写字楼招商工作总结范文1
今年以来，武汉写字楼市场一路“狂飙”，仅上半年武汉市成交的写字楼套数，就是去年全年成交套数的1.6倍；总成交面积较去年同期增长了172.4%；成交均价较去年涨了近2500元/平方米。眼下的“金九银十”，武汉写字楼销售市场更是火红一片。
“井喷”期到来
8月27日，位于东湖、沙湖之间的万达时代中心开盘，120～1700平米组合空间首次对外开盘销售，整层购买和半层购买的客户达到73%，且当天几近售罄。与此同时，位于汉口取水楼的广发银行大厦目前正在进行内部申购，130～1500平米订制组合空间，已被多家意向客户提前预订。
在汉口建设大道，除刚交付使用的民生银行大厦外，几乎所有的写字楼均满租。新世界国贸、新世界中心等高档写字楼已基本满租，想入驻的公司，只能等老租户退出。在永清片的武汉天地写字楼“企业中心”，招商负责人说，虽然其预期月租在110元/平米以上，但仍有至少15家金融、保险等机构要求租用1000平米以上的办公场地。
来自亿房网研究数据显示，今年上半年，武汉市共成交写字楼5492套，超过去年全年成交套数(3435)，总成交面积达到42.05万平方米，成交均价已突破9000元/平方米。
在严峻的市场调控之下，武汉写字楼市场却出现井喷。进驻企业增加带来的刚性需求直接催热了写字楼市场。2011年高端写字楼租金一路走高，空置率持续下降。
中国指数研究院华中分院研究副总监李国政分析认为，2001-2008年武汉市写字楼销售价格大致保持平稳上涨的趋势，至2008年达到6292元/平方米，进入2009年后，由于推出的写字楼总体档次偏低，导致了销售价格出现结构性的回落，仅为5235元/平方米，进入2010年后，写字楼的价格再度攀升至6749元/平方米，为历年来的最高峰。2011年上半年武汉市写字楼同比去年量价齐升，主要是因为万达、福星惠誉、南国置业等企业推出了大量SOHO类产品，地理位置优越、产品带精装修、又不受限购令影响，因此带动写字楼成交量和成交价格的整体上涨。
“随着企业不断发展，原有的商住楼、写字楼商圈配套已经不能满足企业发展需要，这种写字楼中的‘改善性需求’便催生出一批对新生字楼极度渴望的企业客户。”汇丰投资有限公司营销副总经理付晖说。
刚需与投资并进
“跑了快两个月都没租到地方，总部天天催，员工都只能在家里办公。”李先生无奈的说。受上海总部委托来武汉开设分公司，没想到一开始就遇到了困难。
两个月前，李先生考察了新世界国贸大厦以及航空路新世界中心大厦，但都说提供公司相应资质材料之后只能“排个号”，好不容易等了一周接到可以租的消息，他立刻赶去，却被别人捷足先登。没办法，他又到民生银行大厦和浦发银行大楼，都因租金太贵，总部过不了关。好不容易在网上看到一则两天前登的写字楼招租信息，打电话过去时已经晚了。
李先生的遭遇并非个案。据中国指数研究院调查数据显示，武汉甲级写字楼最大的客户是外资公司和外地的公司，分别占32%和55%，而本地的公司只占到13%的水平。
“大多数时候，企业购买或租赁写字楼的主要动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象塑造的关注和追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片，当本地企业发展规模达到一定程度，进入品牌发展战略阶段，这种需求就会在写字楼市场发展中得到充分体现。”李国政说。
“随着城市经济的发展以及武汉特有的地理优势，越来越的多的国内外大中型企业在武汉开设分公司，有的甚至将总部直接迁移过来，极大的带动了商业地产的发展。”湖北省社会科学院经济研究所叶学平副所长说。
叶学平认为，国家对住宅项目宏观调控，引发了大量资金外逃，越来越多的投资客将钱投向了写字楼市场，从而推动了写字楼升温。
数据显示，今年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。今年2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，就连二手写字楼价格也上涨了将近7%。
截至6月末，武汉写字楼租金均价在每平方米72.6元/月。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高，也因此受到了众多投资客的青睐。
调控成催化剂
“很多人都把写字楼市场的火爆归功于调控，其实不然，真正的原因还是开发商对市场的认识，调控只是催化剂。”李国政认为，从2009年下半年开始，商铺、写字楼就开始升温了，最后还是市场有这个需求，调控只不过加快了进程。
作为开发商的付晖也有类似观点：“2008年以前武汉的开发商都不愿开发写字楼，因为卖不过住宅。但现在武汉的经济发展起来，大量有实力的企业进入武汉，开发商们看到了商机，现在写字楼租金回报比住宅高。”
与住宅楼不同，一幢写字楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里产生财富效应。一项统计表明，一幢高级商务楼里，众多公司所产生的效益，与过去7.8平方公里的城区所产生的经济效益相当。
“政府对于写字楼等商业项目也越来越看好，现在就连一些远城区都开始建写字楼，因为写字楼对地方政府来说就像是‘下蛋的母鸡’。”李国政说。
位于西北湖的新世界国贸大厦，是武汉顶级写字楼之一，走进一楼大厅，可以看到写字楼的指示牌满满地标注着三百多家公司、机构名称，其中不少都是世界级的知名企业。据介了解，入驻该大楼的企业、机构包括：美国领事馆、法国领事馆、香港贸发局、汇丰银行、通用电气、爱立信、诺基亚、索尼、IBM等300多家。
“仅新世界国贸大厦这一栋楼，每年税收至少过亿元，带来的经济效应绝不亚于一个工厂。”据江汉区委有关人士介绍，该区税收过亿的写字楼有6栋，分别是：新世界国贸大厦、建银大厦、浦发银行大厦、瑞通广场、汉口银行大厦、招银大厦。
记者也从江汉区委了解到，2010年江汉区税收突破76亿，其中80%都是写字楼、商务楼贡献的。
“相比住宅项目的一次获利，而且获利很少，政府早已不满足单纯卖地了，现在很多地方已经没地可卖了，也在鼓励商业，这能带来就业和税收。”李国政说。
“就整个武汉市场的商务环境来看，高端写字楼依然是供不应求的。再加上相比住宅，整个商业地产形式还是很好的，因此，写字楼产品开发自然相对多了起来。目前，武汉写字楼市场正朝高档写字楼的方向在发展，相信半年之后，最多两年，武汉的高端写字楼市场就会有较大变化。”叶学平说。
目前，武汉写字楼也进入了供应高峰：8月，武汉多个高端写字楼项目或进入销售期，或对外招租，这将推动整个武汉高端商务区发展格局的变化。
据戴德梁行的统计数据显示，武汉纯商务写字楼在售价格在10000-19000元/平方米，租金水平在30-100元/平方米/月。而其中，市中心高档写字楼的价格一般在15000-35000元/平方米，甲级写字楼的每月租金普遍在80元/平方米左右。
“武汉的商务成本相对一线城市还是较低，从而可以证明这里的高端写字楼有很大的发展空间。”据李国政介绍，上海最好的写字楼每月租金可达700元/平方米，广州的每月也可达500元/平方米左右，而武汉最好的写字楼，每月租金加上物业费也才120元/平方米左右。
写字楼招商工作总结范文2
【关键词】 楼宇经济 商务楼宇 老城区 苏州市
随着现代化建设步伐进一步加快，改革开放实践进一步深入，人力流、资金流、技术流和信息流在全球范围内充分涌动，商务活动愈加活跃，楼宇经济越来越成为现代城市经济的重要组成部分。楼宇作为一种国际化、高端化、新兴化的经济形态，近年来正在北京、上海、苏州等大中城市蓬勃发展，成为城市经济新的增长点，构筑着繁华城市亮丽的风景线。
所谓楼宇经济，就是以商务商贸楼宇为载体，通过开发、出售、转租等形式引进各型各类企业，从而培育并产生持续性税源，带动区域经济发展的现代经济形态。楼宇经济的快速发展，能够有力推动城市经济社会健康发展，形成良性循环（见图1）。金阊区位于苏州市古城区西北部，自古就是经济繁荣、人文荟萃之地，阊门、石路一带在明清时就是江南贸易中心和重要商品集散地。得天独厚的地理环境和丰富的经济、人文资源，造就了这片商务投资的乐土。区内商务楼宇板块性强、环境品质优、入住率高、税收产出大，是区域经济发展的重要动力源和亮点。经过多年发展，金阊区现有经营运作楼宇20幢，经营面积25万平方米，超过1万平方米的楼宇4幢。2008年上半年全口径收入2870.71万元，地方一般预算收入1307.61万元，其中新发展投资中心、佳福国际大厦、经贸大厦、恒峰大厦、海弘大厦等楼宇是辖区内重点大型商务楼宇。
一、老城区发展楼宇经济的功能效应
楼宇经济是隐藏在楼宇中的城市新兴经济增长点，是城市经济追求“空间”和“高度”效益、实现“提质增效”的重要途径。发展楼宇经济已成为打破土地制约、提升城市品位、增强综合功能的重要手段。楼宇经济在伴随市场经济的发展而迅速崛起，正显示着巨大的功能效应。
1、高集聚效应
楼宇经济把知识的集聚、信息的集聚、资金的集聚、功能的集聚融为一体，形成了其他经济形态不可比拟的优势。譬如在中央商务（CBD）区域里，高楼林立，错落有致，绿荫环抱，通过商务楼的招商引资，各类公司汇集，广泛开展商务活动，资本、技术、信息、知识、人才、企业家等多个要素聚合，形成了资本集中、人才集中、知识集中、信息集中、资源共享的集聚优势。在这里，人气、财气兴旺，经济活跃，财源滚滚，放大了城市经济效能，从而释放了巨大的高集聚效应。
2、强辐射效应
楼宇经济是与信息、科技、服务贸易等第三产业关联度很高的新型经济形态，楼宇经济的发展需要大量的相关产业的配合。反过来，楼宇经济就如同一个巨大的磁场，在人流、物流、资金流、信息流汇聚和流动的过程中，把磁场向四周不断扩散，带动了商务大楼周边的金融、旅游、餐饮、健身、休闲、购物和各类中介组织等相关产业也是逐年兴旺，从而形成了显著的强辐射效应。
3、超产能效应
城市规模的日益扩展，土地资源越来越稀缺，真可谓“寸土寸金”。如何使有限的土地资源发挥最大的功能效益，楼宇经济无疑释放出了巨大的能量。在中央商务区内，高密度地修建商务写字楼，一幢幢高楼昂然矗立，为城市楼宇经济提供了持续发展的空间。它不但为城市经济寻求了新的增长点，而且也节省了有限的土地资源，实现了高价位的土地再开发，提高了单位面积土地的使用率，充分发挥了土地的潜能，从而实现了非凡的超产能效应。
二、老城区楼宇经济发展存在的问题
楼宇经济的出现，突破了我国城市中心城区土地资源匾乏的空间限制，为城区经济的发展创造了新的途径，成为城市经济集约利用资源，内涵扩张可持续发展的新增长点。从全国看，楼宇经济作为一种新兴的经济形态，正日益成为现代都市新的“掘金之地”。从金阊辖区来看，经过近几年的快速发展，楼宇经济初具规模，功能效应已经显现，但与更先进地区相比还存在一定差距，一些问题尚待解决。
1、楼宇规模总量不大
目前金阊区的商务楼宇总数为20座，主要散落在石路商业街区、干将路、三香路、西环路、金门路等几条主干道周边，档次较高的写字楼只有佳福国际大厦、国际经贸大厦、恒峰大厦、海弘大厦等少数几幢，每幢楼宇入驻企业数量不是很多，税收上千万元的优质楼宇数目也不是很多。大片的高档写字楼集中地尚未形成，现代服务业发展有待提高。这些少数的几幢高档写字楼难以带动楼宇经济的较快发展，楼宇经济的规模效应得不到体现。
2、管理层次水平不高
一方面在政府层面上，一些职能部门对楼宇经济的发展在思维方式上、服务机制上、政策支持上、合力推进上都存在不到位、不完善、不灵活等问题，特别表现在楼宇内各经济组织的注册、登记、变更和年检的服务上，表现在楼宇内员工的权益维护、政治需求和社会交往上，表现在楼宇自身公共安全和对公共物品的需求上。另一方面在各楼宇业主和物业公司层面上，受历史转制因素影响，我区物业性质复杂、多样，制约了楼宇的整体规范规模发展。目前主要存在物业性质有：一是私人（单位）买断再出租；二是由开发商委托物业公司管理；三是由开发商直接管理。此外，个别楼宇由于是部队建房，缺乏统一规范房产证，在实际管理中出现盲区。由于没有统一的标准、措施来规范物业管理，进而导致楼宇业主和物业公司的管理水平提升难度加大。
3、产业支撑力度不强
从现状看，受苏州老城区发展布局的局限，金阊区的经济总量和苏州其他县级市相比还有较大差距，企业内部生产、销售、研发、服务的专业化分工也有待提高，产业支持力度不大。同时，现代服务业市场发育稍有欠缺，服务业比重相对较低，各楼宇发展特色定位不强，产业趋同化较为明显，商业、金融和贸易功能区分度不强，这些因素都制约着金阊楼宇经济的快速发展。
4、功能配套设施不全
楼宇经济在形成和发展的过程中，对配套设施有着越来越迫切和越来越高的要求。楼宇配套设施齐全，不仅代表着楼宇的档次，同时也是人气的聚集、商务元素的流动，同时更是满足楼宇办公需求必不可少的条件。总体上看，我区的功能配套设施相对完善，但部分楼宇的硬、软环境还存在某些不足。主要表现在建筑内外装修陈旧、电梯候梯时间长、停车泊位紧张、楼宇餐饮服务欠缺、物业管理智能化和信息化水平程度较低、物业服务人性化及专业化水平还有待提升等。
三、老城区发展楼宇经济的一般方法论
1、做优布局，进一步统筹楼宇规划
楼宇经济发展离不开城市的建设规划。要主动与规划、国土部门协作，进一步完善区域规划，科学界定功能定位，加强基础配套设施的高起点规划。统筹楼宇规划，整合楼宇资源，优化楼宇布局，改变过去散布各主干道上的“星火”局面，逐步引导楼宇抱团发展、规模发展、聚集发展，进一步增强楼宇经济的辐射力和影响力，全面提升现代服务业发展水平。
2、做活招商，进一步引进楼宇企业
在招商引资过程中，不仅要简化手续、改进服务，不断在“安商、亲商、富商”上下功夫，更要创新手段，通过主动出击，项目包装，集中推介，多渠道招商，强化会展招商，推动多元招商，坚持以商引商和项目招商，着力选择发展前景好、对本地经济发展有联动的项目，着力引进大公司、大企业的区域性总部和其他各类机构，以及资本运作、信息咨询、商务中介、技术研发等各类现代服务企业，不断提高引进企业的档次。
3、做细服务，进一步优化楼宇环境
一流的投资服务环境是吸引国内外投资者来上海投资创业的重要条件，也是楼宇经济持续健康发展的主要原因。在做细做优做实服务方面，应具体做好以下几点。
（1）建立楼宇培育情况跟踪制度。严格实行新近制定的《楼宇经济工作考核办法》（试行），加强各楼宇联络员对楼宇的定点联系工作，“一楼一档”，构建楼宇信息管理平台，全面掌握楼宇培育进度，做好楼宇出租信息的收集，摸清楼宇内企业入驻情况和外迁情况，定期统计楼宇出税情况，及时反馈楼宇运行信息。
（2）落实发展楼宇经济的优惠政策。落实我区经贸局2007年制定的《关于促进楼宇经济发展的若干奖励办法和实施细则》，进一步促进辖区楼宇经济的快速发展，优化辖区楼宇经济发展环境，挖掘辖区招商载体和招商资源，提高各楼宇管理者的积极性。
（3）发挥楼宇党建的战斗堡垒作用。为推动楼宇经济与社会的联动发展，要大力开展 “支部建在楼上”的楼宇党建工作。通过建立各楼宇内企业联合党支部这个平台，使党领导下的所有部门、组织和团体立足本部门，发挥各自的优势，力所能及地为楼宇经济提供支持和服务。
（4）大力宣传楼宇品牌。一是通过网站和报刊的媒体宣传，二是通过召开推介会的现场宣传，三是通过印制中英文双语介绍的楼宇经济宣传手册的广泛宣传，不断扩大广告效应，不断提高楼宇的知名度和品牌度，让市民想到办公、想到创业，就想到金阊的楼宇来发展。
（5）逐步建立楼宇协会。通过政策支持和资金扶持，在辖区内的众多楼宇中组建协会，以盘活闲置楼宇，调整企业结构，扩大行业沟通，交流管理经验，提升管理水平，实现楼宇信息资源共享的局面。
4、做亮特色，进一步提升楼宇品质
要吸引优质企业入驻，发展楼宇经济，楼宇品质非常重要。要以硬件设施和软件服务为重点，以打造特色楼宇为亮点，进一步提升楼宇品质。
（1）在硬件设施方面，要做好市政、环卫、消防、通信和水、电、气等基础设施的完善，更要做好会议室、员工餐厅、停车场等楼宇本身的配套设施和公寓、商业、餐饮、邮政、医疗、教育、文化、娱乐、休闲等综合配套设施的完善。
（2）在软件服务方面，首先要理顺各楼宇的物业管理性质，改变目前较为复杂的局面；其次要配备高素质、专业化的管理和服务人员，提供高效快捷的物业管理服务，能够主动及时为入驻企业排忧解难，最大限度地提供方便。
（3）在打造特色楼宇方面，要注重整合资源，形成产业集合和产业链，鼓励同行业企业入驻同一座楼宇，形成行业比较优势，培育一批金融楼、商贸楼、信息楼等，不断错位发展，提升产业层次。
【参考文献】
[1] 李耀东：方兴未艾的楼宇经济[J].经济问题探索，2004（8）.
写字楼招商工作总结范文3
在郑州东站方圆几公里之内，耸立着20多个高端写字楼项目，从表面上看来，这里高楼林立，但是这里的写字楼价格已经跌破9000元/平方米的大关。在采访一个距离高铁商圈较远的写字楼项目时，这里的负责人略显庆幸地说：“幸亏我们离高铁站远点，没进到圈里。”
项目密集，同质化现象严重，购买力持续下降等因素困扰着这里的地产开发商。如何解套？怎样变换营销策略？
同质化下的出路
从已经进驻高铁商圈的写字楼盘的广告语就可看出端倪，“距离郑州东站仅300米，20米挑高大堂，20部高速电梯，国际甲级5A级写字楼，纯玻璃幕墙精装外立面……”这些看似高端大气上档次的宣传语如同复印一般出现在各大写字楼的广告页上，想要突出楼盘的特殊性，但是这一切在3年前的郑州还比较稀罕，在今天却落入窠臼。
“在郑州东区写字楼圈里混，谁要是没个20米挑高大堂和德国电梯，都不好意思跟人打招呼。以前这些是稀罕，现在这些是标配。”郑东商业中心营销总监崔捷说。河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰表示，现在郑州所谓的高端商务写字楼过剩的原因就在于，所有人都想标榜自己是高端，但当所有楼盘一起涨高后，就没有区别。如果高端写字楼以目前中低端写字楼的价格销售，这对商业地产整体的定位也没有好处。
在目前的水涨船高的大环境下，众多开发商开始各出奇招。
郑东商业中心的策略是“以远制胜、以商引商”。“我们不认为扎到圈里是好事，也许隔一条街，情况就不一样。”
在密集的郑州东站商务圈，地块被切割成了一个个小块，每块的承载量不过一两栋建筑面积，而郑东商业中心为了避免圈里残酷厮杀的局面，在距离高铁商圈拿下了245亩的土地。“这么大面积在高铁附近根本无法实现，因为我们项目前期规划的目标是以商业中心为主的，以商业中心带动写字楼的售卖。”
郑东商业中心将项目分为三块，百货区块、步行街区块、写字楼区块。从项目周边来看，无大型商业规划。“以商业聚人气，周边住宅已经先期成熟，在形成一个郑东生活圈后，写字楼的卖点自然就有了。”
除了这样另辟蹊径的项目外，还有一批项目正在打造概念来扭转颓势，如亚星广场项目，针对目前东区写字楼市场同质化严重的显现，提出打造“高铁蓝海商务”概念，所谓的“高铁蓝海商务”是将在写字楼区上班的白领的工作、生活、休闲融为一体，在一个区域内实现高品质的办公生活，硬件上与其他高端写字楼差别不大。
有专家指出，某一个行业进入竞争激烈的红海市场后，必须利用打造概念这一方式来另辟蹊径。房地产市场更是这样，单纯卖一栋楼，不如打造一个吸引人的概念。
建业五栋大楼身处郑汴路建材市场，本是一个高端商务人群并不聚集的地方，但通过打造“低型建筑合围式布局，最具识别性的未来派pixel商务形象”为概念，目前售卖价格已成为该区域的价格楼王，均价在13000元/平方米。
无论是运用打造商业中心来拉动写字楼销售人气，还是用打造新鲜概念来吸引消费者购买，郑东写字楼市场，特别是高铁商圈写字楼价格还需一段时间的市场培育。
营销救急
除了郑东商业中心、建业五栋大楼等这样另辟蹊径的开发商外，更多中小写字楼盘都在等待整体氛围的酝酿。
身处高铁商圈中心位置的凯利国际中心营销总监卞聪告诉记者，他们其实是在等待一个机会，这个机会需要时间来沉淀，目前这样集体打价格战的趋势将会在明后两年结束，当高铁商圈日益成熟，高端办公气氛形成之后，所有在这一区域的写字楼盘都会应声涨价。
当营销手段趋同后，在观望中等待机会恐怕是很多房地产开发商的一致办法。
如此，对于中小开发商来说，什么样的营销手段才适合他们呢？
李晓峰认为，“郑州写字楼尤其是高铁写字楼‘倒挂’现象严重，已经背离其应有的价值。高铁商圈写字楼处于供大于求的市场环境，需要很长时间的消化过程，对此，开发商应该转变操之过急的心态，做好打持久战的心理准备”。
多数受访者认为，开发商应该首先在保障质量的基础上尽力压缩成本，切忌在品质上打折从而透支自身品牌价值；其次，即将投入高铁商圈开发的开发商应审时度势，针对市场对规划做出相应调整，转变开发类型，如转而开发住宅或是宜居宜商型等其他业态。
在转变营销策略上，崔捷分析，许多房地产企业单纯的文化营销不仅阻断市场营销竞争力，同时也达不到商业目的。房地产企业在营销策略上一方面应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。
同时，河南省商业协会会长张慧玉提醒写字楼盘的开发商，除了在做好自身的硬件设施外，也应该在生活配套方面下一些功夫做营销。绿地新都汇项目入驻1年以来，因为周边商圈未形成，在此入驻的很多白领都抱怨下班甚至没有一个能用餐的场所。这样的情况导致了目前依然有大量余盘未能售出。
写字楼招商工作总结范文4
当人们对北京CBD耳熟能详的时候，“大望京第二CBD”的战略部署正从规划上升到实践中。
根据规划，大望京将以国际现代商务区为发展理念，在未来5～10年里打造成为北京国际商务区典范，成为北京的第二CBD。
房企掘金大望京
目前，随着大望京CBD高端商务区的崛起，北京写字楼市场格局悄然发生变化，以CBD、金融街、中关村为主的传统写字楼热点区域格局正被逐渐打破。
在“大望京CBD”战略规划影响下，目前大望京已聚集了保利国际广场、绿地中心、融科望京产业中心、望京SOHO等多个优质写字楼项目，大望京即将成为未来北京写字楼市场新增供应的主要商务区。
今年年初 “新国五条”及北京版细则的出台，为商业地产带来新的机遇。据悉，北京写字楼市场在2013年一季度没有新增供应，甲级写字楼租金水平已达国内最高。
来自高力国际的数据显示，2013年一季度北京甲级写字楼总存量为530万平方米，但是依然不能满足不断上升的需求，致使北京的甲级写字楼租金上涨至327.9元/月/平方米。由于供应逐渐减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率水平持续走低。
实际上，自2009年以来，北京优质写字楼供应量开始逐渐下降。同时，市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降。据世邦魏理仕的数据显示，今年一季度末，北京优质写字楼平均空置率为2.6%，已下降至历史最低水平。
在空置率下降至历史低点的同时，北京写字楼市场也开始显示出对未来供应持续短缺的隐忧。
正因为如此，伴随第二CBD规划的进一步落实，大望京区域迅速成为市场的焦点，未来该区域内的写字楼升值空间逐渐增大。
自“第二CBD”规划实施三年以来，包括保利地产、绿地、SOHO中国、远洋地产等诸多知名房企竞相在望京拿地，大望京高端商务区悄然形成。
“目前望京地区现有的优质写字楼存量较少，仅为16.6万平方米。随着新增项目的入市，将进一步增强该区域写字楼市场的竞争力。”相关人士分析说。
大望京CBD是继北京CBD之后，政府规划的又一处高端产业商务功能区。“我们将重点吸引国内外知名企业集团总部、区域总部、研发中心、结算中心聚集，打造具有国际影响力的科技商务创新区和科技商务活动集聚地。”据朝阳区政府相关负责人表示，下一步，朝阳区将依托大望京地区丰富的科技产业资源，将大望京打造成为北京新兴高端商务区。
“由于近两年北京核心区写字楼租金上涨过快，大望京区域正吸引众多的大型公司来此。类似于摩托罗拉、安捷伦从CBD搬到望京的例子已屡见不鲜。”高纬环球中国区研究部董事张平表示。
一年多来，大望京已成功吸引了多家名企“落子”，未来将有更多企业陆续进驻，如大宇集团、韩国钢铁研究所、绿地京华、绿地能源公司、辽宁锦州银行、保利地产总部、绿地北方总部等。
第二CBD快速崛起
自2009年12月“大望京商务区”规划获批以来，这片总占地97.47公顷的土地以惊人的速度不断刷新人们对它的认识：一改脏乱差的城乡接合部旧貌，高楼大厦鳞次栉比，路网建设日渐完善。
由首都国际机场进入北京城区，一片青翠即映入眼帘：大望京公园，国门路上的新景观——“大望京科技商务创新区”。这里是曾经的大望京崔各庄，曾以脏乱差著称的京城著名的城乡接合部。如今，这片东邻机场高速路，背靠中关村，与国贸、鸟巢相呼应的区域，在北京驶向世界级金融都市、国际化贸易窗口的路途上，担负起驱动引擎的核心功用。
十几年前，望京几乎就是个农村，位置偏远、街道狭窄、房屋破旧，除了原住民，根本看不到外国人。从1996年起，与大望京村仅一街之隔的小望京，逐渐变成了望京新城，到2008年，楼价已经翻了几番。但此时的大望京村却始终还是个城乡接合部。直到2009年，北京市发改委朝阳区崔各庄乡大望京村三个区域的环境整治和土地一级开发项目获批，以及随之而来的“第二CBD”的规划，大望京村才作为入京门户，迎来了全新的发展机遇。
如今的大望京，忙碌的工程车正对脚下这片土地进行着颠覆性的重造。首都门户规划、第二CBD落户、知名房企争相进驻……是大望京人茶余饭后津津乐道的话题。脏乱差的城市旧貌已成为历史，取而代之的是拔地而起的高楼大厦和通达的交通路网。草木青翠的大望京公园已成为首都国门路上的一处全新景观。
2011年，大望京第二CBD被正式写入《北京市规划委“十二五”规划》。
事实上，早在冠上“第二CBD”这一名号之前，望京就已从单一居住区迅速向经济中心过渡。从2004年至2010年，包括北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信等世界企业巨头相继将总部迁往位于望京地区的中关村电子城科技园区。目前，望京已经形成了电子、通讯业的产业集群。另外，新能源、生物医药、新材料、IT电子等四大产业链也已蔚然形成。世界500强企业在望京密集布阵，这里聚集了北京65%的高收入人群和约1/3的外籍人士。望京也因此成为亚洲最大的国际居住区。
现在，大望京已经完成了从一个“卧城”向一个极具人气和发展活力的北京新经济中心的演变。未来望京国际商务中心将与北京CBD、中关村三者构成北京国际商贸、研发设计等的经济“金三角”。
绿地集团京津事业部营销总监李蓟表示，望京国际商务区占据独特的国门地理优势，又聚集了一大批世界500强企业，拥有成熟的产业集群和浓厚的国际化商业氛围，这些基础成为望京国际商务区快速崛起的必然条件，不是其他区域随便花几年的时间就能够超越取代的。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，大望京背靠中关村电子城科技园的规划和发展，已形成了跨国公司总部及研发中心的聚集地、非公经济总部发展基地和部级留学人员创业基地。绿地等知名房企打造的高品质商务写字楼，提升了区域内商业住宅配套，让大望京不断发挥聚集和辐射效应，将带动电子信息、应用软件等高新技术产业发展，吸引越来越多的中外知名企业进驻。
上演“地标”争夺战
在“大望京商务区”的利好消息刺激下，数家知名房企如绿地集团、保利地产、远洋地产等纷纷逐鹿望京。它们不仅使大望京区域宜居品质得到升级，也带动了更多大型知名企业进驻大望京，使区域商务氛围更加聚拢。
可以说，在大望京的“进化史”上，保利、绿地、远洋等多家房产巨头功不可没。近日，北京绿地中心摩天体验馆开放，这座高达260米的摩天大厦，将再一次刷新大望京科技商务创新区的形象。
2010年，绿地集团以25.8亿元斩获大望京3号商业用地，随后计划投资80亿元，打造总建筑面积约33.7万平米的绿地中心浦项中心超高层项目。绿地中心由一栋260米的超高层建筑、两栋150米的建筑和一个大型购物中心组成，项目落成后，将成为从首都机场到北京市区途中最显著的地标建筑，可谓北京“国门第一楼”。
中国商业地产联盟副会长王永平认为，超高层地标建筑、五星级酒店代表着城市的形象和招商环境。绿地集团的超高层项目将成为大望京的一大新名片。
在绿地中心浦项中心奠基典礼上，北京市有关领导指出，该项目的建设有利于优化城市功能布局，改善投资环境，有利于提高城市品位，进一步提升北京的国际大都市形象。
绿地中心浦项中心项目负责人表示，项目落成后，将重点吸引国内外知名企业集团总部、区域总部、研发中心、结算中心聚集，打造具有国际影响力的科技商务创新区和科技商务活动集聚地。
值得注意的是，在第二CBD的规划中，大望京区域内商务、商业规划占比高达75%，因此，区域内住宅产品显得尤为稀缺。因此，未来北京绿地浦项中心将推出一部分行政公寓，以满足区域内高知高收入人群追求高品质住宅和生活的需求。
继绿地中心、融科望京产业中心、望京SOHO等项目相继开工建设后，保利国际广场近日以“钻石灯笼”的形象正式亮相。
“保利国际广场作为北京新地标，在展现中国文化元素的同时，为入驻企业成为价值创造的典范提供了保障。”5月8日，在保利国际广场产品会上，北京市朝阳区人民政府相关负责人表示，朝阳区各级部门将为国内外知名企业入驻保利国际广场落实好各项招商扶持政策。
作为大望京CBD最早交付的超甲级写字楼，保利国际广场位于北京机场高速路西侧260米，共有三座写字楼，总建筑面积近12万平方米，已定位为企业总部办公场所。
“保利国际广场项目落成后，将成为从首都机场进入北京市区时最先看到的地标建筑。”保利北京公司总经理刘翔表示。
用建筑表现中国折纸灯笼造型是保利国际广场的设计初衷。“采用双层玻璃幕墙和斜网格支撑结构设计，又利用钻石切割般棱镜反射效应，可以呈现中国传统折纸灯笼与钻石相互融合的效果。”美国SOM事务所设计总裁LEO CHOW用“钻石灯笼”来诠释项目独特的设计构思。
据LEO CHOW透露，保利国际广场在产品设计方面采用无柱式办公设计，其中T1中庭贯穿楼体，高度达到130米，为亚洲超甲级写字楼中的第一中庭。
写字楼招商工作总结范文5
龙秦无疑是在这场写字楼投资游戏中铩羽而归的众多投资客之一。“其实，这次投资的失利或多或少有一定的运气成分，但更多的确实是该归结于我的投资眼光。”在双楠的一处茶楼内，龙秦不胜唏嘘地向记者讲述了这场堪称失败的投资经历。
2010年，是一个被成都地产业界称之为“商业地产井喷”的特殊年份——在短短一年的时间内，成都即将开工和在建的商业地产项目一度达到惊人的102个，其中超过70%的项目分布于成都市人民南路延线、天府大道沿线及其周边区域。市政府南迁、“城市副中心”定位及“天府新城”规划等众多利好信息相继出台，使越来越多的投资者相信，人南延线将成为商业地产淘金的又一片热土。“正是受到这部分利好信息的指引，为了搭乘置业顾问所谓的‘写字楼投资末班车’，在自有资金尚不充裕的情况下，我向朋友借款并向银行借贷共计200余万，加上现有的140万现金，在天府软件园附近购入了280平米的写字楼。”龙秦告诉记者，当时12000元每平米的购入价格在周边动辄均价在15000以上的项目中已属低点。自从购入了这套物业，本以为当起“跷脚老板”，每月就等着收取高昂租金的“包租公”生活即将到来，“谁曾想，这套物业一空置就是一年半的时间。”
物业乏人问津的一年多时间里，龙秦才开始了对于周边项目供给及市场需求等投资“先天条件”的恶补。选择在天府软件园办公的企业大多已有了自己的办公地点，有些甚至已经自建了写字楼，而周边的在建项目并非是如置业顾问所说的大都已经清盘，在建、在售的写字楼物业如同过江之鲫，数不胜数。“银行月供、朋友催款，再配上闲置已久的物业。”龙秦坦言，那是段不堪回首的沉痛往事。直到2011年底，这套写字楼物业才已50元每平米每月的价格租给了一家成都本土的资讯公司。“这样的租金价格在同个项目中已是高点，”据龙秦介绍，同个项目甚至还有以不到40元的价格对外招租的情况。“烫手的山芋”，龙秦不无自嘲地形容这套写字楼物业的现状，“眼下出手甚至还卖不到当初购入的价格，租又租不起价，只能这样不温不火地养着。什么投资收益率之类的，完全不想去算，只会给自己添堵。”
严峻的前景：供应量过大，写字楼难租
而时至今日，成都的写字楼投资氛围仍不容乐观。据中原数据显示，仅2013年3月，写字楼市场新增供应14.76万平方米，环比上升412.22%，随着市场进入新一轮销售周期，开发商开始加大推盘力度，供应出现较大幅度上升，未来写字楼的市场供应仍将持续上升。锐理总部品牌营销中心总经理郭洁分析：“截至去年年底，成都写字楼供应量超过320万平方米，其中南延线占据了很大的比例，而未来2-3年成都写字楼供应量或将超过500万平方米。从供应情况来看，当前成都写字楼共面临三个问题：新增供应量过大，存量过大，未来潜在供应量巨大。这也导致市场难以消化、同质化竞争严重、产业支撑乏力、租赁市场价格低迷等现象。”
同时，在租赁市场方面，市场压力依旧较大。中心城区如市中心CBD、人民南路、东大街等传统商务区写字楼租赁情况保持稳定，优质写字楼继续领跑市场。而城南天府新城等新兴商务区由于近期写字楼新增供应激增，未来一段时间内租金有下行的趋势，而写字楼空置率将维持在较高水平。
“南延线仍将是未来写字楼投资市场的‘重灾区’。”业内人士坦言，种种利空乱象仍将会是未来数年内南延线写字楼的发展阻碍。NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏曾在微博中总结出南延线写字楼九种乱状，分别从“规划、基础、理解、品相、竟品、心态、目的、规律、理念”等角度分析了目前存在的问题。在他看来，“南延线写字楼面临目前的困境，实际上是暴饮暴食透支未来市场，商业规划和体量过大，开发商还没有准备好就想当然上项目，导致市场不买单，销售不太理想。目前，主城区写字楼租金水平在100-120元/平米·月，而南延线的租金基本上还不到主城区一半，甚至还有更低的，租金回报率难以达到8%，偏离投资者价格期望值。”
四川省商业连锁协会会长、四川省商业地产联盟秘书长冉立春分析：“我认为目前南延线写字楼呈现四个特点：一是分布零散、品质差异加大；二是产权分割、盈利模式单一；招商压力大，入住率偏低，前景不容乐观；配套缺乏，商务环境期待改善。面对如此境地，开发商还是要耐得住寂寞，随着发展来解决，不要因暂时的困境而降低身价，降价并不是解决问题的好办法，根源还是市场，只有从加强自身的硬件、软件以及改善周边环境出发，才能在未来市场优胜劣汰之中站稳脚跟。”
投资写字楼 务必熟知“六要素”
业内专家表示，目前房地产投资产品主要集中于住宅、商铺、写字楼及酒店式公寓，这些产品都各具特色。随着经济快速发展、城市建设进一步完善以及外地公司的强势进驻，投资写字楼是一种较好的投资选择，但任何投资都具备收益和风险的双重性，这就需要投资者认清市场、认清形势，做出正确的投资判断，同时也需要开发商打造出优质的产品来满足需求，这样才能形成良性循环，促进写字楼市场健康发展。
写字楼投资的贬值风险。主要是由于宏观经济萧条、微观市场衰退、项目本身所处地段贬值、项目自身品质下降以及未来新盘过多涌现而对现有市场构成冲击所造成的。相比于住宅投资，写字楼的租赁期一般在一年以上，而住宅租赁期则是在三个月至一年不等，如果找到合适的客户，写字楼租客的稳定性肯定要高于住宅，反之闲置率也高于住宅。总之有弊亦有利，要投资写字楼，投资者应从以下方面去整体考量。
1.宏观经济环境 投资者在投资房地产之前需要充分考虑宏观经济因素，而写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，因此更是不能例外，这就需要投资者时时刻刻关注相关政策及宏观经济走势，例如房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。把握好政策和经济的趋向不仅能够为投资者指出正确的投资方向，而且可以为后期在激烈的写字楼市场竞争中取得一席之地提供有力保障。
2.自身经济实力 由于购买写字楼的总房款较高，因此一般情况下投资者需要贷款，而写字楼首付款要高于住宅，其次购买写字楼的贷款利率要高于住宅，再次写字楼的贷款年限与住宅相比要短。另外购买写字楼还需交纳房产税等各项税费，从总体上看投资写字楼的成本势必要高于住宅。并且写字楼的变现能力相对较差，因此在投资写字楼之前要充分考虑自身的经济实力，以免出现在后期还款压力过大的情况下急于变现而造成投资收益的损失。
3.项目地段 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段”是投资房地产项目时需要遵循的法则，而作为写字楼也要遵循这条法则进行投资。投资者需要考虑项目是否处于商圈之内。
如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。
4.项目品质 写字楼的品质包含许多方面的内容：立面形象及材质、大堂设计及布局、公共区域环境、周边交通状况、电梯数量及质量、车位数量及面积、绿化面积、空调系统、结构布局、采光通风、商务配套设施、物业管理水平等等，这些方面都需要投资者进行现场观察和实地感受。建议投资者选择品质较高的写字楼进行投资，因为品质越高的写字楼其后续价值有较强的延展性，进而后期带来的投资收益也就越大。
写字楼招商工作总结范文6
关键词之一：如火如荼
2012年1月10日，富力地产公布了2011年全年销售业绩。据悉，其去年完成销售300.4亿元，比调低之后的目标320亿元略低。富力2011年12月份的协议销售额为30.3亿元，销售面积约238，000平方米；其中包括在12月开售的三个全新项目，分别是广州富力盈凯广场、南京富力城和太原富力爱丁堡公馆。
富力地产董事长助理陈志濠表示：集团一直灵活调节市场策略以应对市场的状况，单以去年12月下旬推出的商业项目广州富力盈凯广场为例，其良好销售反映市场对商业地产存在稳健的需求。我们相信过去一年调控已经获得成效，集团亦会继续作出相应措施，于2012年调升商业地产项目的比例。
无独有偶，瑞安房地产日前的公告显示，2011年107亿元的销售额当中，商业整体销售占据很大比例，其中59亿元为物业销售，48亿元则来自商业整体销售。据了解，瑞房在最后两个月内，积极推出大量商业项目，得益于商业地产市场的发展，瑞房也迅速回笼资金。
中国指数研究院黄瑜院长表示，根据国家统计局的宏观数据，2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都在10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%。商业用房销售额增长30%。从数据中可以看出大家还是非常看好商业地产市场。未来一年，商业地产量价齐增，无论企业还是个人投资，还是一个很好的机会。
商业地产表现抢眼
据上海热销写字楼排行榜最新消息：在以成交面积为核算基准的基础上， 位于嘉定真新板块的中环财富杰座商住楼一周成交1104平方米，排名上海写字楼成交面积榜首；位于虹口两成板块的凉城地区中心(公寓式办公楼)成交1036平方米，排名第二；位于宝山杨行板块的世华国际广场成交993平方米，排行第三。
上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，2012年首周上海商住楼成交表现抢眼，除了排名榜首的中环财富杰座，还有5个商住项目，分别是凉城地区中心、绿地领海、中铁中环时代广场、上置美兰优湖、瑞景公寓，共计6个商住楼排名上海写字楼一周成交面积前十。2011年年底，以“不限购、不限贷”和商住两用为卖点的商住楼成交短期内受到一定冲击，成交活跃度有所减弱，开盘量也有一定下降；不过由于多个城市2012年“限购令”政策仍将继续执行，商住楼仍有望成为上海楼市的一大亮点。
作为多中心城市的北京，也是商业地产布局的必争之地。
第一太平戴维斯最新的研究报告指出，在调控大背景下，北京等一线城市的商业地产持续升温。数据显示，2011年四季度，北京甲级写字楼资本值环比攀升5.8%，至52294元/平方米，同比上涨33.4%；北京写字楼平均租金环比上涨了7.5%，毛收益率环比增长0.12个百分点至6.38%，同比上涨0.58%。预计2012年将有27.4万平方米的新增供应进入北京租赁市场，且平均出租率仍将保持乐观。而随着2012年续租成本增加迫使部分租户转向非核心商务区寻求办公面积，市场整体租金涨幅将进一步放缓。
2011年广州商业地产随着外资、港资等各路资本进入，商铺、商用公寓和写字楼也呈热销态势。有媒体报道，2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米。
开发商热情不减
近日，中国地产上市公司十强之一的金地地产宣布进军高端写字楼。据了解，金地集团进入房地产业10多年，此前从未涉足写字楼项目开发。其待建的国际甲级写字楼―“金地中心”紧临北京长安街，高达168米。
事实上，自楼市调控新政出台以后，有嗅觉敏锐的开发商早已加快转型，商业物业的高回报率吸引着众多房企的视线。
有关人士分析认为，2011年商业地产表现较为突出，从城市的产业结构来看，商业地产在一线城市目前发展比较快。即使从北、上、广、深来看，未来商业地产的核心城市还是北京、上海等以金融业为主导的城市。
SOHO中国董事长潘石屹在接受“破局2012――中房网?2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”时表示，不看好2012年的住宅地产和二三线城市的商业地产，仍将谋求在京沪核心地段的商业地产发展。
潘石屹表示，商业地产，尤其是写字楼的利好，主要看其租金的价格是上涨还是下跌。但目前可以看到，上海、北京繁华地段办公楼写字楼的租金价格都在涨，比如金融街、中关村、东二环都有很大的上涨幅度，高档写字楼的租金最低为10元/平方米，也有20元/平方米的，在未来的一段时间里，这个价位仍很坚挺，因为供应量是一个下降的趋势，而需求量是一个上升的趋势，而租赁市场是不存在任何泡沫的，是对市场的真实反映。
首创集团总经理、首创置业公司董事长刘晓光表示，房地产在2012年将面临更加严峻的市场情况。而首创已提前布局，加速商业地产的进一步升级，向“产业+地产”转型。
世联地产董事长陈劲松在日前举办的“房地产行业市场趋势及分析研讨会”上表示，2011年各城市主要CBD的租金都在上涨，这是市场自然发生的，因为目前政府没有租金管制，租金上涨意味着中国经济转型正在发生。对于经济转型，陈劲松解释，“租金在涨，只要租金涨，楼价再降一降，出租回报很合理，不是不可能达到的。如果降得快，就很快可以达到。这就是中国今后的城市转型，也因此2012年市场的亮点依旧在商业地产。”（据中国市场研究报告网）
关键词之二：险象丛生
尽管在商业地产领域摸爬滚打了近30年，从事购物中心管理15年，但中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平却觉得自己有些落伍了。“每天都有新问题，迅速发展的市场已容不得过多回忆就已经成为了历史。”
宏观调控下，企业的战略夹杂着资本的力量使中国的商业地产“野蛮”地生长着，强劲而有力。特别是在2011年，全国性商业地产开发呈现了“井喷”之势，继2010年增长34.2%后，今年的商业地产投资增速依旧在高位运行，全年投资破万亿已不是幻想。2012年的市场趋势也是“更上一层楼”。
然而，随着商业地产数量激增的是不断增加的招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的积聚。
“长此以往，一批开发商会因商业地产的开发不当而导致资金链断裂，进而会影响企业乃至行业的健康发展。”2011年12月11日，在第13届中国住交会召开的中国商业地产高峰论坛上，邢和平担忧着行业的前景。
这一发韧于2011年宏观调控下的商业地产投资增长，将是房地产行业一次集体性的“飞蛾扑火”，还是行业的“救赎”呢？
投资增速
疯狂的消息接踵而来。
邢和平最近听到了一些消息，保利地产计划在未来3～5年的商业物业投资比例达30%；金地集团也表示到2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%～15%。万科集团高层也公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。更多的中小企业也在门外跃跃欲试。
去年11月份，邢和平还遇到了中粮地产董事长宁高宁，向他咨询中国购物中心的多与少。并透露接下来中粮地产要在全国建30个购物中心。
除了这些消息，还有纷至沓来的机构数据。
根据北京统计局的数据显示，去年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4%。另外，一线城市土地市场最活跃的也属商业地块。商业地产的投资不仅在一线城市炙热，还开始向二三线城市蔓延。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。
这表明市场的投资在转移。
加剧的风险
“投资和速度都太快了，早晚会发生问题。”面对媒体们关于国内商业地产发展是否失衡的追问，邢和平表示着担忧。
实际上，高速扩张下，风险正在隐现。
21世纪不动产的统计数据显示，目前上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。
来自高纬环球监测报告同样显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。
到2011年11月份，商业地产销售形势已经开始恶化。北京、上海、深圳、广州四大一线城市的商用物业项目成交量环比跌幅均超过20%。其中，深圳一手商铺成交面积环比下降23%；北京商用项目(写字楼、商铺)成交11.65万平方米，环比减少9万平方米。
高纬环球中国区零售地产服务部一执行董事也表示，“我们已经开始看到一些城市出现问题零售项目，这些项目在设计和管理上都有问题，因此很难吸引优质零售租户入驻。由于不少缺乏零售项目经验的开发商继续开发超过自身管理能力的零售项目，我们预计会有更多的问题购物中心出现。”
“据我了解，商业地产的高速发展已经引起了相关部门的重视，一些监管政策也会在明年推出。”与会的一位专家表示。
“高速度下难免泥沙俱下，原因是我们的很多项目还没来得及思考就已开工了。”邢和平说。
他以日本六本木城市综合体的发展历程印证了其口中的问题。六本木城市综合体经过10年时间才将当地500多住户组成股份公司，又用7年时间建成了世界上颇具经典的城市综合体项目，是一个超大型复合性都会地区。现在，这里约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。
细数国内，国内的商业地产开发周期一般是2～3年，容不得仔细研究定位、规划以及判定建设周期是否合理就已完工。而有的企业的速度更快，据悉万达集团在武汉的汉正街开发的一个几十万平方米的建筑用了8个半月便已完工。从1月份规划、设计、开工，到9月份招商、开业，简直是奇迹。
奥特莱斯的发展放缓也可以佐证投资过快产生的问题。现在，北京两大奥特莱斯开业延期，宁波江北区奥特莱斯宣告倒闭，广州番禺长隆友谊奥特莱斯、首创置业在三水的“芭蕾雨”奥特莱斯等项目也因各种原因进展缓慢。一度风行的奥特莱斯在中国开始弥漫出泛滥、变味的气息。业内指出这并不是表明中国不具备奥特莱斯发展的土壤，而是被“非奥莱”们践踏得过于彻底了。
除了运营难，资金困局也在显现。商业地产回报周期较长，前期需要沉淀大量资金，住宅市场的限购，都导致了众多开发商资金紧张。
与会的一家河北上市房企的市场研究部经理就表示，他们手上的一个近百亩的综合体开发项目，在一期就已经面临着资金缺口10亿元的问题。“资本市场融资受限，银行贷款难行，民间融资成本高企，他们很希望能与致力于商业地产领域的资金合作。”
“商业地产是机会和风险同在，成功和失败共存。企业要警惕市场的变化，要避免产生新的风险。”中国商业地产联合会副会长刘建沪表示，相关政府部门正在制定政策监管商业地产风险。
中商流通生产力促进中心高级分析师梁焕磊指出，当购买者的预期获利不足以涵盖包括商业地产为主所耗费的成本的时候，买卖链条就会由此断裂，进而一系列问题就会相应出现。部分企业的亏损、资金链断裂乃至倒闭，通过前后连锁效应，由此会影响整个经济的发展。
那么应该如何在发展中平衡现金流，如何把商业地产开发风险降到最低呢？
“商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。”刘建沪给出了一个理性的建议。
而调整产品结构，创新运营模式，以及与文化结合挖掘市场潜力都成为专家建言2012年商业地产运营的关键词。（据《中国房地产报》）
关键词之三：泡沫初显
如果要我预测2012年的房地产市场，我认为商业地产、工业地产的继续崛起是一个很有把握的趋势。然而，在2010年到2011年这两年，由于宏观调控对住宅地产的挤出效应和各地方城市加大城市基础投资的冲动，带来各路资金纷纷涌入，二三线城市的商业地产泡沫显然正在形成。
在目前的宏观经济背景特别是住宅市场受到空前调控的形势之下，房地产在整个经济贡献中所占的比重在逐渐减弱。目前中国经济的增幅也在放缓，在这样的情况下，房地产的发展方向以及相关资本也在逐渐从之前高速推进的住宅市场向其他政策比较宽松、回报更加稳定的领域转移，比如商业地产、工业地产等。
开发商寻求理性投资回报
房地产产品不只是一个具有可居住性质的生活必需品，其更多地具有投资属性，这就涉及到如何合理分配国家资源的问题。比如目前正在大力建设的保障房，出发点是好的，但将来如何进行使用和分配，是租是售，以及怎样合理监管，将会是一个难点。保障房的规划是由中央层面来制订的，但执行却是地方政府的事情，而目前地方政府仍然在延续之前土地财政模式，背负的压力很大，在当前的形势下就可能引发一系列的问题。
目前一些三四线城市在政策“遗忘”之下，房价大涨。日前国家的限购政策再次加码，限购城市也将进一步扩大，这将会是今明两年的政策基调，短期内不会改变，国家层面控制房价的决心也不会动摇。这就迫使开发商去寻求一些其他的出口，因此从去年第二季度开始，很多开发企业就开始转向商业地产，特别是在二三线城市一些发展相对较快的区域，零售业、写字楼、酒店等业态都受到很大关注。而今年上半年开始，工业地产也渐成热点。
商业地产和工业地产与住宅最大的不同在于，前二者具有生产资料属性，可作为载体，通过经营获得企业价值的提升。因此，进入商业地产和工业地产领域，对专业性的要求也更高，除了位置的选择，后期的经营也非常重要。在经济发展的过程中，随着市场需求的增加，商业及工业房地产的投资价值也将会逐步增值。一个商业地产项目的成功，至少需要三年的时间。因此它不会像住宅项目那样大起大落，投资增值相对比较稳健，回报也更加理性。像去年和今年，整个商业地产市场的价格都是在持续上涨的。
二三线城市商业地产泡沫初显
目前在一线城市，商业地产中城市综合体、写字楼、零售业、复式公寓酒店等业态近一两年都呈现出良性的发展态势，在北京、上海这些城市，需求量都非常大，租金的增长率也在成倍增加。我认为至少在未来三年之内，这样的发展势头是不会改变的。而在二线城市，商业地产中发展较好的是零售业和酒店，写字楼则相对较弱。写字楼开发量比较大，对服务业支撑力度的要求也比较高，在一些二线城市尚未形成很好的产业支柱的情况下，写字楼这一市场很难消化。比如天津，今年大约将有100万平方米的写字楼入市，但一年下来能够消化的量也就在20万平方米左右，剩下的体量如何消化？因此在二线城市，写字楼市场的风险还是比较大的。
目前二三线城市商业地产特别是零售业存在着很大的机会。人们的购买力在逐渐增强，消费模式也在悄然发生着变化。零售业现在逐渐从百货商场走向购物中心的模式，越来越多的开发商看到了万达、中粮、华润这些企业的成功并进行借鉴，但必须要警惕其中的风险，特别是定位和运营的风险。
因为很多开发商并不专业，对于这一业态的结构、人流甚至消费模式都没有进行深入的了解，特别是由住宅市场转向商业尤其是零售业市场，其中的风险和难度很大。目前民间资本也在纷纷涌向这一领域，因此二三线城市也要警惕商业地产泡沫。
工业地产需政府主导
谈到工业房地产，各地方政府在招商时都会有一个相关要求，特别是很多比较大的二线城市都开始“退二进三”，以前一些生产型的产业开始转入服务性、研发性的领域，而这些任务就会落到地方政府招商局等职能部门头上，市场需求很高。
在未来，服务外包、工业写字楼研发、呼叫中心这类业态将成为工业地产中的热点。另外，物流这一块需求量也很大，现在网购非常流行，像阿里巴巴、淘宝网、京东商城等供应量都很大，包括一些大型超市的配送等，但最近一两年这类业态的租金变化并不大，这类土地的地价也就相对便宜。加上目前真正进入工业地产领域的开发商并不多，只有万通等少数一些开发商开始介入，因此工业地产未来的空间是很大的。
工业地产因为有很强的政府指导性，因此一定是由政府主导来操作，像天津泰达这类主导工业地产的企业也都是半官方的性质，都会有政府的职能在里面。其他企业介入工业地产的话，最好的参与模式就是与当地政府的企业形成一家合资公司，由企业进行土地的一级开发等业务，再由政府行使其招商职能，把其他一些企业带进来，这样的模式还是比较有效的。
当然做工业地产，对开发商来讲还是有比较高的专业难度，还要取决于地方政府的支持力度有多大，否则的话就会遇到不小的阻力。（据《中国房地产报》）
延伸阅读
商业地产有钱也难做 中小房企面临出局
汪浩（路劲地产执行董事及副行政总裁）
在调控政策上，2012年不见得会放松，整个行业2012年一季度会进入最艰难时刻，在资金方面，中小企业资金链紧绷状态会更不好，行业洗牌加剧。相对于中小企业，大企业的资金链则会相对松一些。
在房价走势上，既不悲观也不乐观。现在龙湖和万科降价是为了抢占市场份额，保持企业财务健康，稳定各方对企业的评级。
蔡育文（光耀东方副总裁）
在企业经营策略上，商业地产和投资并购业务仍旧是未来公司的重点。在商业地产方面，公司以自持为主。在计划新增项目方面，重点考虑北京上海等一线城市和二线城市的核心地带。拿北京为例，主要对象是北京四环以内的商用物业。
另外，在住宅项目上，公司侧重于综合体项目，也会考虑自己拿地自己盖房子。
张春华（复地投资集团执行总裁）
房地产行业在面临严峻的周期性考验之际，房地产企业应积极寻求转型所带来的历史性机遇。“主动求变”与“被动转型”是企业生存过程中面临的困难抉择，而复地一直以来坚守的就是“价值投资”与“稳中求变”的策略。此次整个行业面临的“大考”，复地集团通过“投资＋开发”的双核驱动战略，一方面以投融资奠定企业土地储备的高安全边际，另一方面则积极寻求市场中的机会点，如二、三线城市群及四线特殊资源城市的布局。
房地产行业是传统的周期性行业，有着周期性行业的共性及特点。相信只有经历过风雨的房企，才能真正体会到“雨后彩虹”的美丽。
郭卫东（北京万年基业副总裁）
万年基业未来主要开发长辛店生态城和曹妃甸国际生态城项目，另外，公司将关注海洋文化与休闲旅游相结合的生态游艇港项目的开发。
我公司将坚持由房地产投资开发商转向区域发展商的转型战略，坚持建设生态城，注重区域产业的发展，生活配套设施的建设，实现生产、生活、生态的三位一体。
李维（中骏置业副总裁）
中国房地产发展，早期是营销手段、户型设计、客户服务的竞争，市场上近5万多家的房地产企业要存活下来3000到5000家，接下来的竞争就可能是融资创新的竞争了，资产私募基金或是最后一根稻草。
对房地产行业来说，战略决策和风险管控都非常重要，中骏置业不会大踏步的前进，会很谨慎的发展。
吴洋（上海证大房产董事）
在房企转型的大趋势下，开发商一窝蜂地涌入商业地产领域，盲目地上一些项目，一些实力不足的企业未来肯定是要出问题的。商业地产有着自身独特的运营模式，不是能够马上变现的盈利模式，如果消费者定位把握不准，就会出现运营问题。商业地产如果不能实现运营价值，很有可能成为烂尾楼。
金勇（世邦魏理仕中国区首席运营官）
现在住宅市场遇到困境，但商用地产市场没这么大的波动。长期来看，商用地产非常看好。
中国经济在转型期，要发展内需，服务业也到了高速发展期。而商用地产中的商业、办公楼、物流和工业几个板块的发展前景都很好。
