写字楼客服工作计划范例6篇

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写字楼客服工作计划

写字楼客服工作计划范文1

陈基强:要想吸引租户的扩张需求,对于那些成熟的开发商,最好的办法就是减租,同时加强节能意识,加强物业管理品质,彰显人性化管理。而对于新入市或准备入市的写字楼而言,一定要做差异化产品。

黄卓伟:对开发商而言固然可以从租赁的优惠措施上吸引客户,当然也可以给予帮自己运作招商的机构更多的奖励计划,鼓励其更积极地带领客户来项目上考察以增加成交的机会。

吴佩玲:写字楼自身必须要有强大的吸引力,在形象、质量等方面提升自己,同时很重要的一点是吸引到“对”的客户,如果吸引的客户层次过低,将来不会长租,还会降低项目的形象。

王莹:不管住宅、商业都有自己的特性,我们最大的特点在于拥有品牌的力量,在行业里具有较深的影响力,这使我们在客户选择上也有很高要求,同时对于产品本身,我们目前仍在不断投入大量资金对硬件设施进行调整改造,力保客户在其中能越来越舒适方便。

陈莉:面对金融危机,我们首先在心理上保持定力,从容应对;其次清楚自身项目以及其它可比项目的优劣势,主动发挥强项;第三主动发现和深入挖掘客户的物业需求,从性价比的综合分析角度让客户感知入住盈科中心是物有所值的决策。

租金仍会下调 北京cBD最困难

主持人:我们应该如何客观分析当前写字楼市场的发展前景?各位对几个一线城市的写字楼市场如何分析判断?目前北京哪些区域最困难?

陈基强:这轮金融危机对写字楼市场的影响最显著。由于写字楼的对外依存度非常大,目前能支付起最高租金的基本都是受打击最大的金融机构、投行;其次入住顶级写字楼的高档咨询服务机构也在国际型的大企业被金融危机震荡后受到牵连,接连搬迁与撤离,这给写字楼市场带来极大的空置压力,而一些地区不断扩增的供应量更是让严峻的市场雪上加霜。

吴佩玲:其实写字楼市场发展一直比较均衡,没有出现大起大落,因为尽管目前世界经济不好,大家都还是很看好中国的发展前景,无论内外资公司都希望在中国获得发展,这必然不会减低对写字楼的需求。只是目前一些公司为了缩减开支,而对公司的扩充较为谨慎,需求有所延缓。

黄卓伟:从长远发展看北京、上海这些一线城市,其在核心地段的优质写字楼物业,我们的预估仍较正面,但经济低迷确实影响了需求,给现有客户的办公面积扩张带来压力。目前一线城市写字楼市场总体新增需求下降,租金下调,空置率上涨,但表现略为不同的是,上海是更外向型的经济,其租金至今已下调20%左右,预计到今年底还能再降10%,2010年下调幅度会逐渐放慢,真正复苏还得2011年。北京则有滞后反应,租金下调不及上海明显,我们预计北京未来到明年一季度时还有10~15%的租金下调空间,但回暖时间应比上海早。区域上,北京东部写字楼租赁市场以外企为主,西部主要为中资企业或大型国企。我们统计的数据显示,北京CBD等区域的甲级写字楼空置率已超过20%。

陈基强:北京目前最严重的是CBD区域,因其涉外性最强,且供应量较大,尤其国贸三期、环球金融中心一旦入市,将会更加促使CBD已经非常惨烈的空置率推至新高,有可能达到40%以上,租金也会再降10~15%。燕莎区域虽然也涉外,但以策略相对保守的欧洲公司居多,因此调整相对CBD略小。东二环、长安街则因聚集了大量大型国企,使之写字楼入住率和租金相对稳定,除了一部分大小业主混合散租的写字楼,受各方利益牵动,不得不下调租金。在整体市场环境如此差的情况下,仍然能保持良好成绩的是金融街和中关村。前者多年历史培养了大型国企、金融机构等稳定租户,租金较高,空置率极低,几乎无新增供应。后者则是IT产业集中之地,入住率具有一定活力,但因供应量较大,致使整体租金水平不会太高。

王莹:目前写字楼市场的确是十年来的最低潮,一些大型外企要么不再考虑搬到更好的写字楼,要么不考虑在中国扩张,有的甚至裁员撤离,市场的蛋糕明显在缩小。我们也无可否认,CBD地区的高空置率给这一带的写字楼带来了相当大的压力,不过我们有信心能在刚才提及的两个项目入市前收获较为满意的出租率。从目前数据看,CBD地区方圆十里内万通中心D座的出租率是表现最好的。

陈莉:我所在的盈科中心地处北京第二使馆区,涉外机构、加工制造业、IT行业、广告传媒业等是区域内的主流客户。通过市场细分,我们直接与cBD大量空置项目的目标客群避开了正面竞争。同时盈科中心是集服务式公寓、甲级写字楼、商业地产为一身的复合型成熟项目,综合业态的抗风险能力较强,而它又坚定地锁定高端市场,保有浓郁的高档商务氛围。

吸引租户应该降租金还是提升自身品质?

主持人:如何在经济发展疲软的情况下吸引租户的扩张需求?开发商和经营者有哪些新的思路来突破当前发展的困境?

陈基强:要想吸引租户的扩张需求,成熟开发商的最好办法就是减租――增加价格弹性以及延长免租期等优惠策略,以吸引市场中的有效需求,同时加强节能意识,加强物业管理品质,彰显人性化管理。而对于新入市或准备入市的写字楼而言,一定要做差异化产品,在规划设计、层高、设施、管理、服务等软硬性指标上做出特色。开发商还可以寻找一些资金充裕的保险机构、银行及大型国有企业购买物业,或为一些企业在项目前期做定制化服务,为其定制具有冠名权的企业大厦。另外,企业可以将优质的持有型商用物业,通过REITs融资渠道来解决目前的资金问题。

黄卓伟:对开发商而言除可以在楼宇本身软硬件下工夫外,还可以从租赁的优惠上吸引客户,当然也可以给予帮自己招商的机构更多奖励,鼓励其更积极地带客户来考察以增加成交机会。至于新思路,让既有成熟项目进行大改造的可能性不大,除非本身还属于空置状态,建议竞争力已不高的老项目业主可在市场低迷时改造,以迎合下一阶段市场的回暖。对于在建的项目可以在产品的细节方面再下工夫,譬如在规划上加以调整,配合目标客户需求在写字楼中增加配套,提升硬件标准。

吴佩玲:其实现在已经有很多开发商在租金上做出让步,同时提升产品的硬件条件,提高的佣金,但真正招入更多客户还需要产品本身有很大的吸引力,在形象、质量等方面提升自己,同时很重要的一点是吸引到“对”的客户,如果吸引的客户层次过低,将来可能不会长租,更会因此降低项目的形象。

王莹:的确,我们尽可能从一开始就把控好并辨别清楚客户,减少丢失客户的可能性,提高准确率。

不管住宅、商业都有自己的特性,我们最大的特点在于拥有品牌的力量。万通品牌一直以诚信、绿色、国际化发展、前瞻性在行业里具有较深的影响力,企业文化在团队建设中也起到了积

极作用,在客户选择上我们也有很高要求。首先我们目标客群以媒体、投资、金融等现代行业为主。同时我们在客户进入时会进行严格审查,对其业绩与未来发展形势加以甄辨,避免出现资质较差、中途撤出的客户。对于产品本身,我们目前仍在不断投入大量资金对硬件设施进行调整改造,力保客户在其中能越来越舒适方便,感受与品牌所付价值相应的产品,这就是我们出租率保持良好的原因,从开始出租到现在仅5个月时间已达到约40%的出租率,而且其中还经历了冬季这一淡季。

最近我们也参加了一些业内会议,大家都在抱怨金融危机了,要降租金了,但是降了租金还不一定有人来,而我们对外标准的租金价格没有降低过一分,当然我们并不排除对资质好的大客户适当给予优惠。

陈莉:确实有不少同行表示目前存在一定的租金压力,理性来说开发商应当在合理范围内做出营销策略的调整。

盈科中心以商圈价值及项目定位为参考点,着力将物业品质与服务水平、设施配套、已有客户的高端定位、成熟商圈的旺盛人气等在金融危机中实现突破。由于涉外定位,一些外资客户因金融危机暂缓或搁置扩张计划短期内会对招租构成一定影响。但我们是成名多年的项目,现有老客户的扩张能力,加上大量有消费升级刚性需求的新客户,即使金融危机也不能阻止这种需求。NOKIA因扩租需求无法满足而在2008年分段迁出盈科B栋写字楼后,经过我们重新招租,出租率快速上升,已有众多新客户承租并先后迁入。

面对金融危机,对目标客户进行合理的价值引导更为有效,而一味比拼低价格对开发商和客户而言都不是双赢之策。为优质客户提供最好性价比的物业产品和服务是我们成功说服新客户大幅度提升原有预算的价值基础,因为事实上优质客户愿意为更好的服务品质与品牌支付合理的成本。身为老牌项目,在技术含量上虽不能与新项目相比较,但盈科中心合理的设施升级工作从来间断。成熟项目本身没有延期交房的风险、没有何时才能填满的顾虑、没有客户品质参差不齐的隐忧,同时管理经验和为高端客户服务的品牌意识更强,众多世界级大品牌客户多年来对盈科中心的满意度与忠诚度验证了我们的物业品质与服务能力。

写字楼发展需要国家辅助提供平台

主持人:目前的政策导向以及内外部市场环境变化给写字楼这类商业地产发展带来多大的刺激影响?我们知道,虽然近来写字楼市场比较低迷,但是国家出台的一系列救市政策中,似乎无一是惠及商业地产层面,是否应该区别于住宅市场,专门针对商业地产出台救市政策?

陈基强:随着各项救市政策的出台,开发商要在淡市中迎合市场变化,化被动为主动,寻求突破。在当前这一供大于求、同质化竞争严重的市场背景下,开发商要及时调整预期的利润目标。虽然政府没有出台专门针对写字楼市场的相关政策,但从近期颁布的多条金融和地产政策中不难发现写字楼市场发展的重要机遇,如放宽限外令刺激外资“大单”收购或将提速;引入REITs刺激商业地产开发商的开发热情及海外基金的投资热情;《保险法》的相关条例意味着放宽房地产市场等。

无论是REITs还是保险投资房地产的放开,都为写字楼物业投资提供了一个退出平台,从而增加了投资者的参与程度,但还需要税收等方面的政策给与配合,如美国、新加坡、香港等地REITs市场发展成熟,均有完善的税收优惠政策。另外,对于保险投资房地产目前也只是给与法律层面的许可,但具体投资细则尚未出台,也希望可以尽早出台。

王莹:我们曾参与过多次关于写字楼的论坛,众多写字楼经营者也都在呼吁希望国家能够给予一些优惠政策,譬如写字楼经营过程中产生的一些税费是非常高的,尤其那些空置的写字楼每天还得继续交大量税金,这会造成很大损失。

黄卓伟:这些税费上的优惠措施,国家不是不考虑,但比重还是会很小。其实在这方面国家能做的的确很少,更多的是要做好招商引资,因为写字楼市场重要的支撑部分是企业,面积消化也靠企业,能否把国外的企业吸引到中国设立分部甚至总部,这更多取决于国家的招商引资政策,及营商环境的完善、基础设施的到位、税费的优惠、法律制度的保障、政府效率等,通过政府在这些方面的举措把一些大型的、有扩张计划和有全球化生产要求的企业吸引过来,这便可以增加写字楼的稳定需求。

陈莉:国家的相关利好政策对楼市的刺激需要一定时间才会显示效力。最近我们接到发改委的通知,开发商可将金融危机带来的困难汇总供政府进行研究。我们非常感谢政府的支持与理解,并相信政府在此之后会出台相应利好举措,对楼市的反转予以强有力的支撑。

危机后,开发商更专业,市场更理性

主持人:经历过本轮的经济危机之后,会给写字楼市场的发展带来哪些调整变革的契机?

陈基强:经受过了金融危机的洗礼,我们会逐步从“杂牌军”变成专业团队。当前有很多开发商往往在拿地之后把住宅当写字楼卖,或者把写字楼当住宅卖,这都是“杂牌军”的玩法。其实写字楼无论从规划、建筑、管理还是经营都与住宅开发大不相同,这对开发商也是一个很大的挑战。危机之后,只有那些专门做写字楼或真正有充足实力的企业才能生存下去,譬如中国的陆家嘴、招商局等。香港的写字楼市场发展较典型,我们可以看到它最好的写字楼也不在住宅开发商手上,而是在如太古、新鸿基、香港置地、嘉里建设等这类公司手中。

吴佩玲:租赁市场倒不会因此有太大改变,因为整体都在向前进。外资企业变得较谨慎,而内资反而趁此机会进驻一些形象较好、以往租金较高的楼。开发商此时也对内资抱以更开放的眼光,不再像以往那样对内资企业报价过高,更会实实在在看实力。对买卖来说,此时对投资者是一个较好的抄底机会,在现有资金下有更多机会买到优质写字楼。

写字楼客服工作计划范文2

“顺天国际”的两位核心策划人李柏先生和肖芳清先生,曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间,很多运作中的细节其实并不为外界知晓,但他们作为优秀策划人和高级策划师,在本项目的全程策划中付出了艰辛的劳动和非凡的智慧。

一、前期调研:提出国际商务写字楼的十大标准

记得一个房地产商说过这么一句话,“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用,来进行一个项目的市场研究,相信这样可以给我80%的成功率;否则我只有20%的成功率。”

“顺天国际”的开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。当年,他们拿到位于长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧的那块地后,公司正在开发距此不远处的顺天城——湖南第一个“SOHO”项目。因而算上开发商自己的研究论证,前期调研应该有2年时间。

我们的调研工作做过三次,调动了公司几乎所有的研究和信息资源,每一次都有新的收获和更多的一手资料。

最重要的最全面的一次是,2001年3月12日至4月12日。我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究,我们派出调研人员10 名,调研时间32 天。我们的问卷内容包括:业主寻求办公场所的首要因素,公司现有写字楼使用面积,公司对商务中心的要求,对空调的要求,对会议室一个月的需求量,对停车位、户型的要求,是愿买还是租用,对银行按揭的要求等各方面。

李柏先生担任此次调研组组长,对调研数据严格把关,亲自撰写了调研报告,经过研究分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件”:1、必须具备象纽约曼哈顿CBD风采一样的商务极核地段;2、提供能与世界500强零距离接触的大商务平台;3、国际大师规划设计的国际级地标性建筑;4、全面升级的综合配套;5、跨越国界的5A智能中枢系统;6、极具时代感的生态景观相匹配;7、开合有度适合现代化办公要求的弹性空间;8、彰显身份与地位的著名酒店全程星级物管服务;9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所;10、物超所值升值无限的多重价值物业。

此次调研对以后“顺天国际”的开发提供了市场依据,也基本上确定了本项目的品味和建造标准,而且还收集了一些有初步意向的目标客户群。

二、开发策划:八次修改推出国际化专业写字楼规划方案

我们对顺天国际财富中心的定位与开发,做了详尽的开发策划报告。

通过对长沙市写字楼市场的研究和对潜在用户的问卷调查,表面上看长沙写字楼市场供大于求。然而,作为策划人,必须首先站在一个相当的高度,看到相当的远处。当时,正好中国刚刚加入世贸组织,许多国际企业更加快了进驻中国的步伐,甚至深入到了中国的腹地城市。另外,中国经济自改革开发以来,保持着持续增长的势头,更多国际人士预测21世纪将是亚洲时代或者说是中国时代,中国力量成为世界经济发展最看好的力量。从微观层面分析,长沙只有行政机关、原来国有企业和集体企业拥有自己的写字楼,即使1993年开发过具有市场化性质的平安大厦写字楼,出租情况一直不错,也已经是好多年了。凭着敏锐的专业洞察力,我们预测专业写字楼市场另一个波峰即将出现。因此,在项目开发策划报告中,我们明确提出打造“国际化高档写字楼”的初步定位。

项目初步定位后,开发商与策划公司负责人还考察了国内外许多城市,参考学习高档专业写字楼的开发理念、建筑风格、全面配套和完善服务等等。我们尤其关注电梯配置,开发商看到新加坡一些国际级的建筑作品,亲身体验了什么叫做“零等待电梯”,也就是说进入国际化的大厦等待电梯时间不会超过30秒,而且进了电梯后感觉舒适又快捷,电梯速度为5米/秒,真正做到了某电梯广告所描述的“上上下下的享受”。出于种种考虑,开发商和策划公司一致认为聘请新加坡的著名规划设计大师蔡家声做本项目的规划和景观设计。

对于规划设计,我们也提出了许多合理的见意。这其中包括了项目的区位研究对周边环境、交通条件、项目地块的分析,针对该项目如何塑造核心竞争力,和已确定的国际标准,单单是本项目的外立面规划设计,前前后后大的修改就多达八次。建筑工程设计也随之相应作出了修改和完善,景观规划设计充分体现了超前和生态原则。这样,才使本项目开发出来更具有国际化的新元素:独特俊郎的时尚立面与造型,玻璃幕墙的全面使用,21部高速电梯,首创屋顶直升机停机坪,2000平方米的生态广场,动感喷泉与建筑小品,8.1米超高的豪华大堂,近万平方米的地下停车场,泛会所概念,为业主量身定做的国际商务俱乐部……。

三、营销策划:打击商住楼与创造专业写字楼客户

有些市场是靠发现,有些市场需要抢占,有些市场则需要创造,“顺天国际财富中心”几乎全部是靠后两者。

追溯长沙的写字楼开发的发展阶段,最初从93年的平安大厦的成功开发,引起了开发商对写字楼市场开发的追捧,但由于97年受国家宏经济观调控的影响,市场疲软,以及大量一涌而上的写字楼,其自身素质存在这样或那样的问题,如设计缺乏前瞻性,配套不全,交通、停车位、使用功能等问题,导致写字楼市场开始滑波,大量写字楼空置,陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。98年这个市场才慢慢有了转机,企业的增加拉动了对这一市场需求,但整个写字楼开发还是比较保守。从2000年起,各种打写字楼擦边球的概念如“居家办公”,“酒店式公寓” 等的推出,整个市场的竞争才显得激烈起来。那么,我们应该怎样去面对这样一个市场呢?

在营销前的调查中,我们发现其实很多酒店、交通便利的公寓、商住楼里面都存在许多办公的公司。在酒店的则主要显示其档次;在公寓的则看中其实惠;在商住楼的则兼顾了居家和办公。那么这一批公司中,肯定有些需要专业化的纯粹的写字楼,作为自己公司的办公场所。

我们对产品的定位——国际化的高档专业写字楼,这是我们一种主动出击市场的策略,在长沙当时阶段高档写字极少,更没有与国际接轨的专业写字楼,顺天国际财富中心的横空出世,就是填补这个市场空白,开创长沙写字楼市场的一个新的华章。所以,我们必须在争抢市场的同时,更要创造市场。

因此,我们制定了打击商住楼的营销策略,我们推出了“买比租更合算”的置业理念。

为了打击商住楼,从2002年3月起,我们在长沙的三大主流媒体《长沙晚报》、《潇湘晨报》、《三湘都市报》上,以非常的气势和手段推出特别报道——《入世与写字楼开发的国际化》,分为五篇作为一个系报道:“长沙写字楼开发大回眸”、“商住楼与专业写字楼大讨论”、“长沙CBD在商务国际化中迎来大发展”、“国际专业写字楼的十大标准”、“与国际接轨的专业写字楼为何倍受青睐”。在一个月的时间里,“顺天国际”售楼部的咨询电话已经不断地响起来了。这一组报道一出,加上“顺天国际”此前的预告性广告和工程现场的形象,让长沙市民似乎感到“国际化写字楼”即将浮出水面。其时,长沙楼市推出了好几个商住楼项目及酒店式公寓产品,尤其是在本项目之前半年认购销售的“湖南XX中心”项目,因定位为“第二代商住楼”,推出“移动办公”等概念,销售情况本来不行,又受到这组系列报道的严重打击,加上工程本身原因而接到规划等部门的整改通知。商住楼的市场出现了一时的沉寂,市场转向有利于“顺天国际”这一边来了。

在做宣传引导的过程中,我们调动所有的营销人员进行“扫楼运动”,就是向长沙的三四五星级酒店、市中心区的商住楼、酒店式公寓的公司进行调查访问,寻找潜在客户群。结果大有成效,有些公司的老板表示会亲临“顺天”考察,也有些老板正在考虑购买写字楼,希望早一点全面了解“顺天国际”。

接下来,我们策划推出了一系的直接硬性广告,以保持有利的市场形势,并吸引更多的潜力客户。同时也继续推出项目的连续软性新闻,详细介绍项目本身。这一组软文可谓直接命中目标,标题为《引领国际化办公新潮流》,包括:雄踞CBD核心地段篇、完美的功能配套篇、生态化办公篇……在这一组软文广告中,基本公布了“顺天国际财富中心的十六大优势”,甚至还特别发出活动通知:凡在6月30日前来购房者,继续享受优惠,自7月1日起价格上调;6月28日,本大厦提前封顶及开盘隆重举行!

通过这几个回合的营销和推广,“顺天国际”的人气上来了,每天的咨询电话都响个不停,据肖芳清先生某日统计,其中最多的一个小时接到40个咨询电话。前来认购且后来成交的知名企业有:美国J.P集团、中国财富证券、浙江双良集团、湖南经阁集团、省招标局、锦绣红楼……,这一大批国内外知名的企业往往购买“顺天国际”的某一整层或几层,有些是2000多平方米,有些甚至为5000多平方米,他们挟资金、人才、技术、信息等优势落户长沙CBD的核心,他们选择“顺天国际”,实际上就是选择一个更高、更好的财富平台,从而实现自身雄霸天下、永续发展的梦想!

就这样,顺天国际财富中心基本上奠定了前期营销阶段的客源,抢占并创造了自己的市场通道。

四、主题策划:让央视《新闻联播》关注一栋楼的神话

项目自认购以来,我们采取过抽奖、限期增值回购、参加2002年长沙春季房交会、参与湖南私企500强揭晓颁奖现场直播、邀请500强企老板考察楼盘、上门直销、参加电视台的《经营天下-对话名人堂》专题节目等等,均收到了较好的效果。“国际化办公”的理念以及其作为“湖南首个与国际接轨的顶尖写字楼”的形象地位已经在市场上树立。

在6月28日举行项目封顶和开盘仪式之际,以什么样的创意活动来吸引客户,引领市场和轰动社会呢?我们苦苦寻思着……

第一套方案:买房送时尚科技CDMA手机并游世界之窗;

第二方案是:特邀世界500强、中国500强及省内知名企业老总看房;

第三方案是:中国企业提升国际竞争力高峰论坛;

第四方案是:顺天国际财富中心现场新闻发布会;

第五方案是:顺天国际财富中心推广酒会。

但是,以上五套方案,我们认为都不理想,要么投入太大,要么很难促成销售,要么操作难度较大,要么与项目本身特色有很大差距,等等。加之对此方案讨论来讨论去,也延误了一些时间,但我们工程封顶开盘的时间是不能推迟的。

有什么活动既符合项目特色、操作简单、来得又快、投入较低、效果极好呢

6月24日晚上,我们在一个非常安静的酒店包房里,进行头脑撞击和思维风暴……最终想到了“巨幅党旗迎党庆、民企谢党好政策”的方案,就是在“顺天国际”大楼上悬挂一面特大党旗。因为马上到七一了,而这年的七一是建党81周年,几乎全国上下均十分关注,各种庆祝活动特别多。而有创新的肯定会更受瞩目,从而引起轰动效应。而且我们的新闻和影响最好能在七一前一天见诸媒体,再大的新闻可能会被政治惯性新闻所淹没。由于这一活动本身操作并不复杂,形式也易被模防,故事先实行了绝对的保密。25日开始开始制作尺寸为高26米、宽38米的党旗;29日晚上10点钟挂出,30多人的专业施工安装队伍,把几吨重的钢架~搭好,然后将非常沉重的巨幅党旗和标语吊上去并加固,还另加一条高2米、宽38米的横幅标语“没有共产党,就没有新中国”。

6月30日一早,就有本土的媒体记者发现了这一重大新闻,湖南卫视、湖南日报、湖南经视、潇湘晨报……纷纷而至。中央电视台的新闻联播当天有一个特别报道,关注各地庆党的新闻,其中就有“顺天国际财富中心巨幅党旗别出心裁谢党恩”的报道,而且所拍的画面相当醒目,尽管时间较短,但影响无疑是相当大的;7月1日,“中国最大的户外悬挂党旗谢党恩”的新闻在各大媒体黄金时段播出和显著版面刊出;此后更有全国30多家媒体给予了报道与关注。

写字楼客服工作计划范文3

【关键词】商业地产;办公楼;市场细分;市场定位;竞争

1商业地产概述

相对于住宅房地产而言,商业房地产具有自己的特点:收益性强,经营方式多种多样,风险大,投资规模大,经营管理要求高,经营内容多种多样等多种特点.商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。

近两年,我国商业地产开发呈现出大型化、订单化、规范化三大趋势,商业地产从规模和形态上划分主要为大型购物中心、步行街、底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPINGMALL和商业街,其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2~3倍,尤其SHOPPING-MALL这种商业业态在中国的蔓延,使商业地产日益引起商业界和学术界的关注。

2商务办公楼市场细分

市场细分有很多方法和变量,本文主要从客户需求、租赁行为及行业区域分布等角度进行上海市写字楼市场细分。

2.1租赁客户行业结构及分布

目前在上海市写字楼市场结构中,除大型企业自用和自建的非市场化楼宇外,市场化写字楼中单一行业聚集特征并不明显。但龙头企业带动产业链条上各行业企业集聚趋势非常明显。CBD、陆家嘴区域入驻了众多世界500强企业总部。

企业对行业聚集态度的研究调查显示:信息传输、计算机服务和软件业,金融业对于行业集聚较为认同;租赁和商务服务业,文化传媒体育和娱乐业,科学研究、技术服务和地质勘查业则意见不一;批发和零售业,对于行业聚集持消极态度。

2.2写字楼租赁客户需求动机

目前,上海市写字楼租赁客户需求动机主要有以下几类:

2.2.1生产性消费需求

指企业和机构随着生产发展和事业规模的扩大、生产办公条件的改善而产生的需求。

2.2.2投资需求

指专门从事房地产经营活动的企业或个人对房地产的需求。其特点是:以相当便宜的价格购进房地产,待其价格上涨后,或寻找到出较高价的买主之后,以较高的价格卖出,谋求以低价买进高价卖出中的差额,获取收益与利润,但承担的税负成本较高,投资风险较大。但近1、2年由于受政府对房地产市场调控影响,尤其是住宅被限购政策的出台,使得办公楼重新被投资客作为主要目标选择之一。

2.2.3投机需求

一些喜欢冒风险的投资者,预期房地产价格会上涨而产生购买房地产的需求,这一类投机主体可以是房地产经营公司、金融机构、普通企业或个人。

2.3租赁客户需求的影响因素

影响租赁客户需求的因素很多,其中作用最明显的是租赁客户的行业状况,行业状况主要体现在下面几点。

2.3.1企业的景气指数和企业性质

企业的景气指数虽然很大程度上与行业的景气指数相关,但同行业内部存在的差异使得他们对于写字楼的需求存在较大差异,这种差异尤其体现在其需求的规模和档次上。企业的性质主要体现在其用于写字楼租赁或购买的资金额上,如果有些企业租赁写字楼的费用中日常费用比例较高,则稳定性较差。

2.3.2企业的规模

企业的规模在很大程度上决定了该企业可用于写字楼花费的金额和需要的办公面积。

2.3.3企业的组织结构

正如有些业内人士指出的那样,一般企业中人均所需的办公面积是随着职位而发生变化的。职位高的员工办公面积一般高于职位较低的员工,因此,中高层比例较高的企业一般需要的办公面积会更大。

例如,在同类企业的总部,其人均所需写字楼面积一般都会大于某办事处中人均所需的写字楼面积。

2.3.4企业的业务扩张能力

企业发展速度越快,其对写字楼面积的需求会越大,这从前面的企业搬迁的案例中可以看出,很多企业都是在搬迁之后租赁或购买了更大面积的写字楼。

2.3.5企业对价值链上其他成员的依赖

比如服务业对上游客户的依赖、而销售业对下游客户的依赖,这也是他们选择办公地点的重要影响因素。

3商务办公楼客户租赁行为特点

分析客户租赁行为的特点和规律性,了解和掌握客户的需求,对于写字楼的租赁营销有重要作用。

3.1不同区域的客户定位完全不同

例如,金融街区域更多地吸引金融类企业,这些企业很讲究形象,因此,金融街的楼盘都尽可能把楼盘的公共区域做大、做奢华,虽然这样会损失使用率,但是,金融企业更在乎办公场所是否气派,并希望以此来提升形象。

CBD区域就比较讲究实用和功能的丰富便捷。对内资企业有吸引力,中关村的楼盘由于靠近高校和科研院所,所以,科技型企业首选这里。而上地、亦庄等地,由于空间大、低密度、空间感强,楼宇建筑有个性,商业不多,环境安静,更吸引研发企业等等。

3.2国内外客户租赁行为有差别

国内企业倾向于各种档次写字楼比较均衡的区域,而国外客户更偏重于选择国际氛围较为浓厚的CBD、陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇等区域。随着中国开放步伐的不断加快,还会有越来越多的跨国公司进入上海,加之本土企业逐渐走向成熟,国际化趋势越来越强,公司的规模会不断扩大,对于写字楼的需求会越来越多。

3.3企业发展的阶段性直接影响其选择办公物业的方式

一般来说,处于起步阶段的企业多选择租用较便宜的办公地点,因为此时企业资金能力有限,并且其规模变化相对较快,选择租赁的方式,资金灵活且有利于公司发展扩张。而待企业发展到一定程度,有稳定客源和经济能力,考虑成本问题,有部分企业会选择购买合适的办公物业。

4徐家区老城区的商务开发的功能定位和战略目标。(以中山南二路近船厂路沿线地块开发分析)

目前,上海可称之为市级商务区的区域主要有五个,分别是浦东陆家嘴金融贸易区,南京西路商务区,外滩中央商务区、淮海东路商务区和虹桥商务区。这五个商务区又可划分为三种类型:一种是外滩和陆家嘴的金融商务区;另一种是南京西路和淮海东路的商业性商务区;还有一种是虹桥的贸易型商务区。

徐家汇商务功能的开发在上海商务发展中处于后发位置。从上世纪90年代开始进入了飞速发展阶段,现在已是上海城市副中心和市级商业中心。它集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能为一体。商业百货和甲、乙级写字楼云集,星级、经济型酒店俱全,高档住宅比较集中的板块,除了大量商业、居住设施外,文化氛围浓厚。

徐汇滨江商务中心的开发已列入市政府十二五规划重点投资开发项目,它将形成“一带、双轴、三区”的结构,它将创造复合、活力、生态、休闲的滨江商务生活。其商务规划设计将延续地区的历史文化特征,建设具有文化内涵和空间特质的商务社区。

因而,中山南二路船厂路沿线的商务楼功能应依托徐家汇成熟商圈所创造的历史文化底蕴和科教文卫优势为基础并结合徐汇滨江商区开发理念的辐射效应而形成。

战略目标是:充分利用徐汇区科教文卫的整体优势,加强政府规划引导,资源整合,坚持以线带面,向南拓展,分圈规划,同步推进的开发原则,坚持引大扶强的招商原则,功能定位上可以考虑:作为大中型企业的总部汇聚地、新兴企业的孵化基地、龙华周边时尚产业的商务中心。另一方面可以大力发展现代服务业,积极培育中介服务机构,完善商务配套功能,优化商务发展环境。

该区域在今后的5年内应力争建成以中高档商务为主导,以现代服务业、研发创新基地为载体,集聚和辐射功能较强、服务优质、环境优美的现代化商务景观大道。空间布局重点是:三个功能圈,两条特色街,两类住区。

4.1三个功能圈

4.1.1徐家汇商圈的副中心

范围是宛平路以西,主要功能是大型商业、商务办公、IT产业、文化产业园区。依托徐家汇商圈的辐射效应,在商圈南侧天钥桥路发展大型商业、高档商务楼宇、现代文化产业。在广元西路周边进一步强化IT产业一条街的功能。

4.1.2枫林路生物医药圈

范围是宛平路以东至小木桥路,主要功能是生命科学和医疗医药研发中心。依托中科院细胞研究所、复旦大学医学院、中山医院、儿科医院以及正在筹建的亚洲医疗中心等科研机构和医疗单位,与我区生物制品特色产业发展相匹配,在枫林路段建立生物保健品研发、转化、交易活动中心。

开展生物保健科研成果信息,新颖药品、器材展示,科学技术转让等活动。这一功能圈需要建造中档商务楼宇、创业公寓,其中可对现有建筑进行功能置换。

4.1.3徐汇滨江商区的副中心

范围是中山南二路东西两侧,主要功能一部分进一步发展徐家汇原来商务、商贸功能,另一方面发展医疗、航空、科技等高端现代服务产业。

抓住政府体制改革的机遇,大力培育和吸引各类协会、学会、咨询、服务等中介服务机构入驻。这一功能圈需发展中高档商务楼、高级宾馆和会展设施、高标准住宅。

5推进徐汇区商务功能开发的主要措施

5.1加强规划,提高品位,塑造现代化商务区形象

推进大木桥路商务功能开发是徐汇区实施产业结构调整,加快现代服务业发展,提高徐家汇商圈辐射力的重要举措。要根据我区未来五年区域功能定位,做好大木桥路商务大道的总体规划,既要考虑整体,又要注意细节,既要考虑现实性,更要注意前瞻性。

5.1.1有意识的提高商务楼宇和配套设施的等级标准,提升商务景观大道的档次。

5.1.2根据功能圈、特色街、住区的定位,形成不同等级商务楼宇,不同类型商务配套设施分布合理的布局结构。

5.1.3在停车场、通讯设备、信息网络等配套设施上,考虑到未来的发展,使之能长时间保持功能的不落伍。

5.1.4注意做好新建、改建项目与已建项目的融合与相互促进,特别要注意支马路与主干道路交叉的节点地区的建设。

5.1.5在突出商务功能的同时,注重体现观光功能,特别要重视标志性建筑与其它建筑的衔接,沿路楼宇的色彩、形态、材质、肌理的协调,灯光、绿地、环境艺术品的衬托,商业、娱乐设施的配套,使中山南二路沿线成为一条体现上海21世纪新形象的商务景观大道,焕发出新的活力。

5.2完善功能,提高档次,有效整合沿线现有商务设施

5.2.1对具备条件的商住楼进行功能调整和改造

要对大木桥路沿线商住功能混合的楼宇进行全面调查,区别不同情况,对适合居住而不具备商务办公条件的楼宇,应通过市场行为,引导商务企业迁入符合现代办公条件的商务楼。对商务比率高,比较适应商务办公的楼宇,也要按照市场化原则,引导居民迁出。通过不断整合,实现商务与居住功能的分离,逐步达到商务区域的适度集中,并发挥规模效应。

5.2.2完善功能

按照商务楼宇不同的产业特征,打破传统分割格局,根据主题商务楼内各产业特点,增配不同特色的展示、交易、洽谈等功能,对尚不具备的功能进行补缺到位。同时,按照不同产业需要设计专门功能。

5.2.3加强基础设施建设

按照国际化、现代化标准,加以调整并促进升级换代,形成与现代商务相适应的商务楼基础设施。对原办公楼中低能级的水、电、灯光、冷暖、通讯、信息等基础性的陈旧装置,进行改造和配置。

尤其是信息系统,由于以前规划、资金原因,有不少商务楼缺乏相关信息化装备。要按照“政府支持、企业参与、资金共筹、利益共享”原则,加快信息化设施建设。

6结语

商业地产跨越了房地产和商业经营两个市场领域,因此具有不同于其他房地产市场的特性,在当今竞争激烈的市场因素作用下,如何把握好政策调控和宏观经济发展等外在环境,运用科学系统的分析方法挖掘潜在市场需求,才是商业地产的市场定位成功所在。

参考文献:

[1]吴景坤.商业地产项目市场定位分析[D].天津大学2011

写字楼客服工作计划范文4

关键词:高层商住综合体;概念;设计;发展

目前高层商住综合体随着我国经济的迅速发展而逐渐发展起来,由于底层商业所具有的经济价值及社区功能服务体系的逐步发展完善,高层综合体在整合城市空间,突出城市特色等方面有不可替代的作用。下面主要是从满足使用功能角度出发提出一些粗浅的看法。

1.高层商住综合体的概念及特点

综合体也称综合体建筑,是指由多个使用功能不同的空间组合而成的,其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。高层商住综合体建筑是综合体建筑的一种常见形式,是指高层建筑以商业服务和居住功能为主体,结合一些辅助建筑空间所组成的综合体建筑形式。商住综合体的原因首先是经济利润驱动开发商开发一块地区;其次是居住者的需要,随着人民经济条件改善,生产水平的提高,消费结构的变化,引发服务行业蓬勃的发展。最后是城市规划的制约。

功能使用和技术要求相对较复杂。有的开发商要求在一个建筑群体中,设置项目众多的、多种功能组合的综合使用中心,有的在一幢大楼中要安排写字楼、住宅,甚至旅馆,地下还要设置停车库。但节约了市政建设用土,并减少了市政设施的重复建设,又大大提高了市政设施的利用率。同时,物业管理统一规划,效率提高,业主的投资可大大减少,经济效益十分可观。

目前,商住楼的市场需求量大,紧接着就要求开发期要短,造价要低,平面和空间功能要实用舒适。这样才能卖得出去,收效快而高。

2.总平面的设计

在总平面设计中,我们合理利用处理公共空间中的私密性和共享性的关系,合理规划以避免居民进入非生活区,合理利用通道解决建筑和环境间关系等。处理好车流、人流的水平和垂直交通流线,是总平面设计的关键。下面几点具体说明下。

(1)通过功能的集散与复合,减少商住功能中的人、货、各功能流线的设计应该考虑在满足功能的前提下,尽量减少相互交叉,减少在单一功能建筑间的无谓流通,交通流线尽量简洁明了,与城市交通的衔接规整有序,以免造成交通间的相互干扰及交通不畅,为今后的使用带来隐患。

(2)面向城市的出入口设计应避免单一,除考虑商、住等入口外,还应依据具体功能结合消防通道在建筑四周设置公寓、写字楼等的专用出入口、职工出入口及货物装卸出入口和地下车库、自行车出入口等。并将各出入口分开设计,避免出入口的交通拥挤。沿主要街道布置面向顾客的营业性用房出入口。

(3)室外主要布置一定数量的停车位,供购物者、就餐者以及到写字楼联系业务的客户等使用。

(4)高层综合体其体量巨大,往往给街道空间一种突然地压迫感,使人感觉好像从一个大空间突然进入一个小空间。处在街道两旁的高层建筑再设计是应该对其进行后退处理,并在其退出的用地上设计一个广场空间,这个广场空间就建筑本体来说起到了缓冲作用(高层建筑底下的商业建筑,容纳的人数较多,出入口人流密度相对较大,后退出的广场起到了缓解交通压力的作用)并且是对建筑的场所标识。人流频密的商场门前,最好有适当的人流集散、过渡的广场和空间。

3.高层住宅的标准层设计

居住以人为本,住宅平面设计是商住楼设计的根本,一般由住宅平面与交通核心筒体组成。

(1)平面形状。一般根据所用地块位置和周围环境,地块的大小和形状来确定,最基本的有井字型、蝶型、工字型、风车型、T字型、一字型等,每层布置2户及2户以上户型。

(2)功能分区合理,睡眠、活动、就餐等功能区域明确;还应注意干湿分区、动静分区。有些大户型可布置一间工作房或书房,豪华住户可将会客室与起居室分设,可增加保姆室等。

(3)房间内的家具布置应做到细致,结合家具的布置细致的调整房间的尺寸,平面布局力求符合科学的使用习惯并与现代生活方式相协调,

(4)高层住宅6~8户标准层平面交通核心一般设有2部电梯,设置满足消防要求的楼梯。高层住宅如有2部以上的电梯,可将其中一部设计安装成标准的货梯,其实也是两用,即一大一小。为业主装修运材及平时的搬运东西提供方便。

(5)其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。例:结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意,用异形柱代替矩形柱可使墙面较平整,厨卫上下水管尽量集中布置。

4.商业裙房的设计

高层商住楼的多层商业裙房的设计与单独的商业中心、商场的设计相比要复杂的多。原因是:

(1)除了总图上按照多种使用要求安排众多专用出入口带来的很多矛盾以外,其平面还要受到上部住宅、写字楼等平面结构布置的影响;

(2)一般商场的功能较为单一,而商住楼的商业裙房往往要为住户、写字楼工作人员等提供众多的配套服务功能。如除了商店外,多数商住楼要求安排餐饮,有的还要安排康乐设施。多层商场的设计最重要的是要选定合适的平面柱网尺寸,并与上面的住宅、写字楼结构相协调和配合,实际表明,8.0mx8.0m以上的柱网尺寸较为理想。

(3)商业部分和住宅部分应严格按独立的防火分区要求设置。为了有效防止商业部分发生的火灾蔓延到住宅部分。除了用混凝土现浇楼板分隔外。在商业营业厅或综合楼的商业部分开口部位上方设置宽度为0.6m的防火挑檐,以防止底部发生火灾后向住宅部分蔓延。

5高层商住综合体的发展展望

(1)随着城市化的发展,人口、土地、生态环境的矛盾将日益突出,合理利用空间资源成为我们不得不慎重考虑的问题。带有底层商业的高层住宅形式仍然是未来我国大城市住宅建设不可替代的居住形式。它将以其对城市总体规划的实施,基础设施建设与完善,宏观经济效益的提高,城市生态环境、生活环境及投机效益等方面的优越性被越来越多的人们所接受。高层商住综合体在美国、日本等国家和地区的建设已非常成熟,商住不同使用功能之间相辅相成、协同作用的效果,越来越为使用者和开发商所垂青。

与此同时,商住综合体建筑设计中要求建筑师更多地关注人的心理需求,奉行环境优先的指导思想,倡导建筑、环境和功能要素的综合设计,追求优美的室外环境,既交通方便又居住安静,既设施配套齐全又服务周到,解决好人、建筑、环境的相互关系,使之成为和谐统一的整体。

在我国。商住综合体建筑将从起初的建筑规模较小、功能单一的建筑形式逐步向大规模的、综合性的方向发展。

参考文献:

[1]刘晓辉,杨宇振.建筑设计方法解析系列丛书――商业建筑[M].武汉:武汉工业大学出版社,1999

[2]郝俊文,浅谈商住楼建筑设计[J],山西建筑,2005/24

写字楼客服工作计划范文5

午休对于任何一个上班族来讲,相当于8小时紧张劳碌的一次中场休息。但是,对于上班族而言,回家太费时间;午睡办公环境太嘈杂而且太冷;打游戏太耗神……其实,午休有很多种过法,美容就是其中一种。

被称作“午间道”的一族认为,与其在午后无所事事,或趴在办公桌上似睡非睡,还不如让自己在美容院放松一下,将早上工作的烦躁一扫而光,心态变得更为平和,对自己更为自信,下午也能精神百倍地面对半天的工作压力。

那么,就让我们与“午间道”来一次约会吧!

不出大楼就可享受的美丽滋润

业务主管李小姐匆匆吃了一口饭,快步赶到位于八楼的午间美容院做护理。由于李小姐周末忙碌了两天,显得有些憔悴,今晚还有一个应酬,平时忙得没空做护理,全赖这短短的午休时间来保养。其实,像李小姐这种情况的白领阶层非常多,于是专为写字楼白领服务的午间美容院应运而生了。

白领美容院的老板悦悦曾经也是白领阶层,因为有了自己的亲身体会,了解白领阶层工作繁忙还要经常参与公司的应酬,很少有时间做美容护理,就突发奇想开了这家专为白领服务的午间美容院,没想到生意非常红火。

午间美容院坐落于城市中心写字楼,30层的写字楼有20a多家公司,目标顾客非常集中。但是宣传起来有难度,但凡写字间都谢绝推销与宣传,于是悦悦就在一楼大厅做宣传展示,同时制订了非常有效的宣传计划。她根据顾客群体的特点,设计了“一拖五”免费体验组合卡,包含免费美容护理、免费化妆、免费30分钟按摩、免费中药足浴保健、免费文绣体验等服务内容,该卡发放之后顾客络绎不绝。

根据OL族的特点,悦悦还推出了几款保养膜。一是有深度滋养作用的眼贴膜,易携带,可以随时随地贴上,小巧而不夸张:二是手膜,通过给手部涂上厚厚的营养膜,再戴上专用的手套,放心休息的同时呵护芊芊玉手;三是脚底膜,小小的一片,悄悄贴在脚底,释放出的热力就像脚底按摩,不但可以排毒美容、活化细胞,还可以舒缓疲劳。这些都是午休时的秘密排毒武器。通过近3个月的努力,中午来做美容护理的白领越来越多,如今悦悦正在筹划开第二家分店。

在休息中不知不觉地变美

“以前吃过午饭总是趴在办公桌上打盹儿,要么睡不踏实,要么睡醒了胳膊都麻了,反正就是不舒服。后来发现单位附近有家环境不错的美容院,就隔三差五去一趟,既能保养皮肤又能舒服地睡一觉。”某广告公司平面设计师黄小姐表示。

像这样选择到美容院午休的人其实不少,一般她们午休时间基本为1个小时,多则90分钟。除去吃饭与其他时间,做美容护理的时间大约只有40~60分钟,所以美容院为她们所设计的护理疗程必须简化,而且要保证一定的服务质量。白领女性要求比较高,如果因服务打折流失~个顾客,很可能会流失更多的顾客。

对于午间美容院来说,中药足浴通常是招牌项目,顾客足浴的时候按摩师开始做肩背部按摩,足浴完毕再做美容护肤。一切手续都需要简化,洁面后做面膜,以护理为主。另外,由于工作繁忙,经常加班,白领女性亚健康状况较严重,又没有时间去健身,所以许多美容院纷纷推出了保健按摩项目,用30分钟的保健按摩缓解白领女性一周的疲劳。美容师选用专业肌肉酸痛按摩油(混合有白珠树、欧薄荷、花椒、迷迭香、薰衣草、尤加利、香茅等多种高纯度的优质精油),再配合独特的肩颈经络按摩手法,利用中医穴位指压改善肌肉紧张,排出肩颈部囤积的毒素,活络上半身的气血循环,增强肌肉和韧带的机能,从而改善肩酸、背痛等不适症状。而对于晚上经常有应酬,常陪同领导接待客户的白领们,有的美容院也提供免费化晚妆的服务,很受顾客欢迎。

是什么留住了“午间道”

美容院要想抓住“午间道”这群特殊顾客,首先得明白她们的特点――有思想,对形象要求较高,时尚新潮,对环境、服务、品牌的要求较高,有一定的消费能力,属于优质消费群体,平时工作比较忙又经常参与应酬,非常需要做美容护理。

因此,美容院务必在各个方面做到最好:

1 卫生干净、环境整洁,温馨雅致。

2 美容师的形象气质要好,服务白领女人员要与顾客的层次相匹配。如果美容师形象欠佳,顾客会逐渐流失。顾客是店铺发展的基础,决定店铺的可持续发展。

3 产品必须是知名品牌,白领阶层对品牌、品质会更加在意。白领阶层通常是“初期买感觉,中期买效果,长期买服务”,如果品牌既没有知名度,使用效果又不佳,那么别指望她们下一次继续光临。

写字楼客服工作计划范文6

一张口要价百万元的国外设计师只有地产商愿意请,她却请他们设计餐厅;同行认为是餐饮经营“死地”的 写字楼,她却在租金最贵的写字楼里开餐厅。被老百姓认为是家常菜的川菜,却被她包装后卖出了粤菜的价格。

更让人不可思议的是,她用五年的时间打造了年营业收入过2亿的独资餐饮集团和最被媒体看好的商务餐厅。事实证明,她成功了。

第一次见到她,是在俏江南第16家连锁店落成庆祝典礼上。身着中国传统服装的她,站在一群穿深色西服男人中间,语调铿锵地向这些男人发表演讲,如同山冈上飘扬的一面旗帜。她就是俏江南餐饮集团董事会主席张蓝。

2005年冬日的一天,笔者来到北京尚都国际大厦张蓝刚搬迁的办公室,意欲探究俏江南与众不同的传奇。

她的办公室远没有想象中的豪华,相对一间比一间精美时尚的俏江南餐厅,那里甚至显得有些简朴。她对这种巨大反差的解释是,“我们把辛苦挣来的钱都用于公司的扩大经营。”实际上,她身上还保留着白手创业者的本色。

白手起家

“我把自己的成功归为直觉和灵感以及做事情的专注。”张蓝说。从白手起家到资产过亿,她已经在餐饮行业专注了18年。

1987年她从北京商学院企业管理专业毕业以后,曾经到一家公司做管理工作。后来,她去了加拿大闯荡。背井离乡,她靠打工挣钱,做了很多工作。其中包括在一家餐馆打杂。那段异乡漂泊的经历,让她感慨地说:“其中的辛苦常人无法体会。”

虽然在餐馆工作的经历,不愿被她提起,但那段经历成为她回国开餐馆的理由。据说,那个餐馆老板就是大厨,老板娘就是收银员兼店小二,雇员如张蓝就是更基层的员工,每天进店就别想抬起头,永远有做不完的事追着你。

1991年,她怀揣2万美元血汗钱回国。半年后,她投资13万元在北京东四开了家川菜馆,叫“阿蓝酒家”。回想那段创业的美好时光,她记忆深刻的情景是,抱着“美其食,必先美其器”的执著,她一个人千里迢迢跑去四川郫县,带领一帮当地人上山砍竹子,用火车把13米长、碗口粗的竹子运回北京,让她的第一家店,“阿蓝酒家”,变成了南方婆娑美丽的竹楼。

2000年,完成了资金及经验积累的她,如同一个得道的武林高手准备厚积薄发,她计划着要在国内餐饮市场上打出一个崭新的餐饮品牌――“俏江南”。据说,“俏江南”这个俏丽而大气的名字,源自出身书香门第的她对中国文化的深深热爱。而俏江南那个以红、黑、白三色组成漂亮脸谱的logo,则是从四川的变脸艺术中演绎而来。

“我要让我的客人能坐在兼有‘最古典优美的中国风情’和最前卫考究的西式风格’的餐厅里,享受‘由喉头直抵心头’的美味。”张蓝向人们宣布,她将打造出“俏江南”中西合璧的独特魅力。

中西合璧的理念从何而来呢?“俏江南”的执行董事、张蓝的儿子汪小菲知道它的出处。“当年我在法国学设计时,我母亲来看我,我带她去了很多西餐厅,那些西餐厅的装潢都非常考究,我母亲很喜欢,她觉得那种模式在国内也可以做。于是就有了俏江南在国贸写字楼的餐厅,之后‘俏江南’的餐厅一直用现代风格设计。”

这种西式设计风格受到了市场的认可。有食客称赞道,在“俏江南”里用餐让人感觉这不仅仅是一家装潢精美的餐厅,更像是一间现代装饰艺术的博物馆。“我就是要我的客人永远能在俏江南找到灵动与新鲜感,从而永远走在这个丰富、律动世界的最前端。”张蓝对此颇为得意。

写字楼里成功

世界上第一个吃番茄的人,会有两种结果,成为先驱或先烈。

勇于创新的人总面临着巨大的风险,张蓝也不例外。当张蓝和她的第一家俏江南餐厅,身披多项第一在北京国贸写字楼出现的时候,如同羊群中的鹿那样,引起了同行的质疑。

俏江南在中国餐饮界创造了若干个第一。第一个在租金最贵的写字楼里做高档中餐、第一个把川菜的价位提升到粤菜的水平、第一个花费百万元请国外的设计师为餐厅做设计。

“2000年俏江南成立的时候,业内有很多不同的声音。” 营运总裁安永回忆,有人说,俏江南把平民阶层的川菜包装成了贵族,肯定是平民吃不起、贵族不愿吃。有人则认为在写字楼里开餐馆其实是剑走偏锋,“深藏不露”会流失很多客人。

这些酸溜溜的评价,说得似乎有道理,很多在写字楼里上班的白领确实被俏江南人均消费150元的价位吓住了。

“刚开始的时候,我们的生意并未达到理想的效果,很多来吃饭的人都提到了菜品的价位问题,于是我们开始考虑我们的定位是否有所偏差。”安永说。公司高层讨论的结果是,俏江南的定位没错。

实际上,俏江南的主要消费者是写字楼里为数不多的“贵族”――公司的管理人员,以及来写字楼里办事的商务人士。“我们将自己的主要服务对象锁定在写字楼公司里的中高层。然后我对员工说,如果客人嫌价格太贵,就从自身的服务上找原因。”于是,俏江南从上到下努力提高服务和营销的质量。

“我们研发了专门针对商务宴请的服务。”安永说,“比如某公司在我们这里订餐,之前我们会做一些客勤,有可能的情况下,要去公司做一些拜访,知道他们的喜好。等客人来了后,我们会在旁边的墙面上布置出该公司的logo(标志),或用蔬菜或水果雕刻出该公司的logo(标志),这样,客人看到后就会感到非常有面子,而其他的客人看到后就会记住我们。”

开张几个月后,俏江南价格不菲的川菜被食客人所接受,而去俏江南吃饭也被人们认为是一件颇有面子的事。

俏江南得到了市场的认可,但张蓝并没有沾沾自喜,她加快脚步,以每年平均4家店的速度在北京和上海的高档写字楼里快速扩张,上一家店赚来的钱立刻又投入到了下一家店的运营中,截至2005年底,俏江南总共在北京、上海、成都三地投资了20家店,其中包括两家旗舰店,一家店在上海总投资6000万元,另一家店在北京,总投资1亿元。

跑马圈地

“俏江南”攻占市场的每个战役,张蓝都身先士卒。而这种近似工作狂举动的背后,其实是“俏江南”成为中国餐饮第一品牌的野心。

“2004年7月的一天,公司全体高层为商讨下一步规划,一直开会到深夜1点半,但清晨6点,张董已在独自开车去唐山,为店里选购瓷器的路上。”采购部长说。

“2004年12月下旬,按计划张董应当去印尼订购新店家具,但不幸那边忽然发生了海啸,众所周知,因为海啸、地震、火山爆发等人力不可抗拒因素,不能履行合同是正常的,但她依然只身前去履约了。没想到刚到不久就遇上了足以摧毁一切的9级地震,手机信号完全中断。就在大家心急如焚的时候,她打回电话里的声音既柔和又镇定:‘请大家安心工作,我非常安全。让大家受惊了,对不起。’秘书说。

甚至在2003年北京“非典”肆虐期间,张蓝还工作在一线,她帮助公司度过那场对餐饮企业来说,百年不遇的大劫难,并因此成为公司的精神支柱。

“‘非典’期间,我们俏江南的全体员工无任何感染,一天都没有间断过工作,房租、水电费、利税全部照常上缴,不得不说,张董在其中起了中流砥柱的作用。”追随张蓝9年的一位员回忆道,“‘非典’最严重的时候,她亲自去药店购买了几十斤中草药,还以私人名义为各家店的经理和厨师长每人赠送了一支镶嵌着钻石的高级金笔。在此非常时刻,公司员工要求停发或少发工资,但发薪的那一天,我们发现一分钱也没有少……‘非典’过去,公司全体员工重逢的那一天,大家不禁抱在一起失声痛哭……”

非典过后,“俏江南”依靠整齐的团队,赶在其他餐饮企业恢复元气前,调整经营战略。其中的一个举措是,各个分店纷纷亮出开放式厨房,让客人们能够亲眼目睹精选的原料是如何被调配成色、香、味、形、意俱全的美味,更让经过“非典”对“健康” 越来越敏感的都市人深感温暖。

“俏江南”也因此一发而不可收拾,两年时间在全国重要城市开出了十几家店,完成了第一轮“跑马圈地”。