分析的基础上，可得出应用于写字楼热电冷负荷预测的计算模型，下节为某典型写字楼热电冷负荷计算模型的设置条件。
3.1典型设置条件
3.1.1各功能区面积比
对于典型的写字楼而言，功能房间除了办公间外，还应有一些保证办公正常运转的辅助房间，如冷站、机房、职工餐厅、卫生间、楼道及大厅等，另外，由于停车场有地上地下之分，故将其单独列出，其不作为写字楼的辅助功能区。各功能区的对应面积比如表1
表1写字楼各功能区对应面积比建筑分区
办公区
公共区
辅助功能区
总计
房间功能
办公间
过道＋电/楼梯间
卫生间
冷站＋地下室
大厅＋门厅
职工餐厅
空调机房
面积比
73%
8%
2%
5%
5%
5%
2%
100%
另外，对人员密度而言，办公区可取为0.1人/m2，辅助功能区可取为0.03人/m2
3.1.2各时段人数相对百分比
由于写字楼具有较强的作息规律，根据调研结果，典型写字楼的作息时间可设置如表2
表2各时段人数相对百分比
各时段人数相对百分比
时间段
22:00-6:00
7:00
8:00-17:00
18:00-19:00
20:00-21:00
工作日
0%
10%
100%
30%
10%
节假日
0%
0%
25%
10%
0%
3.1.3各用电设备额定功率指标
(1)照明根据建筑照明标准及实地调查结果，写字楼各功能区照明安装功率指标见表2；
(2)办公设备办公间电脑安装功率取为25W/m2，打印机、复印机等可取为5W/m2；
(3)电梯对于建筑层数在7～20间的写字楼，根据调研结果，其单位面积电梯安装功率基本满足y=12.1-0.27×n其中n为楼层数，y为电梯安装功率(W/m2)，现取中间值8*W/m2；
(4)空调根据理论计算及调查结果，可得出各种空调设备的输送系数范围，其中冷站部分各设备的输送系数见表4；
(5)其它设备其他用电主要包括各种生活水泵用电、安全监控、地下车场照明及送排气用电等；由于生活水泵主要是满足人员的用水要求，根据这类生活水泵的性能特点及人均日用水的标准，可以确定各种生活水泵消耗每单位电功供水所能满足的人数。安全监控、地下车场照明及送排气用电等可根据调研结果概算。
表3写字楼各功能区照明安装功率指标房间功能
办公间
冷站＋地下室
大厅＋门厅
内部餐厅
过道＋电/楼梯间
卫生间
一般照明
非常照明
单位面积功率(W/m2)
20
10
15
20
10
5
15
表4冷站部分各设备的输送系数冷站部分各设备
冷却水泵
二次泵系统
一次泵系统
冷却塔
冷冻水一次泵
冷冻水二次泵
冷冻水泵
输送系数范围
35~45
35~45
32~42
30~45
150~200
缺省输送系数
38
38
34
32
160
3.2冷热负荷计算模型
根据上述设置参数，利用DeST对典型的写字楼进行冷热负荷计算，得到写字楼全年的冷热负荷逐时变化无因次因子，即负荷因子，如图3、图4。根据负荷因子及写字楼的典型设计负荷，就可以计算写字楼的冷热负荷。
图3(中高档)写字楼冷负荷“负荷因子”
图4(中高档)写字楼热负荷“负荷因子”
3.3电负荷计算模型
3.3.1耗电系数
耗电系数是用电设备逐时电耗与其额定功率的比值，它集中反映了各用电设备的实际耗电性能、同时使用系数等因素。正由于写字楼作息的规律性，导致了多种用电设备的耗电系数一般也只呈现工作日与节假日的差别，因而在下列部分用电设备的耗电系数图中，也只列出工作日、节假日的逐时耗电系数，其中前24小时为工作日，后24小时为节假日。
由于冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖泵、风机盘管等空调相关设备的电耗与冷热负荷有关，因而这部分用电设备的耗电系数不能简单的采用上述工作日、节假日的区别来进行描述，其需根据冷热负荷及设备的性能来进行计算。当给定典型写字楼的冷热负荷时，就可得出空调相关设备全年逐时的耗电系数。
图5办公间照明设备耗电系数
图6办公间办公设备耗电系数
图7办公间风机盘管耗电系数
图8公共区电梯耗电系数
3.3.2电负荷计算模型
在求得各用电设备的额定选型功率和耗电系数后，就可以根据公式（1）得出写字楼建筑电负荷的逐时电力负荷。图9～图12即为不同空调系统中高档写字楼的电负荷的“负荷因子”及该设置条件下写字楼的单位面积电负荷。
图9电“负荷因子”(风机盘管＋新风)
图10电负荷“负荷因子”(全空气系统)
图11写字楼单位面积电负荷(风机盘管＋新风)
图12写字楼单位面积电负荷(全空气系统)
4.应用实例
为对负荷模型的准确性进行检验，利用北京某一具有代表性的中高档写字楼实际调研数据与负荷预测值进行比较。由于该写字楼冷热负荷尚无实测数据，在此只对电负荷模型进行校验。在应用负荷模型时，考虑了该楼的一些实际情况，对电负荷模型进行了充实修正。如图13~16所示，在全年逐时模拟的大多数时段内，逐时电力负荷预测值的大小及变化趋势与实际值几乎一致，该预测结果已可满足设计要求。另外，从电力负荷延时曲线的比较中，还可以看出：对于腰谷段电力负荷，负荷构成较为稳定，模型预测值与实际测量值非常吻合，而对于尖峰段电力负荷，由于制冷耗电不定因素的增多，预测难度加大，因而，尚有必要对冷热负荷到电力负荷的转变关系进行更深入的研究。
图13北京某写字楼2002年实际耗电曲线
图14北京某写字楼2002年计算耗电曲线
图1512月20日-12月21日实测值与模拟值比较
图162002年实测与预测电负荷延时曲线比较
5.小结
本章主要分析讨论了热电冷联产系统中负荷的预测模型研究，提出了利用“负荷因子”来反映不同建筑类型的逐时负荷变化特征，进而提出了针对不同建筑类型的特征分别构建热电冷负荷计算模型的建模思路。并以写字楼为例，建立了热电冷负荷预测模型，并对其电力负荷模型进行了初步的验证，实测值与预测值吻合较好，其可用于写字楼联产系统中负荷的模拟预测，为热电冷联产系统的优化设计奠定了基础。
参考文献
写字楼日常工作计划范文2
2013年覆盖多地的雾霾天气给社会各界敲响警钟，绿色、低碳发展刻不容缓。麦肯锡的一项研究表明，全球温室气体排放量的18%来源于建筑物排放。另有研究表明，我国碳排放总量中，房地产、建筑行业的碳排放达到40%。作为我国碳排放“大户”，房地产、建筑行业的减排对于我国全社会的节能减排工作至关重要。在中央政府工作报告中要求“加大既有建筑的节能改造投入，积极推进新建建筑节能”。
坐落于北京金融区内复兴门内大街上的凯晨世贸中心，毗邻西长安街，与金融街隔街相望，距离两条地铁线路步行路程均不到10分钟，与二环路西段仅相隔一个街区。目前西单大街以西、长安街南侧的规划基本确定，只有三块建设用地，而其中两块为企业自建、自用本部大楼，只有北京凯晨世贸中心可以提供较大规模的租售面积，由此担当起“长安街收官王座”重任。
从2011年起，凯晨世贸中心启动了节能改造工作，其中对租户冷却水系统做节能改造，一次性投入11.5万元，一年可以节省电费约26万元，当年收回投资。如按设备运行总周期5～8年计算，总计可节省电费132万～212万元。同时，北京凯晨世贸、中化大厦的综合系统节能诊断和改造获得政府539万元财政补贴。
方兴地产写字楼部副总张卫杰对记者表示：“绿色、低碳、环保……不仅成为近几年普通人生活中的热门词汇，也成为“十二五”时期各个地区的重要发展规划，北京、上海、广州、深圳、成都等城市，均将新建建筑中绿色建筑的比重，作为提升和衡量城市国际化水平的标准之一。因此，绿色建筑与绿色商务在写字楼分级中理应占有更重要的位置。
2012年6月，由中国房地产业协会商业地产专业委员会联合国内外多位专家和企业起草的《写字楼综合评价标准》，在此标准进行的实地测评中，凯晨世贸中心在保利、陆家嘴、金隅、远洋等企业旗下项目中拔得头筹，赢得业内一致好评。专家认为，凯晨世贸中心之所以如此被看好，单从三个主要方面已真实成就该项目所体现出的整体尖端写字楼价值：其一，项目位居中华第一街长安街核心位置，坐拥我国政经交会之黄金点，呈现绝版与不可复制之特性。其二，世界顶级写字楼必须由全球顶级设计师来完成，凯晨世贸中心力邀世界知名建筑事务所SOM担纲设计。其三，在创新与环保方面在国内外写字楼中树立起顶级榜样。
目前，国有重要骨干企业中国中化集团公司，位居全球首位的金融资讯公司——路透集团，以国家开发银行作为股东、总额高达50亿美元的基金公司——中非发展基金有限公司，中国加入WTO后首家获准成立的中外合资保险公司——中意人寿保险有限公司，中国改革发展中最早成立的新兴商业银行之——中信银行，丹麦在中国成立的第一家银行、国内首次批准从事外汇经纪业务的交易银行——丹麦盛宝银行等全球顶级机构皆入驻凯晨世贸中心。调查显示，目前凯晨世贸中心每平方米单位租金超过国贸，是北京写字楼中最高的，入驻率常年不减，从楼内人气可见一斑。
凯晨世贸中心是方兴地产实施绿色战略的一个缩影。2010年，方兴地产正式将发展绿色低碳建筑写入企业的发展战略，在强调项目品质的同时，更加关注资源的节约和环境的可持续发展。近年来方兴地产持续探索和践行绿色发展战略，走出了一条企业发展与社会履责并举的新路径。方兴地产旗下的另一商业项目中化大厦，于2013年5月与凯晨世贸中心一起参与了由中国建筑科学研究院作为承担单位的国家科技支撑计划“既有建筑绿色化改造关键技术研究与示范”项目，并获得国家“办公建筑绿色化改造示范工程”荣誉称号外和10万元课题经费。“绿色战略不仅仅是建设绿色建筑，而且是一种理念。央企的社会责任以及我们对市场未来发展方向的预判，都决定了必须走绿色战略这条路。”方兴地产董事局主席何操说。
中外顶级绿建标准双双锁定
2013年4月19日，国际自然资源保护协会（NRDC）执行总裁彼得-雷纳在国家住建部科技促进中心张小玲处长、中国质量认证中心王晓涛博士、北京节能环保中心凌跃部长等专家陪同下，走进方兴地产旗下凯晨世贸中心。彼得-雷纳此行的目的是凯晨世贸中心系统节能改造以及凯晨世贸中心通过LEED-EB铂金绿色建筑认证的情况。
因为就在彼得-雷纳到访前一周，凯晨世贸中心获得了美国绿色建筑协会（USGBC）颁发的绿色能源与环境设计先锋奖既有建筑类最高级铂金级认证LEADERSHlP IN ENERGY ANDENVlRONMENTAL DESlGN For Existing Building（简称LEED-EB）。这也是中国大国大陆地区首个获此殊荣的写字楼项目。
据了解，凯晨世贸中心曾于2011年12月22日获得了该奖项的金级认证，相比其他项目正常认证十五个月的周期，凯晨世贸中心仅用七个月便顺利取得LEED-EB金级认证。在当时是国内所有获奖项目中体量最大的单体建筑。同时也是方兴地产第一个获得LEED认证的地产项目。
2012年，凯晨世贸中心顺利完成了5项系统节能改造，并对照LEED-EB铂金标准，完成了中水处理和冷却水自动排污系统的改造提升、降低灯具的汞含量、实施屋面折射率检测和能源计量工具检测，此外还对采购管理、装修现场管理、清洁用品和设备管理等工作方案做了进一步优化。最终，凯晨世贸中心在LEED-EB铂金标准的评审中获评88分，远高于铂金认证标准分值。
业内专家介绍，LEED绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准，已成为世界各国建立各自建筑绿色及可持续性评估标准的范本。该体系六大类别中，Existing Building（简称EB）是面向既有建筑的评估体系，其理念是将建筑物的营运效率最大化，同时减少对环境的影响。LEED-EB体系认证内容包括可持续场地、建筑节水、能源与大气、材料与资源、室内环境质量、创新设计、因地制宜。铂金级是LEED-EB体系中的最高级别。据美国绿色建筑协会对部分LEED-EB认证建筑的调查发现，采取有关节能措施的投资回报率平均为2.6年，每年成本节约超过17万美元。
彼得一雷纳高度评价凯晨世贸中心节能改造项目，认为其与美国帝国大厦节能改造项目在美国建筑节能领域的示范效果一样，具有很高的示范推广意义，他对凯晨世贸中心顺利获得LEED-EB铂金认证表示了祝贺。他表示，凯晨世贸中心的能耗监测系统能通过历史和现在数据的比较，为未来项目规划提供了参照依据，非常有价值。
此次国际高级别考察时隔半年，2013年底凯晨世贸中心又摘得国内最高级别绿色建筑认证——中国绿色建筑三星认证。该标准是我国住建部颁布的一套评价绿色建筑的体系。分为一星、二星、三星。获得绿色建筑三星认证的建筑是绿色建筑的最高等级。绿色建筑评价标准的指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成。每类指标包括控制项、一般项和优先项。控制项为绿色建筑的必备条件，一般项为划分绿色建筑的可选条件，优选项是难度大、综合性强、绿色度较高的可选项。
负责凯晨世贸中心申请中国绿色建筑三星认证工作的中国建筑研究院产品研发部绿色建筑经理张有为告诉记者，此次认证，凯晨世贸中心从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源、室内环境质量和运营管理等六个方面对绿色建筑标准进行了管理内容梳理和项目改造。从此项工作启动伊始，方兴地产总部、写字楼部和物业管理公司上上下下管理团队对于绿色节能工作的重视给他留下了深刻印象。
张有为指出：“他们在日常工作中，就把绿色、环保和节能融入工作之中，投入人力、物力和财力实施凯晨世贸中心节能改造工程。这一点是非常可贵的。他们从2010年开始陆续开展了门头改造，冷冻机组变频，太阳能热水等绿色节能项目。尤其是2012年开展的五项节能改造工程，投入1796万元，开展了空调系统、暖通系统、照明用电系统、能耗平台和展示系统五部分的改造，预计年节能616吨标煤，减少二氧化碳排放1500吨以上。凯晨世贸中心能够获评绿色建筑运营三星项目，与这些节能改造项目是分不开的。”
张有为认为，凯晨世贸中心通过中国绿色建筑三星认证，充分体现了方兴地产对于国家绿色节能减排政策的积极响应，也体现了公司写字楼“环保、健康、人文”绿色商务品牌理念的深入落地实施。表明高端写字楼在保持高品质舒适性的前提下，通过适度可行的节能改造，能够更好地实现节能并提升项目品质。同时在节能改造及参与认证过程中积累的设计、改造经验，对于未来相同类别写字楼均具有较好的借鉴和指导意义。
节能改造正对入驻企业“胃口”
凯晨世贸中心于2004年4月开始施工，主体建筑工程于2006年12月竣工。该项目由三幢平行且互相连通的14层写字楼组成，分别为东座、中座及西座大楼，总建筑面积约为194530平方米。该大厦为约80至120家公司提供办公地点，可容纳5000名员工。
在绿建三星标识认证项目中，凯晨世贸中心需要增加新建项目，对于已运营七年，从各方面来说都已相对成熟的凯晨世贸中心来说，施工的难度和施工现场管理的配合复杂处理程度可想而知，如：太阳能热水的项目从工程立项、设计院审核设计方案、施工组织方案、施工现场管理、热水系统接入和试运行，每个工作界面都需要紧密配合，施工期间还要达到运营大厦的物业服务水平，此项工作在楼顶施工，需要协调施工方工序和租户工作时间的关系。如果某些租户有重要会议或重要面向客户的活动要召开，就需要适当调整施工时间。
为保证工作有序完成，凯晨世贸中心管理团队将具体的工作分成了三个等级：最高等级是影响到大楼主要设备运行的工作，安排在周六日或者节假日完成；次等级部分影响设备运行的工作改造，在夜间完成；最低等级几乎不影响设备运行的，而且不影响租户正常工作的，在日常完成。通过几个部门的协作，根据客户的活动变化建立联动机制，每周项目例会建立通报制度，工程管理上合理有序地安排改造工序，优化工作流程，做到不窝工，提高工作效率，并且还制定了多项应急预案和巡检机制，在租户上班前，完成改造部分设备的巡视和测试，防止因为改造工作引起的设备运行故障，保证了大厦运营服务。
经过节能改造后的凯晨世贸中心，绿色技术渗透到了大楼的每一处细节：外立面通过“LOW-E玻璃幕墙+外墙外保温+光控外遮阳窗帘”的三重防护，可以为大楼节省超过20%的空调能耗；先进的“精密空调水源热泵+新风热回收”空调系统，节能效果显著；楼顶设有约200平方米的太阳能集热板，将太阳能转化为源源不断的生活热水；充分利用自然光线，在靠近幕墙的办公区域单独设置低照度的照明系统，加上大楼统一采用节能型灯具，较普通建筑节省约25%的电能；在打造宜人的绿化景观时，尽量选用低耗水的绿植，近3000平方米楼顶花园形成立体化绿化效果，并引进先进的灌溉技术，做到“美观与环保”两不误，加上节水型洁具的选用，较之美国国家标准，节水35%以上。
空调系统是这座建筑的“能耗大头”，凯晨大厦采用全新风、末端VAV空调系统，用几个字来概括它的优点，那就是“高效、灵活、稳定、节能”。通过它的直流变频技术，使办公室在短时间内迅速达到所需要的温度，且室温波动小、电能消耗少，舒适度大大提高。它在部分负荷时效率更高，加班时段的每小时空调费用，只有工作时段的—半还不到。仅这一点，就很对入驻企业的“胃口”。
凯晨世贸中心的智能化控制系统犹如“智慧的大脑”，该系统能对整个系统进行集中监控和管理，实现了系统高效、舒适、节能的运转。它是一个“善解人意、灵活精明”的系统，租户不仅可以独立控制室温，甚至在换季时，也可以根据室内负荷情况进行调节。此外，还能通过主机间的热回收，将办公区域的热量进行再利用，有效降低系统能耗，空调系统的运行不受季节影响，室内“稳定舒适、四季如春”，它的运转静音且体型小巧，提供高品质新风的同时却不占空间，为业主和客户节省了能源费用的同时，还给带来很好的舒适性和便利性。
在凯晨世贸中心，每一个细节、每一个配套硬件都能让客户体会到绿建的成果。以公共照明设备为例，大厦内的公共照明采用的是LED灯、智能EIB光控窗帘系统和照明控制系统。LED灯比普通光源节能70%以上，使用寿命比普通光源长10倍以上，通过公共区域和会议室采用照明控制系统，控制照明的照度、时间和照明区域，为业主节省了大量能源费用，保证了客户的使用需求。大楼的智能ElB电动窗帘控制系统，利用计算机模拟数据分析结合日照光线强弱，通过调光达到最佳的防眩作用，确保客户区具备良好日照，达到室内照明的舒适感。
凯晨世贸中心还通过增加太阳能热水系统，将太阳能转换为热能并转化成热水供给客户使用，在为业主提供了清洁能源的同时，也给业主节省了能源开支。24小时供应热水每年就可节约热能800多个吉焦。此外，凯晨世贸中心楼控系统中新增了二氧化碳监测设备，二氧化碳监测系统具有调节室内空气的环保性能，通过设定二氧化碳浓度值，保证楼内新风量，解决了租户提出的建筑物内温度不均，空气不流通的情况，提高了客户的环境舒适度。供热系统增加了温度热补偿机制，根据冬季室外气温变化而调节热水流量，从而达到节能目的。帮助改善室内空气质量同时，也为广大租户提供一个更加舒适和高效的环境。
写字楼日常工作计划范文3
一、写字楼租赁市场
大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为F中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。
其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。
二、租赁经营策略
我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。
由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。
伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。
我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。
写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。
通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。
我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。
现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和F公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。
三、成本与价格
经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。
定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。
按70的进驻率计算，以50元/㎡的价 格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。
如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。
四、总结与建议
1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。
2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80以上。
3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。
写字楼日常工作计划范文4
调研目的：了解园林绿化管理的流程
调研组成员：XXX
调研时间：**年**月**日
地点：XXX路XXX号
调研的详情如下：
一、xx大厦概况：xx大厦坐落于广州市越秀区环市中路276号，东边面临广东电视台，西边靠近广州火车站，南边正对电视塔，北边背对北京路，大厦的建筑为坐北向南;该地理位置的交通便利，是广州市的交通枢纽。xx大厦属于商住型写字楼，建筑高度为30层(一至七层楼为写字楼，八至三十层楼为住宅)。建筑面积约2000平方米，其中绿化占地面积约200平方米，即绿化率为10%。
二、xx大厦绿化项目管理情况：xx大厦管理处将绿化管理项目外包给广州瑋盛物业管理有限公司。广州瑋盛物业管理有限公司在绿化管理项目驻场人数为3人。项目管理的架构为：主管1名，花匠2名。主管的岗位职责：1、对绿化的规划和设计;2、安排日常绿化养护的工作;3、定期向管理处上交工作计划;4、负责部门的人员考核。花匠的岗位职责：1、落实主管的工作计划;2、遵守管理处的有关规定。
三、绿化的种植情况：绿化是围绕着大厦的三面栽种，以非洲茉莉、白玉兰、郁金香和为主。
四、绿化管理的内容：1、施肥;2、浇水;3、杀虫;4、修剪;5、标识;6、养护等工作。
写字楼日常工作计划范文5
房屋建筑承包合同范文一甲方： 县 镇 村
乙方： 县 镇 村
经甲乙双方共同协商，甲方愿将所修建的房屋承包给乙方施工修建，具体事宜协商如下：
一、修建工期： 年 月 日至 年 月 日。共 个月。
二、修建工资计算：房屋面积约 平方米，按 元/平方米计算，总计工资约 元(大写 元正)。从正负零底层起计算，修建完工后按实际建筑面积计算支付工资。楼梯间在计算面积时必须按建筑面积双算。实际建筑面积以滴水为界计算。
三、质量要求：凡属墙体必须是 厘米墙，底楼高度 米，二楼高度为 米、三楼高度为 米，外墙正方 ，其余 ，室内 ，室内墙体、天花板 ,外面漂棚宽度为 公分，楼层(是.否)现浇,气棚必须是现浇，所有建筑内容必须按 进行施工，墙体斜度不能超过 公分。如有基础工程按工天计算，以 元/天计算。
四、付款方式：乙方于20 年 月 日进场施工时由甲方支付 元(大写 元正)的工资款，乙方在一楼封顶后，由甲方支付乙方 元(大写 元正)，剩余款由甲方验收合格后于20 年 月 日前全部支付给乙方。
五、其他：由甲方提供材料，乙方负责施工，乙方在施工期间所使用的工具由甲方负责。支模由 方负责， 方概不负责。如乙方负责支模、则甲方按 元/平方米支付乙方工资另外计算。
六、甲、乙双方签字时甲方交乙方定金 元(大写 元正。)
七、安全责任：乙方应按照安全规程施工、甲方应提供相应的安全设备。如发生安全责任( )。
八、如一方违约，则违约方付给未违约方违约金 元(大写 元正)
九、本合同一式二份、自甲、乙双方签字之日起生效。
甲方： 县 镇 村 乙方： 县 镇村
(签字) (签字)
年 月 日
房屋建筑承包合同范文二房主：(称甲方) 建筑施工队：(称乙方) 根据《中华人民共和国经济合同法、建筑法》及有关法律、法规的规定，为了明确双方职责，为维护双方利益，避免纠纷，结合本工程实际情况，经双方共同协商签订本合同，并严格履行。
一、工程概况
1、工程项目名称：私人住宅;
2、工程施工地点：炳公村一组;
3、承包方式：包工不包料(单包);
4、单包价格：每地平方单价为 200 元。
二、工程期限
本工程工期自 年 月 日至 年 月 日完成，在施工过程中如遇下列情况时，工期可顺延;
1、由于甲方原因造成停工、停电、停水达四小时以上或不可抗拒的原因等，工期顺延;
2、施工途中由于甲方提出变更设计、更改施工图纸，工期适量增减。
三、甲方责任
1、甲方向乙方提供建筑施工图;
2、负责组织图纸设计员向施工人员进行图纸设计解说交底;
3、按时如数供应乙方在施工中所需的原材料，及时到位，保障乙方正常施工;
4、对工程质量及用料进行全面监督，提出合理要求，发现粗制滥造，违章施工等现象，甲方有权令乙方返工或停工并追究责任损失。
四、乙方责任
1、参加技术图纸会审、制定施工方案、组织施工人员做好村民协调工作，保障水、电、路通、建筑所用设备材料等费用全部由乙方承担。机械设备进场、安全设备到位、做好各项准备工作、确保按时开工;
2、按照设计图纸及施工规范精心施工;除门、窗、楼梯扶手、栏杆和后期精装等附属工程，由甲方安排第三方施工外，乙方必须积极搞好配合;
3、乙方施工内容：挖机挖基础土方回填，基础、墙体、梁、架、柱、板、 楼面抹平、内外粉刷、外墙面瓷砖、钢筋网架、楼顶瓦面盖好，主体工程中所有大小项目均由乙方全部完成;
4、安全设施及吊装运输由乙方负责购制并安装到位;
5、每层所需原材料的规格、型号、数量及材质要求必须由乙方提出详细计划;混凝土必须计算准确;所需辅料(模板、木支撑)由乙方自己购制;
6、乙方必须服从甲方对工程质量和施工现场的监督管理，并积极配合甲方工程负责人的工作，确保工程质量和工程进度。每道工序完成后，分部分项的检查验收，待验收合格后，方可进入下道工序施工;
7、乙方必须搞好现场管理，加强安全教育，特别要注意安全意识、遵守操作规程、配置安全设施、防范安全事故。否则，出现任何伤亡事故及财产损失，由乙方全部负责，甲方不负任何连带责任。
五、付款方式
根据本工程进度按每层建筑实际面积核算，分期付款，一层完工后付一层楼50%的费用， 万元，待工程竣工后由甲方验收合格，验收结算完毕后余款付清。
六、其它
1、施工人员的安全保险金，由乙方出资购买;
2、乙方如果中途退场、拖延时间，甲方有权另行安排施工队，其所有工资 作为自动放弃;甲方所有损失由乙方赔付。
3、本合同一式三份，双方各执一份，存档一份。甲乙双方签字后生效，具有法律效力作用。
本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。
甲方签字： 乙方签字：
年 月 日 年 月 日
房屋建筑承包合同范文三甲方：
乙方：
甲方在建房屋一栋，建筑总面积约 平方米，由乙方承包施工。经双方协商同意，特签订如下合同：
一、承包方式
采用包工包料方式承包。甲方提供建房土地、图纸，搞好三通一平。乙方负责包括：红砖、河砂、碎石、石灰、水泥、钢材、水管、下水管、铁钉、扎丝、水电等。乙方提供劳务、建筑技术、模板、撑树、脚手架用材、码钉及生产生活用具等。
二、承建项目
乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。甲方房屋主体工程的建筑，包括墙体、梁、柱、楼梯、楼面、装模、拆模、扎钢筋、现浇混凝土及地面、门前台阶砼垫层;装饰室内粗粉刷、外墙贴瓷砖、后墙面粉水泥砂浆、卫生间、大便器、下水管道、落水管;顶层层面加浆磨光，同时作好防渗处理。
三、承包价格
每平方米 元，建筑面积按每层楼外墙计算。
四、付款方式 二、本合同自签订生效之日起，甲方应在____日内按工程造价总额____元的____%一次拨给乙方备料及施工费。工程未竣工验收前，可预留工程总造价的____%的尾款，待工程竣工验收后全部付清。
五、质量要求
乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工，返工费由乙方负责。
六、注意安全
文明施工，如果乙方施工人员出现工伤，因施工造成他人损伤等事故，一切由乙方负责，甲方不负担任何责任和费用。文明施工，讲究职业道德，讲究清洁卫生。
七、工期要求
主体工程工期为*****个月，从签订合同之日起计算，乙方必须在*****年*****月*****日前完成主体工程，完工时间不能超过*****天，乙方不能因各种原因拖延甲方建房完工时间。
八、质量保修期
乙方在组织施工中必须坚持“百年大计，质量第一”的方针，组织施工，要求全部工程达到合格标准;屋面防水工程，卫生间、房间和外墙面的防渗漏为2年
九、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决。
写字楼日常工作计划范文6
关键词：标识设计 导视设计 城市商业复合体
检 索：.cn
Abstract ：This article has analyzed the composition of people flow and the visitors flow route in an urban complex. Based on this analysis， stating the design principle， technique method， and development tendency of signage system in modern urban complex.
Keywords ：Signage Design， Way Finding Design， Urban Complex
Internet ：.cn
一、前言
自第一次工业革命以后，现代城市规模日益扩张，工业化趋势的加快，在城市生活的市民日益繁忙和自我，大型的城市商业复合体作为拉动区域商业发展的重要载体，在我国的一二线城市如雨后春笋浮现，成为目前我国城市化的独有的特点，如现在正在密集建设的万达广场和SOHO中国等。导视系统原本是作为一种环境艺术而存在，基于现代规划学的城市规划，由于本身的功能分区，呈现更加复杂的趋势。城市商业复合体集合了酒店，商业区，写字楼，住宅等多种建筑，由于本身规划的复杂性，加上人流（住宅的住户，酒店的客人，写字楼的办公职员，商业区购物的休闲人士等）的复杂性，现在已经成为需和和规划学，人类的心理行为和建筑学相结合的一个新的学科。陌生游客来到一个全新的环境，如何能够在不询问他人的前提下，能够快捷地到达正确的目的地，日益成为一个新的课题。
二、城市商业复合体的人流分析
现代的城市复合体集合了酒店，商业区，写字楼，住宅等多种功能的建筑，其主要的人流的组成有：住宅的住户，旅游休闲住酒店的客人，写字楼常驻的办公职员，在商业区活动的购物休闲人士，参加商业活动的时尚人士，访问住户的访客，访问写字楼区的商务人士等。按照使用交通工具的不同种类又可以划分为乘坐私家车至复合体停车场的人群，乘坐公共交通至复合体园区的人群和步行至复合体的人群等。
（一）城市导视系统标识的设置分类
考虑不同访客到目的地进行商务活动，工作，购物和休闲时，按照导视系统的功能划分标识的类型，可以分为：目的地附近的大型地标信息：包括楼体的大型标识，道路（路政系统）的相关指示信息，项目的楼体设置的远距可视的广告位等；户外交通工具及庭院内的指示信息：停车场的出入口标识，园区内的道路指引信息，园区内的广告及宣传信息等；入口信息：不同建筑单元的名称及编号；室内指示信息：综合信息牌，导引牌，辅说明，公共设施标识，名称标识，楼层信息等；商业信息：铺位的信息，商铺内的公共设施信息及定位标识等，商铺内的广告宣传信息等。
（二）各部分人流进入复合体经历的主要导视系统的流程（图1）
（三）导视系统的设置的目的
将商务，酒店，办公，购物，休闲等不同活动目的的人群导引至目标的项目，保证人们方便，快捷直接的到达目的地；从客流汇聚点导引客人至目标的项目，保证一定的酒店及商业的客流量，同时起广告宣传的作用。
（四）城市复合体导视系统的设置的原则
1.要遵从由远及近，由外到内，由下向上的三维一体化的设置路线；
2.要保证建筑环境的完整性，以建筑环境为主，导视系统设计为辅；
3.要保证标识设计与建筑设计，环境设计同步，并确保三者的风格相统一；
4.要将标识融入建筑与城市环境中，注意与其他环境元素的结合，互衬和对话，避免产生喧宾夺主的生硬感。
（五）导视系统设置的要求
1.实用：标识本质，最终的目的；
2.易于识别：标识在可视距离范围内清晰可见；
3.美 观：符合美学的原则，具有艺术感；
4.准确简练：所传递的信息准确易懂，所表达的内容简练完整；
5.统一连贯：导视系统是信息传递，识别等功能的整体解决方案，是一套统一连贯的系统。
（六）城市复合体的客流的主要分类
1.住宅居住家庭；
2.酒店住宿客人；
3.驻写字楼办公职员；
4.逛街，购物休闲人士；
5.带有活动目的的访客。
（七）城市复合体的导视系统设计的难点及重点
难点：大型综合性项目，不同的功能分区需要有独立的导视系统，且各功能分区间需要衔接过渡，使之成为一个完整的综合导视体系；重点：针对不同的客流，把不同活动目的的人更便捷地引至目的地。
（八）按照导视系统的设置的要求和原则，产生如下的分层级的导视分级图（图2）
（九）对各类人群进入和离开城市复合体的路线进行分析和统计后，有如下几类的流程图：
1.针对住宅的主要人流分为两类：住户和访客
其到达最终目的的流程为：（图3）
其离开的流程为：（图4）
2.酒店的主要人流为商务人士，度假的游客，参加活动的游客其进入酒店的流程图为：（图5）
其离开的流程为：（图6）
3.办公的主要人流为常驻办公的职员和处理商务的访客其进入写字楼的流程为：（图7）
其离开写字楼的流程为：（图8）
4.商业区的人流：逛街购物的休闲人士，复合体的住宅住户，酒店住宿的客人和常驻办公的职员其主要人流进入商业区域的流程图为：
逛街，购物的休闲人士：（图9）
其离开商业区的流程为：（图10）
复合体住宅住户：（图11）
其离开商业区的流程为：（图12）
酒店住宿客人和常驻的办公职员：（图13）
其离开商业区的流程为：（图14）
（十）按照其目的不同，可以划分出导视标识的结构层级（图15）
三、导视系统的材料的演化
在导视系统刚刚出现时，标识更多是作为一种商业的宣传载体，以便能够更好地宣传商家本身的商品和服务，承担了相当部分的功能要求。
在17世纪的英国就已经出现了使用铸铁制作的商店标识，但铸铁本身由于当时的技术工艺水平的限制，不能够在户外长期紫外线照射，灰尘，雨水，空气侵蚀的条件下，耐久的使用。这给商家本身的形象及安全性都来了影响。随着技术的进步，环氧型树脂涂料及氟碳喷涂技术相继出现，铝材的提纯工艺及铝合金的成型工艺日益成熟，铝材成为导视系统的最常用材料，铝材本身具有良好的延展性，耐候性和机械加工性能，铝材与涂料的结合，大幅提高了导视系统的耐用性。更进一步，由于一些高端消费场所的发展，他们要求进一步提升自身品牌与其它大众消费场所的区别，高档材料的使用也逐渐进入导视系统的制作的视野，这些品牌通常使用比较昂贵的材料来制作自身的标识，比如纯铜，黄铜，不锈钢表面电镀钛金或纯金的方式。
现代电器工业的发展，使商家们迫不及待将标识与光电结合，日光灯作为一种标准白光源与标识结合后，形成良好的商业形象的宣传。但日光灯本身的缺陷在于，相对规则的外形，难以追随图标和图案设计日益呈装饰曲线风格的发展方向。霓虹灯技术的出现，无疑改善了这样的状况，并在商业的运作下，日益普及，在大功率发光二极管（LED）技术成熟商用前，大功率的霓虹灯构成了老一代人们对城市的印象。在环保观念日益深入人心的今天，LED作为一种使用寿命长，绿色，节省能源的电器材料已经逐渐取代原来霓虹灯的地位，并逐渐普及。
