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集体土地评估方法范文1
关键词：土地使用权 开发 评审 估价
Abstract: Through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.
Key words: land use right; development; review; valuation
中图分类号：DF453文献标识码A 文章编号
0 前言
国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。确定合理的地价，可以通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和测算。
按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地（或生地）和熟地两类。毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整（俗称已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地价有毛地价和熟地价。毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。
1、毛地价的评估方法
毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成，主要评估方法有以下几种：
1.1 、基准地价修正法
基准地价修正法是指按政府公布的基准地价，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等修正，得出估价宗地价格的一种方法。
北京市人民政府于2002年颁发了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）及其说明，对北京市出让国有土地使用权按照不同用途和地价区类的基准地价重新作了规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此为基础，进行宏观控制。
该基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每平方米建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地使用权出让金、基础设施配套建设费的平均楼面价格。
基准地价修正法的基本公式（商业、综合、居住）为：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数
宗地楼面毛地价＝适用的基准地价（楼面毛地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率大于或等于级别平均容积率的情况。
宗地楼面毛地价＝适用的基准地价（楼面毛地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率
该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率小于级别平均容积率的情况。
1.2 、市场比较法
市场比较法是指将估价宗地与在较近时期内发生了交易的类似宗地进行比较，根据交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，对发生了交易的类似宗地的已知价格进行修正，从而得出估价宗地价格的一种方法。其计算公式为：
估价宗地价格＝可比宗地价格×估价宗地情况／可比宗地情况×估价宗地期日／可比宗地交易日期×估价宗地区域因素／可比宗地区域因素×估价宗地个别因素／可比宗地个别因素
1.3 、假设开发法
假设开发法是指在求取估价宗地价格时，将估价宗地开发完成后的房地产价值，扫除开发成本、销售费用和开发商合理利润，来确定估价宗地价格的一种方法。其基本公式为：
估价宗地价格＝完成后的房地产开发价值－开发成本－销售费用－开发商合理利润
2、土地开发成本的评估方法
土地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本，是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价，然后将两者相减即为土地开发成本。
运用成本法评估土地开发成本，是土地开发成本各构成部分的累加即为土地开发成本。由于挂牌出让的宗地，其来源有农民集体土地和国有土地，国有土地又有原住宅用地和单位用地，这些宗地的土地开发成本的构成不同，所以土地开发成本可分为农民集体土地的开发成本、住宅用地的开发成本和单位用地的开发成本。
2.1 、农民集体土地开发成本的计算
农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税等
2.2 、住宅用地开发成本的计算
住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
住宅房屋拆迁补偿价格＝（基准地价×K ＋基准备房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费
上式中，K 为容积率修正系数。
2.3 、单位用地开发成本的计算
单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停业损失补偿费＋搬家补偿费
上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。
集体土地评估方法范文2
关键词：农村；集体建设用地；土地流转；价格评估；市场价格
Abstract: The rural collective construction land price is the market price, the market trading price reached weigh their own interests on the basis of supply and demand sides, so it should follow the rules of the market and valuation principles of assessment of the land transfer price. This paper focuses on the rural collective construction land circulation price assessments the statutory Compensation Expansion Act and quasi construction land residual method described, the main purpose is to reasonably determine through collective construction land prices for rural land transactions to create a level playing field competitive environment. And the use of market trading price, This play an important role in the regulation of the price mechanism, supply and demand mechanism, strengthen the management of the government of a unified urban and rural construction land market, to speed up the urbanization process in China, and at the same time to guide the implementation of the farmers on the land resources The intensive use.
Key words: rural; collective construction land; land transfer; price assessment; market price
中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
鉴于我国国民经济的发展和新农村建设取得了令人可喜的成绩，我国国有建设用地价格评估的理论和方法已经相对成熟，在城乡中形成了以基准地价和标定地价为基础的地价体系。但是在我国还没有出台对农村集体建设用地流转价格评估的规范，所以在农村集体建设用地流转价格的评估过程中，加大对价格评估问题的探究是当前新农村建设中关于土地问题重点所在。
一、我国集体建设用地流转价格的现状分析
集体建设用地流转是我国土地市场的重要组成部分，因此要遵循市场供求关系和价格规律的变化，通过市场来调节和平衡我国土地的供求。我国所特有的土地是所有制度和使用制度，决定我国集体建设用地流转活动并不是完全公开的，农村集体土地转变为国有土地的形式，主要的途径就是征用，尽管在实际上我国城乡结合部的土地和房屋交易活动频繁，但是很多的情况下都是属于私下交易，因此交易的价格不能反映市场的真实供求情况。政府对土地的征用，补偿和出让的价格之间的差距会造成较低的征地补偿和较高的出让价格，带来对征地要求的不断提高。并且城乡建设用地范围会出现严重的膨胀，农用地逐渐的被侵占，越来越少。这个巨额的差价会吸引集体以非征方式把集体土地拿到市场上进行私下的交易，从而扰乱了我国土地市场的稳定。
二、集体建设用地流转价格的构成
随着我国经济的发展，城市化进程不断的加快，城市的扩展，土地区位条件也随着土地区位价值的变化而改变，从而使位于城乡结合部的集体土地在流转中产生巨大的价格增值。无论是政府对农民的农地征用，还是集体建设用地的流转，价格都会发生增值，而集体建设用地在流转的过程中，市场价格所包含的土地所有价值和发展权的价值。
发展权价值，是指由于用途和区位变化造成价值的增加。城市的发展和扩大，在使农地不断转为建设用地的同时，也使土地的区位条件发生相对变化，相应的使土地的价格也发生变化，这种变化使集体建设用地流转价格构成中，除了所有权价值以外，还应该包括发展权的价值。
所有权价值就是集体建设用地所有权在农业用途时的未来收益价值体现，是农业级差地租与绝对地租之和。
三、我国农村建设用地流转价格的评估方法
1、法定补偿扩充法
（1）对法定补偿扩充法的概述
近几年来，我国主要通过采用试点的形式在征地制度改革中积累了大量的经验，并且根据其中的理论研究成果不难发现，集体土地流转价格实际上就是国家征收集体土地时的补偿价格。我国的《土地管理法》中的补偿标准，主要是按照土地农业生产的原有用途进行加倍后测算征地补偿费，但是主要的问题对土地本身潜在的收益和价值被忽略了，对于社会主义市场存在的因素也被忽略了。把土地只是简单的看作了农民所拥有的生产资料，而土地对农民的其他功能，以及土地的财产权因素等都没有考虑。之所以《土地管理法》中对于农民土地有众多的忽略，这主要是受到农作物品质的差异、物价波动等因素影响，对同一块地内，由于植物不同，亩产值存在差异而造成的征地补偿费的差异很难用科学衡量。政府征用的集体建设用地，由于各种差异因素的影响，也就无法科学的进行测算。
集体土地评估方法范文3
关键词：集体建设用地；基准地价；宅基地退出补偿；应用
中图分类号： E253 文献标识码： A
1宅基地退出的背景
随着城市化进程的不断加快，用地需求量逐步扩大，而实际土地供应却明显不足，国家对建设用地总量控制与经济的快速发展对用地的需求形成了一对矛盾，虽然通过优化用地结构、合理规划、集约利用等手段，可以缓解一些矛盾，但不能从根本上解决土地的供给量问题。与此同时，大量农民随着城市化的发展迁至城市就业或居住，造成了原有在农村的宅基地大量闲置，不仅造成了土地浪费、利用率低下，也严重制约了新农村的规划与建设。因此，从农村建设用地别是农村宅基地资源中寻找用地新空间，能够较好地缓解土地供需矛盾。
因此，研究农村宅基地退出机制，对于缓解城市发展过程中的用地供需矛盾，推进城乡统筹发展、实施新农村建设、增加耕地面积等方面有着重要意义。
2宅基地退出存在的问题
宅基地退出在各地均有实践，从现有的实践情况来看，开展的情况不尽人意。总其原因：根在制度、关键在标准。制度属于上层设计，本文不做过多涉及，但其本质是为了促进流通，也是确定标准的前提。
实际过程中，由于相关制度以及宅基地退出机制的不健全，尤其是退出补偿标准不明确导致宅基地退出进入困境。如何确定各类宅基地的补偿标准是一个亟待解决的问题，补偿标准定的太高，地方政府无法承担；定的太低，又不足以调动农民的积极性。补偿标准确定的基础是宅基地的保障住房功能还是宅基地的经济价值，又或者是两者都有？另外，对宅基地进行经济补偿需要对宅基地价格进行确定，但目前各地用于宅基地价格评价体系和评价标准还不完善，无法准确评价宅基地市场价格成，农民担心宅基地退出获得的福利待遇有所减少，导致对宅基地退出具有很大程度上的忧虑，限制了宅基地的顺利退出。
3破解农村宅基地退出困境的基本思路
通过以上分析可以看到，除了制度缺陷以外，宅基地的退出补偿标准不够明确，是限制宅基地顺利退出的主要原因。因此，破解困境的基本思路除了要完善宅基地退出相关制度之外，也需要建立起能够量化的宅基地退出补偿标准，使农民宅基地退出之后获得的福利待遇略大于或者不小于拥有宅基地时期，农民能够直观地比较退出前后，以此引导农民自愿放弃宅基地申请以及腾退现有宅基地。
4宅基地退出补偿分析
4.1现行补偿方式与补偿标准
现阶段农民宅基地退出补偿通常分为两种情况，一是异地安置；二是货币补偿。针对两种不同的处理方法，补偿标准也不同。第一种价格主要由农用地转用费用和房屋建安成本组成，不包括宅基地使用权补偿。第二种货币补偿，随区域不同而不同，建成区一般参照拆迁安置补偿办法进行补偿，建成区外一般通过双方谈判确定。参考标准为房屋买卖价格，其价格构成实际上包括了宅基地使用权价格。
4.2现行补偿方式存在的问题
对于异地安置补偿，一般按照房屋置换或者房屋重置价格进行测算，但是安置地的选择具有较大难度。一方面，若选择集体建设用地进行安置，则没有从根本上完成宅基地的退出，若选择城镇建设用地安置，则成本较高；另一方面，安置地的选择受规划、用地指标、报批等因素限制，由于宅基地退出是阶段性进行的，而安置地则需要国家下达指标内整批整报，异地安置必然面临与宅基地退出时间上和空间上的不统一，面积和数量达不到安置的要求。因此异地安置补偿方式操作难度较大，不宜实施，并且没有从根本上缓解土地的供需矛盾。
相对于异地安置补偿，货币补偿则通过对宅基地价值进行整体评估，一次性以货币形式进行补偿，操作简单且不易产生遗留问题，同时也从根本上完成了宅基地的退出，缓解了土地的供需矛盾，是比较符合目前市场的一种可行做法。但货币补偿的可行性是基于能够对宅基地价格进行准确评估的基础之上，而目前针对宅基地价格评估并没有明确的标准，补偿的标准的不确定，导致宅基地退出过程中容易出现补偿价格偏离实际价值的情况。
4.3 宅基地价值内涵以及补偿应包含的内容
通过以上分析，可以看出：农村宅基地作为一种重要的土地资源，是国家为保护农民利益和基本生活居住权利而实施的一种特殊制度安排；同时宅基地使用权作为一种用益物权，包含占有、使用、收益、处分的权利；再者，农民失去宅基地之后面临着社会保障、再就业等方面的困境。因此，通过分析宅基地财产与权利性质可以看出，宅基地价值主要包括住房保障功能价值、使用权价值、社会保障补贴三个方面。
宅基地作为农民的安身立命之根本，首先提供的是他作为住房用地的保障功能，这种功能等同于城镇的最低住房保障政策，都是给居民提供一种基本的居住保障权，因此农民退出宅基地后，应该有能够发挥相当功能的补偿来保障农民仍然有房可居。
宅基地使用权作为一种用益物权，包含占有、使用、收益、处分的权利。宅基地作为生产要素能够参与到生产与经营之中并获取收益，这种收益体现在两方面：一是宅基地复垦后作为耕地的收益；而是宅基地作为经营场所用于租赁产生的收益。失去宅基地，就意味着附属于宅基地上的各种可能性权益的永久丧失。因此，要对宅基地使用权的价值进行补偿。
由于目前农民社会保障体系不完善，集体土地对农民仍发挥着重要的保障作用，主要体现在基本生活保障与就业保障两方面。退出宅基地，必然面临着社会保障缺失、再就业困难等一系列生存问题，因此补偿过程中要充分考虑这一部分的内容。
综上所述，宅基地补偿的内容应包括：住房保障功能价值、宅基地使用权价值、补贴价值三个方面。
5集体建设用地基准地价应用可行性分析
5.1 安阳市集体建设用地基准地价简介
安阳市集体建设用地基准地价研究运用地理信息系统技术，采用“多因素综合评价、定量分析与定性分析相结合”的方法，辅助土地定级估价信息系统对市域534.28平方公里的土地按照商服、工矿仓储、宅基地等三类用途进行了定级与估价。在估价方面，以土地定级为基础，采用三种评估方法：（1）通过对比国有建设用地集体建设用地在权利、价值价格实现过程中的差异，以国有土地基准地价为基础，采用修正法评估；（2）根据区域内集体建设用地交易资料，采用样点地价法评估；（3）根据集体建设用地取得所需的各项费用，采用成本法评估；并制定了各地类的宗地地价修正系数表。集体建设用地各类型基准地价与相应的国有出让基准地价对比，相当于商业地价的70%，住宅地价的62%，工业地价的75%。
5.2 集体建设用地基准地价的合理性
5.2.1制定过程严谨
安阳市从2010年上半年开始开展集体建设用地基准地价评测研究，在对集体建设用地市场全面的调查研究基础之上，充分考虑其权利性质、特征与市场状况，历经立项、考察、方案论证、外业调查、内业处理、成果预验、成果论证、方案验收等8个阶段，整个制定过程科学、严谨，并通过省厅验收，在安阳市进行了公示。
5.2.2符合实际情况
将研究成果在安阳市集体建设用地流转试点中进行实例研究，准确界定了集体土地价值内涵，明确了集体土地的补偿内容，为集体土地市场的建立和发展提供地价标准和宏观引导，通过市场验证，有效地促进了集体土地市场的流转。目前，安阳市殷都区、文峰区等依据该标准，按照公开挂牌成交确认，签订合同，明确建设条件，核发土地证程序，共交易10宗建设用地。
5.3与宅基地使用权价格内涵一致
安阳市集体建设用地基准地价价格构成主要包括两方面内容：一是使用权价值，体现了生存保障和对农用地的收益补偿；二是发展权价值，即增值收益，包括取得成本、开发成本和对区域土地状况改善补偿。
宅基地补偿标准至少包括三部分：一是宅基地使用权补偿；二是房屋补偿；三是补贴。房屋补偿与补贴主要是对保障生活以及影响生活质量的补助，而宅基地使用权价格则是宅基地作为生产资料所产生的收益价值与增值收益。
对比宅基地使用权价格与集体建设用地基准地价价格构成可以看出，集体建设用地基准地价价格与宅基地使用权价格在内涵上基本一致，所以集体建设用地基准地价标准也可以用于宅基地使用权的补偿。
5.4 操作方式简便
宅基地退出具有规模大、周期长、涉及农户较多、阶段性进行的特点，若采用传统方式对其价值进行逐一评估，必然会产生工作量大、程序繁琐、评估结果难以准确公平等一系列问题。而以集体建设用地基准地价作为基础，加上住房保障与补贴补偿，直接测算出补偿标准，避免了逐一评估繁琐工作程序与巨大的工作量，效率高，操作方式简便，且易于大面积开展。
5.5 集体建设用地基准地价作为补偿标准的应用与适用范围
通过以上分析可以看到：宅基地退出补偿内容应为宅基地使用权价格+房屋建安成本+补贴补偿；房屋建安成本补偿可以根据房屋重置价格进行确定，补贴补偿则根据当地补偿标准也可以确定，宅基地使用权价格由于与集体建设用地基准地价内涵一致，故以基准地价为标准进行宅基地使用权补偿价格的计算。
以安阳市为例，假设一宗建成区外宅基地土地面积为150平方米，宅基地上房屋建筑面积为100平方米，按照安阳市集体建设用地基准地价，该土地处于三级地范围内，价格为470元/平方米，现需以货币补偿方式进行补偿,补偿内容为宅基地使用权价格+房屋建安成本+补贴补偿，通过调查该区域房屋建安成本在1000元/平米，补助一般为前者的5%，因此补偿标准为(470×150+100×1000) ×(1+5%)≈18万元，换算成房价约为1800元/平方米，大致相当于周边国有房屋价格。标准适中，标准中包含有较大的政府补贴。
若宅基地位于城市建成区内，采用集体建设用地基准地价为标准进行补偿就太适合，因为建成区内宅基地受周边配套影响其价值较建成区外宅基地明显要大，且建成区内生活成本较高，拆迁难度较大，以基准地价为标准补偿的价格，要明显低于该区域内的房价。相比之下，建成区内宅基地补偿按照拆迁安置补偿标准较为合适。
因此，由于建成区内生活成本高、拆迁难度大，以集体建设用地基准地价为标准补偿不适宜，但建城区外该标准较合适。
5.6集体建设用地基准地价应用过程中应注意的问题
5.6.1 与房屋补偿、补贴共同作用
宅基地退出补偿包括宅基地使用权补偿、房屋建安成本补偿、补贴补偿三部分，集体建设用地基准地价只是作为宅基地使用权补偿的标准，并不包含房屋建安成本补偿与补贴补偿，因此，在宅基地退出补偿中，不能单一地以基准地价的标准来计算整个补偿，还要考虑其他两项内容。
5.6.2 集体建设用地基准地价要及时更新
集体建设用地基准地价是基于国有建设用地出让基准地价而建立的，为适应市场发展，满足市场需要，根据国家规定，出让基准地价需要三年一更新。同样，集体建设用地价格水平也会随着整体土地市场的发展有所变动，为保障农民权益，同样也需要对其定期更新。目前全国范围内集体建设用地基准地价制定还处于起步阶段，在不断发展的将来，必须要随着市场变化予以定期更新。
5.6.3 集体建设用地基准地价体系需要进一步完善
城市土地和集体建设地价格评估的基本思路是先定级后估价，在确定土地级别后，确定基准地价及系数后，还需要建立由级别基准价格到宗地价格修正体系，更加准确、快速地进行集体用地的价值评估。
5.6.4 与国有出让基准地价体系同步建设与发展
随着城市建设的不断扩大，城市与农村的界限也越来越模糊，集体用地的价值越来越多地体现出来。打破城乡隔离、分治的壁垒，将农村与城市统一规划，统一发展，取消原来的分开规划，各自发展的制度，是我们这个时代的趋势。集体建设用地基准地价体系的建设，根本上是要通过充分体现集体土地的价值，从而促进集体土地市场的发展，使其逐步向国有土地市场靠拢，最终建立统一的城乡土地市场。因此，集体建设用地基准地价体系需要在法律制度的完善、评估技术方法的科学化等方面，与国有出让基准地价体系建设同步进行、同步完善、同步发展，随着城乡一体化的发展，最终实现统一的基准地价体系、统一的土地市场。
6结论
本研究以建立宅基地退出补偿标准来破解宅基地退出困境为基本思路，分析宅基地的价值内涵，确定补偿的内容为宅基地使用权价格、房屋建安成本、补贴补偿三部分。通过建立集体建设用地基准地价，为宅基地退出补偿标准测算提供依据，在宅基地退出补偿实践中进行了验证，符合实际情况，易于推广。因此，建议各地应尽快着手集体建设用地基准地价的编制，为宅基地退出市场提供地价标准和宏观引导，促进集体土地市场的健康发展以及城乡一体化进程。
参 考 文 献
〔1〕胡银根，张曼，魏西云，刘彦随，徐小峰，何安琪.农村宅基地退出的补偿测算[J].中国土地科学，2013，27(3)：30-31.
集体土地评估方法范文4
一、适用范围
本方案适用于大街未施工建设路段1.5公里范围内的征地拆迁，包括将东桥口段、西桥口段和东三里段集体土地征为国有，并对上述三个村征地范围内120余户房屋实施拆迁补偿。
二、指导思想
认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》、《省土地征收管理办法》、《县人民政府关于推进城区住宅房屋征收货币化补偿安置的意见》等法律法规规章规范性文件，参照国有土地上房屋征收与补偿有关法律法规规章有关规定，鼓励货币化补偿安置，积极利用开发性金融支持，为县城中村改造体制机制创新积累可复制的经验。
三、征地拆迁程序及补偿
（一）拟征收土地公告、组织勘测调查。县政府在被征地的东桥口、西桥口、东三里村集体经济组织所在地拟征收土地公告。县国土资源部门依据拟征收土地公告，组织勘测定界，并会同财政等有关部门、榆山街道办事处及建设单位，与有关村民委员会、被拆迁户现场调查、清点、核实，填写土地征收勘测调查清单。
（二）实施房屋评估。
1.选定评估机构。县国土资源部门会同榆山街道办事处按照公开公平原则选定房地产价格评估机构。
2.评估方法及标准。被拆迁房屋比照拟征收土地公告之日被征收房屋所处房屋区位新建普通商品房市场价格评估确定。评估价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的土地使用权的价值。被拆迁房屋依法配套建设的储藏室、简易房屋等附属设施，给予货币补偿，补偿价格评估确定。被拆迁户安装的固定电话、有线电视、宽带网、空调、太阳能热水器等设施，按照拆迁房屋设备迁移补助费标准给予补偿，不能迁移的按照附属物补偿标准给予补偿。被拆迁房屋院落内的树木，按照征地地面树木补偿标准给予补偿。
3.房屋面积和用途确定。被拆迁房屋建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。无房屋所有权证书但建设手续齐全的房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的建筑面积为准。
（三）签订征地拆迁补偿安置协议。县国土资源部门会同财政等有关部门拟定土地征收补偿安置方案并公示，与有关村集体经济组织、被拆迁户签订土地（房屋）征收补偿安置协议。依法报省政府批准土地征收方案并土地征收公告。
（四）补偿安置。
1.被拆迁户选择货币补偿方式的，对被征收土地的有关村集体经济组织，按照被征收土地所在区位征地区片综合地价的20%给予土地征收补偿，用于举办公益事业或者进行公共设施、基础设施建设；被拆迁户的房屋补偿安置费用（包括被拆迁房屋价值补偿、因拆迁房屋造成的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、选择货币补偿奖励）由县财政部门会同国土资源部门通过榆山街道办事处支付给被拆迁户。搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、选择货币补偿奖励的标准，按照《县国有土地上房屋征收补偿和补助奖励办法》的有关规定执行。县房屋管理服务中心要及时公布更新县城区存量商品房源信息，为被拆迁户提供真实准确的房源信息。
2.被拆迁户选择参加本村城中村改造安置且与被征地的村集体经济组织达成房屋拆迁补偿安置协议的，按照城中村改造有关规定办理（备注：不得突破平政发〔2009〕1号文件规定）。
（五）拆除房屋、移交土地。被征收土地村集体经济组织、被拆迁户应当在规定的期限内清理搬迁附着物，并移交土地。未在规定期限内移交土地的，由县政府责令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申请人民法院强制执行。
四、其他
（一）加强组织领导。成立片区部分地段征地拆迁工作领导小组，由县委常委、常务副县长焦卫星同志任组长，副县长于瑞民同志任副组长，县国土资源局、榆山街道办事处、财政局、住建委（规划局）、城管执法局、房管中心、物价局、司法局、法制办、局、公安局等有关部门单位主要负责同志为成员。领导小组办公室主任由榆山街道党工委书记兼任，副主任由县国土资源局、榆山街道办事处、住建委、房管中心等有关部门单位分管负责同志兼任。从有关部门单位抽调工作人员组成征地补偿、资金筹集、执法保障、群众工作等若干工作组，实行日调度、周总结，保障征地拆迁工作顺利进行。
集体土地评估方法范文5
摘 要 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有土地，给予农民集体和个人一定补偿的法律制度。土地征收必然导致大量农村土地转化成城市土地，失去土地的农民如若不能妥善安置将会引发严重的社会危机。政府应当完善监督机制，加强土地违法管理。
关键词 土地征收 土地征用 土地补偿费
一、关于土地征收制度的辨析
土地征收是一种基本的土地法律制度，普遍存在于各国法律之中。它是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有土地，给予农民集体和个人一定补偿的法律制度。土地征用是指国家出于社会公益目的，依法定条件和程序强制性地收买集体所有的土地或者私人使用的土地归国家所有的法律行为[1]。土地征收与土地征用既有相似点又有不同点。相似点在于，两者都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同点在于，土地征收的实质是强行收买，是土地所有权的改变，不存在土地返还的问题。土地征用的实质是强制使用，只是土地使用权的改变，在被征用的土地使用完毕，国家应及时返还被征用人，这只是一种临时使用他人土地的行为。因此，土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变。
二、土地征收中的问题
土地征收必然导致大量的农村土地转化成城市土地，土地是农民的衣食之本，失去土地的农民如若不能妥善安置将会引发严重的社会危机，使被征收了土地的农民最后变成了“种田无地，就业无岗，低保无份”的三无人员。
首先，土地征收的范围扩大。我国《土地管理法》第43条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡镇村公共设施和公共事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。而《宪法》中规定，国家为了社会公共利益的需要可以依照法律规定对土地进行征收。因此《土地管理法》与《宪法》的有关内容是冲突，使公共利益的范围扩大，从而导致公为私用。农民的土地被恣意征收，农民的基本权利得不到保障[2]。
其次，补偿费用少，补偿标准低。我国土地征收补偿是按照原用途补偿的。而一般意义上应该按照土地将来的收益进行补偿。土地被征收导致的用途发生变化，使土地几倍甚至几十倍的增值。“低价买入，高价卖出”使政府在土地征收的过程中获得了大量的利益，从而取走了土地征收利益分配中的相当一部分，最后分到农民手中的只是很少的利益。
再次，补偿措施较为单一。据调查，现在我国土地征收的补偿方式基本都是单一的金钱补偿，主要表现为农民交出承包的土地，由国家给与一定数量的安置费。我国《土地管理法》第47条第6款规定：“支付土地补偿费和安置补偿费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。”这说明我国对被征收土地的农民予以补偿的目的不在于保障土地上的财产利益，而在于保障农民的生存权。然而现状却是大量被征收土地的农民涌入城市，因为缺少文化知识和劳动技能，无法找到工作。一旦国家发放的一次性的安置费用花光，他们的生活就陷入困境，成为造成社会不稳定的因素。
三、土地征收问题的完善方法
（一）完善法律法规，确定土地征收范围
只有将为公共利益而实施的征地与一般经营性用地严格区分开，才能有效防止集体土地所有权的被侵犯。因此，建议国家立法机关明确界定“公共利益”的相应内涵，可考虑将土地征用限定在以下公共利益性用地范围内：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城乡基础设施用地；（3）国家重点扶持的能源、水利等基础设施用地，如煤矿、机场、大坝等；（4）特殊用地，如监狱等；（5）享受特殊优惠政策用地，如经济用房建设用地、迁移户用地等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院等[3]。
（二）提高土地补偿标准，切实保障农民权益
在土地补偿的标准问题上，建议以市场价格作为参考依据。要根据不同的地域、不同的类型以不同的评估方法来确定补偿标准，除此之外还要为失地农民提供维持生计的额外补偿费。
（三）增加补偿渠道，完善失地农民保障体系
因为土地补偿费仅够维持失地农民几年的生活，所以农民的就业和养老问题就比较突出。政府应当积极的创造条件，给被征地农民提供免费的劳动就业技能培训，安排相应的工作岗位，为失地农民提供免费就业服务。从而为其建立一个可持续发展的保障体系。
（四）完善监督机制，加强土地违法管理
对主管部门进行改革，完善听证制度，做好复议工作。当行政工作人员违法行政时，农民可以通过行政诉讼使被侵害的权利得到补救，要加大对违法批准征地人员的惩罚措施，完善对违法批准征地人员的刑事责任追究制度。
参考文献：
[1]李海鸣.我国土地征用制度之经济分析.地方政府管理.2001(12).
集体土地评估方法范文6
关键词：农村信用社；抵债资产；审计
农村信用社为了收缴其信贷资金、减弱经营风险，因此存在较多的抵债资产，只有良好的抵债资产管理制度、加强抵债资产的审计工作，才能避免新的资产风险的产生。本文将对当前农村信用社的抵债资产风险进行分析，并提出有效的抵债资产审计方法及管理措施。
一、农村信用社存在的抵债资产风险分析
1.价格风险
由于价格接收的不合理，造成接收价格与变现价格之间差额的风险。农村信用社接收的多是面临破产倒闭的厂房及设备，这些资产的实际利用价值小，而评估机构由于受到利益的影响，在对抵债资产进行评估师，产生评估方法不当、估价过高的现象，而信用社由于受到企业多方面的制约，在接受时又以少抵多。另外，在诉讼案件时，法院为了加快案件的执结率，通常也采取以资抵债的方式，强行说服或者裁定信用社通过评价直接抵债，却没有考虑到信用社应付的诉讼费、处置费及过户费等。
2.资产风险
首先，农村信用社的重点服务对象是乡村企业及农户，而农村的企业大多租用集体土地作为厂房，而企业的房产经过以资抵债后，其所占的土地同时也被抵押，但是由于没有法定程序不能随意变更土地所有权及土地用途，因此信用社只能采取租赁的形式占有集体土地，并支付租赁土地的费用，难以实现以资抵债的实质。其次，抵债物中时常存在非法占地建房、欠缴土地出让费或者未结清工程款等情况，造成抵债物合法性的风险。这些资产经过抵债后，信用社需承担借款人的违法行为责任，造成抵债资产的缩水。另外，由于有些信用社没有在相关抵押登记部门或者司法部门实地调查抵债物情况，而盲目接受借款人并不具备完全处分权的资产，最终产生纠纷。
3.资产费用
以资抵债涉及的费用较高，大大降低了抵债物的偿还能力。一是接受资产的费用过高。根据对信用社资产所有权的统计，需要缴纳各种税费十多项，占抵债额的约20％左右；二是保管资产的费用大。信用社在保管抵债资产时需要支出维护维修费及保管人员工资等费用，是一项不小的开支；三是后期处置资产的费用多，在处理抵债资产时，应支付交易税、评估费及拍卖费等。虽然收回抵债资产能够保证信贷资金损失，但是实际上支出费用很高，降低了抵债物的偿债能力，给信用社的经营带来了困难。
二、提高农村信用社抵债资产的审计工作效率
1.严格审查收取的抵债资产
首先，审计中应注重审查所收取的抵债资产是否与《中华人民共和国担保法》符合条件，凡是国家明令禁止不能流通、转让及使用的资产，及长时间无法变现的伪劣、变质、缺乏使用价值的资产，不利保管、储存的资产都不能作为抵债的资产。其次，审计中应注重采取抵债资产方式的清收贷款是否在不良贷款范围内，正常的贷款不允许收取抵债资产。
2.审查抵债资产能否得到良好保管
在审计中，应注重收取的抵债资产是否及时落实登记，保管责任人是否明确责任，是否采取妥善的保管方式、是否定期核实账目。另外，在审计时还应注意是否存在没有经过批准变擅自使用的抵债资产。当前，很多农村信用社中规定其收取的抵债资产不允许自用，必须加快处理变现的速度。如果遇到特殊情况确实需要自用的，应该按照固定资产的构建审批权限进行专项报批程序。因此，凡是需要信用社自用的抵债资产，应加强对其报批程序的审批，同时要注意审查过程中是否存在的行为，以免损毁抵债资产，降低其价值。
3.注重审查抵债资产的作价及处置方式
在对抵债资产进行审计时，首先要注意抵债资产的处置方式是否符合债务人及债权人的合法权益。进行抵债资产作价，要根据诉讼执行、破产分配及协议偿债等多种方式来认定。由于诉讼执行而获取的抵债资产，是由法院来判决、核定其作价，银行和债务人若协议偿债，抵债资产的作价需要经过双方面的认可，由资产评估机构进行合理评估。评估价格主要是拍卖底价、双方协商价格、转作经营资产及变卖价格的依据。另外，若由于债务人破产而获取抵债资产，则以人民法院的裁定作为作家标准。同时还要加强对抵债资产的处置，以避免收入不能冲抵贷款的风险。
三、加强农村信用社抵债资产管理
1.加强确立管理责任制度
在发放贷款过程中，应严格按照法律规定的程序及范围办理抵押资产的手续，切实落实贷款制度。信用社应掌握借款人的实际经营状况，严格办理清收、登记、保管及清理的手续，实行谁放款、谁负责的制度，加强处置结果和自身利益的挂钩，实现终身追求责任制度。另外，对于抵债资产要实现专人管理，严禁乱借乱用现象，防止资产的恶意流失，以确保抵债物品和存储管理逐步趋向正规化。
2.加强抵债物品的获取标准
农村信用社在获取抵债物品时，应本着易变现、善管理、可保值的原则，不能盲目不顾原则的进行以物抵债。以物抵债的方式仅是农村信用社用于收回贷款、盘回资金，尽量减少损失的最后一项手续与决策。因此，农村信用社对于以物抵债业务应该慎重，在做好一切工作仍然无法收回贷款的情况下才能进行。应将盘活资金与以物抵债工作相结合，以最大程度减少贷款的损失。对于拒绝付债的个人或者企业，应按照法定的程序开展抵债资产的处理活动，对于不足以偿还贷款本息的，信用社需保留继续追偿剩余债权的权利，信用社也应依法对债务人或者抵押担保人签订有效还贷保证书，不能错误地将抵债认为是还债行为，以此提高债务人以物抵债变现还贷的自觉性。
3.严格登记抵债资产的管理工作
当前，信用社抵债资产的登记工作不尽完善，有些抵债物品没有相应的管理说明。因此，信用社在对抵债资产进行登记时，应分类进行。建立抵债资产的报告表。主要以产品数量、产品价值及产品管理费等反映出抵债物品在每个阶段价值的变化情况，以利于监督财务状况，减少由管理不善带来的损失。
对于接受的抵债资产如房产、土地等，相关部门应视实际情况而放宽登记条件，经过调查、合适符合标准的，应及时给予审批，以免影响信用社的资产收益。信用社应该将抵债资产视同自己的财产来转让变现，并按照规定实施处置及债务管理，以减少抵债资产造成的风险。
4.充分发挥《物权法》的优势
随着《物权法》的颁布，既加强了物权在金融活动中的地位与作用，又保障了银行面对风险的基本利益。过去，很多企业或者个人存在恶意逃避执行的行为，将原本已裁定给农村信用社的抵债资产仍然在其名下登记并进行查封与冻结，再由第三任提出诉讼，造成抵押资产不能顺利执行。但是在《物权法》中明文规定，自法律文书生效起便产效力，解除了原有在法律生效与权属登记中间的间隙，有力保障了农村信用社依法执行抵债资产的处置工作。根据《物权法》最新规定，按照法律规定本该办理登记却没有办理的，需处分不发生效力，登记费则由买方承担。这对农村信用社在清收不良资产时的利益保障至关重要。《物权法》的价值在于鼓励交易、保障融资效益。
参考文献：
[1]聂锐，蒋华：农村信用社抵债资产处置中的“博弈”分析[J]，技术经济，2005(9)
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[5]陈韬：农村信用社资产抵债会计核算存在问题及改进建议[J]，商业会计，2009(10)
[6]王书生：农村信用社以资抵债的风险与防范[J]，金融理论与实践，2005(11)
