写字楼管理工作计划范例6篇

前言:中文期刊网精心挑选了写字楼管理工作计划范文供你参考和学习,希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感,欢迎阅读。

写字楼管理工作计划

写字楼管理工作计划范文1

关键词:5A;写字楼;智能化;施工质量;管控

中图分类号:TP212.6 文献标识码:A

一 5A级写字楼概念

5A写字楼就是指:甲级写字楼——智能化5A。其包含有:OA(办公自动化系统)、CA(通讯自动化系统)、FA(消防自动化系统)、SA(安保自动化系统)、BA(楼宇自动控制系统)五个方面。

二 智能化质量管理概述

5A级写字楼智能化系统如同一个整体的建筑物神经体系,伴随着科学技术的不断进步及人类对建筑使用性能准求的不断提高,智能化系统工程目前已然变成当代建筑工程当中不可或缺的关键性构成单元。5A级写字楼智能化系统工程施工的关键构成单元是由硬件安装、软件开发调试两部分构成。系统硬件安装与土建、装修、电气、暖通、给排水、电梯等专业工程存在密切的施工联系,在此其中,楼宇自动化系统与受控设备的安装及数据接口之间的联系是最为密切的。智能化系统软件通常由应用软件和系统软件构成,应用软件和系统软件的中心管理平台建设与用户需求存在密切的联系。5A级写字楼智能化工程施工质量的高低将对于写字楼的使用性能的提高有着十分关键性的作用。伴随着国家及地方相关规范的逐渐完善,《智能建筑工程质量验收规范》(gb50339-2003)等专项质量验收规范的颁布,智能化工程质量必然将会获得显著的提升。

三 5A级写字楼智能化施工中存在的问题

当下,在5A级写字楼智能化专业施工队伍中存在以下几方面的问题:

3.1智能化系统集成商纵使有很少一部分的智能化系统调试技术人员,但仅仅是这些技术人员对工程管理方面了解的非常少,再加上基本施工力量上非常欠缺,所以并不能承担起智能化系统工程的施工任务。

3.2不少施工部门纵使拥有一些项目管理工作人员,但是这些人员对于5A级写字楼智能化专业技术知识根本不了解,对于5A级写字楼智能化欠缺综合的实施能力。

3.3政府主管部门对于5A级写字楼智能化专业施工队伍缺乏完善的管理体制,而唯有做好行业管理,创建完善的施工资质审批、审查制度,这样才能够依法对5A级写字楼智能化专业施工队伍现实中的混乱情况进行科学治理。

四 量化管理

4.1量化管理的概念

量化管理是一种凭借科学管理为主要理论依据的管理,以实证主义为方法论基础,以科学主义为指导思想,以发展成熟的自然科学为效法榜样,以追求精确、定量、客观为目标的管理方法。量化管理在最佳的区域中运用能够有效缩小“磨洋工”现状,提升管理工作效率。

4.2量化管理的运用

在5A级写字楼智能化施工管理当中并没有对量化管理加以重视。量化管理是一项基础性的工作,假设选用了量化管理,整个施工管理工作就会变得“可视化”。

写字楼智能化工程施工的量化管理是今后确定工程最终目标的首要条件。在施工作业当中,需要强化信息管理,监督工程信息及施工的进行程度,利用施工信息指导工程施工作业,分重点、有步骤的制定施工方案。

智能化工程职工开展量化管理,是科学制定施工规划、完善施工管理、提升施工监管水准中不可缺少的因素。但是对于不能够量化的工作是不可以勉强的。只有在现实的工程施工作业当中开展科学有效的质量掌控,才能够达到最终的预期效果。为此,要想达到预期的科学掌控,采取量化管理是非常有必要的,只有科学采用量化管理才能够达到经济、市场效益的最大化。

五 5A级写字楼智能化施工质量掌控关键工序

要想确保施工中的各项工作能够保质量的顺利完成,需要在5A级写字楼智能化施工质量掌控中采取以下几方面的关键措施:

5.1组织配备高水准的施工队伍,其中对项目经理、技术总监及质量工程师有着较为严格的要求。对于工程施工队伍当中的关键职位负责人要经过严谨的考核,及进行详细的分工。对项目经理其要具备丰富的弱电系统工程现场管理经验,对施工进展及工程质量承担起相关责任。技术总监要具备丰富的大中型弱电项目规划及实施的工作经验,这样才能够对施工过程中突发的各类状况进行科学的技术指导;质量工程师需要对弱电工程特征有一个全面的了解,熟知执行及验收的相关标准,同时需要对相关设备开展定期的检验,保证施工的总体质量。

5.2具备高质量的施工方案。需要在施工过程中具备高质量的施工方案,来对施工的具体情况进行指导及规划。施工规划一定是对整个写字楼的设计、装修条件等加以认真考虑的,预防在施工作业当中出现需要调整方案的问题。为此,施工组织方案的制定一定要与其他的设计方案相结合。

5.3提高施工人员的操作水平及综合素养。对于施工工作人员来讲,具有的本领是远远不够的,同时要对于实际操作有一个全方位的认识和掌握。对于工程施工作业当中所关乎到的施工图纸及文件有一个全方位的了解,这样才能够保证对施工办理工作开展正确的科学指导,在操作工作当中才能够熟知的运用施工工艺,达到对施工作业中进行科学指导及有效掌控的目的。

5.4在施工工作当中,施工布线的综合运用必须要满足相关标准的通用器材,施工中所使用的器材、设备、传输介质及仪表等器具一定要达到国际通用器材的相关标准,同时需要兼顾到所使用器材的兼容性,以便于所使用的器材能够得到科学合理的“模块化”运用,达到最佳的理想成效。

5.5在施工作业当中,需要针对每一个细小的方面开展科学的掌控,比如,对于施工中的重要管道及管道的预留洞孔等微小的方面都要进行认真的考虑。因只有对施工中的每个方面进行科学合理设计之后,才能够保证施工作业的顺利开展。现场实行三级质量控制点,在关健工序如设备进场、管线布置、安装粗验、调试验收、试运行结束验收等必须实行三级质量控制点控制;对空调系统施工中除上述三级控制点外如管件组焊、保温、试压、隐蔽工程等必须设三级质量控制点进行重点管控,确保设备质量、施工工艺、施工质量合格,为安全可靠长期运行奠定坚实的基础。

5.6在施工作业当中通常会有意料之外的事情发生,对于这些突发事件就一定要开展科学合理的改良,特别是对综合布线系统的安装工作中,往往会出现与房屋建筑结构存在矛盾的事情出现,为此,为预防此种突发状况的形成就需要在施工前期阶段将这一问题考虑到。在进行施工规划的时候争取能够避免出现对写字楼结构及强度造成影响的因素,但也要保证不会对整个写字楼美观形成不良的影响。

5.7在综合布线系统施工作业完成之后,需要对用户之间的通信情况进行检查,在保证通信畅通的状况之下,需要对智能化系统的连通性及可靠性进行检测,在检测的过程当中需要对测试的最终结果以报告的形式交到上级相关部门。在工程检测完成之后需要交由主方开展相关审查。经审查完成之后,需给予三个月以上的试运营阶段,在这个时期当中更需要对于施工质量开展认真的考察,对于技术上不能够达到规定标准的开展技术调整,促使其能够在最短的时间内达到有关施工办理准求,以此才能够确保写字楼能够在预期内正常投入使用。

5.7专门完善的售后服务,积累现场的经验与实际数据,建立合规的技术档案,为日后的设计施工选材等提供依据,实现质量管理的持续改进。

结束语:

写字楼智能化施工质量管控对于5A级写字楼建设有着非常重要的作用。以上是本人对日常工作经验进行的相关总结,望能够对同行业有一定的参考性价值。在今后的5A级写字楼智能化施工过程中,依然需要我们对于智能化施工质量进行科学有效掌控,以建设出高质量的现代智能建筑,为智慧城市、物联网建设作出重要贡献。

参考文献:

[1] 比尔盖茨的家[j]. 小学阅读指南, 2003,(z2).

[2] 殷滔, 周平. 5A级写字楼智能化系统工程监理初探[j]. 南通职业大学学报, 2006,(01).

[3] 陈典高. 建设单位施工管理之我见[j]. 广西梧州师范高等专科学校学报, 2000,(04).

写字楼管理工作计划范文2

“顺天国际”的两位核心策划人李柏先生和肖芳清先生,曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间,很多运作中的细节其实并不为外界知晓,但他们作为优秀策划人和高级策划师,在本项目的全程策划中付出了艰辛的劳动和非凡的智慧。

一、前期调研:提出国际商务写字楼的十大标准

记得一个房地产商说过这么一句话,“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用,来进行一个项目的市场研究,相信这样可以给我80%的成功率;否则我只有20%的成功率。”

“顺天国际”的开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。当年,他们拿到位于长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧的那块地后,公司正在开发距此不远处的顺天城——湖南第一个“SOHO”项目。因而算上开发商自己的研究论证,前期调研应该有2年时间。

我们的调研工作做过三次,调动了公司几乎所有的研究和信息资源,每一次都有新的收获和更多的一手资料。

最重要的最全面的一次是,2001年3月12日至4月12日。我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究,我们派出调研人员10 名,调研时间32 天。我们的问卷内容包括:业主寻求办公场所的首要因素,公司现有写字楼使用面积,公司对商务中心的要求,对空调的要求,对会议室一个月的需求量,对停车位、户型的要求,是愿买还是租用,对银行按揭的要求等各方面。

李柏先生担任此次调研组组长,对调研数据严格把关,亲自撰写了调研报告,经过研究分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件”:1、必须具备象纽约曼哈顿CBD风采一样的商务极核地段;2、提供能与世界500强零距离接触的大商务平台;3、国际大师规划设计的国际级地标性建筑;4、全面升级的综合配套;5、跨越国界的5A智能中枢系统;6、极具时代感的生态景观相匹配;7、开合有度适合现代化办公要求的弹性空间;8、彰显身份与地位的著名酒店全程星级物管服务;9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所;10、物超所值升值无限的多重价值物业。

此次调研对以后“顺天国际”的开发提供了市场依据,也基本上确定了本项目的品味和建造标准,而且还收集了一些有初步意向的目标客户群。

二、开发策划:八次修改推出国际化专业写字楼规划方案

我们对顺天国际财富中心的定位与开发,做了详尽的开发策划报告。

通过对长沙市写字楼市场的研究和对潜在用户的问卷调查,表面上看长沙写字楼市场供大于求。然而,作为策划人,必须首先站在一个相当的高度,看到相当的远处。当时,正好中国刚刚加入世贸组织,许多国际企业更加快了进驻中国的步伐,甚至深入到了中国的腹地城市。另外,中国经济自改革开发以来,保持着持续增长的势头,更多国际人士预测21世纪将是亚洲时代或者说是中国时代,中国力量成为世界经济发展最看好的力量。从微观层面分析,长沙只有行政机关、原来国有企业和集体企业拥有自己的写字楼,即使1993年开发过具有市场化性质的平安大厦写字楼,出租情况一直不错,也已经是好多年了。凭着敏锐的专业洞察力,我们预测专业写字楼市场另一个波峰即将出现。因此,在项目开发策划报告中,我们明确提出打造“国际化高档写字楼”的初步定位。

项目初步定位后,开发商与策划公司负责人还考察了国内外许多城市,参考学习高档专业写字楼的开发理念、建筑风格、全面配套和完善服务等等。我们尤其关注电梯配置,开发商看到新加坡一些国际级的建筑作品,亲身体验了什么叫做“零等待电梯”,也就是说进入国际化的大厦等待电梯时间不会超过30秒,而且进了电梯后感觉舒适又快捷,电梯速度为5米/秒,真正做到了某电梯广告所描述的“上上下下的享受”。出于种种考虑,开发商和策划公司一致认为聘请新加坡的著名规划设计大师蔡家声做本项目的规划和景观设计。

对于规划设计,我们也提出了许多合理的见意。这其中包括了项目的区位研究对周边环境、交通条件、项目地块的分析,针对该项目如何塑造核心竞争力,和已确定的国际标准,单单是本项目的外立面规划设计,前前后后大的修改就多达八次。建筑工程设计也随之相应作出了修改和完善,景观规划设计充分体现了超前和生态原则。这样,才使本项目开发出来更具有国际化的新元素:独特俊郎的时尚立面与造型,玻璃幕墙的全面使用,21部高速电梯,首创屋顶直升机停机坪,2000平方米的生态广场,动感喷泉与建筑小品,8.1米超高的豪华大堂,近万平方米的地下停车场,泛会所概念,为业主量身定做的国际商务俱乐部……。

三、营销策划:打击商住楼与创造专业写字楼客户

有些市场是靠发现,有些市场需要抢占,有些市场则需要创造,“顺天国际财富中心”几乎全部是靠后两者。

追溯长沙的写字楼开发的发展阶段,最初从93年的平安大厦的成功开发,引起了开发商对写字楼市场开发的追捧,但由于97年受国家宏经济观调控的影响,市场疲软,以及大量一涌而上的写字楼,其自身素质存在这样或那样的问题,如设计缺乏前瞻性,配套不全,交通、停车位、使用功能等问题,导致写字楼市场开始滑波,大量写字楼空置,陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。98年这个市场才慢慢有了转机,企业的增加拉动了对这一市场需求,但整个写字楼开发还是比较保守。从2000年起,各种打写字楼擦边球的概念如“居家办公”,“酒店式公寓” 等的推出,整个市场的竞争才显得激烈起来。那么,我们应该怎样去面对这样一个市场呢?

在营销前的调查中,我们发现其实很多酒店、交通便利的公寓、商住楼里面都存在许多办公的公司。在酒店的则主要显示其档次;在公寓的则看中其实惠;在商住楼的则兼顾了居家和办公。那么这一批公司中,肯定有些需要专业化的纯粹的写字楼,作为自己公司的办公场所。

我们对产品的定位——国际化的高档专业写字楼,这是我们一种主动出击市场的策略,在长沙当时阶段高档写字极少,更没有与国际接轨的专业写字楼,顺天国际财富中心的横空出世,就是填补这个市场空白,开创长沙写字楼市场的一个新的华章。所以,我们必须在争抢市场的同时,更要创造市场。

因此,我们制定了打击商住楼的营销策略,我们推出了“买比租更合算”的置业理念。

为了打击商住楼,从2002年3月起,我们在长沙的三大主流媒体《长沙晚报》、《潇湘晨报》、《三湘都市报》上,以非常的气势和手段推出特别报道——《入世与写字楼开发的国际化》,分为五篇作为一个系报道:“长沙写字楼开发大回眸”、“商住楼与专业写字楼大讨论”、“长沙CBD在商务国际化中迎来大发展”、“国际专业写字楼的十大标准”、“与国际接轨的专业写字楼为何倍受青睐”。在一个月的时间里,“顺天国际”售楼部的咨询电话已经不断地响起来了。这一组报道一出,加上“顺天国际”此前的预告性广告和工程现场的形象,让长沙市民似乎感到“国际化写字楼”即将浮出水面。其时,长沙楼市推出了好几个商住楼项目及酒店式公寓产品,尤其是在本项目之前半年认购销售的“湖南XX中心”项目,因定位为“第二代商住楼”,推出“移动办公”等概念,销售情况本来不行,又受到这组系列报道的严重打击,加上工程本身原因而接到规划等部门的整改通知。商住楼的市场出现了一时的沉寂,市场转向有利于“顺天国际”这一边来了。

在做宣传引导的过程中,我们调动所有的营销人员进行“扫楼运动”,就是向长沙的三四五星级酒店、市中心区的商住楼、酒店式公寓的公司进行调查访问,寻找潜在客户群。结果大有成效,有些公司的老板表示会亲临“顺天”考察,也有些老板正在考虑购买写字楼,希望早一点全面了解“顺天国际”。

接下来,我们策划推出了一系的直接硬性广告,以保持有利的市场形势,并吸引更多的潜力客户。同时也继续推出项目的连续软性新闻,详细介绍项目本身。这一组软文可谓直接命中目标,标题为《引领国际化办公新潮流》,包括:雄踞CBD核心地段篇、完美的功能配套篇、生态化办公篇……在这一组软文广告中,基本公布了“顺天国际财富中心的十六大优势”,甚至还特别发出活动通知:凡在6月30日前来购房者,继续享受优惠,自7月1日起价格上调;6月28日,本大厦提前封顶及开盘隆重举行!

通过这几个回合的营销和推广,“顺天国际”的人气上来了,每天的咨询电话都响个不停,据肖芳清先生某日统计,其中最多的一个小时接到40个咨询电话。前来认购且后来成交的知名企业有:美国J.P集团、中国财富证券、浙江双良集团、湖南经阁集团、省招标局、锦绣红楼……,这一大批国内外知名的企业往往购买“顺天国际”的某一整层或几层,有些是2000多平方米,有些甚至为5000多平方米,他们挟资金、人才、技术、信息等优势落户长沙CBD的核心,他们选择“顺天国际”,实际上就是选择一个更高、更好的财富平台,从而实现自身雄霸天下、永续发展的梦想!

就这样,顺天国际财富中心基本上奠定了前期营销阶段的客源,抢占并创造了自己的市场通道。

四、主题策划:让央视《新闻联播》关注一栋楼的神话

项目自认购以来,我们采取过抽奖、限期增值回购、参加2002年长沙春季房交会、参与湖南私企500强揭晓颁奖现场直播、邀请500强企老板考察楼盘、上门直销、参加电视台的《经营天下-对话名人堂》专题节目等等,均收到了较好的效果。“国际化办公”的理念以及其作为“湖南首个与国际接轨的顶尖写字楼”的形象地位已经在市场上树立。

在6月28日举行项目封顶和开盘仪式之际,以什么样的创意活动来吸引客户,引领市场和轰动社会呢?我们苦苦寻思着……

第一套方案:买房送时尚科技CDMA手机并游世界之窗;

第二方案是:特邀世界500强、中国500强及省内知名企业老总看房;

第三方案是:中国企业提升国际竞争力高峰论坛;

第四方案是:顺天国际财富中心现场新闻发布会;

第五方案是:顺天国际财富中心推广酒会。

但是,以上五套方案,我们认为都不理想,要么投入太大,要么很难促成销售,要么操作难度较大,要么与项目本身特色有很大差距,等等。加之对此方案讨论来讨论去,也延误了一些时间,但我们工程封顶开盘的时间是不能推迟的。

有什么活动既符合项目特色、操作简单、来得又快、投入较低、效果极好呢

6月24日晚上,我们在一个非常安静的酒店包房里,进行头脑撞击和思维风暴……最终想到了“巨幅党旗迎党庆、民企谢党好政策”的方案,就是在“顺天国际”大楼上悬挂一面特大党旗。因为马上到七一了,而这年的七一是建党81周年,几乎全国上下均十分关注,各种庆祝活动特别多。而有创新的肯定会更受瞩目,从而引起轰动效应。而且我们的新闻和影响最好能在七一前一天见诸媒体,再大的新闻可能会被政治惯性新闻所淹没。由于这一活动本身操作并不复杂,形式也易被模防,故事先实行了绝对的保密。25日开始开始制作尺寸为高26米、宽38米的党旗;29日晚上10点钟挂出,30多人的专业施工安装队伍,把几吨重的钢架~搭好,然后将非常沉重的巨幅党旗和标语吊上去并加固,还另加一条高2米、宽38米的横幅标语“没有共产党,就没有新中国”。

6月30日一早,就有本土的媒体记者发现了这一重大新闻,湖南卫视、湖南日报、湖南经视、潇湘晨报……纷纷而至。中央电视台的新闻联播当天有一个特别报道,关注各地庆党的新闻,其中就有“顺天国际财富中心巨幅党旗别出心裁谢党恩”的报道,而且所拍的画面相当醒目,尽管时间较短,但影响无疑是相当大的;7月1日,“中国最大的户外悬挂党旗谢党恩”的新闻在各大媒体黄金时段播出和显著版面刊出;此后更有全国30多家媒体给予了报道与关注。

写字楼管理工作计划范文3

在传统的观念中,上海的甲级写字楼主要分布在静安寺、南京路、人民广场、徐家汇、虹桥、陆家嘴等传统的CBD地区,这些区域有一些共同的特点,无非都是交通状况便捷、商务配套成熟等。现在这种状况在悄然改变,随着中环线附近各项配套设施的不断成熟,围绕中环线逐渐形成了一些次中心写字楼聚集区。

投资回报有利可图

写字楼逐渐远离核心区域而落脚中环线,这当然离不开中环线交通、商务配套改善以及自身产品能级升级等主要原因。首先是交通状况已得到极大改善。目前,中环线的浦西段除南段通往上中路隧道约2公里路段之外,其余已全部通车。这对改善原来拥堵的交通状况,起到了极大的作用。此外,目前正在如火如荼建设中的轨道交通6、7、8、9、10号线,将中环沿线区域与市中心紧密地连在了一起,大大缩短了两者之间的时间距离与心理距离,为中环线周边的写字楼市场发展提供了最为基础的条件。

与市中心CBD区域的写字楼项目相比,中环线周边的写字楼项目有着明显的价格优势。据上海全佳・全斯美德的内部统计,在2007年一季度,整个上海市甲级写字楼的平均售价已经超过了33000元/平方米,而中环线附近写字楼的售价一般在13000~15000元/平方米,仅有个别甲级标准的写字楼售价达到了18000元/平方米的高点,与市中心相比仍有不小的差距。

较低的销售单价加上小面积的单元,导致了中环线周边写字楼的单位总价相对较为便宜,因此也得到了部分中小型企业以及投资者的青睐。以真如板块的绿洲中环中心为例,自4月下旬开盘以来,短短的两个多月内就销售了90%以上。可见,中环线沿线周边的写字楼市场存在着大量的潜在需求。

在住宅商品房市场,房价不断走高,但是租金水平的上涨速度并未同步,因此如果投资住宅商品房,在不考虑物业本身升值的前提下已无机会。但是位于次中心的写字楼项目却是例外,目前投资回报可达7%,十分适合投资。

以五角场地区为例,目前的平均租金仍在2.5~3.2元/平方米/天。如区域内品质最高的复旦科技园大厦,其租金平均价格在3.2元/平方米/天,与其16800元/平方米的售价相比,投资回报率约在7%左右,高于一般的住宅商品房项目。

五大板块值得关注

由于租金的攀升,迫使一些企业外迁。如部分知名的大型企业,随着市中心甲级写字楼租金的不断上扬,其管理成本的压力增大,因此开始将其经营总部、研发总部、物流总部、培训总部、地区总部等向城市搬迁。而一些有着良好规划背景、配套完善的次中心区域写字楼项目,将会迎来一轮发展机遇。

目前,值得关注的区域有闸北区的不夜城板块、虹口区的四川北路板块、杨浦区的五角场板块、浦东金桥板块以及普陀区的长风板块。

不夜城板块 根据闸北区“十一五”规划发展目标,其中重点招商项目,包括大宁国际商业广场、火车站北广场、苏河湾开发项目、上海多媒体谷、北郊。物流中心以及市北工业新区。此外,位于北路虬江路的中兴城区域也是闸北区近阶段旧城改造的核心,这片区域由50万平方米的旧区改造项目辐射形成中兴城核心商务区,目前规划有3个5星级酒店和数个甲级商务楼。在建和即将开工的项目包括宝矿国际广场、裕年国际商务大厦、华森钻石广场等,总建筑面积约25万平方米。

四川北路板块据了解,四川北路正处于改造阶段,目前已有多个大型商业项目已经或即将开工建设,其中正在改造建设的项目有东宝百货、海泰中心、捷胜广场和玫瑰广场,即将上马的项目包括中信泰富的地铁物业、中建蛇口弘基广场项目和雷曼兄弟拍得的福海商厦。以四川北路商圈新近交房的甲级写字楼凯润金城为例,该项目于去年年底开盘,目前已接近尾声,而且售价也走高,由开盘时的15000元/平方米升至21000元/平方米。

五角场板块地处上海东北角“市级副中心”,在万达商业广场正式营业之后,当地的商业氛围也开始成型。目前,创智天地、海上海、财富国际等项目,平均租金3元/平方米/天,售价在15000元/平方米左右,预计到2010年,五角场环岛地区的现代商业商务中心将基本建成。2006年以来,五角场附近的写字楼开始大量入市,复旦科技园大厦、万达商业广场、同济联合广场、财富国际广场、怡富商务广场等一大批写字楼项目相继推出,整个市场进入了集中放量期。

金桥板块处于金桥开发区的中心,紧邻碧云和张江,周边分布着包括阿尔卡特、夏普、英特尔、西门子等上百家世界500强企业。目前金桥商务区的办公楼市场租金行情为2~2.5元/平方米/天。随着金桥的发展,作为其商务配套的新金桥商务区迫切需要集商务、商业、休闲为一体的综合性商业设施。目前在售的项目包括联创国际、禹州国际、金桥中环大厦等,售价10000~12000元/平方米。

长风板块作为上海首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一,长风生态商务区开发步伐加快,至今年年底包括各大主题商场、公园、中高档商务办公楼及五星级酒店等在内的100万平方米项目将全面开工。其中有上海跨国采购中心总部基地项目,还有联合国难民署上海信息中心、联合国中国采购促进会上海分会、欧美国家数个地区性中国采购中心等。此外,区域周边分布着众多的居住社区,就业人口沉淀十分充足,因此这里被业内人士看成为可以媲美传统强势CBD地区的新兴办公商务区。

注意规避投资风险

投资次中心写字楼项目,也需规避风险。专家表示要做到“四看”。

一看“软、硬”指标写字楼包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。这就造成了写字楼市场的供需都有等级差别,不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。另外,同等级的写字楼也要和周边区域的发展和定位相匹配。

二看目标客户群 对投资者来说,要规避写字楼市场的风险,就要在投资之初就充分了解区域内客户的需求。并针对项目所在区域的发展前景做出客观的评估,以便确定项目的升值潜力。

写字楼管理工作计划范文4

陈基强:要想吸引租户的扩张需求,对于那些成熟的开发商,最好的办法就是减租,同时加强节能意识,加强物业管理品质,彰显人性化管理。而对于新入市或准备入市的写字楼而言,一定要做差异化产品。

黄卓伟:对开发商而言固然可以从租赁的优惠措施上吸引客户,当然也可以给予帮自己运作招商的机构更多的奖励计划,鼓励其更积极地带领客户来项目上考察以增加成交的机会。

吴佩玲:写字楼自身必须要有强大的吸引力,在形象、质量等方面提升自己,同时很重要的一点是吸引到“对”的客户,如果吸引的客户层次过低,将来不会长租,还会降低项目的形象。

王莹:不管住宅、商业都有自己的特性,我们最大的特点在于拥有品牌的力量,在行业里具有较深的影响力,这使我们在客户选择上也有很高要求,同时对于产品本身,我们目前仍在不断投入大量资金对硬件设施进行调整改造,力保客户在其中能越来越舒适方便。

陈莉:面对金融危机,我们首先在心理上保持定力,从容应对;其次清楚自身项目以及其它可比项目的优劣势,主动发挥强项;第三主动发现和深入挖掘客户的物业需求,从性价比的综合分析角度让客户感知入住盈科中心是物有所值的决策。

租金仍会下调 北京cBD最困难

主持人:我们应该如何客观分析当前写字楼市场的发展前景?各位对几个一线城市的写字楼市场如何分析判断?目前北京哪些区域最困难?

陈基强:这轮金融危机对写字楼市场的影响最显著。由于写字楼的对外依存度非常大,目前能支付起最高租金的基本都是受打击最大的金融机构、投行;其次入住顶级写字楼的高档咨询服务机构也在国际型的大企业被金融危机震荡后受到牵连,接连搬迁与撤离,这给写字楼市场带来极大的空置压力,而一些地区不断扩增的供应量更是让严峻的市场雪上加霜。

吴佩玲:其实写字楼市场发展一直比较均衡,没有出现大起大落,因为尽管目前世界经济不好,大家都还是很看好中国的发展前景,无论内外资公司都希望在中国获得发展,这必然不会减低对写字楼的需求。只是目前一些公司为了缩减开支,而对公司的扩充较为谨慎,需求有所延缓。

黄卓伟:从长远发展看北京、上海这些一线城市,其在核心地段的优质写字楼物业,我们的预估仍较正面,但经济低迷确实影响了需求,给现有客户的办公面积扩张带来压力。目前一线城市写字楼市场总体新增需求下降,租金下调,空置率上涨,但表现略为不同的是,上海是更外向型的经济,其租金至今已下调20%左右,预计到今年底还能再降10%,2010年下调幅度会逐渐放慢,真正复苏还得2011年。北京则有滞后反应,租金下调不及上海明显,我们预计北京未来到明年一季度时还有10~15%的租金下调空间,但回暖时间应比上海早。区域上,北京东部写字楼租赁市场以外企为主,西部主要为中资企业或大型国企。我们统计的数据显示,北京CBD等区域的甲级写字楼空置率已超过20%。

陈基强:北京目前最严重的是CBD区域,因其涉外性最强,且供应量较大,尤其国贸三期、环球金融中心一旦入市,将会更加促使CBD已经非常惨烈的空置率推至新高,有可能达到40%以上,租金也会再降10~15%。燕莎区域虽然也涉外,但以策略相对保守的欧洲公司居多,因此调整相对CBD略小。东二环、长安街则因聚集了大量大型国企,使之写字楼入住率和租金相对稳定,除了一部分大小业主混合散租的写字楼,受各方利益牵动,不得不下调租金。在整体市场环境如此差的情况下,仍然能保持良好成绩的是金融街和中关村。前者多年历史培养了大型国企、金融机构等稳定租户,租金较高,空置率极低,几乎无新增供应。后者则是IT产业集中之地,入住率具有一定活力,但因供应量较大,致使整体租金水平不会太高。

王莹:目前写字楼市场的确是十年来的最低潮,一些大型外企要么不再考虑搬到更好的写字楼,要么不考虑在中国扩张,有的甚至裁员撤离,市场的蛋糕明显在缩小。我们也无可否认,CBD地区的高空置率给这一带的写字楼带来了相当大的压力,不过我们有信心能在刚才提及的两个项目入市前收获较为满意的出租率。从目前数据看,CBD地区方圆十里内万通中心D座的出租率是表现最好的。

陈莉:我所在的盈科中心地处北京第二使馆区,涉外机构、加工制造业、IT行业、广告传媒业等是区域内的主流客户。通过市场细分,我们直接与cBD大量空置项目的目标客群避开了正面竞争。同时盈科中心是集服务式公寓、甲级写字楼、商业地产为一身的复合型成熟项目,综合业态的抗风险能力较强,而它又坚定地锁定高端市场,保有浓郁的高档商务氛围。

吸引租户应该降租金还是提升自身品质?

主持人:如何在经济发展疲软的情况下吸引租户的扩张需求?开发商和经营者有哪些新的思路来突破当前发展的困境?

陈基强:要想吸引租户的扩张需求,成熟开发商的最好办法就是减租――增加价格弹性以及延长免租期等优惠策略,以吸引市场中的有效需求,同时加强节能意识,加强物业管理品质,彰显人性化管理。而对于新入市或准备入市的写字楼而言,一定要做差异化产品,在规划设计、层高、设施、管理、服务等软硬性指标上做出特色。开发商还可以寻找一些资金充裕的保险机构、银行及大型国有企业购买物业,或为一些企业在项目前期做定制化服务,为其定制具有冠名权的企业大厦。另外,企业可以将优质的持有型商用物业,通过REITs融资渠道来解决目前的资金问题。

黄卓伟:对开发商而言除可以在楼宇本身软硬件下工夫外,还可以从租赁的优惠上吸引客户,当然也可以给予帮自己招商的机构更多奖励,鼓励其更积极地带客户来考察以增加成交机会。至于新思路,让既有成熟项目进行大改造的可能性不大,除非本身还属于空置状态,建议竞争力已不高的老项目业主可在市场低迷时改造,以迎合下一阶段市场的回暖。对于在建的项目可以在产品的细节方面再下工夫,譬如在规划上加以调整,配合目标客户需求在写字楼中增加配套,提升硬件标准。

吴佩玲:其实现在已经有很多开发商在租金上做出让步,同时提升产品的硬件条件,提高的佣金,但真正招入更多客户还需要产品本身有很大的吸引力,在形象、质量等方面提升自己,同时很重要的一点是吸引到“对”的客户,如果吸引的客户层次过低,将来可能不会长租,更会因此降低项目的形象。

王莹:的确,我们尽可能从一开始就把控好并辨别清楚客户,减少丢失客户的可能性,提高准确率。

不管住宅、商业都有自己的特性,我们最大的特点在于拥有品牌的力量。万通品牌一直以诚信、绿色、国际化发展、前瞻性在行业里具有较深的影响力,企业文化在团队建设中也起到了积

极作用,在客户选择上我们也有很高要求。首先我们目标客群以媒体、投资、金融等现代行业为主。同时我们在客户进入时会进行严格审查,对其业绩与未来发展形势加以甄辨,避免出现资质较差、中途撤出的客户。对于产品本身,我们目前仍在不断投入大量资金对硬件设施进行调整改造,力保客户在其中能越来越舒适方便,感受与品牌所付价值相应的产品,这就是我们出租率保持良好的原因,从开始出租到现在仅5个月时间已达到约40%的出租率,而且其中还经历了冬季这一淡季。

最近我们也参加了一些业内会议,大家都在抱怨金融危机了,要降租金了,但是降了租金还不一定有人来,而我们对外标准的租金价格没有降低过一分,当然我们并不排除对资质好的大客户适当给予优惠。

陈莉:确实有不少同行表示目前存在一定的租金压力,理性来说开发商应当在合理范围内做出营销策略的调整。

盈科中心以商圈价值及项目定位为参考点,着力将物业品质与服务水平、设施配套、已有客户的高端定位、成熟商圈的旺盛人气等在金融危机中实现突破。由于涉外定位,一些外资客户因金融危机暂缓或搁置扩张计划短期内会对招租构成一定影响。但我们是成名多年的项目,现有老客户的扩张能力,加上大量有消费升级刚性需求的新客户,即使金融危机也不能阻止这种需求。NOKIA因扩租需求无法满足而在2008年分段迁出盈科B栋写字楼后,经过我们重新招租,出租率快速上升,已有众多新客户承租并先后迁入。

面对金融危机,对目标客户进行合理的价值引导更为有效,而一味比拼低价格对开发商和客户而言都不是双赢之策。为优质客户提供最好性价比的物业产品和服务是我们成功说服新客户大幅度提升原有预算的价值基础,因为事实上优质客户愿意为更好的服务品质与品牌支付合理的成本。身为老牌项目,在技术含量上虽不能与新项目相比较,但盈科中心合理的设施升级工作从来间断。成熟项目本身没有延期交房的风险、没有何时才能填满的顾虑、没有客户品质参差不齐的隐忧,同时管理经验和为高端客户服务的品牌意识更强,众多世界级大品牌客户多年来对盈科中心的满意度与忠诚度验证了我们的物业品质与服务能力。

写字楼发展需要国家辅助提供平台

主持人:目前的政策导向以及内外部市场环境变化给写字楼这类商业地产发展带来多大的刺激影响?我们知道,虽然近来写字楼市场比较低迷,但是国家出台的一系列救市政策中,似乎无一是惠及商业地产层面,是否应该区别于住宅市场,专门针对商业地产出台救市政策?

陈基强:随着各项救市政策的出台,开发商要在淡市中迎合市场变化,化被动为主动,寻求突破。在当前这一供大于求、同质化竞争严重的市场背景下,开发商要及时调整预期的利润目标。虽然政府没有出台专门针对写字楼市场的相关政策,但从近期颁布的多条金融和地产政策中不难发现写字楼市场发展的重要机遇,如放宽限外令刺激外资“大单”收购或将提速;引入REITs刺激商业地产开发商的开发热情及海外基金的投资热情;《保险法》的相关条例意味着放宽房地产市场等。

无论是REITs还是保险投资房地产的放开,都为写字楼物业投资提供了一个退出平台,从而增加了投资者的参与程度,但还需要税收等方面的政策给与配合,如美国、新加坡、香港等地REITs市场发展成熟,均有完善的税收优惠政策。另外,对于保险投资房地产目前也只是给与法律层面的许可,但具体投资细则尚未出台,也希望可以尽早出台。

王莹:我们曾参与过多次关于写字楼的论坛,众多写字楼经营者也都在呼吁希望国家能够给予一些优惠政策,譬如写字楼经营过程中产生的一些税费是非常高的,尤其那些空置的写字楼每天还得继续交大量税金,这会造成很大损失。

黄卓伟:这些税费上的优惠措施,国家不是不考虑,但比重还是会很小。其实在这方面国家能做的的确很少,更多的是要做好招商引资,因为写字楼市场重要的支撑部分是企业,面积消化也靠企业,能否把国外的企业吸引到中国设立分部甚至总部,这更多取决于国家的招商引资政策,及营商环境的完善、基础设施的到位、税费的优惠、法律制度的保障、政府效率等,通过政府在这些方面的举措把一些大型的、有扩张计划和有全球化生产要求的企业吸引过来,这便可以增加写字楼的稳定需求。

陈莉:国家的相关利好政策对楼市的刺激需要一定时间才会显示效力。最近我们接到发改委的通知,开发商可将金融危机带来的困难汇总供政府进行研究。我们非常感谢政府的支持与理解,并相信政府在此之后会出台相应利好举措,对楼市的反转予以强有力的支撑。

危机后,开发商更专业,市场更理性

主持人:经历过本轮的经济危机之后,会给写字楼市场的发展带来哪些调整变革的契机?

陈基强:经受过了金融危机的洗礼,我们会逐步从“杂牌军”变成专业团队。当前有很多开发商往往在拿地之后把住宅当写字楼卖,或者把写字楼当住宅卖,这都是“杂牌军”的玩法。其实写字楼无论从规划、建筑、管理还是经营都与住宅开发大不相同,这对开发商也是一个很大的挑战。危机之后,只有那些专门做写字楼或真正有充足实力的企业才能生存下去,譬如中国的陆家嘴、招商局等。香港的写字楼市场发展较典型,我们可以看到它最好的写字楼也不在住宅开发商手上,而是在如太古、新鸿基、香港置地、嘉里建设等这类公司手中。

吴佩玲:租赁市场倒不会因此有太大改变,因为整体都在向前进。外资企业变得较谨慎,而内资反而趁此机会进驻一些形象较好、以往租金较高的楼。开发商此时也对内资抱以更开放的眼光,不再像以往那样对内资企业报价过高,更会实实在在看实力。对买卖来说,此时对投资者是一个较好的抄底机会,在现有资金下有更多机会买到优质写字楼。

写字楼管理工作计划范文5

1中国地区写字楼发展历程简述

近年来,随着各地区域经济的可持续发展,一些IT 企业、外贸、广告、律师事务所、会计师事务所等新生代公司经过几年的积累,已经有了一定的经济实力,从发展自身业务考虑,已不愿再混杂在低档的居民住宅和公寓里,需要购买或租用高档写字楼作为其办公用房。同时,我国正式加入世贸组织后,对外的吸引力越来越强,许多跨国公司纷纷进军中国,入驻各地大中城市。写字楼市场的脉搏总是与区域经济的大动脉同步跳动。区域经济的发展将给写字楼场带来无限商机,一些配套设施齐全、附加值、高性价比的新生字楼不仅将成为未来房地产市场的靓点,而且还拥有巨大的市场需求空间。

当前,我国写字楼产品已经经历了四次换代:第一字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂内建成的小办公楼。这种办公楼一般高度只有4-6层,单层面积较大,少则两三千平方米,多则上万平方米;层高3米左右;没有电梯和空调,入口大厅100平方米左右,一般不做挑空;门口设有传达室,负责收发信件和传达;楼梯正对大厅,较为宽敞;房间分布走廊两侧,一字排开。这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求之外还满足了他们生活、交流的需求。第三字楼在第二代基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向,大大提高了智能化水平。这类写字楼满足了客户国际化商务办公的需求。第四字楼是在第三代基础上提高人性化、舒适度、环保性的绿色办公空间。强调以客户需求为中心,旨在提供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保办公理念。与第三代相比,第四字楼目标客户明确,景观环境良好,办公空间更加开放和模糊,提倡绿色环保,办公智能化也预留了较大升级空间。

2中国写字楼市场现状

我国经济自从摆脱亚洲金融危机和非典的影响以来,已经进入了快速发展时期,GDP这几年出现了连续快速增长的势头。写字楼作为区域和城市经济的重要产业,这几年也出现了快速发展的态势,但是一个产业的过快发展对于经济来说并不是完全健康的,写字楼产业必须与区域经济发展相协调,发展过快不仅不利于区域经济的稳定发展,而且对于城市的规划和产业结构的调整,也有不小的影响。在经济学的供给与需求模型研究中,供给和需求的均衡是市场稳定的基础,无论对于国家还是一个单独的房地产开发企业来说,市场的稳定都是至关重要的。因此,当前对我国城市的写字楼市场进行预警研究,找出其发展过程中存在的问题和不足,通过政府的调控措施去完善写字楼市场,不仅是写字楼市场自身长期健康发展的需要,也是我国不断推进产业结构调整、大力发展第三产业的需要。

3写字楼市场展望

在经济发达的大都市,商务精英们对办公环境的要求不断提升,写字楼除去原有的交通地理要求之外,还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等。随着中国产业结构的逐步优化,第三产业成为国民经济的支柱,知识化、全球化、信息化的渗透,使产业集群效应越来越明显,于是,受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切,从而引发了写字楼的兴起。

当下的房地产运营中,说到最受市场欢迎和精明的 开发商 青睐的物业,写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案,至少是最主要的一个。因为市场常态下,写字楼是能产生较高回报的业态。2006年,“商务公寓”抢占中小型企业的市场份额,产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。与住宅市场相比,写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场,当前 发展商 面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼,赢得市场的认可。

2009年,受国际金融危机的影响,国内写字楼需求大幅萎缩。影响写字楼需求的重要因素之一的外商直接投资(FDI)在中国的投资收窄。2009年4季度写字楼租金基本触底。2009年写字楼销售市场的最大特点就是写字楼收购投资市场火热,无论是机构投资者还是个人投资者都将眼光聚焦写字楼物业。外资基本销声匿迹,内资公司占主流,其中尤以大型国有企业和内资金融机构为多。

2010年,全球经济持续回暖,我国宏观经济运行良好,社会经济水平快速发展,内外资投资需求保持活跃。在各种有力因素的推动下,我国写字楼市场的发展势头趋向良好。2010年1-12月,我国写字楼销售面积达到1,882.00万平方米,增长21.9%。销售额达到2,148.81亿元,增长31.2%。

2010-2011年2月以来,在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下,商品住宅市场大受影响。整体经济环境持续回暖,企业选址需求面积不断加大。2010年前三季度,各大城市持续出现大面积企业选址及扩张交易,在高端写字楼租金领涨的情形下,全国写字楼物业租金普遍上涨,空置率持续走低。2010年1-7月份,全国办公楼、营运用房销售增速39.4%、36.6%。

从长远来看,随着中国城市的发展与产业结构的升级,写字楼经济所占的比重将越来越大,写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。2009年10月1日起,修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施,为保险资金投资不动产扫清政策障碍。据预测、2011年后将有千亿保险资金入市,中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

从市场内在因素看,写字楼市场升温是经济转型的必然结果。从长远利益看,住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化,市场必然增加对写字楼的需求量,从而有利于写字楼市场健康发展。

写字楼管理工作计划范文6

风险青睐无准备之人

当人们在2002年2月的喜庆气氛中准备迎接着马年的到来时,当一连串的祝福在空中流淌时,纪峰却象消失了一般,打他手机,一次次传出“您呼叫的用户已暂停使用”;去他的办公室,始终是铁将军把门,他的写字楼里的保安苦着脸说:“我们已经10多天没有见到他了”;拨通他家里的电话,听到的只能是一声声的“嘟……,嘟……”。时至今日,找纪峰的人越来越多,找得到他的却没有一人,谁都明白,纪峰躲了,或者干脆就是跑了。

宣武区牛街一条胡同里的这幢三层楼的写字楼,静悄悄的,一层西边的一个库房里住着这个写字楼的业主纪峰雇佣的3个河北籍保安。屋里乱作一团,啤酒瓶、劣质烟蒂铺满地面,床上歪靠着打理了一半的行李。小胡操着河北口音对记者说:“俺们从去年年底起就拿不到全额的工资了,但是纪老板说,只要挺过年底,就会好起来。结果咋样?1月份,最后一个公司老板说要将仪器送出去修理,填写了设备外出的凭单后,我记得上边填的是一台电脑和一台打印机,随后这家公司老板带着手下的三两个人,先后搬走了4大纸箱子东西,第二天就再也没有见到过他们。”李子插嘴说:“俺们哪知道人家公司要走?后来让纪老板骂我们笨时才知道,这家公司还欠着3个月的房租没交。”

“本来1月份纪老板还对我们说,你们放心,我已经登了广告,现在要租写字楼的人多着呢,挺过这两个月就会好了。可没两天,以前雇佣的打扫卫生的两个大妈先走了,一个管电工的湖南人也走了。纪老板说,谁都可以走,因为等来了客户后,这样的人随时都请得到,偏偏你们不能走,你们走了,这个写字楼谁来看着。”小胡继续讲述着,“大概过了还没一个星期,纪老板就见不到了,起初我们以为他在忙活着招揽客户,而且刚开始时,他每天也来一个电话问问情况,后来,天天都有人来,不是客户,而是要账的。那些要账的一连来了两三次找不到纪老板,就非要我们打开这个楼里的房间门,没办法,我们只好打开了,他们就看什么还值点钱就搬什么,沙发椅、写字台,拉走了一车,临走还说你们纪老板欠我们好几十万,拿这些东西连利息都不够。”

一声长叹后,小胡不再说话,屋里也沉静了片刻,忽然坐在窗口的一个小伙子骂道:“呸!啥老板,骗子!连我们打工的钱都骗!”

尽管这一幕让人看着添堵,但是早在去年10月间采访纪峰时,他就似乎已经料到了会落入今天这种境地。

2001年是北京写字楼最红火的一年,全年供应量高达150万平方米,从2001年上半年开始,与2000年相比,不少写字楼的租售价格近乎翻番。而且市场呈现出来的是一派繁荣、充满机遇、充满财富的景象。这一连串令人激动的信息,也使得个人投资写字楼的趋势开始显露了出来。加之开发商们一次次不厌其烦地描述出未来北京写字楼市场的美丽前景,对投资写字楼动心的个人也随之增加了起来。

(注:作饼状图:2001年全年北京写字楼供应量150平米,租售量68平米。)

纪峰并非是从2001年开始投资写字楼的,准确地说,他算得上个人投资写字楼比较早的人物,1999年底,在深圳搞了多年房地产销售的纪峰回到北京,凭借他将近7年的工作经验,他本能的认为在北京投资写字楼一定会得到高回报。回到北京后一天都没有休息,他就开始寻找自己投资的对象。当时他手中只有80万元在深圳赚到的售楼回扣,选择甲级写字楼的话,显然面积有限,所以考虑再三,他认为乙级写字楼一定是创业小企业偏爱的首选,于是左挑右挑,选中了牛街这个由一家企业盖起来的办公楼。

投资写字楼的全部费用约为140万元,当时没有面对个人购买商用房的贷款,纪峰只好从别人那里借。1999年12月,纪峰将这个原来三层的办公楼内部装饰一新,给每个房间安装了窗式空调,并且将各个房间和走廊铺上了化纤地毯。2000年1月开始,大规模地在《精品购物指南报》、《北京晚报》、《为您服务报》的分类广告信息中刊登广告。

2000年对于纪峰来说还算可以,半年的时间后,花十几万的广告费用,终于出租率达到了50%。纪峰算了算,刨除员工的工资、写字楼的维修费用、各种税费后,几乎没怎么赔钱。但是,他没有料到,从2001年开始,他的写字楼的出租率就一路下滑。刚开始,前来询问的企业嫌价钱偏高,尽管他的写字楼已经低到每日每平米1.5元,不少企业还是不愿进来。随后,租房的企业联合起来找他,称写字楼提供的商务服务条件太差,电话线路过少,没有商务中心,没有员工食堂,缺少停车位等等,并且闹着要降租金。

纪峰当然不同意,创业时借来的60万元还没有还,后来的装修、装饰费用又向朋友借了20多元。但是,他不同意降,租户就开始拖欠,有的在一年租期满了以后,就立刻搬了出去,有的则干脆趁着晚上搬走了所有的家当。纪峰的写字楼里,一天比一天冷清。新的客户上不来,老客户又不肯续约,纪峰在2001年时,几乎将所有有关投资写字楼的报纸都看了好几遍,明明行情上写着写字楼价格不断攀升,他的写字楼为什么就没有人租呢?他想不明白。

其实,到10月份时,纪峰就已经表露了撤出的念头,他当时说,看来投资乙级写字楼是严重的错误,一来,乙级写字楼,特别是小开间的写字楼面对的只能是小企业或创业企业,费用只能一降再降,与市场上的甲级写字楼租金上升成反比;二来,北京乙级写字楼竞争极为激烈,是个已经过剩的市场;三来,他自己判断失误,即忽视了地理位置的重要性。

他也曾想过将这个烫手的写字楼转出去,然而,一直作房产的他心中更明白一个道理:投资写字楼,上船容易下船难,二手写字楼根本难以转售,即使有人肯买,价格也至少损失50%以上。他在最后一次见到记者时说过一句话:“我这一次是真的上了贼船了。”

风险随“叫好”涨高

另一位写字楼个人投资者易洪声的两项投资目前都面临尴尬的境地,虽然他还不至于像纪峰那样负债累累,但是目前看,他的两项投资都有被套牢的可能性。

易洪声去年一年就投资了两处写字楼,一处是在中关村地区购买了300平米的甲级写字楼,另一处则是购买了奥运村的300平米甲级写字楼。两处写字楼中,购买中关村的写字楼的资金是他自己公司中的资金,而奥运村则是使用了商用房贷款购买的。

两处都是期房,近期将陆续交到他的手上,按理说他应该高兴,毕竟他原来期待的20%以上的高回报即将出现了。但是,如今提起来,他却连连说自己“上了一当”。

去年11月时,易洪声开始注意到有关投资写字楼的负面消息传了出来,他急忙四下搜索信息,细细分析,得到的判断是不妙。

尽管在加入WTO后,以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视:第一,中关村未来三年内有近300万平方米的供应量,是目前该区写字楼存量的四倍。第二,由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈,中关村现有80%的企业不在注册地办公,加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”,使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件――道路建设和软件――平抑价格方面也制定了相关的优惠政策,可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感,能不能把它们吸引回来,工作将是十分巨大、艰苦的。第三,国内高科技企业除联想等少数企业外,大多尚处于襁褓阶段,不足以消化如此大的面积。第四,该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。因此,可以预见,几年内中关村将是写字楼的“滑铁卢”。租金售价格“跳水”的可能性最大。

而奥运村的写字楼,从需求上看,申奥成功对中国经济,尤其是北京经济的发展将起到很大的推动作用,光是对中国国内生产总值的贡献每年就将达到0.3个百分点,而对北京国内生产总值的贡献肯定会超过1个百分点,这些无疑会带动对写字楼的需求上升。如果再加上世贸所带来的国外投资的增加,写字楼市场的需求预计将更加旺盛。但是,这些需求是否能填满未来1000万平方米的写字楼面积却值得商榷。毕竟从80年代末到现在,超过10年时间所累积起来的将近500万平方米写字楼存量还有将近10%的空置率,这10年之内北京的外商投资和国内公司发展所带来的对写字楼的需求从无到有已经有了质的飞跃,而从现在到2008年不到10年时间将有超过1000万平方米的写字楼新增供应,除非未来8年北京国内生产总值的平均增长率比北京90年代的国内生产总值平均增长率(约12%)明显高许多,否则这些新增供应能否及时被消化实在是一个未知数。另一方面,正如前面提到的那样,写字楼的需求是有选择性的,只有那些商务气氛浓厚的地区才有可能吸引写字楼租户,而未来奥运村及其周边地区也不可避免地要成为以居住为主的地区,届时其写字楼招租将造成很大的困难。换句话说,即使到时候写字楼的需求很旺盛,相当一部分租户也将被分流到其它商务气氛更浓厚的地区。

自从得出这两个分析结论后,易洪声的心情就没有轻松过一刻,他不得不承认,自己这两个投资都有可能随时被套牢,或者让他付出沉重的代价。而对于此番的判断失误,他的总结是:当你听到市场上一片热捧之声时,其实才应该是谨慎的时候,因为制造声势一惯是商业的拿手好戏,烘托出美丽的前景,仅仅是为了将之推销出去。我自己也经商,怎么偏偏就忘了叫好声越高之时,也正是风险越大之刻。

但是,易洪声的醒悟的确太晚了,不顾市场的风险,在市场一片吹嘘中就投入了800多万元,即使此次他不会倾家荡产,一旦其中一个写字楼贬值,就足以让他多年的奋斗和财富积累付诸东流。

看来,的确有必要提醒个人投资写字楼者,当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里,而不能像住宅一样,可以自己住。另外,投资写字楼实际上也等于投资了一个消耗品,每年连续不断的费用都是少不了的。如果你单纯地认为投资写字楼与投资商品房一样,你就已经犯了一个致命的错误。更何况写字楼的贷款利率与住宅不同,要高于住宅利率近1%。另外,还有房产税等需要交纳的各种税费,约占投资额的20%左右。今年,写字楼市场的供应量会不断扩大,平均投资回报率也就不会像今天那样高,但并不排除个别物业的高回报率。因此,你要有一双“慧眼”。投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时,你就要当心,虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻物业的公司档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该物业的物业管理水平。不仅如此,当经济不好的时候,小业主的竞相压价,对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是,看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的,其投资回报率不仅会低于写字楼,可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。

开发商设下的圈套?

纵观去年起延至今日的有关写字楼的种种报道不难看出,鼓励投资写字楼的浪潮一波高过一波。真的是投资写字楼的良机已经飘然而至?应该说,对于集团投资者来说,算得上是一次机会,但对于个人投资者来说,冒进则意味着极大的风险。

尽管在每个宣扬投资机会的圈套背后,都会带上一句个人投资者还需谨慎把握之类的话语,但是投资写字楼到底有多大的风险,什么样的投资者才有条件尝试着投资一把,却很少有人提及。

投资写字楼风险到底有多大,如果将市场中的数据汇总后分析,不难看出,对于个人投资者来说,其风险之大是没有多少人能够承受得了的。

对写字楼投资起决定作用的因素,即供应和需求的均衡问题。